ECLI:NL:GHSHE:2023:1924 - Gerechtshof 's-Hertogenbosch - Geschil over juiste taxatie en bandbreedte bij Koopgarant...

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.292.515/01

arrest van 13 juni 2023

in de zaak van

[appellante],

wonende te [woonplaats] ,

appellante,

advocaat: mr. S.H. van Loon te Houten,

tegen

Woningstichting De Zaligheden,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. R.M. Goeman te Rotterdam,

als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 15 juni 2021 in het hoger beroep van het door de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven, onder zaaknummer C/01/330636 / HA ZA 18-100 gewezen vonnis van 16 december 2020.

5.Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenarrest van 15 juni 2021;
het proces-verbaal van de mondelinge behandeling na aanbrengen;
de memorie van grieven tevens houdende akte wijziging en vermeerdering van eis met producties 1 t/m 8 ;
de memorie van antwoord;
de mondelinge behandeling van 7 november 2022 waarbij namens [appellante] spreekaantekeningen zijn voorgedragen;

- de bij H12 formulier van 21 oktober 2022 van de zijde van [appellante] aan het hof gezonden producties 9 t/m 11.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald.

6.De verdere beoordeling

6.1

De feiten

6.1.1.

In rov. 2.1 tot en met 2.17 van het vonnis waarvan beroep heeft de rechtbank feiten vastgesteld. De door de rechtbank vastgestelde feiten, voor zover die niet zijn betwist, vormen ook in hoger beroep het uitgangspunt. Voorts staan nog enkele andere feiten, als enerzijds gesteld en anderzijds niet betwist, tussen partijen vast. Het hof zal hierna een overzicht geven van deze relevante feiten.

a. De Zaligheden is een toegelaten instelling in de zin van artikel 19 van Pro de Woningwet. Deze woningcorporatie is uitsluitend werkzaam op het gebied van de volkshuisvesting. De Zaligheden beschikt over een licentie van de Stichting Opmaat voor het gebruik van het concept ‘Koopgarant’.

b. De Zaligheden heeft in augustus 2009 de woning aan [adres] in [woonplaats] (hierna: de woning) te koop aangeboden. De in een plaatselijke krant opgenomen advertentie vermeldt onder meer:

“(…) De verkoopprijs bedraagt € 184.000,- k.k. De werkelijke waarde van de woning bedraagt € 272.000,--. Omdat er een hoge korting wordt gegeven op deze woning is op de verkoop het concept ‘Koopgarant’ van toepassing. (…)

Kijk voor meer informatie over koopgarant, foto’s en de voorwaarden op www.wsz.nl.”

c. Het concept ‘Koopgarant’ houdt – kort gezegd – in dat een daartoe bevoegde woningcorporatie vanuit het belang van volkshuisvesting onder een aantal bijzondere voorwaarden (waaronder een terugkoopregeling en verdeling van het risico van waardestijging/waardedaling) woningen te koop aanbiedt tegen een lagere prijs dan de marktwaarde teneinde het kopen van een woning ook mogelijk te maken voor starters voor wie een woning op de vrije markt te duur is. De woning wordt in erfpacht uitgegeven.

d. Met het oog op de uitgifte van de woning door De Zaligheden heeft [X] Makelaars B.V. (hierna: [de makelaar] ), in de persoon van [persoon A] , de woning op 26 mei 2009 blijkens het taxatierapport getaxeerd op een onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik van € 272.000.

e. [appellante] heeft zich ingeschreven voor de aangeboden woning. Na inschrijving is zij door De Zaligheden uitgenodigd voor een individueel informatiegesprek. Dit gesprek heeft plaatsgevonden op 9 november 2009. Bij gelegenheid van dit gesprek heeft [appellante] van De Zaligheden, naast de (concept) koopovereenkomst met de Koopgarantbepalingen en het taxatierapport van [de makelaar] , een algemene toelichting over het concept Koopgarant ontvangen, waaronder uitleg over de terugkoopregeling, geïllustreerd met rekenvoorbeelden. In de aan [appellante] overhandigde toelichting staat onder meer:

“(…) De woningstichting biedt de woning te koop aan voor een bedrag dat aanmerkelijk onder de marktwaarde ligt. Het verschil tussen de koopprijs en de werkelijke waarde van de woning wordt de ‘koperskorting’ genoemd. De koper ‘geniet’ deze korting tijdens de bewoning maar kan de korting nimmer te gelde maken omdat de woning bij doorverkoop uitsluitend aan de woningstichting kan worden terugverkocht. De woningstichting is verplicht om de woning aan te kopen.

Bij de terugverkoop vloeit de korting automatisch terug naar de woningstichting (…)”.

f. Bij “koopovereenkomst koopgarant” tevens “overeenkomst tot vestiging erfpacht” (hierna: de koopovereenkomst), door [appellante] (en haar voormalige partner [persoon B]

(hierna: [persoon B] )) ondertekend op 24 november 2009 en door De Zaligheden ondertekend op 26 november 2009, heeft De Zaligheden de woning aan [appellante] en [persoon B] verkocht voor € 184.000. Deze koopsom is tot stand gekomen volgens de Koopgarantbepalingen, waarbij het taxatierapport van [de makelaar] van 26 mei 2009 leidend is geweest.

g. De koopovereenkomst luidt, voor zover van belang, als volgt:

“(…)nemen hierbij het volgende in overweging:(…)

- verkoper en koper komen overeen aan deze koop bijzondere voorwaarden te verbinden, hierna te noemen: Koopgarantbepalingen; de tekst van de Koopgarantbepalingen (versie Woningstichting de Zaligheden, 8 januari 2008 is aan deze overeenkomst gehecht; de Koopgarantbepalingen betreffen onder meer een zelfbewoningsplicht voor de koper, een korting op de koopprijs, een terugkoopregeling met een deling van de tussentijds opgetreden waardeontwikkeling en een regeling omtrent kwaliteit en onderhoud van de woning; tot zekerheid voor de nakoming van de Koopgarantbepalingen geeft verkoper het betreffende registergoed aan de koper in erfpacht uit. (…)

Toepassing Koopgarant: korting en aandeel in de waardeontwikkeling

De koopsom (uitgifteprijs) is volgens Hoofdstuk F lid 1 van de Koopgarantbepalingen berekend en samengesteld als volgt:

- huidige onderhandse verkoopwaarde van de woning, vrij van huur en gebruik en inclusief de afkoopsom van de canon voor de gehele duur van de erfpacht, ofwel € 272.000,=;

- verminderd met 32,35% koperskorting, ofwel € 88.000,=. (…)

Het aandeel van de koper in de waardeontwikkeling, zoals bedoeld in hoofdstuk I van de Koopgarantbepalingen, bedraagt 50%. (…)

5.14

Erfpacht- en Koopgarantbepalingen

Partijen verklaren op deze overeenkomst van toepassing de navolgende bijgevoegde Erfpacht- en Koopgarantbepalingen, versie Woningstichting de Zaligheden, 8 januari 2008:

- Erfpachtbepalingen

- Koopgarantbepalingen:

- Hoofdstuk A (Definities en omschrijvingen)

- (…)

- Hoofdstuk D (Terugkoopprocedure)

- Hoofdstuk E (Taxatie)

- Hoofdstuk F (Koopgarant-prijsvorming)

- (…)

- Hoofdstuk H (Koperskorting);

- Hoofdstuk I (Aandeel erfpachter in de waardeontwikkeling van hetRegistergoed);

- (…).”.

h. In de van de koopovereenkomst deel uitmakende Koopgarantbepalingen wordt, voor zover relevant, het volgende vermeld:

“Hoofdstuk E. Taxatie

1.
Waardebepaling Registergoed door middel van taxatie

In alle gevallen waarin de waarde van het Registergoed tussen partijen moet worden bepaald, wordt die waarde door middel van taxatie vastgesteld.

2.
Benoeming taxateur

Te behoeve van de sub 1 bedoelde taxatie benoemt de Woningcorporatie een Taxateur die binnen 1 maand na zijn benoeming een rapport opstelt van de waarde van het Registergoed. De Taxateur mag niet direct of indirect betrokken zijn bij de aan- of verkoop of bij de financiering van het Registergoed.

3.
Taxatieregels

a.
Algemeen

Bij de taxatie neemt de Taxateur onder meer het navolgende in acht:

- de taxatie betreft de onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en gebruik;

- de aanwezigheid van de Koopgarant-bepalingen wordt bij de taxatie buitenbeschouwing gelaten;

- het Registergoed wordt getaxeerd in onbewoonde, vrij opleverbare staat; bijde taxatie blijven eventueel aanwezige roerende zaken buiten beschouwing;

- bij terugkoop van het Registergoed door de Woningcorporatie hanteert deTaxateur dezelfde waarderingsgrondslagen als bij de Uitgifte;

(…)

5.Geschillenregeling naar aanleiding van taxatie bij terugkoop

Indien de Woningcorporatie of Erfpachter die in het Registergoed aan de Woningcorporatie te koop heeft aangeboden, zich niet kan verenigen met de vastgestelde waarden in bedoeld taxatierapport moet hij daarvan binnen twee weken na ontvangst van dat rapport schriftelijk doen blijken aan de andere partij. Indien partijen vervolgens geen overeenstemming bereiken over de te hanteren waarden zal het geschil bij wijze van arbitrage worden beslecht door drie Taxateurs van wie één benoemd wordt door Erfpachter, één door de Woningcorporatie en de derde door deze twee Taxateurs gezamenlijk. (…) De waardevaststelling door bedoelde drie Taxateurs is voor beide partijen bindend. (…)

Hoofdstuk F. Koopgarant-prijsvorming

1.
Prijs bij Uitgifte door de Woningcorporatie

Alvorens de Woningcorporatie overgaat tot Uitgifte ter zake van het Registergoed, stelt zij de waarde van het Registergoed vast door middel van taxatie; omtrent de wijze van taxeren geldt het bepaalde in hoofdstuk E (Taxatie) sub 3a en b.

De Uitgifteprijs is gelijk aan bedoelde onderhandse verkoopwaarde, verminderd met de door de Woningcorporatie vast te stellen korting (de zogeheten koperskorting), berekend aan de hand van het percentage dat omschreven is in Hoofdstuk H.

(…)

2.
Vaststelling Koopgarant-prijs bij terugkoop door de Woningcorporatie.

De koopsom die de Woningcorporatie aan Erfpachter verschuldigd is bij terugkoop door de Woningcorporatie van het Registergoed - waaronder mede begrepen het geval van beëindiging van de Erfpacht - wordt als volgt berekend: de Uitgifteprijs, plus het waarde-effect van verbeteringen aan de Staat van de Woning, plus het aandeel van de Erfpachter in de overige waardeontwikkeling. Nader aangeduid in de terugkoopformule:

U + S + (T2 – S – T1) × X%

Door middel van de terugkoopformule worden de navolgende waarden uitgedrukt:

U: de Uitgifteprijs.

S: het waarde-effect van verbeteringen aan de Staat van de Woning berekend volgens hoofdstuk E (Taxatie) sub 3c;

T2: de onderhandse verkoopwaarde van het Registergoed bij de te koop aanbieding door Erfpachter volgens hoofdstuk D (Terugkoopprocedure) met inbegrip van de waarde van de Staat van de Woning;

T1: de onderhandse verkoopwaarde van het Registergoed bij de Uitgifte;

X: het percentage waarvoor Erfpachter deelt in de stijging of daling van de onderhandse verkoopwaarde van het Registergoed volgens hoofdstuk I;

(…)

Hoofdstuk H.Koperskorting

De onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik, wordt verminderd met een percentage, zoals is vastgelegd in de betreffende koopovereenkomst en in de akte van vestiging erfpacht.

Hoofdstuk I.Aandeel Erfpachter in de waarde-ontwikkeling van het Registergoed

Het percentage waarvoor Erfpachter deelt in de stijging of daling van de onderhandse verkoopwaarde van het Registergoed wordt in de betreffende koopovereenkomst vastgesteld (minimaal 50%) en bovendien vastgelegd in de akte van vestiging erfpacht.

(…)”.

i. Bij notariële akte van 7 december 2009 is het tussen partijen overeengekomen erfpachtrecht gevestigd.

j. In oktober 2012 is de relatie van [appellante] met [persoon B] geëindigd. [de makelaar] heeft in haar in dit kader opgestelde taxatierapport van 17 december 2012 de woning op de waardepeildatum (5 december 2012) getaxeerd op een onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik van € 237.500. In 2013 heeft [de makelaar] de woning nogmaals getaxeerd. In haar taxatierapport van 2 december 2013 heeft [de makelaar] de woning op de waardepeildatum (21 november 2013) getaxeerd op een onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik van € 205.000.

k. Bij e-mail van 4 juli 2016 heeft [appellante] De Zaligheden als volgt bericht:

“(…) Is er wellicht een indicatie aan te geven over de verkoopprijzen van de huizen in de [adres] ? Ik ben me aan het oriënteren op de huizenmarkt, heb echter nog niets concreets maar zou graag willen weten waar ik rekening mee kan houden bij eventuele verkoop van mijn woning. Kan ik de prijzen aanhouden van de laatste taxatie (taxatie waarde €205.000 verkoopprijs 150.000) of heeft hier een stijging/daling in plaats gevonden? En is er een vaste formule die gehanteerd wordt bij taxatie om de verkoopprijs te bepalen?(…)”.

l. In reactie op deze e-mail heeft De Zaligheden [appellante] per e-mail van 5 juli 2016 het volgende meegedeeld:

“(…) Er is inderdaad een vaste formule die gehanteerd wordt bij de berekening van de terugkoopprijs. Deze berekening staat in jouw koopakte (en heb je in december 2013 ontvangen). Volgens de laatste taxatie van december 2013 van € 205.000,- en de formule uit de koopakte bedroeg de terugkoopprijs toen € 150.500,-. Ik kan je niet aangeven wat de huidige taxatiewaarde van de woning bedraagt. Als deze gelijk blijft dan blijft de terugkoopprijs ook gelijk. Mocht deze zijn gestegen of gedaald dan is 50% jouw aandeel (…)”.

m. In mei 2017 heeft [appellante] de woning aan De Zaligheden te koop aangeboden, waarna de woning in opdracht van De Zaligheden weer is getaxeerd. Nu [appellante] zich niet kon vinden in de vastgestelde marktwaarde, heeft [appellante] gebruik gemaakt van de geschillenregeling. Conform die geschillenregeling hebben drie taxateurs in hun taxatierapport van 1 augustus 2017 de woning op de waardepeildatum (24 juli 2017) getaxeerd op een marktwaarde van € 222.500 (inclusief de door [appellante] aangebrachte voorzieningen) en € 219.000 (exclusief de door [appellante] aangebrachte voorzieningen).

n. Op of omstreeks 3 oktober 2017 heeft [appellante] de woning terug verkocht aan De Zaligheden voor een bedrag van € 161.008. Volgens de op of omstreeks 4 augustus 2017 aan [appellante] verstrekte berekening heeft De Zaligheden deze terugkoopprijs als volgt berekend:

“Gegevens oorspronkelijke Uitgifte door Woningcorporatie aan verkoper

Marktwaarde bij Uitgifte (oorspronkelijke verkoop) (T1) € 272.000,00

Kortingspercentage bij Uitgifte (oorspronkelijke verkoop) 32,35%

Korting bij Uitgifte / (oorspronkelijke verkoop) € 87.992,00

Uitgifteprijs (oorspronkelijke verkoopprijs) (U) € 184.008,00

Aandeel Erfpachter/bewoner in waardeontwikkeling (…) 50,00%

Gegevens Terugkoop door Woningcorporatie

(…)

Marktwaarde inclusief verbeteringen (T2) € 222.500,00

Marktwaarde zonder verbeteringen € 219.000,00

Waarde-effect verbeteringen Staat van de Woning (S) € 3.500,00

Waardeontwikkeling

Waardeontwikkeling zonder verbeteringen (T2 – S – T1) € -53.000,00

Waarde-effect verbeteringen Staat van de Woning (S) € 3.500,00

Totale waardeontwikkeling verkoper (S + (T2 – S – T1) × X%) € -23.000,00

Berekening Terugkoopprijs

Uitgifteprijs (oorspronkelijke verkoopprijs) (U) € 184.008,00

Waarde-effect verbeteringen Staat van de Woning (S) € 3.500,00

Aandeel Erfpachter/bewoner in waardeont. zonder verbeteringen ((T2-S-T1) × X%)

€ -26.500,00

Terugkoopprijs (U + S + (T2 – S – T1) × X%) € 161.008,00

Totaal € 161.008,00”.

o. Bij brief van 13 december 2017 heeft de advocaat van [appellante] De Zaligheden –

kort en zakelijk weergegeven – bericht dat De Zaligheden heeft gehandeld in strijd met wat zij bij de aankoop van de woning aan [appellante] heeft toegezegd en dat de marktwaarde van de woning in 2009 onjuist (te hoog) zou zijn vastgesteld. [appellante] heeft De Zaligheden aansprakelijk gesteld voor de door haar geleden en nog te lijden schade. De Zaligheden heeft de aansprakelijkheid betwist.

p. In oktober 2018 zijn (voormalige) kopers van Koopgarantwoningen door Stichting Opmaat met een folder geïnformeerd over een mogelijke correctie (aanvullende productie 2 van [appellante] ). In deze folder wordt, voor zover relevant, het volgende vermeld:

“(…) In het verleden zijn er soms procedurele fouten gemaakt bij de taxatie en verkoop van Koopgarantwoningen. Het kan bijvoorbeeld gaan om het volgende:

• De taxateur was ook de verkopend makelaar;

• Het taxatierapport was te oud;

• Er was geen taxatierapport/waardeverklaring.

(…) Begin 2018 heeft OpMaat, samen met het ministerie van BZK, de Vereniging Eigen Huis en Aedes Vereniging van Woningcorporaties, een correctiemethode vastgesteld. Deze methode kan een woningcorporatie gebruiken wanneer zij heeft vastgesteld dat er fouten zijn gemaakt. (…)

Om dit te bepalen wordt gebruik gemaakt van een bandbreedte bij de hertaxatie. (…)

Voor deze correctiemethode is de bandbreedte vastgesteld op 7,5%. (…)”.

q. [appellante] heeft de rechtbank Oost-Brabant verzocht een voorlopig deskundigenbericht te gelasten. Bij beschikking van 28 juni 2018 is dat verzoek ingewilligd en is vervolgens [persoon C] (hierna: de deskundige) als deskundige benoemd. Aan de deskundige is een aantal vragen voorgelegd. De deskundige heeft in zijn rapport van 18 april 2019 verslag gedaan van zijn bevindingen.

r. In het rapport van de deskundige is, voor zover relevant, het volgende vermeld:

“1. Wat was naar uw oordeel ten tijde van de koopovereenkomst tussen [appellante] en WDZ in 2009 de marktwaarde van de koopgarantwoning aan de [adres] ?

(…) Deskundige komt tot een waardering van €230.000,-. (…)

2. Als de door u getaxeerde waarde lager is dan de taxatie die in 2009 ten grondslag lag aan de bepaling van de aankoopprijs (exclusief de koperskorting):

a. Kunt u een verklaring geven voor dat verschil?

Het betreft een gebied met weinig transacties en bovendien zijn er weinig nieuwbouwwoningen verkocht in het gebied. Met weinig referenties is de kans op verschillen in de waardering groter. Daarnaast kan de factor koopgarant een rol spelen, immers de woning wordt verkocht voor de prijs inclusief korting en wordt nooit verkocht voor de getaxeerde marktwaarde. Er is dus wel een “markt” voor de woningen echter alleen vanwege de lagere koopsom die vanwege de koopgarantregeling tot stand is gekomen. Deskundige is zoals te zien valt in de beantwoording op vraag 1 dan ook van mening dat de woning niet verkocht zou worden op het niveau van de getaxeerde marktwaarde.

b. Valt dit verschil binnen de gebruikelijke bandbreedte?

In het Handboek Taxatieleer (G.G. ten Have) wordt een bandbreedte genoemd van 15% waarbinnen taxatie van hetzelfde object van elkaar kunnen afwijken. Voor incourante objecten of bij een instabiele markt kan de bandbreedte echter hoger liggen naar maximaal 20%.

Beide factoren gaan in dit geval in bepaalde mate op. In dit geval gaat het om een woning waar erg weinig referenties van zijn (nieuwbouw, kerkdorp met in 2009 minder dan 1000) inwoners. Daarnaast is markt van destijds als instabiel te betitelen vanwege een op hande zijnde recessie die in dat jaar zijn intrede had in de woningmarkt.

Indien €272.000,- als bovengrens wordt gehanteerd zou de ondergrens €231.200,- bedragen. Vanwege genoemde factoren is een grotere bandbreedte echter te billijken volgens deskundige.

c. Is het verschil naar uw mening terug te voeren op fouten in de destijds uitgevoerde taxatie

De waardering middels een taxatierapport conform het normblad komt mede door stand door middel van een objectvergelijking, waarbij de taxateur aangeeft welke objecten bij de vergelijking een rol hebben gespeeld. Deze zogeheten referentieobjecten zijn niet terug te vinden in het rapport. Het kan echter wel zo zijn dat taxateur de vereiste objectvergelijking heeft uitgevoerd. Deskundige is van mening dat er in de waardering te weinig rekening is gehouden met het beperkte woonoppervlakte (85 m2) en aantal slaapkamers (twee) en daarmee een beperktere doelgroep dan de referentieobjecten. Dat is niet te wijten aan (een) fout(en) in het taxatierapport maar een verschil van inzicht. (…)”.

6.2

Het geschil

Het geschil in eerste aanleg

6.2.1.

In eerste aanleg heeft [appellante] , kort gezegd, gevorderd bij vonnis en met veroordeling van De Zaligheden in de proceskosten, waaronder de nakosten:

primair: voor recht te verklaren dat [appellante] bij het sluiten van de koopovereenkomst met betrekking tot de Koopgarantwoning aan de [adres] in 2009 heeft gedwaald als bedoeld in artikel 6:228 jo Pro. 6:74 BW en De Zaligheden zal veroordelen tot vergoeding van de door [appellante] geleden schade ter opheffing van het nadeel dat [appellante] door die dwaling heeft geleden, deze schade nader op te maken bij staat, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf veertien dagen na de datum van het te wijzen vonnis tot de dag van volledige betaling;

subsidiair: voor recht te verklaren dat De Zaligheden toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming en uit dien hoofde verplicht is de schade van [appellante] te vergoeden, deze schade nader op te maken bij staat, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf veertien dagen na de datum van het te wijzen vonnis tot de dag van volledige betaling;

meer subsidiair: voor recht te verklaren dat de schade die [appellante] door het handelen van De Zaligheden lijdt op grond van de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid voor rekening van De Zaligheden komt, met de verplichting deze schade aan [appellante] te vergoeden, deze schade nader op te maken bij staat, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf veertien dagen na de datum van het te wijzen vonnis tot de dag van volledige betaling;

meer meer subsidiair: voor recht te verklaren dat De Zaligheden onrechtmatig heeft gehandeld en uit dien hoofde verplicht is de schade van [appellante] te vergoeden, deze schade nader op te maken bij staat, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf veertien dagen na de datum van het te wijzen vonnis tot de dag van volledige betaling.

6.2.2.

Onder aanvoering van verschillende rechtsgronden (schending van publiekrechtelijke en privaatrechtelijke zorgplichten, dwaling, toerekenbare tekortkoming, de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid en onrechtmatige daad) heeft [appellante] , kort samengevat, gesteld dat De Zaligheden aansprakelijk is voor de door haar geleden en nog te lijden schade, kort gezegd als gevolg van het zijn aangegaan van de koopovereenkomst met De Zaligheden. Deze schade bestaat uit een te hoge uitgifteprijs, een te hoge financiering, te hoge woonlasten, te hoge eigenaarslasten en een veel te lage terugkoopprijs, aldus [appellante] .

6.2.3.

De Zaligheden heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.

Het geschil in hoger beroep

6.2.4.

In haar memorie van grieven heeft [appellante] in paragraaf 4 (
De grieven van [appellante]) meerdere grieven aangevoerd, welke zijn voorafgegaan door een inleiding. De grieven zijn niet genummerd, maar wel gedeeltelijk voorzien van tussenkopjes en gelet op de bewoordingen daarvan naar het oordeel van het hof voldoende kenbaar. Zoals het hof partijen tijdens de mondelinge behandeling na antwoord in hoger beroep heeft voorgehouden, heeft het hof de volgende vier grieven van [appellante] bij de beoordeling als uitgangspunt genomen:

(i) grief over de te hanteren bandbreedte: paragraaf 21-38 memorie van grieven;

(ii) grief over de beoordeling van de afwijking: paragraaf 39 t/m 78 memorie van grieven;

(iii) de afwijking valt niet binnen de bandbreedte: paragraaf 79 en 80 memorie van grieven;

(iv) de rechtbank had de vorderingen van [appellante] moeten toewijzen: paragraaf 81 memorie van grieven.

6.2.5.

[appellante] heeft bij memorie van grieven haar eis gewijzigd. [appellante] beperkt het geschil in hoger beroep tot de beoordeling van de rechtbank met betrekking tot de taxatie van de woning van [appellante] in rechtsoverweging 4.19 tot en met 4.23 en 5 van het vonnis van 16 december 2020 waarvan beroep. In hoger beroep vordert [appellante] met een beroep op dwaling, wanprestatie, onrechtmatige daad en de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid, kort gezegd:

primair: voor recht te verklaren dat [appellante] bij het aangaan van de koopovereenkomst en/of de terugkoopovereenkomst door een onjuiste voorstelling van zaken over onder meer de marktwaarde van de woning bij aankoop dwaalde en te bevelen de gevolgen van die overeenkomst te wijzigen, door De Zaligheden te veroordelen tot vergoeding van het nadeel dat [appellante] door eerder genoemde dwaling leed en lijdt;

subsidiair: voor recht te verklaren dat De Zaligheden, onder meer door het handelen van de door haar ingeschakelde hulppersoon, toerekenbaar tekort schoot in de nakoming van de koopovereenkomst en dat De Zaligheden alle daaruit voortvloeiende schade aan [appellante] dient te vergoeden;

meer subsidiair: voor recht te verklaren dat De Zaligheden, althans de niet-ondergeschikte opdrachtnemer die in opdracht van De Zaligheden handelde, onrechtmatig tegen [appellante] handelde, althans De Zaligheden aansprakelijk is voor het onzorgvuldig handelen van de niet-ondergeschikte opdrachtnemer die in opdracht van De Zaligheden handelde en De Zaligheden alle daaruit voortvloeiende schade aan [appellante] dient te vergoeden;

meer meer subsidiair:voor recht te verklaren dat De Zaligheden in strijd handelde met de redelijkheid en billijkheid en dat De Zaligheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid alle daaruit voortvloeiende schade aan [appellante] dient te vergoeden;

De Zaligheden te veroordelen tot betaling aan [appellante] van € 32.819,81 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 december 2017;

met veroordeling van De Zaligheden in de kosten van het deskundigenonderzoek door [de deskundige] , de buitengerechtelijke kosten en de proceskosten en nakosten in beide instanties alsook tot terugbetaling van hetgeen [appellante] reeds ter uitvoering van het vonnis in eerste aanleg aan De Zaligheden heeft voldoen, te vermeerderen met rente.

[appellante] heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het opnieuw rechtdoende (uitvoerbaar bij voorraad) toewijzen van haar vorderingen.

6.2.6.

De Zaligheden heeft de grieven bestreden. Zij heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis waarvan beroep met veroordeling van [appellante] in de proceskosten in hoger beroep.

6.2.7.

Het hof komt tot de conclusie dat de grieven van [appellante] niet slagen, hetgeen leidt tot bekrachtiging van het bestreden vonnis. Het hof zal hierna de grieven van [appellante] gezamenlijk behandelen.

6.3.

Geen onjuiste taxatie

6.3.1.

De grieven van [appellante] strekken in de kern tot vaststelling van de onjuistheid van de taxatie van [de makelaar] en tot toewijzing van haar vorderingen. De eerste grief van [appellante] is gericht tegen de toepassing door de rechtbank van een bandbreedte van 20%. [appellante] betoogt zakelijk weergegeven in de eerste plaats dat een bandbreedte van 15% tot maximaal 16,66% dient te worden toegepast. [appellante] legt hieraan ten grondslag dat de Stichting Opmaat in het geval van een hertaxatie van een Koopgarantwoning een bandbreedte van 15% (een afwijkingsmarge van 7,5% naar boven en naar onderen) aanbeveelt en een aanbeveling van de licentiehouder van Koopgarant een omstandigheid is die meeweegt bij het vaststellen van de bandbreedte. Ook stelt zij dat de door de rechtbank ingeschakelde deskundige zelf uitgaat van een standaardbandbreedte van 15% en er in dit geval geen sprake is van een incourant object of een instabiele markt. Voor zover een correctie dient te worden toegepast wegens weinig referentieobjecten, dient een bandbreedte van 16,66% (15% + 1/3 x 5%) te worden toegepast. Ten tweede betoogt [appellante] dat voor zover een bandbreedte van 20% dient te worden toegepast de taxatie bij de aankoop buiten de bandbreedte valt. Met haar tweede grief betoogt [appellante] dat de rechtbank ten onrechte het gewogen gemiddelde van de taxaties van [de makelaar] en [de deskundige] als uitgangspunt heeft genomen. Met haar derde grief komt [appellante] op tegen het oordeel van de rechtbank dat de afwijking van de taxatie bij aankoop (door [de makelaar] ) ten opzichte van het gewogen gemiddelde binnen de verantwoorde bandbreedte valt. Met de vierde grief betoogt [appellante] dat haar vorderingen (althans een daarvan) door de rechtbank hadden moeten worden toegewezen.

geen (evident) onjuiste taxatie blijkens het deskundigenbericht

6.3.2.

Aan alle vorderingen van [appellante] (hiervoor weergegeven onder 6.2.5.) is ten grondslag gelegd dat de taxatie van [de makelaar] (evident) onjuist is. Dat dit het geval is blijkt naar het oordeel van het hof niet uit het deskundigenbericht. [de deskundige] komt tot een andere taxatiewaarde (€ 230.000,--) dan [de makelaar] (€ 272.000,--). Dat maakt echter niet dat daarmee de taxatie van [de makelaar] (evident) onjuist is, zoals [appellante] stelt. Op de vraag of het verschil in taxatiewaarde te herleiden is tot een fout in de taxatie van [de makelaar] , antwoordt de deskundige dat bepaalde factoren, te weten de beperkte oppervlakte van de woning en het aantal slaapkamers, door hem op een andere manier zijn gewogen en meegenomen in de beoordeling dan [de makelaar] heeft gedaan. Volgens de deskundige is dit “(…)
niet te wijten aan (een) fout(en) in het taxatierapport maar een verschil van inzicht.”Uit dit antwoord van de deskundige blijkt niet dat door [de makelaar] een onjuiste taxatiemethode is toegepast dan wel dat de taxatie anderszins niet voldoet aan de redelijkerwijs daaraan te stellen eisen. Gelet op het voorgaande blijkt uit het deskundigenrapport niet dat de taxatie van [de makelaar] onjuist is of dat [de makelaar] als een redelijk bekwame taxateur niet tot de bestreden taxatiewaarde kon komen, zoals [appellante] stelt.

toepassing bandbreedte 20%

6.3.3.

Voor zover [appellante] betoogt dat in dit geval een andere bandbreedte dient te worden gehanteerd dan 20%, volgt het hof haar daarin evenmin.

De stelling van [appellante] dat het hof gewicht dient toe te kennen aan de door Stichting Opmaat aanbevolen bandbreedte van 15% slaagt niet. Niet in geschil is dat De Zaligheden niet contractueel gebonden is aan de door Stichting Opmaat aanbevolen bandbreedte van 15%. [appellante] heeft niet toegelicht op grond waarvan de aanbeveling van Stichting Opmaat een omstandigheid is die in het onderhavige geschil moet worden meegenomen bij het bepalen van de toepasselijke bandbreedte. Dat dit een aanbeveling is van een licentiehouder van Koopgarant, zoals [appellante] stelt, is daartoe niet voldoende. De Zaligheden heeft met een beroep op de memo van Stichting Opmaat van 9 januari 2017 gemotiveerd betwist dat die aanbeveling in dit geval toepassing behoeft, nu die methode betrekking heeft op vormfouten en slechts in specifieke situaties door Stichting Opmaat wordt aanbevolen. Het hof volgt De Zaligheden daarin. Gesteld noch gebleken is dat door taxateur [de makelaar] bij de taxatie van de woning van [appellante] vormfouten als bedoeld in voornoemd memo zijn gemaakt. Gelet op het voorgaande kan niet worden aangenomen dat de aanbeveling van Stichting Opmaat op het onderhavige geschil van toepassing is.

Het hof volgt ook niet het betoog van [appellante] dat in dit geval om andere redenen een kleinere bandbreedte dan 20% (volgens [appellante] 15% of 16,66%) dient te worden toegepast. De Zaligheden heeft met een beroep op het rapport van de deskundige gemotiveerd weersproken dat in dit geval een andere bandbreedte dan 20% op zijn plaats zou zijn. Zij heeft betoogd dat de deskundige in zijn rapport uitgaat van een regulier percentage van 15% waarbij als gevolg van specifieke factoren “
een grotere bandbreedte echter te billijken” is. Deskundige [de deskundige] noemt als relevante factoren die in acht moeten worden genomen “
incourante objecten of bij een instabiele markt”in welk geval de bandbreedte hoger kan liggen
“naar maximaal 20%.”Ten aanzien van de woning van [appellante] merkt de deskundige op: “
Beide factoren gaan in dit geval in bepaalde mate op.
In dit geval gaat het om een woning waar erg weinig referenties van zijn (nieuwbouw, kerkdorp met in 2009 minder dan 1000) inwoners. Daarnaast is markt van destijds als instabiel te betitelen vanwege een op hande zijnde recessie die in dat jaar zijn intrede had in de woningmarkt.”Door De Zaligheden is verder met een beroep op het deskundigenrapport onderbouwd dat juist in gevallen waarin weinig referenties zijn
“de kans op verschillen in de waardering groter” wordt. De Zaligheden heeft met de verwijzing naar deze opmerkingen in het rapport van deskundige [de deskundige] voldoende onderbouwd dat in dit geval sprake is van een incourant object en een instabiele markt zodat toepassing van een bandbreedte van 20% aan de orde kan zijn. [appellante] heeft als reactie op de bevindingen van de deskundige volstaan met de stellingname dat de woning van [appellante] een courant object is omdat het een “
vrij standaard (…) hoekwoning” is en dat de taxatie in mei 2009 plaatsvond terwijl “
de woningmarkt in Casteren pas in het eerste kwartaal van 2010 structureel stagneerde.” Tegen de achtergrond van de conclusies van de deskundige waarop door De Zaligheden een beroep is gedaan, had het op de weg van [appellante] gelegen voldoende gemotiveerd te onderbouwen dat in het onderhavige geval sprake is van een courante woning en een stabiele markt zodat de bandbreedte van 20% toepassing mist, bijvoorbeeld door het overleggen van een contra-expertiserapport. Dat heeft [appellante] niet gedaan, zodat het hof aan haar stellingen als onvoldoende gemotiveerd onderbouwd voorbij gaat. Het hof maakt de conclusies van de deskundige dat sprake is van een incourant object en een instabiele markt in welk geval een hogere bandbreedte dan 15% te billijken is, tot de zijne. Het hof zal in het onderhavige geval uitgaan van de toepassing van een bandbreedte van 20%.

toepassing gewogen gemiddelde; binnen bandbreedte 20%

6.3.4.

Het hof volgt [appellante] niet in haar stelling dat de rechtbank voor de beoordeling van de afwijking de taxatie van [de makelaar] had moeten vergelijken met de taxatie van [de deskundige] en niet met het gewogen gemiddelde van die twee taxaties. Voor zover [appellante] betoogt dat in dit geval de taxatie van [de deskundige] het ijkpunt moet zijn omdat de juistheid van de taxatie van [de makelaar] bij aankoop ter discussie staat, volgt het hof haar hierin niet. De taxatie van [de deskundige] betreft niet de werkelijke waarde in de zin van een daadwerkelijk gerealiseerde opbrengst. Ook de taxatie van [de deskundige] is een schatting die tot stand is gekomen door de toepassing van (de in de branche gangbare) taxatiemethoden en die, zoals iedere schatting, zelf ook een afwijkingsmarge kent. Bovendien blijkt uit het deskundigenbericht van [de deskundige] dat het verschil tussen zijn taxatie en die van [de makelaar] niet is gebaseerd op (een) fout(en) in het taxatierapport van [de makelaar] , maar op een verschil van inzicht. Gezien het voorgaande volgt het hof [appellante] niet in haar betoog dat de taxatie van [de deskundige] als ijkpunt dient te worden gehanteerd ten aanzien waarvan een afwijking dient te worden getoetst.

In dit geval dienen twee schattingen met elkaar te worden vergeleken. Deze schattingen dienen naar het oordeel van het hof in onderling verband te worden beschouwd. Gelet op het voorgaande ligt het voor de hand dat een methode wordt toegepast waarbij beide taxaties worden meegewogen bij de bepaling van het hiervoor bedoelde ijkpunt. Nu niet is komen vast te staan dat de taxatie van [de makelaar] (evident) onjuist is, ziet het hof geen aanleiding om die taxatie niet samen met de taxatie van de deskundige [de deskundige] mee te wegen bij de bepaling van het ijkpunt. Dat die taxatie niet (evident) onjuist is en is tot stand gekomen met toepassing van dezelfde taxatiemethoden als gehanteerd door [de deskundige] , rechtvaardigt juist dat beide taxatiewaarden worden meegewogen en wordt beoordeeld of zij zich bevinden binnen een bandbreedte van 20% ten opzichte van elkaar De rechtbank heeft naar het oordeel van het hof dan ook op goede gronden het gewogen gemiddelde als ijkpunt genomen bij de toetsing of de taxatie van [de makelaar] binnen de verantwoorde bandbreedte valt. Het hof volgt de rechtbank ook in haar oordeel dat het gewogen gemiddelde van de taxaties in dit geval € 251.000 bedraagt en dat de afwijking (naar boven) van de taxatie door [de makelaar] ten opzichte van het gewogen gemiddelde daarmee 8,36% bedraagt en dus valt binnen de bandbreedte van 20% (een afwijking van 10% boven het gewogen gemiddelde tot 10% onder het gewogen gemiddelde).

Gelet op het voorgaande is niet komen vast te staan dat de taxatie van [de makelaar] buiten de toegestane bandbreedte valt en daarmee onjuist is, zoals [appellante] betoogt. Daarmee zijn de vorderingen van [appellante] , nu daaraan ten grondslag ligt dat sprake is van een onjuiste taxatie, niet toewijsbaar. Gelet daarop behoeven de nadere stellingen en onderbouwingen van [appellante] die ten grondslag liggen aan haar vorderingen zoals gewijzigd in hoger beroep, geen nadere behandeling. Gelet op het voorgaande is de indiening door [appellante] van een nieuwe berekening van door haar geleden nadeel of schade, zoals door haar verzocht, niet aan de orde.

Slotsom

6.3.5.

Het voorgaande leidt ertoe dat de grieven van [appellante] falen. Dit brengt met zich dat het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. [appellante] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten.

7.De uitspraak

7.1.

Het hof

- bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

- veroordeelt [appellante] in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van De Zaligheden op € 2.106,-- aan griffierecht en op € 4.593,-- aan salaris advocaat.

Dit arrest is gewezen door mrs. Y.L.L.A.M. Delfos-Roy, Z.D. van Heesen-Laclé en J.W.H. Van Wijk en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 13 juni 2023.

griffier rolraadsheer

Geschil over juiste taxatie en bandbreedte bij Koopgarantwoning

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

5.Het verloop van de procedure

6.De verdere beoordeling

7.De uitspraak