Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team Handelsrecht
Zaaknummers 200.279.891/01 en 200.279.899/01
arrest van 25 april 2023
in de gevoegde zaken van
zaaknummer 200.279.891/01
[persoon A],
wonende te [woonplaats] ,
appellant in principaal appel,
geïntimeerde in incidenteel appel,
advocaat: mr. D.M. Lamers te Eindhoven,
tegen
[persoon B] ,
wonende te [woonplaats] (België),
geïntimeerde in het principaal appel,
appellant in het incidenteel appel,
advocaat: mr. B. Poort te Eindhoven,
als vervolg op de door het hof gewezen tussenarresten van 5 april 2022 en 2 augustus 2022 in het hoger beroep van de door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven, onder zaaknummer 6983523 CV EXPL 18-4557 gewezen vonnis van 26 maart 2020, en
zaaknummer 200.279.899/01
[persoon A],
wonende te [woonplaats],
appellant,
advocaat: mr. D.M. Lamers te Eindhoven,
tegen
[persoon B],
wonende te [woonplaats] (België),
geïntimeerde,
advocaat: mr. B. Poort te Eindhoven,
als vervolg op de door het hof gewezen tussenarresten van 5 april 2022 en 2 augustus 2022 in het hoger beroep van de door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven, onder zaaknummer 6983523 CV EXPL 18-4557 gewezen vonnis van 28 november 2019, alsmede de onder dat nummer gewezen tussenvonnissen van 13 december 2018 en 4 april 2019.
11.Het verloop van de procedure
Het verloop van de procedure in de beide zaken (met nummer 200.279.891/01 en 200.279.899/01) blijkt uit:
- het tussenarrest van 2 augustus 2022;
- een akte zijdens [persoon A] van 30 augustus 2022 met twee producties, genummerd 46 en 47;
- een antwoordakte zijdens [persoon B] van 30 augustus 2022.
Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald.
12.De verdere beoordeling in beide zaken
De in acht te nemen processtukken
12.1
Bij het laatstgenoemde tussenarrest heeft het hof in r.o. 9.7 geconcludeerd als volgt:
1. Partijen hebben in het hoger beroep van [persoon A] tegen het vonnis van 28 november 2019 weliswaar memories genomen die door de vermelding van het zaaknummer 200.279.899/01 zijn aangeduid als memories in het hoger beroep tegen dat vonnis en ook als zodanig op de rolkaart zijn geregistreerd, maar daar in werkelijkheid geen betrekking op hebben.
2. Partij [persoon B] heeft in het hoger beroep tegen het vonnis van 28 november 2019 geen memorie van antwoord genomen die betrekking heeft op de memorie van grieven van [persoon A] in dat hoger beroep.
3. Partij [persoon B] heeft geen memorie van grieven in het incidenteel appel tegen het vonnis van 28 november 2019 genomen.
Naar aanleiding hiervan zijn de zaken naar de rol verwezen om partijen de gelegenheid te geven om zich uit te laten over de juistheid van deze conclusies.
12.2.
[persoon A] heeft bij akte van 30 augustus 2022, ingediend onder beide zaaknummers, als productie 46 en productie 47 kopieën overgelegd van zijn Memorie van Grieven, tevens eiswijziging, alsmede incidentele conclusie van eis in de zaak met nummer 200.279.891/01 (productie 47) en van zijn gelijknamige memorie in de zaak met nummer 200.279.899/01. Het hof neemt deze memories van grieven als uitgangspunt voor de verdere beoordeling in de beide zaken.
12.3.
Ter toelichting heeft [persoon A] bij akte van 30 augustus 2022 met betrekking tot de (voorlopige) conclusies van het hof in laatstgenoemd tussenarrest aangevoerd dat de eerste conclusie niet juist is, omdat [persoon A] zowel een memorie van grieven heeft genomen tegen het deelvonnis van 28 november 2019 als tegen het eindvonnis van 26 maart 2020. De onder 2 en 3 genoemde conclusies zijn volgens [persoon A] juist.
12.4.1.
[persoon B] heeft bij akte van 30 augustus 2022 aangevoerd dat volgens hem de onder 1 vermelde conclusie onjuist is, omdat [persoon A] zowel in de zaak met nummer 200.279.891/01 als in de zaak met nummer 200.279.899/01 een memorie van grieven heeft genomen. [persoon B] heeft in beide zaken een memorie van antwoord genomen onder vermelding van beide zaaknummers. In deze memorie heeft [persoon B] incidenteel geappelleerd, maar dat appel is slechts gericht tegen het eindvonnis. Boven de memorie van antwoord op het appel tegen het tussenvonnis hadden de woorden ‘tevens incidenteel appel’ weggehaald moeten worden, aldus [persoon B].
12.4.2.
Ook de tweede conclusie is volgens [persoon B] onjuist. Door vermelding van het zaaknummer 200.279.899/01 boven de memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel appel, heeft [persoon B] ook in die zaak geantwoord. Dat niet met zoveel woorden wordt aangegeven dat dit stuk ziet op het tussenvonnis van 28 november 2019 doet daar volgens [persoon B] niet aan af. Vanwege de verwevenheid van beide zaken zegt [persoon B] ervoor te hebben gekozen om tekstueel slechts één memorie op te stellen.
12.5.1.
Het hof stelt vast dat in hoger beroep [persoon A] in beide zaken een afzonderlijke memorie van grieven, tevens eiswijziging, alsmede incidentele conclusie van eis heeft genomen. Uitgaande van de als producties 47 en 46 geproduceerde stukken, stelt het hof vast dat beide memories tekstueel niet gelijkluidend zijn. In de memorie in de zaak met nummer 200.279.891, die een omvang heeft van 37 pagina’s, wordt verwezen naar een appeldagvaarding van 19 mei 2020 en in de zaak met nummer 200.279.899 naar een appeldagvaarding van 12 februari 2020. Verder bevat de memorie van grieven onder nummer 200.279.891 tien grieven tegen het vonnis van 26 maart 2020. De memorie van grieven met het nummer 200.279.899 (met een omvang van 25 pagina’s) bevat twee grieven die zijn gericht tegen het tussenvonnis van 28 november 2019. Het hof zal hier achtereenvolgens ingaan op de grieven tegen het tussenvonnis en, vervolgens, op de grieven tegen het eindvonnis, zowel in het daartegen gerichte principaal appel, als in het incidenteel appel.
12.5.2.
Voor wat betreft de genomen memories van antwoord blijft het hof bij de constatering dat deze, hoewel tevens genomen in de zaak tegen het tussenvonnis, geen duidelijk verweer bevatten tegen de grieven die in de zaak met nummer 200.279.899 zijn gericht tegen het tussenvonnis van 28 november 2019.
Ten aanzien van de feiten
12.6.
Het hof gaat in deze zaken uit van de navolgende gestelde en niet, dan wel onvoldoende gemotiveerd weersproken, relevante feiten.
Tussen partijen heeft vanaf 3 december 2009 een huurovereenkomst bestaan op grond waarvan [persoon A] de woning aan het [adres] huurde van [persoon B]. Per 3 december 2010 is deze overeenkomst vervangen door een tweede overeenkomst, verder aan te duiden als ‘de huurovereenkomst’.
De huurovereenkomst van 3 december 2010 bevat een beding dat de huurder, [persoon A], het eerste recht van koop geeft wanneer de verhuurder, [persoon B], voornemens is het gehuurde te verkopen. Voorts bevat de huurovereenkomst de navolgende bepaling:
“GENERAAL PARDON INZAKE REEDS AANGEBRACHTE WIJZIGINGEN AAN HET GEHUURDE.
Verhuurder verleent aan huurder een generaal pardon voor wijzigingen/verbeteringen die uit hoofde van een vroegere overeenkomst door huurder werden aangebracht aan het gehuurde, zonder dat hij hiervoor de schriftelijke toestemming had verkregen van de verhuurder. Dit betreft bijvoorbeeld, maar niet uitsluitend, het verwijderen/vervangen van vaste vloerbedekking, het aanbrengen van tegelvloeren (met vloerverwarming), het aanbrengen van een airco-installatie met diverse binnenunits, het aanbrengen van rolluiken, het repareren van kozijnen en het vervangen van gordijnen.
Dit generale pardon wordt door verhuurder aan huurder verleend onder de strikte voorwaarde dat bij beëindiging van deze overeenkomst, alle genoemde zaken, tegen een redelijke vergoeding (die op basis van een gezamenlijk in te schakelen taxateur mede wordt bepaald), in eigendom overgaan aan verhuurder.”
