ECLI:NL:GHSHE:2020:3692 - Gerechtshof 's-Hertogenbosch - Ontbinding huurovereenkomst wegens teelt van hennepstruik...

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.262.772/01

arrest van 1 december 2020

in de zaak van

Stichting Thuisvester,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

appellante,

hierna aan te duiden als Thuisvester,

advocaat: mr. M.C.E. Wirken te Oosterhout (Noord-Brabant),

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. R.A.W. van Oudheusden te Oosterhout (Noord-Brabant),

op het bij exploot van dagvaarding van 27 juni 2019 ingeleide hoger beroep van de vonnissen van 26 september 2018 en 15 mei 2019, door de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Breda, gewezen tussen Thuisvester als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde.

1.Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 6608768 CV EXPL 18-282)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormelde vonnissen.

2.Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding in hoger beroep;
de door Thuisvester genomen memorie van grieven met drie producties;
de door [geïntimeerde] genomen memorie van antwoord;
de door Thuisvester genomen akte met een productie;
de door [geïntimeerde] genomen antwoordakte.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3.De beoordeling

3.1.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

Thuisvester is een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 19 van Pro de Woningwet, en als zodanig werkzaam op het gebied van volkshuisvesting.
[geïntimeerde] huurt vanaf 9 september 1994 van Thuisvester de woning met tuin en berging gelegen aan het adres [adres] te [plaats] .
Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden voor zelfstandige woonruimte van Thuisvester van 1 januari 1994 van toepassing. In artikel 7 lid 2 van Pro die algemene voorwaarden staat dat de huurder het gehuurde als een goed huurder en overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming van woonruimte zal gebruiken. In artikel 7 lid 4 staat Pro dat de huurder ervoor zal zorgdragen dat aan omwonenden geen overlast wordt veroorzaakt.
Op woensdag 20 september 2017 heeft de politie een melding ontvangen dat nabij de woning van [geïntimeerde] een sterke henneplucht was geroken en dat er knipgeluiden gehoord zouden zijn. Op woensdagavond zijn twee politiemensen naar de woning gegaan. [geïntimeerde] heeft hen toegang gegeven tot de achtertuin van de woning. De politiemensen hebben daar hennepplanten aangetroffen. De politie heeft die hennepplanten in beslag genomen, afgeknipt, in vuilniszakken gestopt en meegenomen.
De drie vuilniszakken waar de politie de hennepplanten in heeft gedaan, zijn zichtbaar op de twee foto’s die [geïntimeerde] als productie 3 bij de conclusie van antwoord heeft overgelegd. De ene foto is gemaakt in de achtertuin van [geïntimeerde] en de andere foto op het politiebureau.
Beide politiemensen hebben naar aanleiding van het aantreffen van (onder meer) de hennepplanten een proces-verbaal van bevindingen opgemaakt. In beide processen-verbaal staat dat zij in de achtertuin vijftien hennepplanten hebben aangetroffen.
[geïntimeerde] is op 21 september 2017 bij de politie verhoord als verdachte van (onder meer) handelen in strijd met de Opiumwet. Tijdens dat verhoor heeft [geïntimeerde] over de in de tuin aangetroffen hennepplanten onder meer het volgende verklaard:

“Ik had er een stuk of zeven dacht ik in de tuin staan, dat rook ik af en toe en voor vrienden. Ik dacht dat is niet zo belangrijk.”

Volgens Thuisvester waren de hennepplanten die de politie in de achtertuin van [geïntimeerde] heeft aangetroffen, minstens 1 meter hoog. Volgens [geïntimeerde] waren de hennepplanten groter dan 1,5 meter en mogelijk zelfs 1,90 meter hoog.
Bij brief van 9 oktober 2017 heeft Thuisvester aan [geïntimeerde] meegedeeld dat de politie op 20 september 2017 een groot aantal hennepplanten in zijn tuin heeft aangetroffen, en dat Thuisvester om die reden tot een beëindiging van de huurovereenkomst wil komen. Thuisvester heeft [geïntimeerde] in de brief in de gelegenheid gesteld om de huurovereenkomst zelf op te zeggen, en aangekondigd dat zij anders een gerechtelijke procedure zal starten om tot ontbinding van de huurovereenkomst te komen.
[geïntimeerde] heeft de huurovereenkomst niet opgezegd.
De officier van justitie heeft [geïntimeerde] gedagvaard om op 30 april 2018 te verschijnen voor de politierechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Breda. In de dagvaarding is aan [geïntimeerde] onder meer tenlastegelegd dat:

“hij op of omstreeks 20 september 2017 te [plaats] opzettelijke heeft geteeld en/of bereid en/of bewerkt en/of verwerkt, in elk geval opzettelijk aanwezig heeft gehad (…) een hoeveelheid van (in totaal) ongeveer 15, althans een groot aantal hennepplanten en/of delen daarvan, in elk geval een hoeveelheid van meer dan 30 gram van een materiaal bevattende hennep, zijnde hennep een middel als bedoeld in de bij de Opiumwet behorende lijst II, dan wel aangewezen krachtens het vijfde lid van artikel 3a van die wet;”.

- Die dagvaarding heeft ertoe geleid dat [geïntimeerde] bij vonnis van de politierechter van 30 april 2018 strafrechtelijk is veroordeeld voor onder meer het op 20 september 2017 opzettelijk handelen in strijd met een in artikel 3 onder Pro B van de Opiumwet gegeven verbod.

3.2.1.

In de onderhavige procedure vordert Thuisvester, samengevat:

ontbinding van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst;
veroordeling van [geïntimeerde] tot ontruiming van het gehuurde;
veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van de huurpenningen over de periode tot de dag van ontbinding van de huurovereenkomst;
veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van een gebruiksvergoeding ter hoogte van de huurprijs over de periode vanaf de ontbinding van de huurovereenkomst tot aan de ontruiming van het gehuurde;

met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten.

3.2.2.

Aan deze vordering heeft Thuisvester, samengevat, het volgende ten grondslag gelegd.

De politie heeft in de achtertuin van [geïntimeerde] vijftien hennepplanten aangetroffen van elk minstens een meter hoog. Het ging in elk geval, mede gelet op de omvang van de planten, om een hoeveelheid hennep die veel groter was dan een geringe hoeveelheid bestemd voor eigen gebruik. [geïntimeerde] is door in de achtertuin een dergelijke hoeveelheid hennep te kweken tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Die tekortkoming rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst.

3.2.3.

[geïntimeerde] heeft als verweer, samengevat, het volgende aangevoerd.

[geïntimeerde] heeft in de achtertuin slechts vijf hennepplanten gekweekt. [geïntimeerde] is daarmee niet tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Voor zover [geïntimeerde] wel tekortgeschoten is in de nakoming van de huurovereenkomst, rechtvaardigt die tekortkoming niet de ontbinding van de huurovereenkomst met de daarbij behorende gevolgen.

3.2.4.

In het tussenvonnis van 26 september 2018 heeft de kantonrechter, samengevat, als volgt geoordeeld:

Als een huurder een deel van het gehuurde gebruikt voor hennepkweek anders dan voor eigen gebruik, is sprake van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst (rov. 3.6).
Als, zoals Thuisvester stelt, sprake was van vijftien hennepplanten in de achtertuin van [geïntimeerde] , kan in beginsel worden aangenomen dat sprake was van beroeps- of bedrijfsmatige teelt (rov. 3.8).
Mede gelet op het door [geïntimeerde] gevoerde verweer, kan niet worden uitgesloten dat in het door de politie opgestelde proces-verbaal een vergissing is gemaakt ten aanzien van het aantal hennepplanten. Thuisvester draagt de bewijslast van haar stelling (rov. 3.9).

Op grond van deze oordelen heeft de kantonrechter Thuisvester toegelaten te bewijzen dat op 20 september 2017 vijftien hennepplanten van ongeveer 1 tot 1,5 meter (hof: hoog) zijn aangetroffen in de achtertuin van het gehuurde.

3.2.5.

In het eindvonnis van 15 mei 2019 heeft de kantonrechter geoordeeld dat Thuisvester niet in de bewijslevering geslaagd is. Volgens de kantonrechter kan niet worden uitgesloten dat in de achtertuin slechts vijf hennepplanten aanwezig waren. De kantonrechter heeft voorts, samengevat, onder meer als volgt geoordeeld:

Omdat Thuisvester er niet in is geslaagd om te bewijzen dat op 20 september 2017 in de achtertuin van [geïntimeerde] vijftien hennepplanten van ongeveer 1 tot 1,5 meter zijn aangetroffen, is niet komen vast te staan dat [geïntimeerde] beroeps- of bedrijfsmatig hennep heeft gekweekt en aldus in strijd met de woonbestemming heeft gehandeld (eerste rov. 2.11).
Als al aangenomen zou worden dat [geïntimeerde] in de nakoming van de huurovereenkomst is tekortgeschoten, dan rechtvaardigt die tekortkoming in dit geval niet de ontbinding van de huurovereenkomst (tweede rov. 2.11).
De vorderingen van Thuisvester moeten daarom worden afgewezen (rov. 2.12).

Op grond van deze oordelen heeft de kantonrechter de vorderingen van Thuisvester afgewezen en Thuisvester in de proceskosten veroordeeld.

3.3.

Thuisvester heeft in hoger beroep vier grieven aangevoerd. Grief I is gericht tegen het oordeel en de beslissing in het tussenvonnis dat Thuisvester moet bewijzen dat op 20 september 2017 vijftien hennepplanten van ongeveer 1 tot 1,5 meter (hoogte) zijn aangetroffen in de achtertuin van het gehuurde. De grieven II, III en IV zijn gericht tegen de hiervoor in rov. 3.2.5 weergegeven oordelen in het eindvonnis en tegen de daarop gebaseerde beslissing om de vorderingen van Thuisvester af te wijzen en Thuisvester in de proceskosten te veroordelen. Thuisvester heeft gesteld dat zij met haar grieven het geschil in volle omvang aan het oordeel van het hof wil voorleggen. Thuisvester heeft op basis van de grieven geconcludeerd tot vernietiging van beide vonnissen en tot het alsnog toewijzen van haar vorderingen.

Grief I: de bij het tussenvonnis aan Thuisvester gegeven bewijsopdracht over het aantal hennepplanten

3.4.1.

Bij het tussenvonnis van 26 september 2018 heeft de kantonrechter Thuisvester toegelaten te bewijzen dat op 20 september 2017 vijftien hennepplanten van ongeveer 1 tot 1,5 meter (hof: hoog) zijn aangetroffen in de achtertuin van het gehuurde. Grief I is tegen die beslissing gericht.

3.4.2.

In de toelichting op de grief heeft Thuisvester allereerst aangevoerd dat ook het kweken van vijf hennepplanten, het aantal dat door [geïntimeerde] is erkend, in dit geval al een tekortkoming oplevert in de nakoming van de huurovereenkomst. Volgens Thuisvester is het niet zo dat het aantal van vijf planten als grens voor eigen gebruik moet worden aangenomen. In dit geval was volgens Thuisvester, mede gelet op de omvang van de hennepplanten, sprake van bedrijfsmatige teelt, althans van teelt van veel meer hennep dan voor eigen gebruik. Het exacte aantal planten is daarvoor volgens Thuisvester niet van belang. Thuisvester concludeert dat de kantonrechter reeds om die reden ten onrechte aan Thuisvester heeft opgedragen om te bewijzen dat vijftien hennepplanten zijn aangetroffen.

3.4.3.

Het hof stelt bij de beoordeling van deze grief het volgende voorop. De tussen Thuisvester en [geïntimeerde] gesloten huurovereenkomst bevat geen bepalingen die specifiek gericht zijn tegen het kweken van hennep in of op het gehuurde. Dat brengt echter niet mee dat de kweek van hennep in een achtertuin van een huurwoning is toegestaan. Een huurder moet zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde als een goed huurder gedragen (artikel 7:213 BW Pro). Als een huurder (een deel van) de woning of de daarbij behorende tuin gebruikt voor hennepkweek anders dan enkele planten voor eigen gebruik, moet in beginsel worden aangenomen dat de huurder niet aan deze verplichting heeft voldaan. Als in een huurwoning of in een daarbij behorende achtertuin meer hennep wordt geteeld dan een geringe hoeveelheid voor eigen gebruik, is sprake van risico’s op het ontstaan van stankoverlast, vrees voor verloedering van de woonomgeving en gevoelens van onveiligheid bij buurtbewoners. Het roept voorts het risico in het leven van het bezoek van criminelen aan het gehuurde. Of die risico’s zich daadwerkelijk realiseren is daarbij niet doorslaggevend. Een verhuurder zoals Thuisvester hoeft het enkele in het leven roepen van dat soort risico’s niet te accepteren. Thuisvester heeft er een te respecteren belang bij om dit soort situaties, die schadelijk kunnen zijn voor de leefbaarheid bij en de verhuurbaarheid van haar huurwoningen, zoveel mogelijk te voorkomen. Daarom levert het in een achtertuin van een huurwoning van Thuisvester kweken van meer hennep dan een geringe hoeveelheid voor eigen gebruik, een tekortkoming op in de nakoming van de huurovereenkomst. Het hof tekent hier ook bij aan dat het al jarenlang een vast beleid is van woningbouwverenigingen zoals Thuisvester om, ter voorkoming van de bovengenoemde risico’s, streng op te treden tegen de kweek van hennep in huurwoningen of in de bij die woningen behorende tuinen. Dit beleid mag inmiddels bij huurders bekend worden verondersteld.

