ECLI:NL:GHSHE:2024:812

• Datum uitspraak: 12 maart 2024
• Publicatiedatum: 12 maart 2024
• Zaaknummer: 200.330.708_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: I.B.N. Keizer; M.G.W.M. Stienissen; C.B.M. Scholten van Aschat
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Afwijzing vordering tot ontruiming huurwoning wegens prostitutieactiviteiten in kort geding

In deze zaak vorderde Stichting Mooiland in kort geding de ontruiming van een huurwoning die aan [geïntimeerde] was verhuurd, omdat in de woning prostitutieactiviteiten zouden hebben plaatsgevonden. Mooiland stelde dat [geïntimeerde] tekort was geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door het toestaan van prostitutie, het niet houden van hoofdverblijf en het veroorzaken van overlast.

De kantonrechter wees de vordering af wegens onvoldoende spoedeisend belang en onvoldoende bewijs van de tekortkomingen. In hoger beroep bevestigde het hof dit oordeel. Het hof oordeelde dat de overlast onvoldoende aannemelijk was en niet ernstig genoeg om ontruiming te rechtvaardigen. Ook was niet met zekerheid vastgesteld dat [geïntimeerde] niet zijn hoofdverblijf hield in de woning. Hoewel prostitutieactiviteiten kortdurend hadden plaatsgevonden, was niet bewezen dat [geïntimeerde] hiervoor aansprakelijk was of dat hij onvoldoende toezicht had gehouden.

Het hof benadrukte dat de ontbinding van de huurovereenkomst en de aansprakelijkheid van [geïntimeerde] in een bodemprocedure moeten worden beoordeeld, waarbij nader bewijs en getuigenverhoren mogelijk zijn. Het spoedeisend belang van Mooiland om ontruiming te verkrijgen werd onvoldoende aangetoond, mede gelet op het belang van [geïntimeerde] om zijn woonruimte te behouden en het lopende schuldsaneringstraject. Het hof bekrachtigde het vonnis van de kantonrechter en veroordeelde Mooiland in de proceskosten van het hoger beroep.

Uitkomst: Het hof wijst de vordering tot ontruiming af en bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.330.708/01

arrest van 12 maart 2024

in de zaak van

Stichting Mooiland ,

gevestigd te [vestigingsplaats ] ,

appellante,

hierna aan te duiden als Mooiland,

advocaat: mr. B. Poort te Eindhoven,

tegen

Zeker Financiële Zorgverlening B.V.,

in haar hoedanigheid van bewindvoerder over het vermogen van de te [woonplaats] wonende [geïntimeerde] ,

gevestigd te [vestigingsplaats ] ,

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als de bewindvoerder respectievelijk [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. J.M. van der Pol te Oss,

op het bij exploot van dagvaarding van 3 augustus 2023 ingeleide hoger beroep van het kortgedingvonnis van 10 juli 2023, door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats 's-Hertogenbosch, rechtdoende als voorzieningenrechter, gewezen tussen Mooiland als eiseres en de bewindvoerder als gedaagde.

1. Het geding in eerste aanleg (zaaknummer 10542427 \ CV EXPL 23-2482)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

2. Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:

• de dagvaarding in hoger beroep met grieven, productie 1 en een wijziging van eis;
• de memorie van antwoord met productie 1.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3. De beoordeling

De vaststaande feiten en de kern van het geschil

3.1.1.

Het gaat in dit hoger beroep naar de kern genomen om de vraag of [geïntimeerde] in kort geding tot ontruiming van de door hem gehuurde woning moet worden veroordeeld omdat hij iemand in de woning heeft laten verblijven die in de woning prostitutieactiviteiten heeft verricht.

3.1.2.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

• a. De (toekomstige) goederen van [geïntimeerde] zijn met ingang van 13 augustus 2019 onder bewind gesteld, met benoeming van geïntimeerde tot bewindvoerder. Dit brengt mee dat de bewindvoerder bij de vervulling van zijn taak de rechthebbende ( [geïntimeerde] ) in en buiten rechte vertegenwoordigt (artikel 1:441 BW).
• b. Bij huurovereenkomst van 7 maart 2022 heeft Mooiland de woning aan [adres 1] te [woonplaats] verhuurd aan [geïntimeerde] .
• c. Op de huurovereenkomst zijn de algemene huurvoorwaarden van Mooiland van toepassing. In die algemene huurvoorwaarden staat onder meer het volgende:

“ Artikel 8 Andere verplichtingen huurder

bestemming woonruimte

8.1

Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte door huurder en de leden van zijn gezin. Huurder zal het gehuurde als een goed huurder

overeenkomstig die bestemming gebruiken en zal de bestemming niet wijzigen.

hoofdverblijf

8.2

Huurder is verplicht het gehuurde zelf daadwerkelijk te bewonen en er voortdurend zijn hoofdverblijf te hebben. Huurder zal in het gehuurde zijn exclusieve hoofdverblijf houden. (…)

verbod van onderverhuur

8.3

Het is huurder niet toegestaan om zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven. (…)

uitoefenen bedrijf

8.4

Het is huurder niet toegestaan om zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder in enig gedeelte van het gehuurde een beroep of bedrijf uit te oefenen.

overlast

8.5

Huurder zal er voor zorgen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt

veroorzaakt door hemzelf, huisgenoten, huisdieren of derden die zich vanwege huurder in het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden.”

- d. Op 9 februari 2023 heeft Mooiland via een formulier op haar website een overlastmelding over de door [geïntimeerde] gehuurde woning ontvangen van de bewoonster van de woning aan [adres 2] . In deze melding staat onder meer het volgende:

“ Ik ervaar overlast van:

Veel bezoek, veel autos voor mn oprit, in en uitlopen van meer dan 30 personen per dag. Voelt onveilig. Kijken ook steeds bij me naar binnen.

Beschrijving van de overlast

Veel bezoek, veel autos voor mn oprit, in en uitlopen van meer dan 30 personen per dag. Voelt onveilig. Kijken ook steeds bij me naar binnen. kan vaak met de auto niet weg

of op mn eigen oprit parkeren. Moeilijk contact mee te maken.

Vermoeden van dealen van drugs.

Hoe vaak ondervindt u overlast?

Dagelijks

Heeft u zelf al actie tegen de overlast ondernomen?

Ja

Wat heeft u gedaan en met welk resultaat?

Aantal keer aangebeld en gevraagd of hij rekening wil houden met de auto's en de personen die bij hem op bezoek komen dat ik wel mn oprit op en af kan en mijn

eigen bewegingsruimte heb.

Korte reacties, moeilijk contact mee te maken. Vermoeden onder invloed van drugs.”

- e. Eveneens op 9 februari 2023 heeft Mooiland via een formulier op haar website een overlastmelding over de door [geïntimeerde] ontvangen woning ontvangen van de bewoner van de woning aan [adres 3] . In deze melding staat onder meer het volgende:

“ Beschrijving van de overlast

De buurt verpauperd, er zitten hoeren op [adres 1] . De gene die er moet wonen woond er niet. Komt af en toe de post ophalen

Hoe vaak ondervindt u overlast?

Dagelijks

Heeft u zelf al actie tegen de overlast ondernomen?

Nee

Waarom heeft u niets gedaan?

Er komt allemaal vreend volk. Vertouw het niet”

- f. Op 9 februari 2023 heeft de politie bij een controle vastgesteld dat vanuit het gehuurde prostitutiewerkzaamheden werden verricht. In de daarover door de politie opgemaakte “Rapportage bestuurlijke toezicht prostitutie” staat onder meer het volgende:

“Op donderdag 9 februari 2023 om 20.30 uur werd een bestuurlijke controle uitgevoerd op een adres waar mogelijk sprake zou zijn van bedrijfsmatige prostitutie zonder dat daar een vergunning voor is verleend. Dit naar aanleiding van het volgende:

Via een advertentie op de [website] werd contact gelegd met iemand die seksuele handelingen met een ander tegen betaling aanbood in [plaatsnaam] . Er werd een afspraak gemaakt en men moest men zich melden op het adres [adres 1] te [woonplaats] .

(…)

Er is op het [adres 1] te [woonplaats] werd binnengetreden op basis van de toezichthoudende bevoegdheid (art. 5:15AWB) (…) Er werd voor het binnentreden in het Engels toestemming gevraagd aan de sekswerker. De sekswerker gaf hiervoor toestemming.