De huurovereenkomst is geëindigd door de ontbinding bij het (tussen)vonnis van 13 december 2018.
De eerste aanleg
12.7.1.
[persoon B] vordert, na toewijzing van de eveneens gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en betaling van een huurachterstand, na het tussenvonnis van 13 december 2018 in eerste aanleg in conventie na herhaalde wijziging van eis, laatstelijk bij akten van 3 en 31 oktober 2019, nog dat de kantonrechter [persoon A] zal veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan hem te voldoen een bedrag van € 11.879,25, aan schade, verhuis- en opslagkosten, rente en incassokosten zoals in het lichaam van de dagvaarding en nadere akten en conclusies is omschreven, te vermeerderen met de wettelijke rente per jaar over een bedrag van € 11.789,25 vanaf 8 maart 2019 tot aan de dag der voldoening, met veroordeling van [persoon A] in de kosten van deze procedure, waaronder tevens de kosten van de gemachtigde van [persoon B].
12.7.2.
[persoon A] heeft zich in conventie niet verzet tegen de bij inleidende dagvaarding tevens gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst. Tegen de gevorderde betalingen heeft hij verweer gevoerd. Het hof komt daar zo nodig bij de beoordeling van de grieven op terug.
In reconventie vordert [persoon A], na wijziging van eis bij akte van 7 februari 2019 en bij akte van 3 oktober 2019, dat de kantonrechter, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
Primair:
I. [persoon B] zal verplichten [persoon A] en/of een door [persoon A] aan te wijzen derde toegang te verschaffen tot de woning teneinde zijn eigendommen te revindiceren alsmede de woningverbeteringen die na het generaal pardon zijn aangebracht door [persoon A] ongedaan te maken en daarmee te verwijderen uit de huurwoning, althans een op andere wijze door de kantonrechter in goede justitie vast te stellen wijze waarop [persoon A] en/of een door [persoon A] aan te wijzen derde zijn eigendommen kan revindiceren en de woningverbeteringen na het generaal pardon kan verwijderen, dit binnen tien dagen na dagtekening van het vonnis, althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen termijn, een en ander onder last van een dwangsom van € 500,= per dag of dagdeel dat [persoon B] hier niet aan voldoet, althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen dwangsom;
II. [persoon B] zal verplichten de waarborgsom ad € 2.200,= aan [persoon A] terug te betalen binnen tien dagen na dagtekening van het vonnis, althans binnen een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen termijn;
III. [persoon B] overeenkomstig het 'Generaal pardon' uit de huurovereenkomst zal veroordelen een bedrag ad € 12.000,=, althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag, aan [persoon A] te voldoen, binnen tien dagen na betekening, althans een door kantonrechter in goede justitie te bepalen termijn;
IV. Zal verklaren voor recht dat de ontbinding van de huurovereenkomst ter zake de woning aan [adres], tussen [persoon B] als verhuurder en [persoon A] als huurder, aan [persoon B] te wijten is; alsmede [persoon B] te veroordelen een tegemoetkoming in de verhuiskosten ad € 5.910,=, althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag, aan [persoon A] te voldoen binnen tien dagen na dagtekening van het vonnis, althans binnen een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen termijn;
V. [vervallen wegens eisvermindering]
VI. Zal verklaren voor recht dat [persoon B] onrechtmatig jegens [persoon A] heeft gehandeld door zonder tussenkomst van een deurwaarder, althans door in strijd met de wet dan wel de maatschappelijke zorgvuldigheid, de woning aan [adres] te ontruimen en de zaken/inboedel van [persoon A] weg te voeren; alsmede [persoon B] te veroordelen tot betaling van een bij staat op te maken bedrag aan schadevergoeding wegens het voormelde onrechtmatig handelen.
Subsidiair:
VII. [persoon B] zal verplichten [persoon A] en/of een door [persoon A] aan te wijzen derde in de gelegenheid te stellen om binnen tien dagen na dagtekening van het vonnis, althans binnen een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen termijn, de aanpassingen aan de woning overeenkomstig het generaal pardon, waar redelijkerwijs mogelijk, ongedaan te maken teneinde deze in een andere woning te doen plaatsen, althans een andere wijze door de kantonrechter in goede justitie vast te stellen waardoor [persoon A] en/of een door [persoon A] aan te wijzen derde de aanpassingen aan de woning (overeenkomstig het generaal pardon) waar redelijkerwijs mogelijk in een nieuwe woning kan doen plaatsen, een en ander onder last van een dwangsom van € 500,= per dag of dagdeel dat [persoon B] hier niet aan voldoet, althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen dwangsom;
VIII. [persoon B] zal veroordelen tot betaling van een bedrag ad € 15.000,=, althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag, aan [persoon A] vanwege verbeteringen aan de woning die door [persoon A] zijn gedaan na het generaal pardon, zulks op grond van ongerechtvaardigde verrijking, dan wel een door de kantonrechter in goede justitie vastte stellen andere grondslag, een en ander binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis, althans binnen een door de kantonrechter te bepalen termijn, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de termijn voor voldoening tot het daadwerkelijk voldaan zijn,
alles met veroordeling van [persoon B] in de kosten van het geding in conventie en reconventie, met inbegrip van te maken nakosten, met wettelijke rente.
12.7.3.
Ter onderbouwing van deze vorderingen voert [persoon A], zakelijk weergegeven, aan dat [persoon B] hem de toegang tot het gehuurde feitelijk onmogelijk heeft gemaakt en vervolgens zelf de woning onrechtmatig heeft ontruimd, waardoor hij niet in staat is geweest zelf zijn eigendommen te verwijderen en aanpassingen/verbeteringen aan de woning ongedaan te maken. Voorts is [persoon B] op grond van de bepaling over het ‘Generaal pardon’ na beëindiging van de huurovereenkomst een vergoeding verschuldigd voor de achtergebleven verbeteringen, redelijkerwijs te begroten op € 12.000,=. Voor de na het generaal pardon nog aangebrachte veranderingen verlangt [persoon A] subsidiair een vergoeding van € 15.000,=. Voor een meer gedetailleerde onderbouwing van de vorderingen in reconventie verwijst het hof naar de stukken van het geding.
12.7.4.
Bij tussenvonnis van 30 augustus 2018 heeft de kantonrechter een comparitie van partijen gelast, welke kennelijk op 6 november 2018 heeft plaatsgevonden. Een proces-verbaal is hiervan kennelijk niet opgemaakt. De aantekeningen van de zitting, waarnaar in het hierna te noemen vonnis wordt verwezen, heeft het hof ook niet bij de stukken aangetroffen.
12.7.5.
Bij (tussen)vonnis van 13 december 2018 heeft de kantonrechter de huurovereenkomst ontbonden en [persoon A] veroordeeld om de woning binnen veertien dagen na betekening van het vonnis te verlaten en te ontruimen. In het lichaam van dit vonnis overweegt de kantonrechter dat [persoon A] de gelegenheid moet krijgen om gestelde schade te bekijken en alle zaken die hij na het generaal pardon nog heeft aangebracht te verwijderen. Een beslissing op de gevorderde achterstallige huur is aangehouden om partijen de gelegenheid te bieden nadere informatie te verstrekken.
12.7.6.
Bij tussenvonnis van 4 april 2019, onder meer gewezen op een inmiddels door [persoon A] ingestelde incidentele vordering tot het treffen van een voorlopige voorziening, heeft de kantonrechter (wederom) elke beslissing aangehouden om partijen de gelegenheid te bieden zich nader uit te laten.
12.7.7.
Nadat partijen over en weer in totaal nog acht conclusies/akten hadden genomen, heeft de kantonrechter bij het in hoger beroep (zaaknummer 200.279.899/01) bestreden tussenvonnis van 28 november 2019 de vorderingen van [persoon A] in het incident afgewezen, met veroordeling van [persoon B] in de kosten van het incident. Op een aantal posten is in dit vonnis beslist en de zaak is aangehouden om [persoon A] de gelegenheid te bieden zich uit te laten over de posten op een lijst die [persoon B] bij akte van 3 oktober 2019 in het geding had gebracht.
12.7.8.
In het in de in hoger beroep gevoegde zaak (200.279.891/01) zowel door [persoon A] (principaal) als [persoon B] (incidenteel) bestreden eindvonnis heeft de kantonrechter in conventie voor recht verklaard dat [persoon B] van [persoon A] een bedrag tegoed had van in totaal € 559,=, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 3 oktober 2019. In reconventie is [persoon B] veroordeeld tot betaling aan [persoon A] van een bedrag van € 2.200,=, verminderd met de in conventie vastgestelde bedragen die [persoon B] nog verschuldigd is aan [persoon A] en met de daar aan [persoon B] toegewezen dagvaardingskosten en het griffierecht. Voor zover niet anders beslist, heeft de kantonrechter de proceskosten in conventie en in reconventie gecompenseerd.
Het hoger beroep betreffende het tussenvonnis van 28 november 2019 (zaaknummer 200.271.899/01)
12.8.
In de memorie van grieven van 6 oktober 2020 onder nummer 200.271.899/01 voert [persoon A] twee grieven aan tegen het tussenvonnis van 28 november 2019. De eerste grief heeft in essentie betrekking op overwegingen en beslissingen ten aanzien van het door [persoon A] geclaimde recht om toegelaten te worden tot de woning om door hem aangebrachte verbeteringen en/of veranderingen ongedaan te maken en weg te halen (vordering primair sub I en subsidiair sub VII). De tweede grief is gericht tegen de overweging dat een vordering van € 5.910,= wegens opslag- en verhuiskosten niet toewijsbaar is en de verwijzing daartoe naar het vonnis van 4 april 2019 onder 11.
12.9.
Ten aanzien van grief I overweegt het hof als volgt.
De grief faalt bij gebrek aan een gesteld belang en bij gebrek aan voldoende onderbouwing. [persoon B] heeft in eerste aanleg ook betwist dat [persoon A] ten aanzien van deze vordering nog enig belang zou hebben. Evident is dat de huurovereenkomst door ontbinding is geëindigd. In dat geval heeft [persoon A] in beginsel geen toegang meer tot het gehuurde. [persoon A] heeft niet, althans niet voldoende gemotiveerd, gesteld op welke grondslag [persoon B] na de ontbinding nog gehouden is om [persoon A] toegang tot de woning te verlenen. Evenmin heeft [persoon A] gesteld welk belang hij nu, ruim drie jaar na het wijzen van het bestreden tussenvonnis, noch zou hebben om, desondanks, toch nog in staat gesteld te worden om verbeteringen of veranderingen ongedaan te maken. Voor zover [persoon A] aanvoert dat hij zaken wil revindiceren, is verder niet concreet onderbouwd welke zaken dat zouden zijn en waarom die niet, via een vordering tot afgifte van die zaken, aan [persoon A] ter hand gesteld kunnen worden, in welk geval toegang niet noodzakelijk is. Ten aanzien van de inboedel staat overigens vast dat deze door [persoon B] uit de woning was verwijderd en overgebracht naar een opslag. Voor zover [persoon B] het [persoon A] na vervanging van de sloten op 4 juni 2018 onmogelijk heeft gemaakt om de woning nog te betreden (een feit dat [persoon B] overigens betwist), is mogelijk sprake van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van een verhuurdersverplichting, maar ook in dat geval is niet onderbouwd waarom toegang tot de woning noodzakelijk is. Als [persoon A] hierdoor schade lijdt, kan hij daarvoor (zoals hij overigens ook doet in de hierna te beoordelen zaak onder nummer 200.279.891/01) een vergoeding vorderen. Het hof komt daar hieronder nader op terug. Mocht [persoon B] een vergoeding vorderen voor herstel in de oude toestand, dan kan [persoon A] als verweer daartegen aanvoeren dat hem de mogelijkheid daartoe is onthouden.
12.10.
Het hof stelt vast dat [persoon A] naast de bedoelde toegang, dus cumulatief, in reconventie zowel onder het primair gevorderde als bij het subsidiair gevorderde ook een schadevergoeding vordert (primair onder VI en subsidiair onder VIII), kennelijk vanwege het gesignaleerde tekortschieten. De vordering tot toelating om verbeteringen/veranderingen ongedaan te maken kan niet cumuleren met een vordering tot vergoeding van schade als gevolg van de weigering van die toelating.
12.11.
Grief II richt zich, gelet op de toelichting, tevens tegen overwegingen in het tussenvonnis van 4 april 2019. De grief ziet op de beslissing om een gevorderde vergoeding van € 5.910,= af te wijzen en de daaraan ten grondslag gelegde overwegingen. In de toelichting op grief II voert [persoon A] (onder verwijzing naar de nummers 165 tot en met 174 van zijn nadere conclusie van 3 oktober 2019) aan dat hij in lijn met het bepaalde in artikel 7:220 BW Pro en artikel 7:275 BW Pro een gestandaardiseerde schadevergoeding vordert. [persoon A] stelt hier aanspraak op te kunnen maken, nu de ontruiming van de woning het gevolg is van omstandigheden die voor rekening en risico komen van [persoon B]. Het hof stelt echter vast dat noch het in artikel 7:220 BW Pro geregelde geval, noch het in artikel 7:275 BW Pro geregelde geval zich hier voordoet. Aan die artikelen kan [persoon A] geen aanspraak op een gestandaardiseerde (ofwel forfaitaire) vergoeding ontlenen.
12.12.
Het hof blijft bij zijn eerdere constatering dat de door [persoon B] in het geding gebrachte memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep, geen reactie bevat op de grieven van [persoon A] in de zaak met nummer 200.279.899/01 tegen het tussenvonnis van 28 november 2019 en, daarin verscholen, ook tegen het tussenvonnis van 4 april 2019. Uit de reactie van [persoon B] op de tussenarresten volgt overigens wel dat het de bedoeling van [persoon B] is geweest om de overgelegde memorie van antwoord in beide zaken te nemen. Hoewel [persoon B] in hoger beroep hetgeen [persoon A] ter toelichting op grief II heeft aangevoerd niet heeft weersproken, heeft hij het bestaan en de omvang van de door [persoon A] gevorderde kosten in eerste aanleg wel betwist. Ondanks die betwisting heeft [persoon A] aan zijn vordering niet anders ten grondslag gelegd dan dat hem een forfaitair bedrag toekomt als vergoeding voor verhuis- en opslagkosten, in navolging van het bepaalde in de artikelen die hiervoor zijn aangehaald, maar die daarvoor naar het oordeel van het hof geen grondslag bieden.
12.13
Wat er ook zij met betrekking tot de grondslag voor de gevorderde schadevergoeding: in elk geval heeft [persoon A] in hoger beroep het in eerste aanleg gevoerde verweer ten aanzien van het bestaan van schade niet weerlegd. Het toewijzen van een forfaitair bedrag is niet aan de orde. Wat de concrete schade van [persoon A] is geweest, is na het op dit punt gevoerde verweer door [persoon A] in hoger beroep niet (nader) onderbouwd. Het hof onthoudt zich van een oordeel over de overwegingen van de kantonrechter met betrekking tot dit onderdeel van de vorderingen van [persoon A]. Wat daar ook van zij: bij gebreke aan deugdelijke specificatie en onderbouwing komt het bedrag van € 5.910,= in elk geval niet voor toewijzing in aanmerking. Omdat de geclaimde vergoeding op geen enkele wijze met concrete posten is onderbouwd, komt het hof niet toe aan het opdragen van bewijs, zoals door [persoon A] nog is aangeboden achter randnummer 3.83 van de memorie van grieven.
12.14.
[persoon A] heeft verder in de memorie van grieven – zakelijk weergegeven - nog betoogd dat de door [persoon B] aangevoerde gronden voor de ontbinding van de huurovereenkomst in werkelijkheid niet bestonden dan wel onvoldoende van gewicht waren om de ontbinding te rechtvaardigen en dat [persoon B] zelf in verzuim was geraakt. Het hof stelt echter vast dat de kantonrechter in diens (in hoger beroep niet bestreden) vonnis van 13 december 2018 de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst heeft toegewezen, omdat [persoon B] daar geen bezwaar tegen had. In dat geval moet ervan worden uitgegaan dat [persoon A] heeft ingestemd met een beëindiging van de huur en deze dus niet enkel en alleen aan omstandigheden die voor rekening en risico van [persoon B] komen. Dat sluit overigens niet uit dat [persoon A] terecht aanvoert dat [persoon B] in verzuim is geraakt. Het hof komt daar hierna nader op terug. Voor zover [persoon A] nu nog bezwaar wil maken tegen de uitgesproken ontbinding en de daarvoor aangevoerde gronden is dat bezwaar echter tardief en gaat het hof daaraan voorbij. De slotsom luidt dan dat ook grief II niet tot een andere beslissing kan leiden dan door de kantonrechter in eerste aanleg gegeven.
12.15.
Uit het voorgaande volgt dat de grieven niet slagen. Het hof zal de bestreden vonnissen, waar nodig onder verbetering van de gronden waarop zij berusten, bekrachtigen. [persoon A] heeft in deze zaak als de in het ongelijk gestelde partij te gelden en zal op die grond worden verwezen in de kosten van het geding onder dit zaaknummer.
Het hoger beroep betreffende het eindvonnis van 26 maart 2020 (zaaknummer 200.271.891/01)
De vorderingen in het principaal en incidenteel appel.
12.16.
In de memorie van grieven van 6 oktober 2020 onder nummer 200.271.891/01 in het principaal hoger beroep voert [persoon A] tien grieven aan tegen het eindvonnis van 26 maart 2020. [persoon A] concludeert tot vernietiging van het bestreden vonnis, met uitzondering van al hetgeen ziet op het incident, zowel in conventie als in voorwaardelijke reconventie in eerste aanleg, en vordert in hoger beroep dat het hof, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
in conventie:
[persoon B] niet-ontvankelijk zal verklaren in zijn vordering(en), althans hem deze als zijnde ongegrond en/of onbewezen zal ontzeggen.
in reconventie:
Primair:
I. [persoon B] zal veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [persoon A] te betalen:
a. € 12.000,=, althans een ander door het hof in goede justitie te bepalen bedrag, in verband met de woningverbeteringen/-veranderingen overeenkomstig het ‘generaal pardon’ uit de huurovereenkomst;
b. € 15.000,=, althans een ander door het hof in goede justitie te bepalen bedrag, in verband met de woningverbeteringen/-veranderingen van na het ‘generaal pardon’ uit de huurovereenkomst;
c. € 2.200,=, althans een ander door het hof in goede justitie te bepalen bedrag, ter zake de door [persoon A] voldane waarborgsom;
d. € 250,=, althans een ander door Uw gerechtshof in goede justitie te bepalen bedrag, ter zake de bankgarantie;
e. € 5.993,=, althans een ander door Uw gerechtshof in goede justitie te bepalen bedrag, ter zake de verhuisvergoeding,
alles (onder 1) te voldoen binnen veertien (14) dagen na dagtekening van het arrest, althans binnen een door het hof in goede justitie te bepalen termijn, en – voor het geval voldoening niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt - te vermeerderen met de wettelijke rente.
II. zal verklaren voor recht, dat:
a. het eindigen hetzij de ontbinding van de huurovereenkomst tussen [persoon A] en [persoon B] ter zake de huurwoning - plaatselijk bekend als [adres] - (grotendeels) aan [persoon B] is te wijten;
b. [persoon B] onrechtmatig jegens [persoon A] heeft gehandeld door (zonder tussenkomst van een gerechtsdeurwaarder), althans door in strijd met de wet dan wel de maatschappelijke zorgvuldigheid, de huurwoning – plaatselijk bekend als [adres] - te ontruimen en de zaken/eigendommen/inboedel van [persoon A] weg te voeren, alsook door deze aan zijn macht te onttrekken;
III. [persoon B] zal veroordelen om alle schade te vergoeden, welke [persoon A] heeft geleden, lijdt en nog zal lijden ten gevolge van onrechtmatig handelen, zulks op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf veertien dagen na de datum van het arrest tot aan de dag der algehele voldoening;
Subsidiair:
IV. indien en voor zover de vordering onder I sub a wordt afgewezen, dan [persoon B] zal
veroordelen om de woningverbeteringen/-veranderingen ongedaan te maken, die overeenkomstig het ‘generaal pardon’ door of namens [persoon A] in de huurwoning - plaatselijk bekend als [adres] - zijn aangebracht, met afgifte daarvan aan [persoon A] of een door [persoon A] aan te wijzen derde, zulks binnen veertien (14) dagen na dagtekening van het arrest, bij gebreke waarvan [persoon B] een direct opeisbare en zonder ingebrekesteling benodigde dwangsom ad € 500,- per dag of dagdeel aan [persoon A] zal verbeuren;
V. indien en voor zover de vordering onder I sub b wordt afgewezen, dan EI Baze zal
veroordelen om de woningverbeteringen/-veranderingen ongedaan te maken, die na het ‘generaal pardon’ door of namens [persoon A] in de huurwoning - plaatselijk bekend als [adres] - zijn aangebracht, met afgifte daarvan aan [persoon A] of een door [persoon A] aan te wijzen derde, zulks binnen veertien (14) dagen na dagtekening van het arrest, bij gebreke waarvan [persoon B] een direct opeisbare en zonder ingebrekestelling benodigde dwangsom ad € 500,- per dag of dagdeel aan [persoon A] zal verbeuren;
In conventie en reconventie:
[persoon B] zal veroordelen in de kosten van beide instanties, te vermeerderen met de nakosten, althans de proceskosten van beide instanties zodanig te verdelen als het hof in goede justitie juist acht, steeds te voldoen binnen veertien (14) dagen na dagtekening van het arrest, en - voor het geval voldoening van de (na)kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt - te vermeerderen met de wettelijke rente over de (na)kosten te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening.
Ten opzichte van het in eerste aanleg gevorderde heeft [persoon A] in hoger beroep zijn eis gewijzigd en vermeerderd. [persoon B] heeft geen bezwaar gemaakt tegen de eiswijziging en vermeerdering van [persoon A]. Het hof ziet ook geen aanleiding deze ambtshalve buiten beschouwing te laten wegens strijd met de goede procesorde. Recht zal worden gedaan op de gewijzigde eis.
12.17.
[persoon B] heeft verweer gevoerd tegen de grieven in het principaal hoger beroep en heeft in het incidenteel hoger beroep één grief gericht tegen het eindvonnis. In het incidenteel hoger beroep vordert [persoon B] dat het hof, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. [persoon A] niet-ontvankelijk zal verklaren in hoger beroep, althans het vonnis van 13 december 2018 zal bekrachtigen;
II. [persoon A] niet-ontvankelijk zal verklaren in hoger beroep, althans het vonnis van 4 april 2019 zal bekrachtigen;
III. [persoon A] niet-ontvankelijk zal verklaren in hoger beroep, althans het vonnis van 28 november 2019 zal bekrachtigen, en te vernietigen voor zover de vorderingen van EI Baze tot betaling van de schadevergoeding, inclusief rente en incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente, zijn afgewezen;
IV. [persoon A] zal veroordelen in de kosten van het hoger beroep, zowel in het principaal als incidenteel appel, alsmede in eerste aanleg, vermeerderd met de nakosten van € 157,-, te verhogen met € 82,= indien betekening van het arrest plaatsvindt, een en ander te voldoen binnen veertien dagen na het in deze te wijzen arrest dan wel de datum van betekening van dit arrest, met bepaling dat wanneer betaling van deze kosten niet binnen deze termijn plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de termijn voor voldoening tot de dag van algehele voldoening.
De beoordeling van de grief in het incidenteel hoger beroep
12.18
Het hof gaat bij de beoordeling van de grief in het incidenteel hoger beroep uit van hetgeen [persoon B] daarmee beoogt, een en ander als verwoord in het petitum onder de memorie van grieven in incidenteel hoger beroep. Het hof stelt vast dat [persoon B] bij antwoordakte na tussenarrest van 30 augustus 2022 achter de randnummers 18 en 19 expliciet heeft aangevoerd niet te hebben beoogd om incidenteel te appelleren tegen het tussenvonnis van 28 november 2019, maar slechts tegen het eindvonnis. In dat geval heeft [persoon B] geen belang bij het in incidenteel hoger beroep gevorderde onder I, II en III, omdat al deze onderdelen van het petitum geen betrekking hebben op het eindvonnis van 26 maart 2020, maar op vonnissen waarvan [persoon B] nu heeft verklaard daar niet tegen te willen appelleren. Wat er daarom ook zij van de grief in incidenteel hoger beroep: deze kan niet leiden tot toewijzing van het gevorderde onder I, II of III van petitum in het incidenteel hoger beroep. Zoals hierna nog zal worden overwogen, ziet het hof ook geen aanleiding om de proceskostenbeslissing in het eindvonnis van 26 maart 2020 te vernietigen, zoals in het petitum onder IV (mede) is gevorderd. Het incidenteel hoger beroep slaagt niet en [persoon B] zal worden verwezen in de kosten van dit deel van de procedure.
Overigens laat dit onverlet dat hetgeen [persoon B] ter toelichting op zijn grief heeft aangevoerd wel als verweer tegen c.q. antwoord op de grieven van [persoon A] in het principaal hoger beroep zal worden betrokken.
De beoordeling van de grieven in het principaal hoger beroep (conventie)
12.19.
Grief I is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat een deel van het onder a. gevorderde kon worden afgewezen, omdat de vorderingen van [persoon B] in onderdelen zijn ondergebracht. Volgens [persoon A] had de kantonrechter het gevorderde integraal moeten toe- of afwijzen.
12.20.
Grief I kan niet slagen. Na (herhaalde) wijziging van eis, laatstelijk bij akte uitlating van 3 oktober 2019, heeft [persoon B] in eerste aanleg onder a. gevorderd om [persoon A] te veroordelen tot betaling van:
“a. een bedrag van € 11.879,25, aan schade, verhuis- en opslagkosten, rente en incassokosten zoals in het lichaam van de dagvaarding en nadere akten en conclusies is omschreven, te vermeerderen met de wettelijke rente per jaar over een bedrag van € 11.789,25 vanaf 8 maart 2019 tot aan de dag der voldoening.”
Het hof stelt vast dat [persoon B] weliswaar aanvankelijk een hoger bedrag vorderde, waarin ook een gestelde huurachterstand was inbegrepen. Voor zover [persoon A] meent dat de kantonrechter de huurvordering heeft afgewezen en daarmee ook de overige posten had moeten afwijzen, berust zijn opvatting op een onjuiste lezing van het tussenvonnis van 4 april 2019 en de akte van 3 oktober 2019 waarbij [persoon B] zijn eis heeft gewijzigd. In r.o. 12.2 van dat vonnis heeft de kantonrechter weliswaar overwogen dat [persoon A] niet gehouden is tot betaling van huur na de dag waarop [persoon B] de sloten heeft veranderd, maar in het dictum van het tussenvonnis van 4 april 2019 is niet beslist tot afwijzing van de gevorderde huurachterstand. Naar aanleiding van de overweging van de kantonrechter in r.o. 12.2 heeft [persoon B] bij akte van 3 oktober 2019 zijn eis verminderd door het gevorderde bedrag te verminderen met de oorspronkelijk gevorderde huurachterstand. De kantonrechter had dus niet langer te oordelen over het al dan niet bestaan van een huurachterstand. Voor zover de kantonrechter bij tussenvonnis van 28 november 2019 de vordering ter zake huurpenningen heeft afgewezen, was dat ten onrechte: die stonden na vermindering van eis op 3 oktober 2019 niet meer ter discussie.
12.21.
Het betoog van [persoon A] dat het onder a. gevorderde integraal moet worden toe- of afgewezen faalt overigens ook voor wat betreft de resterende onderdelen. Het na wijziging van eis onder a nog gevorderde bedrag is het totaal van de afzonderlijke posten zoals die zijn gespecificeerd in de akte van [persoon B] van 3 oktober 2019 achter de randnummers 11 (schadeclaim ad € 11.235,01) en 15 (incassokosten ad € 595,25 en rente ad € 48,99). Aan het gevorderde bedrag worden verschillende feiten en omstandigheden ten grondslag gelegd die tot toewijzing van de afzonderlijke posten zouden moeten leiden. [persoon A] wordt, nu de posten in genoemde akte duidelijk gespecificeerd zijn, op geen enkele wijze belemmerd in de mogelijkheid om hiertegen afzonderlijk per post verweer te voeren en het staat de rechter vrij om, al naar gelang zijn oordeel over de grondslagen die voor de verschillende posten worden aangevoerd, per post te beslissen tot toe- of afwijzen.
12.22.
Grief II betreft, zo begrijpt het hof, de beslissing om [persoon A] niet toe te laten tot enige vorm van bewijs met betrekking tot de door [persoon B] gestelde schadeposten. Of [persoon A] belang heeft bij deze grief, is afhankelijk van de vraag of het leveren van bewijs ten aanzien van de schadeposten aan de orde komt. Het hof is van oordeel dat zulks niet het geval is, omdat grief III slaagt. Deze grief betreft de vraag of [persoon A] voldoende gelegenheid heeft gehad om eventuele herstelpunten op te lossen.
12.23.
Grief III is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat het door [persoon A] gevoerde verweer, inhoudende dat hem niet de gelegenheid tot herstel is geboden, niet slaagt. Aan dit oordeel legt de kantonrechter ten grondslag dat het hem onaannemelijk voorkomt dat [persoon A], zou hem de gelegenheid wel zijn geboden, tot herstel van schade zou zijn overgegaan waarvan hij het bestaan in alle onderdelen geheel betwist (eindvonnis, r.o. 6.1). Ter toelichting op de grief wijst [persoon A] op het bepaalde in artikel 2.4 van de toepasselijke algemene bepalingen, welk beding luidt als volgt:
“Partijen zullen het gehuurde bij beëindiging van de huurovereenkomst gezamenlijk inspecteren. Daarbij wordt door verhuurder een door partijen te ondertekenen inspectierapport opgemaakt. Dit inspectierapport wordt vergeleken met het inspectierapport, dat bij aanvang van de huur is opgemaakt.
Vervolgens wordt vastgesteld of huurder onderhouds- en herstelwerkzaamheden moet verrichten. Indien huurder geen medewerking verleent aan de inspectie, worden de in het inspectierapport weergegeven bevindingen van verhuurder voor juist gehouden, behoudens tegenbewijs door huurder.”
12.24.1.
[persoon A] heeft bij conclusie van antwoord/eis aangevoerd dat hij van 30 mei 2017 tot 15 juni 2018 gedetineerd is geweest, maar dat zijn echtgenote en hun kind in de woning zijn blijven wonen. Zijn vrouw heeft volgens [persoon A] de woning per 1 mei 2018 verlaten. Toen zij op 1 juni 2018 post wilde ophalen, heeft zij geconstateerd dat de woning niet langer toegankelijk was, omdat de afstandsbediening van de rolluiken niet meer werkte en een hangslot was geplaatst om het hekwerk. [persoon A] verbindt hieraan de conclusie dat [persoon B] in het geheel zijn prestatie (als verhuurder) niet is nagekomen.
12.24.2.
Bij akte ten behoeve van de comparitie van partijen, tevens conclusie van antwoord in reconventie van 6 november 2018 erkent [persoon B] dat hij eenzijdig de sloten van de woning en het rolluik heeft laten vervangen op 4 juni 2018. Ter rechtvaardiging daarvoor wijst hij erop dat de woning leeg stond en dat bij hem de reële angst bestond dat in de woning illegale praktijken zouden worden uitgehaald, zodat er sprake was van zaakwaarneming en een noodgeval als bedoeld in artikel 11.1 van de toepasselijke algemene bepalingen. [persoon B] voert daarbij aan dat de nieuwe sleutels altijd beschikbaar zijn geweest voor [persoon A].
12.25.
Artikel 11.1 van de toepasselijke algemene bepalingen luidt als volgt:
“11.1 Verhuurder en alle door hem aan te wijzen personen zijn gerechtigd het gehuurde na overleg met huurder op werkdagen tussen 08.00 uur en 17.30 uur te betreden voor inspectie van de staat van het gehuurde voor de in 10.3 tot en met 10.6 genoemde werkzaamheden en voor taxaties. In noodgevallen is verhuurder gerechtigd ook zonder overleg en/of buiten genoemde tijdstippen het gehuurde te betreden.”
Het hof stelt vast dat deze bepaling de verhuurder weliswaar het recht geeft om zich in een noodgeval de toegang tot het gehuurde te verschaffen, maar niet om vervolgens het gehuurde voor de huurder ontoegankelijk te maken door de sloten te vervangen. Zo dat al nodig zou zijn geweest, was het aan [persoon B] als verhuurder om [persoon A] als huurder in het bezit te stellen van de nieuwe sleutels. Dat [persoon B] dat heeft gedaan, is door [persoon B] niet gesteld.
12.26.
Het hof stelt vast dat [persoon B] eenzijdig het gebruik van het gehuurde door [persoon A] onmogelijk heeft gemaakt door op 4 juni 2018 de sloten van de woning te vervangen en een hangslot om een hek aan te brengen. De huurovereenkomst was op dat moment niet beëindigd en [persoon A] had met het oog op de afloopdatum van zijn detentie (15 juni 2018) alle belang bij toegang tot het gehuurde. Dat partijen op dat moment al met elkaar in gesprek waren over een beëindiging van de huurovereenkomst doet hier niet aan af. Een door [persoon B] aan [persoon A] daarvoor gezonden voorstel is immers door [persoon A] nimmer aanvaard. De omstandigheid dat op 4 juni 2018 de huur voor de maand juni nog niet was ontvangen, vormde geen deugdelijke grond voor het afsluiten van de woning. En voor zover de angst voor schade aan de woning al reëel was, had het op de weg gelegen van [persoon B] om [persoon A] in het bezit te stellen van de sleutels van de nieuwe sloten. Dat heeft hij niet gedaan.
12.27.
Door eenzijdig het gebruik van het gehuurde voor [persoon A] onmogelijk te maken is [persoon B] tekortgeschoten in de nakoming van zijn primaire verhuurdersverplichting. Die nakoming was blijvend onmogelijk, want eenmaal onthouden huurgenot kan niet achteraf alsnog worden geboden. Op grond van het bepaalde in artikel 6:81 BW Pro is [persoon B] door aldus te handelen jegens [persoon A] in verzuim geraakt. Door de toegang tot het gehuurde onmogelijk te maken, heeft [persoon B] [persoon A] ook de gelegenheid onthouden om veranderingen ongedaan te maken of gebreken te herstellen. Op grond van het bepaalde in artikel 6:61 BW Pro kan [persoon A] niet in verzuim zijn geraakt gedurende de periode waarin [persoon B] in verzuim was. En wanneer geen sprake is van verzuim aan de zijde van [persoon A], bestaat voor [persoon B] ook geen aanspraak op enige schadevergoeding. De verplichting tot aanpassing en/of herstel van het gehuurde was geen blijvend onmogelijke prestatie. Op grond van het bepaalde in artikel 6:74, lid 2 BW bestaat in dat geval slechts aanspraak op schadevergoeding, wanneer sprake is van verzuim aan de zijde van de schuldenaar. Maar, zoals hiervoor is overwogen, [persoon A] kon vanwege het verzuim van [persoon B] niet zelf in verzuim raken. Hierop stranden alle schadeclaims van [persoon B].
12.28.
Het voorgaande betekent dus dat grief III slaagt. Het bestreden eindvonnis kan, voor wat betreft de beslissing over een schadevergoeding aan [persoon B], niet in stand blijven. Deze vordering had in haar geheel afgewezen moeten worden. Zo ook de gevorderde verhuis- en opslagkosten, omdat die het direct gevolg zijn van het eigenmachtig ontruimen van de woning, waarover hieronder meer. Waar geen grond bestaat voor het toewijzen van de gevorderde hoofdsom, bestaat ook geen grond voor toewijzing van de nevenvorderingen betreffende de incassokosten en rente. Het in conventie op dit punt gevorderde moet worden afgewezen. Voor zover [persoon A] verder nog grieven heeft gericht tegen overwegingen en beslissingen van de kantonrechter met betrekking tot de schadeclaim in conventie (meer in het bijzonder de grieven II en IV), behoeven die geen bespreking meer.
12.29.
Grief V is gericht tegen de proceskostenbeslissing in conventie. Hoewel [persoon A] terecht heeft bepleit dat de toegewezen schadeposten ten onrechte zijn toegewezen, doet dat niet af aan het feit dat de in conventie ook gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zijn toegewezen. In dat geval kunnen partijen als over en weer deels in het (on)gelijk gesteld worden beschouwd en de proceskosten op die grond gecompenseerd. Grief V faalt.
De beoordeling van de grieven in het principaal hoger beroep (reconventie)
12.30.
De grieven VI tot en met X in het principaal hoger beroep hebben betrekking op de beslissing in reconventie. Grief VI ziet op de terugbetaling van de waarborgsom en in verband daarmee gemaakte kosten. Grief VII heeft betrekking op de door [persoon A] gevorderde vergoeding voor achtergebleven veranderingen. Grief VIII betreft de gevorderde verklaring voor recht met betrekking tot het gestelde onrechtmatig karakter van het handelen van [persoon B]. Grief IX is gericht tegen de beslissing om ook het subsidiair gevorderde af te wijzen en grief X, ten slotte, ziet op de proceskostenbeslissing in reconventie.
12.31.
Grief VI is, zo begrijpt het hof, niet zo zeer gericht tegen de beslissing dat [persoon A] een betaalde waarborgsom terug moet krijgen, maar tegen de beslissing dat daarop een bedrag van € 559,= vermeerderd met rente in mindering moet worden gebracht. Dat bedrag betreft de som van de door de kantonrechter toewijsbaar geoordeelde schadeposten. Omdat het hof van oordeel is dat [persoon B] geen aanspraak kan maken op enige schadevergoeding, slaagt de grief op dit punt. De waarborgsom dient volledig aan [persoon A] terugbetaald te worden.
12.32.1.
[persoon A] voert in de toelichting op grief VI nog aan dat de desbetreffende waarborgsom is voldaan in de vorm van een bankgarantie. [persoon B] heeft volgens [persoon A] na aanvang van de onderhavige procedure aanspraak gemaakt op die garantie. Als gevolg daarvan heeft [persoon A] van de bank kosten voor zijn rekening gekregen tot een bedrag van € 250,=. Omdat [persoon B] volgens [persoon A] de bankgarantie ten onrechte heeft ingeroepen, is hij aansprakelijk voor die kosten.
12.32.2.
[persoon B] betwist niet dat de waarborgsom in de vorm van een bankgarantie is afgegeven. Evenmin betwist [persoon B] dat hij bij de bank aanspraak heeft gemaakt op die garantie en dat de bank in dat verband een bedrag van € 250,= aan kosten bij [persoon A] in rekening heeft gebracht. [persoon B] verweert zich door te stellen dat hij aanspraak kon maken op een vergoeding van herstelkosten, tot zekerheid waarvan de waarborgsom strekte.
12.33.1.
Uit hetgeen in conventie is overwogen volgt dat [persoon B] geen aanspraak had op een vergoeding voor eventuele herstelkosten. Omdat geen andere grond is gesteld of gebleken voor het lichten van deze garantie, staat vast dat [persoon B] de bank ten onrechte om uitbetaling op de verstrekte garantie heeft verzocht. Nu dit ten onrechte is gebeurd, komen de gevolgen daarvan (in de vorm van aan [persoon A] in rekening gebrachte kosten) voor rekening van [persoon B]. Ook het gevorderde bedrag van € 250,= is daarom in reconventie toewijsbaar.
12.33.2.
Tegen de hierover bij memorie van grieven onder Primair sub I. gevorderde vergoeding van de wettelijke rente vanaf 14 dagen na dagtekening van dit arrest is geen verweer gevoerd. Het hof zal ook die toewijzen.
12.34.
Grief VII betreft de beslissing van de kantonrechter om de gevorderde vergoeding voor achtergebleven veranderingen af te wijzen. Daartoe verwijst de kantonrechter in het bestreden eindvonnis naar de overwegingen in r.o. 13.1 tot en met 13.4 van het tussenvonnis van 28 november 2019. Die overwegingen komen erop neer dat [persoon A] zijn recht om de veranderingen ongedaan te maken heeft verspeeld doordat hij een overleg tussen partijen naar aanleiding van het tussenvonnis van 4 april 2019 niet heeft benut om de mogelijkheid te krijgen de na het generaal pardon nog aangebrachte veranderingen te verwijderen. De hiertegen gerichte grief slaagt.
12.35.
De omstandigheid dat na het tussenvonnis van 4 april 2019 overleg tussen partijen heeft plaatsgevonden verandert niets aan de juridische situatie, waarin [persoon B] als schuldeiser tegenover [persoon A] als schuldenaar in verzuim verkeerde. Bovendien was op 4 april 2019 de tussen partijen bestaande huurovereenkomst al geëindigd door de eerdere ontbinding die de kantonrechter had uitgesproken en kon [persoon A] dus op basis van een bestaande huurovereenkomst geen toegang tot de woning meer claimen. Het hof is voorts van oordeel dat de bezichtiging en de verdere besprekingen van na het tussenvonnis van 4 april 2019 hebben gediend om te bezien of een vaststellingsovereenkomst tot stand kon komen. Een dergelijke overeenkomst is niet totstandgekomen. Aan mededelingen die in het kader van onderhandelingen daarover over en weer zijn gedaan kunnen partijen geen rechten ontlenen. Ten onrechte heeft de kantonrechter daarom in het feit dat geen regeling tot stand is gekomen de grond gevonden om de gevorderde vergoeding voor achtergebleven veranderingen af te wijzen. In zoverre slaagt de grief.
12.36.
In reactie op de grief heeft [persoon B] bij memorie van antwoord betwist dat [persoon A] nog enig recht op ongedaanmaking van ongeoorloofde veranderingen had. Onder verwijzing naar het bepaalde in artikel 7:216, lid 1 BW betoogt [persoon B] dat het overgrote deel van de achtergebleven veranderingen niet verwijderd kon worden op een wijze waarbij het nog mogelijk was om het gehuurde in een toestand te brengen die redelijkerwijs overeenkwam met de toestand zoals die oorspronkelijk was. Bovendien kan volgens [persoon B] alleen aanspraak gemaakt worden op een vergoeding voor achterblijvende veranderingen, wanneer die met toestemming van de verhuurder zijn aangebracht. Die toestemming is volgens [persoon B] in elk geval na het generaal pardon nooit meer gegeven. Ten slotte betwist [persoon B] de omvang van het gevorderde bedrag.
12.37.
Het hof overweegt met betrekking tot een aanspraak op enige vergoeding voor achtergebleven verbeteringen als volgt. [persoon A] heeft zijn vordering op dit punt naar het oordeel van het hof, gelet ook op het verweer van [persoon B], in onvoldoende mate onderbouwd. Bij het instellen van de eis in reconventie, bij conclusie van antwoord, tevens conclusie van eis van 16 augustus 2018, verwijst [persoon A] achter randnummer 61 naar de aanleg van een tegelvloer met verwarming op de begane grond en in de keuken, het installeren van rolluiken en een airco-installatie, het betegelen en isoleren van de berging en het stofferen en schilderen van de woning. Achter randnummer 12 van deze conclusie is een meer specifieke opsomming gegeven van uitgevoerde werkzaamheden, welke opsomming sluit op een totaal van € 46.000,= aan gemaakte kosten. Deze opsomming is echter niet onderbouwd met enige nadere concretisering (wie heeft wanneer welk werk tegen welk factuurbedrag uitgevoerd?), terwijl elke onderbouwing met enig bewijsstuk ontbreekt. De juistheid van deze specificatie valt dan ook niet vast te stellen. In dat geval kan – gelet op de betwisting door [persoon B] - ook niet worden vastgesteld of, en zo ja: tot welke omvang, [persoon A] aanspraak kan maken op een redelijke vergoeding. De in hoger beroep primair onder 1.a en 1.b verlangde veroordelingen tot betaling van een bedrag van € 12.000,= en een bedrag van € 15.000,= zullen daarom worden afgewezen. Hoewel grief VII op zich slaagt, leidt dat dus niet tot een andere beslissing dan in eerste aanleg op dit onderdeel gegeven.
12.38.
Grief VIII betreft het afwijzen van de gevorderde verklaring voor recht dat [persoon B] jegens [persoon A] onrechtmatig zou hebben gehandeld, omdat [persoon A] daar volgens de kantonrechter geen belang meer bij zou hebben. In de toelichting op grief VIII voert [persoon A] op dit punt aan dat dat belang nog wel degelijk bestaat, omdat [persoon B] eigenmachtig tot ontruiming en opslag van eigendommen van [persoon A] is overgegaan en niet valt uit te sluiten dat hierdoor schade is ontstaan die nader opgemaakt moet worden bij staat.
12.39.
In reactie op deze grief merkt [persoon B] op dat hij door de ontruiming op 21 januari 2019 [persoon A] de vergoeding heeft bespaard die hij ex artikel 7:225 BW Pro verschuldigd zou zijn geweest. Bij een kale huurprijs van € 1.225,= per maand bedraagt het voordeel voor [persoon A] zo € 28.175,=. Door te ontruimen heeft [persoon B] de belangen van [persoon A] juist gediend. Deze besparing is zelfs groter dan de waarde van de inboedel. Daarom staan de redelijkheid en billijkheid eraan in de weg dat [persoon B] wordt veroordeeld tot vergoeding van enige schade aan de inboedel, waarvan [persoon B] ten slotte ook betwist dat die bij de ontruiming zou zijn toegebracht aan eigendommen van [persoon A].
12.40.1.
Het hof overweegt nu als volgt. Onder II vordert [persoon A] in hoger beroep onder a. en onder b. een tweetal verklaringen voor recht. De onder a. gevorderde verklaring voor recht strandt op hetgeen het hof hiervoor heeft overwogen in r.o. 12.14, waarnaar hier zij verwezen.
12.40.2.
Ten aanzien van de onder b. gevorderde verklaring voor recht stelt het hof vast dat [persoon B] volgens zijn eigen memorie van antwoord op 21 januari 2019 de woning heeft ontruimd. Dat [persoon A] hem daarvoor toestemming heeft verleend, is niet gesteld of gebleken en wordt door [persoon A] betwist. Evenmin is gebleken dat deze ontruiming heeft plaatsgevonden na betekening van het vonnis van 13 december 2018, waarin een ontruimingstermijn was gegeven van 14 dagen na betekening van het vonnis. Dat een termijn voor vrijwillige ontruiming was verstreken, is dus niet gebleken. Overigens is evenmin gesteld of gebleken dat [persoon B] de procedure voor een gedwongen ontruiming heeft gevolgd, zoals bepaald in de artikelen 555 tot en met 558 Rv. Daarmee staat afdoende vast dat [persoon B] over eigendommen van [persoon A] heeft beschikt zonder daartoe gerechtigd te zijn, hetgeen jegens [persoon A] een inbeuk op zijn eigendomsrecht oplevert en daarmee een onrechtmatig handelen van [persoon B].
12.40.3.
Voor zover [persoon B] zich beroept op zaakwaarneming of verrekening met een genoten voordeel, verwerpt het hof dat verweer. Zou al sprake zijn van zaakwaarneming, dan heeft [persoon B] de zaken op onjuiste wijze waargenomen door in plaats van langs de wettelijk gegeven weg zelf, eigenmachtig, tot ontruiming over te gaan. Voor het toepassen van een voordeelstoerekening is verder geen grondslag aangevoerd. Dienaangaande geldt overigens dat de omstandigheid dat de ontruiming mogelijk financieel voordeel voor [persoon A] heeft opgeleverd niet afdoet aan het karakter van onrechtmatig handelen van de ontruiming.
12.40.4.
Het aangevoerde belang (mogelijk verhaal van schade bij vaststelling van aansprakelijkheid) rechtvaardigt de afgifte van de gevorderde verklaring. Bestaan en omvang van een eventuele schade staan in deze procedure verder niet ter discussie, maar kunnen worden bepleit in de te voeren schadestaatprocedure nu aannemelijk is dat [persoon A] door de gewraakte handelwijze van [persoon B] mogelijk schade heeft geleden. De slotsom luidt dan dat ook grief VIII slaagt.
12.41.1.
Grief IX betreft de beslissing op het in eerste aanleg in reconventie subsidiair gevorderde. In de memorie van grieven heeft [persoon A] zijn eis aangepast, in die zin dat hij nu subsidiair voorwaardelijk onder IV en V de ongedaanmaking door [persoon B] vordert van de door hem, [persoon A], gerealiseerde woningverbeteringen/veranderingen, zowel die van vóór het generaal pardon (vordering sub IV) als die van daarna (vordering sub 5). Daarmee ontvalt het belang bij een beoordeling van de beslissing op de (in hoger beroep niet gehandhaafde) subsidiaire vorderingen in reconventie in eerste aanleg onder VII en VIII, zoals geformuleerd na wijziging van eis in eerste aanleg bij akte van eiswijziging/-vermindering van 3 oktober 2019.
12.41.2.
Voor wat betreft de gewijzigde vorderingen IV en V stelt het hof vast dat aan de voorwaarden voor het instellen daarvan wordt voldaan, omdat de onder I.a en I.b gevorderde voorzieningen niet worden toegewezen. [persoon B] gaat overigens in de memorie van antwoord niet in op de gewijzigde subsidiaire vorderingen.
Het hof is van oordeel dat de (in hoger beroep gewijzigde) subsidiaire vorderingen niet toewijsbaar zijn, omdat deze onvoldoende zijn onderbouwd. Zo wordt geen concrete opsomming gegeven van de verbeteringen en/of toevoegingen waar deze vorderingen op zien. Dat klemt temeer, nu [persoon B] tot verweer voert dat (een deel van) de toevoegingen en/of veranderingen niet ongedaan kan worden gemaakt op een wijze waardoor het gehuurde weer in de oorspronkelijke staat komt te verkeren. Bovendien stelt [persoon A] niet, althans niet voldoende duidelijk, op welke grondslag deze vorderingen berusten.
12.41.3.
Het door [persoon A] genoemde artikel 3.2 van de toepasselijke voorwaarden legt de huurder de plicht op om veranderingen of toevoegingen die zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder door de huurder zijn aangebracht ongedaan te maken. Dat betekent echter nog niet dat [persoon A] daaraan het recht kan ontlenen om van [persoon B] te verlangen dat die de veranderingen of toevoegingen ongedaan maakt. Voor zover [persoon A] zou menen dat sprake is van een ongerechtvaardigde verrijking, levert dat in beginsel een vordering tot schadevergoeding op. Dat [persoon A] aan zijn vordering ten grondslag legt dat hij aanspraak maakt op zaken die hem in eigendom toebehoren, is door hem niet gesteld en niet zonder meer aannemelijk, gelet op vragen die mogelijk spelen rondom de natrekking van een aantal zaken.
12.42.
Rest grief X, gericht tegen de beslissing om de proceskosten in reconventie te compenseren. Deze grief faalt, omdat, zoals uit het voorgaande blijkt, partijen in reconventie over en weer deels in het (on)gelijk worden gesteld.
Resumé in beide zaken en proceskostenbeslissing
12.43.
Zoals vermeld in r.o. 12.15 falen de grieven in de zaak onder nummer 200.279.899/01. De in die zaak bestreden beslissingen worden, onder verbetering van gronden, bekrachtigd en [persoon A] wordt veroordeeld in de kosten van het hoger beroep in die zaak.
12.44.1.
In de zaak onder nummer 200.279.891/01 slaagt het incidenteel hoger beroep niet (r.o. 12.18).
In het principaal hoger beroep faalt grief I (r.o. 12.20 en 12.21). Grief III slaagt: de door [persoon B] gevorderde schadevergoeding en nevenvorderingen zijn niet toewijsbaar (r.o.12.27 en 12.28). Omdat grief III slaagt, behoeven grief II en IV verder geen bespreking meer (r.o. 12.28). Grief V slaagt niet: de proceskosten in eerste aanleg in conventie zijn terecht gecompenseerd (r.o. 12.29). Voor wat betreft de reconventie slaagt grief VI (r.o. 12.31 en 12.32). Ter zake de waarborgsom en daarmee samenhangende kosten komt aan [persoon A] een bedrag toe van € 2.250,= (r.o. 12.33). Dat is niet het geval voor wat betreft de door [persoon A] gevorderde vergoeding voor achtergebleven veranderingen. Grief VII leidt niet tot andere beslissingen dan in eerste aanleg zijn gegeven, als ook grief IX, die ziet op hetgeen [persoon A] op dit punt subsidiair heeft gevorderd (r.o. 12.37 en 12.41). De verlangde verklaring voor recht met betrekking tot het onrechtmatig karakter van het handelen van [persoon B] is toewijsbaar en grief VIII slaagt (r.o. 12.40.3). Omdat partijen in reconventie over en weer deels in het (on)gelijk zijn gesteld, zijn de proceskosten in eerste aanleg voor dat deel van de procedure terecht gecompenseerd. Grief X faalt daarom (r.o. 12.42). Het hof zal voor alle duidelijkheid het bestreden vonnis van 26 maart 2020 volledig vernietigen en opnieuw – met overname van de in hoger beroep in stand gelaten beslissingen – opnieuw beslissen.
12.45.1.
Op grond van het voorgaande zal het hof beslissen als hierna vermeld. Daarbij merkt het hof op dat voldoende is gebleken van een noodzaak om gesplitst over twee zaken te appelleren. In het tussenvonnis van 28 november 2019 zijn in reconventie in het dictum van dit vonnis de primair onder I en IV gevorderde voorzieningen afgewezen, zodat [persoon A] wel binnen de daarvoor gegeven termijn in hoger beroep moest dagvaarden. Het eindvonnis op de overige vorderingen die na de uitgesproken ontbinding van de huurovereenkomst nog aan de orde waren, is niet binnen die appeltermijn gewezen.
12.45.2.
Zoals eerder overwogen (zie r.o. 12.15) komen de kosten van het geding onder nummer 200.279.899/01 voor rekening van [persoon A]. Voor zover tevens een vergoeding voor nakosten is gevorderd merkt het hof op dat volgens vaste rechtspraak een kostenveroordeling ook voor de nakosten een executoriale titel oplevert (zie ECLI:NL:HR:2022:853). Een veroordeling tot betaling van de proceskosten en de wettelijke rente daarover omvat dus een veroordeling tot betaling van de nakosten en de wettelijke rente daarover, met dien verstande dat de wettelijke rente over de nakosten die zijn verbonden aan noodzakelijke betekening van de uitspraak, is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening. Het hof zal de nakosten en de wettelijke rente daarover niet afzonderlijk in de proceskostenveroordeling vermelden.
12.45.3.
In de zaak met nummer 200.279.891/01 worden partijen in het principaal hoger beroep over en weer deels in het gelijk gesteld. Om die reden zal het hof de kosten in dat deel van het hoger beroep compenseren als hierna vermeld. Het incidenteel hoger beroep slaagt niet. [persoon B] zal worden veroordeeld in de kosten van dat deel van de procedure in hoger beroep.
13.De uitspraak
Het hof:
In de zaak onder nummer 200.279.899/01:
13.1.
wijst het door [persoon A] gevorderde af;
13.2.
bekrachtigt, onder aanvulling en verbetering van gronden, de in deze zaak gewezen vonnissen van 13 december 2018, 4 april 2019 en 28 november 2019, voor zover in hoger beroep bestreden;
13.3.
veroordeelt [persoon A] in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [persoon B] op € 760,= aan griffierecht en op € 1.183,= aan salaris advocaat en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro daarover vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening;
In de zaak onder nummer 200.279.891/01:
13.4.
vernietigt het bestreden vonnis van 26 maart 2020 en, opnieuw rechtdoende:
in conventie:
13.5.
wijst de door [persoon B] gevorderde vergoeding van schade, incassokosten en rente, voor zover in het bestreden vonnis toegewezen, af;
in reconventie:
13.6.
veroordeelt [persoon B] om aan [persoon A] ter zake de waarborgsom en in verband met het lichten van de bankgarantie ontstane kosten tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van € 2.450,=, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 14 dagen na dagtekening van dit arrest;
13.7.
verklaart voor recht dat [persoon B] onrechtmatig jegens [persoon A] heeft gehandeld door zonder tussenkomst van een deurwaarder de woning aan [adres] te ontruimen en de zaken/inboedel van [persoon A] weg te voeren;
13.8.
veroordeelt [persoon B] tot vergoeding van de schade die [persoon A] als gevolg van het ontruimen en wegvoeren van zijn, [persoon A], zaken/inboedel heeft geleden, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
in conventie en in reconventie:
13.9.
compenseert de proceskosten van het geding in eerste aanleg in die zin dat elk der partijen de eigen kosten zal dragen;
in het hoger beroep:
13.10.
compenseert de kosten van het geding in het principaal hoger beroep;
13.11.
veroordeelt [persoon B] in de kosten van het geding in het incidenteel hoger beroep en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [persoon A] op € 591,50 aan salaris advocaat en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro daarover vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening;
13.12.
verklaart dit arrest voor wat betreft de onder 13.3, 13.6 en 13.11 uitgesproken betalingsveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
13.13.
wijst af het in principaal en incidenteel hoger beroep meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.G.W.M. Stienissen, R.J.M. Cremers, en P.S Kamminga en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 25 april 2023.
griffier rolraadsheer