ECLI:NL:GHSHE:2021:2570 - Gerechtshof 's-Hertogenbosch - Bevel tot ontruiming gehuurde woonruimte wegens huurachte...

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.295.293/01

arrest van 17 augustus 2021

in de zaak van

[appellant],

wonende te [woonplaats] (Duitsland),

appellant,

hierna aan te duiden als [appellant] ,

advocaat: mr. B.A.L.H. Robijns te Heerlen,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. H.P. Ruysink te Bunde,

op het bij exploot van dagvaarding van 2 juni 2021 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 6 mei 2021, door de kantonrechter als voorzieningenrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, gewezen tussen [appellant] als eiser en [geïntimeerde] als gedaagde.

1.Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 9144057 \ CV EXPL 21-1894)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

2.Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding in hoger beroep met één grief en tien producties;
de op 27 juli 2021 ambtshalve verleende akte van niet dienen (voor de memorie van antwoord);
de op 3 augustus 2021 gehouden mondelinge behandeling;
de bij formulier H16 van 26 juli 2021 door mr. Robijns toegezonden productie 11, die [appellant] bij de mondelinge behandeling bij akte in het geding heeft gebracht.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3. De beoordeling

3.1.

Het gaat in dit geding om het navolgende. [appellant] verhuurt de woonruimte aan de [adres] te [plaats] aan [geïntimeerde] . Naar [appellant] stelt, schiet [geïntimeerde] tekort in de nakoming van zijn huurdersverplichtingen door de overeengekomen huur niet te betalen en zich als een slecht huurder te gedragen. Zo zou [geïntimeerde] volgens [appellant] de woning slecht onderhouden en vervuilen en overlast voor de buren en de omgeving veroorzaken.

3.2.

In de onderhavige procedure vordert [appellant] de ontruiming van het gehuurde binnen zeven dagen na het te wijzen vonnis. [geïntimeerde] heeft hiertegen (mondeling) verweer gevoerd.

3.3.

In het in hoger beroep bestreden vonnis heeft de voorzieningenrechter de vorderingen van [appellant] afgewezen en hem in de proceskosten veroordeeld. Daartoe heeft de voorzieningenrechter overwogen dat voorshands niet is gebleken dat [geïntimeerde] zich dusdanig heeft gedragen dat sprake is van voldoende ernstig wangedrag dat de gevorderde voorziening kan rechtvaardigen.

3.4.

[appellant] heeft in hoger beroep één grief aangevoerd. Hij heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog toewijzen van zijn vorderingen. Met de grief, gericht tegen r.o. 3.3. van het bestreden vonnis, legt [appellant] het geschil in volle omvang aan het hof voor.

3.5.

Ter onderbouwing van de grief voert [appellant] daarop in de memorie van grieven en bij gelegenheid van de mondelinge behandeling aan dat [geïntimeerde] inmiddels een huurachterstand heeft laten ontstaan van zes maanden. Voorts stelt [appellant] dat [geïntimeerde] zich niet gedraagt als een goed huurder. In dat verband maakt [appellant] [geïntimeerde] de navolgende verwijten:

[geïntimeerde] weigert hem de toegang tot de woning, waardoor hij de staat van het gehuurde niet kan controleren;
[geïntimeerde] pleegt geen onderhoud aan de woning en maakt deze niet schoon;
[geïntimeerde] brengt schade toe aan de woning, onder meer door binnendeuren te verwijderen en buiten te gebruiken als beschutting voor de honden;
[geïntimeerde] dumpt afval in de tuin en laat daar zijn honden vrij hun behoefte doen, met een grote stankoverlast voor de buren als gevolg.

[appellant] wijst erop dat [geïntimeerde] ook van zijn vorige woning de huur niet heeft betaald en dat de vorige verhuurder met een achterstallige huur en schade tot een totaalbedrag van € 24.880,= is blijven zitten. Ook de buurtbewoners rond de vorige woning van [geïntimeerde] hebben volgens [appellant] geklaagd over door hem veroorzaakte overlast.

Verder voert [appellant] aan dat [geïntimeerde] hem niet eerder dan na dagvaarding in deze procedure heeft laten weten dat zich in de woning een lekkage voordoet, waardoor sprake is van vochtoverlast en schimmelvorming. [geïntimeerde] weigert elke medewerking aan het verhelpen hiervan.

Tot slot merkt [appellant] op dat [geïntimeerde] de huurachterstand niet weerspreekt en dat hij weliswaar heeft bevestigd de woning te zullen verlaten, maar weigert te zeggen op welke termijn. Inmiddels loopt de schade voor [appellant] naar zijn zeggen op tot om en nabij € 20.000,=. Hij heeft bovendien een aanschrijving gekregen van de gemeente, die hem aansprakelijk stelt voor de gevolgen van het wangedrag van [geïntimeerde] . Voorts is hij door het uitblijven van de huurbetalingen niet in staat om zijn verplichtingen jegens de bank, voortvloeiend uit een hypothecaire lening, na te komen. De bank heeft inmiddels gedreigd met een executie van de verhuurde woning, aldus [appellant] .

3.6.1.

[geïntimeerde] is in hoger beroep verschenen en heeft per e-mail een memorie van grieven aan de griffie gezonden. Ter zitting heeft mr. Ruysink aangegeven dat dit uiteraard een memorie van antwoord diende te zijn. Deze is op 13 juli 2021 geaccepteerd onder het voorbehoud dat alsnog binnen een daarvoor gegeven termijn van 14 dagen het origineel van deze memorie ter griffie zou worden ingediend. Binnen die termijn is het origineel van deze memorie niet ontvangen, waarna het hof ambtshalve een akte van niet dienen heeft verleend. Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling heeft mr. Robijns medegedeeld dat zij de memorie per e-mail van mr. Ruysink heeft ontvangen, dat zij bekend is met de inhoud daarvan, dat zij geen punt wil maken van de vraag of het hof al dan niet terecht een akte van niet dienen heeft gegeven en dat zij er geen bezwaar tegen heeft dat die inhoud, voor het hof kenbaar omdat de memorie wel bij de processtukken is overgelegd, alsnog bij de beoordeling wordt betrokken. Mr. Ruysink verklaarde niet bekend te zijn met de omstandigheid dat akte niet dienen was verleend. Het hof zal, gelet op de geringe omvang van de memorie en de omstandigheid dat mr. Robijns met de inhoud ervan bekend is, de memorie en producties als op de mondeling behandeling overgelegd beschouwen.

3.6.2.

[geïntimeerde] voert tot verweer aan dat [appellant] verwijst naar allerlei zaken die niets met de huurovereenkomst van doen hebben. [appellant] onderbouwt zijn stellingen volgens [geïntimeerde] niet met deugdelijke stukken. [geïntimeerde] wijst ten slotte op de manier waarop [appellant] zich tegenover een andere huurder heeft gedragen. Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling heeft [geïntimeerde] bij monde van mr. Ruysink nog gewezen op een lekkage in de woning. Hij heeft aangevoerd dat dit gebrek van dien aard is dat de woning niet bewoonbaar is en daarom rechtvaardigt dat de huurbetalingen worden opgeschort. [geïntimeerde] hoeft [appellant] niet toe te laten tot de woning. Hij wil alleen een vakman toelaten die de lekkage komt verhelpen. Het is juist dat [geïntimeerde] zich bereid heeft verklaard de woning te verlaten, maar hij kan dat niet omdat hij geen geschikte andere woonruimte kan vinden voor hem en zijn gezin, waarin binnenkort een zesde kind zal worden geboren. Mr. Ruysink heeft voorts nog opgemerkt van [geïntimeerde] vernomen te hebben dat deze is bedreigd door [appellant] , die met twee anderen [geïntimeerde] achterna zou hebben gezeten met een hamer. [appellant] heeft dit ter zitting ontkend.

3.7.

Het hof oordeelt nu als volgt. Met de voorzieningenrechter is het hof van oordeel dat het spoedeisend belang bij de gevraagde voorziening in voldoende mate voortvloeit uit de aard van die voorziening en hetgeen [appellant] ter onderbouwing daarvan aanvoert.

3.8.1.

Het hof stelt vast dat [appellant] twee verschillende versies van de dagvaarding in eerste aanleg heeft overgelegd. Als eerste processtuk bevindt zich onder de door [appellant] overgelegde processtukken van de eerste aanleg een exploot van dagvaarding dat op 12 april 2021 is betekend aan [naam] , medewerker van het Openbaar Ministerie bij de rechtbank Limburg, locatie Maastricht. In het petitum onder de dagvaarding vordert [appellant] dat gedaagde binnen zeven dagen na het te wijzen vonnis de woning zal verlaten en ontruimen. Als productie 1 is aan de dagvaarding in hoger beroep een ogenschijnlijk identieke kopie van een exploot van dagvaarding gehecht, waarvan de datum op de kopie niet leesbaar is. Ook deze vermeldt dat het exploot is betekend aan [naam] van het parket van het OM te Maastricht. In het petitum onder deze dagvaarding vordert [appellant] dat [geïntimeerde] de woning zal verlaten en ontruimen “met al de zijnen en het zijnen”. Die laatste toevoeging ontbreekt in het petitum van de dagvaarding waarvan [appellant] een kopie onder tabblad 1 van het procesdossier heeft gefourneerd. Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling heeft [appellant] geen verklaring kunnen geven voor de afwijkende tekst van het petitum in beide, ogenschijnlijk identieke, dagvaardingen.

3.8.2.

Desgevraagd heeft mr. Ruysink aan het hof op zijn telefoon een afbeelding getoond van de dagvaarding zoals [geïntimeerde] hem daarvan een foto had gestuurd. Dit betreft een exploot van dagvaarding dat (niet in persoon) is betekend aan het adres van het gehuurde, als woonadres van [geïntimeerde] . Van dit exploot bevindt zich geen kopie in het procesdossier, maar op de getoonde foto’s is zichtbaar dat de dagvaarding die aan het feitelijk woonadres is betekend (en waarop [geïntimeerde] dus aan mr. Ruysink opdracht heeft gegeven tot het voeren van verweer) een petitum bevat dat gelijkluidend is aan het petitum onder de kopie van de dagvaarding in eerste aanleg die als productie 1 bij de dagvaarding in hoger beroep is gevoegd. Het hof gaat er daarom vanuit dat [geïntimeerde] verweer voert op het petitum van de dagvaarding in eerste aanleg, zoals dat daarin is geformuleerd, dus op een gevorderde ontruiming door [geïntimeerde] met al de zijnen en het zijne.

3.9.

Als productie 1 bij de dagvaarding in eerste aanleg is een sommatiebrief gevoegd van mr. Robijns, gedateerd op 12 maart 2021. Deze brief is gericht aan “Familie [geïntimeerde] ” en vermeldt in de aanhef “Geachte [geïntimeerde] en [partner van geintimeerde] [achternaam van geintimeerde] ”. Verder vermeldt de tekst:

“Met cliënt heeft u een huurovereenkomst aangaande de woning aan de [adres] .”

Bij gebreke aan een schriftelijke huurovereenkomst, roept dit de vraag op wie precies als huurder(s) heeft of hebben te gelden en of mogelijk sprake is van medehuurder(s). Desgevraagd heeft mr. Robijns geantwoord dat de huurovereenkomst alleen met [geïntimeerde] is aangegaan en dat hij niet gehuwd is met zijn partner, zodat ook van medehuurderschap geen sprake is. Mr. Ruysink heeft daarop opgemerkt dat hij niet weet of [geïntimeerde] met zijn partner gehuwd is. Als onvoldoende gemotiveerd weersproken geldt dus als vaststaand dat de huurovereenkomst betreffende de woning aan de [adres] te [plaats] alleen met [geïntimeerde] als enige huurder is aangegaan en dat geen sprake is van medehuurder(s).

3.10.

In het onderhavige kort geding dient beoordeeld te worden of de omstandigheden ordemaatregelen vereisen dan wel of door partijen in een bodemprocedure in te stellen vorderingen een zodanige kans van slagen hebben dat het, mede gelet op de belangen van partijen over en weer, gerechtvaardigd is om op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van voorzieningen als gevorderd. De aard van de procedure brengt met zich mee dat deze geen uitgebreid onderzoek naar enerzijds gestelde en anderzijds weersproken feiten of omstandigheden toelaat. Ten aanzien van een vordering als de onderhavige geldt dat de rechter een bijzondere terughoudendheid past, gelet op enerzijds het grote belang aan de zijde van [geïntimeerde] en anderzijds de omstandigheid dat bij toewijzing en executie van het gevorderde een vrijwel niet meer te herstellen situatie zal ontstaan.

3.11.

Het hof stelt vast dat aan de vordering niet ten grondslag wordt gelegd dat [geïntimeerde] zich zonder recht of titel in het gehuurde bevindt. De enkele omstandigheid dat [geïntimeerde] , zoals [appellant] stelt, zijn huurdersverplichtingen niet nakomt, rechtvaardigt op zich nog niet dat de gevorderde voorziening wordt toegewezen. Dat inmiddels een bodemprocedure is gestart om de ontbinding van de huurovereenkomst te bewerkstelligen is niet gesteld. Ter zitting verklaarde mr. Robijns wel dat zij deze in voorbereiding heeft, maar dat zij uit kostenoverwegingen nog niet tot dagvaarding is overgegaan.

3.12.

Zoals hiervoor al is overwogen dient bij de beoordeling van het gevorderde een inschatting te worden gemaakt van de kansen op toewijzing van het gevorderde in een te voeren bodemprocedure. Dienaangaande stelt het hof vast dat [geïntimeerde] , mede in het licht van de ingebrachte schriftelijke verklaringen, niet (voldoende) betwist dat hij (stank)overlast veroorzaakt voor de buren door zijn honden uit te laten in de tuin van het gehuurde, dat hij schade toebrengt aan het gehuurde door binnendeuren te demonteren en in de tuin als beschutting voor de honden te gebruiken, dat hij weigert om [appellant] toe te laten tot de woning om de toestand van de lekkage op te nemen en dat hij evenmin (voldoende) betwist dat ondertussen een huurachterstand is ontstaan van – ten tijde van de mondelinge behandeling – zes maanden. Voor zover [geïntimeerde] zich dienaangaande beroept op een opschorting in verband met een gebrek aan de woning is voorshands in elk geval niet gebleken dat de gestelde lekkage dermate ernstig van aard is dat deze rechtvaardigt dat de huur al een half jaar en bij voortduring niet wordt betaald. Daarbij stelt het hof vast dat ter zitting niet (voldoende) gemotiveerd is weersproken dat [geïntimeerde] [appellant] nimmer op de hoogte heeft gesteld van het feit dat hij zich op een opschortingsrecht beroept en dat [geïntimeerde] dat in dit geding ook niet uitdrukkelijk en nader onderbouwd doet. Evenmin heeft [geïntimeerde] in rechte (voldoende) weersproken dat een soortgelijk gedrag (veroorzaken van overlast, wanbetaling en het toebrengen van schade aan het gehuurde) de reden is geweest waarom hij zijn vorige woning heeft moeten verlaten. Aldus staat voorshands bij gebrek aan een voldoende (relevante) onderbouwing van het verweer afdoende vast dat [geïntimeerde] (opnieuw) grovelijk tekortschiet in de nakoming van zijn huurdersverplichtingen.

3.13.

De aard en ernst van het tekortschieten zijn ook dusdanig van karakter dat voorshands zonder enige twijfel in een te voeren bodemprocedure tot een ontbinding van de huurovereenkomst zal worden besloten. Hetgeen [geïntimeerde] aanvoert met betrekking tot het gedrag van [appellant] doet aan dit alles niet af en rechtvaardigt het tekortschieten ook niet. Voor zover [geïntimeerde] tot verweer aanvoert dat [appellant] zijn stellingen onvoldoende met bewijs onderbouwt ziet [geïntimeerde] voorbij aan het feit dat bewijs pas aan de orde komt, wanneer gestelde feiten afdoende gemotiveerd worden betwist. Hetgeen [geïntimeerde] heeft aangevoerd kan naar het oordeel van het hof niet als zodanig gelden.

Op welke gronden de voorzieningenrechter in eerste aanleg anders heeft geoordeeld, kan het hof niet beoordelen, omdat een afschrift van de aantekeningen van het mondeling verweer of een proces-verbaal van de in eerste aanleg gehouden mondelinge behandeling niet in het geding is gebracht en aldus het in eerste aanleg gevoerde verweer het hof niet bekend is. Voorts stelt het hof vast dat, zoals mr. Ruysink niet heeft weersproken, [geïntimeerde] in eerste aanleg niet zelf ter terechtzitting is verschenen om zijn verweer nader toe te lichten, maar zoals mr. Ruysink verklaarde, de avond voor de zitting de dagvaarding via WhatsApp aan mr. Ruysink heeft gestuurd met het verzoek om namens hem verweer te voeren bij de voorzieningenrechter. Ook in hoger beroep is [geïntimeerde] niet in persoon ter zitting verschenen om zijn verweer nader toe te lichten en te onderbouwen.

3.14.

Tegenover het woonbelang van [geïntimeerde] staat het onweersproken belang van [appellant] bij beperking van de schade die hij nu lijdt. Onvoldoende weersproken is de omstandigheid dat de gemeente hem aansprakelijk heeft gesteld voor de gevolgen van de overlast die [geïntimeerde] veroorzaakt. Evenzeer is onvoldoende weersproken dat de bank op grond van een gevestigde hypotheek heeft aangekondigd tot executie van de aan [geïntimeerde] verhuurde woning over te zullen gaan wanneer [appellant] zijn verplichtingen met betrekking tot de daaronder liggende geldlening nog langer niet nakomt en dat [appellant] die verplichting niet kan nakomen bij het uitblijven van de verschuldigde huurpenningen.

3.15.

Onder de hiervoor voorshands aangenomen omstandigheden is het, ook bij een afweging van het belang van [geïntimeerde] (en zijn gezinsleden) tegen dat van [appellant] , voorshands voldoende aannemelijk dat in een te voeren bodemprocedure de huurovereenkomst zal worden ontbonden en de ontruiming zal worden gelast. In dat geval kan van [appellant] , ter beperking van de door hem als gevolg van het tekortschieten geleden schade en de daaraan verbonden consequenties, in redelijkheid niet verlangd worden dat hij de woning nog langer aan [geïntimeerde] in gebruik geeft. Dit betekent dat de in dit kort geding verlangde voorziening toewijsbaar is, met dien verstande dat het hof de doorgaans gebruikelijke ontruimingstermijn zal geven van 14 dagen na betekening van dit arrest. De grief slaagt, het bestreden vonnis zal worden vernietigd en [geïntimeerde] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden verwezen in de kosten van dit geding in beide instanties.

4.De uitspraak

Het hof:

vernietigt het vonnis waarvan beroep en, opnieuw rechtdoende:

veroordeelt [geïntimeerde] om binnen 14 dagen na betekening van dit arrest de gehuurde woning te verlaten en te ontruimen met al de zijnen en het zijne, bij gebreke waarvan [appellant] gerechtigd zal zijn de woning te laten ontruimen, met in dat laatste geval veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van ontruiming;

veroordeelt [geïntimeerde] in de proceskosten van de eerste aanleg en het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [appellant] op € 108,19 aan dagvaardingskosten, op € 85,= aan griffierecht en op € 747,= aan salaris advocaat in eerste aanleg en op € 103,83 aan dagvaardingskosten, op € 338,= aan griffierecht en op € 2.228,= aan salaris advocaat voor het hoger beroep en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro daarover vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening;

verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.G.W.M. Stienissen, R.J.M. Cremers en P.S. Kamminga en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 17 augustus 2021.

griffier rolraadsheer