ECLI:NL:GHSHE:2022:247

• Datum uitspraak: 1 februari 2022
• Publicatiedatum: 1 februari 2022
• Zaaknummer: 200.288.459_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: L.S. Frakes; P.S. Kamminga; B.A. Meulenbroek
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep over gebreken aan bedrijfsruimte en huurprijsvermindering

In deze civiele zaak staat een geschil over gebreken aan een gehuurde bedrijfsruimte centraal. De huurder stelde dat ernstige gebreken aan het platte dak en de riolering de bedrijfsvoering belemmeren en vorderde een verklaring voor recht dat deze gebreken onder de risico's van de verhuurder vallen, met een huurprijsvermindering van 50% zolang herstel uitblijft.

De kantonrechter wees de vorderingen toe wegens wanprestatie van de verhuurders, die niet tijdig een verweer indienden. Het hof behandelde het hoger beroep van de verhuurders, die twee grieven aanvoerden tegen de toewijzing van de vorderingen en de proceskostenveroordeling.

Het hof verwees de zaak naar de rol voor nadere aktewisseling over een separate procedure tussen partijen en de actuele stand van zaken omtrent de gebreken. Iedere verdere beslissing werd aangehouden, zodat partijen de gelegenheid krijgen ontwikkelingen te melden die relevant zijn voor de beoordeling.

Uitkomst: Het hof verwijst de zaak naar de rol voor nadere aktewisseling en houdt iedere verdere beslissing aan.

Uitspraak

GERECHTSHOF ̓s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.288.459/01

arrest van 1 februari 2022

in de zaak van

1. [appellant 1] ,

wonende te [woonplaats] ,

2.
[appellant 2] ,

wonende te [woonplaats] ,

3.
[appellant 3]

wonende te [woonplaats] ,

appellanten in de hoofdzaak,

verder: [appellanten] ,

advocaat: mr. L. Isenborghs te Heerlen,

tegen:

[geïntimeerde] ,

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerde in de hoofdzaak,

verder: [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. B.H.A. Augustin te Maastricht,

als vervolg op het arrest in het incident van dit hof van 13 april 2021 in het hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, onder zaaknummer/rolnummer 8647551 \ CV EXPL 20-3397 tussen partijen gewezen vonnis van 4 november 2020.

5. Het verdere verloop van het geding

Bij arrest in het incident van 13 april 2021 heeft het hof de incidentele vordering van [appellanten] ex artikel 351 Rv tot schorsing van de tenuitvoerlegging van het vonnis van 4 november 2020 afgewezen, met veroordeling van [appellanten] in de kosten van het incident.

In de hoofdzaak heeft het hof de zaak naar de rol verwezen voor dagbepaling arrest en iedere verdere beslissing aangehouden. Vervolgens is uitspraak bepaald op heden.

6. De verdere beoordeling

De feiten

6.1

Het hof gaat in dit hoger beroep uit van de volgende feiten.

Bij schriftelijke huuroverkomst, ondertekend in september 2019, heeft [geïntimeerde] met ingang van 1 december 2019 van [appellanten] de cafetaria/bedrijfsruimte met onzelfstandige dienstwoning aan het [adres] te [plaats] gehuurd. Op de huurovereenkomst zijn de ‘Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW’ (ROZ 2012) van toepassing.

In verband met lekkages heeft [geïntimeerde] het platte dak van het gehuurde laten inspecteren door [onderneming] Technical Support. In een offerte van 18 maart 2020 voor het vervangen inclusief isoleren is als opmerking opgenomen:
“Door overvloed grind in combinatie met mos is er een zeer zware belasting op de houten constructie van het dak. Dit kan zeer ernstige gevolgen hebben.”

Bij brief van 1 april 2020 heeft de gemachtigde van [geïntimeerde] [appellanten] aangeschreven over de lekkages en de offerte tot vervanging van het dak en over gebreken aan de riolering en de kosten van onderzoek daarnaar. Daarbij zijn [appellanten] gesommeerd over te gaan tot herstel en tot betaling van een deel van de onderzoekskosten.

Dakdekker [dakdekker] heeft op verzoek van [geïntimeerde] het platte dak van het pand geïnspecteerd en zijn bevindingen in een schriftelijk advies van 30 april 2020 opgenomen. Dit advies komt erop neer dat er ernstige gebreken aan het dak zijn geconstateerd en dat vergaande maatregelen noodzakelijk zijn, waaronder het slopen van het dak tot op de houten en betonnen ondergrond en nader onderzoek naar de ondergrond.

