Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team Handelsrecht
zaaknummer 200.252.487/01
arrest van 22 december 2020
in de zaak van
[appellant],
wonende te [woonplaats] ,
appellant in het principaal hoger beroep,
geïntimeerde in het incidenteel hoger beroep,
hierna aan te duiden als:
[appellant],
[appellant],
advocaat: mr. J.L.H. Holthuijsen te Maastricht,
tegen
Vereniging van Eigenaren [appartementencomplex],
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
geïntimeerde in het principaal hoger beroep,
appellante in het incidenteel hoger beroep,
hierna aan te duiden als:
de VvE,
de VvE,
advocaat: mr. J.A. Vermeulen te Arnhem,
op het hoger beroep van het door de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, gewezen vonnis van 9 mei 2018, tussen [appellant] als eiser in conventie en verweerder in reconventie en de VvE als gedaagde in conventie en eiseres in reconventie.
1.Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer C/03/238249 / HA ZA 17-376)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar het bestreden vonnis van 9 mei 2018 en de daaraan voorafgegane rolbeslissing van 13 september 2017, waarin een comparitie van partijen is gelast. Ook verwijst het hof naar het vonnis van 20 juni 2018, waarin het verzoek van [appellant] tot herstel van het vonnis van 9 mei 2018 is afgewezen.
2.Het geding in hoger beroep
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep van 8 augustus 2018;
- het herstelexploot van 19 december 2018;
- de memorie van grieven, met producties;
- het beroepschrift in incidenteel hoger beroep, tevens memorie van antwoord, met producties;
- de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep, tevens akte houdende uitlating, met producties;
- de akte van de zijde van de VvE, met producties;
- de antwoordakte van de zijde van [appellant] .
2.2.
Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op
bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
3.De beoordeling
De vaststaande feiten
3.1.
Op 6 maart 1989 is door de gemeente Maastricht (hierna: de gemeente) en de heer [naam] (hierna: [naam] ) bij notariële akte aan [besloten vennootschap 1] . (hierna: [besloten vennootschap 1] ), daarbij vertegenwoordigd door haar directeur, [appellant] , verkocht
“een perceel BOUWTERREIN, waarop kopers voornemens zijn appartementswoningen te bouwen, gelegen te [plaats] (…), kadastraal bekend Gemeente [gemeente] , sectie [sectieletter] ,
“een perceel BOUWTERREIN, waarop kopers voornemens zijn appartementswoningen te bouwen, gelegen te [plaats] (…), kadastraal bekend Gemeente [gemeente] , sectie [sectieletter] ,
- nummer [sectienummer 1] (…); staande ten name van de Gemeente [gemeente] ; en
- nummer [sectienummer 2] (…); staande ten name van de comparant sub II genoemdtoevoeging hof: [naam] ]
”.
”.
Blijkens diezelfde akte is dit perceel ‘bouwterrein’ vervolgens door [besloten vennootschap 1] verkocht aan [besloten vennootschap 2] (hierna: [besloten vennootschap 2] ), die (nagenoeg) dit (gehele) perceel heeft doorverkocht aan de kopers van, kort gezegd, de te realiseren appartementswoningen (hierna: woningen of appartementen), waarna de eigendom hiervan bij deze akte is geleverd aan de respectieve kopers.
In diezelfde akte is ook het te stichten gebouw met woningen in dertien appartementsrechten gesplitst. Tevens is bij deze akte de VvE opgericht.
3.2.
In deze akte (hierna: de akte levering woningen) zijn, voor zover thans van belang, de volgende bepalingen opgenomen:
“(…)SLOTBEPALINGEN
I. ten aanzien van de parkeerregeling als bedoeld in artikel 17 van de onderhandse koop-/aannemingsovereenkomst.
Bij akte, mede op heden (…) verleden, werd tussen de Gemeente Maastricht en [besloten vennootschap 1] , terzake van de eigendomsoverdracht aan [besloten vennootschap 1] van een strook terrein gelegen in het verlengde van het bij deze akte overgedragen gemeente-terrein, het volgende overeengekomen, woordelijk luidende als volgt:
“De comparanten, handelend als meergemeld, verklaarden dat deze overeenkomst van verkopen en aankoop voorts is aangegaan onder de volgende bepalingen en bedingen:
A.BEDINGEN, opgelegd door de gemeente Maastricht:
1. Het gemeentelijk terrein is bestemd voor de aanleg van een parkeervoorziening ten behoeve van op de vóórliggende terreinen te realiseren appartementswoningen. De aanleg van deze parkeervoorziening, alsmede overige infrastructurele voorzieningen op het gemeentelijk terrein dienen gelijktijdig met de realisering van de appartementswoningen door en voor rekening van de koper te geschieden. (...)
2. Koper dient zorg te dragen voor de bereikbaarheid (zowel in feitelijke alsook in juridische zin) van de onder A.1. genoemde parkeerplaatsen; en welke verplichting het besluit van het College van Burgemeester en Wethouders nader woordelijk omschrijft als volgt: “e.e.a. conform de als bijlage 2 bijgesloten voorlopige koopovereenkomst tussen koper en de eigenaren van het aangrenzend perceel grond ten zuiden van het verkochte. Na aankoop van het hiervoor genoemd aangrenzend perceel van de particuliere eigenaar verleent koper aan de toekomstige eigenaren van de appartementen de onbelemmerde doorgang via een weg over meergenoemd perceeltoevoeging hof: nummer [sectienummer 6] ]
, welke weg door en voor rekening en risico van koper wordt aangelegd, zonder dat e.e.a. leidt tot extra kosten voor de toekomstige eigenaren van de appartementen.” (...)
, welke weg door en voor rekening en risico van koper wordt aangelegd, zonder dat e.e.a. leidt tot extra kosten voor de toekomstige eigenaren van de appartementen.” (...)
6. Gelet op de door de gemeente gegeven bestemming worden voor de toepassing van voorgaande artikelen onder “koper” mede begrepen de hierna te noemen Vereniging van appartementseigenaren (…), alsmede de individuele appartementseigenaren; een en ander voorzover uit genoemd aangekocht gemeentelijk terrein een tot het doel genoegzaam perceel grond is bestemd.”.
De comparante onder IV genoemd[toevoeging hof: de gevolmachtigde van de kopers]
, handelend namens haar lastgevers en tevens vrijwillig waarnemende de belangen van [besloten vennootschap 2] in hun hoedanigheid van appartementseigenaren, verklaarde de in voormelde aanhaling omschreven rechten bij deze namens de door haar vertegenwoordigden te aanvaarden.” (…).”
, handelend namens haar lastgevers en tevens vrijwillig waarnemende de belangen van [besloten vennootschap 2] in hun hoedanigheid van appartementseigenaren, verklaarde de in voormelde aanhaling omschreven rechten bij deze namens de door haar vertegenwoordigden te aanvaarden.” (…).”
3.3.
Blijkens notariële akte van eveneens 6 maart 1989 is door de gemeente en [naam] aan [besloten vennootschap 1] , daarbij vertegenwoordigd door [appellant] , de eigendom geleverd van
“een perceel
“een perceel
TERREIN, waarop koper voornemens is parkeerfaciliteiten aan te brengen, gelegen te [plaats] in het plan “ [plan] ”, ter plaatste genaamd: [straatnaam] nog ongenummerd:
kadastraal bekend Gemeente [gemeente] , sectie [sectieletter] ,
- nummer [sectienummer 3] (…) en nummer [sectienummer 4] (…), beide staande ten name van de Gemeente [gemeente] : en
- nummer [sectienummer 5] (…) staande ten name van de comparant sub II genoemdtoevoeging hof: [naam] ]
;”,grenzend aan het hiervoor onder 3.1 genoemde perceel ‘bouwterrein’
.
;”,grenzend aan het hiervoor onder 3.1 genoemde perceel ‘bouwterrein’
.
3.4.
In deze akte (hierna: de akte levering parkeervoorziening 1989) zijn, voor zover thans van belang, onder de kop
“A.BEDINGEN, opgelegd door de gemeente Maastricht:”,de bedingen onder A.1 tot en met A.6 als hiervoor weergegeven in rechtsoverweging 3.2 letterlijk aangehaald.
“A.BEDINGEN, opgelegd door de gemeente Maastricht:”,de bedingen onder A.1 tot en met A.6 als hiervoor weergegeven in rechtsoverweging 3.2 letterlijk aangehaald.
3.5.
Op of omstreeks 10 juli 1989 is de eigendom van de appartementsrechten
“rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de”woningen in aanbouw bij notariële akten door [besloten vennootschap 2] , daarbij vertegenwoordigd door [appellant] als gevolmachtigde, geleverd aan de kopers van de woningen (hierna ook: appartementseigenaren).
“rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de”woningen in aanbouw bij notariële akten door [besloten vennootschap 2] , daarbij vertegenwoordigd door [appellant] als gevolmachtigde, geleverd aan de kopers van de woningen (hierna ook: appartementseigenaren).
3.6.
In deze akten zijn, voor zover thans van belang, de volgende bepalingen opgenomen:
“(…)SLOTBEPALINGEN
I. ten aanzien van de parkeerregeling als bedoeld in artikel 17 van de onderhandse koop-/aannemingsovereenkomst.
Bij akte, op zes maart negentienhonderd negen en tachtig verleden (…), werd tussen de Gemeente Maastricht en [besloten vennootschap 1] , terzake van de eigendomsoverdracht aan [besloten vennootschap 1] van een strook terrein gelegen in het verlengde van het bij die akte overgedragen gemeente-terrein, het volgende overeengekomen, woordelijk luidende als volgt:
“De comparanten, handelend als meergemeld, verklaarden dat deze overeenkomst van verkopen en aankoop voorts is aangegaan onder de volgende bepalingen en bedingen:
A.BEDINGEN, opgelegd door de gemeente Maastricht:
[toevoeging hof: hier volgt een letterlijke aanhaling van de onder A.1 tot en met A.6 genoemde bedingen als weergegeven in rechtsoverweging 3.2]
De comparanten-kopers verklaarden de in voormelde aanhaling omschreven rechten bij deze te aanvaarden.”
3.7.
Bedoeld parkeerterrein, waarop - zo staat tussen partijen vast - negentien parkeerplaatsen verwezenlijkt dienden te worden ten behoeve van de appartementseigenaren, en de toegangsweg tot dat terrein zijn door [besloten vennootschap 1] gerealiseerd. Ook bedoelde woningen/appartementen zijn gerealiseerd.
3.8.
In oktober 1995 hebben [besloten vennootschap 1] , daarbij vertegenwoordigd door [appellant] , en de VvE ten aanzien van de parkeervoorziening een overeenkomst gesloten. Zij zijn daarbij
“met betrekking tot het beheer van de terreinen (…) nummers [sectienummer 4] , [sectienummer 3] , [sectienummer 5] en [sectienummer 6] , eigendom van [besloten vennootschap 1] ”overeengekomen
“dat deze in gebruik worden gegeven aan de Vereniging van Eigenaren (…) ten behoeve van
“met betrekking tot het beheer van de terreinen (…) nummers [sectienummer 4] , [sectienummer 3] , [sectienummer 5] en [sectienummer 6] , eigendom van [besloten vennootschap 1] ”overeengekomen
“dat deze in gebruik worden gegeven aan de Vereniging van Eigenaren (…) ten behoeve van
a. een toegangsweg naar en als parkeerterrein voor uitsluitend de bewoners van appartementencomplex “ [appartementencomplex] ”;”.
Verder staat in deze overeenkomst onder meer vermeld:
“(…) Aanleg van toegangsweg, verhardingen voor zover nodig, overige terreindelen, afrasteringen, eventuele verlichting, o.d. zullen door en voor rekening en risico van de Vereniging van Eigenaren (…) geschieden.
De ingebruikgeving door [besloten vennootschap 1] eindigt indien de genoemde percelen worden betrokken in ontwikkelingen bijvoorbeeld ten behoeve van de aanleg van weg(en) in de directe omgeving.
Niet vervalt dan het recht van parkeren van de bewoners van “ [appartementencomplex] ”, zij het dat een herschikking van de parkeerplaatsen dan mogelijk kan zijn. (…)”.
3.9.
Op 14 december 2000 heeft [besloten vennootschap 1] , daarbij vertegenwoordigd door [appellant] , bij notariële akte aan [appellant] in privé de eigendom geleverd van
“drie (3) percelen parkeerterrein, alsmede een perceel grond, (…) te [plaats] , gemeente [gemeente] (…) achter het appartementengebouw [straatnaam] [nummer 1] / [nummer 2] te [plaats] , kadastraal bekend:
“drie (3) percelen parkeerterrein, alsmede een perceel grond, (…) te [plaats] , gemeente [gemeente] (…) achter het appartementengebouw [straatnaam] [nummer 1] / [nummer 2] te [plaats] , kadastraal bekend:
(…) Gemeente [gemeente] , sectie [sectieletter] , nummers [sectienummer 4] (…) [sectienummer 3] (…) [sectienummer 5] (…) [sectienummer 6] ”.
In deze akte staat verder onder meer vermeld dat
“koper voornemens”is
“het verkochte te gebruiken als parkeerterrein voor de ten zuiden van het verkochte gelegen appartementen [straatnaam] [nummer 1] [letter 2] tot en met [letter 1] en [nummer 2] [letter 2] tot en met [letter 3] te [plaats] en toegang tot de openbare weg, via de inmiddels op het verkochte aangebrachte inritten.”
“koper voornemens”is
“het verkochte te gebruiken als parkeerterrein voor de ten zuiden van het verkochte gelegen appartementen [straatnaam] [nummer 1] [letter 2] tot en met [letter 1] en [nummer 2] [letter 2] tot en met [letter 3] te [plaats] en toegang tot de openbare weg, via de inmiddels op het verkochte aangebrachte inritten.”
3.10.
In deze akte (hierna: de akte levering parkeervoorziening 2000) zijn, voor zover thans van belang, de volgende bepalingen opgenomen:
“ERFDIENSTBAARHEDEN, KWALITATIEVE BEDINGEN EN/OF BIJZONDERE VERPLICHTINGEN
In de voormelde titel van aankomst van de percelen kadastraal bekend Gemeente [gemeente] , sectie [sectieletter]
nummers [sectienummer 4] , [sectienummer 3] en [sectienummer 5] werden aan de toenmalige koper, thans verkoper [besloten vennootschap 1] . de
volgende bedingen opgelegd:
A.BEDINGEN opgelegd door de gemeente Maastricht:
[toevoeging hof: hier volgt een letterlijke aanhaling van de onder A.1 tot en met A.6 genoemde bedingen als weergegeven in rechtsoverweging 3.2]
De comparant, handelend als sub 1. omschreven, verklaart dat [besloten vennootschap 1] de hiervoor sub A. 1 en 2 opgelegde voorzieningen heeft aangebracht, zijnde conform de bouwvergunning (…) de dato tweeëntwintig februari negentienhonderd negenentachtig, negentien (19) parkeerplaatsen ten behoeve van de dertien (13) appartementswoningen [straatnaam] [nummer 1] [letter 2] tot en met [letter 1] en [nummer 2] [letter 2] tot en met [letter 3] , dat het onder A. 2 slot bedoelde aangrenzend perceel, het thans mede-verkochte perceel Gemeente [gemeente] , sectie [sectieletter] , nummer [sectienummer 6] betreft en dat [besloten vennootschap 1] . derhalve heeft voldaan aan alle door de Gemeente Maastricht opgelegde bedingen.
In de bouwvergunning (…) ten behoeve van de bouw van de hiervoor omschreven appartementen werd ten aanzien van de eerder vermelde verplichting letterlijk vermeld:
54. De op de tekening aangegeven parkeergelegenheid casu quo- stallingsgelegenheid voor motorvoertuigen en/of rijwielen (al dan niet met hulpmotor) moet blijvend voor dit doel worden bestemd (artikel 250 bouwverordening).
De hiervoor aangehaalde door de Gemeente Maastricht aan [besloten vennootschap 1] opgelegde verplichtingen zijn door de gerechtigden, de eigenaren van de appartementsrechten Gemeente [gemeente] , sectie [sectieletter] , nummer [sectienummer 7] A-1 tot en met [sectienummer 7] A-13, ieder voor zich aanvaard, in de akte van aankoop tevens akte van splitsing in appartementsrechten op zes maart negentienhonderd negenentachtig verleden (…).
De verkoper benadrukt nog, dat deze gebruiksrechten voor de gerechtigden gratis zijn, zonder enige tegenprestatie.
VERLENING KWALITATIEVE VERBINTENIS
De verkoper, verklaart de hiervoor de door de Gemeente Maastricht opgelegde bedingen aan de koper op te leggen, en de koper verklaart deze verplichtingen op zich te nemen als kwalitatieve verplichtingen als bedoeld in artikel 6:252 Burgerlijk Wetboek, waardoor deze bedingen zullen overgaan op degenen, die het verkochte geheel of gedeeltelijk onder bijzondere titel zullen verkrijgen, terwijl tevens hieraan gebonden zijn degenen die van de rechthebbende(n) een - al dan niet zakelijk - recht van gebruik van (een gedeelte van) het verkochte zullen verkrijgen een en ander jegens de Gemeente Maastricht en de eigenaren van de onder A6 bedoelde appartementsrechten, alsmede de betreffende Vereniging van Eigenaars. (…)”.
3.11.
Bij brief van 20 april 2017 heeft (de advocaat van) [appellant] aan de VvE de overeenkomst van oktober 1995 tegen 1 november 2017 opgezegd en medegedeeld dat
“het gratis gebruik van de parkeerplaatsen door de bewoners”met ingang van laatstgenoemde datum wordt beëindigd. Verder heeft (de advocaat van) [appellant] bij deze brief onder andere aangekondigd dat [appellant] voornemens is om met ingang van die datum de toegangsweg tot het parkeerterrein met een elektronisch bedienbare poort af te sluiten voor autoverkeer, dat hij de VvE en/of de individuele bewoners van de appartementswoningen in de gelegenheid wil stellen een parkeerplaats te huren of te kopen en dat hij zich vrij acht om parkeerplaatsen die niet door de VvE of individuele bewoners worden gekocht of gehuurd met ingang van 1 november 2017 aan derden te verkopen of verhuren.
“het gratis gebruik van de parkeerplaatsen door de bewoners”met ingang van laatstgenoemde datum wordt beëindigd. Verder heeft (de advocaat van) [appellant] bij deze brief onder andere aangekondigd dat [appellant] voornemens is om met ingang van die datum de toegangsweg tot het parkeerterrein met een elektronisch bedienbare poort af te sluiten voor autoverkeer, dat hij de VvE en/of de individuele bewoners van de appartementswoningen in de gelegenheid wil stellen een parkeerplaats te huren of te kopen en dat hij zich vrij acht om parkeerplaatsen die niet door de VvE of individuele bewoners worden gekocht of gehuurd met ingang van 1 november 2017 aan derden te verkopen of verhuren.
3.12.
Bij brief van 3 mei 2017 heeft (de toenmalige advocaat van) de VvE aan (de advocaat van) [appellant] medegedeeld dat zij niet berust in de bovenstaande opzegging.
3.13.
Partijen zijn niet tot een oplossing gekomen.
3.14.
Perceel [sectienummer 3] is als gevolg van verkrijgende verjaring door een derde qua oppervlakte kleiner geworden en is overgegaan in de percelen kadastraal bekend Gemeente [gemeente] , sectie [sectieletter] , nummers [sectienummer 8] en [sectienummer 9] , waarvan alleen perceel [sectienummer 8] eigendom van [appellant] is (gebleven). Perceel [sectienummer 5] is door gedeeltelijke verkoop en levering aan derden eveneens qua oppervlakte kleiner geworden en is overgegaan in de percelen kadastraal bekend Gemeente [gemeente] , sectie [sectieletter] , nummers [sectienummer 10] , [sectienummer 11] , [sectienummer 12] en [sectienummer 13] , waarvan alleen perceel [sectienummer 10] eigendom van [appellant] is (gebleven).
Eerste aanleg
3.15.
[appellant] heeft in eerste aanleg gevorderd i)
primairte verklaren voor recht dat de overeenkomst uit oktober 1995 op 1 november 2017 is geëindigd,
subsidiairdat de rechtbank die overeenkomst beëindigd verklaart met ingang van 1 november 2017 en ii) te verklaren voor recht dat [appellant] met ingang van 1 november 2017 bevoegd is om de
primairte verklaren voor recht dat de overeenkomst uit oktober 1995 op 1 november 2017 is geëindigd,
subsidiairdat de rechtbank die overeenkomst beëindigd verklaart met ingang van 1 november 2017 en ii) te verklaren voor recht dat [appellant] met ingang van 1 november 2017 bevoegd is om de
toegangsweg op perceel [sectienummer 6] met een elektronisch bedienbare poort af te sluiten voor
autoverkeer, een en ander iii) met veroordeling van de VvE in de proces- en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.16.
