ECLI:NL:GHSHE:2021:2059

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.268.051/01

arrest van 6 juli 2021

in de zaak van

[appellant],

wonende te [woonplaats] ,

appellant,

hierna aan te duiden als [appellant] ,

advocaat: mr. E.P.W. Korevaar te Eindhoven,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. W.A. Braams te Waalre,

op het bij exploot van dagvaarding van 16 oktober 2019 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 18 juli 2019, door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven, gewezen tussen [appellant] als eiser en [geïntimeerde] als gedaagde.

1.Het geding in eerste aanleg (zaaknummer 7259834, rolnummer 18 / 8580)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

2.Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding in hoger beroep met wijziging van eis;
de memorie van grieven met een productie;
de memorie van antwoord met een productie;
de op 21 juni 2021 gehouden mondelinge behandeling, waarbij beide partijen pleitnotities hebben overgelegd.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3.De beoordeling

De vaststaande feiten en de kern van het geschil

3.1.1. In dit geding gaat het om de vraag of verhuurder [appellant] de huurovereenkomst met huurder [geïntimeerde] ter zake drie etages met kamers die [geïntimeerde] onderverhuurt, kan opzeggen omdat [geïntimeerde] een aanbod van [appellant] tot het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst met een hogere huurprijs heeft afgewezen.

3.1.2. In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

Bij huurovereenkomst van 24 augustus 1983 heeft [appellant] de eerste, tweede, derde en zolderverdieping, gelegen aan de [adres] , met ingang van 1 september 1983 verhuurd aan de vader van [geïntimeerde] (hierna: [vader van geintimeerde] ). Het gehuurde beschikt over een eigen opgang op de begane grond. Onder de verhuurde verdiepingen is op de begane grond een horecabedrijfsruimte gelegen met het adres [adres horecabedrijfsruimte] . [appellant] verhuurt die horecabedrijfsruimte aan een derde die daarin een restaurant exploiteert. De feitelijke situatie is zichtbaar op de foto die is afgedrukt op blz. 6 van de memorie van grieven.
Vóór de verhuur van de verdiepingen aan [vader van geintimeerde] in 1983, heeft [appellant] met zijn gezin de verdiepingen onder meer als zelfstandige woonruimte gebruikt.
[vader van geintimeerde] heeft in het gehuurde aanpassingen aangebracht, en dusdoende een aantal onzelfstandige woonruimten (studentenkamers) gerealiseerd. [vader van geintimeerde] heeft die kamers elk afzonderlijk onderverhuurd aan studenten. [appellant] was van de realisatie en onderverhuur van de kamers op de hoogte en heeft daar geen bezwaar tegen gemaakt.
[vader van geintimeerde] is op [datum] 1999 overleden. Bij akte van verdeling van 28 februari 2002 zijn de rechten voortvloeiend uit de huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde aan de [adres] , toegescheiden aan [geïntimeerde] . [geïntimeerde] is jegens de kamerhuurders als (onder)verhuurder gaan optreden.
[appellant] en [geïntimeerde] hebben de (hoofd)huurverhouding tussen hen vervolgens neergelegd in een nieuwe, ongedateerde huurovereenkomst. Volgens deze huurovereenkomst heeft [appellant] met ingang van 1 maart 2002 aan [geïntimeerde] verhuurd, volgens de omschrijving in de considerans van de overeenkomst:

“de onroerende zaak, zijnde het bedrijfspand aan [adres] , dat partijen met deze bedrijfsruimte genoegzaam bekend zijn en daarvan geen nauwkeurige omschrijving verlangen”.

Volgens artikel 2 lid 1 van de huurovereenkomst bedroeg de huurprijs bij aanvang van de huurovereenkomst € 958,52 per maand. Volgens artikel 3 van de huurovereenkomst wordt de huurprijs jaarlijks automatisch herzien, voor het eerst op 1 september 2002, op basis van – kort gezegd – het prijsindexcijfer van de gezinsconsumptie.
Partijen hebben op de huurovereenkomst enkele handgeschreven toevoegingen geschreven en daarbij hun parafen geplaatst. Dit geldt onder meer voor de bij artikel 5 lid 4 bijgeschreven tekst

“Op deze overeenkomst zijn van toepassing de standaardvoorwaarden huur woonruimte nr. 173/1992.”

- Bij brief van 16 augustus 2017 heeft de zoon van [appellant] , [zoon van appellant] , namens [appellant] onder meer het volgende meegedeeld aan [geïntimeerde] :

“Enige tijd geleden hebben we gesproken over aanpassing van de huur naar een redelijker niveau. Wij zijn daar toen niet over tot overeenstemming gekomen.

De rentabiliteit van het betreffende onroerend goed schiet nu tekort. Wij zijn, zoals we toen bespraken, doende om te kijken hoe verbetering kan worden gerealiseerd.

Wij hopen daar snel weer contact met u over op te nemen.

Voorts heeft [zoon van appellant] in deze brief aan [geïntimeerde] meegedeeld, kort gezegd, dat de geïndexeerde huurprijs per 1 september 2017 € 1.304,05 bedraagt.

- Bij e-mail van 1 maart 2018 heeft [zoon van appellant] aan [geïntimeerde] onder meer het volgende meegedeeld:

“In aansluiting op het gesprek dat ik onlangs met u had over aanpassing van de huurprijs aangaande het pand aan de [adres] bericht ik u het navolgende.

(…)

Het voorstel houdt in zoverre in dat de huidige huurovereenkomst wat ondergetekende betreft in stand zou kunnen blijven, echter met dien verstande dat de verschuldigde huurprijs per maand moet worden aangepast/verhoogd. Ik stel voor om een huurprijs per maand overeen te komen van € 2000. Dit houdt slechts een verhoging in van circa € 750. (…)

namens mijn vader [appellant] ,

[zoon van appellant] ”

Bij e-mail van 9 maart 2018 heeft [geïntimeerde] aan [zoon van appellant] meegedeeld dat hij niet akkoord gaat met het voorstel zoals neergelegd in diens e-mail van 1 maart 2018.
Bij brief en e-mail van 3 april 2018 heeft de toenmalig advocaat van [appellant] aan [geïntimeerde] onder meer het volgende meegedeeld:

“Cliënte heeft u op 1 maart jl. aangaande het pand gelegen aan [adres] een voorstel gedaan ter aanpassing van de lopende huurovereenkomst (betreffende aanpassing van de huurprijs). (…) De totale huurwaarde van de onroerende zaak ligt aanzienlijk hoger dan de huidige huurprijs die door u wordt betaald. Daarom heeft cliënte u onlangs een nieuw redelijk aanbod gedaan ter aanpassing van de huurovereenkomst/huurprijs.

Ondanks het feit dat cliënte ervan overtuigd is een redelijk aanbod te hebben gedaan heeft u het aanbod per e-mail van 9 maart jl. geweigerd. (…) Omdat u een redelijk aanbod zijdens de verhuurder heeft geweigerd, is cliënte gerechtigd om huurovereenkomst (ex artikel 7:271 jo 274 lid 1 sub d BW) op te zeggen/te beëindigen.

Hierbij wordt derhalve de huurovereenkomst aangaande de [adres] – met inachtneming van een opzegtermijn van zes maanden – tegen 1 november 2018 opgezegd.”

[geïntimeerde] heeft niet op deze brief gereageerd.
Volgens het gestelde in punt 4 van de memorie van grieven bedroeg de huurprijs ten tijde van het nemen van de memorie van grieven, zijnde 11 februari 2020, € 1.344,79.
In het gehuurde bevinden zich nu 13 studentenkamers, te weten vier op de eerste verdieping, vier op de tweede verdieping, vier op de derde verdieping en één op de zolderverdieping. Momenteel heeft [geïntimeerde] al die 13 kamers (onder)verhuurd.

Het geding bij de kantonrechter

3.2.1. In de onderhavige procedure vorderde [appellant] bij inleidende dagvaarding, samengevat:

een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst door [appellant] op juiste gronden is opgezegd;
de datum waarop de huurovereenkomst eindigt, vast te stellen op 1 november 2018, althans op een door de rechter te bepalen datum;
veroordeling van [geïntimeerde] tot ontruiming van het gehuurde per de datum van beëindiging van de huurovereenkomst;

met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten.

3.2.2. Aan deze vordering heeft [appellant] in eerste aanleg, samengevat, het volgende ten grondslag gelegd.

De huurovereenkomst tussen [appellant] en [geïntimeerde] heeft betrekking op woonruimte. [appellant] heeft bij e-mail van 1 maart 2018 aan [geïntimeerde] een redelijk aanbod gedaan tot wijziging van de huurovereenkomst, meer specifiek tot verhoging van de huurprijs. [geïntimeerde] heeft bij e-mail van 9 maart 2018 ten onrechte geweigerd om in te stemmen met dat redelijke aanbod. Het stond [appellant] daarom vrij om de huurovereenkomst bij de brief van 3 april 2018 op te zeggen op de voet van artikel 7:271 BW. Omdat [geïntimeerde] niet in de beëindiging van de huurovereenkomst heeft toegestemd, mag [appellant] nu op de voet van artikel 7:272 BW vorderen dat de rechter het tijdstip vaststelt waarop de huurovereenkomst zal eindigen. De rechter moet die vordering op de voet van artikel 7:274 lid 1 sub d BW toewijzen omdat [geïntimeerde] heeft geweigerd om toe te stemmen in het redelijke aanbod van [appellant] tot verhoging van de huurprijs.

3.2.3. [geïntimeerde] heeft als verweer onder meer aangevoerd dat een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst, bij weigering waarvan een vordering tot beëindiging van de huur moet worden toegewezen, op grond van artikel 7:274 lid 1 sub d BW in beginsel geen wijzing mag inhouden van de huurprijs. [geïntimeerde] erkent dat die beperking volgens artikel 7:274 lid 1 sub d BW in verband met artikel 7:247 BW niet van toepassing is bij verhuur van geliberaliseerde woonruimte. In dit geval volgt volgens [geïntimeerde] uit het arrest van de Hoge Raad van 20 september 1985, NJ 1986, 260 (Zonshofje I, hierna te noemen: het arrest Zonshofje I) echter dat voor de hoofdhuurovereenkomst op dit punt hetzelfde regime moet gelden als voor de onderhuurovereenkomsten, zijnde het regime voor niet geliberaliseerde woonruimte. [geïntimeerde] concludeert dat [appellant] de huurovereenkomst niet mag opzeggen wegens de weigering van [geïntimeerde] om in te stemmen met een verhoging van de huurprijs.

