Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team Handelsrecht
zaaknummer 200.238.768/02
arrest van 4 mei 2021
in de zaak van
de publiekrechtelijke rechtspersoon
Gemeente Best,
Gemeente Best,
gevestigd te Best,
appellante,
hierna aan te duiden als de gemeente,
advocaat: mr. J.J. Hoekstra te Rotterdam,
tegen
1.[geïntimeerde 1] ,
2.
[geïntimeerde 2] ,beiden wonende te [woonplaats] ,
[geïntimeerde 2] ,beiden wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerden,
hierna gezamenlijk aan te duiden als [geïntimeerden] ,
advocaat: mr. C.M. van der Corput te 's-Hertogenbosch,
op het bij exploten van dagvaarding van 1 mei 2018 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 7 februari 2018 door de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven, gewezen tussen [geïntimeerden] als eisers en de gemeente als gedaagde.
1. Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer C/01/305425/HA ZA 16-179)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar het voormeld vonnis.
2.Het geding in hoger beroep
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep;
- de memorie van grieven van 21 augustus 2018, met producties 9 tot en met 13;
- de memorie van antwoord van 30 oktober 2018;
- het pleidooi op 6 maart 2020, waarbij partijen pleitnotities hebben overgelegd;
- de (ambtshalve) doorhaling van de zaak op 23 juni 2020;
- het verzoek van [geïntimeerden] , bij H-formulier van 1 maart 2021, om de procedure te hervatten per 16 maart 2021 en arrest te wijzen.
Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
3.De beoordeling
3.1.
Het hof gaat uit van de volgende feiten.
a) Op 3 september 2007 heeft de gemeente besloten tot toepassing van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) voor, kort gezegd, het toekomstig woongebied [woongebied] te [plaats] . Door het vestigen van een voorkeursrecht zijn de grondeigenaren in het gebied verplicht om, wanneer zij hun grond aldaar wensen te verkopen, deze eerst te koop aan te bieden aan de gemeente. Het voorkeursrecht op de gronden in voormeld gebied, dat in beginsel liep tot 5 februari 2010, is verlengd tot 5 februari 2011.
b) Het bedrijf van [geïntimeerden] – in de aardbeienteelt – bevond zich destijds (gedeeltelijk) in voormeld gebied.
c) [geïntimeerde 1] was destijds (tot 9 maart 2010) lid van de gemeenteraad van de gemeente.
d) De gemeente had belangstelling voor onroerende zaken van [geïntimeerden] in voormeld gebied. [geïntimeerden] had belangstelling voor onroerende zaken van de gemeente buiten voormeld gebied. Partijen hebben, al dan niet via hun adviseurs, met elkaar onderhandeld over overdracht van deze onroerende zaken. Voor de gemeente heeft [medewerker adviesbureau] van adviesbureau [adviesbureau] te [plaats] (hierna: [medewerker adviesbureau] ) de onderhandelingen gevoerd.
e) Per brief van 11 maart 2010 (productie 3 bij inleidende dagvaarding) heeft [medewerker adviesbureau] aan [geïntimeerde 1] meegedeeld:
“Bijgaand gelieve u aan te treffen de definitieve koopovereenkomst in 4-voud tussen u en de gemeente Best inzake de koop/verkoop van een gedeelte van de onroerende zaak kadastraal bekend als gemeente Best, [sectieletter] [sectienummer 1] .
Graag wil ik u verzoeken om na instemming de bladzijden te paraferen en de overeenkomst te ondertekenen, en vervolgens […] 3 exemplaren van de overeenkomst retour te zenden. Het vierde exemplaar kunt u behouden voor uw eigen dossier”.
f) Het desbetreffende document, gedateerd 11 maart 2010, houdt onder meer het volgende in (productie 3 bij inleidende dagvaarding)
"Vaststelling procedure: nadat er op operationeel niveau overeenstemming is bereikt over de onderhavige overeenkomst tussen de ambtenaren van de gemeente Best en de verkoper, dient de overeenkomst alsdan nog aan het college te worden voorgelegd, waarbij het college zich het recht voorbehoudt om, alvorens een besluit te nemen over het aangaan van deze overeenkomst, toepassing te geven aan artikel 169 lid 4 van Pro de Gemeentewet. Het college kan de overeenkomst afwijzen. In dat geval is er geen schadevergoeding hoe ook genaamd verschuldigd.
11-03-2010
KOOPOVEREENKOMST
DE ONDERGETEKENDEN:
1. [ [geïntimeerden] ] […], hierna […] "
de verkoper"
de verkoper"
en
2. [burgemeester] , burgemeester van [plaats] , krachtens het bepaalde in artikel 171 van Pro de Gemeentewet de gemeente Best rechtsgeldig vertegenwoordigende, hierna te noemen "
de gemeente"
de gemeente"
[…]
IN OVERWEGING NEMENDE:
- dat de gemeente voornemens is het gebied […] [plaats] te ontwikkelen tot woningbouw […];
- dat de gronden en bedrijfsgebouwen van verkoper zijn gelegen binnen dit plangebied;
- dat gemeente en verkoper na geruime tijd in onderhandeling te zijn geweest tot overeenstemming zijn gekomen;
- dat partijen de gemaakte afspraken wensen vast te leggen in onderhavige koopovereenkomst.
VERKLAREN HET NAVOLGENDE OVEREEN TE KOMEN:
Artikel 1. Het verkochte.
Partijen verklaren een […] koopovereenkomst aan te gaan op grond waarvan de gemeente koopt van de verkoper […] het registergoed, zijnde agrarische bedrijfsopstallen ten behoeve van de teelt van aardbeien, […] plaatselijk bekend als [adres] te […] [plaats] , hierna te noemen: “
het verkochte”.
het verkochte”.
Artikel 2. Koopsom
1. De koop geschiedt voor de koopsom van € 2.450.000,00 […]. […]
2. De betaling […] dient plaats te vinden bij […] de […] overdracht […]. […]
Artikel 3. Juridische levering
1. […] levering dient plaats te vinden […] uiterlijk twee maanden na de datum van het besluit van het college van burgemeester en wethouders tot aankoop of - indien dat later is - uiterlijk twee weken nadat de laatste ontbindingsmogelijkheid zoals vermeld in artikel 19 is Pro vervallen. […]
Artikel 14. Arbitrage
1. Indien tussen partijen in het kader van deze overeenkomst een verschil van mening mocht ontstaan dat niet in der minne kan worden opgelost, dan zal, onverminderd het overige bepaalde in het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering, zo’n geschil met uitsluiting van de gewone rechter, in eerste en hoogste aanleg worden beslecht door een door partijen gezamenlijk te benoemen scheidsman. Het geschil wordt geacht te bestaan, indien één der partijen aan de ander schriftelijk te kennen geeft, dat een zodanig verschil van mening aanwezig is.
2. Indien partijen omtrent de keuze van de scheidsman niet binnen 30 dagen […] tot overeenstemming kunnen komen, dan zal het geschil met uitsluiting van de gewone rechter […] worden beslecht door drie scheidslieden […]. […]
Artikel 17. Vervangende locatie
1. Ten behoeve van de verplaatsing van de bedrijfsactiviteiten van verkoper koopt verkoper van de gemeente […] de percelen kadastraal bekend als gemeente Best, [sectieletter] nummers [sectienummer 2] , [sectienummer 3] en [sectienummer 4] . […] De koop/verkoop vindt plaats onder de navolgende voorwaarden, nog nader uit te werken in een separate koopovereenkomst. […]
Artikel 19. Ontbindende voorwaarde(n)
1. Deze overeenkomst wordt aangegaan onder de ontbindende voorwaarde(n) dat:
a. het college van burgemeester en wethouders besluit
niettot deze aankoop over te gaan. De gemeente zal zich inspannen om een voorstel tot aankoop voor te leggen aan het college binnen 2 maanden na ondertekening van deze overeenkomst. Het gaat hier uitdrukkelijk om een inspanningsverplichting, zodat de verkoper daaraan geen enkel recht kan ontlenen. De gemeente zal de verkoper tijdig mededeling doen van een eventueel uitstel van de besluitvorming. […]; […]
niettot deze aankoop over te gaan. De gemeente zal zich inspannen om een voorstel tot aankoop voor te leggen aan het college binnen 2 maanden na ondertekening van deze overeenkomst. Het gaat hier uitdrukkelijk om een inspanningsverplichting, zodat de verkoper daaraan geen enkel recht kan ontlenen. De gemeente zal de verkoper tijdig mededeling doen van een eventueel uitstel van de besluitvorming. […]; […]
2. Bij het in vervulling gaan van een ontbindende voorwaarde zal deze overeenkomst van rechtswege zijn ontbonden. Beide partijen zijn alsdan jegens elkaar niet gehouden tot het betalen van enigerlei schadevergoeding en/of tegemoetkoming.
3. De ontbindende voorwaarden gaan in vervulling wanneer een der partijen dit per aangetekend schrijven aan de andere partij meedeelt. […]
Artikel 23. Deskundigenadvieskosten.
De door de verkoper noodzakelijk gemaakte deskundigenkosten zullen door de gemeente aan de verkoper worden vergoed. De betreffende deskundigen kunnen daartoe deze kosten bij de gemeente rechtstreeks indienen tot een totaal maximum van € 51.854,25 inclusief BTW. De vergoeding wordt uitgekeerd gelijktijdig met de notariële levering, mits de overeenkomst niet wordt ontbonden conform het bepaalde in artikel 19. […]
Aldus overeengekomen en in tweevoud ondertekend
[…]
De gemeente, De verkoper(s)
[burgemeester] [geïntimeerde 1]
De heer [geïntimeerde 2] ”.
g) [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben drie exemplaren van deze overeenkomst ondertekend en retour gezonden.
h) Per brief van 17 maart 2011 (productie 6 bij inleidende dagvaarding) heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente aan [geïntimeerde 1] meegedeeld:
“Naar aanleiding van het voorstel tot aan- en verkoop aan de [straatnaam] , waarvoor een conceptovereenkomst is opgesteld en door u is ondertekend, delen wij u het volgende mede.
Na een zorgvuldige afweging van alle relevante aspecten en een consultatie van de gemeenteraad heeft het college van burgemeester en wethouders op 1 maart jongstleden besloten om niet tot aan- en verkoop van gronden aan de [straatnaam] over te gaan. Hiermee doen wij een beroep op artikel 19 lid 1 onder Pro a van de conceptovereenkomst d.d. 11 maart 2010. De reden hiervoor is dat wij de risico’s voor de gemeente Best qua investering te groot achten, mede in het licht van de situatie op de woningmarkt. Wij hebben dit besluit inmiddels in een persoonlijk gesprek op 16 maart 2011 nader aan u toegelicht.
Indien u van mening bent dat u door ons handelen schade ondervindt, kunt u overwegen om een aansprakelijkstelling in te dienen”.
i) [geïntimeerden] heeft per brief van 13 januari 2016 de gemeente gesommeerd om de overeenkomst d.d. 11 maart 2010 na te komen.
3.2.1.
In deze procedure heeft [geïntimeerden] gevorderd
primair
de gemeente te veroordelen:
1. tot nakoming van de overeenkomst van 11 maart 2010 op straffe van een dwangsom;
2. om aan [geïntimeerden] de deskundigenkosten ad € 51.854,25 inclusief btw te betalen,
een en ander vermeerderd met rente,
subsidiair
3. voor recht te verklaren dat de gemeente jegens eisers aansprakelijk is voor
zowel vergoeding van het negatief als het positief contractsbelang, en
de gemeente te veroordelen om aan [geïntimeerden] te betalen:
4. € 3.062.000,- met rente,
5. € 51.854,25 met rente,
6. schadevergoeding op te maken bij staat,
een en ander met veroordeling van de gemeente in de proceskosten.
3.2.2.
Aan deze vorderingen heeft [geïntimeerden] kort samengevat, ten grondslag gelegd (primair) dat tussen hem en de gemeente de koopovereenkomst van 11 maart 2010 tot stand is gekomen, en (subsidiair) dat de gemeente aansprakelijk is vanwege afgebroken onderhandelingen.