De VvE heeft verweer gevoerd. Ook heeft de VvE een vordering in reconventie ingesteld en gevorderd:
I. voor recht te verklaren i)
primairdat sprake is van een erfdienstbaarheid, inhoudende dat de (leden van de) VvE om niet gebruik mag/mogen maken van de toegangsweg gelegen op perceel [sectienummer 6] om te komen van en te gaan naar het parkeerterrein gelegen op de oorspronkelijke percelen [sectienummer 4] , [sectienummer 3] en [sectienummer 5] en van dat parkeerterrein om niet gebruik mag/mogen maken, ii)
subsidiairdat sprake is van een erfdienstbaarheid, inhoudende dat de (leden van de) VvE om niet gebruik mag/mogen maken van de toegangsweg gelegen op perceel [sectienummer 6] om te komen van en te gaan naar het parkeerterrein gelegen op de oorspronkelijke percelen [sectienummer 4] en [sectienummer 3] en van dat parkeerterrein om niet gebruik mag/mogen maken en [appellant] voor zover nodig te veroordelen mee te werken aan het vestigen van deze erfdienstbaarheid, iii)
meer subsidiairdat sprake is van een kwalitatieve verplichting inhoudende als hiervoor onder I.i vermeld, iv)
meer subsidiairdat sprake is van een kwalitatieve verplichting inhoudende dat de (leden van de) VvE om niet gebruik mag/mogen maken van de toegangsweg gelegen op perceel [sectienummer 6] om te komen van en te gaan naar het parkeerterrein gelegen op de oorspronkelijke percelen [sectienummer 4] en [sectienummer 3] en van dat parkeerterrein om niet gebruik mag/mogen maken, v)
meer subsidiairdat sprake is van een derdenbeding inhoudende als hiervoor onder I.i vermeld, vi)
meer subsidiairdat sprake is van een derdenbeding inhoudende als hiervoor onder I.iv vermeld, vii)
meer subsidiairdat de regeling inhoudende dat de (leden van de) VvE om niet gebruik mag/mogen maken van de toegangsweg gelegen op perceel [sectienummer 6] om te komen van en te gaan naar het parkeerterrein gelegen op de oorspronkelijke percelen [sectienummer 4] , [sectienummer 3] en [sectienummer 5] en van dat parkeerterrein om niet gebruik mag/mogen maken, op een door de rechtbank te bepalen wijze alsnog notarieel wordt vastgelegd, viii)
meer subsidiairdat de regeling inhoudende dat de (leden van de) VvE om niet gebruik mag/mogen maken van de toegangsweg gelegen op perceel [sectienummer 6] om te komen van en te gaan naar het parkeerterrein gelegen op de oorspronkelijke percelen [sectienummer 4] en [sectienummer 3] en van dat parkeerterrein om niet gebruik mag/mogen maken, op een door de rechtbank te bepalen wijze alsnog notarieel wordt vastgelegd;
primairdat sprake is van een erfdienstbaarheid, inhoudende dat de (leden van de) VvE om niet gebruik mag/mogen maken van de toegangsweg gelegen op perceel [sectienummer 6] om te komen van en te gaan naar het parkeerterrein gelegen op de oorspronkelijke percelen [sectienummer 4] , [sectienummer 3] en [sectienummer 5] en van dat parkeerterrein om niet gebruik mag/mogen maken, ii)
subsidiairdat sprake is van een erfdienstbaarheid, inhoudende dat de (leden van de) VvE om niet gebruik mag/mogen maken van de toegangsweg gelegen op perceel [sectienummer 6] om te komen van en te gaan naar het parkeerterrein gelegen op de oorspronkelijke percelen [sectienummer 4] en [sectienummer 3] en van dat parkeerterrein om niet gebruik mag/mogen maken en [appellant] voor zover nodig te veroordelen mee te werken aan het vestigen van deze erfdienstbaarheid, iii)
meer subsidiairdat sprake is van een kwalitatieve verplichting inhoudende als hiervoor onder I.i vermeld, iv)
meer subsidiairdat sprake is van een kwalitatieve verplichting inhoudende dat de (leden van de) VvE om niet gebruik mag/mogen maken van de toegangsweg gelegen op perceel [sectienummer 6] om te komen van en te gaan naar het parkeerterrein gelegen op de oorspronkelijke percelen [sectienummer 4] en [sectienummer 3] en van dat parkeerterrein om niet gebruik mag/mogen maken, v)
meer subsidiairdat sprake is van een derdenbeding inhoudende als hiervoor onder I.i vermeld, vi)
meer subsidiairdat sprake is van een derdenbeding inhoudende als hiervoor onder I.iv vermeld, vii)
meer subsidiairdat de regeling inhoudende dat de (leden van de) VvE om niet gebruik mag/mogen maken van de toegangsweg gelegen op perceel [sectienummer 6] om te komen van en te gaan naar het parkeerterrein gelegen op de oorspronkelijke percelen [sectienummer 4] , [sectienummer 3] en [sectienummer 5] en van dat parkeerterrein om niet gebruik mag/mogen maken, op een door de rechtbank te bepalen wijze alsnog notarieel wordt vastgelegd, viii)
meer subsidiairdat de regeling inhoudende dat de (leden van de) VvE om niet gebruik mag/mogen maken van de toegangsweg gelegen op perceel [sectienummer 6] om te komen van en te gaan naar het parkeerterrein gelegen op de oorspronkelijke percelen [sectienummer 4] en [sectienummer 3] en van dat parkeerterrein om niet gebruik mag/mogen maken, op een door de rechtbank te bepalen wijze alsnog notarieel wordt vastgelegd;
II. voor recht te verklaren dat [appellant] de oorspronkelijke percelen [sectienummer 4] , [sectienummer 3] en [sectienummer 5] niet aan derden mag verhuren, (had mogen) verkopen of in gebruik mag geven daar deze percelen in hun geheel ter beschikking staan van de (leden van de) VvE op grond van de notarieel
vastgelegde parkeerregeling;
III. i)
primair[appellant] te veroordelen de oorspronkelijke percelen [sectienummer 4] , [sectienummer 3] en [sectienummer 5] weer in
primair[appellant] te veroordelen de oorspronkelijke percelen [sectienummer 4] , [sectienummer 3] en [sectienummer 5] weer in
hun geheel aan de (leden van de) VvE in gebruik te geven zodanig dat daarop minimaal negentien parkeerplaatsen zijn gerealiseerd, ii)
subsidiair[appellant] te veroordelen zorg te dragen voor minimaal negentien goed bereikbare parkeerplaatsen op dat deel van de oorspronkelijke percelen [sectienummer 4] , [sectienummer 3] en [sectienummer 5] dat nog in eigendom is van [appellant] , ten behoeve van de (leden van de) VvE, op straffe van een dwangsom en iii)
meer subsidiair[appellant] te veroordelen tot betaling van een schadevergoeding;
subsidiair[appellant] te veroordelen zorg te dragen voor minimaal negentien goed bereikbare parkeerplaatsen op dat deel van de oorspronkelijke percelen [sectienummer 4] , [sectienummer 3] en [sectienummer 5] dat nog in eigendom is van [appellant] , ten behoeve van de (leden van de) VvE, op straffe van een dwangsom en iii)
meer subsidiair[appellant] te veroordelen tot betaling van een schadevergoeding;
IV. een en ander met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.
3.17.
[appellant] heeft tegen de vordering van de VvE verweer gevoerd.
3.18.
Bij rolbeslissing van 13 september 2017 is een comparitie gelast, die op 30 november 2017 is gehouden. Hiervan is proces-verbaal opgemaakt, dat zich bij de stukken bevindt.
3.19.
Bij het bestreden vonnis van 9 mei 2018 heeft de rechtbank het gevorderde in conventie afgewezen, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.
In reconventie heeft de rechtbank i) voor recht verklaard dat sprake is van een derdenbeding, inhoudende dat (de leden van) de VvE om niet gebruik mag/mogen maken van de toegangsweg gelegen op perceel [sectienummer 6] om te komen van en te gaan naar het parkeerterrein gelegen op de oorspronkelijke percelen [sectienummer 4] , [sectienummer 3] en [sectienummer 5] en dat (de leden van) de VvE van de negentien parkeerplaatsen op dat parkeerterrein ten behoeve van de appartementseigenaren om niet gebruik mag/mogen maken, ii) voor recht verklaard dat [appellant] de oorspronkelijke percelen [sectienummer 4] , [sectienummer 3] en [sectienummer 5] , voor zover die percelen de onder beslissing i) genoemde negentien parkeerplaatsen betreffen, niet aan derden mag verhuren, (had mogen) verkopen of in gebruik mag geven, iii) [appellant] veroordeeld om ten behoeve van (de leden van) de VvE zorg te dragen voor negentien goed bereikbare parkeerplaatsen op het deel van de oorspronkelijke percelen [sectienummer 4] , [sectienummer 3] en [sectienummer 5] , dat nog in eigendom is van [appellant] binnen één maand na datum van dit vonnis en iv) [appellant] veroordeeld om aan (de leden van) de VvE een dwangsom te betalen van € 500,00 voor iedere dag dat hij niet aan de in iii) uitgesproken veroordeling voldoet, tot een maximum van € 10.000,00, een en ander v) met veroordeling van [appellant] in de proceskosten. Het in reconventie meer of anders gevorderde heeft de rechtbank afgewezen.
3.20.
