ECLI:NL:GHSHE:2022:46

• Datum uitspraak: 12 januari 2022
• Publicatiedatum: 11 januari 2022
• Zaaknummer: 21/00330
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: L.B.M. Klein Tank; J.W.J. van der Heijden
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Bepaling WOZ-waarde van een onroerende zaak en de toepassing van het gelijkheidsbeginsel

In deze zaak heeft het Gerechtshof 's-Hertogenbosch op 12 januari 2022 uitspraak gedaan in hoger beroep over de WOZ-waarde van een twee-onder-een-kapwoning, gelegen in de wijk [wijk]. De woning, gebouwd omstreeks 1922, heeft een inhoud van 609 m³ en een perceeloppervlakte van 319 m². De heffingsambtenaar had de WOZ-waarde per 1 januari 2019 vastgesteld op € 386.000. Belanghebbende, de eigenaar van de woning, was het niet eens met deze waardebepaling en stelde dat de waarde te hoog was vastgesteld. Hij concludeerde tot een vermindering van de waarde tot € 274.000, gebaseerd op de WOZ-waarde van het voorgaande jaar vermeerderd met een gemiddeld stijgingspercentage.

De rechtbank Limburg had eerder het beroep van belanghebbende ongegrond verklaard, waarna belanghebbende in hoger beroep ging. Het hof heeft de feiten en de argumenten van beide partijen zorgvuldig overwogen. De heffingsambtenaar had de waarde onderbouwd met recente verkoopcijfers van vergelijkbare woningen en een taxatierapport. Het hof oordeelde dat de heffingsambtenaar aannemelijk had gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog was en dat er geen schending van het gelijkheidsbeginsel was. Het hof bevestigde de uitspraak van de rechtbank en verklaarde het hoger beroep ongegrond.

De uitspraak benadrukt de methodiek van waardebepaling volgens de Wet WOZ en de bewijslast die op de heffingsambtenaar rust. Het hof concludeerde dat de rechtbank op goede gronden had geoordeeld en dat de waarde van de woning correct was vastgesteld. De beslissing van het hof houdt in dat belanghebbende geen recht heeft op een lagere WOZ-waarde en dat de heffingsambtenaar zijn waardering op een juiste wijze heeft onderbouwd.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team belastingrecht

Enkelvoudige Belastingkamer

Nummer: 21/00330

Uitspraak op het hoger beroep van

[belanghebbende] , wonend in [woonplaats] ,

hierna: belanghebbende,

tegen de uitspraak van de rechtbank Limburg (hierna: de rechtbank) van 12 januari 2021, nummer AWB 20/1345, in het geding tussen belanghebbende en

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gemeenten en Waterschappen Limburg,

hierna: de heffingsambtenaar.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken
(hierna: Wet WOZ) een beschikking gegeven (hierna: de WOZbeschikking) en daarbij de waarde van [adres 1] in [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) vastgesteld. Tevens is de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2020 bekendgemaakt.

1.2.

Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar ongegrond verklaard.

1.3.

Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank.

De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak hoger beroep ingesteld bij het hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

De zitting heeft plaatsgevonden op 21 oktober 2021 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen belanghebbende en, namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar] .

1.6.

Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.

2. Feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een omstreeks 1922 gebouwde twee-onder-een-kapwoning van 609 m³, met een kelder van 28 m², een garage van 85 m³ en een overkapping van 17 m². De onroerende zaak is gelegen in de wijk [wijk] op een perceel met een oppervlakte van 319 m².

2.2.

De waarde van de onroerende zaak is door de heffingsambtenaar per de waardepeildatum 1 januari 2019 vastgesteld op € 386.000.

Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak en de aanslag gehandhaafd.

2.3.

Ter onderbouwing van de waarde heeft de heffingsambtenaar verwezen naar de op
3 december 2018 gerealiseerde verkoopprijs van de onroerende zaak van € 390.000 en het taxatierapport van 3 juli 2020, opgesteld door [A] , waarin de waarde per
1 januari 2019 is getaxeerd op € 386.000.

3. Geschil en conclusies van partijen

3.1.

Het geschil betreft het antwoord op de vraag of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.

3.2.

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en vermindering van de waarde tot € 274.000, zijnde de WOZ-waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2018 vermeerderd met een gemiddeld stijgingspercentage. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.

4. Gronden

Ten aanzien van het geschil

4.1.

De waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. ^[1] Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding voor verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.

4.2.

De hiervoor bedoelde waarde voor woningen wordt bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. ^[2]

4.3.

De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar.

4.4.

De rechtbank heeft het volgende overwogen:

“7. De rechtbank stelt voorop dat uit het arrest van de Hoge Raad van 29 november 2000 (ECLI:NL:HR:2000:AA8610) en meer recent de uitspraak van het Gerechtshof
’s-Hertogenbosch van 21 juni 2018 (ECLI:NL:GHSHE:2018:2711) volgt dat bij onroerende zaken die rondom de waardepeildatum zijn verkocht in de regel ervan uitgegaan dient te worden dat de verkoopprijs overeenkomt met de waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet woz, zulks tenzij de partij die zich daarop beroept feiten en omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft.

8. Door partijen zijn geen feiten en omstandigheden gesteld en aannemelijk gemaakt waaruit volgt dat de koopsom niet de waarde op de verkoopdatum is.

9. Uit de stukken blijkt dat de woning binnen een maand voor de waardepeildatum is verkocht voor € 390.000,-. Alleen al op grond hiervan is de rechtbank van oordeel dat de waarde van woning van € 386.000,- per 1 januari 2019 niet te hoog is.

