Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team Handelsrecht
zaaknummer 200.230.021/01
arrest van 13 september 2022
in de zaak van
[appellant],
wonende te [woonplaats] ,
appellant,
advocaat: mr. C.M.G.M. van Eijndhoven te Eindhoven,
tegen
gemeente Eindhoven,
gevestigd te Eindhoven,
geïntimeerde,
advocaat: mr. H.J.D. de Boer te Eindhoven,
als vervolg op de door het hof gewezen tussenarresten van 27 februari 2018, 3 december 2019 en 2 november 2021 in het hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven, onder zaaknummer 5716157\CV EXPL 17-1598 gewezen vonnis van 9 november 2017.
11.Het verloop van de procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenarrest van 2 november 2021;
- het proces-verbaal van descente en comparitie van partijen van 26 april 2022.
Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald.
12.De verdere beoordeling
12.1.
Bij tussenarrest van 3 december 2019 heeft het hof [appellant] toegelaten tot het leveren van tegenbewijs tegen de voorshands bewezen geachte stelling dat hij is tekortgeschoten in de nakoming van artikel 6, lid 2 van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst, zoals uitgelegd door het hof. In r.o. 9.5.4. van het tussenarrest van 2 november 2021 is het hof op grond van de afgelegde getuigenverklaringen tot de slotsom gekomen dat [appellant] is geslaagd in het hem opgedragen bewijs. Met het oog op de consequenties daarvan heeft het hof een mondelinge behandeling gelast om te bezien of partijen bereid en in staat zouden zijn zelf tot nadere afspraken omtrent die consequenties te komen. Omdat het hof ook persoonlijk kennis wilde nemen van de situatie rondom de schuur, heeft het hof tevens een descente gelast en heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden ter plekke, in de Genneper watermolen. Aan het einde van die mondelinge behandeling is met partijen afgesproken dat de zaak werd aangehouden voor beraad. Daarna hebben partijen arrest gevraagd.
12.2.
Het hof stelt vast dat de gemeente aan haar vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst ten grondslag heeft gelegd dat [appellant] op een aantal punten jegens haar is tekortgeschoten. De gemeente noemt in de inleidende dagvaarding:
een gebruik van de watermolen dat afwijkt van de huurovereenkomst door aanwijzingen van de gemeente niet op te volgen (in strijd met artikel 6, lid 1 van de huurovereenkomst) en de watermolen niet regelmatig te laten draaien zoals bepaald in artikel 6, lid 2 van die overeenkomst;
het niet melden van schades, storingen en gebreken aan het gehuurde;
het zonder toestemming aanbrengen van een luifel aan het gehuurde;
een inrichting van het gehuurde die met zich brengt dat de ruimten in het gehuurde niet vrij toegankelijk zijn en de brandveiligheid in het geding komt;
het zonder toestemming te koop aanbieden van flessen wijn;
persoonlijk gedrag van [appellant] in strijd met de eisen van goed huurderschap.
Verder verwijt de gemeente dat [appellant] onroerende zaken in gebruik heeft genomen die niet tot het gehuurde behoren, meer in het bijzonder een schuur.
12.3.
De omstandigheid dat [appellant] is geslaagd in het opgedragen tegenbewijs betekent dat het hof niet langer kan aannemen dat sprake is geweest van een tekortschieten in de nakoming van de verplichting die was opgenomen in artikel 6, lid 2 van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst en, in dat verband, van het negeren van aanwijzingen die hem door de gemeente daarover werden gegeven.
12.4.1.