Bij vonnis van 20 juni 2018 heeft de rechtbank het door [appellant] ingediende verzoek tot herstel van het bestreden vonnis van 9 mei 2018, erop neerkomende dat de rechtbank volgens [appellant] abusievelijk geen aandacht heeft besteed aan de vraag of er al dan niet negentien parkeerplaatsen zijn en er daardoor sprake is van een kennelijke fout als bedoeld in artikel 31 Rv, afgewezen.
Hoger beroep
In principaal hoger beroep en in incidenteel hoger beroep
3.21.
[appellant] heeft in hoger beroep, onder aanvoering van drie grieven, gevorderd, kort gezegd, het bestreden vonnis van 9 mei 2018 te vernietigen, met toewijzing alsnog van de vorderingen van [appellant] in conventie en integrale afwijzing van de vorderingen van de VvE in reconventie, uitgezonderd - bij voldoende belang daarbij aan de zijde van de VvE - de verklaring voor recht als hiervoor in 3.19 onder ii) vermeld.
3.22.
De VvE heeft verweer gevoerd en incidenteel hoger beroep ingesteld. Zij heeft, onder aanvoering van twee grieven, gevorderd, kort gezegd, het vonnis van 9 mei 2018 alsook het herstelvonnis van 20 juni 2018 gedeeltelijk te vernietigen en, opnieuw rechtdoende, de vorderingen van - zo begrijpt het hof - de VvE alsnog toe te wijzen, waaronder een verklaring voor recht dat tevens sprake is van een kwalitatieve verplichting.
Een en ander met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.
3.23.
Uit het woord
“tevens”in het petitum van het beroepschrift in incidenteel hoger beroep en het bepaalde onder nummer 23 van dat beroepschrift, begrijpt het hof dat de VvE vordert dat de in eerste aanleg onder I.v meer subsidiair gevorderde verklaring voor recht, dat er sprake is van een derdenbeding, welke vordering door de rechtbank is toegewezen, in hoger beroep wordt bekrachtigd en dat de VvE die toegewezen vordering in hoger beroep nevenschikkend maakt aan de onder I.iv gevorderde verklaring voor recht, dat er sprake is van een kwalitatieve verplichting. In zoverre is er sprake van een vermeerdering van eis.
“tevens”in het petitum van het beroepschrift in incidenteel hoger beroep en het bepaalde onder nummer 23 van dat beroepschrift, begrijpt het hof dat de VvE vordert dat de in eerste aanleg onder I.v meer subsidiair gevorderde verklaring voor recht, dat er sprake is van een derdenbeding, welke vordering door de rechtbank is toegewezen, in hoger beroep wordt bekrachtigd en dat de VvE die toegewezen vordering in hoger beroep nevenschikkend maakt aan de onder I.iv gevorderde verklaring voor recht, dat er sprake is van een kwalitatieve verplichting. In zoverre is er sprake van een vermeerdering van eis.
3.24.
[appellant] heeft verweer gevoerd tegen het incidenteel hoger beroep, maar heeft geen bezwaar gemaakt tegen de vermeerdering van eis. Ook het hof ziet hiertegen geen bezwaren, zodat die vermeerdering van eis wordt toegelaten.
3.25.
Het hof zal het principaal en incidenteel hoger beroep gezamenlijk bespreken.
3.26.
Het hof stelt vast dat tegen het herstelvonnis van 20 juni 2018 geen rechtsmiddel openstaat en dat de VvE tegen dit vonnis ook geen grieven heeft gericht. De VvE zal in haar hoger beroep tegen het herstelvonnis daarom niet-ontvankelijk worden verklaard.
3.27.
De grieven van partijen hebben, kort gezegd, betrekking op de kwalificatie van de afspraken/rechtsverhouding tussen partijen, de inhoud en strekking daarvan (grieven I, II en III in principaal hoger beroep en grief 2 in incidenteel hoger beroep) en de in dat verband te hanteren uitlegmethodiek (grief I in incidenteel hoger beroep).
Kwalificatie: derdenbeding en kwalitatieve verbintenis
3.28.
Allereerst ligt de vraag voor naar de kwalificatie van de bepalingen onder A.1 en A.2 in de akte levering parkeervoorziening 1989 en de bepaling, opgenomen in de akte levering parkeervoorziening 2000 onder de kop
“VERLENING KWALITATIEVE VERBINTENIS”.
“VERLENING KWALITATIEVE VERBINTENIS”.
3.29.
Met de rechtbank is het hof van oordeel dat de kwalificatie van de onder A.1 en A.2 genoemde afspraken in de akte levering parkeervoorziening 1989 allereerst een kwestie van uitleg van de inhoud en strekking van die bepalingen betreft. Hetzelfde geldt voor de kwalificatie van de onder de kop
“VERLENING KWALITATIEVE VERBINTENIS”opgenomen bepaling in de akte levering parkeervoorziening 2000.
“VERLENING KWALITATIEVE VERBINTENIS”opgenomen bepaling in de akte levering parkeervoorziening 2000.
3.30.
Volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad geldt bij de uitleg van notariële leverings- en vestigingsakten betreffende registergoederen een objectieve maatstaf. Het komt aan op de in de akten tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling, die moet worden afgeleid uit de in de akten gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte. De ratio hiervan moet worden gezocht in de bescherming van derden, die moeten kunnen afgaan op wat in de openbare registers over registergoederen is opgenomen. In het verlengde van deze ratio moet worden aangenomen dat bij de uitleg van leverings- en vestigingsakten een beperking geldt ten aanzien van de in aanmerking te nemen gegevens. Deze zullen objectief (voor derden) uit dan wel aan de hand van de ingeschreven akten kenbaar moeten zijn.
3.31.
Voor zover de VvE in
grief I in incidenteel hoger beroepeen meer subjectieve uitlegmethodiek voorstaat, faalt deze grief dan ook.
grief I in incidenteel hoger beroepeen meer subjectieve uitlegmethodiek voorstaat, faalt deze grief dan ook.
3.32.
Naar het oordeel van het hof heeft de rechtbank aan de hand van de hiervoor onder 3.30 weergegeven maatstaf de afspraken onder A.1 en A.2 terecht en op goede gronden gekwalificeerd als derdenbeding in de zin van artikel 1353 oud BW en geoordeeld dat dit beding door (de leden van) de VvE is aanvaard.
3.33.
Hetgeen [appellant] hiertegen in hoger beroep aanvoert, leidt het hof niet tot een ander oordeel.
[appellant] stelt zich op het standpunt dat de bedingen onder A.1 en A.2 niet zijn aan te merken als bedingen ten behoeve van een derde en dat er evenmin sprake is van aanvaarding van zodanige bedingen. [appellant] voert in dat kader aan dat in de akte levering parkeervoorziening 1989 aan de koper, [besloten vennootschap 1] , onder A.1 en A.2 weliswaar enkele verplichtingen worden opgelegd, maar dat daarin géén rechten worden omschreven voor de appartementseigenaren. Ook voert hij aan dat onder A.3 en A.4 wel rechten (in het kader van de Belemmeringenwet Privaatrecht en een opstalrecht) worden omschreven, maar dat het hierbij gaat om rechten die de koper verleent aan de gemeente (c.q. nutsbedrijven) en dat onder A.6 is bepaald dat (de leden van) de VvE gebonden moet(en) zijn aan de rechten die ten gunste van de gemeente zijn opgenomen, waarop in de akte levering woningen is vermeld dat de appartementseigenaren de rechten van de gemeente aanvaarden.