3.2.3.
De gemeente heeft verweer gevoerd. De gemeente heeft, voor het geval de rechtbank van oordeel is dat de gemeente gebonden is aan de koopovereenkomst uit 2010, een beroep gedaan op het in artikel 14 daarvan Pro opgenomen arbitragebeding en geconcludeerd dat de rechtbank onbevoegd is.
3.2.4.
In het bestreden vonnis van 7 februari 2018 heeft de rechtbank geoordeeld dat tussen partijen een overeenkomst tot stand is gekomen in de vorm van de door [geïntimeerden] gestelde overeenkomst van 11 maart 2010. De rechtbank heeft op basis hiervan geoordeeld dat de primaire vordering en de subsidiaire vordering onder 5 strekken tot nakoming van de overeenkomst van 11 maart 2010 en daarom onder de reikwijdte van het arbitragebeding vallen. Ten aanzien van de subsidiaire vorderingen onder 3, 4 en 6 heeft de rechtbank geoordeeld dat deze vorderingen, gelet op het voorwaardelijke karakter daarvan, geacht worden niet te zijn ingesteld. De rechtbank heeft zich onbevoegd verklaard om kennis te nemen van de primaire vorderingen en de subsidiaire vordering onder 5, en de gemeente in de proceskosten veroordeeld.
3.3.1.
De gemeente heeft in hoger beroep negen grieven aangevoerd, genummerd I tot en met IX, en heeft geconcludeerd tot vernietiging van het bestreden vonnis en terugverwijzing van de zaak naar de rechtbank, met veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten .
3.3.2.
[geïntimeerde 1] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van de gemeente in de proceskosten.
Totstandkoming koopovereenkomst 11 maart 2010
3.4.1.
De rechtbank heeft overwogen (rov. 4.1) dat ingevolge artikel 160 lid 1 aanhef Pro en onder d van de Gemeentewet het college van burgemeester en wethouders (hierna: het college) bevoegd is tot privaatrechtelijke rechtshandelingen van de gemeente te besluiten, en dat de in dit artikel aan het college toegekende bevoegdheid niet uitsluit dat met instemming van het college onderhandelingen over een voorgenomen privaatrechtelijke rechtshandeling namens de gemeente ook door anderen dan het college kunnen worden gevoerd en dat als resultaat van die onderhandelingen een rechtshandeling tot stand komt onder de voorwaarde van goedkeuring door het college (vgl. Hoge Raad 1 juni 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV1748, rov. 3.10.2). Hierin ligt, gelet op de daaropvolgende beoordeling, besloten dat deze voorwaarde naar het oordeel van de rechtbank een ontbindende voorwaarde kan zijn. Hiertegen is geen grief gericht, zodat ook het hof hiervan uitgaat.
3.4.2.
De rechtbank heeft verder, na uitleg van de koopovereenkomst van 11 maart 2010, geoordeeld dat de goedkeuring van het college geen totstandkomingsvereiste of opschortende voorwaarde betreft maar dat partijen aan het ontbreken van de goedkeuring van het college de bevoegdheid tot ontbinding van de overeenkomst hebben willen koppelen (rov. 4.7). Hiertegen is geen grief gericht. Met grief II voert de gemeente aan dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat de gemeente zich reeds aan de koopovereenkomst van 11 maart 2010 gebonden achtte. De gemeente stelt in de toelichting op deze grief dat het college de voorwaardelijke koopovereenkomst nimmer heeft goedgekeurd, zodat geen bindende koopovereenkomst tot stand is gekomen. De gemeente stelt verder dat zij zich, in de periode tussen het moment waarop [medewerker adviesbureau] de koopovereenkomst aan [geïntimeerden] stuurde en het moment waarop door het besluit van het college werd afgezien van de koop, ook niet gebonden achtte aan de koopovereenkomst, omdat de vereiste goedkeuring geen formaliteit of gelopen race was. Het college heeft vervolgens besloten af te zien van de aankoop, en de gemeente heeft daartoe een beroep gedaan op de ontbindende voorwaarde van de overeenkomst, aldus de gemeente.
3.4.3.
Het hof overweegt dat de overweging van de rechtbank dat het beroep van de gemeente op de ontbindende voorwaarde niet anders kan worden begrepen dan dat de gemeente zich op dat moment al aan de overeenkomst gebonden achtte, betekent dat de gemeente kennelijk van mening was dat de overeenkomst al gesloten was en zij daaraan dus gebonden was aangezien zij anders geen beroep had hoeven doen op de ontbindende voorwaarde om die overeenkomst te ontbinden en daarmee aan haar binding aan die overeenkomst een einde te maken. Daarmee is niet gezegd – zoals de gemeente met grief II aanvoert – dat de gemeente zich al aan de overeenkomst gebonden achtte in de zin dat de goedkeuring door het college een formaliteit of gelopen race was of dat de gemeente anderszins geen beroep meer toekwam op het goedkeuringsvoorbehoud. Daarmee faalt grief II.
Schijn van volmachtverlening
3.5.1.
Met grieven I en III tot en met VI voert de gemeente in de kern aan dat het oordeel van de rechtbank (rov. 4.8) dat een rechtshandeling tot stand is gekomen in de vorm van de koopovereenkomst van 11 maart 2010 die in artikel 19 een Pro ontbindende voorwaarde inhoudt, onjuist is omdat aan [medewerker adviesbureau] geen volmacht was verleend tot het sluiten van een overeenkomst, en omdat van schijn van volmachtverlening ook geen sprake is.
Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
3.5.2.
Het hof overweegt dat [geïntimeerden] heeft gesteld dat [medewerker adviesbureau] wel degelijk was gevolmachtigd door de gemeente om een overeenkomst te sluiten (memorie van antwoord, 55). Ondanks de gemotiveerde betwisting hiervan door de gemeente, heeft [geïntimeerden] deze stelling in het geheel niet onderbouwd, zodat het hof deze stelling passeert.
3.5.3.
De vraag is dus of sprake is van de door [geïntimeerden] gestelde – en door de gemeente betwiste – schijn van volmachtverlening van [medewerker adviesbureau] waarop [geïntimeerden] heeft mogen vertrouwen.
Het hof stelt voorop dat artikel 3:61 lid 2 BW Pro bepaalt dat als een rechtshandeling in naam van een ander is verricht, tegen de wederpartij, indien zij op grond van een verklaring of gedraging van die ander heeft aangenomen en onder de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mocht aannemen dat een toereikende volmacht was verleend, op de onjuistheid van deze veronderstelling geen beroep kan worden gedaan. Voor toerekening van schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid kan ook plaats kan zijn ingeval de wederpartij gerechtvaardigd heeft vertrouwd op de bevoegdheid van de pseudogevolmachtigde op grond van feiten en omstandigheden die voor risico komen van de pseudovolmachtgever en waaruit naar verkeersopvattingen zodanige schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid kan worden afgeleid (Hoge Raad 3 februari 2012, ECLI:NL:HR:2012:BU4909, rov. 3.7.1). De schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid kan ook berusten op feiten en omstandigheden die zich hebben voorgedaan na de totstandkoming van de betrokken rechtshandeling (Hoge Raad 24 april 2015, ECLI:NL:HR:2015:1119, rov. 3.4.2).
3.5.4.