3.4.4.

Tegen de achtergrond van het zojuist geschetste kader moet worden aangenomen dat [geïntimeerde] , ook als slechts vijf hennepplanten in zijn achtertuin stonden, is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Het hof acht daarbij van belang dat in dit geval geen sprake is geweest van de teelt van vijf hennepplantjes die duidelijk slechts bedoeld kunnen zijn geweest voor eigen gebruik, maar (als [geïntimeerde] in het door hem gestelde aantal wordt gevolgd) van vijf “hennepstruiken” of “hennepbomen” met een aanmerkelijk grotere omvang dan bij teelt van hennepplanten voor slechts eigen gebruik nodig is. [geïntimeerde] heeft zelf gesteld dat de hennepplanten in zijn tuin hoger waren dan anderhalve meter en mogelijk zelfs 1,90 meter hoog (dus “manshoog”). [geïntimeerde] heeft niet gemotiveerd betwist dat de opbrengt die van vijf van dit soort “hennepstruiken” kan worden verkregen, aanzienlijk groter is dan de opbrengst van hennepplanten die bij wijze van spreken in een pot op de vensterbank worden gekweekt. Tussen partijen staat in elk geval vast dat met de hennepplanten (of “hennepstruiken”) die de politie in de achtertuin van [geïntimeerde] heeft aangetroffen, drie grote vuilniszakken konden worden gevuld (zoals zichtbaar op de als productie 3 bij de conclusie van antwoord overgelegde foto’s). [geïntimeerde] heeft daarom onvoldoende betwist dat de opbrengst van die hennepstruiken naar gebruikelijke maatstaven niet kan worden betiteld als een geringe hoeveelheid voor eigen gebruik. Indien, zoals [geïntimeerde] heeft gesteld, “slechts” sprake is geweest van vijf hennepplanten in zijn achtertuin laat dat onverlet dat [geïntimeerde] door het laten groeien van die hennepplanten in zijn achtertuin, gelet op de aanzienlijke omvang die die planten hebben bereikt en de hoeveelheid hennep die daarvan kan worden verkregen, tekortgeschoten is in de nakoming van de huurovereenkomst. Het feit dat [geïntimeerde] in de strafrechtelijke procedure ook is veroordeeld voor het aanwezig hebben van de hennepplanten wijst er overigens op dat ook door de strafrechter niet is aangenomen dat de hennep een geringe hoeveelheid voor eigen gebruik betrof. In dit geval is dus geen aanleiding gezien voor toepassing van het strafrechtelijke gedoogbeleid voor het kweken van geringe hoeveelheden hennep voor eigen gebruik. Thuisvester heeft er voorts terecht op gewezen dat [geïntimeerde] , toen hij als verdachte bij de politie werd verhoord, heeft verklaard dat de hennep niet alleen voor zichzelf maar “ook voor vrienden” was.

3.4.5.

[geïntimeerde] heeft met een beroep op de Aanwijzing Opiumwet betoogd dat in dit geval moet worden uitgegaan van eigen gebruik. Het hof is van oordeel dat bij civielrechtelijk optreden als waarvan in dit geval sprake is, rekening
kanworden gehouden met de normen die in de Aanwijzing Opiumwet zijn opgenomen ten aanzien van de teelt van hennep. Sinds 1 maart 2015 geldt de huidige versie van de Aanwijzing Opiumwet (Stcrt. 2015, 5391). Ten tijde van het aantreffen van de hennepplanten bij [geïntimeerde] gold deze versie ook. In de aanwijzing is onder 3.2.1 voor het al dan niet strafrechtelijk optreden een onderscheid gemaakt tussen twee situaties: er is sprake van ofwel beroeps- of bedrijfsmatige teelt, ofwel geen beroeps- of bedrijfsmatige teelt. De Aanwijzing vermeldt als factoren die een rol spelen bij de vaststelling van hetgeen beroeps- of bedrijfsmatige teelt is:

De schaalgrootte van de teelt: de hoeveelheid planten; Bij een hoeveelheid van vijf planten of minder wordt in beginsel aangenomen dat er geen sprake is van beroeps- of bedrijfsmatig handelen. Deze situatie wordt gelijk behandeld als de situatie waarin wordt geconstateerd dat sprake is van een geringe hoeveelheid, bestemd voor eigen gebruik.
De mate van professionaliteit, afgemeten aan het soort perceel waarop geteeld wordt, belichting, verwarming, bevloeiing, etc. Indien, ongeacht de hoeveelheid planten, wordt voldaan aan twee of meer punten, genoemd in de lijst indicatoren met betrekking tot de mate van professionaliteit, wordt aangenomen dat er sprake is van beroeps- of bedrijfsmatig handelen.
Het doel van de teelt. Indien er sprake is van het telen van hennep om geldelijk gewin te verkrijgen, wordt, ongeacht de hoeveelheid planten, aangenomen dat er sprake is van beroeps- of bedrijfsmatig handelen.

Wanneer het hof uitgaat van de aanwezigheid van 5 (in plaats van de tenlastegelegde 15) hennepplanten en daarbij de in de Aanwijzing Opiumwet genoemde factoren betrekt, dan kan op basis van die factoren worden toegegeven dat in strafrechtelijk opzicht mogelijk geen sprake is geweest van beroeps- of bedrijfsmatige teelt (hoewel [geïntimeerde] wel strafrechtelijk is veroordeeld). Het gaat bij de Aanwijzing Opiumwet echter slechts om strafrechtelijk gedoogbeleid. Het hof acht in deze civiele procedure de Aanwijzing Opiumwet niet doorslaggevend. Het hof acht in dit geval cruciaal dat het niet ging om 5 kleine planten, maar om (minstens) 5 grote struiken en dat daarom niet kan worden uitgegaan van teelt voor eigen gebruik (zie verder rov. 3.4.4.).

3.4.6.

[geïntimeerde] heeft als verweer nog gewezen op het arrest van dit hof van 11 juli 2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:3143. Dat arrest had ook betrekking op de kweek van vijf hennepplanten in een achtertuin van een gehuurde woning. Het hof heeft in die zaak geoordeeld dat geen sprake was van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. [geïntimeerde] miskent echter dat het in die zaak niet ging om manshoge “hennepbomen” of “hennepstruiken”, maar om niet meer dan potplanten (zie rov. 4.4 van dat arrest). Die zaak is daarom niet te vergelijken met dit geschil tussen Thuisvester en [geïntimeerde] . Het geschil tussen Thuisvester en [geïntimeerde] vertoont veeleer gelijkenis met gevallen waarin vijf “hennepstruiken” of “hennepbomen” in een achtertuin van een huurwoning zijn aangetroffen en wel een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst is aangenomen (Zie bijvoorbeeld: hof ’s-Hertogenbosch 13 januari 2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:36).

3.4.7.

Het voorgaande brengt mee dat er geen aanleiding was om aan Thuisvester een bewijsopdracht te geven met betrekking tot het aantal hennepplanten, zoals de kantonrechter bij het tussenvonnis heeft gedaan. Grief I is in zoverre terecht voorgedragen. Het hof zal het tussenvonnis daarom vernietigen. Vast staat dat [geïntimeerde] tekortgeschoten is in de nakoming van de huurovereenkomst door in de achtertuin van het gehuurde een hoeveelheid hennep te kweken die een geringe hoeveelheid voor eigen gebruik te boven gaat. [geïntimeerde] heeft zich daardoor niet als goed huurder gedragen.

Grief II: de bewijswaardering in het eindvonnis

3.5.1.

De kantonrechter heeft in het eindvonnis van 15 mei 2019 geoordeeld dat Thuisvester er niet is geslaagd te bewijzen dat op 20 september 2017 in de achtertuin van [geïntimeerde] vijftien hennepplanten van ongeveer 1 tot 1,5 meter zijn aangetroffen. Grief II is tegen dat oordeel gericht.

3.5.2.

Deze grief hoeft niet meer besproken te worden. Het hof heeft immers naar aanleiding van grief I al geoordeeld dat het aantal hennepplanten in dit geval niet van doorslaggevend belang is bij de beantwoording van de vraag of [geïntimeerde] in de nakoming van de huurovereenkomst is tekortgeschoten, en dat de betreffende bewijsopdracht dus ten onrechte aan Thuisvester is gegeven.

Grief III: rechtvaardigt de tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst?

3.6.1.

De kantonrechter heeft in het eindvonnis geoordeeld dat, als aangenomen zou worden dat [geïntimeerde] in de nakoming van de huurovereenkomst is tekortgeschoten, die tekortkoming in dit geval de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

3.6.2.

Grief III is tegen dat oordeel gericht. In de toelichting op de grief betoogt Thuisvester dat in dit geval vanwege de tekortkoming ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van [geïntimeerde] tot ontruiming van het gehuurde wel gerechtvaardigd zijn.

3.6.3.

Artikel 6:265 lid 1 BW Pro bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De hoofdregel en de tenzij-bepaling brengen tezamen de materiële rechtsregel tot uitdrukking dat, kort gezegd, slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst (HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810). Ten aanzien van de stelplicht en bewijslast brengt de structuur van hoofdregel en tenzij-bepaling in de systematiek van het BW echter wel mee dat de schuldeiser moet stellen en zo nodig bewijzen dat sprake is van een tekortkoming aan de zijde van de schuldenaar (en in voorkomend geval dat voldaan is aan de eis van art. 6:265 lid 2 BW Pro dat de schuldenaar in verzuim is), en dat het aan de schuldenaar is om de omstandigheden te stellen en zo nodig te bewijzen die zien op toepassing van de tenzij-bepaling. Bij beantwoording van de vraag of de ontbinding gerechtvaardigd is, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn. Ten aanzien van de ontbinding van een overeenkomst van huur en verhuur van woonruimte moet de rechter beoordelen of de tekortkoming, gelet op de omstandigheden van het geval, waaronder het concrete belang van de huurder bij het voortduren van de huurovereenkomst, van voldoende gewicht is om de overeenkomst te ontbinden.

3.6.4.

Bij de beoordeling van de ernst van de tekortkoming acht het hof in dit geval van belang dat, zoals reeds overwogen in rov. 3.4.3 van dit arrest, het kweken van hennep anders dan enkele planten voor eigen gebruik, risico’s meebrengt op bezoek van criminelen aan het gehuurde, het ontstaan van stankoverlast, het ontstaan van gevoelens van onveiligheid bij buurtbewoners, en vrees voor verloedering van de woonomgeving. Of die risico’s zich daadwerkelijk realiseren is daarbij niet doorslaggevend. Een verhuurder zoals Thuisvester hoeft het enkele in het leven roepen van dat soort risico’s niet te accepteren. [geïntimeerde] heeft overigens niet betwist dat de hennepgeur duidelijk te ruiken was in de omgeving van zijn tuin. Voorts hebben de risico’s zich in elk geval in die mate gerealiseerd dat geklaagd is over de stankoverlast en dat de politie ter plaatse is gekomen en de hennepstruiken heeft laten afvoeren. Thuisvester heeft er duidelijk belang bij om dit soort situaties, die schadelijk kunnen zijn voor de leefbaarheid bij en de verhuurbaarheid van haar huurwoningen, zoveel mogelijk te voorkomen. In verband daarmee heeft Thuisvester er, mede vanuit een oogpunt van precedentwerking, een te respecteren belang bij om streng op te treden tegen dergelijke hennepkweek. Het "laten passeren" van dit soort tekortkomingen zou het tegendeel van de beoogde precedentwerking opleveren: anderen zouden daarvan de indruk kunnen krijgen dat het met de sanctionering van dergelijke overtredingen "wel losloopt".

3.6.5.

Dat in de huurovereenkomst tussen Thuisvester en [geïntimeerde] , die in 1994 gesloten is, geen “hennepclausule” staat, maakt niet dat de tekortkoming de ontbinding niet rechtvaardigt. Woningbouwverenigingen zoals Thuisvester voeren immers al jarenlang een streng beleid tegen de kweek van hennep in huurwoningen, en dat beleid wordt ook in vaste rechtspraak gesteund. Dit beleid mag algemeen bekend worden verondersteld en ook [geïntimeerde] had zich dat redelijkerwijs moeten realiseren.

3.6.6.

Ook het feit dat [geïntimeerde] eerder niet tekortgeschoten is in de nakoming van de huurovereenkomst en het feit dat sinds het aantreffen van de hennepplanten in de achtertuin geen sprake is geweest van nieuwe tekortkomingen, nemen de ernst van de tekortkoming niet weg. Ook het feit dat de kweek niet met gebruik van apparatuur in de woning heeft plaatsgevonden maakt de tekortkoming niet zodanig gering dat ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd is. Hetzelfde geldt voor het verweer van [geïntimeerde] dat slechts één keer is geklaagd over hennepgeur.

3.6.7.

Het hof is zich ervan bewust dat de ontbinding van de huurovereenkomst en de daarmee verband houdende veroordeling van [geïntimeerde] tot ontruiming van het gehuurde, ingrijpend zijn voor [geïntimeerde] . Dergelijke beslissingen zijn welhaast per definitie erg ingrijpend voor de huurders die erdoor getroffen worden. Het ligt echter op de weg van [geïntimeerde] zelf om maatregelen te treffen om de nadelige gevolgen van de ontruiming voor hemzelf zoveel mogelijk te beperken. [geïntimeerde] kan daarbij zo nodig hulp van hulpverlenende instanties inroepen. [geïntimeerde] heeft aangevoerd dat hij een traumatisch verleden heeft en dat hij inmiddels een drugsverslaving redelijk onder controle heeft. Hij vreest dat een ontruiming ertoe kan leiden dat hij terugvalt in zijn verslaving. De daartoe door [geïntimeerde] overgelegde verklaring van Novadic Kentron betreft echter voornamelijk een weergave van het standpunt van [geïntimeerde] zelf. Een goed gemotiveerde opinie met betrekking tot het risico van een terugval in verslaving, kan daarin niet worden gelezen. Verder heeft [geïntimeerde] aangevoerd dat hij diabetes en hartproblemen heeft en dat hij mantelzorger is van zijn moeder en dat hij niet weet hoe hij dat moet continueren wanneer hij zijn woning verliest. Het hof ziet onder ogen dat de gevolgen voor [geïntimeerde] om al deze redenen ingrijpend zullen zijn. Het zal er waarschijnlijk op neerkomen dat [geïntimeerde] na ontruiming van de woning een wachttijd dient te doorlopen alvorens hij weer voor een andere huurwoning in aanmerking kan komen. Hij zal gedurende die wachttijd op inwoning bij anderen of crisisopvang zijn aangewezen. Die

omstandigheid is weliswaar ingrijpend, maar rechtvaardigt niet de conclusie dat ontbinding en ontruiming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid achterwege zouden moeten blijven. [geïntimeerde] heeft met de door hem overgelegde stukken niet onderbouwd dat een veroordeling tot ontruiming van de huurwoning tot onaanvaardbare problemen zal leiden. Het woonbelang van [geïntimeerde] is dus van onvoldoende gewicht om het belang van Thuisvester bij ontbinding niet te honoreren.

3.6.8.

Het hof concludeert om bovenstaande redenen dat grief III terecht is voorgedragen.

Het hof acht, anders dan de kantonrechter, de tekortkoming wel van voldoende gewicht om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. [geïntimeerde] heeft verder geen andere verweren gevoerd die ertoe leiden dat de vorderingen van Thuisvester tot ontbinding van de huurovereenkomst en tot ontruiming van het gehuurde moeten worden afgewezen. Het hof zal het eindvonnis daarom vernietigen en die vorderingen alsnog toewijzen. Het hof acht wel redenen aanwezig om de termijn van ontruiming ruimer te stellen dan gebruikelijk. Dit geeft aan [geïntimeerde] meer mogelijkheid om zich, desgewenst met hulp van hulpverlenende instanties, in te stellen op de gevolgen van de ontruiming. Het hof zal [geïntimeerde] daarom veroordelen het gehuurde te ontruimen binnen twee maanden na betekening van dit arrest.

De vordering tot betaling van huur en gebruiksvergoeding

3.7.1.

Thuisvester heeft ook veroordeling van [geïntimeerde] gevorderd tot betaling van:

A. de huurpenningen over de periode tot de dag van ontbinding van de huurovereenkomst;
B. een gebruiksvergoeding ter hoogte van de huurprijs over de periode vanaf de ontbinding van de huurovereenkomst tot aan de ontruiming van het gehuurde.

3.7.2.

Thuisvester heeft in de inleidende dagvaarding aan vordering A ten grondslag gelegd dat in veel gevallen waarin een hennepkwekerij is ontmanteld en de beëindiging van een huurovereenkomst is aangezegd, huurders stoppen met betaling van de huur. Thuisvester heeft gesteld dat zij daarom vreest dat ook [geïntimeerde] de lopende huurtermijnen onbetaald zal laten. Thuisvester heeft in het vervolg van de procedure echter niet gesteld dat [geïntimeerde] daadwerkelijk lopende huurtermijnen onbetaald heeft gelaten. [geïntimeerde] had ook geen belang bij het onbetaald laten van de huur, want [geïntimeerde] wilde de huur voortzetten. Het hof ziet daarom geen aanleiding om vordering A toe te wijzen. Thuisvester heeft onvoldoende feiten gesteld die toewijzing van die vordering kunnen rechtvaardigen.

