ECLI:NL:GHSHE:2022:1249

• Datum uitspraak: 19 april 2022
• Publicatiedatum: 19 april 2022
• Zaaknummer: 200.283.439_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Overig
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: L.S. Frakes; J.J.M. Saelman; B.A. Meulenbroek
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 1 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding huurovereenkomst wegens onrechtmatige inwoning zonder toestemming

Thuisvester verhuurde een woning aan appellant en diens partner met toepasselijkheid van de Algemene Huurvoorwaarden. Na meerdere waarschuwingen over intimidatie, onderverhuur en niet-toegestane inwoning, vonden huisbezoeken plaats waaruit bleek dat appellant de woning niet als hoofdverblijf bewoonde en dat derden zonder toestemming inwoonden.

Thuisvester vorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming, wat bij verstek werd toegewezen. Appellant kwam in verzet, maar de kantonrechter bekrachtigde het verstekvonnis. In hoger beroep werden drie grieven van appellant verworpen: hij had de toepasselijkheid van de Algemene Huurvoorwaarden onvoldoende betwist, hij kon niet aannemelijk maken dat hij zijn hoofdverblijf in de woning had, en het hof oordeelde dat sprake was van onrechtmatige inwoning zonder toestemming.

Het hof bekrachtigde het vonnis van 29 januari 2020 en veroordeelde appellant in de kosten van het hoger beroep. De overige verwijten van Thuisvester werden niet meer behandeld, aangezien de grieven onvoldoende waren onderbouwd.

Uitkomst: Het hof bekrachtigt het vonnis tot ontbinding van de huurovereenkomst wegens onrechtmatige inwoning zonder toestemming en veroordeelt appellant in de proceskosten.

Uitspraak

GERECHTSHOF ̓s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.283.439/01

arrest van 19 april 2022

in de zaak van

[appellant] ,

wonende te [woonplaats] ,

appellant,

verder: [appellant] ,

advocaat: mr. M.F.J. Martens te ’s-Hertogenbosch,

tegen:

Stichting Thuisvester ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde,

verder: Thuisvester,

advocaat: mr. M.C.E. Wirken te Oosterhout,

als vervolg op het tussenarrest van dit hof van 1 december 2020 in het hoger beroep van de door de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Breda, onder zaaknummer/rolnummer 7405750 CV EXPL 18-5909 tussen partijen gewezen vonnissen van 7 augustus 2019 en 29 januari 2020.

5. Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• het tussenarrest van 1 december 2020;
• het proces-verbaal van de mondelinge behandeling na aanbrengen op 5 januari 2021, waarbij geen minnelijke regeling van het geschil is bereikt;
• de memorie van grieven van [appellant] van 23 februari 2021 met producties;
• de memorie van antwoord van Thuisvester van 11 mei 2021.

Partijen hebben arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken, de stukken vermeld in het tussenarrest van 1 december 2020 en de stukken van de eerste aanleg

6. De verdere beoordeling

De feiten

6.1

De vaststelling van de feiten in het eindvonnis van 29 januari 2020 onder 2.1. is niet bestreden, zodat het hof ook in hoger beroep hiervan uitgaat. Het gaat in dit hoger beroep, samengevat, om het volgende:

Bij schriftelijke huurovereenkomst heeft Thuisvester met ingang van 27 december 2011 de woning aan de [adres] te [plaats] (verder: de woning) aan [appellant] en [persoon A] verhuurd. In de overeenkomst is opgenomen dat de Algemene Huurvoorwaarden van Thuisvester van 1 april 2011 van toepassing zijn.

In 2012 heeft Thuisvester [appellant] aangeschreven over intimiderend gedrag, in 2013 over onderverhuur en op 18 oktober 2017 over niet toegestane inwoning.

Op 17 januari 2018 heeft een huisbezoek in de woning plaatsgevonden door handhavers van de gemeente, de wijkagent en de woonconsulent sociaal beheer van Thuivester. In het verslag is opgenomen dat de aldaar aanwezige personen verklaarden dat [appellant] bijna nooit aanwezig is, dat een vrouw en een kind op de bovenverdieping wonen en dat zij € 600,- huur per maand betaalt. De woning leek, zo verklaren de betrokkenen bij het huisbezoek, ingedeeld in twee afzonderlijke woonomgevingen.

Op 19 januari 2018 heeft mevrouw [persoon B] verklaard dat zij bij haar vriend inwoonde in het gehuurde en dat zij niet de huur betaalt. De heer [persoon C] heeft min of meer gelijkluidend verklaard en stelt enkel in het gehuurde te komen om voor zijn dochter te zorgen als zijn voormalig partner, mevrouw [persoon B] , aan het werk is;

Bij brief van 23 januari 2018 is [appellant] aangeschreven over de constateringen, gedaan tijdens het huisbezoek op 17 januari 2018. Bij brief van 30 januari 2018 heeft [appellant] hierop laten weten dat alleen sprake is van langdurig bezoek (aantal dagen) en niet van inwoning of onderhuur.