Ter onderbouwing van zijn stelling dat sprake is van schijn van volmachtverlening stelt [geïntimeerden] onder meer het volgende. De gemeente heeft, in de persoon van de toenmalige wethouder ruimtelijke ordening, [geïntimeerden] benaderd over de aankoop van het perceel. Er was een voorkeursrecht op het perceel gevestigd ten behoeve van de gemeente. [medewerker adviesbureau] heeft met instemming van het college namens de gemeente de onderhandelingen gevoerd. Er is uitvoerig onderhandeld over de inhoud van de overeenkomst. [medewerker adviesbureau] heeft steeds met personen binnen de gemeente overleg gevoerd over de onderhandelingen. De onderhandelingen waren afgerond toen [medewerker adviesbureau] de brief van 11 maart 2010 stuurde waarbij hij de definitieve overeenkomst toestuurde. In de overeenkomst is naast de ontbindende voorwaarde opgenomen dat de gemeente zich zou inspannen om binnen twee maanden na ondertekening de overeenkomst voor te leggen aan het college. Uitstel van besluitvorming zou tijdig worden meegedeeld [geïntimeerde 1] heeft de ondertekende overeenkomst ingeleverd bij de gemeente [geïntimeerde 1] heeft daarna meermaals de gemeente benaderd met vragen en verzoeken om opheldering. De gemeente heeft toen nimmer gezegd dat [medewerker adviesbureau] niet bevoegd was om de overeenkomst aan te gaan. Meer dan een jaar is [geïntimeerden] aan het lijntje gehouden, waarna de gemeente zich beriep op de ontbindende voorwaarde, aldus [geïntimeerden] .
3.5.5.
De gemeente heeft betwist dat sprake is van schijn van volmachtverlening aan [medewerker adviesbureau] . Zij voert daartoe, voor zover relevant, het volgende aan. Volgens vaste rechtspraak houdt een opdracht aan een adviseur zoals een makelaar of rentmeester geen volmacht in aan die adviseur tot het sluiten van een overeenkomst; de makelaar is slechts een bode. Deze rol wordt bevestigd door de Regeling van Rentmeesters die van toepassing is op dienstverlening van Gloudemans en [medewerker adviesbureau] aan de gemeente. Daarbij is van belang dat [geïntimeerden] zich in de onderhandelingen liet bijstaan door een professionele adviseur die wist althans had behoren te weten dat aan [medewerker adviesbureau] geen volmacht was verstrekt. Ook [geïntimeerde 1] behoorde, als gemeenteraadslid tot 9 maart 2010, te weten dat een rentmeester van de gemeente geen volmacht krijgt om koopovereenkomsten te sluiten. Bij gemeenten geldt voorts dat een zeer terughoudende maatstaf wordt aangelegd wat betreft het aannemen van schijn van volmachtverlening, vanwege de bevoegdheidsverdeling die is vastgelegd in de Gemeentewet. De verklaringen/gedragingen waarop het gestelde vertrouwen in volmachtverlening zijn gebaseerd zijn alle afkomstig van onbevoegde personen, zoals de toenmalige wethouder. [medewerker adviesbureau] had zeer op hoofdlijnen ruggespraak met een ambtenaar, nooit met een wethouder of het college. [medewerker adviesbureau] heeft nimmer aan [geïntimeerden] aangegeven dat de gemeente had besloten tot het aangaan van de koopovereenkomst of zijn akkoord met de koop gegeven namens de gemeente. Met de woorden ‘definitieve overeenkomst’ in zijn brief van 11 maart 2010 bedoelde [medewerker adviesbureau] dat het ging om de definitieve versie / tekst van de (concept) koopovereenkomst, en niet dat de koopovereenkomst daarmee ‘definitief’ (bindend) was. [medewerker adviesbureau] heeft ook steeds benadrukt dat hij handelde onder (goedkeurings)voorbehoud, zonder volmacht van de gemeente en dat de besluitvorming bij het college lag, aldus de gemeente.
3.5.6.