3.7.3.

Vordering B is wel toewijsbaar, met dien verstande dat het hof geen aanleiding ziet om te bepalen dat elke ingegane maand voor een volle maand zal gelden. Het hof zal die vordering op de hierna te melden wijze toewijzen.

Grief IV: de proceskosten van het geding in eerste aanleg

3.8.1.

Grief IV is gericht tegen de veroordeling van Thuisvester in de proceskosten van het geding in eerste aanleg.

3.8.2.

Die grief is terecht voorgedragen. Uit hetgeen het hof in het voorgaande heeft overwogen, volgt dat de vorderingen van Thuisvester grotendeels worden toegewezen. [geïntimeerde] is daarom de grotendeels in het ongelijk gestelde partij. Het hof zal [geïntimeerde] dus veroordelen in de proceskosten van het geding bij de kantonrechter.

Conclusie en afwikkeling

3.9.1.

Uit het voorgaande volgt dat de bestreden vonnissen moeten worden vernietigd en dat de vorderingen van Thuisvester alsnog op de hierna te vermelden wijze moeten worden toegewezen.

3.9.2.

Thuisvester heeft veroordeling van [geïntimeerde] gevorderd tot terugbetaling van al hetgeen Thuisvester ter uitvoering van het bestreden eindvonnis aan [geïntimeerde] heeft voldaan, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de dag van de betaling tot de dag van de terugbetaling. Deze vordering, die kennelijk ziet op de proceskosten van het geding bij de kantonrechter, is toewijsbaar.

3.9.3.

Het hof zal [geïntimeerde] als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep, zoals gevorderd inclusief nakosten en vermeerderd met wettelijke rente.

3.9.4.

Het hof zal dit arrest, zoals door Thuisvester gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaren. Het hof zal het meer of anders gevorderde afwijzen.

4.De uitspraak

Het hof:

vernietigt de door de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Breda, onder zaak-/rolnummer 6608768 CV EXPL 18-282 tussen partijen gewezen vonnissen van 26 september 2018 en 15 mei 2019;

opnieuw rechtdoende:

ontbindt per heden de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde aan het adres [adres] te [plaats] ;
veroordeelt [geïntimeerde] het gehuurde binnen twee maanden na betekening van dit arrest te ontruimen en te verlaten met alle daarin aanwezige personen en goederen, voor zover deze goederen niet het eigendom van Thuisvester zijn, en, met afgifte van de sleutels, ter vrije en algehele beschikking van Thuisvester te stellen;
veroordeelt [geïntimeerde] om aan Thuisvester per dag een gebruiksvergoeding te voldoen vanaf de datum van dit arrest (datum van ontbinding van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst) tot de dag waarop Thuisvester weer de beschikking over het gehuurde gelegen te [postcode] [plaats] aan de [adres] heeft gekregen, gerelateerd aan de hoogte van de ten tijde van de inleidende dagvaarding van 18 januari 2018 geldende huur van € 543,67 per maand, afgerond op € 17,87 per dag;
veroordeelt [geïntimeerde] in de proceskosten van het geding in eerste aanleg, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van Thuisvester op € 98,01 aan dagvaardingskosten, € 119,-- aan griffierecht en op € 900,-- aan salaris gemachtigde;

veroordeelt [geïntimeerde] om al hetgeen Thuisvester ter uitvoering van het bestreden eindvonnis van 15 mei 2019 aan [geïntimeerde] heeft voldaan, aan Thuisvester terug te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de dag van de betaling tot de dag van de terugbetaling;

veroordeelt [geïntimeerde] in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van Thuisvester op € 99,01 aan dagvaardingskosten, op € 741,-- aan griffierecht en op € 1.611,-- aan salaris advocaat, en voor wat betreft de nakosten op € 157,-- indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 239,-- vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordelingen en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden, en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak (het bedrag van € 239,-- binnen veertien dagen na betekening) moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro daarover vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening;

verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, M. van Ham en J.K. Six-Hummel en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 1 december 2020.

griffier rolraadsheer