Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team Handelsrecht
zaaknummer 200.322.715/01
arrest van 21 mei 2024
in de zaak van
[appellant],
zonder vaste woon- of verblijfplaats,
appellant,
hierna aan te duiden als [appellant] ,
advocaat: mr. R. Janssen te Helmond,
tegen
Stichting Woonpartners,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
geïntimeerde,
hierna aan te duiden als Woonpartners,
advocaat: mr. B. Poort te Eindhoven,
op het bij exploot van dagvaarding van 24 januari 2023 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 17 november 2022, door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven, gewezen tussen [appellant] als gedaagde in conventie, eiser in reconventie en Woonpartners als eiseres in conventie, verweerster in reconventie (verder: het bestreden vonnis).
1. Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 9723311 \ CV EXPL 22-1475)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2.Het geding in hoger beroep
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep met één productie;
- de memorie van grieven met producties 1 tot en met 3;
- de memorie van antwoord met producties 27 tot en met 30;
- de mondelinge behandeling op 6 maart 2024, waarbij zowel [appellant] als Woonpartners pleitaantekeningen hebben overgelegd.
2.2.
Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
3.De beoordeling
De feiten
3.1.
In dit hoger beroep kan van de volgende in het bestreden vonnis vastgestelde feiten, waartegen geen grieven of anderszins bezwaren zijn gericht, worden uitgegaan.
3.1.1.
Sinds 6 juni 1997 verhuurt Woonpartners aan [appellant] de woning gelegen aan de [adres] , [postcode] te [plaats] (verder: het gehuurde).
3.1.2.
Op de huurovereenkomst zijn de algemene huurvoorwaarden van Woonpartners van 1 mei 1995 van toepassing. Daarin staat, voor zover hier van belang:
“(…)
6.2
Huurder zal zich bij het voldoen aan zijn betalingsverplichting niet beroepen op verrekening tenzij de Rechter hem daartoe heeft gemachtigd. (…)
10.2
Huurder zal alle noodzakelijke onderhouds- en reparatiewerkzaamheden aan het gehuurde alsook aan de tot het gehuurde behorende voorzieningen of van directe aangrenzende woningen die niet tot na het einde van de huur kunnen worden uitgesteld, gedogen. (...)
10.5
Indien gedurende de huurtijd het gehuurde dringend reparaties nodig heeft, moet de huurder deze gedogen, welke ongemakken ook hierdoor worden veroorzaakt en hoewel hij ook gedurende het doen van deze reparaties van een gedeelte van het gehuurde verstoken zal zijn. Ingeval de hiervoor omschreven dringende reparaties langer dan 40 dagen duren, zal de huurprijs verminderd worden naar evenredigheid van de tijd en het gedeelte van het gehuurde, waarvan de huurder zal zijn verstoken geweest. (…)"
3.1.3.
Op 1 december 2020 heeft een gesprek tussen Woonpartners en [appellant]
plaatsgevonden. In de brief van Woonpartners van 7 december 2020 die naar aanleiding daarvan aan [appellant] is verzonden, staat het volgende, voor zover hier van belang:
“(…)
Gebreken woning
Aanleiding tot dit gesprek zijn de klachtmeldingen die u heeft over de toestand van uw woning waarbij u Woonpartners in gebreke stelt. U stelt dat er ernstige gebreken zijn aan de woning.
Nader onderzoek
Om dit nader te onderzoeken zijn wij bereid om een extern partij in te schakelen die nader onderzoek doet naar de toestand van uw woning. Dit bureau zal een rapport opstellen dat wij nadien met u bespreken dit moet leiden tot een gezamenlijk aanpak op basis van de uitgebrachte adviezen.
Offerte en rapport
Inmiddels hebben wij een onderzoek- en adviesbureau benaderd voor het opmaken van een offerte. We hopen op korte termijn in overleg met dit bureau en u te starten met dit onderzoek. (... )”
3.1.4.
In de brief van Woonpartners aan [appellant] van 8 december 20202 staat, voor zover hier van belang:
“(…)
Onderzoek
(…) U geeft aan dat er veel gebreken zijn in uw woning. Woonpartners is bereid dit nader te laten onderzoeken door een externe partij.
Lijst met gebreken
Mijn vraag aan u is om de gebreken die u ervaart op een lijst te vermelden en deze lijst te sturen naar ons algemeen mailadres (…). Deze lijst zal worden besproken met het adviesbureau en voorkomt dat er zaken bij het onderzoek eventueel onbesproken blijven. (…).”
3.1.5.
Op 6 januari 2021 heeft Perfect Bouwbegeleiding een bouwtechnische keuring (visuele inspectie) uitgevoerd in het gehuurde. In de door haar opgemaakte rapportage van
12 januari 2021 staat onder meer het volgende vermeld:
"(...)
Specialistisch onderzoek * Expertise onderzoek t.a.v. de funderingscheck door een daartoe gecertificeerd bedrijf. In de woning en de gevel zijn diverse scheuren te zien, ook is vastgesteld dat meerdere ramen en deuren behoorlijk bijgesteld /scheef in de woning zitten. Hierdoor is erg aannemelijk dat de woning inderdaad aan het werken /verzakken is. De mogelijke scheuren en scheefstand kunnen door een daartoe gecertificeerd bureau gemonitord worden, of dit erger wordt/gelijk blijft. Ook kunnen zij een funderingsonderzoek uitvoeren met graafwerkzaamheden om de draagkracht van de grond te onderzoeken en hier een advies in geven om deze woning mogelijk te stabiliseren. (…)
METSELWERK GEVELS;
Het metselwerk is opgebouwd uit spouwmuren van het woonhuis vermoedelijk met een geïsoleerde luchtspouw van ca. 100mm. Verder is het gevelmetselwerk op diverse plaatsen beschadigd en gescheurd. (…)
FUNDERINGEN
(…)
1310 Betonvloer op zand
Verzakking (…)
Bij de tegelvloer in de woonkamer, aan de zijde van de buitengevel van de oprit, is zichtbaar dat deze zakt t.o.v. de plint. Deze is in de midden van de woning, waar deze toegankelijk was gemeten op 5mm ruimte tussen vloerplint en tegel. Dit was zover zichtbaar over de gehele lengte van de muur. Dit laten onderzoeken samen met het funderingsonderzoek.
(…)
1610 Fundering beton (…)
Door de vele scheuren in de voorgevel is het aan te raden om een funderingsonderzoek uit te laten voeren. Bij het gevelmetselwerk tussen de twee ramen in (begane grond en 1e verdieping) is de
scheur bovenaan groter als onderaan. Deze scheur kan een gevolg zijn van zetting of verzakking.
Zetting houdt in dat de constructie in het begin een verzakking geeft, maar daarna stabiel is.
Als de situatie niet stabiliseert, zal de scheur groter worden en is er sprake van een verzakking.