In r.o. 5.1 en verder van het bestreden vonnis heeft de kantonrechter een oordeel gegeven over het onder ii. gemaakte verwijt. Tegen dit oordeel en de daaraan ten grondslag gelegde motivering richt zich grief XI. Bij de beoordeling daarvan neemt het hof als uitgangspunt dat de huurovereenkomst zelf geen bepaling bevat met betrekking tot de verdeling van onderhoudsverplichtingen tussen verhuurder en huurder of de melding van gebreken aan het gehuurde. De artikelen 2, lid 2 en 4 van het op de huurovereenkomst toepasselijke ‘Huurreglement voor bedrijfsruimte’ betreffen de onderhoudsverplichtingen van de verhuurder en de huurder. Artikel 2, lid 2 bepaalt dat de verhuurder alle onderhoudswerkzaamheden zal verrichten voor zover die niet voor rekening van de huurder komen. Artikel 4, lid 1 bepaalt dienaangaande:
“De volgende onderhouds- en reparatiewerkzaamheden komen voor rekening van de huurder:
het witten, sausen, behangen en schilderen binnenshuis;
het vervangen van gebroken en beschadigde ruiten en spiegels;
het onderhoud van en kleine reparties aan hang- en sluitwerk, schakelaars, kontaktdozen, deurbel, gas- en waterleidingkranen e.d.;
het schoonhouden en ontstoppen van closetpotten, vaste wastafels, gootstenen, putten, afvoerleidingen, riolen, dakgoten, regenbakken e.d.;
het tenminste een maal per jaar vegen van de schoorstenen;
de aanleg en het onderhoud van de tuin, welke bij het gehuurde hoort;
het treffen van voorzieningen aan waterleidingen en installaties bij vriezend weer;
alle overige onderhouds- en reparatiewerkzaamheden, die het gevolg zijn van aanwijsbare schuld (opzet, nalatigheid, onachtzaamheid) van de huurder, of die volgens plaatselijk gebruik voor rekening van de huurder zijn.”
12.4.2.
Hieruit volgt, met andere woorden, dat [appellant] verantwoordelijk was voor de binnenboel en de gemeente voor de buitenboel. Hieraan valt op zich geen verplichting voor [appellant] te ontlenen om de gemeente op de hoogte te houden van zaken die qua onderhoud voor haar rekening komen. Dat de huurder verplicht is om voor rekening van de verhuurder komende gebreken te melden, staat niet in de huurovereenkomst of het daarop van toepassing zijnde reglement. De kantonrechter ziet een tekortschieten op dit punt dan ook als een tekortschieten in de verplichting van [appellant] om zich als een goed huurder te gedragen, omdat een meldingsplicht zou voortvloeien uit de eisen van goed huurderschap, te meer omdat [appellant] herhaaldelijk door de gemeente zou zijn gewezen op het feit dat hij gebreken niet had gemeld.
12.5.
De gemeente onderbouwt haar standpunt meer in het bijzonder door te wijzen op de omstandigheid dat [appellant] de navolgende gebreken niet heeft gemeld:
- in 2014 de aanwezigheid van bruinrot in de vloeren en wanden van het gehuurde;
- in 2015 een schade aan een sluisdeur;
- in 2016 schade als gevolg van vandalisme aan de entreedeur, beschadiging van een raam en het ontbreken van vier spaken aan het ronsel van een van de sluisdeuren.
[appellant] heeft betwist dat hij schades niet heeft gemeld bij de gemeente. Verder wijst hij erop dat de aanwezigheid van bruinrot door hem niet kon worden waargenomen en dat het toezicht op en onderhoud van de sluisdeur niet voor zijn rekening kwam. De gemeente heeft daarop aangevoerd dat het niet kunnen onderkennen van de bruinrot het gevolg was van een aan [appellant] toerekenbare omstandigheid (de wijze waarop hij de molen had ingericht en gebruikte) en dat hij de schades aan de sluisdeur en spaken bij het gebruik van de molen had kunnen onderkennen. De gemeente betwist dat [appellant] ooit schades heeft gemeld.
12.6.1.
Het hof overweegt op dit punt als volgt.
Naar aanleiding van hetgeen is besproken bij gelegenheid van de mondelinge behandeling lijkt de kern van het gerezen geschil terug te voeren op de verschillende ideeën die huurder en verhuurder hadden met betrekking tot de bestemming van het gehuurde en de daaraan verbonden belangen. Voor [appellant] betrof de huur van de molen een commercieel belang, huur van een bedrijfsruimte waarmee allereerst omzet en een bedrijfsresultaat moest worden behaald. In dat verband worden mankementen pas hinderlijk (en dus een reden om te klagen), wanneer zij aan het commerciële doel in de weg staan. Voor de gemeente daarentegen, lag het belang met name in de cultuurhistorische waarde van de molen, waarvan onder meer blijkt uit de status van Rijksmonument. In dat geval worden gebreken al relevant, wanneer zij afbreuk (kunnen) doen aan de monumentale status. Maar dat laatste doet niet af aan het feit dat de watermolen als bedrijfsruimte aan [appellant] was verhuurd, met instemming om het gehuurde als zodanig te gebruiken “voor de handel in granen, zaden, veevoeders, kunstmest en dierenbenodigdheden en aanverwante artikelen (artikel 1, lid 2 van de huurovereenkomst)”, waarbij slechts is bedongen dat de huurder zich zou houden aan de voorschriften die betrekking hebben op rijksmonumenten (artikel 1, lid 3). Voor zover de gemeente (productie 27 bij memorie van antwoord) nog aanvoert dat [appellant] de watermolen niet overeenkomstig zijn bestemming heeft gebruikt, volgt uit artikel 1, lid 2 dat het hem vrij stond om vanuit de watermolen een handel in granen en vee-/diervoeders te voeren. Enige beperking ten aanzien van de omvang van die handel is daarbij niet overeengekomen.
12.6.2.
Of binnen het kader van de huurovereenkomst en hetgeen partijen over en weer dienaangaande in redelijkheid van elkaar mogen verwachten ‘goed huurderschap’ met zich meebrengt dat de door de gemeente genoemde gebreken gemeld hadden moeten worden, is voor het hof niet zonder meer duidelijk. De gemeente merkt in dit verband op dat [appellant] herhaaldelijk is verzocht schades direct te melden, maar op dit punt legt zij niet aan haar vordering ten grondslag dat [appellant] heeft gehandeld in strijd met door de gemeente gegeven instructies, die hij op grond van de huurovereenkomst diende na te leven. Zoals eerder opgemerkt, bevat de huurovereenkomst op dit punt ook geen specifieke bepaling. Weliswaar neemt de gemeente het standpunt in dat hierover met [appellant] nadere afspraken zijn gemaakt, maar het gaat bij die afspraken om het melden van storingen en gebreken aan de molen (brief van 28 januari 2014), hetgeen niet op één lijn kan worden gesteld met de hier aan de orde zijnde schadegevallen. Verder lijkt de gemeente te menen dat zij het recht heeft om [appellant] allerlei aanwijzingen te geven die hij dient op te volgen, maar het gaat daarbij om eenzijdig opgelegde aanwijzingen van de gemeente, waarvoor de huurovereenkomst en het huurreglement niet zonder meer grondslag bieden. De huurovereenkomst geeft de gemeente niet het recht om over ieder willekeurig onderwerp op een door de gemeente gewenst moment instructies te geven. Uit artikel 3 lid 1 van Pro het huurreglement (‘aanwijzingen die verhuurder heeft gesteld’) volgt dat het moet gaan om bij aanvang van de huurovereenkomst gegeven aanwijzingen; niet om daarna te geven aanwijzingen. In productie 27 bij memorie van antwoord wordt het gestelde op dit punt ook niet verder onderbouwd. Al met al is het hof van oordeel dat onvoldoende is gebleken dat [appellant] heeft nagelaten om melding te maken van gebreken of storingen waarvan hij had moeten begrijpen dat hij ze had moeten melden, althans dat het nalaten van een melding van de door de gemeente genoemde gebreken niet een zodanige tekortkoming oplevert dat die, gelet op de gevolgen daarvan, een ontbinding van de huurovereenkomst kan rechtvaardigen.
12.7.1.
Met betrekking tot de luifel heeft de gemeente aangevoerd dat [appellant] deze heeft aangebracht zonder daartoe verkregen toestemming. Blijkens de inhoud van de brief van de gemeente van 21 juli 2016 (productie 8 bij inleidende dagvaarding) heeft de monumentencommissie negatief geadviseerd ten aanzien van de luifel en heeft de gemeente opgemerkt dat de luifel voor rekening van [appellant] binnen zes weken na verzending van de brief zou moeten worden verwijderd. Wanneer [appellant] alsnog een vergunning voor de luifel zou aanvragen, was de gemeente bereid de luifel te gedogen, bij weigering van de vergunning tot 6 weken na de uitspraak. Volgens de gemeente is die vergunning niet aangevraagd.
12.7.2.
Het hof heeft de luifel in kwestie gezien op de foto’s die als onderdeel van productie 6 bij inleidende dagvaarding in het geding zijn gebracht, meer in het bijzonder de foto’s met de nummer 8, 9 en 12. [appellant] was op grond van de huurovereenkomst verplicht zich te houden aan de regelgeving betreffende rijksmonumenten. Wanneer in dat kader een adviescommissie negatief adviseert ten aanzien van de luifel, is het niet aan [appellant] om te oordelen dat de luifel niet afdoet aan het monumentaal karakter van het gehuurde. De luifel diende dus te verdwijnen of [appellant] had daar alsnog een vergunning voor moeten vragen. Dat laatste is volgens de gemeente niet gebeurd en het tegendeel is door [appellant] niet gesteld of aangetoond. De luifel betrof, zoals uit de genoemde foto’s blijkt, een eenvoudige constructie die snel viel af te breken, zo nodig door of in opdracht van de gemeente en voor rekening van [appellant] . Een tekortschieten op dit punt kon dus eenvoudig en voor rekening van [appellant] (dus zonder grote financiële consequenties voor de gemeente) worden hersteld. Deze tekortkoming was daarom naar het oordeel van het hof niet zodanig dat zij een ontbinding, met alle (bedrijfseconomische) gevolgen van dien, voor [appellant] , kon rechtvaardigen. Bij gelegenheid van de gehouden descente was deze luifel overigens ook niet meer aanwezig, zodat een vordering tot verwijdering daarvan nu niet meer aan de orde is.
12.8.
Dat [appellant] het gehuurde zodanig heeft ingericht dat de ruimten in het gehuurde niet vrij toegankelijk zouden zijn en de brandveiligheid in het geding zou komen is door [appellant] betwist.
Met name uit de door de gemeente als onderdeel van productie 6 overgelegde foto’s blijkt wel dat het gehuurde vol stond met winkelvoorraad, maar hier wreekt zich weer een verschil van inzicht met betrekking tot de bestemming van het gehuurde. Vanuit cultuurhistorisch perspectief moest de molen door belangstellenden te bezichtigen zijn. Vanuit bedrijfseconomisch belang diende vanuit de molen handel plaats te kunnen vinden. Dat door de wijze waarop [appellant] de molen had ingericht de brandveiligheid in gevaar zou kunnen zijn gekomen, is niet onderbouwd met (bijvoorbeeld) een rapportage van de brandweer die dit bij een inspectie heeft geconstateerd (productie 5 bij inleidende dagvaarding acht het hof in dit opzicht te weinig specifiek). Dat de molen niet te bezichtigen was, is door [appellant] weersproken. Hij heeft immers aangevoerd dat hij, desgewenst, bezoekers wel degelijk rondleidde door de molen. Tegenover de betwisting door [appellant] is het hof van oordeel dat de gemeente op dit punt het tekortschieten in onvoldoende mate heeft toegelicht.
12.9.
De kwestie van de verkoop van wijn is van zodanig geringe betekenis dat deze een ontbinding van de huurovereenkomst niet kan rechtvaardigen. Overigens stelt het hof in dit verband wel vast dat wijn (en overigens ook andere dranken en versnaperingen) niet behoren tot de zaken die in de huurovereenkomst genoemd zijn bij de bestemming van het gehuurde.
12.10.
Volgens de gemeente heeft [appellant] telkens geen gehoor gegeven aan verzoeken en aanwijzingen van de gemeente en heeft hij zich bij bezoeken van de gemeente zeer ongepast uitgelaten. Volgens de gemeente handelt [appellant] daarom in strijd met zijn verplichting om zich als goed huurder te gedragen. Deze verwijten zijn grotendeels terug te voeren op de hiervoor besproken verschillende uitgangspunten van partijen en het onterechte idee van de gemeente dat zij een zeer ruime instructiebevoegdheid heeft.
12.11.
Rest de kwestie van de schuur. Bij gelegenheid van de descente is het hof gebleken dat deze op zodanige wijze aan de molen is vastgebouwd dat in feite sprake is van één geheel. De schuur is geïntegreerd in het molengedeelte en uit hetgeen ten aanzien van het huidige gebruik van de schuur is gebleken volgt dat de molen zelf nauwelijks op de door de gemeente voorgestane wijze kan worden gebruikt zonder de schuur daarbij te betrekken. Hierin zijn te bewerken granen opgeslagen en is apparatuur geplaatst om, als voorbewerking voor het malen, ongerechtigheden uit het graan te verwijderen en apparatuur om ook anders dan met behulp van waterkracht te kunnen malen. Gelet op de aard en inrichting van de schuur en de constructieve verbinding met de watermolen is het hof van oordeel dat, zo er al geen aparte huurovereenkomst heeft bestaan ten aanzien van de schuur, de schuur in elk geval onderdeel is van de huurovereenkomst van de molen, zodat de bevoegdheid tot het gebruik van de molen tevens de bevoegdheid inhoudt om gebruik te maken van de schuur.
12.12.1.
Recapitulerend stelt het hof vast dat in r.o. 6.5 van het tussenarrest van 3 december 2019 al is overwogen dat de grieven I, II en III niet kunnen leiden tot een andere beslissing dan in eerste aanleg gegeven. In r.o. 6.6 is overwogen dat de grieven IV, V, VII, VIII en IX in onderling verband gelezen betrekking hebben op het nakomen van de verplichting uit artikel 6, lid 2 van de huurovereenkomst. Uit hetgeen daaromtrent in de tussenarresten van 3 december 2019 en 2 november 2021 is overwogen volgt dat deze grieven wel aanleiding geven om anders te beslissen dan in het bestreden vonnis is gebeurd. De grieven VI en X hebben betrekking op de aanbouw/schuur. Daarover heeft het hof hiervoor beslist in r.o. 12.11. Grief XI ziet op de overige tekortkomingen die door de gemeente zijn aangevoerd en daarop is hiervoor beslist in r.o. 12.4.1 tot en met 12.10. Grief XII heeft betrekking op de vraag of de tekortkoming(en) moeten leiden tot een ontbinding van de huurovereenkomst. Deze grief is grotendeels in het voorgaande aan de orde gekomen. Voor de duidelijkheid overweegt het hof nog dat de tekortkomingen die wel vast staan (luifel, verkoop van wijn) en een eventuele tekortkoming bestaande uit het niet melden van schade, ook tezamen niet maken dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen, omdat deze ook samen en in onderling verband gezien, van onvoldoende gewicht zijn om een ontbinding te rechtvaardigen. Ten aanzien van het onder de memorie van grieven geformuleerde petitum heeft het hof in r.o. 9.6 van het tussenarrest van 2 november 2021 al overwogen dat dit neerkomt op het instellen van een vordering in reconventie en dat dat in hoger beroep gelet op artikel 353, lid 1 Rv. niet mogelijk is. [appellant] zal daarin dan ook niet ontvankelijk worden verklaard.
12.12.2.
Het hof komt dan uiteindelijk tot de conclusie dat het bestreden vonnis niet in stand kan blijven. Het hof zal dit vernietigen en de primaire vorderingen van de gemeente alsnog afwijzen. Voor dat geval heeft de gemeente subsidiair een aantal voorzieningen gevorderd waarmee de verplichtingen van [appellant] als huurder nader worden gepreciseerd. Tegen die voorzieningen, die neerkomen op een veroordeling tot nakoming van de huurovereenkomst en daaruit voortvloeiende verplichtingen, heeft [appellant] verder inhoudelijk geen verweer gevoerd. Zij zijn toewijsbaar, met inachtneming van de uitleg die het hof heeft gegeven aan de bepaling in artikel 6, lid 2 van de huurovereenkomst. Zoals hiervoor al is opgemerkt, ligt de kern van het tussen partijen gerezen geschil in een verschil van uitgangspunten ten aanzien van de bestemming van het gehuurde. Dit is ook bij gelegenheid van de mondelinge behandeling op 26 april 2022 met partijen besproken. Daarbij is het hof gebleken dat [appellant] begrip kan opbrengen voor het cultuurhistorisch belang van de Genneper watermolen en de rol die dit rijksmonument in relatie tot de directe omgeving in de Genneper Parken speelt. In dat verband heeft de gemeente voldoende belang (en op grond van de huurovereenkomst ook een voldoende contractuele aanspraak) op nakoming van de voorzieningen zoals die subsidiair worden gevorderd. Om die reden, en vanwege het ontbreken van verweer, is ook de gevorderde verplichting om schade te melden toewijsbaar.
12.12.3.
Gelet op de houding van [appellant] in het verleden ten aanzien van voorzieningen zoals die subsidiair worden gevorderd en toewijsbaar worden geoordeeld, bestaat alle aanleiding om aan de veroordeling de door de gemeente gevorderde dwangsom te verbinden, met dien verstande dat het hof die zal maximeren op een bedrag van € 100.000,=.
12.13.
Voor wat betreft de proceskosten betekent het voorgaande dat de gemeente in eerste aanleg bij toewijzing van het subsidiair gevorderde toch als de hoofdzakelijk in het gelijk gestelde partij had te gelden, zodat [appellant] in eerste aanleg terecht in de proceskosten is veroordeeld. Voor wat betreft het hoger beroep geldt dat [appellant] met succes de beslissing tot ontbinding van de huurovereenkomst heeft aangevochten. Daarom zal het hof de gemeente veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep, met inbegrip van de kosten van de gehoorde getuigen.
[appellant] heeft verzocht om vergoeding van de proceskosten met nakosten en te vermeerderen met wettelijke rente. Volgens vaste rechtspraak (zie HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853) levert een kostenveroordeling ook voor de nakosten een executoriale titel op. Een veroordeling tot betaling van de proceskosten en de wettelijke rente daarover omvat dus een veroordeling tot betaling van de nakosten en de wettelijke rente daarover, met dien verstande dat de wettelijke rente over de nakosten die zijn verbonden aan noodzakelijke betekening van de uitspraak, is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening. Het hof zal de nakosten en de wettelijke rente daarover niet afzonderlijk in de proceskostenveroordeling vermelden. Beslist wordt daarom als hierna vermeld.
13.De uitspraak
Het hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep en, opnieuw rechtdoende:
verklaart [appellant] niet ontvankelijk in zijn vorderingen, zoals opgenomen in het petitum onder de memorie van grieven;
veroordeelt [appellant] om:
de watermolen regelmatig, meermaals per week, in werking te stellen, tenzij de waterstand dit onmogelijk maakt;
een logboek bij te houden waarin de tijden van inwerkstelling worden vastgelegd en waarin schade, storingen en gebreken worden genoteerd;
de gemeente op eerste verzoek inzage te verstrekken in dit bij te houden logboek;
bij constatering van schade, storingen en gebreken hiervan melding te maken bij de gemeente;
af te zien van het aanbrengen van een luifel, zoals aanvankelijk door hem geplaatst;
af te zien van de verkoop van wijn vanuit de watermolen;
een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,= voor elke dag, een gedeelte van een dag daaronder begrepen, gedurende welke één of meer van deze veroordelingen niet wordt of worden nagekomen;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in eerste aanleg, aan de zijde van de gemeente tot op heden begroot op € 101,04 wegens dagvaardingskosten, € 117,= wegens geheven griffierecht en € 1.000,= wegens salaris advocaat;
veroordeelt de gemeente in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden begroot op € 97,31 wegens dagvaardingskosten, € 318,= wegens geheven griffierecht, € 15,= wegens getuigentaxe en op € 3.342,= aan salaris advocaat, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten indien de gemeente deze niet binnen veertien dagen na heden heeft voldaan;
verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het door de gemeente meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. M. van Ham, R.J.M. Cremers en P.S. Kamminga en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 13 september 2022.
griffier rolraadsheer