Op 28 maart 2018 heeft een tweede huisbezoek plaatsgevonden. In het verslag is opgenomen dat de woning door meerdere personen werd bewoond;

Bij brieven van 3 en 4 april 2018 heeft Thuisvester [appellant] aangeschreven over de constateringen bij het tweede huisbezoek, waaronder het onderhoud van de tuin. Ook is planmatig onderhoud aangekondigd en verzocht medewerking daaraan te verlenen.

De procedure in eerste aanleg

6.2

De verstekzaak (zaak-/rolnummer 7277296 CV EXPL 18-4750).

Bij dagvaarding van 9 juli 2018 heeft Thuisvester de onderhavige procedure tegen [appellant] en diens partner [persoon A] aanhangig gemaakt. Hierin stelde Thuisvester dat het gehuurde zonder haar toestemming is onderverhuurd of in gebruik is gegeven aan derden, dat [appellant] het gehuurde niet daadwerkelijk zelf heeft bewoond, dat hij de achtertuin niet goed heeft onderhouden en dat hij geen medewerking heeft verleend aan inspecties en groot onderhoud. Ook heeft Thuisvester klachten ontvangen over intimiderend gedrag van [appellant] en over overlast vanuit de woning. Op grond daarvan vorderde Thuisvester, samengevat, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning, en hoofdelijke veroordeling van gedaagden tot betaling van een gebruiksvergoeding en van de proceskosten. De vorderingen van Thuisvester zijn toegewezen bij verstekvonnis van 31 oktober 2018.

6.3

Op 9 november 2018 heeft [appellant] een executiegeschil aanhangig gemaakt in verband met de voorgenomen tenuitvoerlegging van het verstekvonnis van 31 oktober 2018. Bij vonnis van 5 december 2018 heeft de voorzieningenrechter de vorderingen van [appellant] afgewezen en hem veroordeeld in de proceskosten. De woning is op 6 december 2018 door [appellant] ontruimd.

6.4

De verzetzaak (zaak-/rolnummer 7405750 CV EXPL 18-5909).

Bij dagvaarding van 29 november 2018 is (alleen) [appellant] in verzet gekomen tegen het verstekvonnis van 31 oktober 2018. Daarin heeft hij de vorderingen van Thuisvester bestreden en geconcludeerd tot het alsnog afwijzen ervan. Volgens [appellant] zijn alle verwijten van Thuisvester ongegrond en is er geen reden voor ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning.

Bij tussenvonnis van 7 augustus 2019 heeft de kantonrechter een mondelinge behandeling bepaald, die op 10 oktober 2019 heeft plaatsgevonden.

Bij eindvonnis van 29 januari 2020 heeft de kantonrechter het verstekvonnis van 31 oktober 2018 met zaak/rolnummer 7277296 CV EXPL 18-4750 bekrachtigd, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.

De omvang van het hoger beroep

6.5

Tegen het tussenvonnis van 7 augustus 2019 staat op grond van artikel 131 Rv geen hoger beroep open, zodat [appellant] in zijn hoger beroep tegen dat vonnis niet-ontvankelijk verklaard zal worden.

6.6

Bij memorie van grieven heeft [appellant] tegen het eindvonnis van 29 januari 2020 drie grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van dat vonnis en tot afwijzing van de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning als toegewezen bij verstekvonnis van 31 oktober 2018 met zaak/rolnummer 7277296 CV EXPL 18-4750, met veroordeling van Thuisvester in de kosten van de procedures bij de kantonrechter en in hoger beroep.

6.7

Bij memorie van antwoord heeft Thuisvester de grieven van [appellant] bestreden en geconcludeerd tot bekrachtiging van het eindvonnis van 29 januari 2020, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten met nakosten en wettelijke rente.

De grieven

6.8

Grief I luidt:

Ten onrechte oordeelt de kantonrechter onder randnummer 2.8 op blad 4 van het

vonnis van 29 januari 2020:
“Vervolgens stelt [appellant] dat deze (de algemene

voorwaarden, toevoeging raadsman) hem niet zijn overhandigd, maar dit verweer

is, gelet op productie 3 bij conclusie van antwoord in oppositie, onvoldoende

onderbouwd. De kantonrechter gaat er dan ook vanuit dat de gestelde algemene

voorwaarden van toepassing zijn.” .

Volgens [appellant] betreft de genoemde productie een brief van 28 februari 2012 waaruit niet blijkt dat de Algemene Huurvoorwaarden hem bij het aangaan van de huurovereenkomst zijn overhandigd, zodat Thuisvester zich daar niet op kan beroepen.

Volgens Thuisvester blijkt uit de foto van de door [appellant] ondertekende laatste bladzijde van de Algemene Huurvoorwaarden, waar de kantonrechter op doelt, dat hij deze heeft ontvangen.

6.9

Het hof overweegt hierover het volgende. Bij de conclusie van antwoord in oppositie is als eerste productie de dagvaarding in eerste aanleg met de daarbij behorende 16 producties gevoegd, waaronder als productie 3 bij die dagvaarding de door [appellant] genoemde brief. Daarnaast zijn bij de conclusie van antwoord in oppositie nog negen andere producties gevoegd, waaronder als productie 3 bij die conclusie de door Thuisvester bedoelde foto. Daaruit blijkt zonder meer dat [appellant] bij het aangaan van de huurovereenkomst de daarbij behorende Algemene Huurvoorwaarden heeft ontvangen. [appellant] heeft de authenticiteit van deze foto ook niet betwist. Grief I wordt verworpen.

6.1

Het voorgaande brengt mee dat op de huurovereenkomst de Algemene Huurvoorwaarden van Thuisvester van toepassing zijn. In deze procedure beroept Thuisvester zich met name op de bepalingen 7.2. en 7.6. van de Algemene Huurvoorwaarden. Deze bepalingen zijn relevant voor de beoordeling van de kwesties die aan de orde worden gesteld met grief II respectievelijk grief III en zullen bij de bespreking van die grieven worden weergegeven.

6.11

Grief II luidt:

Ten onrechte oordeelt de kantonrechter onder randnummer 2.10 op blad 4 van het

vonnis van 29 januari 2020:
“In het kader van de vraag of [appellant] zijn hoofdverblijf

had in het gehuurde is een nadere verklaring overgelegd van het taxibedrijf dat de

zoon van [appellant] naar school bracht. Vanuit het taxibedrijf wordt echter enkel

verklaard dat zij de zoon van [appellant] naar school brachten in een bepaalde

periode. In de verklaring is - opmerkelijk genoeg - niet opgenomen vanuit welk

adres de zoon werd opgehaald. Bovendien indiceert het verslag van de school van

de zoon van [appellant] dat [appellant] en zijn zoon op dat moment op een ander adres

verbleven. Het voorgaande, tezamen met de verklaringen dat [appellant] nagenoeg niet

op het adres van het gehuurde werd aangetroffen of werd gezien, leidt ertoe dat

niet kan worden aangenomen dat [appellant] zijn hoofdverblijf had in het verhuurde.” .

In zijn toelichting op deze grief heeft [appellant] nadere verklaringen overgelegd waaruit blijkt dat zijn zoon in het schooljaar 2016/2017, tot en met 14 juli 2017 steeds vanaf het adres [adres] in [plaats] is opgehaald om naar school te gaan, en dat de systeem therapeutisch werker van FACT die de zoon begeleidde hem in de periode van april 2015 tot en met juli 2017 gemiddeld eens per twee weken op dat adres bezocht.

6.12

Thuisvester heeft naar aanleiding hiervan aangevoerd dat de nieuwe producties niet relevant zijn omdat uit het verslag van de school dat [appellant] eerder heeft overgelegdkan worden afgeleid dat de contacten met FACT op school plaatsvonden. Daarnaast betreft een en ander de periode tot half juli 2017, terwijl de belangrijkste constateringen van daarna dateren.

6.13

Het hof overweegt hierover het volgende. Thuisvester beroept zich in dit verband op artikel 7.2. van de Algemene Huurvoorwaarden. Deze bepaling luidt als volgt:

7.2.

Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf als woonruimte voor hem en leden van zijn huishouden daadwerkelijk bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben.

De vraag is of [appellant] in de gehele huurperiode tot eind 2018 aan deze verplichting heeft voldaan. Naar het oordeel van het hof heeft Thuisvester voldoende onderbouwd dat dit niet het geval is geweest. In de door [appellant] bestreden overweging ligt de nadruk op de woonsituatie van de zoon van [appellant] , als indicatie voor de plaats waar ook diens vader zijn hoofdverblijf had, maar dat is niet het enige. Deze kwestie heeft met name aandacht gekregen tijdens de mondelinge behandeling in eerste aanleg, maar voor de periode na het schooljaar 2016/2017 is een en ander niet relevant aangezien blijkens de verklaring van [appellant] bij de mondelinge behandeling zijn zoon na dat schooljaar in Tsjechië naar school is gegaan. Uit de verslagen van de huisbezoeken die in 2018 zijn afgelegd en uit de verklaring van de uitvoerder van [bouwgroep] Bouwgroep van 21 juni 2018 kan worden afgeleid dat niet [appellant] , maar verschillende anderen de woning bewoonden. [appellant] heeft dit met de door hem overgelegde producties onvoldoende gemotiveerd betwist. Hoe het nu precies zit met de verblijfplaats van de zoon in de tijd dat hij in Nederland woonde, al dan niet bij zijn vader, behoeft geen opheldering nu over de daarop volgende periode op dit punt voldoende duidelijkheid bestaat. Grief II wordt daarom verworpen.