Het monitoren van deze scheur of een funderingsonderzoek zal uitwijzen wat hier het geval is en ook een oplossing geven om dit op te lossen.
(…)
2110 Gevelconstructie metselwerk (…)
Bij de achtergevel heeft een schuttingmuur gestaan. Deze is (op aangeven bewoner) recentelijk omgevallen en vervangen door een poort. Het gevelmetselwerk waar deze schuttingmuur heeft gestaan is beschadigd en stenen zitten los.
(…)
2221 Binnenwanden metselwerk (…)
In de woning is op meerdere plekken scheurvorming zichtbaar.
Dit kan door thermische (uit)zetting van de verschillende materialen komen wat resulteerd in scheuren op het zwakste deel van de muur / wand, zoals bij hoeken van kozijn aansluitingen.
Echter in deze woning zijn veel scheuren zichtbaar welke gerelateerd kunnen worden aan zettingen in de fundering. D.m.v. een funderingsonderzoek is dit aan te tonen waardoor deze scheuren zijn ontstaan en hoe dit opgelost kan worden.
(...)
9041 Betonklinkers (…)
Bij de inrit is, conform bewoner gegraven en opnieuw aangevuld. De grond boven deze leiding is niet goed verdicht, waardoor de inrit plaatselijk is verzakt (spoorvorming). (…)”
3.1.6.
Bij brief van 2 februari 2021 heeft Woonpartners aan [appellant] bericht dat op korte termijn nader onderzoek zal worden gedaan naar de verzakking van het gehuurde. Tevens is erop gewezen dat uit de administratie blijkt dat tot en met februari 2021 een huurachterstand van € 2.607,50 bestaat en dat op grond van de Algemene Huurvoorwaarden een beroep op enige verrekening is uitgesloten. Verzocht is om de huurachterstand binnen 10 dagen na verzending van de brief te betalen.
3.1.7.
Op 8 februari 2021 heeft Woonpartners aan [appellant] de navolgende brief gestuurd, geciteerd voor zover van belang:
“(…)
Op 2 februari 2021 zonden wij u een brief over de voortgang van het onderzoek naar de staat van uw woning. Daarbij meldden wij u dat er een vervolgonderzoek zou plaatsvinden.
Uw reactie
Op 3 februari 2021 heeft u hierop telefonisch contact met ons opgenomen. In dit gesprek gaf u opnieuw aan dat u diverse onderzoeken hebt laten verrichten inzake de staat van uw woning. U zou deze onderzoeken aan ons overhandigen. Dit heeft u tot op heden niet gedaan. Inmiddels heeft u op
8 februari 2021 ons kantoor bezocht en een aansprakelijkheidsstelling bij Woonpartners neergelegd. Wij hebben deze claim besproken met onze jurist. Uw claim is niet nader onderbouwd, zodat niet helder is waar het genoemde bedrag betrekking op heeft. Indien u schade heeft geleden als gevolg van een gesteld gebrek aan de woning, moet u deze schade concreet onderbouwen. Zodra u een concrete onderbouwing van deze claim aan ons heeft verstrekt, zullen wij deze met ons jurist beoordelen en u van een reactie voorzien.
Ongewenst gedrag
Tijdens dit gesprek op 3 februari was er wederom sprake van intimidatie en dreigementen. Dit heeft u eerder gedaan in voorgaande gesprekken. Ik verwijs u tevens naar onze brief van 31 maart 2020. Met deze manier van benadering nemen wij absoluut geen genoegen en een dergelijk gedrag is voor ons niet acceptabel. Respectvol met elkaar omgaan staat bij Woonpartners hoog in het vaandel. Dit betekent dat wij onze huurders op die manier behandelen en ook van hen onbeleefd en bedreigend gedrag niet accepteren.
Herhaling ongewenst gedrag
We gaan er dus vanaf nu vanuit dat wij op een respectvolle wijze met elkaar kunnen omgaan. Als u in het vervolg nogmaals dit gedrag vertoond, staken wij onze dienstverlening en doen we aangifte bij de politie. Ook kan dit reden zijn voor een ontbinding van uw huurovereenkomst. U begrijpt dat we dergelijke drastische maatregelen absoluut niet willen inzetten, maar het is aan u om dit te voorkomen. Woonpartners is er alles aan gelegen om te komen tot een gezamenlijke oplossing van de eventuele gebreken aan uw woning. Medewerking hierin, zonder dreigementen uwerzijds, is van essentieel belang.
Nader onderzoek
De komende week zal nader onderzoek door ons worden gedaan naar de fundering van de woning. Dit zal aan de buitenzijde van de woning plaatsvinden met meetapparatuur. U hoeft hiervoor niet thuis te zijn. Aansluitend ontvangt u van ons een uitnodiging om de resultaten van beide onderzoeken en de vervolgstappen te bespreken.
Huurbetalingen
Ik wil u er nogmaals op wijzen dat volgens de huurovereenkomst u de verplichting heeft de huur bij vooruitbetaling te voldoen zonder enige vorm van-verrekening. Aan u wordt verzocht om de huurachterstand alsnog te voldoen en toekomstige huurtermijnen tijdig en volledig te voldoen. Mocht u dit nalaten, zal dat reden zijn om een procedure bij de rechter te starten. (...)”
3.1.8.
Op 17 februari 2021 heeft een politie-inval in het gehuurde plaatsgevonden. Daarbij is schade ontstaan aan de deur en het kozijn.
3.1.9.
Op 18 februari 2021 heeft [xy] Onderhoud Renovatie Nieuwbouw (hierna: [xy] ) samen met Woonpartners een lintvoegmeting uitgevoerd en daarbij kwam niet naar voren dat er sprake was van een (verder risico op) verzakking.
3.1.10.
Bij brief van 26 februari 2021 is [appellant] uitgenodigd om in gesprek te gaan over
de onderzoeken die hebben plaatsgevonden, over de tot een bedrag van € 2.607,50 opgelopen huurachterstand en om nadere afspraken te maken over het verhelpen van onderhouds-gebreken.
3.1.11.
Op 21 april 2021 heeft [persoon A] van [adviesbureau] (hierna: [adviesbureau] ), adviesbureau voor bouwconstructies, het gehuurde onderzocht. De notitie die door [adviesbureau] is opgesteld, wordt door haar aangemerkt als een aanvulling op de rapportage van Perfect Bouwbegeleiding van 12 januari 2021. In deze notitie staat, voor zover hier van belang:
“(…)
Zoals in het bouwtechnische keuringsrapport geconstateerd en vermeld wordt, zijn er verschillende gebreken in de woning aangetroffen waarbij de oorzaak niet met 100% zekerheid te achterhalen is. De verwachting van de bewoners is dat dit is ontstaan door het graven van een sleuf rondom de woning ten behoeve van leidingwerk. (…)
Ontbrekende gegevens die hier betrekking op hebben zijn:
1) Exacte positie van de ontgraving
2) Diepte van ontgraving
3) Waar de leidingen lopen (enkel naast het pand of ook onder de fundering)
4) Volgens zegge van de bewoner is de sleuf in lx aangebracht i.p.v. in separate stukken
5) Mate en wijze van realiseren van de grondverbetering
Bovenstaande punten zijn niet met zekerheid te bepalen op basis van de visuele beoordeling, zonder dat er in het werk fysieke ontgraving heeft plaatsgevonden c.q. het ontbreken van foto's of anderszins van de uitvoering tijdens de graafwerkzaamheden en grondherstel ten behoeve van het leidingwerk.
Er zal derhalve een inschatting gemaakt worden waar mogelijkerwijs vanuit kan worden gegaan en er zullen aanbevelingen gegeven worden hoe dit af te kaarten c.q. te herstellen. (…)
Gezien de visuele waarnemen is het aannemelijk dat er CAI c.q. KPN leidingen zijn aangebracht welke conform bovengetoond bodemprofiel op ongeveer 700 mm. -/- maaiveld zijn gelegd. Wanneer blijkt dat de leidingen nog dieper dan het aanlegnivo van de fundering zijn aangebracht, dan dienen er per definitie herstel werkzaamheden plaats te vinden aangezien niet aan de regelgeving voldaan is.
WAAR DE LEIDINGEN LOPEN (ENKEL NAAST HET PAND OF OOK ONDER DE FUNDERING)
Ten tijde van het schrijven van deze rapportage is het niet duidelijk waar de leidingen precies lopen, immers de grond is terug aangebracht. Direct naast het pand als ook bij de voorgevel bevindt zich een zandstrook met geroerde grond. Zakking van het maaiveld op deze positie als gevolg van verkeerde uitvoeringsmethodiek is derhalve niet te achterhalen en daarmee kan ook niet bepaald worden waar de leidingen precies liggen. Op basis van het feit dat er geen nieuwe sparingen in het pand zijn aangebracht -althans daar zijn geen meldingen door de bewoner van gedaan- lijkt het niet aannemelijk dat er ook leidingwerk onder de fundering is aangebracht. Het is wel goed mogelijk dat bestaand leidingwerk aangesloten is op de nieuwe leidingen en dat op die posities ook ontgraven is tot aan / (deels) onder de bestaande fundering. Dit is gebruikelijker wijs slechts zeer lokaal het geval en zal dan ook niet verder tot problematiek in de draagkracht van de grond leiden.
VOLGENS ZEGGE VAN DE BEWONER IS DE SLEUF IN 1X AANGEBRACHT I.P.V. IN SEPARATE STUKKEN
Er zijn diverse statements gemaakt vanuit de bewoner als het gaat om hoe de sleuf gegraven is. Deze paragraaf heeft betrekking op het al dan niet in lx maken van een leidingsleuf. Initieel zou dit niet tot problemen moeten leiden immers dit wordt veel vaker op deze wijze zo uitgevoerd. Hierop zijn de richtlijnen van de uitvoeringsmethodieken van het aanbrengen van leidingwerk gebaseerd. Los van de vraag of het op deze wijze gebeurd is, zou het niet tot voortschrijdende zetting van de fundering moeten leiden, mits aan de bijbehorende uitvoeringshandelingen voldaan wordt. (…)
CAPACITEIT VAN DE GRONDSPANNING
Omdat er geen gegevens omtrent de grond aanwezig zijn in de vorm van sonderingen c.q. een funderingsadvies, is het niet duidelijk wat de toelaatbare grondspanning is (met en zonder/beperkte gronddekking). Mocht het zo zijn dat de optredende grondspanning lager is dan de toelaatbare grondspanning zonder gronddekking, dan is met zekerheid te stellen dat de herstelwerkzaamheden van het leidingwerk -mits conform de richtlijnen uitgevoerd- niet de oorzaak zijn van de eventuele zakking van de topgevel. Wanneer de theoretisch optredende grondspanning evenwel dermate hoog is, dat de toelaatbare grondspanning slechts haalbaar is wanneer de aanwezige gronddekking tenminste 400 mm. is (wat een regulier uitgangspunt bij een funderingsadvies is), dan dient de grond naar de originele status hersteld te worden.
“OMVALLEN” VAN DE SCHUTTING BIJ DE POORT AAN DE ACHTERZIJDE VAN
DE WONING
Naast het verzakken van de woning, heeft de bewoner aangegeven dat er een stuk wand
out-of-the-blue " omgevallen is". Gezien het restant dat hieronder weergegeven staat lijkt dit
allerminst mogelijk constructief, aangezien het metselwerk vertand was uitgevoerd en de stabiliteit van het metselwerk door de achtergevel gewaarborgd wordt. (…) Wat hier daadwerkelijk heeft plaatsgevonden kunnen wij verder geen uitspraak over doen, echter is het niet aannemelijk dat dit als gevolg van het eventueel zakken van de fundering heeft plaatsgevonden.
CONCLUSIE
Er dienen enkele stappen genomen te worden om te kunnen bepalen of en zo ja wat er aan herstel werkzaamheden gepleegd moeten worden om met zekerheid te kunnen stellen dat de constructieve veiligheid gewaarborgd is voor wat betreft het potentieel zakken van de fundering.
l) Maken van sonderingen c.q. funderingsadvies of een dergelijk advies aanleveren dat conform de vigerende normen opgesteld is gebaseerd op de huidige locatie.
2) Afhankelijk van de resultaten uit deze rapportage dient er een nieuwe
grondverbetering plaats te vinden om er zeker van te zijn dat er ook overal
de benodigde gronddekking is om constructief te voldoen.
3) Mocht tijdens de werkzaamheden blijken dat er onder de fundering zich ook
nog zones bevinden waar geen draagkrachtig zandpakket aanwezig is, dan dienen dergelijke locaties voorzien te worden van een gestabiliseerd zandpakket. Een en ander dient in het werk bepaald en waar nodig uitgevoerd te worden.
Na deze herstelwerkzaamheden zal er geen zetting meer plaats kunnen vinden althans niet als gevolg van de draagkracht van de grond. Het opvijzelen van het pand is dermate omslachtig en daarmee kostenverhogend dat dit niet voor de hand ligt. Schade welke reeds ontstaan is in het woonhuis dient conform rapport PERFECT aangepakt te worden. Dit valt verder buiten de scope van deze rapportage. Voor wat betreft de doorgang bij de poort: hiertoe hoeven verder geen maatregelen getroffen te worden op constructieve gronden, omdat dit naar alle waarschijnlijkheid andere oorzaken heeft gehad.(...)"
3.1.12.
Op 16 juni 2021 heeft ten behoeve van de uit te voeren werkzaamheden een opname van het gehuurde plaatsgevonden. Bij e-mailbericht van 22 juni 2021 heeft Woonpartners aan [appellant] een overzicht laten toekomen van werkzaamheden die zij uit wil voeren. Ook heeft zij [appellant] gevraagd te laten weten of hij hiermee akkoord gaat en of hij nog aanvullingen heeft.
3.1.13.
Op 9 augustus 2021 heeft Woonpartners bij e-mail het navolgende bericht aan [appellant] bericht, voor zover hier van belang:
“(…)
Op 12 juli jongstleden heb ik telefonisch contact gehad met mevrouw [appellant] , omdat ik nog geen reactie had gehad op onze mail van 22 juni 2021. Dit verbaasde mij enigszins, omdat jullie diverse keren hebben aangegeven dat jullie graag willen dat het een en ander wordt opgelost/gerepareerd.
U gaf aan dat dit door gezondheidsproblemen nog niet was gelukt, wat ik kan begrijpen. Verder sprak u uw zorgen uit of het u ging lukken om de zaken op te pakken die wij van jullie verwachten. Ik heb voorgesteld om hiervoor eventueel hulp in te schakelen via de gemeente. U zou dit samen overleggen. Ook hier heb ik helaas niets meer op gehoord.
Afgelopen week heb ik geprobeerd om telefonisch contact met u te krijgen, maar dit is helaas niet gelukt. In verband met de vakantieperiode, kunnen wij de komende weken niets opstarten als het gaat om onderstaande werkzaamheden.
In de 1e week van september neem ik opnieuw contact met u op. Ik hoop dan concrete afspraken met u te kunnen maken over de uitvoering van de werkzaamheden. Ook willen wij graag een afspraak met u maken over het betalen van de openstaande huur. Ik wijs u er nogmaals op dat u volgens de huurovereenkomst de verplichting heeft om de huur te betalen, zonder enige vorm van verrekening.
Zoals besproken en beschreven in ons voorstel, willen wij een container regelen om de overtollige spullen/materialen af te voeren. Ik vraag u vriendelijk om in de tussentijd niet nog meer spullen/materialen rondom uw woning neer te zetten. Daarnaast verzoek ik u om de zaken die stankoverlast geven naar de woonomgeving zo spoedig mogelijk op te ruimen en/of schoon te maken. Ik reken op uw medewerking. (... )"
3.1.14.
Bij brief van 7 september 2021 heeft Woonpartners [appellant] uitgenodigd voor
een gesprek op 15 september 2021 over de uit te voeren werkzaamheden en openstaande
huurbetaling.
3.1.15.
Op 17 september 2021 heeft het gesprek tussen Woonpartners en [appellant]
plaatsgevonden. Naar aanleiding daarvan is op 7 oktober 2021 een brief met de volgende
inhoud aan [appellant] verstuurd, geciteerd voor zover hier belang:
“(…)
Op 17 september 2021 hebben wij een gesprek met u gehad op het kantoor van Woonpartners. Het doel van dit gesprek was om afspraken met u maken over de uit te voeren werkzaamheden in uw woning [adres] . Bij dit gesprek waren u, uw partner, [persoon B] (buurtbeheerder) en [persoon C] (projectcoördinator Sociaal) aanwezig. U bent tijdens het gesprek vertrokken. Daarom is met uw partner afgesproken, dat wij alles nog één keer schriftelijk op een rijtje zetten. Daarom ontvangt u deze brief.
Werkzaamheden
Uit onderzoek, door gespecialiseerde bedrijven, blijkt dat uw woning veilig is. Er worden dus geen extra maatregelen genomen met betrekking tot de verzakking. Dit hebben wij u verteld tijdens het huisbezoek op 16 juni 2021.
Wij kunnen op korte termijn, de goot aan de voorzijde in orde maken en de raamvleugel van het kozijn aan de achterzijde vervangen. Als u dit wilt, kunt u dit aan mij laten weten, zodat ik hiervoor een afspraak kan inplannen met de aannemer.
De volgende werkzaamheden voeren wij ook graag voor u uit: (…)
Tot slot
Wij vertrouwen erop dat wevóór 1 november 2021een reactie van u krijgen. Als een
reactie op deze brief uitblijft, dan zijn genoodzaakt juridische stappen te ondernemen met
betrekking tot de achterstallige betaling. (…)”
3.1.16.
Op 30 november 2021 heeft de door Woonpartners ingeschakelde gerechts-deurwaarder [appellant] schriftelijk aangemaand tot betaling van de huurachterstand van
€ 2.607,50 en tot het verlenen van medewerking aan de onderhoudswerkzaamheden als opgesomd in de brief van Woonpartners aan [appellant] van 17 september 2021. [appellant] is verzocht om uiterlijk 16 december 2021 een betalingsvoorstel te doen en te reageren op de brief van 7 oktober 2021 met betrekking tot de aangeboden werkzaamheden. Tevens is aangekondigd dat indien [appellant] daar niet aan voldoet, een gerechtelijke procedure zal worden opgestart met als doel ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.
3.1.17.
Op 14 december 2021 laat de partner van [appellant] weten dat de uitkering van [appellant] is stopgezet en dat er meerdere schulden zijn. Bij brief van 16 december 2021 heeft [appellant] een reactie verstuurd naar de gerechtsdeurwaarder op diens brief van
30 november 2021. In deze brief staat, voor zover hier van belang:
“(…)
Volgens u en Woonpartners hebben wij bij u een openstaande schuld. Door omstandigheden hebben wij op dit moment minder inkomen. Daarom zou ik graag samen met u naar mijn betalingsverplichting willen kijken. Is het bijvoorbeeld voor u mogelijk om mijn verplichting voor nu stop te zetten tot het moment waarop wij weer voldoende inkomen hebben na de rechtszaak van mijn wederhelft voor de wia uitkering / alles juristes hebben laten uitzoeken. Door alle ellende ben ik genoodzaakt een andere woning te nemen en mijn vrouw hier achter te laten zodat wij meer inkomen hebben en de kinderen veilig kunnen douchen. En mijn wederhelft ook de aanpassingen kan krijgen via de wmo die zei al jaren nodig heeft in dit huis. Zoals u ook op de eerde gestuurde foto's kon zien die mijn wederhelft heeft verstuurd. Heeft onze woning diverse gebreken en hebben wij en vooral onze kinderen geen woning genot vanaf maart 2020 toen het plafond in de woonkamer totaal naar beneden was gekomen diverse malen zijn medewerkers van woonpartners hier geweest om foto's te knippen. Tijdens een van deze bezoeken heeft de heer van Hout ons bevestigd dat wij de opgelopen enorme schade verrekend zouden krijgen via woonpartners en dat de openstaande vorderingen hiermee ook verrekend zou worden een mondelinge toezegging is namelijk ook rechtsgeldig. (... )
Het ingehuurde bedrijf die woonpartners heeft laten komen heeft hier meerdere malen aangegeven dat ze hier maar half werk mogen verrichten en het maar een keer goed opgelost moet worden. Tijdens het laatste gesprek 17 september 2021 is samen door [persoon C] en mijn wederhelft besproken hoe het nu aangepakt zou worden en zou [persoon C] met 3 manieren komen van een oplossing om de werkzaamheden te verrichten dit schrijven zou [persoon C] binnen 2 weken via de mail versturen. Ook dit schrijven is uitgebleven en heeft [persoon C] verzuimt om te versturen per mail. Op dinsdag 14 december heeft mijn wederhelft [persoon C] daar over gesproken, [persoon C] heeft tijdens dit gesprek beaamt dat dit niet gedaan was door de medewerker die ze daarvoor de opdracht had gegeven.(...)”
3.1.18.
Bij e-mailbericht van 17 januari 2022 heeft de gemachtigde van [appellant] aan
Woonpartners in de daarbij behorende bijlage het verzoekschrift doen toekomen dat diezelfde dag naar de Huurcommissie is gestuurd. In de e-mail staat het volgende, voor zover hier van belang:
“(…)
Ik verzoek Stichting Woonpartners alsnog het volgende na te komen:
- Betaling aan [appellant] van € 6334,00 als voorschot op de verhuis- en
herinrichtingskosten zodat cliënten kunnen regelen dat hun huisraad tijdelijk door derden wordt verhuisd naar een tijdelijk woonadres.
- Aanbieden van alternatieve, tijdelijke, huurruimte voor de periode van de vele herstelwerkzaamheden aan/in de woning aan de [adres] .
- Verrichten van alle werkzaamheden conform het rapport van de expert die door Stichting Woonpartners is ingeschakeld en het plan van aanpak in januari 2021.
- Verrichten van schilder/tex-werk na herstel van de wanden en plafonds.
- Compenseren van de schade als gevolg van de vele gebreken aan/in de woning zoals neergelegd in de brief van 8 februari 2021 (zie verzoekschrift), waarbij vijf maanden huur als deel van de compensatie wordt beschouwd.
- Intrekken van de ten onrechte gestarte incassoprocedure. (…)”
3.1.19.
Op 17 januari 2022 heeft [appellant] een verzoek tot huurverlaging op grond van
onderhoudsgebreken ingediend bij de Huurcommissie. Verzocht is om vast te stellen onder
welke categorie de door [appellant] genoemde gebreken vallen en de huurprijs vanaf 17 juli
2021 vast te stellen op maximaal 40% van de vigerende huurprijs tot het moment dat
Woonpartners de gebreken volledig heeft verholpen. Woonpartners heeft op 17 februari 2022 een verweerschrift ingediend.
3.1.20.
Op 27 januari 2022 heeft de gemachtigde van Woonpartners aan de gemachtigde van [appellant] een brief gestuurd met de navolgende inhoud, voor zover hier van belang:
“( ... )
Op 3 december 2021 heeft uw cliënt contact opgenomen met de deurwaarder. Uw cliënt heeft in dit gesprek aangegeven een betrokken medewerker van cliënte naar haar huis te zijn gevolgd en dus te weten waar die medewerker woont. Verder wordt door uw cliënt aangegeven dat de brief van
7 oktober 2021 niet zou zijn ontvangen doch dat er ook door uw cliënt zelf geen contact meer is opgenomen met cliënte. Cliënte heeft vanwege deze bedreiging melding gemaakt bij de politie. De politie heeft ook op 10 december 2021 een stopgesprek met uw cliënt hierover gevoerd.
Op 14 december 2021 laat de partner van uw cliënt weten dat de uitkering zou zijn stopgezet en dat er meerdere schulden zijn. Cliënte heeft vervolgens besloten om de zaak voor vier weken aan te houden teneinde uw cliënt in staat te stellen om met de gemeente afdeling schuldhulpverlening contact op te nemen en aan deze problemen te gaan werken. Uw cliënt heeft echter de gemeente laten weten geen
hulp nodig te hebben. Op 17 januari 2022 dient u zonder enig nader overleg een verzoek in bij de huurcommissie. (…)”
3.1.21.
Bij e-mailbericht van 9 februari 2022 heeft Woonpartners MOS Gronmechanica
B.V. (hierna: MOS) gevraagd onderzoek te doen naar de grond. Door MOS is daar op
4 maart 2022 als volgt op gereageerd:
“(...)
Wij kunnen alleen onderzoeken hoe de grondslag nu is. Hoe deze is geweest, kunnen
wij nu geen uitspraak meer over doen. Deze offerte heeft dan ook betrekking op grondonderzoek naar de huidige draagkracht en samendrukbaarheid van de ondergrond. In deze aanbieding is uitgegaan van een oriënterend grondonderzoek. Ten behoeve van de verkenning van de diepere ondergrond, zal 1 sondering met een sondeerwagen worden uitgevoerd tot maaiveld -20 m. Verder zullen we naast de fundering 2 handboringen in combinatie met handsonderingen uitvoeren. Aan de hand van de resultaten wordt gekeken of dat de grondslag ter plaatse van de fundering beduidend afwijkt ten opzichte van de diepe sondering, welke op enige afstand van de woning is uitgevoerd. In de rapportage zal oriënterend worden ingegaan op de draagkracht van de ondergrond, voor wat betreft de huidige status van de ondergrond. Wij kunnen niet in het verleden kijken. (…)”
Gelet op de kanttekeningen van MOS en het volgens Woonpartners niet actief zijn of verergeren van de scheurvorming is door Woonpartners besloten geen kosten te maken aan een dergelijk onderzoek.
3.1.22.
Bij e-mailbericht van 4 maart 2022 heeft de gemachtigde van [appellant] Woonpartners uitgenodigd om contact met TechnoConsult B.V. (hierna: TechnoConsult) op te nemen om te bezien of zij een onderzoek kunnen verrichten. In reactie daarop heeft de gemachtigde van Woonpartners op 9 maart 2022 aan de gemachtigde van [appellant] bericht dat Woonpartners geheel onverplicht contact op zal nemen met TechnoConsult. Per e-mailbericht van 23 maart 2022 heeft [persoon D] van TechnoConsult aan Woonpartners bericht dat zij geen sonderingsonderzoek kan uitvoeren.
3.1.23.
Op 31 maart 2022 heeft de Huurcommissie een voorbereidend onderzoek in het
gehuurde laten uitvoeren door rapporteur [persoon E] . Daarbij waren aanwezig: de heer [appellant] , zijn vrouw en zijn gemachtigde, en de gemachtigde van Woonpartners. De vertegenwoordiger van Woonpartners is de toegang tot de woning door [appellant] geweigerd. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt, waarin voor zover van belang, het volgende staat:
“(…)
Het onderzoek
Tijdens het onderzoek zijn de binnen- en buitenwanden visueel geïnspecteerd.
- Voorgevel buitenzijde: Geen scheurvorming
- Kopgevel: geen scheurvorming
- Achtergevel buitenzijde: Geringe scheurvorming in het middel van het buitenblad, rechts
van het raamkozijn en links van het buiteurkozijn
- Plafonds: Geringe haarscheurtjes in het plafond van de woonkamer en de slaapkamer voorzijde. De haarscheurtjes ontstaan als gevolg van thermische uitzetting en inkrimpen (koud-warm) waardoor materiaalspanning optreedt.
- Haarscheurtjes plafond woonkamer zijn niet zichtbaar op de foto.
- Geringe scheurtjes in het stucwerk (granol) van de woonkamer, gang en binnenblad van de voorgevel in de woonkamer (benedenhoek en rechts van het raamkozijn). De oorzaak is thermische uitzetting en inkrimpen (koud-warm) waardoor materiaalspanning optreedt.
- Haarscheurtjes in enkele wandtegels op het binnenblad van de badruimte aan de voorzijde.
Plafond hal:
De onderlaag van wanden en plafonds van gebouwde woningen in de jaren 50 en 60 bestonden uit zogenaamd “blauw pleisterwerk” met een afwerklaag van kalk. Blauw pleisterwerk bestaat uit zand en wat cement. Het is bekend, dat dergelijk onderlagen op den duur gaan verzanden en onthechten van de constructie. Dit beeld ziet men ook vaak bij binnenwanden indien behang wordt verwijderd. Delen van de pleisterlaag komen dan mee. Een dergelijke onderlaag is ook aanwezig geweest op de holle bakstenen verdiepingsvloer in de gang. (…)
Als er door de jaren heen één of meerder lagen gipspleister op het bestaande plafond wordt aangebracht betekent dit een verzwaring. Dit in combinatie met een slechte hechting als gevolg van verzanding kan zorgen voor een plotseling naar beneden komen van het plafond. Door thermische uitzetting als gevolg van koude en warmte in de gang kan dit proces worden versneld.
De onderzoeker inspecteert woningen vanaf 1994 en heeft een ruime bouwkundige praktijkervaring en specifiek met scheurvorming. Als de woning echt aan het zakken is vertonen de buitenbladen ongeveer vanaf het midden van de gevels trapsgewijze, diepe en brede scheurvorming. In het midden van de gevel is de constructie immers het zwakst. Ter plaatse van de bouwmuur is de constructie nog relatief sterk omdat deze is aangehecht aan de naastgelegen woning.
In dit kader een voorbeeld van verzakking van een woning in Tilburg, die onlangs is geïnspecteerd.
Hier ziet men diepe en trapsgewijze scheurvorming waarbij het buitenblad tordeert waardoor er een niveauverschil ontstaat. Aan de binnenzijde ontstaat diepe en verticale scheurvorming in de dragende binnenwanden. (…)
Opmerking algemeen
Onderstaand foto's van plaatselijk holklinkend stucwerk ter hoogte van de vloerplint in de woonkamer. Het stucwerk is losgekomen als gevolg van enige optrekkend vocht vanuit de gemetselde
fundering en/of inwatering via de spouw van de kopgevel. Het onderliggende cement pleisterwerk is sterk verzand.
Tijdens het onderzoek is het pleisterwerk bemeterd met een vochtmeter Testo 606 type 1.
Uit deze metingen blijkt, dat de constructie niet nat was. (…)”
3.1.24.
In de e-mail van [adviesbureau] aan Woonpartners staat, voor zover hier van belang:
“(…)
Naar aanleiding van het eerder toegezonden rapport, kan ik aanvullend aangeven dat er ten tijde van de opname in het werk er in de buitengevel geen visuele scheuren aanwezig waren; in ieder geval niet aan de zijde van waar de scheuren binnen bij de begane grond geconstateerd zijn. Daarnaast hebben we gezamenlijk optisch ook geen scheuren op hoeken van gevelopeningen kunnen constateren. Wanneer een pand verzakt zullen dergelijke scheuren vaak ontstaan welke zich trapsgewijs vanuit de dagkant van de sparing aftekenen en dat zie je direct. Een onderzoek naar de draagkracht van de grond geeft enkel uitsluitsel over de huidige fase, echter doordat er geen scheuren in de gevels aanwezig waren, heeft de constructie al aangetoond dat er geen verzakkingen zijn ontstaan in de loop der tijd door een te lage draagkracht en bedding van de grond. De bedding is de waarde die aangeeft
hoeveel zettingen er optreedt als gevolg van de belasting die er optreedt. Waarom er in de rapportage wel een stuk over geschreven staat, is om met zekerheid te weten dat de toelaatbare grondspanning voldoende groot is zoals die er voor de graafwerkzaamheden van het leidingwerk waren en dus dat de woning in de basis in ieder geval op constructieve gronde voldoet. (…)”
3.1.25.
Op 21 april 2022 heeft de (voorzitter van de) Huurcommissie, na schriftelijke behandeling van het verzoek, uitspraak gedaan. De uitspraak luidt, voor zover in deze procedure van belang, als volgt:
“(…)
Beoordeling(…)
Uit het rapport van onderzoek volgt dat er geen sprake is van ernstige bouwkundige of technische gebreken. Bij de voor- en kopgevel is geen scheurvorming geconstateerd. Bij de achtergevel is sprake van geringe scheurvorming in het midden van het buitenblad rechts van het raamkozijn en links van het buitendeurkozijn. Er zijn geringe haarscheurtjes zichtbaar in het plafond van de woonkamer en de slaapkamer aan de voorzijde. De haarscheurtjes ontstaan als gevolg van thermische uitzetting en inkrimpen (koud-warm) waardoor materiaalspanning optreedt. Haarscheurtjes in het plafond van de woonkamer zijn niet zichtbaar op de foto. Er zijn geringe scheurtjes in het stucwerk (granol) van de
woonkamer, gang en binnenblad van de voorgevel in de woonkamer (benedenhoek en rechts van het raamkozijn). De oorzaak is thermische uitzetting en inkrimpen (koud-warm) waardoor materiaalspanning optreedt. Er zijn haarscheurtjes in enkele wandtegels op het binnenblad van de badruimte aan de voorzijde. Samenvattend is geen sprake van een ernstige verzakking van het pand en/of ernstige scheurvorming.
De voorzitter heeft geen reden om af te wijken van het rapport van onderzoek. De voorzitter volgt daarom het rapport en neemt de conclusies over. Naar het oordeel van de voorzitter is er geen sprake van ernstige gebreken. Er is daarom geen reden de huurprijs te verlagen.
Conclusie
Uit het bovenstaande volgt dat het verzoek van de huurder kennelijk niet redelijk is. (…)
Beslissing
• Het verzoek van huurder is niet redelijk.
• De woonruimte heeft geen gebreken die ernstig genoeg zijn om de huurprijs
tijdelijk te verlagen.
Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen drie weken na verzending van deze uitspraak een verzetschrift indienen. (...)"
