ECLI:NL:GHSHE:2022:1407 - Gerechtshof 's-Hertogenbosch - Bevestiging opzegging huurovereenkomst wegens dringend ei...

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.280.015/01

arrest van 3 mei 2022

in de zaak van

[appellant],

wonende te [woonplaats]

appellant in de hoofdzaak,

eiser in de incidenten ex artikelen 351 Rv en 234 Rv,

hierna aan te duiden als [appellant] ,

advocaat: mr. I.P.M.J. Nelemans te Breda,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerde in de hoofdzaak,

verweerder in de incidenten ex artikelen 351 Rv en 234 Rv,

hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. M.M. de Cock te Tilburg,

als vervolg op de door het hof gewezen tussenarresten van 16 februari 2021 en van 18 mei 2021 in het hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Tilburg, onder zaaknummer 7721196 CV EXPL 19-2657 tussen [appellant] als gedaagde in conventie, eiser in reconventie en [geïntimeerde] als eiser in conventie, verweerder in reconventie gewezen vonnis van 18 maart 2020.

8.Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het door het hof in de incidenten gewezen arrest van 18 mei 2021;
het door de advocaat van [geïntimeerde] ingezonden H16-formulier met de akte inbreng producties met producties 32 tot en met 38, ingekomen op 17 februari 2022;
het door de advocaat van [appellant] ingezonden H12-formulier met producties 3 tot en met 15, ingekomen op 18 februari 2022;
de mondelinge behandeling van 2 maart 2022 , waarbij door beide partijen pleitnotities zijn overgelegd.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

9.De beoordeling

9.1.

Het hof gaat in deze zaak uit van de volgende feiten.

[geïntimeerde] is sinds 31 december 1998 eigenaar van het pand gelegen aan de [adres 1] en de [adres 2 en 3] te [plaats] . Het gaat hier om één pand (hierna: het pand). De begane grond is plaatselijk bekend als [adres 1] , de eerste verdieping als [adres 2] en de tweede verdieping als [adres 3] (hierna ook: het gehuurde).
In de periode van 1999 tot 2006 heeft [geïntimeerde] , vanaf 2004 samen met zijn geregistreerd partner [persoon A] (hierna: [persoon A] ) en haar zoon [persoon B] (hierna: [persoon B] ), op de eerste en de tweede verdieping van het pand gewoond.
Met ingang van 1 januari 2006 heeft [geïntimeerde] met betrekking tot het gehuurde (op de tweede verdieping) een huurovereenkomst gesloten met [appellant] . Ten tijde van de procedure bij de kantonrechter bedroeg de huurprijs € 651,52 per maand. In de huurovereenkomst is onder meer opgenomen dat de overeenkomst is aangegaan voor de duur van 1 jaar en dat als die periode verstrijkt zonder opzegging de overeenkomst voor onbepaalde tijd doorloopt. Artikel 16 van Pro de Bijzondere bepalingen vermeldt, kort gezegd, dat de huurder na overleg onder meer aan de eigenaar toegang moet verlenen tot de zolder. In artikel 19 van Pro de Bijzondere bepalingen is vermeld dat de huurder ermee bekend is dat de eigenaar in de bovenwoning heeft gewoond en dat hij vermoedelijk na een periode van drie jaar de bovenwoning opnieuw zal willen betrekken.
In september 2016 is [persoon B] (terug)verhuisd naar [adres 2] . In februari 2017 zijn ook [geïntimeerde] en [persoon A] naar de [adres 2] (terug)verhuisd.
Per aangetekende brief van 26 september 2017 heeft [geïntimeerde] de huurovereenkomst met [appellant] opgezegd wegens dringend eigen gebruik per 1 april 2018. De woning van zijn overleden moeder waar hij sinds 2006 tijdelijk verbleef, zo schrijft [geïntimeerde] , dient verkocht te worden.
Bij aangetekende brief van 26 juli 2018 heeft [geïntimeerde] de huurovereenkomst met [appellant] nogmaals opgezegd wegens dringend eigen gebruik tegen 1 februari 2019.
[appellant] heeft [geïntimeerde] met zijn brieven van 14 mei 2018 en 21 september 2018 laten weten dat hij het gehuurde niet vrijwillig zal verlaten.
[appellant] heeft het gehuurd op 30 september 2020 ontruimd.

9.2.1.

[geïntimeerde] heeft in conventie in eerste aanleg, zakelijk weergegeven, gevorderd dat de kantonrechter het tijdstip vaststelt waarop de huurovereenkomst tussen partijen zal eindigen, met vaststelling van het tijdstip van ontruiming en met veroordeling van [appellant] in de proceskosten. Hij heeft daartoe aangevoerd dat een belangenafweging in de zin van artikel 7:274 lid 1 onder Pro f. BW in zijn voordeel uitvalt. Subsidiair stelt [geïntimeerde] dat er sprake is van dringend eigen gebruik als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 onder Pro c BW.

9.2.2.

[appellant] heeft in conventie verweer gevoerd. Voor zover nog relevant heeft hij -kort gezegd- aangevoerd dat er geen sprake is van eigen gebruik en ook niet van dringendheid. Zijn eigen belangen, aldus [appellant] , wegen zwaarder dan die van [geïntimeerde] . Bovendien stelt [appellant] geen andere passende woonruimte te kunnen krijgen.

9.2.3.

In reconventie heeft [appellant] gevorderd, zakelijk weergegeven, dat de kantonrechter bepaalt dat [geïntimeerde] op straffe van een dwangsom aan hem het rustig huurgenot moet verschaffen en dat [geïntimeerde] een aparte energiemeter zal aanbrengen in het gehuurde. Verder vordert [appellant] dat [geïntimeerde] , als de vordering van [geïntimeerde] op grond van dringend eigen gebruik zal worden toegewezen, hem een vergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten betaalt van € 10.000,00. Ook vordert hij een schadevergoeding van € 10.000,00 voor het geval de vordering op grond van dringend eigen gebruik van [geïntimeerde] wordt toegewezen en [geïntimeerde] de woning aan de [adres 3] te [plaats] niet duurzaam bewoont.

9.2.4.

De kantonrechter heeft in conventie bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad de vorderingen van [geïntimeerde] op grond van dringend eigen gebruik toegewezen, met veroordeling van [appellant] in de kosten van de procedure. In reconventie heeft de kantonrechter bepaald dat [geïntimeerde] aan [appellant] een vergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten moet betalen van € 6.253,00 en dat ieder van partijen de eigen proceskosten dient te dragen.

9.3.

[appellant] heeft in hoger beroep vijf grieven aangevoerd. Hij vordert kort gezegd dat het hof, bij arrest uitvoerbaar bij voorraad, het bestreden vonnis vernietigt, zijn vorderingen alsnog toewijst en die van [geïntimeerde] alsnog afwijst, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van de procedure in beide instanties en in de nakosten.

[appellant] heeft daarnaast gevorderd:

1. dat het hof de uitvoerbaarheid bij voorraad van het bestreden vonnis schorst, voor zover het betreft de vorderingen die in conventie zijn toegewezen, inhoudende dat het tijdstip waarop de huurovereenkomst tussen [geïntimeerde] en [appellant] eindigt en het tijdstip van ontruiming wordt vastgesteld op 1 oktober 2020 en

2. dat het hof de in het bestreden vonnis in reconventie toegewezen vordering ter zake van de vergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten uitvoerbaar bij voorraad verklaart.

Het hof heeft in zijn arrest van 18 mei 2021 de incidentele vordering onder 1 afgewezen en die onder 2 toegewezen.

Dringend eigen gebruik

9.4.1.

[appellant] heeft, verkort weergegeven, aangevoerd dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat er sprake is van dringend eigen gebruik. Hij wijst erop dat [geïntimeerde] meer woonruimte ter beschikking had dan alleen de ruimte op de eerste etage. Zo kon [geïntimeerde] de ruimte op de begane grond, ongeveer 60 m2, prima gebruiken als woonruimte, aldus [appellant] . De huurcommissie heeft in een eerdere procedure al aangenomen dat de totale woonruimte waarover [geïntimeerde] kon beschikken 213 m2 bedroeg.

[appellant] stelt verder dat [geïntimeerde] de woning niet zelf dringend nodig heeft, maar dat de door [geïntimeerde] gestelde dringendheid wordt veroorzaakt door het opnieuw inwonen van de volwassen zoon [persoon B] van de partner van [geïntimeerde] . Het is volgens [appellant] niet te verwachten dat de volwassen zoon, die al eerder elders zelfstandig heeft gewoond, duurzaam zal blijven samenwonen met zijn moeder en [geïntimeerde] .

9.4.2.

[geïntimeerde] heeft, zakelijk weergegeven, aangevoerd dat er wel degelijk sprake is van dringend eigen gebruik. Hij had samen met zijn partner en haar zoon slechts 56m2 ter beschikking en dat was veel te weinig. [geïntimeerde] wijst er op dat een Nederlander volgens cijfers van het CBS gemiddeld per persoon 65m2 aan woonruimte nodig heeft.

Bovendien was er op de eerste etage geen volwaardige keuken aanwezig. Daarbij is verder van belang dat de zolder alleen bereikt kon worden via de door [appellant] bewoonde woonruimte. Ook was er sprake van een gebrek aan privacy. De woning is verder erg gehorig en de verstandhouding met [appellant] is verslechterd in de loop van de tijd.

De ruimte in het bijgebouw op de begane grond is, anders dan [appellant] stelt, niet 60 m2 groot, maar slechts 36,5 m2. Deze ruimte betreft een werkplaats die door een patio gescheiden is van de winkelruimte op de begane grond en het woonhuis daarboven. Oorspronkelijk was dit bijgebouw gebouwd als pakhuis/magazijn voor de winkel. Het bijgebouw is een gemeentelijk monument. Het verkeert in slechte staat en het is niet geschikt om te worden bewoond. Zo is de ruimte niet geïsoleerd. Volgens het bestemmingsplan is het bijgebouw niet bestemd om te worden gebruikt als woonruimte, aldus [geïntimeerde] . Hieraan doet volgens hem niet af dat hij samen met zijn gezin als gevolg van het gebrek aan ruimte noodgedwongen het bijgebouw weleens tijdelijk heeft gebruikt. [geïntimeerde] voert verder aan dat ook als het bijgebouw wel zou kunnen worden gebruikt als woonruimte, er geen sprake zou zijn van een exclusief gebruik van die ruimte door [geïntimeerde] , omdat [appellant] via die ruimte van en naar de trap van de woning zou moeten gaan. [geïntimeerde] wijst er ook op dat, als het bijgebouw al als woonruimte gebruikt zou mogen worden, er een aantal bouwkundige voorzieningen moeten worden getroffen, met alle kosten van dien. Van hem kan niet worden verwacht dat hij de kosten van een dergelijke grote verbouwing zou moeten maken.

Volgens [geïntimeerde] heeft de huurcommissie destijds zonder enige controle het aantal vierkante meters van zowel de [adres 1] en de [adres 2 en 3] overgenomen. Bovendien moet bij de beoordeling van het dringend eigen gebruik niet worden uitgegaan van de oppervlakte van het totale pand.

[geïntimeerde] geeft aan dat zijn gezondheid achteruit is gegaan als gevolg van een hartinfarct. Hij is nog steeds 100% arbeidsongeschikt. Het gebrek aan ruimte en privacy en de stress als gevolg van de slechte verstandhouding met [appellant] maakten dat hij thuis niet kon revalideren.

Anders dan [appellant] stelt behoort [persoon B] al sinds 2004 gewoon tot het gezin van [geïntimeerde] . [persoon B] heeft geen plannen om het ouderlijk huis (weer) te verlaten, aldus [geïntimeerde] .

9.4.3.

Het hof is van oordeel dat [geïntimeerde] zich terecht heeft beroepen op dringend eigen gebruik en overweegt daarover het volgende.

[geïntimeerde] heeft vóór 2006 de gehele woning ter beschikking gehad voor zijn gezin. Hij heeft voldoende duidelijk gemaakt dat hij, onder andere door financiële omstandigheden, genoodzaakt was om tijdelijk in het huis van zijn overleden moeder te gaan wonen. Hij heeft ook voldoende onderbouwd dat het van meet af aan ging om het tijdelijk elders wonen met zijn gezin en dat hij te zijner tijd de woning weer zelf wilde gaan bewonen met zijn gezin, dus inclusief het door [appellant] gehuurde deel (zie artikel 19 van Pro de huurovereenkomst). Ook staat onweersproken vast dat de zus van [geïntimeerde] in augustus 2017 haar erfdeel opeiste en dat de woning van hun moeder daarom verkocht diende te worden. Naar het oordeel van het hof was het tegen deze achtergrond alleszins redelijk en begrijpelijk dat [geïntimeerde] zijn eigen huis weer wilde betrekken en in die zin zijn woning dringend nodig had. Daarbij overweegt het hof dat [appellant] weliswaar heeft gesteld dat niet te verwachten is dat [persoon B] nog lang zal wonen bij zijn ouders, maar heeft hij dat standpunt, mede gelet op de betwisting ervan door [geïntimeerde] , onvoldoende onderbouwd.

