Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team belastingrecht
Enkelvoudige Belastingkamer
Nummer: 22/2377
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende] ,
wonend in [woonplaats] ,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de rechtbank Zeeland-West-Brabant (hierna: de rechtbank) van 24 november 2022, nummer BRE 20/9456, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking West-Brabant,
hierna: de heffingsambtenaar.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) een beschikking gegeven (hierna: de WOZbeschikking) en daarbij de waarde van de onroerende zaak [adres 1] in [woonplaats] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld. Tevens is de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2020 bekendgemaakt.
1.2.
Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank.
De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
De heffingsambtenaar heeft voor de zitting tweemaal een nader stuk ingediend. Beide stukken zijn doorgestuurd naar belanghebbende.
1.6.
De zitting heeft plaatsgevonden op 13 september 2024 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar] en [taxateur 1] (taxateur). Belanghebbende is niet verschenen. De griffier heeft belanghebbende bij brief van 17 april 2024 uitgenodigd voor de zitting met vermelding van datum, plaats en tijdstip van de zitting. Deze brief, met nummer [nummer] , is aangetekend verzonden naar het door belanghebbende opgegeven adres. Tot de gedingstukken behoort een kopie van de lijst van aangetekende verzendbewijzen en een schermprint van de statusinformatie van het verzendbewijs. Hieruit volgt dat de uitnodiging voor de zitting op 18 april 2024 op het door belanghebbende opgegeven adres is afgeleverd.
1.7.
Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
2.Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het gaat om een geschakelde twee-onder-één-kapwoning met bouwjaar 1985 met een aangebouwde garage en woonruimte.
2.2.
De waarde van de woning is door de heffingsambtenaar per de waardepeildatum 1 januari 2019 vastgesteld op € 319.000. De heffingsambtenaar heeft deze waarde in beroep onderbouwd met een taxatierapport, opgesteld op 9 februari 2021 door taxateur [taxateur 2] . Hij heeft daarbij ook gebruik gemaakt van inpandige foto’s die belanghebbende desgevraagd heeft aangeleverd. De waarde van de woning per 1 januari 2019 is in dit rapport bepaald op € 371.000. De daarvoor gebruikte vergelijkingsobjecten zijn:
Vergelijkingsobject
Transactiedatum
Verkoopprijs
[adres 2] in [woonplaats]
[--] december 2017
€ 302.500
[adres 3] in [woonplaats]
[--] november 2018
€ 451.000
[adres 4] in [woonplaats]
[--] april 2019
€ 465.000
2.3.
De rechtbank heeft bepaald dat de heffingsambtenaar het in beroep door belanghebbende betaalde griffierecht moet vergoeden. De heffingsambtenaar heeft de vergoeding van het griffierecht ook toegezegd op de zitting bij de rechtbank, omdat hij vond dat in de bezwaarfase het zorgvuldigheidsbeginsel geschonden was.
3.Geschil en conclusies van partijen
3.1.
Het geschil betreft het antwoord op de vraag of de beschikte waarde te hoog is.
3.2.
Belanghebbende concludeert tot vermindering van de waarde. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
4.Gronden
Vooraf en ambtshalve
4.1.
Zoals volgt uit de onder 1.6 vermelde stukken is de uitnodiging op 18 april 2024 uitgereikt.
Op grond hiervan is het hof van oordeel dat belanghebbende op de juiste wijze is uitgenodigd om op de zitting te verschijnen.
Ten aanzien van het geschil
Onzorgvuldige procedure?
4.2.
Belanghebbende heeft aangevoerd dat de taxateur van de heffingsambtenaar onzorgvuldig heeft gehandeld. Het was voor belanghebbende niet duidelijk dat het aanleveren van foto’s van de woning niet verplicht was. De taxateur heeft de door belanghebbende aangeleverde foto’s van de woning, waarop ook belanghebbendes dochter te zien is, bovendien doorgestuurd naar zijn eigen privéemailadres. Ook heeft belanghebbende gezien hoe de taxateur vanuit een auto foto’s van de woning heeft gemaakt heeft. Verder staat er in het rapport dat de taxateur met belanghebbende gesproken heeft, terwijl zij slechts per e-mail contact hebben gehad. Belanghebbende heeft tot slot aangevoerd dat ten onrechte geen inpandige opname heeft plaatsgevonden in het kader van de waardering.
4.3.
De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat de taxateur de foto’s waarschijnlijk heeft doorgestuurd naar zijn privé-e-mailadres in verband met de thuiswerksituatie door de coronamaatregelen. Het hof overweegt dat de heffingsambtenaar ter zitting bij de rechtbank al erkend heeft dat hiermee niet zorgvuldig gehandeld is. Daarom heeft hij het griffierecht in beroep aan belanghebbende vergoed. De betaling heeft volgens de heffingsambtenaar op 6 februari 2023 plaatsgevonden. Het hof is van oordeel dat er geen aanleiding bestaat om daar meer gevolgen aan te verbinden. Belanghebbende heeft zelf de foto’s van de woning (waarop ook zijn dochter te zien is) aangeleverd voor de taxatie. Weliswaar is dat gebeurd op verzoek van de taxateur die per e-mail vroeg of belanghebbende foto’s kon maken van het gestelde achterstallig onderhoud, maar nergens volgt uit dat de heffingsambtenaar of de taxateur de schijn heeft gewekt dat het aanleveren van deze foto’s verplicht was. De heffingsambtenaar heeft verder onweersproken gesteld dat de foto die volgens belanghebbende door de taxateur vanuit zijn auto is gemaakt een cycloramabeeld [1] betreft, zodat het hof het niet aannemelijk acht dat de foto door de taxateur zelf is gemaakt. Aan de omstandigheid dat in het taxatierapport staat dat er gesproken is met belanghebbende, terwijl, zoals de heffingsambtenaar ook heeft erkend, er alleen per e-mail contact is geweest, verbindt het hof geen gevolgen.
4.4.
Het hof overweegt verder dat, anders dan belanghebbende meent, er voor de heffingsambtenaar geen verplichting bestaat om een inpandige opname uit te voeren. Zoals hierna wordt overwogen is het hof van oordeel dat de heffingsambtenaar met het door hem overgelegde taxatierapport aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is.
WOZ-waarde te hoog?
4.5.
De waarde van een onroerende zaak moet worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. [2] Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die moet worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding voor verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
4.6.
De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar. Hij verwijst naar het door hem in beroep overgelegde taxatierapport.
4.7.
In het door de heffingsambtenaar in beroep overgelegde taxatierapport wordt gebruikgemaakt van de verkoopgegevens van drie vergelijkbare woningen. Deze vergelijkingsobjecten betreffen, net als de woning van belanghebbende, alle drie twee-onder-één-kapwoningen in [woonplaats] , met een vergelijkbaar bouwjaar en vergelijkbare inhoud. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar rekening gehouden, zoals met de staat waarin de woning verkeert. Zo zijn de onderhoudstoestand en de voorzieningen van het vergelijkingsobject [adres 4] in [woonplaats] als ‘4, goed’ gekwalificeerd. De woning van belanghebbende is op deze punten als ‘2, matig’ gekwalificeerd. De waarde van de woning van belanghebbende is met het rapport per waardpeildatum 1 januari 2019 getaxeerd op € 371.000, wat hoger is dan de beschikte waarde van € 319.000.
4.8.
Het hof overweegt dat zelfs als het onderhoudsniveau van de woning als ‘1, slecht’ gekwalificeerd zou moeten worden, zoals belanghebbende stelt, de beschikte waarde niet te hoog is. Er zit daarvoor namelijk nog voldoende marge tussen de getaxeerde waarde (€ 371.000) en de beschikte waarde (€ 319.000).
4.9.
Voor zover belanghebbende stelt dat de woning tussen de waardepeildatum (1 januari 2019) en het begin van het kalenderjaar (1 januari 2020) een verandering in waarde heeft ondergaan als gevolg van (voortdurende) lekkages en achterstallig onderhoud, en dat daarmee rekening gehouden moet worden bij de waardering, volgt het hof hem niet. Belanghebbende heeft namelijk niet aannemelijk gemaakt dat de staat van de woning tussen 1 januari 2019 en 1 januari 2020 zodanig verslechterd is dat van een wijziging zoals (gedeeltelijke) afbraak moet worden gesproken. [3] De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning naar het oordeel van het hof terecht bepaald naar de staat waarin de woning op de waardepeildatum (1 januari 2019) verkeert. [4]
4.10.
Het voorgaande betekent dat de heffingsambtenaar geslaagd is in de op hem rustende bewijslast en aannemelijk heeft gemaakt dat de beschikte waarde van € 319.000 niet te hoog is
Tussenconclusie
4.11.
De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is.
Ten aanzien van het griffierecht
4.12.
Het hof ziet geen aanleiding om het griffierecht te laten vergoeden.
Ten aanzien van de proceskosten
4.13.
Het hof oordeelt dat er geen redenen zijn voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Algemene Pro wet bestuursrecht.
5.Beslissing
Het hof:
- verklaart het hoger beroep ongegrond;
- bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door C.W.M.M. Verkoijen, raadsheer, in tegenwoordigheid van R. Camps, als griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
en een afschrift van de uitspraak is op die datum in Mijn Rechtspraak geplaatst. Aan de partij die niet digitaal procedeert, is een afschrift op die datum aangetekend per post verzonden.
De griffier, De raadsheer,
R. Camps C.W.M.M. Verkoijen
Het aanwenden van een rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
(Alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
de naam en het adres van de indiener;
de dagtekening;
een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
e gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten.