ECLI:NL:GHSHE:2024:1325

• Datum uitspraak: 16 april 2024
• Publicatiedatum: 16 april 2024
• Zaaknummer: 200.318.388_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: M. van Ham; K.J.H. Hoofs; J.K. Six-Hummel
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Bekrachtiging ontbinding huurovereenkomst wegens langdurige huurachterstand ondanks gebreken

Appellant huurde sinds oktober 2020 een woning en kreeg vanaf oktober 2021 een aanzienlijke huurachterstand. De verhuurder verkocht de woning in juli 2021 aan geïntimeerde, die de verhuurder werd. Geïntimeerde vorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming wegens de langdurige betalingsachterstand.

De kantonrechter wees de vorderingen toe en veroordeelde appellant tot ontruiming en betaling van de achterstallige huur en kosten. Appellant stelde dat hij de huur mocht opschorten vanwege schimmelvorming en slechte luchtkwaliteit, en vorderde herstel en schadevergoeding, maar deze vorderingen werden afgewezen.

In hoger beroep voerde appellant twee grieven aan: het niet aannemelijk maken van de gebreken en het onterecht ontbinden van de huurovereenkomst. Het hof oordeelde dat opschorting proportioneel moet zijn en dat appellant onvoldoende had onderbouwd waarom volledige opschorting gerechtvaardigd was. De langdurige volledige opschorting was buitenproportioneel en leidde tot een ernstige tekortkoming.

Het hof bevestigde dat de kantonrechter terecht tot ontbinding en ontruiming was gekomen en wees de grieven van appellant af. Tevens werd appellant veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep, die uitvoerbaar bij voorraad werden verklaard.

Uitkomst: Het hof bekrachtigt de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming wegens een langdurige huurachterstand ondanks gestelde gebreken.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.318.388/01

arrest van 16 april 2024

in de zaak van

[appellant] ,

wonende te [woonplaats] ,

appellant,

hierna aan te duiden als [appellant] ,

advocaat: mr. A. Dogan te 's-Gravenhage,

tegen

[Beheer B.V.] ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. R.P.G. Schelvis te Tilburg,

als vervolg op het door het hof gewezen arrest in de hoofdzaak en in het incident ex artikel 233 juncto 351 Rv van 11 april 2023 in het hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, gewezen vonnis van 28 september 2022 (verder: het bestreden vonnis), tussen [appellant] als gedaagde in conventie, eiser in reconventie en [geïntimeerde] als eiser in conventie, verweerder in reconventie.

5. Het verdere verloop van de procedure

5.1.

Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:

• het arrest in de hoofdzaak en in het incident ex artikel 233 juncto 351 Rv;
• de memorie van antwoord;
• de mondelinge behandeling van 12 maart 2024, waarbij [geïntimeerde] pleitaantekeningen heeft overgelegd.

5.2.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

6. De verdere beoordeling

6.1.

Het hof verwijst naar en volhardt bij hetgeen werd overwogen in zijn tussenarrest.

De feiten

6.2.

Het hof gaat uit van de volgende feiten.

6.2.1.

[appellant] heeft sinds 1 oktober 2020 van D&S Beleggingen in Onroerende Zaken B.V. (verder: D&S Beleggingen) de (appartements)woning aan het [adres], [postcode] te [plaats] (verder: het gehuurde) gehuurd.

6.2.2.

[appellant] en D&S Beleggingen zijn een huurprijs en voorschotten overeengekomen van € 625,00 per maand. Ingevolge artikel 4.4. van de huurovereenkomst zijn de huurprijs en de verschuldigde voorschotten bij vooruitbetaling verschuldigd.

6.2.3.

[geïntimeerde] heeft het door [appellant] gehuurde op 1 juli 2021 van D&S Beleggingen gekocht. Tussen partijen staat vast dat [geïntimeerde] met ingang van die datum de verhuurder is geworden.

6.2.4.

[appellant] heeft vanaf oktober 2021 een betalingsachterstand laten ontstaan. Per augustus 2022 is deze achterstand opgelopen tot een bedrag van € 7.272,88.

De procedure bij de kantonrechter

6.3.

In eerste aanleg vorderde [geïntimeerde] in conventie dat de kantonrechter bij vonnis, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

a. de huurovereenkomst ontbindt om redenen van een ernstige en ook toerekenbare tekortkoming van [appellant] in de nakoming van de huurovereenkomst,

b. [appellant] veroordeelt om het gehuurde binnen twee weken na betekening van het te

wijzen vonnis met al wie of wat zich daarin of daarop vanwege [appellant] mocht bevinden te

ontruimen en te verlaten en met overgifte der sleutels ter vrije en algehele beschikking van

[geïntimeerde] te stellen, bij gebreke waarvan deze ontruiming gedwongen zal plaatsvinden door een

gerechtsdeurwaarder,

c. [appellant] veroordeelt om aan [geïntimeerde] te betalen, het bedrag van € 3.864,91, te

vermeerderen met de wettelijke rente over een bedrag van € 3.450,00 vanaf de dag der

dagvaarding tot die der algehele voldoening en voorts te vermeerderen met € 625,00, althans

het periodieke bedrag dat naar wettelijke bepalingen als huurprijs geldt voor het gehuurde,

voor iedere maand dat [appellant] het gehuurde na 30 april 2022 in zijn bezit mocht houden, of

niet ter beschikking van [geïntimeerde] mocht stellen,

d. [appellant] veroordeelt in de kosten van de procedure.

6.4.

Aan deze vordering heeft [geïntimeerde] , kort samengevat, het volgende ten grondslag gelegd. [appellant] heeft vanaf oktober 2021 een huurachterstand laten ontstaan. [geïntimeerde] heeft getracht een minnelijke regeling met [appellant] te treffen. Dit is echter niet gelukt en [geïntimeerde] heeft haar vordering ter incassering uit handen gegeven. Ten tijde van het aanbrengen van de dagvaarding op 19 april 2022 heeft [appellant] een huurachterstand van € 3.450,00. Deze achterstand is gelijk aan de huurbetalingsverplichting van 5,5 maanden. Daarmee is, aldus [geïntimeerde] , sprake van een ernstige en toerekenbare tekortkoming van [appellant] in de nakoming van de huurovereenkomst, die ontbinding en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. Van gebreken - schimmelvorming en slechte luchtkwaliteit als door [appellant] gesteld - die opschorting van betaling van de huurprijs rechtvaardigen is niet gebleken, aldus nog steeds [geïntimeerde] .

6.5.

[appellant] vorderde in reconventie, samengevat, herstel van gebreken, betaling van kosten voor vocht- en schimmelonderzoek en schadevergoeding voor de geleden en te lijden gezondheidsschade en gederfd woongenot van € 10.000,00. [appellant] heeft hieraan ten grondslag gelegd dat ten gevolge van lekkages, schimmelvorming en slechte lucht- en ventilatiekwaliteit in de woning de gezondheid van [appellant] is verslechterd en er sprake is van gebrekkig huurgenot. [geïntimeerde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Deze vorderingen zijn door de kantonrechter in het bestreden vonnis afgewezen. Nu tegen de rechtsoverwegingen die aan de afwijzing ten grondslag liggen niet is gegriefd, zal het hof hier verder ook niet meer over oordelen.

6.6.

In het bestreden vonnis heeft de kantonrechter in conventie - samengevat - bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

- [appellant] veroordeeld om binnen twee weken na betekening het gehuurde met personen en zaken te ontruimen met afgifte van de sleutels en ter vrije beschikking van [geïntimeerde] te stellen, bij gebreke waarvan deze ontruiming gedwongen zal plaatsvinden door een gerechtsdeurwaarder,

- [appellant] veroordeeld om aan [geïntimeerde] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te voldoen de somma van € 3.864,91, te vermeerderen met de wettelijke rente,

- [appellant] veroordeeld om aan [geïntimeerde] te betalen een vergoeding gelijk aan de huurprijs van € 625,00 voor elke ingegane maand met ingang van 1 mei 2022 tot en met de maand van ontruiming,

- [appellant] veroordeeld in de kosten van de procedure aan de zijde van [geïntimeerde] begroot tot

datum vonnis op € 1.112,43.

Het hoger beroep

6.7.

[appellant] heeft in hoger beroep twee grieven aangevoerd. Met grief 1 komt [appellant] op tegen het oordeel van de kantonrechter dat [appellant] onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij last heeft van schimmel in de woning en de daarmee gepaard gaande mate van verminderd huurgenot. Grief 2 is gericht tegen de door de kantonrechter toegewezen ontbinding en ontruiming van het gehuurde. [appellant] heeft geconcludeerd tot vernietiging van het bestreden vonnis, en bij arrest uitvoerbaar bij voorraad, opnieuw rechtdoende, de vordering van [geïntimeerde] (deels) af te wijzen en [geïntimeerde] te veroordelen in de proceskosten van beide instanties, waaronder begrepen de nakosten.

6.8.

[geïntimeerde] heeft de grieven van [appellant] bestreden en geconcludeerd tot het niet ontvankelijk verklaren van [appellant] in het door hem gestelde beroep, althans zijn grieven ongegrond te verklaren, met veroordeling van [appellant] in de kosten van het hoger beroep en die kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

6.9.

[appellant] heeft een grote huurachterstand laten ontstaan. Volgens het bestreden vonnis gaat het om ruim elf maanden. Dat heeft [appellant] in hoger beroep niet bestreden. Volgens [appellant] heeft hij niet betaald vanwege vocht en schimmelvorming in de badkamer en in de inbouwkast van de slaapkamer. Het hof is van oordeel dat de kantonrechter terecht heeft geoordeeld dat opschorting proportioneel moet zijn. Dit houdt in dat de opschorting van de huurbetalingsverplichting in een redelijke verhouding moet staan tot de ernst van de gebreken (artikel 6:262 lid 2 BW).

6.10.

[appellant] heeft, ook in hoger beroep (zie rechtsoverweging 4.4. van het bestreden vonnis), nagelaten te onderbouwen waarom de door hem gestelde gebreken zijn huurgenot dermate verminderden dat hij helemaal geen huur hoefde te betalen. Gesteld noch gebleken is dat [appellant] gedurende de looptijd van de huurovereenkomst niet in het gehuurde heeft gewoond of kon blijven wonen. Dit betekent dat [appellant] de opschorting had moeten beperken tot een gedeelte van de maandelijkse huurprijs welke in verhouding stond tot de gebreken. Het hof merkt op dat [appellant] ook niet heeft gesteld, laat staan gemotiveerd, in welke mate een gedeeltelijke opschorting van de huurbetalingsverplichting wel proportioneel was geweest. Ook als het hof ervan uitgaat dat alle door [appellant] gestelde gebreken aanwezig waren ( [geïntimeerde] heeft dat betwist), dan betekende dat nog niet dat [appellant] de volledige huurbetalingsverplichting mocht opschorten. [appellant] had (in dat geval) gegronde redenen voor opschorting, maar niet voor een maandenlange opschorting van de volledige huurbetalingsverplichting. Daarmee komt het hof tot het oordeel dat van een rechtsgeldige opschorting geen sprake is, en wordt beslist dat met het niet betalen van de volledige huurbetalingsverplichting gedurende een periode van meer dan 11 maanden (hetgeen een forse huurachterstand betreft) er een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst bestaat die ontbinding ervan rechtvaardigt. Daarmee heeft de kantonrechter [appellant] ook terecht veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde. Grief 2 faalt.

6.11.

Nu het opschortingsverweer reeds faalt op de proportionaliteit van de opschorting, komt het hof niet toe aan de beoordeling van de door [appellant] gestelde gebreken. Dit betekent dat grief 1 geen nadere bespreking behoeft.

6.12.

Het hof oordeelt dat de kantonrechter de vorderingen van [geïntimeerde] tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde terecht heeft toegewezen.

Slotsom

6.13.

Het hof komt tot de slotsom dat de grieven van [appellant] falen en dat het bestreden vonnis, voor zover dit aan het oordeel van het hof is onderworpen, dient te worden bekrachtigd.

6.14.

[appellant] dient als de in het ongelijk gestelde partij te worden aangemerkt, en zal worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep zijdens [geïntimeerde] . Deze kosten worden tot vandaag begroot op:

- griffierecht € 783,00

- advocaatkosten
€ 3.642,00 (3 punten x € 1.214,00, tarief II)

Totaal € 4.425,00

6.15.

[geïntimeerde] heeft in de memorie van antwoord gevorderd dat de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. Het hof zal deze vorderingen toewijzen, zoals in het dictum vermeld.

7. De uitspraak

Het hof:

7.1.

bekrachtigt het bestreden vonnis voor zover dit aan het oordeel van het hof is onderworpen,

7.2.

veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, welke kosten tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] worden begroot op € 4.425,00

7.3.

verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. M. van Ham, K.J.H. Hoofs en J.K. Six-Hummel en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 16 april 2024.

griffier rolraadsheer