ECLI:NL:GHSHE:2023:3079 - Gerechtshof 's-Hertogenbosch - Hoger beroep over huurprijsvermindering en ontbinding huu...

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.288.918/01

arrest van 26 september 2023

in de zaak van

1.[appellant] ,gewoond hebbende te [woonplaats] ,

2.
[appellante] ,wonende te [woonplaats] ,

appellanten in principaal hoger beroep,

geïntimeerden in incidenteel hoger beroep,

hierna aan te duiden als [appellanten] ,

advocaat: mr. B.C.A. Reijnders te Venlo,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerde in principaal hoger beroep,

appellant in incidenteel hoger beroep,

hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. M. Duurtsema te Eindhoven,

als vervolg op de door het hof gewezen tussenarresten van 23 maart 2021, 25 oktober 2022 en 18 april 2023 in het hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond, onder zaaknummer 8483921 \ CV EXPL 20-1859 gewezen vonnis van 28 oktober 2020.

11.Het vervolg van de procedure in hoger beroep

Het vervolg van de procedure in hoger beroep blijkt uit:

het tussenarrest van 18 april 2023;
de door [appellanten] genomen memorie na tussenarrest van 18 juli 2023;
de door [geïntimeerde] genomen antwoordmemorie na tussenarrest van 15 augustus 2023.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald.

12.De verdere beoordeling in principaal en incidenteel hoger beroep

De tussenarresten van 25 oktober 2022 en 18 april 2023

12.1.1.

Het hof heeft in de tussenarresten van 25 oktober 2022 en 18 april 2023 al een aantal beslissingen genomen. De kern van die beslissingen is weergegeven in rov. 9.15.1 van het tussenarrest van 18 april 2023.

12.1.2.

Geoordeeld moet nog worden over de mate waarin [appellanten] vanwege de gevolgen van de coronapandemie aanspraak hebben op huurvermindering voor het restaurant over de maanden maart 2020 tot en met december 2020. Het hof heeft in verband daarmee aan [appellanten] de vragen gesteld en de opdrachten gegeven die in rov. 9.14.5 onder A tot en met D van het tussenarrest van 18 april 2023 zijn weergegeven. Die vragen en opdrachten hielden naar de kern genomen in dat [appellanten] , aan de hand van de rekenformule die de Hoge Raad heeft gegeven in rechtsoverweging 3.3.4 van de prejudiciële beslissing van 24 december 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1974), een berekening moesten overleggen van de huurprijsvermindering waar zij ten aanzien van het restaurant aanspraak op willen maken over de maanden maart 2020 tot en met december 2020.

De huurprijsvermindering ten aanzien van het restaurant over de maanden maart 2020 tot en met december 2020

12.2.1.

[appellanten] hebben in hun memorie na tussenarrest beknopt gereageerd op de door het hof gegeven vragen en opdrachten. Op de laatste bladzijde van de memorie hebben zij een berekening gegeven van de huurprijsvermindering voor het restaurant over de maanden maart 2020 tot en met december 2020, waarvoor zij in aanmerking menen te komen. Deze berekening resulteert over de genoemde periode in een totale huurprijsvermindering voor het restaurant van € 5.685,32.

Uitgaande van dat bedrag zou de oorspronkelijke huurprijs, die voor het restaurant over de maanden maart tot en december 2020 € 22.202,88 bedroeg, over die periode moeten worden verminderd tot € 16.517,56.

12.2.2.

[geïntimeerde] heeft in zijn antwoordmemorie na tussenarrest onderdelen van de door [appellanten] gemaakte berekening betwist. [geïntimeerde] heeft voorts een eigen berekening gemaakt van de huurprijsvermindering waarop [appellanten] voor het restaurant volgens hem aanspraak kunnen maken over de maanden maart 2020 tot en met december 2020. Die berekening resulteert over de genoemde periode in een totale huurprijsvermindering voor het restaurant van € 6.858,63.

Uitgaande van dat bedrag zou de oorspronkelijke huurprijs die voor het restaurant over de maanden maart tot en december 2020 € 22.202,88 bedroeg, over die periode moeten worden verminderd tot € 15.344,25.

12.2.3.

Het hof constateert dat de door [geïntimeerde] berekende huurvermindering niet lager is dan het door [appellanten] berekende bedrag. Omdat [appellanten] (in reconventie) de vermindering van de huurprijs vorderen, en het door hen gestelde bedrag aan huurvermindering volgens [geïntimeerde] in elk geval niet te hoog is, zal het hof het door [appellanten] gewenste bedrag aan huurvermindering van € 5.685,32 als onbestreden overnemen. Het hof zal de eis in reconventie in zoverre toewijzen.

Tussenconclusie met betrekking tot de in conventie toewijsbare hoofdsom

12.3.

Het hof kan nu tot een tussenconclusie komen met betrekking tot de in conventie toewijsbare hoofdsom.

In conventie zijn – afgezien van boeterente en incassokosten en afgezien van het in het navolgende nog te behandelen beroep op verrekening met betaalde waarborgsommen – de navolgende hoofdsommen toewijsbaar:

- € 4.400,16 € 4.400,16 aan achterstallige huur voor de inpandige woning (rov. 6.7.6 van het tussenarrest van 25 oktober 2022);

€ 12.167,28 aan achterstallige huur voor het restaurant (het in rov. 6.7.3 van het tussenarrest van 25 oktober 2022 genoemde bedrag van € 17.852,60 aan achterstallige huur voor het restaurant, verminderd met het hierboven in rov. 12.2.3 ter zake huurvermindering genoemde bedrag van € 5.685,32).
€ 3.085,50 aan achterstallige vaste component van de huur voor het guesthouse (rov. 6.8 van het tussenarrest van 25 oktober 2022);
€ 5.826,70 aan achterstallige variabele component van de huur voor het guesthouse over de periode tot eind augustus 2020 (rov. 6.9.4 van het tussenarrest van 25 oktober 2022);
€ 13.882,46 ter zake de variabele component van de huur van het guesthouse over de periode van 29 augustus 2020 tot en met 8 november 2020 (rov. 9.3 van het tussenarrest van 18 april 2023);
€ 230,50 ter zake de in rov. 6.10.4 van het tussenarrest van 25 oktober 2022 genoemde post Vb.

Over grief 4 in principaal hoger beroep: is ontbinding van de huurovereenkomsten gerechtvaardigd?

12.4.1.

Grief 4 in principaal hoger beroep is gericht tegen de beslissing van de kantonrechter om de tussen partijen bestaande huurovereenkomsten met betrekking tot het restaurant met inpandige woning aan de [adres 1] en met betrekking tot het guesthouse aan de [adres 2] te ontbinden. Het hof heeft in het tussenarrest van 25 oktober 2022 elk oordeel over deze grief aangehouden. Het hof zal nu nader over deze grief oordelen.

12.4.2.

In de toelichting op de grief betogen [appellanten] dat zij niet in de nakoming van de huurovereenkomsten tekortgeschoten zijn, althans dat hun tekortkoming in de nakoming van hun betalingsverplichtingen niet zodanig ernstig is dat dit de ontbinding van de huurovereenkomsten rechtvaardigt.

12.4.3.

Het hof verwerpt dat betoog. Naar het oordeel van het hof hebben [appellanten] de huurachterstanden zodanig hoog laten oplopen, met onvoldoende zicht op het voorkomen van het verder oplopen van de achterstanden, dat de ontbinding van de huurovereenkomsten met betrekking tot het restaurant met inpandige woning aan de [adres 1] en met betrekking tot het guesthouse aan de [adres 2] gerechtvaardigd is. De belangen van [appellanten] bij behoud van de gehuurde ruimtes moeten daarvoor wijken. Het hof zal het beroepen vonnis daarom bekrachtigen, voor zover het betreft de ontbinding van de beide huurovereenkomsten en de veroordeling van [appellanten] om het restaurant met inpandige woning en het guesthouse te ontruimen. De betreffende ontruiming heeft op basis van het beroepen vonnis overigens reeds plaatsgevonden op 17 november 2020 (rov. 6.3.1 van het tussenarrest van 25 oktober 2022).

Over grief 5 in principaal hoger beroep: de boeterente en de incassokosten

12.5.1.

De kantonrechter heeft de door [geïntimeerde] gevorderde bedragen ter zake boeterente en incassokosten toegewezen. Dit betreft de posten die in rov. 6.2.1 van het tussenarrest van 25 oktober 2022 zijn genoemd onder B, C, E en F. Grief 5 in principaal hoger beroep is gericht tegen die toewijzing. Het hof heeft in het tussenarrest van 25 oktober 2022 elk oordeel over deze grief aangehouden. Het hof zal nu nader over deze grief oordelen.

12.5.2.