Het hof is van oordeel dat [geïntimeerden] er gerechtvaardigd op heeft vertrouwd dat [medewerker adviesbureau] gevolmachtigd was om de koopovereenkomst met [geïntimeerden] te sluiten onder het voorbehoud van goedkeuring van de overeenkomst door het college. Hierbij is het volgende van belang. Het initiatief tot het aangaan van de koop van het perceel van [geïntimeerden] ging uit van de gemeente in de persoon van de toenmalige wethouder ruimtelijke ordening. Het was dus niet [geïntimeerden] die zich heeft gewend tot een onbevoegd persoon teneinde iets van de gemeente gedaan te krijgen. [medewerker adviesbureau] heeft vervolgens met instemming van het college – zijnde het binnen de gemeente bevoegde orgaan om tot het aangaan van de koop te besluiten – namens de gemeente de onderhandelingen over de koop gevoerd met [geïntimeerden] en diens adviseur, zo heeft de rechtbank onbestreden vastgesteld (rov. 4.8). Vaststaat ook dat [geïntimeerden] en zijn adviseur enerzijds en [medewerker adviesbureau] anderzijds uitvoerig en langdurig hebben onderhandeld over de inhoud van de koopovereenkomst, en dat [medewerker adviesbureau] daarbij kenbaar maakte dat hij over de gedane voorstellen/wijzigen van de koopovereenkomst contact had met de gemeente, bijvoorbeeld in zijn brief van 25 mei 2009 (productie 4 bij inleidende dagvaarding). De gemeente heeft verder niet bestreden dat de onderhandelingen tussen [geïntimeerden] en [medewerker adviesbureau] volledig waren afgerond en dat zij overeenstemming hadden bereikt over de definitieve tekst van de koopovereenkomst van 11 maart 2010 toen [medewerker adviesbureau] in zijn brief van die datum aan [geïntimeerden] vroeg om die overeenkomst getekend te retourneren. Gelet hierop, en gelet op het feit dat de overeenkomst voorzag in een concreet traject voor goedkeuring door het college met daaraan gekoppeld de mogelijkheid om de koopovereenkomst te ontbinden wanneer het college zou besluiten de koopovereenkomst niet aan te gaan, mocht [geïntimeerden] aannemen dat [medewerker adviesbureau] bevoegd was om namens (de burgemeester van de) gemeente op die basis met [geïntimeerden] overeenstemming te bereiken over de koop. Verder staat vast dat [geïntimeerden] nadien meermaals contact heeft opgenomen met de gemeente over de stand van zaken met het goedkeuringsbesluit door het college en dat de gemeente zich daarbij niet op het standpunt heeft gesteld dat er nog geen overeenkomst was gesloten. Dat ook de gemeente meende een overeenkomst te hebben gesloten, wordt bevestigd door het beroep op de ontbindende voorwaarde door het college in de brief van 17 maart 2011. Een overeenkomst die niet tot stand is gekomen, hoeft immers ook niet te worden ontbonden.
3.5.7.
Voor zover de gemeente met haar stelling dat [medewerker adviesbureau] steeds heeft benadrukt dat hij handelde zonder volmacht, bedoelt dat [medewerker adviesbureau] dit expliciet heeft gezegd tegen [geïntimeerden] of zijn adviseur, heeft de gemeente deze stelling onvoldoende concreet onderbouwd wat betreft het moment waarop [medewerker adviesbureau] dit zou hebben gezegd. Dit volgt in elk geval niet uit de aangehaalde correspondentie of de (conceptversies van de) koopovereenkomst van 2010. De gemeente heeft bovendien geen voldoende gespecificeerd bewijsaanbod gedaan van deze stelling, zodat het hof ook om die reden aan bewijslevering van die stelling niet toekomt.
Voor zover de gemeente heeft gesteld dat [geïntimeerden] of zijn adviseur, vanwege de Regeling van Rentmeesters bekend waren met het ontbreken van een toereikende volmacht van [medewerker adviesbureau] , gaat het hof ook aan deze stelling voorbij als onvoldoende onderbouwd. Door [geïntimeerden] is dit betwist, terwijl de gemeente niet althans onvoldoende concreet heeft gesteld op grond waarvan moet worden aangenomen dat [geïntimeerden] of zijn adviseur bekend waren met de inhoud van die regeling en dat [medewerker adviesbureau] op deze basis voor de gemeente werkzaam was bij de onderhandelingen over de koopovereenkomst. Het feit dat [geïntimeerden] lid was (geweest) van de gemeenteraad is hiertoe niet voldoende.
3.5.8.
Kortom, tussen [geïntimeerden] en de gemeente is een koopovereenkomst tot stand gekomen met de inhoud van de overeenkomst van 11 maart 2010, waaronder de daarin vermelde ontbindende voorwaarde van goedkeuring door het college. Daarmee falen grieven I en III tot en met VI.
Nieuwe afspraken
3.6.1.
Met grief VII voert de gemeente aan dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat uit een later, in 2015, tussen partijen gesloten koopovereenkomst met betrekking tot andere percelen niet volgt dat de eerder gemaakte afspraken in de koopovereenkomst van 11 maart 2010 vervallen (rov. 4.10). Het gaat hier om de in artikel 17 van Pro de koopovereenkomst van 11 maart 2010 reeds voorziene verkoop door de gemeente van de percelen 37, 38 en 465.
De gemeente heeft in de toelichting op grief VII verder gesteld dat zij, naar aanleiding van een brief van de adviseur van [geïntimeerden] van 24 mei 2011 waarin deze spreekt van het voeren van gesprekken om te komen tot een gezamenlijke oplossing, met [geïntimeerden] het gesprek is aangegaan. De gemeente is uiteindelijk met [geïntimeerden] een koopprijs per m2 overeengekomen voor de percelen [sectienummer 2] , [sectienummer 3] en [sectienummer 5] die (aanzienlijk) lager was dan oorspronkelijk voorzien in de koopovereenkomst van 11 maart 2010. Gelet hierop ging de gemeente ervan uit dat zij hiermee was gekomen tot een gezamenlijke oplossing met [geïntimeerden] , aldus de gemeente.
3.6.2.
[geïntimeerden] betwist dat artikel 12 van Pro de koopovereenkomst van januari 2015 inhoudt dat hij geen schadevergoeding of nakoming meer mocht vorderen van de koopovereenkomst van 11 maart 2010 [geïntimeerde 1] stelt zich steeds alle rechten op het punt van de schadevergoeding te hebben voorbehouden.
3.6.3.
Het hof overweegt dat, anders dan de gemeente aanvoert, uit artikel 12 van Pro de koopovereenkomst van januari 2015 slechts volgt dat alle eventueel eerder tussen partijen gemaakte afspraken “ter zake de in deze overeenkomst vastgelegde (ver)koop” vervallen. In deze overeenkomst – de overeenkomst van januari 2015 – zijn geen afspraken vastgelegd over de verkoop door [geïntimeerden] van diens perceel ( [sectienummer 1] ) aan de gemeente, zodat artikel 12 van Pro de overeenkomst van januari 2015 hierop geen betrekking heeft. De gemeente heeft niet gesteld dat zij op enig moment voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst van januari 2015 aan [geïntimeerden] of diens adviseur duidelijk heeft gemaakt dat zij daarmee de afspraken uit de koopovereenkomst van 11 maart 2010 ten aanzien van de koop van perceel [sectienummer 1] van [geïntimeerden] als vervallen beschouwde. Uit het feit dat in 2011 door (de adviseur van) [geïntimeerden] is gesproken over het zoeken naar een gezamenlijke oplossing, en het feit dat de uiteindelijk overeengekomen prijs voor de percelen [sectienummer 2] , [sectienummer 3] en [sectienummer 5] lager was dan de oorspronkelijk afgesproken prijs hoefde [geïntimeerden] dit zonder meer ook niet te begrijpen. Daarmee faalt grief VII.
Conclusie en proceskosten
3.7.1.
Uit het voorgaande volgt dat tussen partijen een overeenkomst tot stand is gekomen met de inhoud van de koopovereenkomst van 11 maart 2010, waaronder het arbitragebeding van artikel 14. Geschillen over (ontbinding van) die overeenkomst vallen onder dit arbitragebeding, zodat de gewone rechter onbevoegd is. Daarmee falen grief VIII en IX.
3.7.2.
De gemeente is in het ongelijk gesteld en zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld van het hoger beroep. De kosten in hoger beroep worden aan de zijde van [geïntimeerden] begroot op:
– griffierecht € 726,00
– salaris advocaat (3 punten x tarief II € 1.114,00)
€ 3.342,00
€ 3.342,00
totaal € 4.068,00.
4.De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt het bestreden vonnis;
veroordeelt de gemeente in de proceskosten van het hoger beroep, en stelt die kosten tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] vast op € 4.068,00, en verklaart dit arrest in zoverre uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. H.K.N. Vos, S.C.H. Molin en J.K.B. van Daalen en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 4 mei 2021.
griffier rolraadsheer