Het is door [geïntimeerde] voldoende onderbouwd (onder andere met als producties 16 en 17 bij de inleidende dagvaarding overgelegde plattegronden en foto’s) dat de aan hem en zijn gezin ter beschikking staande woonruimte op de eerste etage veel te klein was om met drie volwassen personen te kunnen wonen. Daar komt bij dat op de eerste etage geen volwaardige kookgelegenheid was en dat [geïntimeerde] een provisorische kookgelegenheid in het bijgebouw moest gebruiken.

[appellant] heeft niet weersproken dat dat bijgebouw een gemeentelijk monument is en volgens het Bestemmingsplan niet als woonruimte bestemd is. Evenmin is weersproken dat dat bijgebouw ingrijpend verbouwd zou moeten worden om het voor bewoning geschikt te maken. Het hof is van oordeel dat van [geïntimeerde] niet verlangd mag worden dat hij daartoe overgaat (als het al toegestaan zou worden door de gemeente).

Grief I faalt daarom.

Andere passende woonruimte

9.5.1.

[appellant] heeft aangevoerd dat hij niet in staat is om andere passende woonruimte te vinden. Zo logeert hij bij kennissen en vrienden, verblijft hij soms in een hotel en soms kan hij tijdelijke woonruimte gebruiken op basis van een bruikleenovereenkomst. De door [geïntimeerde] aangedragen woonruimtes zijn niet geschikt, want te duur. [appellant] voert aan dat hij als zelfstandig jurist werkt en hij niet genoeg verdient om bijvoorbeeld € 800,00 huur per maand te betalen. Hij ontvangt niet voor niets toeslagen van de belastingdienst, aldus [appellant] . Andere inkomsten dan opgegeven aan de belastingdienst heeft hij niet. [appellant] bestrijdt dat hij geen volledige openheid heeft gegeven over zijn financiële situatie. [appellant] stelt te solliciteren om zijn inkomen te vergroten.

Op grond van de beschikbare inkomensgegevens kan [appellant] zich volgens hem niet inschrijven bij particuliere verhuurorganisaties.

Door de beperkende maatregelen van de overheid sinds maart 2020 kon [appellant] geen andere woonruimte krijgen. Bezichtigingen van huurwoningen werden afgezegd en er kwamen nauwelijks huurwoningen vrij.

Gezien zijn persoonlijke omstandigheden en de gespannen woningmarkt ter plaatse kan hij geen passende vervangende woonruimte verkrijgen, aldus [appellant] .

9.5.2.

[geïntimeerde] heeft aangevoerd dat [appellant] weliswaar heeft gesteld dat de huurprijzen van aangeboden woonruimte door allerlei bijkomende kosten te hoog werden, maar hij heeft dat niet met bewijsmiddelen onderbouwd. Daarnaast heeft [appellant] volgens [geïntimeerde] in eerste aanleg tijdens de comparitie gezegd dat hij een kale huur van € 600,00 per maand zou kunnen betalen en, indien en voor zover hij huurtoeslag zou krijgen, een kale huurprijs tot de liberalisatiegrens (destijds € 720,44). [geïntimeerde] stelt dat hij, ook in hoger beroep, verschillende advertenties heeft ingebracht van woningen met een huurprijs die in voormelde categorie valt. Bovendien, aldus [geïntimeerde] , kon [appellant] de afgelopen jaren ook de huurprijs van € 651,52 (exclusief bijkomende kosten) per maand betalen. [appellant] brengt ook in hoger beroep volgens [geïntimeerde] onvoldoende informatie over zijn daadwerkelijke inkomen in het geding.

[geïntimeerde] betwist dat [appellant] zich niet zou kunnen inschrijven bij particuliere verhuurorganisaties. [appellant] heeft dit volgens [geïntimeerde] niet met bewijsmiddelen onderbouwd. Er blijkt volgens hem ook nergens uit dat [appellant] heeft geprobeerd zich bij deze organisaties in te schrijven.

Tot slot wijst [geïntimeerde] erop dat [appellant] het gehuurde op 30 september 2020 daadwerkelijk heeft verlaten. Kennelijk, aldus [geïntimeerde] , had [appellant] dus vervangende woonruimte kunnen vinden. [geïntimeerde] verwijst hierbij naar zijn productie 35 in hoger beroep.

9.5.3.

Het hof oordeelt als volgt.

[geïntimeerde] heeft met advertenties aangetoond dat er andere passende woonruimte is. Dat betreft aanbod in de particuliere sector. Uit de door [appellant] in hoger beroep overgelegde advertenties voor woonruimte (waarvoor hij niet in aanmerking heeft kunnen komen) blijkt dat het gaat om aangeboden woningen in de sociale huursector. Dat hij ook heeft gezocht naar passende vervangende woonruimte in de private sector blijkt niet, terwijl dat wel van hem mag worden verwacht. Dat er in de private sector geen geschikte passende vervangende woonruimte te vinden zou zijn heeft [appellant] , mede gelet op de advertenties voor dergelijke ruimte die [geïntimeerde] in het geding heeft gebracht, niet althans onvoldoende gemotiveerd betwist. Dat zelfde geldt voor zijn stelling dat hij zich niet bij particuliere verhuurorganisaties zou kunnen inschrijven.

Wat betreft die inschrijving is het volgende van belang. Het hof is van oordeel dat [appellant] ook in hoger beroep zijn financiële situatie onvoldoende heeft onderbouwd. Het als productie 8 in hoger beroep overgelegde BTW-overzicht over 2021 en de ook bij die productie overgelegde definitieve berekening toeslagen over 2020 geven onvoldoende inzicht in die situatie. Dit betekent dat [appellant] zijn standpunt over de onhaalbaarheid van het huren van woonruimte in de private sector in verband met zijn geringe inkomen niet voldoende heeft onderbouwd.

Het hof komt, gelet op het voorgaande, tot het oordeel dat voldoende aannemelijk is dat [appellant] andere passende woonruimte kan krijgen. Grief II faalt daarom.

Belangenafweging

9.6.1.

De kantonrechter heeft volgens [appellant] ten onrechte geoordeeld dat de belangen van [appellant] niet zwaarwegend genoeg zijn om af te wijken van het uitgangspunt dat van [geïntimeerde] niet kan worden gevergd dat hij de huurovereenkomst met [appellant] voortzet. Met name is in de belangenafweging de coronacrisis en de gevolgen die dat heeft voor huurders die hun woning dreigen te verliezen niet meegenomen. [appellant] stelt dat zijn belangen zwaarder wegen dan die van [geïntimeerde] .

9.6.2.

[geïntimeerde] bestrijdt dat de belangen van [appellant] zwaarder wegen dan zijn belangen. [geïntimeerde] wijst hierbij op zijn verslechterde psychische en lichamelijke situatie, op de door [appellant] veroorzaakte hinder en het totale gebrek aan privacy in het pand (onder andere door de gehorigheid). Op 14 april 2020 heeft [geïntimeerde] een ernstig hartinfarct gehad, hoogstwaarschijnlijk veroorzaakt door de langdurige stress als gevolg van de woonsituatie en het conflict met [appellant] . [geïntimeerde] herhaalt verder wat hij heeft aangevoerd over de mogelijkheden van passende vervangende woonruimte. [appellant] , aldus [geïntimeerde] , heeft in het geheel niet onderbouwd dat de coronacrisis negatieve invloed heeft gehad op zijn zoektocht naar andere woonruimte. [geïntimeerde] wijst erop dat [appellant] per 1 augustus 2020 vervangende woonruimte had gekregen. Bovendien heeft de kantonrechter volgens [geïntimeerde] aan [appellant] een ruime ontruimingstermijn van zes maanden gegeven.

9.6.3.

Het hof is van oordeel dat de in artikel 7:274 lid 1 sub c BW Pro bedoelde belangenafweging in het voordeel van [geïntimeerde] uitvalt. Vast staat, gelet op wat hiervoor is overwogen, dat [geïntimeerde] het verhuurde dringend voor eigen gebruik nodig heeft. Indien [appellant] in het gehuurde zou kunnen blijven wonen, zou dit voor [geïntimeerde] een onhoudbare situatie opleveren. De alsdan beschikbare woonruimte is ten enenmale onvoldoende van omvang voor drie volwassen personen. Dit klemt te meer nu [geïntimeerde] , zoals hij met medische stukken heeft onderbouwd, getroffen is door een hartinfarct en dat hij klachten ondervindt als gevolg daarvan. Of het hartinfarct is veroorzaakt door het conflict met [appellant] en de woonsituatie kan in het midden worden gelaten. Feit is dat [geïntimeerde] 100% arbeidsongeschikt is en dat hij onder behandeling is van een psycholoog. Voldoende aannemelijk is dat bij instandhouding van de huurovereenkomst de woonsituatie dermate belastend voor [geïntimeerde] is, dat dit zijn gezondheidssituatie negatief kan beïnvloeden. Het hof weegt dit belang zwaarder dan de op zich legitieme belangen van [appellant] bij het kunnen blijven wonen in het gehuurde.

Ook grief III faalt daarom.

Uitvoerbaarheid bij voorraad

9.7.1.

[appellant] stelt zich op het standpunt dat het vonnis voor wat betreft het gevorderde in conventie niet uitvoerbaar bij voorraad had moeten worden verklaard. De kantonrechter heeft ook op dit punt ten onrechte de belangen van [geïntimeerde] zwaarder laten wegen dan de belangen van [appellant] . Er is weliswaar een ruimere ontruimingstermijn gegeven zodat [appellant] in staat zou zijn andere woonruimte te vinden, maar in de praktijk is het hem niet gelukt om in die termijn passende vervangende woonruimte te vinden. Door de coronacrisis had hij feitelijk maar twee maanden om andere woonruimte te vinden. Ook heeft het overlijden van zijn vader [appellant] beperkt in zijn mogelijkheden om andere woonruimte te vinden.

9.7.2.

[geïntimeerde] bestrijdt het standpunt van [appellant] . Het afwachten van de uitkomst van de procedure in hoger beroep zou heel lang in beslag hebben genomen en was voor [geïntimeerde] en zijn gezin uitermate onwenselijk. Van hen kon niet worden verwacht dat de onhoudbare woonsituatie nog langer zou voortduren.

9.7.3.

Het hof oordeelt als volgt.

Als uitgangspunt geldt dat een opgezegde huurovereenkomst van rechtswege van kracht blijft tot de rechter onherroepelijk heeft beslist op een vordering van de verhuurder tot vaststelling door de rechter van het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen.

Dat uitgangspunt betekent echter niet dat de rechter in geen enkel geval de beslissing over het einde van de huurovereenkomst na opzegging uitvoerbaar bij voorraad zou kunnen verklaren (vergelijk Hoge Raad 8 januari 1982, NJ 1982/445 en hof ’s-Hertogenbosch 19 maart 2013, ECLI:NL:GHSHE:2013:BZ4991). In uitzonderlijke, door de verhuurder aan te voeren, omstandigheden kan de rechter zijn beslissing, anders dan in artikel 7:272 lid 1 BW Pro wordt bepaald, uitvoerbaar bij voorraad verklaren.

Naar het oordeel van het hof heeft [geïntimeerde] aannemelijk gemaakt dat er in dit geval sprake is van dergelijke uitzonderlijke omstandigheden. Zoals hiervoor al overwogen in r.o. 9.6.3. zou de woonsituatie voor [geïntimeerde] (en zijn gezin), mede gelet op de lichamelijke toestand van [geïntimeerde] , onhoudbaar worden als de huurovereenkomst gedurende de procedure in hoger beroep en eventueel in cassatie, dus in elk geval gedurende een aanzienlijke periode, van kracht zou blijven. Van [geïntimeerde] kon/kan daarom niet worden gevergd dat hij het gehuurde nog langer aan [appellant] ter beschikking stelde. Wellicht heeft de kantonrechter het hiervoor genoemde uitgangspunt over het hoofd gezien, maar de kantonrechter heeft wel met de belangen van [appellant] rekening gehouden door het tijdstip van de ontruiming vast te stellen op een termijn van ruim zes maanden na de datum van het vonnis. Kort na het vonnis is daarbij gekomen de uitzonderlijke omstandigheid van het hiervoor besproken medische belang van [geïntimeerde] . Grief IV faalt daarom.

Proceskosten

9.8.1.

[appellant] voert aan dat beide partijen over en weer in conventie in het ongelijk zijn gesteld. De primair door [geïntimeerde] aangevoerde beëindigingsgrond is immers afgewezen. De proceskosten hadden daarom gecompenseerd moeten worden.

9.8.2.

[geïntimeerde] bestrijdt het standpunt van | [appellant] . De vordering van [geïntimeerde] bestond in het vaststellen van het tijdstip waarop de huurovereenkomst zou eindigen en die vordering is in conventie toegewezen. [appellant] is dus terecht in de proceskosten veroordeeld, aldus [geïntimeerde] .

9.8.3.

Ook grief V faalt. Zoals [geïntimeerde] terecht opmerkt is zijn vordering in conventie (op een subsidiair aangevoerde grond) toegewezen. Dat de primaire grondslag door de kantonrechter is verworpen is niet relevant.

9.8.4.

[geïntimeerde] heeft aangevoerd (nr. 36 memorie van antwoord in de hoofdzaak) dat [appellant] in de proceskosten van de procedure in reconventie had moeten worden veroordeeld, omdat drie van de vier vorderingen van [appellant] zijn afgewezen.

Het hof verwerpt dit betoog. Nog afgezien van het feit dat [geïntimeerde] geen incidenteel appel heeft ingesteld tegen het vonnis van de kantonrechter in reconventie, is het hof van oordeel dat de kantonrechter terecht de proceskosten in reconventie heeft gecompenseerd, omdat partijen over en weer in het ongelijk zijn gesteld.

Vergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten

9.9.

[geïntimeerde] heeft in de memorie van antwoord in de hoofdzaak (nr. 38) betoogd dat de door de kantonrechter aan [appellant] toegewezen vergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten (€ 6.253,00) op een te hoog bedrag is vastgesteld.

Ook hier geldt dat als [geïntimeerde] het met het vonnis van de kantonrechter in reconventie over deze vergoeding niet eens was, hij in zoverre hoger beroep tegen dat vonnis had moeten instellen. Dat heeft hij niet gedaan zodat de toegewezen vergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten geen deel uitmaakt van de rechtsstrijd in hoger beroep.

Conclusie

9.10.

De conclusie luidt gelet op het voorgaande dat [geïntimeerde] aannemelijk heeft gemaakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet gevergd kan worden dat de huurovereenkomst wordt verlengd.

Dit betekent dat alle grieven falen en dat het hof het vonnis van de kantonrechter zal bekrachtigen. [appellant] zal, omdat hij in het ongelijk wordt gesteld, worden veroordeeld in de proceskosten van de procedure in hoger beroep.

Omdat het hof partijen met betrekking tot de door [appellant] ingestelde incidentele vorderingen bij arrest van 18 mei 2021 over en weer in het ongelijk heeft gesteld, zal het hof bij het vaststellen van het bedrag aan proceskosten in hoger beroep de kosten van de procedure met betrekking tot die incidenten voor rekening van ieder der partijen laten.

10.De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het door de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Tilburg, onder zaaknummer 7721196 CV EXPL 19-2657 tussen [appellant] als gedaagde in conventie, eiser in reconventie en [geïntimeerde] als eiser in conventie, verweerder in reconventie gewezen vonnis van 18 maart 2020;

compenseert de proceskosten in de incidenten aldus dat elke partij de eigen kosten draagt,

veroordeelt [appellant] in de kosten van de procedure in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 332,00 aan griffierecht en op € 2.228,00,

vermeerderd met de wettelijke rente indien [appellant] niet binnen 14 dagen na deze uitspraak deze proceskosten heeft betaald aan [geïntimeerde] ,

verklaart de veroordeling in de proceskosten uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.I.M.W. Bartelds, M. van Ham en P.S. Kamminga en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 3 mei 2022.

griffier rolraadsheer