10. Bovendien heeft verweerder de verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten aan zijn waardering ten grondslag gelegd. De vergelijkingsobjecten zijn binnen een jaar voor of na de waardepeildatum en daarmee niet onredelijk ver van de waardepeildatum verkocht. Het zijn woningen van eenzelfde type (twee-onder-een-kapwoningen), die dateren uit een vooroorlogse bouwperiode en zijn gelegen binnen dezelfde gemeente. De vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 3] zijn zelfs in de directe nabijheid van de woning in de wijk [wijk] gelegen. De grootte van de vergelijkingsobjecten wijkt (rekening houdend met aanbouwen) niet zodanig af van die van de woning dat de objecten niet gebruikt zouden kunnen worden. Met de verschillen in grootte en de daarmee gepaard gaande afnemende meeropbrengst is in de prijs per m³ rekening gehouden. Datzelfde geldt voor de verschillen in kwaliteit en staat van onderhoud.
Met de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten maakt verweerder aannemelijk en inzichtelijk dat een waarde van € 386.000,- niet te hoog is.

11. In hetgeen eiser heeft aangevoerd, ziet de rechtbank geen aanleiding om tot een ander oordeel te komen.

11.1.

De verhuurde staat van de woning mag op grond van voormeld artikel 17 van de Wet woz niet in de waardering worden betrokken. Dat dit voor de waardering van (tweede) woningen in de inkomstenbelasting anders is, kan daar niet aan afdoen. Aan de orde is immers de waardering van de woning op grond van de Wet woz.

11.2.

De rechtbank wijst eiser er op dat het partijen vrij staat om, binnen het kader van een goede procesorde, in elke fase van de procedure nieuwe vergelijkingsobjecten aan te voeren voor de onderbouwing van hun standpunten. Van een schending van een goede procesorde, van het fair play-beginsel en/of van andere beginselen van behoorlijk bestuur is in het onderhavige geval geen sprake.

11.3.

De rechtbank is verder van oordeel dat volgens vaste rechtspraak aan de vastgestelde woz-waarde van een woning voor een eerder belastingjaar geen zelfstandige betekenis toekomt. Doel en strekking van de Wet woz brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk jaar opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich per de waardepeildatum voordoen. Hieruit volgt dat de waarde per 1 januari 2018 van geen betekenis is voor de onderhavige waardering. Een situatie zoals die het voorafgaande jaar aan de orde was, waarbij een buurpand fors lager was gewaardeerd, doet zich thans niet meer voor. Een beroep op het gelijkheidsbeginsel is daarom evenmin (nog) aan de orde. De rechtbank is ook niet gebleken van een concrete, ondubbelzinnige toezegging dat de waarde per 1 januari 2018 als uitgangspunt voor de onderhavige waardering zou dienen.

11.4.

Nu verweerder bij het bestreden besluit kenbaar heeft gemaakt dat de waarde van een onroerende zaak voor elk jaar opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich per de waardepeildatum voordoen en daarmee (zij het summier) eisers bezwaargronden worden weerlegd, is, naar het oordeel van de rechtbank, van een motiveringsgebrek geen sprake.

12. Gelet op het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat het beroep van eiser ongegrond
is en er voor een proceskostenveroordeling geen aanleiding bestaat.”.

4.5.

Naar het oordeel van het hof heeft de rechtbank op goede gronden een juiste beslissing genomen. Het hof maakt deze overwegingen van de rechtbank tot de zijne en voegt daar nog het volgende aan toe.

4.6.

In hoger beroep heeft belanghebbende een beroep gedaan op het gelijkheidsbeginsel. Het hof begrijpt het betoog aldus dat belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar een begunstigend beleid voert door niet recent verkochte woningen niet conform de Wet WOZ te waarderen door vergelijking met recente verkoopcijfers, maar de WOZ-waarde van die woningen slechts met een procentuele verhoging te verhogen.

4.7.

De heffingsambtenaar heeft een toelichting op de WOZ-waardering gegeven en daaruit blijkt niet dat sprake is van een begunstigend beleid dan wel oogmerk van begunstiging bij deze waardering. In alle gevallen wordt gewaardeerd conform dezelfde waarderingsgrondslag en taxatiemethodiek. Markconform gerealiseerde eigendomstransacties vormen de basis voor de waardering van woningen in het kader van de Wet WOZ. Dat met deze modelmatige vergelijking niet geheel is uit te sluiten dat een woning te laag wordt gewaardeerd, betekent niet dat sprake is van een begunstigend beleid. Zoals de heffingsambtenaar op de zitting heeft toegelicht is evenmin uit te sluiten dat een woning te hoog wordt gewaardeerd. Overigens zal dit eerder worden opgemerkt en gecorrigeerd worden door een daartegen ingediend bezwaar.

Het door belanghebbende gedane beroep op het gelijkheidsbeginsel slaagt daarom niet.

4.8.

Dat wat in hoger beroep door belanghebbende is aangevoerd leidt niet tot een ander oordeel dan dat van de rechtbank.

4.9.

De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is.

Ten aanzien van het griffierecht

4.10.

Het hof ziet geen aanleiding om het griffierecht te laten vergoeden.

Ten aanzien van de proceskosten

4.11.

Het hof oordeelt dat er geen redenen zijn voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Algemene wet bestuursrecht.

5. Beslissing

Het hof:

• verklaart het hoger beroep ongegrond;
• bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door L.B.M. Klein Tank, raadsheer, in tegenwoordigheid van J.W.J. van der Heijden, als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 12 januari 2022 en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.

Het aanwenden van een rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl .

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl ).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

(Alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

de naam en het adres van de indiener;

de dagtekening;

een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

e gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten.

Voetnoten

1. Artikel 17, lid 2, Wet WOZ.

2. Artikel 4, lid 1, letter a, Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken.