ECLI:NL:GHSHE:2024:3738 - Gerechtshof 's-Hertogenbosch - Bevestiging ontbinding koopovereenkomst wegens gerechtvaa...

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.326.530/01

arrest van 26 november 2024

in de zaak van

1.[ appellant sub 1] ,[woonplaats] ,

2.
[appellante sub 2] ,[woonplaats] ,

appellanten,

hierna aan te duiden als [appellanten] ,

advocaat: mr. L.H.A.M. Andriessen te Breda,

tegen

1.[geïntimeerde sub 1] ,[woonplaats] ,

2.
[geïntimeerde sub 2] ,[woonplaats] ,

geïntimeerden,

hierna aan te duiden als [geïntimeerden] ,

advocaat: mr. R.S. Namjesky te Breda,

op het bij exploot van dagvaarding van 26 april 2023 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 22 februari 2023, door de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Breda, gewezen tussen [appellanten] als eisers en [geïntimeerden] als gedaagden.

1.Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer C/02/397831 / HA ZA 22-261)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

2.Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding in hoger beroep met een productie;
de memorie van grieven met een productieoverzicht en een productie;
de memorie van antwoord met een productie;
de mondelinge behandeling op 21 februari 2024, waarbij door mr. Andriessen spreekaantekeningen zijn overgelegd;

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3.De beoordeling

3.1.

De rechtbank heeft feiten vastgesteld. Daartegen is geen grief gericht of anderszins bezwaar gemaakt. Samengevat wordt in dit hoger beroep uitgegaan van de volgende vaststaande feiten.

- [appellanten] heeft zijn appartement op de begane grond aan [adres] (hierna: de onroerende zaak) op 5 januari 2022 te koop aangeboden op basis van inschrijving voor € 400.000,00 kosten koper.

- [geïntimeerden] heeft een bod gedaan op de onroerende zaak van € 475.000,00 en daarbij

aangegeven een financieringsvoorbehoud te willen voor een bedrag van € 50.000,00.

- Op het biedingsformulier staat achter het te financieren bedrag van € 50.000,00

"(
Formeel, is al besproken met [bedrijf A])".

- [appellanten] heeft het bod van [geïntimeerden] geaccepteerd en partijen hebben op 26 januari

2022 een koopovereenkomst gesloten.

- In de koopovereenkomst is (voor zover thans van belang) het volgende vermeld:

“
artikel 1 Verkoop Pro en koop

Verkoper verkoopt aan koper, die van verkoper koopt het appartementsrecht waaronder wordtbegrepen het uitsluitend gebruik van de woon-/bedrijfs-/winkelruimte gelegen op de begane grond met een kelder (met trap) en buitenterrein/plaats, onder meer rechtgevende op het uitsluitend gebruik van het appartement:

- plaatselijk bekend (incl. postcode):[adres]

(...)”

“artikel 14 Ingebrekestelling Pro/Ontbinding

14.1.

Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen

nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst

voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze

koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een

schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.

14.2.

Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande

ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare

tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder

rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de

koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien

de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en

onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.(...)”

“artikel 18 Ontbindende Pro voorwaarden

18.1.

Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:

a. op18 maart 2022koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een

bedrag van€ 50000,(...)
geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een

erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen,(...)

Onder bankinstelling wordt in dit artikel begrepen een bank of verzekeraar in de zin van

artikel 1.1 Wet op het financieel toezicht: of

(...)

18.3.

Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de

hiervoor bedoelde financiering en/of Nationale Hypotheek Garantie en/of toestemming

en/of toezegging(en) en /of andere zaken te verkrijgen.

De partij die de ontbinding inroept, dient er zorg voor te dragen dat de mededeling dat

de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de werkdag na de datum waarvan in de

betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is

ontvangen.

Deze mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare

communicatiemiddelen te geschieden. Indien de koper de ontbinding wenst in te roepen als

gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering als bedoeld in artikel 18. l onder

sub a. wordt, tenzij partijen anders overeenkomen, onder 'goed gedocumenteerd'

verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan

verkoper of diens makelaar dient te worden overgelegd.In aanvulling hierop(.. . )

komen partijen overeen dat koper de/het volgende stuk(ken) dient over te leggen om te

voldoen aan het vereiste van 'goed gedocumenteerd':Kopie van de hypotheekaanvraag met bijbehorende documenten inclusief bericht van afwijzing van de financiële

instelling zijnde niet de intermediair.(... )
Alsdan zijn beide partijen van deze

koopovereenkomst bevrijd.(...) "

-Op 1 februari 2022 heeft [persoon A] van [bedrijf A] hypotheken (hierna: [persoon A] )

namens [geïntimeerden] een financiering aangevraagd voor de onroerende zaak bij Rabobank

voor een bedrag van € 115.000,00. Rabobank heeft die financieringsaanvraag afgewezen.

-Bij e-mail van 15 maart 2022 aan de makelaar van [appellanten] , [makelaar A] (hierna: [makelaar A] ), heeft [persoon A] zich namens [geïntimeerden] beroepen op ontbinding

van de koopovereenkomst wegens de door de Rabobank afgewezen financieringsaanvraag.

-In de brief van Rabobank van 16 maart 2022 waarin de hypotheekaanvraag van [geïntimeerden]

is afgewezen is vermeld:

“(...)
Helaas moeten wij u melden dat wij u deze financiering niet kunnen verstrekken. De reden hiervoor is dat het onderpand, [adres] , geen woonbestemming heeft en hierdoor kunnen wij het onderpand niet beoordelen als een woning met (enkel) bestemming wonen.(...)”

- In een e-mail van 17 maart 2022 aan [makelaar A] , heeft [geïntimeerden] bevestigd van de koop af te zien.

- Op 20 maart 2022 hebben partijen elkaar gesproken over de niet verkregen financiering

voor de onroerende zaak. [appellanten] heeft aangegeven bereid te zijn een lening aan [geïntimeerden] voor een bedrag van € 50.000 te overwegen. [geïntimeerden] is daar niet op ingegaan.

- [makelaar A] heeft bij e-mail van 21 maart 2022 aan [geïntimeerden] laten weten dat [appellanten] het gedane beroep op de ontbindende voorwaarde niet accepteert.

- Naar aanleiding van de afwijzing door Rabobank heeft [makelaar A] contact opgenomen met Rabobank. Daarop heeft [persoon B] (hierna: “ [persoon B] ”) van Rabobank bij e-mail van 28 maart 2022 gereageerd en medegedeeld
“(…)

De gemeente kan inderdaad via een omgevingsvergunning ander gebruik toestaan. Dus zoals in dit geval toestemming geven om het geheel als woning te gebruiken. Daarmee is deze functiewijziging net zo hard en geldt die ook voor iedere volgende eigenaar.Juridisch is de woonbestemming en woonvergunning dus inderdaad hetzelfde. In ons acceptatiebeleid wordt gesproken over een woonbestemmingen bij de acceptatie is dat daarom geëist, we zouden op dit punt nu dus verder kunnen middels een afwijking op ons beleid.

Dat wil echter nog niet zeggen dat we kunnen financieren.

(...)”

- Bij brief van 1 april 2022 (met het opschrift “ingebrekestelling” is [geïntimeerden] door [makelaar A] gesommeerd om zijn verplichting om de onroerende zaak af te nemen alsnog na te komen.

- Als reactie daarop heeft de advocaat van [geïntimeerden] bij e-mail van 5 april 2022 onder meer

medegedeeld dat zijn cliënten zich recht- en regelmatig hebben beroepen op de in de koopovereenkomst opgenomen ontbindende voorwaarde, dat de koopovereenkomst met

het inroepen van die ontbindende voorwaarde al is ontbonden en dat er voor hen geen verplichting meer bestaat tot nakoming.

-In aanvulling op de afgewezen financiering heeft mevrouw

[persoon B] van Rabobank (bij e-mail van 5 april 2022 aan [persoon A] ) medegedeeld:

"We hebben de financieringsaanvraag groot € 115.000,-- van [geïntimeerde sub 1]

en [geïntimeerde sub 2] wonende aan [woonadres]

afgewezen. Er is mij gevraagd of een financiering van € 50.000,-- wel mogelijk is.

Hierbij bevestig ik dat wij momenteel ook een financieringsaanvraag van € 50.000,00

zullen afwijzen. De reden is dat een financiering op onderpand [adres]

momenteel niet past in ons acceptatiebeleid en wij daarom niet

overgaan tot het aanbieden van een hypotheekofferte.(…)"

- Bij brief van 12 april 2022, gericht aan de advocaat van [geïntimeerden] , heeft de advocaat van [appellanten] medegedeeld de koopovereenkomst conform artikel 14 van Pro die overeenkomst te ontbinden en aanspraak te maken op een schadevergoeding die in ieder geval het door [geïntimeerden] verschuldigde boetebedrag van € 47.500,00 betreft.

- Op l juli 2022 heeft [appellanten] de woning aan andere kopers verkocht voor een bedrag van € 385.000,00 kosten koper.

De procedure bij de rechtbank

3.2.1.

In de onderhavige procedure vorderde [appellanten] in eerste aanleg -na bij akte van 10 januari 2022 gedane vermeerdering van eis- voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [geïntimeerden] te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [appellanten] te betalen het bedrag van € 90.000,00, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, vermeerderd met de wettelijke rente over een bedrag van € 47.500,00 vanaf de dag van ontbinding van de koopovereenkomst, zijnde 12 april 2022, althans vanaf de dag van de dagvaarding, tot aan de dag van de algehele voldoening, en vermeerderd met de wettelijke rente over een bedrag van € 42.500,00 vanaf de dag van de mondelinge behandeling, zijnde 10 januari 2023, tot aan de dag van de algehele voldoening, met veroordeling van gedaagden in de kosten van het geding, de nakosten advocaat daaronder begrepen.

3.2.2.

Aan deze vordering had [appellanten] in eerste aanleg ten grondslag gelegd dat hij de koopovereenkomst op 12 april 2022 kon ontbinden wegens tekortschieten van [geïntimeerden] in de nakoming van zijn verplichting de onroerende zaak af te nemen. [appellanten] stelt dat [geïntimeerden] zich niet op eerdere ontbinding wegens het niet verkrijgen van een financiering kan beroepen omdat er een financiering is aangevraagd voor € 115.000,00 in plaats van € 50.000,00 en voor een woning terwijl hij een deel van het gekochte wilde gebruiken als galerie en kantoorruimte. Hierdoor is er geen passende aanvraag gedaan. [appellanten] stelt verder dat [geïntimeerden] in strijd met artikel 18 lid 3 van Pro de koopovereenkomst heeft gehandeld omdat hij niet al het redelijk mogelijke heeft gedaan om een financiering te verkrijgen. [appellanten] was bereid om mee te werken aan uitstel van het transport en bereid om de financiering van € 50.000,00 aan [geïntimeerden] te verstrekken. [appellanten] stelt dat [geïntimeerden] op grond van artikel 14 lid 2 van Pro de koopovereenkomst het boetebedrag van € 47.500,00 verschuldigd is en een aanvullende schadevergoeding van € 42.500,00 wegens de uiteindelijk lagere verkoopprijs van de woning.

3.2.3.

[geïntimeerden] heeft in eerste aanleg gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.

3.2.4.

In het tussenvonnis van 10 augustus 2022 heeft de rechtbank een comparitie van partijen gelast.

3.2.5.

In het eindvonnis van 22 februari 2023 waarvan beroep heeft de rechtbank (kort weergegeven)

-geoordeeld dat niet is komen vast te staan dat [geïntimeerden] een niet passende financieringsaanvraag heeft gedaan (rechtsoverweging 4.5.);

-geoordeeld dat -oordelend dat ‘al het redelijke doen’ als genoemd onder artikel 18.3 van de koopovereenkomst ziet op het verkrijgen van een financiering als vermeld onder artikel 18.1 van de koopovereenkomst en dus alleen van een bank of verzekeraar én voor 18 maart 2022- niet geconcludeerd kan worden dat [geïntimeerden] niet al het redelijk mogelijke heeft gedaan om de financiering te verkrijgen (rechtsoverweging 4.6.);

-het beroep van [appellanten] op door [geïntimeerden] gewekt gerechtvaardigd vertrouwen dat de koop door zou gaan ongeacht het financieringsvoorbehoud verworpen (rechtsoverweging 4.8.- 4.10.).

Op grond van een en ander heeft de rechtbank geconcludeerd dat [geïntimeerden] een gerechtvaardigd beroep heeft gedaan op het financieringsvoorbehoud en de koopovereenkomst daarmee op 15 maart 2022 is ontbonden, zodat [appellanten] geen beroep meer kon doen op ontbinding per 12 april 2022 (rechtsoverweging 4.11.).

De rechtbank heeft de vordering van [appellanten] dan ook afgewezen en [appellanten] in de proceskosten, inclusief nakosten, veroordeeld.

De procedure in hoger beroep

4.1.

[appellanten] heeft in hoger beroep vijf (als zodanig benoemde) grieven aangevoerd. [appellanten] heeft geconcludeerd tot, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, vernietiging van het beroepen vonnis en tot, opnieuw rechtdoende, kort gezegd, het alsnog toewijzen van zijn vorderingen (te vermeerderen met de proceskosten in eerste instantie ad € 3.840,-- vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 13 maart 2023 tot aan de dag van de algehele voldoening, met veroordeling van geïntimeerden in de kosten van beide instanties, de nakosten daaronder begrepen).

[geïntimeerden] heeft ook in hoger beroep gemotiveerd verweer gevoerd en geconcludeerd, bij arrest uitvoerbaar bij voorraad, [appellanten] niet-ontvankelijk te verklaren, althans de grieven van [appellanten] te verwerpen, het hoger beroep ongegrond te verklaren en het vonnis waarvan beroep te bekrachtigen met veroordeling van [appellanten] in de proceskosten van beide instanties.

4.2.

Dit geschil betreft in het bijzonder de vraag of [geïntimeerden] gelet op de feiten en omstandigheden van deze zaak een gerechtvaardigd beroep heeft gedaan op het financieringsvoorbehoud, waarvan de bewijslast op [geïntimeerden] rust.

4.3.

Het hof stelt het volgende voorop. Het doel en de strekking van een financieringsvoorbehoud is de koop voorwaardelijk te laten plaatsvinden om de koper tijd te geven om na de koop van een woning een hypothecaire financiering voor die betreffende woning af te sluiten ten einde de koopsom aan verkopers te kunnen voldoen en de woning op de afgesproken datum te kunnen afnemen. Aan een financieringsvoorbehoud als het onderhavige is inherent dat op de koper een inspanningsverplichting rust om de benodigde financiering te verkrijgen. Ten aanzien van de inspanningsverplichting van de koper dient te worden aangenomen dat de omvang van de inspanningsverplichting afhangt van de formulering van het financieringsvoorbehoud in de koopovereenkomst, de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de deze bepalingen mochten toekennen en wat zij op dat punt redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Het gaat hier onder meer om de uitleg van een ontbindende voorwaarde, opgenomen in een contract waarbij tussen twee particulieren een woning is verkocht. Niet gesteld of gebleken is dat over de inhoud van die bepaling expliciet is onderhandeld. Ook de omstandigheden van het geval spelen hierbij een rol. Om goed te kunnen toetsen of aan de inspanningsverplichting is voldaan en of er inderdaad geen financiering is verkregen voor de verkochte onroerende zaak, is het van belang dat het inroepen van de ontbindende voorwaarde goed gedocumenteerd gebeurt. Er bestaat in deze dus een documentatieplicht. De achtergrond van deze documentatieplicht is dat de verkoper moet kunnen beoordelen of terecht een beroep op het financieringsvoorbehoud wordt gedaan en of dit beroep niet te lichtvaardig wordt gedaan.

4.4.

Dat niet zou zijn voldaan aan de documentatieplicht (hof: in enge zin) is door [appellanten] niet als zodanig aangevoerd, althans is niet (gemotiveerd) aangegeven dat er bij het beroep op ontbinding/ het inroepen van het financieringsvoorbehoud stukken ontbraken, en dus in deze zaak niet aan de orde. Het hof gaat ervan uit dat is voldaan aan het toezenden van de stukken zoals afgesproken in de koopovereenkomst.

4.5.

Met de grieven 1 tot en met 4 betoogt [appellanten] in de kern dat [geïntimeerden] - in afwijking van wat de rechtbank heeft geoordeeld - een niet passende financieringsaanvraag heeft gedaan en daarmee niet heeft voldaan aan de vereisten als vermeld in artikel 18.3 van de koopovereenkomst om al het redelijk mogelijke te doen om een financiering te verkrijgen en om het beroep ‘goed gedocumenteerd’ te doen.

bedrag waarvoor de financiering is aangevraagd/de grieven 1 en 2

4.6.1.

Grief 1 is gericht tegen rechtsoverweging 4.3. van het vonnis waarvan beroep.

[appellanten] voert aan dat de rechtbank ten onrechte heeft beslist dat de hoogte van de financieringsaanvraag niet van invloed is geweest op de afwijzing.

[appellanten] heeft daarbij betoogd dat de rechtbank (in rechtsoverweging 4.3) geheel voorbij gaat aan het feit dat in artikel 18 van Pro de koopovereenkomst een financieringsvoorbehoud is overeengekomen voor een bedrag van € 50.000,-- en dat niet ter discussie staat dat [geïntimeerden] geen financiering hebben aangevraagd voor dat bedrag maar voor een veel hoger bedrag, namelijk voor een bedrag van € 115.000,--. Volgens [appellanten] kon [geïntimeerden] zich derhalve niet op het financieringsvoorbehoud beroepen.

4.6.2.

[geïntimeerden] betwist de stelling van [appellanten] , dat het zou gaan "om het bedrag dat in het financieringsvoorbehoud staat vermeld" en heeft aangevoerd dat het bedrag dat in de financieringsaanvraag was opgenomen in dezen rechtens niet relevant is. De rechtbank heeft volgens [geïntimeerden] terecht op grond van de schriftelijke verklaring van Rabobank die gaat over het al dan niet verstrekken van de financiering en de inhoud van de mail van [persoon B] van 5 april 2022 als vaststaand aangenomen, dat de hoogte van de financieringsaanvraag niet van invloed is geweest op de afwijzing. [geïntimeerden] kon (tijdig) geen financiering verkrijgen en die afwijzing had niets van doen met de hoogte van het (aangevraagde) bedrag. De afwijzing van Rabobank was gegrond op de omstandigheid dat het onderpand geen woonbestemming heeft waardoor Rabobank het onderpand niet kon beoordelen als woning met (enkel)bestemming wonen, aldus de brief van Rabobank van 16 maart 2022. De afwijzing lag niet aan de hoogte van het bedrag, doch slechts aan de omstandigheid: "dat een financiering op het onderpand [adres] momenteel niet past in ons acceptatiebeleid en wij daarom niet overgaan tot het aanbieden van een hypotheekofferte ", aldus de email van Rabobank c.q. [persoon B] van 5 april 2022 . Daarbij is bovendien expliciet aangegeven dat ook een aanvraag voor een bedrag van € 50.000,00 zou zijn afgewezen.

4.6.3.

Met grief 2 heeft [appellanten] aangegeven waarom de rechtbank verder nog ten onrechte als vaststaand heeft aangenomen, dat de hoogte van de financieringsaanvraag niet van invloed is geweest op de afwijzing.

-Ten bewijze van zijn stelling ‘dat als hij (hof: [geïntimeerden] ) een financiering had aangevraagd voor een bedrag van € 50.000,-- hij ook geen financiering had verkregen’ heeft [geïntimeerden] zich volgens [appellanten] ten onrechte beroepen op een e-mail van [persoon B] van de Rabobank van 5 april 2022, omdat deze aanvullende verklaring van de Rabobank van 2,5 week later is dan de uiterlijke termijn die in het financieringsvoorbehoud staat vermeld van 18 maart 2022, dus (veel) te laat.

- Verder heeft [appellanten] in het bijzonder gewezen op productie 17 bij memorie van grieven waarin [makelaar A] verklaart dat zij naar aanleiding van de afwijzing door Rabobank contact heeft gehad met [persoon B] van de Rabobank die tegen [makelaar A] heeft gezegd dat een financieringsaanvraag voor een bedrag van € 50.000,— eigenlijk blind wordt goedgekeurd. [appellanten] stelt dat de rechtbank ten onrechte in rechtsoverweging 4.3 doorslaggevende betekenis heeft toegekend aan de verklaring van [persoon B] van de Rabobank ‘dat ook als [geïntimeerden] een financiering van € 50.000 had aangevraagd, deze niet verstrekt zou zijn’.

4.6.4.

Het hof oordeelt over de eerste twee grieven van [appellanten] als volgt.

4.6.4.1. In het bijzonder over de bedoeling van de toelichting bij de eerste grief heeft het hof vragen gesteld op de mondelinge behandeling in hoger beroep. Daarbij is aan mr. Andriessen voorgelegd dat het hof de toelichting op de grief zo had begrepen dat gesteld werd dat het enkele feit dat er een verkeerd bedrag, althans een ander, hoger bedrag dan het bedrag van het financieringsvoorbehoud, is vermeld in de aanvraag, al zou moeten leiden tot het oordeel dat er ten onrechte een beroep is gedaan op het financieringsvoorbehoud. Aan mr. Andriessen is vervolgens gevraagd of hij al dan niet kon bevestigen of die lezing klopt. Mr. Andriessen heeft daarop geantwoord : “Dat klopt. In het financieringsvoorbehoud staat een bedrag van € 50.000,- en het is voor een ander bedrag gedaan. Dat is al reden waarom er geen beroep op kan worden gedaan. Zo is het bedoeld.”

Mede op grond hiervan oordeelt het hof met betrekking tot de eerste grief allereerst dat het enkele feit dat de aanvraag is gedaan voor een bedrag van € 115.000,-- in plaats van € 50.000,- op zichzelf niet voldoende is om aan te nemen dat [geïntimeerden] ten onrechte een beroep heeft gedaan op het financieringsvoorbehoud. In de koopovereenkomst, in het bijzonder in de artikelen aangaande het financieringsvoorbehoud heeft het hof niet gelezen de uitdrukkelijke verplichting van de koper (i.c. [geïntimeerden] ) om een aanvraag bij de bank in te dienen voor het bedrag van € 50.000,-- bij afwijking waarvan zonder meer geen beroep meer zou kunnen worden gedaan op de ontbindingsgrond.

Dat het financieringsvoorbehoud van € 50.000,- (met daarop de vermelding dat het formeel was en al besproken met [bedrijf A] ) op een bod van € 475.000,-- voor [appellanten] van doorslaggevende betekenis geweest om zijn pand te verkopen aan [geïntimeerden] , zoals [appellanten] stelt, maakt dit oordeel in elk geval al niet anders, omdat niet gesteld of gebleken is dat dit ook zo met [geïntimeerden] is gecommuniceerd.

4.6.4.2. De brief van 16 maart 2022 van Rabo waarin wordt bevestigd dat de financieringsaanvraag (die was gedaan voor een bedrag van € 115.000,--) wordt afgewezen met als (enige) reden dat het onderpand geen woonbestemming heeft duidt er volgens het hof op dat de hoogte van het te financieren bedrag daarbij geen rol heeft gespeeld. Doorslaggevend was voor Rabo kennelijk (al) het gebrek aan woonbestemming. Gelet hierop kon [geïntimeerden] dan ook gebruik maken van het financieringsvoorbehoud en de ontbinding van de overeenkomst in beginsel inroepen.

Bij navraag bij Rabobank, door [persoon A] , is de juistheid hiervan onderschreven, omdat [persoon B] in haar schriftelijke verklaring van 5 april 2022 heeft bevestigd dat Rabobank destijds ook een financieringsaanvraag van € 50.000,00 zou afwijzen met als reden dat een financiering op onderpand [adres] niet paste in het acceptatiebeleid van Rabobank en dat daarom niet overgegaan werd tot het aanbieden van een hypotheekofferte.

4.6.4.3. Het hof neemt hierbij in aanmerking dat de informatie en toelichtingen ten aanzien van de afwijzing die [geïntimeerden] heeft ontvangen van Rabobank relevant zijn en in de beoordeling van het hof moeten worden betrokken, ook als bijvoorbeeld nadere informatie later dan 18 maart 2022 is verstrekt dan wel in de lopende procedure is overgelegd. Dit geldt dus ook voor de informatie en correspondentie van Rabobank, die relevant is ten aanzien van de woonbestemming als afwijzingsgrond met betrekking tot de verzochte financiering.

Dat de brief van Rabobank van 5 april 2022 van na 18 maart 2022 is, vormt naar het oordeel van het hof dan ook geen probleem omdat het hier gaat om het achteraf (en in deze procedure) bewijzen van de stelling dat vóór 18 maart 2022 al vaststond dat Rabobank ook bij een aanvraag voor een bedrag van 50.000 deze zou hebben afgewezen. In de afwijzingsbrief van Rabobank van 16 maart 2022 was dat al aangegeven (zie hierover hiervoor onder 4.6.4.2.) en door [geïntimeerden] ook (terecht, naar achteraf is gebleken uit de brief van 5 april 2022) als vaststaand aangenomen op grond van de inhoud van die brief: in verband met “geen woonbestemming”.

4.6.4.4. Dat het gebrek aan woonbestemming doorslaggevend was voor Rabobank blijkt ook uit de mail van [persoon A] aan [makelaar A] van 15 maart 2024. Daarin is aangegeven dat de financiering van het appartement door de Rabobank is afgewezen door het ontbreken van de woonvergunning op het woongedeelte van het appartement, dus volgens het hof in elk geval niet op basis van het bedrag waarvoor de financiering werd verzocht.

Ook [makelaar A] geeft in haar mail aan [geïntimeerden] van 21 maart 2022 aan dat in haar contact met de Rabobank over de reden van de afwijzing is gebleken dat de aanvraag is afgewezen op grond van het feit dat het gekochte geen woonbestemming zou hebben.

4.6.4.5. Het hof neemt op grond van bovenstaande als vaststaand aan dat Rabo een financieringsaanvraag van [geïntimeerden] voor een bedrag van € 50.000,-- op 15/16 maart 2022 ook geweigerd zou hebben.

4.6.4.6. De gestelde mondelinge verklaring van [makelaar A] , dat [persoon B] haar had gezegd dat een financieringsaanvraag voor een bedrag van € 50.000,- door Rabobank blind zou worden verstrekt doet aan het hiervoor door het hof vermeld bewijs niet af, ook niet nu daarbij in hoger beroep door [appellanten] een schriftelijke verklaring van [makelaar A] van 14 juli 2023 is overgelegd. Naar het oordeel van het hof heeft de rechtbank terecht aan de schriftelijke verklaring van [persoon B] doorslaggevende betekenis gegeven boven de in eerste aanleg geuite mondelinge verklaring van [makelaar A] . Het hof doet dat in hoger beroep ook ten opzichte van de schriftelijke verklaring van [makelaar A] (prod. 17 bij memorie van grieven).

Beide verklaringen, die door [geïntimeerden] zijn betwist, zijn van horen zeggen, terwijl bovendien onduidelijk is wanneer [persoon B] dit gezegd zou hebben. De inhoud van de schriftelijke verklaring strookt ook niet met de eerdere mondelinge bewering van [makelaar A] . In de schriftelijke verklaring schrijft [makelaar A] : “ (…)
Ik heb gevraagd naar de brief/mail van de Rabobank met de afwijzing van de hypotheekaanvraag. Die heb ik dezelfde dag nog ontvangen. De reden van de afwijzing:

• het onderpand [adres] heeft geen woonbestemming en daardoor kunnen we het onderpand niet beoordelen als een woning met (enkel) bestemming wonen.(…)”

En verder schrijft zij: “(…)
Daarna heb ik contact opgenomen met mevrouw [persoon B] van de Rabobank, die de aanvraag in behandeling had, om te vragen of er wellicht toch nog een mogelijkheid was (binnen de aangevraagde financiering). Zij gaf aan dat er een mogelijkheid voor financiering was, de koper kwam in aanmerking voor een afwijkend acceptatiebeleid. Dan zou er wel een renteopslag gelden en mocht er geen maximale financiering zijn.(…)”

Het hof acht deze hier geformuleerde woorden van [persoon B] in ernstige mate afwijkend van “blind” verstrekken.

4.6.4.7. De eerste twee grieven falen.

Financieringsaanvraag voor woonruimte of zakelijke lening

4.7.1.

Met grief 3 voert [appellanten] als verdere onderbouwing van de stelling dat [geïntimeerden] geen passende hypotheekaanvraag heeft gedaan aan dat ten onrechte een financiering voor woonruimte is aangevraagd terwijl [geïntimeerden] , nu het gekochte `woon-/bedrijfs-/winkelruimte' betrof, een zakelijke lening moeten aanvragen, zeker omdat hij een deel van het pand ook als galerie wilde gaan gebruiken.

4.7.2.

Naar het oordeel van het hof heeft de aanwezigheid van een pinautomaat bij de afwijzing door Rabo en ook overigens tot en met 18 maart 2022 geen enkele (kenbare) rol gespeeld in het kader van al dan niet financieren, zodat het hierover door partijen naar aanleiding van de derde grief (en ook overigens) gestelde door het hof buiten beschouwing wordt gelaten.

4.7.3.

Het hof stelt vast dat in de koopovereenkomst niet is bepaald welke vorm van financiering voor het gekochte aangevraagd diende te worden. Theunissen heeft -anders dan door aan te geven dat er, omdat de koop `woon-/bedrijfs-/winkelruimte' betrof, sprake was van een noodzaak om een zakelijke financiering aan te vragen- niet voldoende concreet onderbouwd gesteld op welke andere grond [geïntimeerden] desalniettemin een aanvraag voor een zakelijke lening had moéten doen.

[geïntimeerden] heeft, onder overlegging van een brief van 6 januari 2023, aangevoerd over de financieringsaanvraag advies te hebben ingewonnen bij Rob [persoon A] / [bedrijf A] Groep en dat er overleg is geweest met Rabobank waarna de inschatting was dat het indienen van een aanvraag voor alleen het woondeel de meeste kans van slagen had in deze kwestie. Op zichzelf is juist dat een daarbij gemaakte fout in beginsel voor risico van [geïntimeerden] zou moeten komen, maar niet is komen vast te staan dat sprake is van een fout. Dat uit de verklaring van [makelaar A] (productie 17 bij memorie van grieven) zou blijken dat elke hypotheekadviseur dient te weten dat een woningfinanciering op een dergelijk onderpand nagenoeg onmogelijk is, acht het hof daarvoor volstrekt onvoldoende. Dat een aanvraag als gedaan door [geïntimeerden] gedoemd was te mislukken of kansloos was omdat het een woonfinanciering betrof is zeker niet vast komen te staan, en zeker ook niet dat [geïntimeerden] dit wist of behoorde te weten.

De stelling van [appellanten] dat er een woonvergunning was waarop een hypotheek kon worden verstrekt, als de juiste aanvraag (hof : bedoeld lijkt: voor een zakelijke lening) was gedaan, is door [geïntimeerden] betwist en onvoldoende nader, gemotiveerd, onderbouwd.

Bovendien is op de mondelinge behandeling in hoger beroep naar voren gekomen dat [appellanten] in het verleden bij de eigen aankoop van het pand heeft meegemaakt dat het doen van een aanvraag voor een zakelijke lening van belang was of kon zijn. Deze wetenschap heeft [appellanten] echter niet met [geïntimeerden] gedeeld. Onder deze omstandigheden maakt het aanvragen van een woonfinanciering in dit geval niet dat sprake is van een niet passende financieringsaanvraag.

4.7.4.

De derde grieft slaagt niet.

4.8.1.

Grief 4 luidt dat de rechtbank in rechtsoverweging 4.6. ten onrechte heeft beslist dat niet geconcludeerd kan worden dat [geïntimeerden] niet al het redelijk mogelijke heeft gedaan om de financiering te verkrijgen.

[appellanten] stelt op de eerste plaats dat [geïntimeerden] voorafgaand aan 18 maart 2022 niet al het redelijk mogelijke heeft gedaan, omdat geen passende financiering is aangevraagd, Hierbij heeft [appellanten] verwezen naar de grieven 1, 2 en 3, die het hof hiervoor heeft verworpen.

Op de tweede plaats is [appellanten] van mening dat het in de gegeven omstandigheden niet juist is om de termijn te beperken tot 18 maart 2022.

Naar het oordeel van het hof heeft de rechtbank echter terecht overwogen dat 'al het redelijk mogelijke' alleen ziet op de periode voorafgaand aan 18 maart 2022. Uiterlijk te beoordelen naar het laatste moment waarop een beroep kan worden gedaan op het financieringsvoorbehoud en de ontbinding van de koopovereenkomst op die grond kan worden ingeroepen dient duidelijkheid te bestaan over de vraag of een passende aanvraag is gedaan en of ook overigens de koper al het redelijk mogelijke heeft gedaan om de financiering te verkrijgen.