Het hof volgt [appellant] niet in het standpunt dat de bedingen onder A.1 en A.2 niet zijn aan te merken als bedingen ten behoeve van een derde. Een derdenbeding is een afspraak waarbij de ene partij - de stipulator - van de andere partij - de promissor - iets, doorgaans een prestatie, ten behoeve van een derde bedingt. Het recht van de derde op de voor hem bedongen prestatie vindt zijn grondslag in het tussen de stipulator en de promissor gemaakte beding en in de aanvaarding van het voor hem bedongene door de derde. Naar het oordeel van het hof kan uit de akte levering parkeervoorziening 1989 niets anders worden opgemaakt dan dat de gemeente van de koper, [besloten vennootschap 1] , (de aanleg van) een parkeerterrein en de toegang daartoe ten behoeve van (de leden van) de VvE heeft bedongen. Dat in die akte niet letterlijk is opgenomen dat het hier een recht ten gunste van de appartementseigenaren betreft, doet hieraan niet af.
Bij akte levering woningen zijn door de lastgever van de kopers van de woningen
“de in voormelde aanhaling omschreven rechten”namens deze kopers aanvaard. Tot de in de aanhaling omschreven rechten behoren eenvoudigweg ook (de aanleg van) het parkeerterrein en de toegang daartoe. Dat deze aanvaarding, anders dan [appellant] betoogt, ziet op (de aanleg van) het parkeerterrein en de toegangsweg daartoe volgt naar het oordeel van het hof ook uit het onder A.6 in beide akten bepaalde, waarin staat dat
“Gelet op de door de gemeente gegeven bestemming (…) voor de toepassing van voorgaande artikelen onder “koper” mede begrepen”worden
“de Vereniging van appartementseigenaren (…) alsmede de individuele appartementseigenaren”.Het ligt in de rede dat deze ‘bestemming’ ziet op de in beide akten onder A.1 opgenomen passage, luidende:
“Het gemeentelijk terrein is bestemd voor de aanleg van een parkeervoorziening ten behoeve van (…) de (…) te realiseren appartementswoningen”.
“de in voormelde aanhaling omschreven rechten”namens deze kopers aanvaard. Tot de in de aanhaling omschreven rechten behoren eenvoudigweg ook (de aanleg van) het parkeerterrein en de toegang daartoe. Dat deze aanvaarding, anders dan [appellant] betoogt, ziet op (de aanleg van) het parkeerterrein en de toegangsweg daartoe volgt naar het oordeel van het hof ook uit het onder A.6 in beide akten bepaalde, waarin staat dat
“Gelet op de door de gemeente gegeven bestemming (…) voor de toepassing van voorgaande artikelen onder “koper” mede begrepen”worden
“de Vereniging van appartementseigenaren (…) alsmede de individuele appartementseigenaren”.Het ligt in de rede dat deze ‘bestemming’ ziet op de in beide akten onder A.1 opgenomen passage, luidende:
“Het gemeentelijk terrein is bestemd voor de aanleg van een parkeervoorziening ten behoeve van (…) de (…) te realiseren appartementswoningen”.
[appellant] voert nog aan dat [besloten vennootschap 1] bij de realisatie van de parkeervoorziening handelde ter uitvoering van een door de gemeente opgelegde verplichting en niet ter uitvoering van tussen [besloten vennootschap 1] en de appartementseigenaren gemaakte afspraken, maar met deze stelling miskent [appellant] het wezen van een derdenbeding. Daarbij bedingt nu juist de stipulator van de promissor iets ten behoeve van een derde.
3.34.
Dit betekent dat
grief I in principaal hoger beroep, gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat sprake is van een door (de leden van) de VvE aanvaard derdenbeding, faalt.
grief I in principaal hoger beroep, gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat sprake is van een door (de leden van) de VvE aanvaard derdenbeding, faalt.
3.35.
In de akte levering parkeervoorziening 2000 is door [besloten vennootschap 1] de eigendom van het parkeerterrein en de toegangsweg (percelen [sectienummer 4] , [sectienummer 3] , [sectienummer 5] en [sectienummer 6] ) aan [appellant] geleverd. In die akte staat vermeld, kort gezegd, dat door de gemeente aan [besloten vennootschap 1] de bedingen A.1 tot en met A.6 zijn opgelegd, dat [appellant] in zijn hoedanigheid van directeur van [besloten vennootschap 1] verklaart dat de onder A.1 en A.2 opgelegde voorzieningen door [besloten vennootschap 1] zijn aangebracht en dat [besloten vennootschap 1] heeft voldaan aan alle door de gemeente opgelegde bedingen. Vervolgens staat in die akte, samengevat, vermeld dat [besloten vennootschap 1] verklaart de door de gemeente opgelegde bedingen aan de koper, [appellant] , op te leggen en dat [appellant] verklaart
“deze verplichtingen op zich te nemen als kwalitatieve verplichtingen als bedoeld in artikel 6:252 Burgerlijk Wetboek”.Het hof kan hieruit niet anders dan opmaken dat het derdenbeding bij notariële akte van 14 december 2000 tevens is gevestigd als een kwalitatieve verplichting als bedoeld in artikel 6:252 BW.
“deze verplichtingen op zich te nemen als kwalitatieve verplichtingen als bedoeld in artikel 6:252 Burgerlijk Wetboek”.Het hof kan hieruit niet anders dan opmaken dat het derdenbeding bij notariële akte van 14 december 2000 tevens is gevestigd als een kwalitatieve verplichting als bedoeld in artikel 6:252 BW.
3.36.
Daarbij komt dat [appellant] zowel in eerste aanleg alsook in hoger beroep heeft erkend dat bij akte levering parkeervoorziening 2000 een kwalitatieve verplichting is gevestigd.
[appellant] voert nog aan dat een kwalitatieve verplichting ingevolge het dwingendrechtelijke artikel 6:252 lid 1 BW slechts kan bestaan in een verplichting om iets te dulden of niet te doen, zodat een verplichting tot het realiseren en ter beschikking stellen van parkeerplaatsen als kwalitatieve verplichting nietig is. Het hof verwerpt dat betoog. [appellant] heeft in de akte levering parkeervoorziening 2000 in zijn hoedanigheid van directeur van [besloten vennootschap 1] verklaard dat de onder A.1 en A.2 opgelegde voorzieningen door [besloten vennootschap 1] zijn aangebracht, zodat van een verplichting tot realisatie van parkeervoorziening geen sprake meer is en het ter beschikking stellen van parkeervoorziening is naar het oordeel van het hof aan te merken als een dulden van de rechten van (de leden van) de VvE in de zin van artikel 6:252 lid 1 BW.
3.37.
Dit betekent dat
grief 2 in incidenteel hoger beroepslaagt, voor zover de VvE zich daarin beroept op het bestaan van een kwalitatieve verplichting.
grief 2 in incidenteel hoger beroepslaagt, voor zover de VvE zich daarin beroept op het bestaan van een kwalitatieve verplichting.
Inhoud en strekking: geen tegenprestatie en negentien parkeerplaatsen
3.38.
Daarmee komt het hof toe aan de vraag naar de inhoud en strekking van het derdenbeding en de kwalitatieve verplichting.
3.39.
Ook dit betreft een kwestie van uitleg. Nu het daarbij gaat om uitleg van bepalingen in notariële akten waaraan ook rechtsopvolgers gebonden zijn, zal het hof ook hier dezelfde objectieve uitlegmethodiek hanteren.
3.40.
Voor zover de VvE in
grief I in incidenteel hoger beroepeen meer subjectieve uitlegmethodiek voorstaat, faalt deze grief dan ook.
grief I in incidenteel hoger beroepeen meer subjectieve uitlegmethodiek voorstaat, faalt deze grief dan ook.
3.41.
De vraag naar de inhoud en strekking van het derdenbeding en de kwalitatieve verplichting ziet met name op de kwestie of [appellant] - zoals door hem gesteld en door de VvE betwist - als eigenaar van de parkeervoorziening een vergoeding voor het gebruik daarvan door (de leden van) de VvE kan verlangen.
