Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team Handelsrecht
zaaknummer 200.273.750/01
arrest van 1 maart 2022
in de zaak van
[appellante],
wonende te [woonplaats] ,
appellante,
hierna aan te duiden als [appellante] ,
advocaat: mr. S. van Buuren te 's-Gravendeel,
tegen
Vereniging van Eigenaren van appartementen in de serviceflat " [serviceflat] ",
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
geïntimeerde,
hierna aan te duiden als de VvE,
advocaat: mr. M.W. Dieleman te Middelburg,
als vervolg op de door het hof gewezen tussenarresten van 21 april 2020 en 2 november 2021 in het hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Middelburg, onder zaaknummer 8049703 en rolnummer 19-3883 gewezen vonnis van 18 december 2019.
8.Het vervolg van de procedure in hoger beroep
Het vervolg van de procedure in hoger beroep blijkt uit:
- het tussenarrest van 2 november 2021;
- de op 14 december 2021 door [appellante] genomen memorie na tussenarrest met producties 11 tot en met 15;
- de op 14 december 2021 door de VvE genomen memorie na tussenarrest met producties 2 tot en met 6;
- het H16-formulier van 24 januari 2022 waarbij [appellante] heeft laten weten geen behoefte te hebben aan het nemen van een memorie van antwoord na tussenarrest;
- de op 25 januari 2022 door de VvE genomen memorie van antwoord na tussenarrest.
Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald.
9.De verdere beoordeling
9.1.1. Zoals het hof heeft uiteengezet in rov. 6.4.2 van het tussenarrest van 2 november 2021, vordert [appellante] in deze schadestaatprocedure veroordeling van de VvE tot betaling van een hoofdsom van € 53.570,--. Deze hoofdsom is opgebouwd uit de volgende posten:
- A. € 15.500,-- ter zake meerkosten van het door [appellante] gekochte alternatieve appartementsrecht;
- B. € 9.800,-- ter zake huurkosten;
- C. € 400,-- ter zake reis- en telefoonkosten;
- D. € 1.590,-- ter zake een aanbetaling voor werkzaamheden;
- E. € 26.280,-- ter zake hogere VvE-bijdrage.
9.1.2. Bij het tussenarrest van 2 november 2021 heeft het hof geoordeeld:
- dat de posten A, D en E niet toewijsbaar zijn;
- dat post C slechts toewijsbaar is tot een bedrag van € 32,30.
9.1.3. Aan post B heeft [appellante] ten grondslag gelegd dat zij als gevolg van de onrechtmatige daad van de VvE vervangende woonruimte heeft moeten huren voor € 700,-- per maand gedurende de periode van 1 november 2014 tot 1 januari 2016. De VvE heeft tegen deze post drie verweren gevoerd, die het hof in rov. 6.9.2 van het tussenarrest heeft aangeduid als verweren a, b en c. Het hof heeft verweer c verworpen, en de zaak naar de rol verwezen voor een nadere uitlating van partijen over de verweren a en b. Het hof zal nu nader over die verweren oordelen.
Ten aanzien van het tegen post B gevoerde verweer a: heeft [appellante] in de periode van 1 november 2014 tot 1 januari 2016 woonruimte gehuurd voor € 700,-- per maand?
9.2.1. De VvE heeft betwist dat [appellante] in de periode van 1 november 2014 tot 1 januari 2016 daadwerkelijk € 700,-- per maand heeft betaald als huur voor het appartement [adres 1] . Het hof heeft [appellante] daarom in de gelegenheid gesteld om betaalbewijzen over te leggen van de door haar gestelde huurbetalingen in de periode van 1 november 2014 tot 1 januari 2016. Ook heeft het hof [appellante] opgedragen om daarbij aan de hand van bewijsstukken uiteen te zetten in hoeverre het door haar maandelijks betaalde bedrag daadwerkelijk op de “kale huur” voor het appartement betrekking had en in hoeverre het bedrag betrekking had op andere posten, zoals (een voorschot op) de stookkosten.
9.2.2. [appellante] heeft een door haar gevonden betaalbewijs overgelegd ter zake de huur voor de maand december 2015 ten bedrage van € 512,39. Volgens [appellante] was het niet mogelijk om alle afschriften over haar huurbetalingen te downloaden omdat het bij internetbankieren niet mogelijk is om afschriften van meer dan 5 jaar geleden op te vragen.
Ook heeft [appellante] een uitspraak van de Huurcommissie van 8 juni 2015 overgelegd over een verzoek tot huurverlaging dat zij destijds tegen haar toenmalige verhuurder [persoon A] had ingediend over het gehuurde aan de [adres 1] te [plaats] . Uit deze uitspraak blijkt dat:
- de kale huurprijs ten tijde van de indiening van het verzoek (1 februari 2015) € 637,11 per maand bedroeg;
- de Huurcommissie de kale huurprijs met ingang van 1 april 2015 heeft verlaagd tot € 512,39 per maand.
[appellante] verzoekt het hof op basis van deze stukken:
- over de periode van 1 november 2014 tot 1 april 2015 een kale huur van € 637,11 per maand aan te houden als schade;
- over de periode vanaf 1 april 2015 (naar het hof begrijpt: tot 1 januari 2016) een kale huur van € 512,39 aan te houden als schade.
[appellante] heeft nog gesteld dat sprake is geweest van een huurindexering van 3% met ingang van 1 juli 2016. Het hof laat die stelling terzijde omdat de periode waarover [appellante] schadevergoeding ter zake huurkosten vordert, slechts loopt tot 1 januari 2016. Voor zover [appellante] heeft willen stellen dat de huur met ingang van 1 juli 2015 is geïndexeerd, is die stelling niet te verenigen met het door [appellante] zelf overgelegde betaalbewijs ter zake de huur over december 2015. Volgens dat betaalbewijs ging het in december 2015 om het sinds de huurverlaging van 1 april 2015 niet geïndexeerde bedrag van € 512,39.
9.2.3. De VvE heeft in haar antwoordmemorie na tussenarrest gesteld dat uit het door [appellante] overgelegde betaalbewijs niet blijkt wie de betaler en wie de ontvanger zijn van het betreffende bedrag van € 512,39. Het hof ziet echter onvoldoende aanleiding om te betwijfelen dat dit betaalbewijs betrekking heeft op een betaling door [appellante] aan [persoon A] , althans aan de opvolgend huurder. Met de door haar overgelegde uitspraak van de Huurcommissie van 8 juni 2015 heeft [appellante] voldoende aangetoond dat het genoemde bedrag ziet op een huurbetaling door haar aan [persoon A] .
9.2.4. Het hof zal er op grond van het voorgaande vanuit gaan dat [appellante] in de voor dit geding relevante periode van 1 november 2014 tot 1 januari 2016 de volgende huurkosten heeft gehad:
- van 1 november 2014 tot 1 april 2015 een kale huur van € 637,11 per maand;
- vanaf 1 april 2015 tot 1 januari 2016 een kale huur van 512,39 per maand.
Het hof tekent hierbij aan dat de VvE niet gemotiveerd heeft aangevoerd dat de periode van door haar te vergoeden huurschade – gelet op het feit dat [appellante] op 28 oktober 2015 eigenaar is geworden van het appartement(srecht) [adres 2] – een of twee maanden eerder dan 1 januari 2016 moet eindigen.
Ten aanzien van het tegen post B gevoerde verweer b: komt het volledige betaalde huurbedrag als schade voor vergoeding in aanmerking?
9.3.1. In rov. 6.12.4 van het tussenarrest heeft het hof geoordeeld dat bij de begroting van de door de VvE te vergoeden schade de VvE-bijdragen die [appellante] in de periode van 1 november 2014 tot 1 januari 2016 had moeten voldoen als de VvE niet onrechtmatig zou hebben gehandeld, en [appellante] dus al op 24 oktober 2014 eigenaar zou zijn geworden van een eigen appartementsrecht, in mindering moeten worden gebracht op de door [appellante] bepaalde huur. Het hof heeft partijen in verband daarmee opgedragen:
- om zich uit te laten over de vraag of het door [appellante] gehuurde appartement [adres 1] een tweekamerappartement dan wel een driekamerappartement is (rov. 6.12.3);
- om onder overlegging van bewijsstukken mee te delen hoe hoog de VvE-bijdragen in de periode van 1 november 2014 tot 1 januari 2016 zijn geweest voor een tweekamerappartement zoals het appartement [adres 3] (rov. 6.12.4).
9.3.2. Beide partijen hebben vervolgens meegedeeld dat het door [appellante] gehuurde appartement [adres 1] een tweekamerappartement is. Het door [appellante] gehuurde appartement is dus even groot als het tweekamerappartement [adres 3] dat zij van [persoon B] heeft gekocht en dat zij door de onrechtmatige daad van de VvE niet heeft kunnen afnemen op 24 oktober 2014. In zoverre is er dus geen sprake van een verhoogd woongenot in verband waarmee een deel van de huur niet vergoed zou hoeven te worden.
9.3.3. Beide partijen hebben meegedeeld dat de VvE-bijdragen in 2014 € 125,-- per maand bedroegen. Het hof zal voor 2015 van eenzelfde bedrag uitgaan, nu [appellante] niet heeft gesteld dat de VvE-bijdrage in 2015 is verlaagd en dit ook niet duidelijk is af te leiden uit de stellingen van de VvE.
9.3.4. [appellante] heeft in dit kader nog aangevoerd dat zij, door het onrechtmatig handelen van de VvE, pas op een later moment een appartement in eigendom heeft verkregen en zij daardoor de waardestijging van een dergelijk appartement over de periode van de onrechtmatige daad tot aan het moment van verwerving van een vervangend appartement is misgelopen. Om die reden is het volgens [appellante] onredelijk om de door haar als gevolg van het onrechtmatig handelen van de VvE bespaarde VvE-bijdragen in mindering te brengen op de haar toekomende vergoeding voor huurkosten.
9.3.5. Het hof stelt voorop dat dit betoog geen betrekking heeft op post B ter zake huurkosten maar op post A ter zake meerkosten van het door [appellante] ongeveer 1 jaar na het onrechtmatige handelen gekochte alternatieve appartementsrecht. Het hof heeft die post al afgewezen in het tussenarrest. Daartoe heeft het hof in rov. 6.5.3 onder meer geoordeeld dat [appellante] niet heeft niet gesteld dat de prijzen van appartementen zoals de onderhavige zijn gestegen in de periode van 24 oktober 2014 (datum beoogde levering tweekamerappartement [adres 3]) tot 28 oktober 2015 (datum levering driekamerappartement [adres 2]). Dat de enkele vertraging in het verkrijgen van een appartement voor [appellante] tot schade in de vorm van een hogere koopprijs heeft geleid, is in de memorie van grieven niet gesteld en niet aan de vordering ten grondslag gelegd. Nu, bij memorie na tussenarrest, beroept [appellante] zich daar wel op maar dat is in strijd met de in artikel 347 lid 1 Rv Pro neergelegde tweeconclusieregel en dus te laat. De VvE heeft zich daar in haar antwoordmemorie na tussenarrest (punt 6) ook op beroepen. De in rov. 9.3.4 weergegeven stelling van [appellante] kan dus reeds om die reden niet worden gevolgd.
9.3.6. [appellante] heeft in haar memorie na tussenarrest (punt 11) voorts gesteld dat – naar het hof begrijpt – eigenaren van appartementen in [serviceflat] een hogere sociale status hebben dan huurders van appartementen in [serviceflat]. Volgens [appellante] is die hogere status van groot belang en bepalend voor het woongenot. Het is het hof niet duidelijk wat [appellante] met deze stelling beoogt. Zij heeft geen aanspraak gemaakt op vergoeding van immateriële schade en er lijkt ook niet te zijn voldaan aan de voorwaarden voor toekenning van een dergelijke vergoeding. Bovendien is ook deze stelling pas na het tussenarrest van het hof, en dus te laat, naar voren gebracht. Ook daar heeft de VvE zich in haar antwoordmemorie na tussenarrest (punt 6) op beroepen. Deze stelling voert in dit geding niet tot enige andere uitkomst.
9.3.7. [appellante] heeft tot slot gesteld dat de VvE bijdrage ook voorziet in de opbouw van reserves die bij de aan- of verkoop van een appartement worden verrekend, en die [appellante] door de onrechtmatige daad niet heeft kunnen opbouwen gedurende de periode van 24 oktober 2014 (datum beoogde levering tweekamerappartement [adres 3]) tot 28 oktober 2015 (datum levering driekamerappartement [adres 2]). Het hof verwerpt deze stelling omdat [appellante] niet op concrete wijze heeft gesteld dat de reserves van de VvE in de genoemde periodes zijn toegenomen. Evengoed is mogelijk dat de reserves in de genoemde periode zijn afgenomen of gelijk gebleven.
9.3.8. Het hof concludeert dat er geen aanleiding is om af te wijken van het in rov. 6.12.4 van het tussenarrest gegeven oordeel dat bij de begroting van de aan [appellante] toekomende schadevergoeding de VvE-bijdragen in mindering moeten worden gebracht op de door [appellante] betaalde huur.
9.3.9. Het voorgaande brengt mee dat ter zake post B aan [appellante] over de vijf maanden van 1 november 2014 tot 1 april 2015 een schadevergoeding toekomt van (€ 637,11 aan kale huur verminderd met € 125,-- aan bespaarde VvE-bijdrage is) € 512,11 per maand.
Over de negen maanden vanaf 1 april 2015 tot 1 januari 2016 komt aan [appellante] een schadevergoeding toe van (€ 512,39 aan kale huur verminderd met € 125,-- aan bespaarde VvE-bijdragen is) € 387,39 per maand. De totale vergoeding ter zake post B bedraagt dus (5 x € 512,11 =) € 2.560,55 + (9 x € 387,39 =) € 3.486,61 = € 6.047,06.
Conclusie en afwikkeling
3.4.1. Het voorgaande voert tot de conclusie dat ter zake post C € 32,30 toewijsbaar is en ter zake post B € 6.047,06. In totaal is dus een hoofdsom van € 6.079,36 toewijsbaar.
3.4.2. [appellante] maakt aanspraak op vergoeding van wettelijke rente over de hoofdsom vanaf de datum van de inleidende dagvaarding, zijnde 27 augustus 2019. Die vordering is toewijsbaar.
3.4.3. De vordering van [appellante] wordt nu voor een relatief klein deel toegewezen en voor het grootste deel afgewezen. Het hof ziet daarin aanleiding om de proceskosten tussen partijen te compenseren, in eerste aanleg en in hoger beroep, aldus dat elke partij de eigen proceskosten moet dragen.
3.4.4. Het hof zal het beroepen vonnis dus vernietigen en opnieuw rechtdoen zoals hieronder weergegeven.
10.De uitspraak
Het hof:
vernietigt het door de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Middelburg, onder zaaknummer 8049703 en rolnummer 19-3883 tussen partijen gewezen vonnis van 18 december 2019;
opnieuw rechtdoende:
- veroordeelt de VvE om aan [appellante] € 6.079,36 te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de datum van de inleidende dagvaarding, zijnde 27 augustus 2019;
- verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
- compenseert de proceskosten van het geding bij de kantonrechter tussen partijen, aldus dat elke partij de eigen proceskosten moet dragen;
- wijst het meer of anders gevorderde af;
compenseert de proceskosten van het hoger beroep tussen partijen, aldus dat elke partij de eigen proceskosten moet dragen.
Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, L.S. Frakes en T. van Malssen en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 1 maart 2022.
griffier rolraadsheer