De (door [appellanten] betoogde) relevantie van omstandigheden van na dat moment stuit af op de onmogelijkheid van de koper om op een later moment nog de koopovereenkomst te ontbinden.

4.8.2.

[appellanten] voert naar het oordeel van het hof dan ook tevergeefs aan dat [geïntimeerden] ten onrechte niet is ingegaan op het aanbod van [appellanten] om de termijn van 18 maart 2022 te verlengen. Dit kan [geïntimeerden] niet worden tegengeworpen. En de (beantwoording van) de vraag wat er allemaal had kunnen gebeuren als [geïntimeerden] wel op het verlengingsaanbod was ingegaan, acht het hof dan ook niet relevant.

4.8.3.

Voor zover [appellanten] hierbij heeft verwezen naar een uitspraak van dit hof, ECLI:NL:GHSHE:2020:1587, merkt het hof op dat het in dat arrest ging om een verlengingsaanbod (overigens specifiek ten behoeve van het alsnog ontvangen van nadere stukken die dan bij aanvraag nog moesten worden gevoegd) dat was gegeven binnen de termijn waarbinnen het financieringsvoorbehoud kon worden ingesteld. In onderhavige zaak is het aanbod tot verlenging van de termijn door [appellanten] pas gedaan na het verstrijken van die termijn.

4.8.4.

Om dezelfde redenen als hiervoor (in het bijzonder onder 4.8.1.) acht het hof evenmin relevant dat er op zondag 20 maart 2022 op initiatief van Theunissen een gesprek heeft plaatsgevonden bij [geïntimeerden] , waarbij Theunissen aangeboden heeft om [geïntimeerden] zelf een financiering van € 50.000,— te verstrekken, en [geïntimeerden] daarin niet geïnteresseerd was.

Overigens is door [appellanten] niets gesteld over de voorwaarden waaronder zo’n financiering door [appellanten] zou worden verleend. Bovendien heeft [geïntimeerden] terecht opgemerkt dat het in deze zaak gaat om het verkrijgen van een financiering als vermeld onder artikel 18.1 van de koopovereenkomst en dus alleen van een bank of verzekeraar én voor 18 maart 2022.

4.8.5.

Ook aspecten als een eventuele bereidheid van de Rabobank van na 18 maart 2022 om te willen heroverwegen speelt daarom voor het hof geen rol bij de beoordeling van deze zaak.

4.8.6.

Ook grief 4 faalt.

Gerechtvaardigd vertrouwen?

4.9.1.

Grief 5 is gericht tegen de rechtsoverwegingen 4.7 t/m 4.11 van het vonnis waarvan beroep en de beslissing van de rechtbank dat er geen sprake is van gerechtvaardigd vertrouwen en vervolgens tegen de beslissing van de rechtbank dat [geïntimeerden] een gerechtvaardigd beroep heeft gedaan op het financieringsvoorbehoud.

Aanbieding

4.9.2.

[appellanten] heeft zich er onder meer op beroepen dat hij uit de woorden op het biedingsformulier:`(
Formeel, is al besproken met [bedrijf A])' heeft geconcludeerd en mocht concluderen dat het financieringsvoorbehoud maar een formaliteit was. Volgens [appellanten] heeft de rechtbank ten onrechte geen waarde aan die bewoordingen gehecht.

4.9.3.

Het hof overweegt dat partijen na de datum van het biedingsformulier de koopovereenkomst zijn aangegaan met daarin het financieringsvoorbehoud/de ontbindingsmogelijkheid voor [geïntimeerden] (zonder met het door [appellanten] gestelde vertrouwen samenhangende specifieke toevoegingen). Hierdoor kon er - zo [appellanten] eerder al op basis van de meergenoemde bewoordingen er op vertrouwde dat het financieringsvoorbehoud een formaliteit was - van die bewoordingen na het aangaan van de koopovereenkomst geen vertrouwen, althans in elk geval geen gerechtvaardigd vertrouwen meer uitgaan. Er was immers in de koopovereenkomst aan [geïntimeerden] uitdrukkelijk gelegenheid gegeven om zich op dat voorbehoud te beroepen.

Daarbij merkt het hof op dat [appellanten] in de toelichting op de grief heeft nagelaten onderbouwd aan te geven waarom - in afwijking van het oordeel van de rechtbank - ook na het later aangaan van de koopovereenkomst, met daarin artikel 18, nog steeds sprake was van gerechtvaardigd vertrouwen op de bewoordingen van het (eerdere) biedingsformulier.

mededelingen

4.9.4.

[appellanten] stoelt zijn beweerdelijk gerechtvaardigd vertrouwen verder op een gesprek van 9 maart 2022 (toen Carpet Right kwam inmeten) van [geïntimeerde sub 2] met [geïntimeerden] over het financieringsvoorbehoud. Volgens [appellanten] heeft [geïntimeerden] toen gezegd dat als de bank de financiering niet verstrekt er nog meer wegen zijn die naar Rome leiden. [geïntimeerden] heeft aangegeven zich dit niet te kunnen herinneren.

Naar het oordeel van het hof mocht [appellanten] de minstens vaag te noemen woorden van [geïntimeerden] onder de gegeven omstandigheden niet opvatten in de zin dat [geïntimeerden] daarmee verklaard heeft /zou hebben dat het met het financieringsvoorbehoud sowieso wel goed kwam. Van zodanig door [geïntimeerden] opgewekte schijn is op basis van de gebruikte woorden naar het oordeel van het hof geen sprake. Met de rechtbank is het hof van oordeel dat voor zover zou vaststaan dat [geïntimeerden] een dergelijke mededeling heeft gedaan, [appellanten] daaraan geen gerechtvaardigd vertrouwen kan ontlenen dat in de weg zou staan aan een gerechtvaardigd beroep van [geïntimeerden] op het financieringsvoorbehoud en op ontbinding. Immers is ook niet gesteld of anderszins gebleken dat [geïntimeerden] zich in dat gesprek van 9 maart 2022 zodanig heeft uitgelaten dat daarmee zou zijn aangegeven het in de koopovereenkomst expliciet overeengekomen financieringsvoorbehoud te willen wijzigingen of daarvan afstand te willen doen. Ook heeft [geïntimeerden] met zijn uitspraken naar het oordeel van het hof niet aangegeven - en konden zijn bewoordingen ook niet in die zin worden begrepen of opgevat - dat door [geïntimeerden] van het financieringsvoorbehoud zeker geen gebruik zou worden gemaakt.

Reactie op aanbod

4.9.5.

[appellanten] heeft ook nog aangevoerd zijn gerechtvaardigd vertrouwen (door de rechtbank omschreven als ‘dat de koop door zou gaan ongeacht het financieringsvoorbehoud’ - en daartegen is niet gegriefd -) te ontlenen aan de reactie van [geïntimeerden] op het aanbod van [appellanten] om zelf aan [geïntimeerden] € 50.000,00 te lenen. [geïntimeerden] zou in reactie hebben gezegd dat het niet nodig was. Dat [appellanten] in de memorie van grieven stelt dat dit naar de indruk van [appellanten] was omdat [geïntimeerden] niet langer geïnteresseerd was in de aankoop van het pand, laat het hof bij gebrek aan nadere onderbouwing van de eventueel mee te wegen gevolgen daarvan, voor wat het is.

[geïntimeerden] heeft in het bijzonder betwist dat een (voldoende concreet) aanbod is gedaan.

Het hof is van oordeel dat zelfs als uitgegaan zou moeten worden van een uitdrukkelijk aanbod, het moment waarop dat aanbod is/zou zijn gedaan, te weten op 20 maart 2022, er aan in de weg staat dat de reactie van [geïntimeerden] op dit aanbod tot het gerechtvaardigd vertrouwen heeft geleid dat de koopovereenkomst door zou gaan. In elk geval is onvoldoende toegelicht waarom dat wel het geval was/zou kunnen zijn.

Er was toen immers al een beroep gedaan op het financieringsvoorbehoud en om die reden de ontbinding van de koopovereenkomst. Daarna kan een uitlating er niet alsnog toe leiden dat er gerechtvaardigd op vertrouwd wordt dat er geen beroep op wordt gedaan.

4.9.6.

De conclusie is dat er geen sprake is van door [geïntimeerden] bij [appellanten] opgewekt gerechtvaardigd vertrouwen waardoor [geïntimeerden] niet een gerechtvaardigd beroep heeft gedaan/heeft kunnen doen op het financieringsvoorbehoud.

De slotsom is dat ook grief 5 geen doel treft.

4.10.

Het hof passeert de bewijsaanbiedingen van [appellanten]

De aanbiedingen om te bewijzen dat [persoon B] van de Rabobank heeft laten weten dat een financiering van € 50.000,-- geen probleem moest opleveren, dat er een verkeerde financieringsaanvraag is gedaan, dat [appellanten] heeft aangeboden de termijn van het financieringsvoorbehoud te verlengen en dat [geïntimeerden] hier niet op is ingegaan en dat [appellanten] heeft aangeboden om € 50.000,-- zelf te financieren welk aanbod door [appellanten] is afgeslagen, dienen geen doel omdat, gelet op al het bovenstaande, geleverd bewijs op deze punten niet tot een ander oordeel zou leiden.

Het aanbod om te bewijzen dat [geïntimeerden] niet al het redelijk mogelijke heeft gedaan om een financiering te verkrijgen acht het hof onvoldoende specifiek.

4.11.

Nu alle grieven falen blijft ook de conclusie van de rechtbank, dat [geïntimeerden] een gerechtvaardigd beroep heeft gedaan op het financieringsvoorbehoud en de koopovereenkomst daarmee op 15 maart 2022 is ontbonden, zodat [appellanten] geen beroep meer kan doen op ontbinding per 12 april 2022, overeind.

De vorderingen van [appellanten] zijn terecht afgewezen.

Het hof zal het vonnis waarvan beroep bekrachtigen.

Het hof zal [appellanten] als de in het ongelijk gestelde partij hoofdelijk in de kosten van het hoger beroep veroordelen.

De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerden] zullen vastgesteld worden op:

Griffierechten € 783,--

Salaris advocaat € 4.426,-- (2 punt(en) x tarief IV)

Nakosten € 178,-- (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal € 5.387,--

Het hof zal de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad verklaren.

4.11.1.

Voor zoveel nodig merkt het hof nog op dat, gelet op de uitkomsten van deze zaak, van door [appellanten] aan [geïntimeerden] onverschuldigd betaalde proceskosten ad € 3.840,-- van eerste aanleg geen sprake is, zodat de terugvordering daarvan wordt afgewezen.

4. De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellanten] hoofdelijk in de proceskosten € 5.387,--, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [appellanten] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het arrest daarna wordt betekend, dan moet [appellanten] € 92,- extra betalen vermeerderd met de kosten van betekening;

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. A.P. Zweers-van Vollenhoven, Y.L.L.A.M. Delfos-Roy en mr. M.C. Schepel en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 26 november 2024.

griffier rolraadsheer