3.1.26.
Na het bestreden vonnis is door [appellant] een executiegeschil aanhangig gemaakt.
De zitting in dit geschil heeft op 20 december 2022 plaatsgevonden. In het vonnis van
30 december 2022 is de schorsing afgewezen.
3.1.27.
Op 10 januari 2023 heeft de ontruiming van het gehuurde door de deurwaarder plaatsgevonden.
De procedure bij de kantonrechter
3.2.1.
In eerste aanleg vorderde Woonpartners in conventie, samengevat, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad primair de huurovereenkomst te ontbinden en [appellant] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde onder de verplichting van [appellant] om tot aan de ontruiming huur c.q. schadevergoeding te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente. Subsidiair vorderde Woonpartners [appellant] te veroordelen tot tijdelijke ontruiming van het gehuurde, tot het gedogen en het verlenen van medewerking aan de noodzakelijke werkzaamheden op straffe van een dwangsom van € 250,- per dag, en tot betaling van de maandelijks verschuldigde huur, vermeerderd met de wettelijke rente. Meer subsidiair vorderde Woonpartners het treffen van een zodanige voorziening die de kantonrechter gezien de gegeven situatie zal bepalen.
Zowel primair, subsidiair als meer subsidiair vorderde Woonpartners betaling van de huurachterstand van € 2.940,42, te vermeerderen met de wettelijke rente, met veroordeling van [appellant] in de kosten van de procedure en de nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente.
3.2.2.
Aan de primaire vorderingen heeft Woonpartners, kort samengevat, het volgende ten grondslag gelegd. [appellant] is zodanig tekort geschoten in de verplichtingen die op hem als
huurder rusten, dat ontbinding van de huurovereenkomst is gerechtvaardigd. [appellant]
weigerde ondanks herhaalde verzoeken medewerking aan de dringende werkzaamheden die
Woonpartners aan het gehuurde wilde uitvoeren. Daarnaast heeft hij medewerkers van
Woonpartners meermaals bedreigd en geïntimideerd. Ook bestaat er een betalingsachterstand. De huur over de maanden september 2020 t/m februari 2021 en de
schadevergoeding voor de schade aan de voordeur, die in totaal € 2.940,42 bedraagt, heeft
[appellant] niet betaald. Daarnaast is sprake van structurele wanbetaling.
Aan haar subsidiaire vordering heeft Woonpartners ten grondslag gelegd dat voor het afdwingen van uit te voeren herstelwerkzaamheden, tijdelijke en/of partiële gedwongen ontruiming noodzakelijk is. Door het uitblijven van de werkzaamheden gaat het gehuurde achteruit en is er een toenemende kans op ongelukken, gevaarlijke situaties en schade. Ook heeft Woonpartners een verantwoordelijkheid om de bedreigingen en intimidatie te beëindigen.
3.2.3.
[appellant] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.
3.3.1.
[appellant] vorderde in reconventie, samengevat, herbeoordeling van het primair aan de Huurcommissie gedane verzoek en voor recht te verklaren dat er sprake is van gebreken in/aan de woning die dusdanig ernstig zijn dat tijdelijke huurprijs-vermindering is gerechtvaardigd vanaf 8 februari 2021 totdat Woonpartners alle door een Woonpartners zelf ingeschakelde deskundige, die op 6 januari 2021 het gehuurde al heeft geïnspecteerd, geconstateerde gebreken heeft hersteld. Daarnaast vorderde [appellant] Woonpartners te veroordelen tot betaling van de door [appellant] geleden schade, op te maken bij staat, welke schade ten minste groot is het bedrag dat [appellant] heeft opgeschort.
3.3.2.
De reconventionele vorderingen zijn door de kantonrechter in het bestreden vonnis afgewezen. Nu tegen de rechtsoverwegingen die aan de afwijzing ten grondslag liggen niet is gegriefd, zal het hof hier verder ook niet meer over oordelen.
3.4.
In het bestreden vonnis heeft de kantonrechter in conventie - samengevat - bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad de huurovereenkomst ontbonden en [appellant] veroordeeld om het gehuurde te ontruimen. Voorts is [appellant] veroordeeld tot betaling van € 2.940,42 (waarvan € 2.607,50 aan huurachterstand en € 332,92 aan schade aan het kozijn en de deur van het gehuurde) de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
De procedure in hoger beroep
3.5.
[appellant] heeft in hoger beroep vijf grieven aangevoerd. Met grief 1 komt [appellant] op tegen het oordeel van de kantonrechter dat hij het bestaan van een gebrek bestaande uit verzakking onvoldoende heeft onderbouwd. Grief 2 is gericht tegen het oordeel dat er geen grond is voor het vergoeden van de door [appellant] geleden schade. Grief 3 is gericht tegen het oordeel dat de reconventionele vorderingen worden afgewezen: [appellant] heeft, zo stelt hij, wel degelijk aangetoond dat de inhoud van het rapport van de deskundige van de huurcommissie niet strookt met de werkelijkheid en de kantonrechter mocht dan ook niet uitgaan van de uitspraak van de huurcommissie. Met grief 4 komt [appellant] op tegen het oordeel van de kantonrechter dat hij medewerkers heeft bedreigd en geïntimideerd. Grief 5 is gericht tegen de door de kantonrechter toegewezen ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.
[appellant] heeft (samengevat) geconcludeerd tot vernietiging van het bestreden vonnis, en vordert dat het hof, opnieuw recht doende, de vorderingen alsnog zal afwijzen met veroordeling van Woonpartners in de kosten van beide instanties, inclusief de gebruikelijke nakosten.
3.6.
Woonpartners heeft de grieven van [appellant] bestreden en (samengevat) geconcludeerd tot het niet ontvankelijk verklaren van [appellant] , althans het bestreden vonnis te bekrachtigen met veroordeling van [appellant] in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.7.
De grieven 1 tot en met 5 lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Zij raken alle aan de centrale vraag in dit geding: nopen de concrete omstandigheden tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde? Naar het oordeel van het hof is dat het geval. Dat oordeel baseert het hof op het volgende.
Hoogte vordering Woonpartners
3.8.
[appellant] heeft een huurachterstand van € 2.607,50 laten ontstaan. Deze achterstand wordt door [appellant] in hoger beroep niet betwist. [appellant] betwist in hoger beroep evenmin dat hij gehouden is tot betaling van de schade aan de deur en het kozijn van het gehuurde als gevolg van een politie-inval. Daarmee staat vast dat [appellant] een bedrag van € 2.940,42 onbetaald heeft gelaten.
Het hof begrijpt uit hetgeen [appellant] stelt dat met dit bedrag verrekend dient te worden de huurverlaging van 60% van de huurprijs op grond van onderhoudsgebreken aan het gehuurde én de schade die hij ten gevolge van die gebreken aan het gehuurde heeft geleden.
Verrekeningsverweer slaagt niet
3.9.1.
Ingevolge het bepaalde in artikel 7:262 lid 2 BW Pro staat tegen een beslissing van de kantonrechter na een voorafgaande uitspraak van de huurcommissie, waarin de huurprijs is vastgesteld, geen hoger beroep of cassatie open. De strekking van dit artikel is dat met de procedure bij de huurcommissie en vervolgens bij de kantonrechter reeds door twee onafhankelijke instanties (waarvan de tweede een rechterlijke instantie is) over de kwestie is geoordeeld, welke kwestie zuiver financieel van aard is, terwijl partijen belang hebben bij spoedige duidelijkheid over de periodiek door de huurder aan de verhuurder verschuldigde huurprijs. Volgens vaste rechtspraak kan een dergelijk rechtsmiddelenverbod worden doorbroken indien (a) de rechter een artikel ten onrechte heeft toegepast, (b) een artikel ten onrechte buiten toepassing heeft gelaten, of (c) een zodanig fundamenteel rechtsbeginsel heeft veronachtzaamd dat van een eerlijke en onpartijdige behandeling van de zaak niet kan worden gesproken.
3.9.2.
Zowel de (voorzitter van de) huurcommissie (rechtsoverweging 3.1.25) als de kantonrechter (rechtsoverweging 3.3.2.) hebben geoordeeld over de aan hen door [appellant] voorgelegde huurprijsvermindering. Daarmee hebben twee onafhankelijke instanties zich over de kwestie uitgelaten. Nu [appellant] geen beroep heeft gedaan op een grond die tot doorbreking van dit verbod zou moeten leiden, komt het hof tot het oordeel dat het rechtsmiddelenverbod van artikel 7:262 lid 2 BW Pro van toepassing is. Het vonnis van de kantonrechter is in kracht van gewijsde gegaan, hetgeen het oordeel van de kantonrechter dat in rechte niet vaststaat dat sprake is van een gebrek als gevolg waarvan tijdelijke huurprijsvermindering is gerechtvaardigd, tot een vaststaand gegeven maakt. Dat de huurprijsvermindering ‘slechts’ als verrekeningsverweer aan het hof is voorgelegd - [appellant] heeft immers niet gegriefd tegen de afwijzing van de reconventionele vorderingen - , maakt dit niet anders.
Dit betekent dat het verrekeningsverweer voor zover dit ziet op een verminderde huurprijs als gevolg van onderhoudsgebreken aan het gehuurde niet slaagt.
3.10.
[appellant] stelt schade te hebben geleden als gevolg van gebreken aan het gehuurde. Woonpartners betwist dit.
Naar het hof begrijpt ziet het gebrek ten gevolge waarvan [appellant] schade heeft geleden op het verzakken van het gehuurde. Wat daar verder ook van zij, [appellant] laat na de beweerdelijke schade te onderbouwen. Waaraan is de schade toegebracht, waaruit bestaat die schade en wat is de hoogte van de schade? En, hoe kan die schade worden toegerekend aan de beweerdelijke verzakking van het gehuurde? Door geen handen en voeten te geven aan de aard en omvang van de schade en aan de toerekenbaarheid van de schade aan het gebrek, heeft [appellant] onvoldoende gesteld, zodat ook het verrekeningsverweer voor zover dat ziet op de schade niet kan slagen.
Ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde
3.11.
Het verrekeningsverweer slaagt - gezien het overwogene onder 3.9.1 tot en met 3.10. - niet en daarmee staat vast dat [appellant] aan Woonpartners € 2.940,42 verschuldigd is. Nu niet is komen vast te staan dat [appellant] een vordering heeft waarmee hij zijn schuld kan verrekenen, behoeft de stelling van [appellant] dat hij van medewerkers van Woonpartners mocht verrekenen (die overigens door Woonpartners is weersproken), geen nadere bespreking. Overigens geldt ook hiervoor dat [appellant] onvoldoende heeft toegelicht welke posten of welke bedragen door Woonpartners ter verrekening zijn toegezegd.
3.12.
Naast de betalingsachterstand van € 2.940,42 heeft Woonpartners aan de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde onder meer ten grondslag gelegd dat [appellant] weigerde zijn medewerking te verlenen aan dringende werkzaamheden, terwijl hij daar op grond van de algemene voorwaarden en artikel 7:220 lid 1 BW Pro wel toe gehouden was, en dat hij medewerkers van Woonpartners heeft bedreigd en geïntimideerd.
Het hof is met de kantonrechter van oordeel dat deze tekortkomingen, in ieder geval tezamen, van ruim voldoende gewicht zijn om op vordering van Woonpartners de overeenkomst (op grond van artikel 6:265 lid 1 BW Pro) te ontbinden, nu - ook in hoger beroep - [appellant] geen omstandigheden heeft aangevoerd die de conclusie rechtvaardigen dat de ontbinding niet gerechtvaardigd is.
[appellant] weerspreekt in hoger beroep weliswaar dat hij medewerkers van Woonpartners heeft bedreigd, maar het hof acht dit - nog daargelaten dat het zijdens [appellant] slechts bij de algemene betwisting blijft: ‘ [appellant] ontkent dit stellig’ - zeker gezien de overgelegde correspondentie van Woonpartners aan [appellant] , waarbij het hof expliciet wijst op de brieven van Woonpartners van 27 januari 2022 (rechtsoverweging 3.1.20.) en 2 februari 2021 (rechtsoverweging 3.1.6.), niet geloofwaardig.
Slotsom
3.13.
Het hof komt tot de slotsom dat de grieven van [appellant] falen en dat het bestreden vonnis, voor zover dit aan het oordeel van het hof is onderworpen, dient te worden bekrachtigd.
3.14.
[appellant] dient als de in het ongelijk gestelde partij te worden aangemerkt, en zal worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep zijdens Woonpartners. Deze kosten worden tot vandaag begroot op:
- griffierecht € 783,00
- advocaatkosten
€ 2.428,00(2 punten x € 1.214,00, tarief II)
€ 2.428,00(2 punten x € 1.214,00, tarief II)
- totaal € 3.211,00
3.15.
Als niet weersproken zal het hof ook de door Woonpartners gevorderde wettelijke rente over de proceskosten als ook het uitvoerbaar bij voorraad zijn van de proceskostenveroordeling toewijzen zoals hierna in het dictum vermeld.
4.De uitspraak
Het hof:
4.1.
bekrachtigt het bestreden vonnis voor zover dit aan het oordeel van het hof is onderworpen,
4.2.
veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, welke kosten tot op heden aan de zijde van Woonpartners worden begroot op € 3.211,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro als deze niet binnen veertien dag na de betekening van dit arrest zijn voldaan,
4.3.
verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. P.P.M. Rousseau, K.J.H. Hoofs en J.J.M. Saelman en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 21 mei 2024.
griffier rolraadsheer