Ter zake buitengerechtelijke kosten heeft de kantonrechter toegewezen:

€ 753,84 ter zake de vordering met betrekking tot het gehuurde aan de [adres 1] (restaurant met inpandige woning, post C);
€ 471,23 ter zake de vordering met betrekking tot het gehuurde aan de [adres 2] (guesthouse, post F).

In de toelichting op grief 5 betwisten [appellanten] dat [geïntimeerde] deze schade daadwerkelijk heeft geleden. Volgens [appellanten] zijn de genoemde kosten ook onredelijk hoog.

12.5.3.

Het hof constateert dat [geïntimeerde] ter incasso van de vorderingen een deurwaarderskantoor heeft ingeschakeld en dat dit kantoor meerdere incassobrieven heeft verzonden. Voorts heeft het kantoor, naar aanleiding van door [appellanten] verzonden emailberichten, met [appellanten] gecorrespondeerd. De betreffende brieven zijn bij de inleidende dagvaarding overgelegd. Daarmee staat vast dat buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht. De hoogte van de daarvoor door [appellanten] verschuldigde bedragen dient te worden vastgesteld aan de hand van de tarieven van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. [appellanten] hebben niet gesteld dat, uitgaande van de hoogte van de huurachterstanden die zij ten tijde van de verzending van de incassobrieven en gevoerde correspondentie hadden, de genoemde tarieven tot lagere bedragen zouden moeten leiden. Het hof verwerpt daarom grief 5, voor zover betrekking hebbend op de buitengerechtelijke kosten.

12.5.4.

Ter zake boeterente heeft de kantonrechter de volgende bedragen toegewezen:

€ 2.100,-- voor de te late betaling van de huur voor het gehuurde aan de [adres 1], berekend tot en met augustus 2020 (post B);
€ 2.100,-- voor de te late betaling van de huur voor het gehuurde aan de [adres 2], berekend tot en met augustus 2020 (post E).

In de toelichting op de grief betogen [appellanten] onder meer dat dit in de gegeven omstandigheden onredelijk hoog is en dat het boetebeding onredelijk bezwarend is.

12.5.5.

Het hof zal de gevorderde boeterente afwijzen. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat [geïntimeerde] over de huurtermijnen niet alleen de genoemde boeterente vordert, maar tevens wettelijke rente vanaf de vervaldata van de huurtermijnen. Daar komt nog bij dat in dit geval aannemelijk is dat het ontstaan van de huurachterstanden niet een gevolg is van onwil van [appellanten] om aan hun betalingsverplichtingen te voldoen, maar in relevante mate is veroorzaakt door financiële problemen als gevolg van de coronaproblematiek. In dergelijke situaties is in rechtspraak van feitenrechters vaak gekozen voor matiging een verbeurde contractuele boete tot nihil. Het hof ziet daarvoor in dit geval ook aanleiding, in dier voege dat het hof uitsluitend de wettelijke rente zal toewijzen en niet tevens een bedrag aan contractuele boete. Grief 5 slaagt dus, voor zover gericht tegen de toewijzing van de bedragen aan boeterente.

Verrekening met betaalde waarborgsommen

12.6.1.

Op hetgeen [appellanten] in totaal aan [geïntimeerde] verschuldigd zijn, moeten de door [appellanten] betaalde waarborgsommen van € 7.050,-- (voor de huur van het restaurant met de inpandige woning) en € 10.000,-- (voor de huur van het guesthouse) in mindering worden gebracht.

12.6.2.

Het hof zal de waarborgsom van € 7.050,-- verrekenen met de hiervoor in rov. 12.3 genoemde vordering van € 12.167,28 (achterstallige huur voor het restaurant). Na deze verrekening resteert aan te betalen huur voor het restaurant nog een bedrag van € 5.117,28.

12.6.3.

Het hof zal de waarborgsom van € 10.000,-- allereerst verrekenen met het hiervoor in rov. 21.3 genoemde vorderingen van € 3.085,50 (achterstallige vaste component van de huur voor het guesthouse) en € 5.826,70 (achterstallige variabele component van de huur voor het guesthouse over de periode tot eind augustus 2020). Die twee vorderingen gaan daardoor teniet. Van de waarborgsom resteert na deze verrekening nog € 1.087,80. Dat bedrag zal het hof verrekenen met de in rov. 12.3 genoemde vordering van € 13.882,46 (variabele component van de huur van het guesthouse over de periode van 29 augustus 2020 tot en met 8 november 2020). Na deze verrekening resteert van die vordering nog € 12.794,66.

Conclusie ten aanzien van de geldvorderingen van [geïntimeerde]

12.7.1.

Aan [geïntimeerde] moeten na de bovengenoemde verrekeningen de volgende bedragen worden toegewezen:

- € 4.400,16 € 4.400,16 aan achterstallige huur voor de inpandige woning;

€ 5.117,28 (na verrekening met waarborgsom) aan achterstallige huur voor het restaurant;
€ 12.794,66 (na verrekening met restant waarborgsom) ter zake de variabele component van de huur van het guesthouse over de periode van 29 augustus 2020 tot en met 8 november 2020;
€ 230,50 ter zake de in rov. 6.10.4 van het tussenarrest van 25 oktober 2022 genoemde post Vb;
€ 753,84 aan buitengerechtelijke kosten ter zake de vordering met betrekking tot het restaurant met inpandige woning;

- € 471,23 € 471,23 aan buitengerechtelijk kosten ter zake de vordering met betrekking tot het guesthouse.

12.7.2.

De kantonrechter heeft over de achterstallige huurbedragen, voor zover betrekking hebbend op de periode tot en met april 2020, de wettelijke rente toegewezen vanaf 23 april 2020 en over de andere bedragen geen wettelijke rente toegekend. Die beslissingen zijn in hoger beroep niet bestreden, zodat het hof dienovereenkomstig zal beslissen.

Proceskosten

12.8.1.

Het hof zal het beroepen vonnis bekrachtigen, voor zover [appellanten] bij dat vonnis in de proceskosten (in conventie) zijn veroordeeld. Zij zijn immers ook na beoordeling van hun grieven te beschouwen als de in het geding bij de kantonrechter (in conventie) grotendeels in het ongelijk gestelde partij. In reconventie zal het hof de proceskosten compenseren omdat beide partijen in reconventie over en weer deels in het gelijk en deels in het ongelijk zijn gesteld.

12.8.2.

Het hoger beroep heeft ten dele doel getroffen. Het hof zal de kosten van het hoger beroep daarom compenseren tussen de partijen, aldus dat elke partij de eigen proceskosten moet dragen.

Slotsom

12.9.

Uit hetgeen in het voorgaande is beslist, volgt de onderstaande uitspraak

13.De uitspraak

Het hof:

op het principaal en incidenteel hoger beroep

bekrachtigt het door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond, onder zaaknummer 8483921 \ CV EXPL 20-1859 tussen partijen gewezen vonnis van 28 oktober 2020 uitsluitend voor zover het betreft:

de ontbinding van de huurovereenkomsten met betrekking tot de bedrijfsruimte met inpandige woning aan de [adres 1] te [plaats] en met betrekking tot de bedrijfsruimte aan de [adres 2] te Kronenberg;
de veroordeling van [appellanten] om de bedrijfsruimte met inpandige woning aan de [adres 1] te Kronenberg en de bedrijfsruimte aan de [adres 2] te Kronenberg te ontruimen;
de veroordeling van [appellanten] in de proceskosten van het geding in conventie bij de kantonrechter;

vernietigt het genoemde vonnis voor al het overige;

in zoverre opnieuw rechtdoende, compenseert de proceskosten van het geding in reconventie tussen partijen, aldus dat elke partij de eigen proceskosten moet dragen, en veroordeelt [appellanten] hoofdelijk, des dat de een betalend, de ander zal zijn bevrijd, om aan [geïntimeerde] te betalen:

- € 4.400,16 € 4.400,16 aan achterstallige huur voor de inpandige woning, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 21 april 2020 uitsluitend voor zover dit bedrag huurtermijnen over de periode tot en met april 2020 betreft;

€ 5.117,28 aan achterstallige huur voor het restaurant, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 21 april 2020 uitsluitend voor zover dit bedrag huurtermijnen over de periode tot en met april 2020 betreft;
€ 12.794,66 ter zake de variabele component van de huur van het guesthouse over de periode van 29 augustus 2020 tot en met 8 november 2020;
€ 230,50 ter zake de in rov. 6.10.4 van het tussenarrest van 25 oktober 2022 genoemde post Vb;
€ 753,84 aan buitengerechtelijke kosten ter zake de vordering met betrekking tot het restaurant met inpandige woning;

- € 471,23 € 471,23 aan buitengerechtelijk kosten ter zake de vordering met betrekking tot het guesthouse;

verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

compenseert de proceskosten van het hoger beroep tussen partijen, aldus dat elke partij de eigen proceskosten moet dragen;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, M.G.W.M. Stienissen en P.S. Kamminga en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 26 september 2023.

griffier rolraadsheer