3.42.
Volgens [appellant] is, kort gezegd, gratis gebruik van de parkeervoorziening niet als verplichting opgelegd en is dit ook in de betreffende notariële akten niet overeengekomen, zodat het hem vrijstaat een vergoeding voor het gebruik daarvan te verlangen.
3.43.
Naar het oordeel van het hof ligt de door [appellant] voorgestane uitleg van het derdenbeding en de kwalitatieve verplichting niet voor de hand.
In de akte levering parkeervoorziening 1989 zijn de door de gemeente aan [besloten vennootschap 1] opgelegde bedingen opgenomen, waaronder de hiervoor bedoelde bedingen ten aanzien van de parkeervoorziening (A.1 en A.2). Hierin staat vermeld dat
“1. Het gemeentelijk terrein (…) bestemd”is
“voor de aanleg van een parkeervoorziening ten behoeve van (…) de (…) appartementswoningen”,dat
“De aanleg van deze parkeervoorziening (…) door en voor rekening van de koper”dient
“te geschieden”en dat
“2. Koper (…) zorg”dient
“te dragen voor de bereikbaarheid (zowel in feitelijke alsook in juridische zin) van de onder A.1. genoemde parkeerplaatsen; (…) welke verplichting het besluit van het College van Burgemeester en Wethouders (…) omschrijft als volgt: “(…) Na aankoop van het (…) aangrenzend perceel”[sectienummer 6]
“verleent koper aan de toekomstige eigenaren van de appartementen de onbelemmerde doorgang via een weg over”perceel [sectienummer 6]
,“welke weg door en voor rekening en risico van koper wordt aangelegd, zonder dat e.e.a. leidt tot extra kosten voor de toekomstige eigenaren van de appartementen.”.”
“1. Het gemeentelijk terrein (…) bestemd”is
“voor de aanleg van een parkeervoorziening ten behoeve van (…) de (…) appartementswoningen”,dat
“De aanleg van deze parkeervoorziening (…) door en voor rekening van de koper”dient
“te geschieden”en dat
“2. Koper (…) zorg”dient
“te dragen voor de bereikbaarheid (zowel in feitelijke alsook in juridische zin) van de onder A.1. genoemde parkeerplaatsen; (…) welke verplichting het besluit van het College van Burgemeester en Wethouders (…) omschrijft als volgt: “(…) Na aankoop van het (…) aangrenzend perceel”[sectienummer 6]
“verleent koper aan de toekomstige eigenaren van de appartementen de onbelemmerde doorgang via een weg over”perceel [sectienummer 6]
,“welke weg door en voor rekening en risico van koper wordt aangelegd, zonder dat e.e.a. leidt tot extra kosten voor de toekomstige eigenaren van de appartementen.”.”
In deze bedingen is een bepaling opgenomen ter zake de kosten van de aanleg van het parkeerterrein en de toegangsweg. Duidelijk is dat er aandacht is geweest voor het kostenaspect verbonden aan de parkeervoorziening en dat er niet gekozen is om een bepaling op te nemen over (de mogelijkheid) kosten te verbinden aan (in elk geval) het gebruik van het parkeerterrein. Het niet opnemen van een dergelijke bepaling duidt er naar het oordeel van het hof - zeker bezien in samenhang met de bepaling dat het terrein bestemd is voor de aanleg van een parkeervoorziening
“ten behoeve van”de appartementswoningen - op dat het gebruik van de parkeervoorziening kennelijk om niet diende te zijn.
“ten behoeve van”de appartementswoningen - op dat het gebruik van de parkeervoorziening kennelijk om niet diende te zijn.
Bij akte levering parkeervoorziening 2000 is de eigendom van het parkeerterrein en de toegangsweg door [besloten vennootschap 1] aan [appellant] in privé geleverd, onder vermelding dat
“koper voornemens”is
“het verkochte te gebruiken als parkeerterrein voor de (…) appartementen (…) en toegang tot de openbare weg”en zijn de door de gemeente aan [besloten vennootschap 1] opgelegde bedingen, waaronder de bedingen ten aanzien van de parkeervoorziening (A.1 en A.2), door [besloten vennootschap 1] aan [appellant] opgelegd als kwalitatieve verplichting. Ook in deze akte is geen bepaling opgenomen over (de mogelijkheid) kosten te verbinden aan (in elk geval) het gebruik van het parkeerterrein. Integendeel, in deze akte is zelfs met zoveel woorden opgenomen dat
“De verkoper benadrukt (…), dat deze gebruiksrechten voor de gerechtigden gratis zijn, zonder enige tegenprestatie”. Zelfs als deze bepaling, zoals [appellant] betoogt, enkel een verklaring van de verkoper bevat, waarin slechts een beschrijving wordt gegeven van de situatie op dat moment (en waarin niet met zoveel woorden staat dat er een ‘eeuwig durend’ gratis gebruiksrecht moet zijn), blijkt hieruit naar het oordeel van het hof dat het gebruik van de parkeervoorziening ook in de toekomst kennelijk om niet diende te zijn. Deze verklaring van verkoper (vertegenwoordigd door [appellant] ) bevat een heldere duiding van de betekenis van de in die akte geformuleerde en aan [appellant] als koper opgelegde kwalitatieve verplichting. Het hof roept hierbij in herinnering dat [appellant] als directeur en vertegenwoordiger van [besloten vennootschap 1] vanaf het begin betrokken is geweest bij de gemaakte afspraken en de uitvoering daarvan, dat hij de betekenis daarvan dus kende en daarover (in diezelfde hoedanigheid) in de akte levering parkeervoorziening 2000 voor verkoper kon verklaren.
“koper voornemens”is
“het verkochte te gebruiken als parkeerterrein voor de (…) appartementen (…) en toegang tot de openbare weg”en zijn de door de gemeente aan [besloten vennootschap 1] opgelegde bedingen, waaronder de bedingen ten aanzien van de parkeervoorziening (A.1 en A.2), door [besloten vennootschap 1] aan [appellant] opgelegd als kwalitatieve verplichting. Ook in deze akte is geen bepaling opgenomen over (de mogelijkheid) kosten te verbinden aan (in elk geval) het gebruik van het parkeerterrein. Integendeel, in deze akte is zelfs met zoveel woorden opgenomen dat
“De verkoper benadrukt (…), dat deze gebruiksrechten voor de gerechtigden gratis zijn, zonder enige tegenprestatie”. Zelfs als deze bepaling, zoals [appellant] betoogt, enkel een verklaring van de verkoper bevat, waarin slechts een beschrijving wordt gegeven van de situatie op dat moment (en waarin niet met zoveel woorden staat dat er een ‘eeuwig durend’ gratis gebruiksrecht moet zijn), blijkt hieruit naar het oordeel van het hof dat het gebruik van de parkeervoorziening ook in de toekomst kennelijk om niet diende te zijn. Deze verklaring van verkoper (vertegenwoordigd door [appellant] ) bevat een heldere duiding van de betekenis van de in die akte geformuleerde en aan [appellant] als koper opgelegde kwalitatieve verplichting. Het hof roept hierbij in herinnering dat [appellant] als directeur en vertegenwoordiger van [besloten vennootschap 1] vanaf het begin betrokken is geweest bij de gemaakte afspraken en de uitvoering daarvan, dat hij de betekenis daarvan dus kende en daarover (in diezelfde hoedanigheid) in de akte levering parkeervoorziening 2000 voor verkoper kon verklaren.
Het betoog van [appellant] , dat deze bepaling voornamelijk om fiscale redenen is opgenomen, leidt het hof niet tot een ander oordeel. Dat doet immers niets af aan de kennelijke juistheid van de mededeling
“dat deze gebruiksrechten voor de gerechtigden gratis zijn, zonder enige tegenprestatie”.
“dat deze gebruiksrechten voor de gerechtigden gratis zijn, zonder enige tegenprestatie”.
3.44.
Naar het oordeel van het hof heeft [appellant] , op wie ingevolge het bepaalde in artikel 150 Rv de stelplicht en, bij voldoende betwisting, de bewijslast rust voor de feiten en omstandigheden waarop de grondslag voor zijn vorderingen is gebaseerd, onvoldoende gesteld om daaruit te kunnen concluderen dat gratis gebruik van de parkeervoorziening niet als verplichting is opgelegd en dit ook in de betreffende notariële akten niet is overeengekomen, zodat het hem vrij zou staan een vergoeding voor het gebruik van de parkeervoorziening te verlangen.
3.45.
Het hof komt net als de rechtbank tot het oordeel dat het [appellant] niet vrijstaat op de door hem gestelde grondslag een vergoeding voor het gebruik van de parkeervoorziening te verlangen van (de leden van) de VvE. Het vorderen van een dergelijke vergoeding zou een niet-aanvaarde verzwaring van de verplichtingen voor (de leden van) de VvE betekenen.
3.46.
Ook als het hof uit zou gaan van een meer subjectieve uitleg als door de VvE bepleit en bij de uitleg meer belang zou toekennen aan de bedoelingen en gerechtvaardigde verwachtingen van partijen, zou het hof tot hetzelfde oordeel komen. Dat de leden van de VvE, zo staat vast, na realisatie van de parkeervoorziening door [besloten vennootschap 1] daarvan steeds om niet gebruik hebben gemaakt, sterkt het hof in dat oordeel, evenals de wijze waarop partijen verder uitvoering hebben gegeven aan hun rechtsbetrekking.
3.47.
Dit betekent dat
Grief II in principaal hoger beroep, gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat het [appellant] niet vrijstaat een vergoeding te vragen voor het gebruik van de parkeervoorziening, faalt.
Grief 2 in incidenteel hoger beroep, voor zover de VvE daarin stelt dat het [appellant] ook op grond van de kwalitatieve verplichting niet vrijstaat een vergoeding voor het gebruik van de parkeervoorziening te vragen, slaagt.
Grief II in principaal hoger beroep, gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat het [appellant] niet vrijstaat een vergoeding te vragen voor het gebruik van de parkeervoorziening, faalt.
Grief 2 in incidenteel hoger beroep, voor zover de VvE daarin stelt dat het [appellant] ook op grond van de kwalitatieve verplichting niet vrijstaat een vergoeding voor het gebruik van de parkeervoorziening te vragen, slaagt.
3.48.
Verder ziet de vraag naar de inhoud en strekking van het derdenbeding en de kwalitatieve verplichting op de vordering van de VvE tot veroordeling van [appellant] om
- zoals toegewezen door de rechtbank - ten behoeve van (de leden van) de VvE
“zorg te dragen voor negentien goed bereikbare parkeerplaatsen op het deel van de oorspronkelijke percelen [sectienummer 4] , [sectienummer 3] en [sectienummer 5] , dat nog in eigendom is van [appellant] binnen één maand na datum van dit vonnis”.
“zorg te dragen voor negentien goed bereikbare parkeerplaatsen op het deel van de oorspronkelijke percelen [sectienummer 4] , [sectienummer 3] en [sectienummer 5] , dat nog in eigendom is van [appellant] binnen één maand na datum van dit vonnis”.
3.49.
Tussen partijen is niet in geschil dat [appellant] zorg dient te dragen voor negentien parkeerplaatsen ten behoeve van (de leden van) de VvE. Ook nadat [appellant] gedurende het hoger beroep een extra parkeerplaats heeft laten aanleggen ten behoeve van (de leden van) de VvE, verschillen partijen echter van mening over het aantal daadwerkelijk beschikbare en goed bereikbare parkeerplaatsen ten behoeve van (de leden van) de VvE. Alleen al daarom heeft de VvE naar het oordeel van het hof belang bij deze vordering, onder de last van een dwangsom.
3.50.
Dit betekent dat
grief III in principaal hoger beroep, waarmee [appellant] opkomt tegen de toewijzing van voormelde vordering van de VvE, faalt.
grief III in principaal hoger beroep, waarmee [appellant] opkomt tegen de toewijzing van voormelde vordering van de VvE, faalt.
3.51.
Aan nadere bewijslevering wordt niet toegekomen, nu partijen daarvoor onvoldoende hebben gesteld en zij bovendien in hoger beroep niets hebben aangevoerd dat tot andere conclusies aanleiding kan geven.
Slotsom
In principaal en in incidenteel hoger beroep
3.52.
De slotsom is dat de grieven in principaal hoger beroep falen en dat de grieven in het incidenteel hoger beroep deels slagen.
Het hof zal voor recht verklaren dat tevens sprake is van een kwalitatieve verplichting, inhoudende dat (de leden van) de VvE om niet gebruik mogen maken van de toegangsweg gelegen op perceel [sectienummer 6] om te komen van en te gaan naar het parkeerterrein gelegen op de oorspronkelijke percelen [sectienummer 4] , [sectienummer 3] en [sectienummer 5] en dat (de leden van) de VvE van de negentien parkeerplaatsen op dat parkeerterrein ten behoeve van de appartementseigenaren om niet gebruik mogen maken. Voor het overige zal het bestreden vonnis, zowel in conventie als in reconventie, worden bekrachtigd.
Het in hoger beroep meer of anders gevorderde zal worden afgewezen.
3.53.
Als de in het principaal en in het incidenteel hoger beroep in het ongelijk te stellen partij, zal het hof [appellant] in de kosten van het principaal en het incidenteel hoger beroep veroordelen.
De kosten voor de procedure in het principaal hoger beroep aan de zijde van de VvE zullen worden vastgesteld op € 726,00 aan griffierecht en op € 1.611,00 voor salaris van de advocaat volgens het liquidatietarief (1,5 punt tarief II in hoger beroep à € 1.074,00 per punt). De kosten voor de procedure in het incidenteel hoger beroep aan de zijde van de VvE zullen worden vastgesteld op € 537,00 voor salaris van de advocaat volgens het liquidatietarief (0,5 x 1 punt tarief II in hoger beroep à € 1.074,00 per punt).
4.De uitspraak
Het hof, recht doende
in principaal en incidenteel hoger beroep:
in principaal en incidenteel hoger beroep:
verklaart de VvE niet-ontvankelijk in haar hoger beroep voor zover dit is gericht tegen
het tussen partijen gewezen herstelvonnis van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, van 20 juni 2018;
verklaart voor recht dat sprake is van een kwalitatieve verplichting, inhoudende dat (de leden van) de VvE om niet gebruik mag/mogen maken van de toegangsweg gelegen op perceel [sectienummer 6] om te komen van en te gaan naar het parkeerterrein gelegen op de oorspronkelijke percelen [sectienummer 4] , [sectienummer 3] en [sectienummer 5] en dat (de leden van) de VvE van de negentien parkeerplaatsen op dat parkeerterrein ten behoeve van de appartementseigenaren om niet gebruik mag/mogen maken;
bekrachtigt het bestreden vonnis van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, van 9 mei 2018, zowel in conventie als in reconventie voor het overige;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het principaal hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van de VvE vastgesteld op € 726,00 aan griffierecht en op € 1.611,00 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het incidenteel hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van de VvE vastgesteld op € 537,00 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;
verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het in hoger beroep meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. P.P.M. Rousseau, O.G.H. Milar en P. Kuipers en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 22 december 2020.
griffier rolraadsheer