3.2.4. In het beroepen vonnis van 18 juli 2020 heeft de kantonrechter, samengevat, als volgt geoordeeld.

De verhuurde etages dienen als woonruimte. Daarom is afdeling 5 van titel 4 van boek 7 BW van toepassing op de huurovereenkomst tussen [appellant] en [geïntimeerde] (rov. 4.1).
Volgens artikel 7:274 lid 1 BW mag de opzegging van een huurovereenkomst niet plaatsvinden op de grond dat de huurder niet heeft ingestemd met een redelijk aanbod tot wijziging van de huurprijs (rov. 4.2).
De uitzondering van artikel 7:247 BW is niet van toepassing omdat de huurovereenkomst geen betrekking heeft op een zelfstandige woning maar op onzelfstandige woningen (rov. 4.3).

Op grond van deze oordelen heeft de kantonrechter de vorderingen van [appellant] afgewezen en [appellant] in de proceskosten veroordeeld.

Eiswijziging en grieven in hoger beroep

3.3.1. [appellant] heeft in hoger beroep zijn eis gewijzigd. Hij vordert nu, samengevat:

te bepalen dat de huurovereenkomst tussen [appellant] en [geïntimeerde] ten aanzien van de ruimte aan de [adres] zal eindigen op de datum van het te wijzen arrest, althans twee weken na betekening van het arrest;
veroordeling van [geïntimeerde] tot ontruiming van het gehuurde binnen twee weken na betekening van het arrest, op straffe van een dwangsom;

met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten.

Deze eiswijziging heeft tijdig plaatsgevonden en is toelaatbaar. Het hof zal recht doen op de gewijzigde eis.

3.3.2. [appellant] heeft twee grieven aangevoerd tegen het beroepen vonnis. [appellant] heeft geconcludeerd tot vernietiging van dat vonnis en tot het, opnieuw rechtdoende, toewijzen van zijn gewijzigde eis.

3.3.3. [geïntimeerde] heeft de grieven bestreden en geconcludeerd tot bekrachtiging van het beroepen vonnis, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.

Met betrekking tot het primaire onderdeel van grief I: is in de hoofdhuurrelatie tussen [appellant] en [geïntimeerde] sprake van huur van “overige” bedrijfsruimte en had [geïntimeerde] op de voet van artikel 7:230a lid 1 BW om verlenging van de ontruimingstermijn moeten verzoeken?

3.4.1. Grief I is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat de hoofdhuurovereenkomst tussen [appellant] en [geïntimeerde] betrekking heeft op onzelfstandige woningen. In de toelichting op de grief stelt [appellant] zich primair op het standpunt dat de huurovereenkomst betrekking heeft op de huur van zogenaamde “overige” bedrijfsruimte (niet in de zin van artikel 7:290 BW maar in de zin van artikel 7:230a BW). Ter onderbouwing van dat standpunt voert [appellant] aan dat:

in (de considerans van) de huurovereenkomst staat dat bedrijfsruimte wordt verhuurd, en:
dat [geïntimeerde] het gehuurde niet zelf bewoont maar bedrijfsmatig exploiteert.

Volgens [appellant] brengt dit mee dat het huurregime van artikel 7:230a BW van toepassing is. [appellant] stelt dat hij bij de brief van 3 april 2018 de ontruiming heeft aangezegd per 31 oktober 2018, en dat [geïntimeerde] niet tijdig verlenging van de ontruimingstermijn heeft gevorderd op de voet van artikel 7:230a lid 1 BW. [appellant] concludeert dat [geïntimeerde] zonder recht of titel in het gehuurde verblijft en het gehuurde moet ontruimen.

3.4.2. Het hof stelt voorop dat de opzegging van de huurovereenkomst in de brief van de (toenmalig) advocaat van [appellant] van 3 april 2018 uitdrukkelijk is gebaseerd de wetsartikelen 7:271 in verband met 7:274 lid 1 sub d BW. Dit zijn wetsartikelen over de beëindiging van huurovereenkomsten ter zake woonruimte. Omdat in de brief op deze wijze tot uitdrukking is gebracht dat de huur ter zake de gehuurde woonruimte wordt opgezegd, valt in de brief geen opzegging van huur van “overige” bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:228 lid 2, tweede volzin BW in verband met artikel 7:230a BW te lezen. Dat bij opzegging van ‘overige bedrijfsruimte’ geen opzeggingsgrond vermeld hoeft te worden zoals [appellant] heeft aangevoerd, maakt dit niet anders. Aan [geïntimeerde] kan daarom niet worden tegengeworpen dat hij geen verlenging van de ontruimingstermijn op de voet van artikel 7:230a BW heeft gevorderd. Een op de artikel 7:228 lid 2, tweede volzin BW gebaseerde opzegging van de huur heeft niet plaatsgevonden. Reeds om deze reden kan het primaire onderdeel van grief I geen doel treffen.

3.4.3. Hier komt bij dat het gehuurde in dit geval door [appellant] als woonruimte aan [geïntimeerde] is verhuurd. Het gehuurde betreft immers een gebouwde onroerende zaak die “als zelfstandige dan wel niet zelfstandige woning is verhuurd” in de zin van artikel 7:233 BW. Tussen partijen stond bij het aangaan van de huurovereenkomst immers vast dat [geïntimeerde] de onderverhuur van de in het gehuurde aanwezige kamers, zoals die voordien door zijn vader plaatsvond, zou voortzetten. Dienovereenkomstig is in de huurovereenkomst overeengekomen dat onderverhuur is toegestaan en dat de in de huurovereenkomst genoemde standaardvoorwaarden voor de huur van woonruimte van toepassing zijn.

Het enkele feit dat in de considerans van de huurovereenkomst wordt gesproken van “bedrijfspand” en “bedrijfsruimte”, doet er bij deze stand van zaken niet aan af dat het gehuurde “als zelfstandige dan wel niet zelfstandige woning is verhuurd” en dat dus de woonruimtebepalingen van artikel 7:232 en verder BW van toepassing zijn. Dat [geïntimeerde] zelf niet in het gehuurde woont maar de kamers in het gehuurde onderverhuurd, voert evenmin tot een ander oordeel. De tekst en de wetgeschiedenis van het sinds 1 augustus 2003 geldende huurrecht stellen aan verhuur van woonruimte niet de eis dat de huurder zelf zijn verblijf in het gehuurde heeft. Omdat de onderhavige gerechtelijke procedure ná 1 augustus 2003 is aangevangen, moet het sinds 1 augustus 2003 geldende huurrecht worden toegepast (artikel 205 Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek).

3.4.4. Overigens zou de uitkomst niet anders zijn bij toepassing van het vóór 1 augustus 2003 geldende huurrecht, dus het huurrecht dat gold toen de huurovereenkomst tussen [appellant] en [geïntimeerde] werd gesloten. Dat de huurovereenkomst ook dan betrekking zou hebben op woonruimte, volgt uit het arrest Zonshofje I, dat het hof hieronder bij de behandeling van het subsidiaire onderdeel van grief I nader zal bespreken.

3.4.5. Het primaire onderdeel van grief I kan om de bovenstaande redenen geen doel treffen.

Met betrekking tot het subsidiaire onderdeel van grief I: is in de hoofdhuurrelatie tussen [appellant] en [geïntimeerde] sprake van de huur van geliberaliseerde zelfstandige woonruimte, welke huur mag worden opgezegd wegens de weigering om in te stemmen met een redelijk aanbod tot verhoging van de huurprijs?

3.5.1. In de toelichting op grief I stelt [appellant] zich subsidiair op het standpunt dat de (hoofd)huurovereenkomst tussen hem en [appellant] betrekking heeft op de huur van zelfstandige woonruimte. Naar het hof begrijpt en naar [appellant] bij de mondelinge behandeling desgevraagd heeft toegelicht, bedoelt [appellant] tevens te stellen dat het daarbij gaat om zogeheten geliberaliseerde woonruimte, dat wil zeggen zelfstandige woonruimte ten aanzien waarvan bij de aanvang van de bewoning, althans bij aanvang van de huurovereenkomst in 2002, een huurprijs gold die hoger is dan het krachtens artikel 3 lid 2 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte destijds vastgestelde bedrag. Tussen partijen is niet in geschil dat de huurprijs die zij in 2002 zijn overeengekomen (€ 958,52 per maand) boven de toen geldende liberalisatiegrens ligt. Volgens [appellant] brengt dit mee, mede gelet op het bepaalde in artikel 7:247 BW, dat het niet toestemmen in een redelijk aanbod tot verhoging van de huurprijs moet leiden tot beëindiging van de huurovereenkomst op de voet van artikel 7:274 lid 1 onder d BW. Het hiervoor in rov. 3.2.3 genoemde arrest Zonshofje I doet daar niet aan af. De redenering waarmee de kantonrechter zijn vordering heeft afgewezen, kan om deze reden geen stand houden, aldus nog steeds [appellant] .

3.5.2. [geïntimeerde] heeft de grief bestreden. Volgens [geïntimeerde] volgt uit het arrest Zonshofje I dat de huur(prijs)bescherming die voor de onderhuurders geldt, niet kan worden ingeperkt door het huurregime dat op de hoofdhuurovereenkomst van toepassing is. Omdat op de onderhuurovereenkomsten tussen [geïntimeerde] en de kamerhuurders onderafdeling 2 van afdeling 5 van Titel 4 van Boek 7 BW van toepassing is en die overeenkomsten dus niet op grond van het niet accepteren van een aanbod tot huurprijsverhoging kunnen worden opgezegd, moet datzelfde gelden in de hoofdhuurrelatie tussen [appellant] en [geïntimeerde] , aldus [geïntimeerde] .

3.5.3. Het hof overweegt over dit geschilpunt het volgende. Het arrest Zonshofje I had betrekking op de huur van een complex van onzelfstandige woningen (kamers) en daarbij behorende gemeenschappelijke voorzieningen zoals douches, toiletten en keuken. Dit complex is in 1966 door de Vereenigde Doopsgezinde Gemeente Amsterdam (hierna: DG) verhuurt aan Stichting Zonshofje, en krachtens de (hoofd)huurovereenkomst bestemd om door de Stichting kamersgewijs te worden onderverhuurd.

Op enig moment heeft DG zich op het standpunt gesteld dat het door haar aan de Stichting verhuurde als bedrijfsruimte in de zin van artikel 28c en verder van de toenmalige Huurwet diende te worden aangemerkt (hof: vergelijk thans artikel 7:230a BW). DG wenste tot beëindiging van de huurovereenkomst te komen en heeft daartoe onder meer een verklaring voor recht gevorderd dat geen sprake was van huur van woonruimte in de zin van de toenmalige artikelen 1623a e.v. BW, maar van huur van bedrijfsruimte, waarop de Huurwet van toepassing was.

Deze vordering is afgewezen door de kantonrechter bij vonnis van 18 juni 1982.

Dat vonnis is in hoger beroep bekrachtigd door de rechtbank bij vonnis van 18 januari 1984. Op het door DG tegen dat vonnis ingestelde cassatieberoep, heeft de Hoge Raad bij zijn arrest van 20 september 1985, NJ 1986, 260, als volgt geoordeeld:

“Het middel stelt de vraag aan de orde of op een overeenkomst tot huur en verhuur van een dergelijk complex de regelen welke bijzonder betrekkelijk zijn tot huur en verhuur van woonruimte – de vierde Afdeling van de zevende Titel Boek 4 BW – van toepassing zijn.

Bij de beantwoording van deze vraag moet worden vooropgesteld dat noch uit de tekst, noch uit de geschiedenis van art. 1623a een duidelijk antwoord op deze vraag valt af te leiden. Wat de tekst betreft: het geheel van het complex voldoet niet aan de letter van de omschrijving woonruimte van art. 1623a lid 3, zodat ook de onzelfstandige woningen (kamers) die er onderdeel van uitmaken, niet voldoen aan de letter van de omschrijving van woonruimte in lid 2, immers dientengevolge niet kunnen worden aangemerkt als een gedeelte van een zelfstandige woning.

Niettemin moet uit de strekking van voornoemde bepalingen en van de daarmede samenhangende Huurprijzenwet woonruimte, te weten bescherming van de huurder, worden afgeleid dat deze wettelijke regelen – behoudens bijzondere omstandigheden waarvan niet is gebleken – op overeenkomsten tot huur en verhuur van kamers in een dergelijk complex van toepassing zijn.

Daaruit vloeit dan weer voort dat de door het middel aan de orde gestelde vraag bevestigend moet worden beantwoord(hof: de vraag of op de hoofdhuurovereenkomst de regels voor verhuur van woonruimte van toepassing zijn)
.

Een ander antwoord zou immers tot het onaanvaardbare gevolg leiden dat ten aanzien van de verhuur van het complex en de onderverhuur van de kamers een verschillend wettelijk regime zou gelden, niet alleen met betrekking tot de in de vierde Afdeling geregelde onderwerpen, maar ook – nu de Huurprijzenwet woonruimte uitgaat van een begrip woonruimte dat niet wezenlijk verschilt van dat van art. 1623a – met betrekking tot de huurprijzen.”

3.5.4. Dit arrest heeft zijn belang onder het sinds 1 augustus 2003 ingevoerde nieuwe huurrecht behouden. [appellant] heeft geen wijzigingen van het huurrecht genoemd die per 1 augustus 2003 zijn ingevoerd en die zouden meebrengen dat het arrest Zonshofje I aan betekenis zou hebben ingeboet. Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling is van de zijde van [appellant] erkend dat de kernstructuur van het huurrecht, voor zover thans van belang, in essentie ongewijzigd is gebleven.

3.5.5. Partijen verschillen van mening over reikwijdte van het arrest Zonshofje I, en meer in het bijzonder over de vraag of het arrest Zonshofje I in dit geval meebrengt dat op de (hoofd)huurovereenkomst tussen [appellant] en [geïntimeerde] niet de wettelijke bepalingen ter zake de huur van geliberaliseerde zelfstandige woonruimte van toepassing zijn, maar de wettelijke bepalingen ter zake de huur van onzelfstandige woonruimte (althans niet geliberaliseerde woonruimte), welke bepalingen ook gelden tussen [geïntimeerde] en zijn onderhuurders. Dit geschilpunt spitst zich toe op de vraag of [appellant] de huurovereenkomst met [geïntimeerde] mag opzeggen omdat [geïntimeerde] niet instemde met een aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met een verhoogde huurprijs, terwijl [geïntimeerde] jegens zijn onderhuurders niet de bevoegdheid heeft om de onderhuurovereenkomsten op een dergelijke grond op te zeggen.

3.5.6. Naar het oordeel van het hof volgt uit de tekst en de strekking van het arrest Zonshofje I dat [appellant] de hoofdhuurovereenkomst met [geïntimeerde] niet kan opzeggen wegens de weigering van [geïntimeerde] om in te stemmen met verhoging van de huurprijs. Indien [appellant] de (hoofd)huur wel om die reden zou kunnen beëindigen, zou dat de onderhuurders zwaar treffen in hun rechtspositie. Artikel 7:269 BW geeft immers bij beëindiging van een hoofdhuurovereenkomst ter zake zelfstandige woonruimte, alleen bescherming aan onderhuurders die zelfstandige woonruimte huren, en niet aan onderhuurders van onzelfstandige woonruimten (kamers), zoals in dit geval aan de orde. In deze situatie doet zich dus de strekking gelden die de Hoge Raad in het arrest Zonshofje I noemde: “bescherming van de huurder”. Die strekking brengt mee dat waar de onderhuurovereenkomsten niet door de onderverhuurder kunnen worden opgezegd wegens het door de onderhuurders niet instemmen met een aanbod van de onderverhuurder tot verhoging van de huurprijs, de hoofdhuurovereenkomst evenmin kan worden opgezegd wegens het niet instemmen door de hoofdhuurder met een aanbod van de hoofdverhuurder tot verhoging van de huurprijs. Een ander antwoord zou tot het door de Hoge Raad onaanvaardbaar geachte gevolg leiden dat ten aanzien van de verhuur van het complex en de onderverhuur van de kamers op dit punt een verschillend wettelijk regime zou gelden ten aanzien van de huurprijzen en de mogelijkheden tot huurbeëindiging, en dat de onderhuurders tot ontruiming gedwongen zouden kunnen worden.

3.5.7. Het hof tekent hier nog bij aan dat het op 1 augustus 2003 ingevoerde artikel 7:269 BW inhoudelijk niet afwijkt van het voordien geldende huurrecht. Ten tijde van het arrest Zonshofje I bevatte het toenmalige artikel 1623k BW een vergelijkbare bepaling die geen bescherming bood aan onderhuurders van onzelfstandige woonruimte bij beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst. Het ontbreken van de betreffende bescherming kan bijvoorbeeld meebrengen dat onderhuurders hun kamers moeten ontruimen als de hoofdhuurovereenkomst wordt ontbonden wegens bijvoorbeeld een substantiële huurachterstand van de hoofdhuurder. In een situatie als de onderhavige brengt de regel uit het arrest Zonshofje I echter mee dat waar in de onderhuurverhouding de huur niet mag worden beëindigd wegens het niet instemmen met een voorgestelde huurverhoging, dit in de hoofdhuurverhouding ook geldt.

3.5.8. [appellant] heeft in de toelichting op grief I nog gesteld dat hij voornemens is om na beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst de huurrelatie met de onderhuurders voort te zetten. Dit uitgesproken voornemen brengt het hof niet tot een ander oordeel. De onderhuurders van de kamers in het gehuurde hebben er, omdat artikel 7:269 BW bij beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst alleen de onderhuurders van zelfstandige woonruimte beschermt, belang bij dat de hoofdhuur niet wordt beëindigd wegens de niet-instemming door [geïntimeerde] met de voorgestelde huurverhoging. Het door [appellant] uitgesproken voornemen doet daar niet aan af. Tijdens de mondelinge behandeling is gebleken dat [appellant] hierover geen toezeggingen aan de onderhuurders heeft gedaan. Ten overvloede constateert het hof dat [appellant] ongeclausuleerd veroordeling van [geïntimeerde] tot ontruiming van het gehuurde heeft gevorderd, zonder enige zinsnede waaruit af te leiden zou zijn dat de onderhuurders het gehuurde niet hoeven te verlaten. Daarnaast heeft [appellant] in zijn pleitnotities (punt 6) melding gemaakt van een voornemen om de huur op te zeggen wegens dringend eigen gebruik, bestaande uit het realiseren van drie zelfstandige woonruimten in het gehuurde in het geval het hof zou oordelen dat het huurregime van onzelfstandige woonruimte op de relatie verhuurder- [geïntimeerde] van toepassing zou zijn. Al het voorgaande brengt mee dat de onderhuurders, net als in de situatie die in het arrest Zonshofje I aan de orde was, belang hebben bij het voortduren van de hoofdhuurovereenkomst.

3.5.9. Het voorgaande voert tot de conclusie dat [appellant] de (hoofd)huurovereenkomst met [geïntimeerde] niet mag beëindigen wegens het niet-instemmen door [geïntimeerde] met het aanbod van [appellant] tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met een hogere huurprijs. Het hof verwerpt het hierop betrekking hebbende subsidiaire onderdeel van grief I.

Met betrekking tot grief II: Was het aanbod van [appellant] van 1 maart 2018 tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met een verhoogde huurprijs, een “redelijk aanbod” in de zin van artikel 7:274 lid 1 sub a BW?

3.6.1. Door middel van grief II betoogt [appellant] dat het aanbod dat hij op 1 maart 2018 aan [geïntimeerde] heeft gedaan tot aanpassing van de huurprijs tot € 2.000,--, een “redelijk aanbod” is in de zin van artikel 7:274 lid 1 sub d BW.

3.6.2. Het hof stelt voorop dat de vraag naar de redelijkheid van het aanbod ambtshalve aan de orde zou zijn gekomen als grief I terecht zou zijn voorgedragen. In dat geval had de redenering waarmee de kantonrechter de vordering van [appellant] had afgewezen, die afwijzing niet kunnen dragen. Het hof had dan op grond van de devolutieve werking van het hoger beroep die vordering verder moeten beoordelen, en in het kader daarvan moeten beoordelen of het aanbod van 1 maart 2018 “redelijk” was in de zin van artikel 7:274 lid 1 sub d BW. Het was voor [appellant] dus niet noodzakelijk om op dit punt een grief aan te voeren.

3.6.3. Het hof overweegt voorts dat in het bovenstaande grief I is verworpen. Dit brengt mee dat de hoofdhuur hoe dan ook niet kan worden beëindigd wegens de weigering van [geïntimeerde] om in te stemmen met de door [appellant] voorgestelde hogere huurprijs. Of het voorstel van [appellant] “redelijk” was, kan daarom in het midden blijven.

3.6.4. Het hof ziet toch aanleiding om grief II te behandelen. Zoals hieronder zal blijken, moet die grief worden verworpen. Dit levert een tweede zelfstandig dragende reden op die meebrengt dat de vordering van [appellant] niet toewijsbaar is.

3.6.5. Omdat [appellant] zich beroept op de rechtsgevolgen van zijn stelling dat hij aan [geïntimeerde] een redelijk aanbod heeft gedaan tot verhoging van de huurprijs, rust op [appellant] de plicht om die stelling voldoende te onderbouwen en, als [geïntimeerde] de stelling gemotiveerd heeft betwist, feiten of omstandigheden te bewijzen die de stelling kunnen dragen. In de praktijk wordt bij de beoordeling van de redelijkheid van een aanbod tot verhoging van de huurprijs, aansluiting gezocht bij de huurprijzen van vergelijkbare woonruimte ter plaatse. Uit de wetsgeschiedenis van artikel 7:274 lid 1 onder d BW kan wel worden afgeleid dat de marktprijs een belangrijke factor is, maar niet dat het de enige factor is. Ook andere omstandigheden kunnen mede bepalen of een aanbod in een concrete situatie daadwerkelijk redelijk is, waaronder omstandigheden die de huurder persoonlijk betreffen. In dit geval valt met name te denken aan de omstandigheden die het hof hierna in rov. 3.6.10 zal opsommen.

3.6.6. Ter onderbouwing van zijn stelling dat het aanbod in de e-mail van 1 maart 2018 om de huur te verhogen tot € 2.000,-- per maand redelijk is, heeft [appellant] allereerst gewezen op een e-mail van 14 februari 2017 van de heer [medewerker van Brick] van Brick Vastgoed B.V.

[medewerker van Brick] heeft in deze e-mail op verzoek van [appellant] een indicatie gegeven van de verhuurwaarde van het gehuurde aan de [adres] . In deze e-mail staat onder meer het volgende:

“Op basis van de huidige plattegrond kom ik tot 9 kamers (1 t/m 9) met een gezamenlijke verhuurwaarde van ongeveer 3775 euro per maand. Uitgaande van onderstaande email zouden er nog 3 kamers moeten zijn. Ik heb hiervoor even de zitkamer opgeofferd en ingedeeld is in 3 extra kamers (10 t/m 12) met een gezamenlijke waarde van 1125 euro per maand.

Alle kamers samen hebben een verhuurwaarde van 1125 euro per maand.

De huurprijs is incl gwl en er is uitgegaan dat de kamers en gezamenlijke vertrekken in een redelijk tot nette staat verkeren.”

Verder heeft [appellant] een e-mail van [medewerker van Brick] van 3 juli 2018 overgelegd waarin die zijn eerdere indicatie heeft geactualiseerd door het volgende mee te delen:

“Met de informatie die ik voorhanden heb en gezien de situatie verwacht ik dat ongeveer 5% tot 10% meer huur gevraagd kan worden.”

Voorts heeft [appellant] enige gegevens van huurprijzen van kamers in Eindhoven overgelegd. Daarnaast heeft [appellant] een e-mail overgelegd van dhr. [medewerker bij VB&T] , accountmanager bij VB&T Vastgoedbeheer, van 2 mei 2019. In die e-mail staat onder meer het volgende:

“Gekeken naar de locatie van de studentenkamers, en de vraag naar studentenhuisvesting in Eindhoven, ben ik van mening dat de door uw eerste deskundige geadviseerde huurprijzen helemaal zo gek nog niet zijn. Zeker gezien het feit dat deze huurprijs inclusief gas, water en elektra betreft. Dit beeld wordt voor mij bevestigd door een bezoek aan de website kamernet.nl waarop diverse kamers geadverteerd worden in Eindhoven met vergelijkbare huurbedragen.”

3.6.7. [geïntimeerde] heeft in het geding in eerste aanleg onder meer het door zijn accountant opgestelde “Fiscaal rapport inkomstenbelasting 2016” en “Fiscaal rapport inkomstenbelasting 2017” overgelegd. Verder heeft [geïntimeerde] gegevens overgelegd over de maximale huurprijzen die hij op basis van het geldende puntenwaarderingssysteem aan zijn onderhuurders in rekening mag brengen. Tot slot heeft [geïntimeerde] een e-mail van een NVM-makelaar, [makelaar] , van 8 april 2019 overgelegd, waarin [makelaar] gemotiveerd kritiek uitoefent op de indicatie van de huurwaarde die gegeven is door [medewerker van Brick] .

3.6.8. Het hof zal bij de beoordeling van de redelijkheid van het aanbod de financiële gegevens tot uitgangspunt nemen die blijken uit de door [geïntimeerde] overgelegde fiscale rapporten inkomstenbelasting over 2016 en 2017. [appellant] heeft niet gemotiveerd betwist dat in die rapporten de door [geïntimeerde] ontvangen onderhuurbedragen en de door [geïntimeerde] in verband met de onderverhuur gemaakte kosten juist zijn vermeld, en dat de betreffende bedragen ook representatief kunnen worden geacht voor het in de andere jaren door [geïntimeerde] uit de onderverhuur behaalde en te behalen inkomen.

3.6.9. Zoals uit de fiscale rapporten blijkt, moet [geïntimeerde] uit de door hem ontvangen onderhuurbedragen (ruim € 43.000,-- per jaar), samengevat, de volgende kosten voldoen:

De geïndexeerde huurprijs die [geïntimeerde] aan [appellant] verschuldigd is. Die huurprijs bedraagt inmiddels ruim € 16.000,-- per jaar (12 keer € 1.344,79).
De kosten van gas, elektra, water en waterschapslasten (omstreeks € 8.000,-- per jaar).
Diverse kosten van voor rekening van [geïntimeerde] komend onderhoud, verbeteringen en reparaties (omstreeks € 4.500,-- per jaar).

Na aftrek van al deze kosten resteert voor [geïntimeerde] uit de kamerverhuur een bruto inkomen van ongeveer € 15.000,-- per jaar. Na aftrek van belasting en premies resteert een netto inkomen van ongeveer € 9.000,-- per jaar (ongeveer € 750,-- per maand).

3.6.10. Tegenover dit inkomen staan de volgende omstandigheden:

[geïntimeerde] loopt incassorisico. Als kamerhuurders een huurachterstand laten ontstaan en daarvoor geen verhaal bieden, komt dat voor risico van [geïntimeerde] . [geïntimeerde] kan dit niet doorbelasten aan [appellant] .
[appellant] loopt een leegstandsrisico. Als op enig moment een of meer kamers tijdelijk niet verhuurd zijn, mist [geïntimeerde] de betreffende huurinkomsten terwijl hij wel de hoofdhuur onverkort aan [appellant] moet voldoen.
[geïntimeerde] moet werkzaamheden verrichten in verband met de onderverhuur van de kamers. Dat betreft onder meer werkzaamheden met betrekking tot het aangaan van onderhuurovereenkomsten, het verrichten van inspecties, het uitvoeren of laten uitvoeren van reparaties, het verrekenen van energiekosten, het voldoen aan gemeentelijke kamerverhuurvoorschriften, enzovoort. [geïntimeerde] heeft voldoende onderbouwd dat daarmee meerdere uren per week zijn gemoeid.
[geïntimeerde] heeft in de loop der jaren op eigen kosten waarde verhogende verbeteringen in het gehuurde aangebracht, zoals brandwerende voorzieningen.

3.6.11. Tegen de achtergrond van deze feiten en omstandigheden is de berekening die [appellant] in feite wenst te maken – [geïntimeerde] zou aan [appellant] eigenlijk de huur moeten betalen die [geïntimeerde] van de kamerhuurders ontvangt – niet goed bruikbaar. [appellant] miskent dat daarbij de hiervoor in rov. 3.6.10 genoemde omstandigheden. Om dezelfde reden kan [appellant] niet worden gevolgd in zijn standpunt dat [geïntimeerde] aan de kamerverhuur niet meer hoeft te verdienen dan een beheerder van de kamers voor het regelen van de verhuur als vergoeding van een eigenaar zou ontvangen. Een beheerder loopt immers geen incassorisico, geen leegstandsrisico en hoeft niet op eigen kosten noodzakelijke reparaties en verbeteringen in het gehuurde aan te brengen.

3.6.12. De verhoging van de huur die [appellant] in de brief van 1 maart 2018 aan [geïntimeerde] heeft voorgesteld is aanzienlijk (omstreeks € 700,-- per maand). [appellant] heeft tegenover het door [geïntimeerde] gevoerde verweer, mede gelet op de hierboven in rov. 3.6.9 en 3.6.10 genoemde omstandigheden, onvoldoende onderbouwd dat na het doorvoeren van die verhoging nog een redelijk inkomen voor [geïntimeerde] resteert als vergoeding voor het door hem te lopen ondernemersrisico en voor de door hem in verband met de onderverhuur te verrichten werkzaamheden. Het hof concludeert daarom dat [appellant] onvoldoende heeft onderbouwd dat het aanbod van 1 maart 2018 “redelijk” is in de zin van artikel 7:274 lid 1 sub d BW. Om deze reden verwerpt het hof grief II. Ook om deze reden zijn de vorderingen van [appellant] niet toewijsbaar.

Conclusie en afwikkeling

3.7.1. Omdat beide grieven van [appellant] geen doel treffen, zijn er meerdere redenen waarom de vordering van [appellant] niet toewijsbaar is. Het hof zal het beroepen vonnis onder aanvulling van gronden bekrachtigen voor zover daarbij de vorderingen van [appellant] zijn afgewezen.

3.7.2. Als de rechter een vordering tot beëindiging van een huurovereenkomst op de voet van artikel 7:272 BW afwijst, wordt de huurovereenkomst op grond van artikel 7:273 lid 2 BW van rechtswege verlengd. Volgens laatstgenoemd artikellid moet de rechter dan wel beslissen of de overeenkomst voor onbepaalde tijd of voor een door hem vast te stellen bepaalde tijd wordt verlengd. In het beroepen vonnis is hierover geen expliciete beslissing genomen. Een gebruikelijke uitleg van het vonnis brengt mee dat de huurovereenkomst daarin voor onbepaalde tijd is verlengd. Het vonnis bevat immers geen enkel aanknopingspunt om aan te nemen dat de kantonrechter slechts een tijdelijke verlenging heeft beoogd. Het hof zal verstaan dat de huurovereenkomst bij het vonnis voor onbepaalde tijd is verlengd.

3.7.3. Tegen het in het vonnis vervatte oordeel dat er geen aanleiding is om de huurovereenkomst slechts tijdelijk te verlengen, is geen grief gericht. Het hof deelt overigens het kennelijke oordeel van de kantonrechter dat er geen aanleiding is om de huurovereenkomst slechts voor een bij dit arrest te bepalen periode te verlengen. Ook in zoverre zal het hof het vonnis bekrachtigen.

3.7.4. Het hof zal het vonnis ook bekrachtigen voor zover het de veroordeling van [appellant] in de proceskosten van het geding in eerste aanleg betreft. Het hof zal [appellant] voorts als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep, inclusief nakosten, uitvoerbaar bij voorraad en vermeerderd met wettelijke rente zoals hieronder vermeld.

4.De uitspraak

Het hof:

verstaat dat de huurovereenkomst bij het beroepen vonnis op de voet van artikel 7:273 lid 2 BW voor onbepaalde tijd is verlengd;

bekrachtigt het beroepen vonnis onder aanvulling van gronden zoals in het bovenstaande gegeven;

veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] op € 324,-- aan griffierecht en op € 2.228,-- aan salaris advocaat, en voor wat betreft de nakosten op € 163,-- indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 248,-- vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordelingen en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden, en bepaalt dat de bedragen van € 324,-- en € 2.228,-- binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak en het bedrag van € 163,-- binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak dan wel het bedrag van € 248,-- vermeerderd met explootkosten binnen veertien dagen na de dag van betekening moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening;

verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, H.K.N. Vos en N.W.M. van den Heuvel en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 6 juli 2021.

griffier rolraadsheer