Verdere correspondentie tussen (de gemachtigden van) partijen heeft niet tot een oplossing geleid.

Het geding in eerste aanleg

6.2

Bij dagvaardingen van 3 en 7 juli 2020 heeft [geïntimeerde] de onderhavige procedure tegen [appellanten] aanhangig gemaakt. Hierin stelde [geïntimeerde] dat de gebreken aan het dak en de riolering van het gehuurde zo ernstig zijn dat hij in zijn bedrijfsvoering wordt belemmerd. Op grond daarvan vorderde [geïntimeerde] in eerste aanleg, naast provisionele vorderingen en een voorwaardelijk verzoek, samengevat, een verklaring voor recht dat het gehuurde gebreken vertoont die in de risicosfeer van [appellanten] vallen zodat sprake is van wanprestatie en aansprakelijkheid van [appellanten] voor de schade, op te maken bij staat, en bepaling dat de huur met 50% wordt gematigd zolang de gebreken aan dak en riolering niet zijn verholpen.

6.3

[appellanten] hebben niet tijdig een conclusie van antwoord genomen, waarop de kantonrechter bij vonnis van 4 november 2020 de vorderingen van [geïntimeerde] in de hoofdzaak als onbetwist heeft toegewezen en de provisionele vorderingen (gezien die eindbeslissing) heeft afgewezen, met veroordeling van [appellanten] in de proceskosten. Het vonnis is wat betreft de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad verklaard. De schorsing daarvan heeft het hof afgewezen.

De omvang van het hoger beroep

6.4

[appellanten] hebben in de appeldagvaarding tegen het vonnis van 4 november 2020 twee grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging ervan ten aanzien van het in de grieven bepaalde, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties. De eerste grief betreft de toewijzing van de vorderingen van [geïntimeerde] in de hoofdzaak en de tweede grief de proceskostenveroordeling.

6.5

[geïntimeerde] heeft de grieven van [appellanten] bestreden en in zijn memorie van antwoord de conclusie van zijn memorie van antwoord in het incident herhaald. Het hof gaat ervan uit de [geïntimeerde] bekrachtiging van het vonnis van 4 november 2020 met veroordeling van [appellanten] in de kosten van de hoofdzaak beoogt.

Separate procedure

6.6

In hun appeldagvaarding hebben [appellanten] melding gemaakt van een separate procedure die zij tegen [geïntimeerde] aanhangig hebben gemaakt omdat zij hun voornemen om in eerste aanleg een vordering in reconventie in te stellen niet hebben kunnen realiseren en een dergelijke vordering niet eerst in hoger beroep kan worden ingesteld (2.37-2.41). [geïntimeerde] is in zijn memorie van antwoord niet op deze vermelding ingegaan. Hij heeft niet betwist dat [appellanten] in een afzonderlijke procedure tegenvorderingen tegen hem heeft ingesteld.

6.7

Nu in verband met dezelfde huurovereenkomst sprake is van twee verschillende procedures acht het hof het aangewezen van partijen te vernemen wat de stand van zaken in de door [appellanten] bedoelde procedure is en in hoeverre partijen daaraan consequenties verbinden voor de onderhavige procedure. Het hof zal de zaak met het oog hierop naar de rol verwijzen.

Stand van zaken

6.8

Sinds het vonnis van 4 november 2020 is inmiddels meer dan een jaar verlopen. Nu de zaak naar de rol wordt verwezen, biedt dat partijen tevens de gelegenheid kort te vermelden of er zich met betrekking tot de staat van het dak en de riolering ontwikkelingen hebben voorgedaan die van belang zijn voor de beoordeling van het geschil.

Conclusie

6.9

Partijen kunnen bij akte (geen memorie) ingaan op de separate procedure en de feitelijke stand van zaken zoals hiervoor uiteengezet, [appellanten] eerst en [geïntimeerde] daarna. Deze aktewisseling is niet voor enig ander doel bestemd. Het hof zal iedere verdere beslissing aanhouden.

7. De uitspraak

Het hof:

verwijst de zaak naar de rol van dinsdag 1 maart 2022 voor akte aan de zijde van [appellanten] met het hiervoor onder 6.9 vermelde doel, waarna antwoordakte aan de zijde van [geïntimeerde] ;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. L.S. Frakes, P.S. Kamminga en B.A. Meulenbroek en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 1 februari 2022.

griffier rolraadsheer