6.14

Grief III luidt:

Ten onrechte heeft de kantonrechter onder randnummer 2.11 van het vonnis van

29 januari 2020 geoordeeld:
“Met betrekking tot de inwoning staat vast dat dit

incidenteel gebeurde, terwijl ook tussen partijen vaststaat dat [appellant] diverse malen

is gewaarschuwd door Thuisvester.” .

In zijn toelichting op deze grief voert [appellant] aan dat geen sprake is van inwoning maar alleen van logeren en dat dit blijkt uit de verklaringen die hij in eerste aanleg heeft overgelegd. Thuisvester betwist dat en voert onder meer aan dat [appellant] zijn stellingen, met zijn enkele verwijzing naar die verklaringen zonder toe te lichten wat daaruit zou blijken, onvoldoende en niet naar behoren heeft onderbouwd. Bovendien heeft [appellant] erkend dat hij landgenoten in de woning laat wonen totdat zij zelf woonruimte hebben gevonden.

6.15

Het hof overweegt hierover het volgende. Thuisvester beroept zich in dit verband op artikel 7.6. van de Algemene Huurvoorwaarden. Deze bepaling luidt als volgt:

7.6.

Het is huurder niet toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of aan één of meer derden in gebruik te geven, tenzij de huurder hiervoor voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder heeft gekregen. Een verzoek tot toestemming dient schriftelijk te worden gedaan, onder vermelding van de naam van de onderhuurder, de onderhuurprijs en de ingangsdatum van de onderhuurovereenkomst. Voor het onderverhuren of het in gebruik geven van een gedeelte van het gehuurde zal die toestemming door verhuurder worden gegeven, mits de huurder zelf het gehuurde als hoofdverblijf heeft en er geen sprake is van overbewoning, waardoor de verhuurder schade zou kunnen lijden. Verhuurder kan hierbij nadere voorwaarden stellen. Verhuurder heeft te allen tijde het recht te onderzoeken of een huurder handelt in strijd met dit artikellid. De huurder moet daaraan zijn medewerking verlenen. Indien huurder het gehuurde zonder toestemming van verhuurder geheel of gedeeltelijk heeft onderverhuurd, in huur heeft afgestaan of aan derden in gebruik heeft gegeven, rust de bewijslast dat huurder onafgebroken het hoofdverblijf in het gehuurde heeft behouden op huurder.

Uit de verslagen van de huisbezoeken in 2018 blijkt dat zo al geen sprake is geweest van onderhuur, in ieder geval sprake is geweest van het geheel of gedeeltelijk in gebruik geven van de woning aan derden, zonder dat Thuisvester daarvoor toestemming had gegeven. Van de kant van Thuisvester is in de loop van de huurperiode gewaarschuwd voor het laten inwonen van derden, maar ook zonder dergelijke waarschuwingen is het in gebruik geven van de woning aan derden een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen die [appellant] als huurder op grond van de huurovereenkomst en de daarbij behorende Algemene Huurvoorwaarden had. Alles bij elkaar heeft [appellant] naar het oordeel van het hof onvoldoende gemotiveerd betwist dat hij heeft gehandeld in strijd met artikel 7.6. van de Algemene Huurvoorwaarden. De mate waarin dat is gebeurd rechtvaardigt naar het oordeel van het hof de gevorderde ontbinding en ontruiming. Grief III wordt verworpen.

Conclusie

6.16

Nu de grieven van [appellant] tegen het eindvonnis van 29 januari 2020 zijn verworpen, zal dit vonnis worden bekrachtigd. De overige verwijten die Thuisvester [appellant] heeft gemaakt ter onderbouwing van haar vorderingen, komen bij deze stand van zaken verder niet aan de orde. [appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.

7. De uitspraak

Het hof:

verklaart [appellant] niet-ontvankelijk in zijn hoger beroep tegen het tussenvonnis van 7 augustus 2019;

bekrachtigt het eindvonnis van 29 januari 2020;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op deze uitspraak aan de zijde van Thuisvester begroot op € 760,- aan griffierecht, op € 1.114,- aan salaris advocaat, en wat betreft de nakosten op € 163,- indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 248,- vermeerderd met de explootkosten indien betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden, deze bedragen te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na dit arrest tot aan de voldoening;

verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. L.S. Frakes, J.J.M. Saelman en B.A. Meulenbroek en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 19 april 2022.

griffier rolraadsheer