(…)

Er was één persoon betrokken bij de controle. Dit betrof de sekswerker

(…)

Voor de sekswerker wordt geen bestuurlijke rapportage opgemaakt daar zij geen GBA-adres heeft.

Door de sekswerker werd het volgende verklaard:

• Zij was op bezoek bij een vriend;
• De bewoner van de woning wist niet van haar werkzaamheden af;
• Zij deed dit werk om extra inkomsten te genereren;
• Zij werkt legaal in een (erotische) massage praktijk maar omdat dit niet goed liep deed ze dit werk er bij;
• Zij al 6 dagen in deze woning verbleef en hier voor 10 dagen mocht verblijven;
• Zij geen huur voor de woning hoefde te betalen;
• Zij 2 a 3 betalende klanten per dag in deze woning had ontvangen;

Haar advertentie en afspraken door een ander persoon werden beheerd die zij via via kent.

(…)

Dat er op de locatie sprake was van prostitutie bleek uit:

- glijmiddel;

- bevestiging van de sekswerker dat zij de persoon was uit de advertentie.

Bovendien is het van belang of de activiteiten op bedrijfsmatige wijze worden uitgevoerd. Voor het bepalen van de mate van bedrijfsmatigheid is naast eerder genoemde feiten en/of omstandigheden het volgende relevant:

- de activiteiten hebben als doel een (aanvulling op) een inkomen te genereren;

- de sekswerker is geen huurder of eigenaar van de woning;

- de sekswerker(s) staal niet ingeschreven op het adres waar zij werkt.”

• g. Bij brief van 20 maart 2023 heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Oss (hierna: het college van B&W) aan [geïntimeerde] meegedeeld dat zij het voornemen heeft om aan [geïntimeerde] een last onder dwangsom op te leggen om het gebruik van de woning aan het adres [adres 1] in [woonplaats] ten behoeve van prostitutie en/of seksinrichting te beëindigen en beëindigd te houden. In de brief staat dat een afschrift van de brief naar Mooiland wordt verzonden.
• h. Bij besluit van 6 april 2023 heeft het college van B&W aan [geïntimeerde] een last onder dwangsom opgelegd tot het beëindigen van het gebruik van het pand aan [adres 1] te [woonplaats] ten behoeve van prostitutie en/of als seksinrichting. In dit besluit staat dat een afschrift van het besluit naar Mooiland wordt verzonden.

• i. Mooiland heeft [geïntimeerde] tweemaal uitgenodigd om in een gesprek een toelichting te geven op de door de politie opgestelde rapportage. [geïntimeerde] heeft beide keren de afspraak afgezegd.
• j. Bij brief van 30 mei 2023 heeft de toenmalig gemachtigde van Mooiland [geïntimeerde] in de gelegenheid gesteld om, ter voorkoming van een gerechtelijke procedure waarin ontruiming van de woning wordt gevorderd, de huurovereenkomst zelf op te zeggen. [geïntimeerde] heeft geen gebruik gemaakt van die mogelijkheid. Een afschrift van deze brief is aan de bewindvoerder gezonden.

Het kort geding bij de kantonrechter

3.2.1.

In de onderhavige kortgedingprocedure vorderde Mooiland bij de kantonrechter als onmiddellijke voorziening bij voorraad in de zin van artikel 254 Rv, samengevat:

• I. veroordeling van de bewindvoerder om het gehuurde te ontruimen;
• II. veroordeling van de bewindvoerder tot betaling aan Mooiland van de maandelijkse huur voor elke ingegane maand tot aan het tijdstip van ontruiming, vermeerderd met wettelijke rente;

met veroordeling van de bewindvoerder in de proceskosten

3.2.2.

Aan deze vordering heeft Mooiland, samengevat, het volgende ten grondslag gelegd.

[geïntimeerde] is ernstig tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door:

• de woning te laten gebruiken voor prostitutie;
• niet zijn hoofdverblijf te houden in de woning;
• de woning in gebruik te geven aan derden.

Het is aannemelijk dat de huurovereenkomst vanwege deze tekortkomingen in een bodemprocedure zal worden ontbonden. Mooiland heeft er een spoedeisend belang bij dat [geïntimeerde] al in kort geding wordt veroordeeld tot ontruiming van de woning.

3.2.3.

De bewindvoerder heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.

3.2.4.

In het beroepen kortgedingvonnis van 10 juli 2023 heeft de kantonrechter, samengevat, als volgt geoordeeld

• Het feit dat vóór maart 2023 prostitutiewerkzaamheden zijn verricht in het gehuurde, levert in dit kort geding bij afweging van de over en weer staande belangen van partijen onvoldoende spoedeisend belang op om een veroordeling tot ontruiming van de woning in dit kort geding te rechtvaardigen (rov. 4.1 en 4.2).
• Mooiland heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt dat [geïntimeerde] niet zijn hoofdverblijf houdt in het gehuurde. Ook in zoverre is er geen grondslag voor een veroordeling tot ontruiming van de woning (rov. 4.3).
• De gestelde overlast is evenmin voldoende grond voor ontruiming van de woning (rov. 4.4).

Op grond van deze oordelen heeft de kantonrechter, rechtdoende als voorzieningenrechter, de vorderingen van Mooiland afgewezen en Mooiland in de proceskosten veroordeeld.

Het geding in hoger beroep

3.3.1.

Mooiland heeft in hoger beroep haar in beperkte mate haar eis gewijzigd. Zij vordert nu, samengevat:

• I. veroordeling van de bewindvoerder om het gehuurde binnen drie dagen na het te wijzen arrest te ontruimen;
• II. veroordeling van de bewindvoerder tot betaling van de maandelijkse huur, gerekend vanaf september 2023 tot aan het tijdstip van ontruiming, vermeerderd met wettelijke rente;

met veroordeling van de bewindvoerder in de proceskosten.

Deze eiswijziging heeft tijdig plaatsgevonden en is toelaatbaar. Het hof zal recht doen op de gewijzigde eis.

3.3.2.

Mooiland heeft vijf grieven aangevoerd tegen het beroepen kortgedingvonnis. Mooiland heeft geconcludeerd tot vernietiging van dat vonnis en tot het toewijzen van haar gewijzigde eis.

3.3.3.

De bewindvoerder heeft de grieven bestreden en geconcludeerd tot, kort gezegd, bekrachtiging van het beroepen vonnis met veroordeling van Mooiland in de proceskosten.

Over het spoedeisend belang van Mooiland bij beoordeling van haar vorderingen in kort geding

3.4.1.

Het hof moet eerst ambtshalve beoordelen of Mooiland een spoedeisend belang heeft bij beoordeling van haar vorderingen in kort geding. In rov. 4.2 van het beroepen vonnis en in de toelichting op grief 2 wordt gesproken over het begrip “spoedeisend belang”, zonder dat daarbij duidelijk wordt gemaakt op welke betekenis van dit begrip wordt gedoeld.

Het hof stelt in verband daarmee het volgende voorop.

3.4.2.

Het begrip spoedeisend belang wordt in kort geding in verschillende betekenissen gebruikt: ten eerste als vereiste om toegang te krijgen tot de kortgedingrechter (bevoegdheids- of ontvankelijkheidsvereiste) en ten tweede als vereiste voor toewijzing van de verlangde voorziening.

Voor de bevoegdheid van de kortgedingrechter of, met andere woorden, de ontvankelijkheid van de eiser in kort geding, kan de enkele, ook impliciete stelling dat eiser een spoedeisend belang heeft bij de gevraagde voorziening, volstaan. Deze eerste betekenis van het begrip spoedeisend belang wordt ook wel afgeleid uit de aard van de vordering.

De beantwoording van de vraag of een zodanig spoedeisend belang (in de tweede betekenis) bestaat dat de verlangde voorziening daadwerkelijk moet worden gegeven, is afhankelijk van de uitkomst van een beoordeling van de voorlopige merites van de zaak en van afweging van de belangen van partijen, (in beginsel) beoordeeld naar de toestand ten tijde van de uitspraak.

3.4.3.

Naar het oordeel van het hof heeft Mooiland, uitgaande van haar stellingen, voldoende spoedeisend belang (in de eerstgenoemde betekenis) bij haar vorderingen om die vorderingen in kort geding te laten beoordelen.

3.4.4.

Of aannemelijk is dat Mooiland een zodanig spoedeisend belang (in de tweede betekenis) heeft dat de door haar gevorderde voorziening daadwerkelijk moet worden gegeven, zal het hof hierna bij de gezamenlijke behandeling van de grieven 2, 3 en 4 beoordelen.

Over grief 1: de door de kantonrechter vastgestelde feiten

3.5.1.

De kantonrechter heeft in de overwegingen 2.1 tot en met 2.5 van het beroepen vonnis enkele feiten vastgesteld. Grief 1 is tegen deze overwegingen gericht. In de toelichting op de grief betoogt Mooiland naar de kern genomen dat de door de kantonrechter gegeven feitenweergave te beperkt is en dat de kantonrechter een ruimere weergave van de vaststaande feiten had moeten geven.

3.5.2.

Het hof is in enige mate aan deze grief tegemoet gekomen door in rov. 3.1.2 van dit arrest een meer uitgebreide weergave te geven van de vaststaande feiten.

3.5.3.

Overigens mag een weergave van vaststaande feiten in een rechterlijke beslissing beperkt blijven tot de hoofdlijnen. Voor zover nodig kunnen nadere feiten worden genoemd in de motivering van de rechterlijke beslissing. Dat de feitenweergave in de overwegingen 2.1 tot en met 2.5 van het beroepen vonnis beknopt is, betekent op zichzelf niet dat de kantonrechter tot een onjuist eindoordeel is gekomen. In zoverre verwerpt het hof grief 1.

Over:

• grief 2: is toewijzing van de vordering tot ontruiming gerechtvaardigd in verband met de prostitutiewerkzaamheden die in de woning zijn verricht?
• grief 3: heeft [geïntimeerde] zijn hoofdverblijf niet in het gehuurde gehouden en rechtvaardigt dat toewijzing van de vordering tot ontruiming?
• grief 4: is overlast veroorzaakt vanuit het gehuurde en rechtvaardigt dat toewijzing van de vordering tot ontruiming?

3.6.1.

Het hof zal de grieven 2, 3 en 4 gezamenlijk behandelen. Door middel van die grieven betoogt Mooiland naar de kern genomen dat toewijzing van haar vordering tot ontruiming van de woning in dit kort geding gerechtvaardigd is omdat [geïntimeerde] :

• de woning heeft laten gebruiken voor prostitutieactiviteiten, althans de woning gedeeltelijk in gebruik heeft gegeven aan een derde die in de woning prostitutieactiviteiten heeft ontplooid;
• niet zijn hoofdverblijf heeft gehouden in de woning;
• overlast heeft laten veroorzaken vanuit de woning;

terwijl aannemelijk is dat de huurovereenkomst vanwege deze tekortkomingen in een bodemprocedure zal worden ontbonden.

3.6.2.

Het hof zal in het onderstaande oordelen over de gestelde tekortkomingen.

Overlast

3.7.1.

Het hof zal eerst oordelen over de gestelde overlast. Ter onderbouwing van die overlast heeft Mooiland gewezen op het hiervoor in rov. 3.1.2 onder d genoemde klachtformulier van 9 februari 2023 van de bewoonster van de woning aan [adres 2] en op het hiervoor in rov. 3.1.2 onder e genoemde klachtformulier van 9 februari 2023 van de bewoner van de woning aan [adres 3] . Ook heeft Mooiland gewezen op door haar als productie 7 bij de inleidende dagvaarding overgelegde verklaringen van 22 mei 2023 (tweemaal), 24 mei 2023 en 25 mei 2023. De namen van de personen die deze verklaringen hebben afgelegd is bij drie van de vier verklaringen onleesbaar gemaakt. Het gaat volgens Mooiland kennelijk om overlast die verband zou houden met de prostitutie die in het gehuurde heeft plaatsgevonden.

3.7.2.

De bewindvoerder heeft gemotiveerd betwist dat sprake is geweest van de gestelde overlast. Ter onderbouwing van die betwisting heeft hij een verklaring overgelegd van de buurman van [geïntimeerde] , wonende aan [adres 4] . In die verklaring, waarin [geïntimeerde] wordt aangeduid als [geïntimeerde] , staat onder meer het volgende:

“Volgens [geïntimeerde] moet hij de woning uit, omdat er in begin februari 2023 iemand in zijn woning heeft gezeten die daar tegen betaling seks heeft gehad.

Ik heb zelf helemaal geen last gehad van de bezoekers van de dame die in de woning van [geïntimeerde] zat. Ik wist niet eens dat zij van de woning gebruik maakte.”

Voorts heeft de bewindvoerder gesteld dat de betreffende dame slechts een korte periode in de woning aanwezig is geweest. Ter onderbouwing van die stelling heeft de bewindvoerder onder meer gewezen op de overgelegde verklaring van [persoon A] , een vriend van [geïntimeerde] . Die verklaring houdt onder meer in, kort samengevat, dat de betreffende dame pas vanaf omstreeks eind januari 2023 voor een paar dagen in de woning van [geïntimeerde] is komen logeren, en dat zij na het politieonderzoek van 9 februari 2023 direct naar andere vrienden of bekenden in Rotterdam is vertrokken.

3.7.3.

Naar het oordeel van het hof kan voorshands niet als vaststaand worden aangenomen dat door de prostitutieactiviteiten in relevante mate overlast is veroorzaakt voor omwonenden. De door Mooiland overgelegde twee klachtformulieren wijzen weliswaar op de aanwezigheid van overlast, maar dit betreft geen getuigenverklaringen die onder ede zijn afgelegd en bovendien worden de meldingen op de formulieren in enige mate ontkracht door de verklaring van de buurman van [geïntimeerde] . De als productie 7 overgelegde verklaringen zijn grotendeels geanonimiseerd en door de bewindvoerder gemotiveerd bestreden. Dat overlast is veroorzaakt blijkt verder niet uit de rapportage van de politie of uit andere mutaties van de politie. Verder blijkt uit de politierapportage niet dat de prostitutieactiviteiten langer dan de door de sekswerker genoemde zes dagen hebben plaatsgevonden. Voor zover van enige overlast sprake is geweest, staat vooralsnog onvoldoende vast dat deze overlast langer dan enkele dagen heeft geduurd. De eerste klachten over overlast dateren kennelijk van 9 februari 2023, de datum waarop de politie de controle in de woning heeft uitgevoerd. Over eerdere klachten is onvoldoende gesteld of gebleken. Naar de omvang van de gestelde overlast zou eventueel in een bodemprocedure nader onderzoek kunnen worden gedaan, bijvoorbeeld door het horen van getuigen. Voorshands ziet het hof in de betwiste stellingen over overlast onvoldoende aanleiding om in dit kort geding de vordering tot ontruiming toe te wijzen. Vooralsnog kan niet worden aangenomen dat de overlast, als daarvan sprake is geweest, op zichzelf voldoende ernstig is om ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure te rechtvaardigen.

Hoofdverblijf

3.8.1.

Het hof zal nu oordelen over de stelling van Mooiland dat [geïntimeerde] niet zijn hoofdverblijf heeft gehouden in de gehuurde woning. Naar het hof begrijpt, baseert Mooiland die stelling op:

• de melding op het klachtformulier van de bewoner van [adres 3] , die daarop onder meer heeft vermeld:
• de mededeling van de bewindvoerder dat [geïntimeerde] in de periode eind januari / begin februari 2023 enkele weken bij zijn vader heeft geslapen om mantelzorg te verlenen omdat zijn vader als gevolg van gordelroos blaasjes en korstjes op zijn hoofd had en daardoor slaapproblemen en pijn had;
• de als productie 7 door Mooiland overgelegde (grotendeels geanonimiseerde) verklaringen.

3.8.2.

De bewindvoerder heeft gemotiveerd betwist dat [geïntimeerde] niet zijn hoofdverblijf heeft gehouden in het gehuurde. De bewindvoerder heeft wel erkend dat [geïntimeerde] enkele weken bij zijn vader heeft verbleven, maar volgens de bewindvoerder is [geïntimeerde] in die periode om de paar dagen bij zijn woning langsgekomen om toezicht uit te oefenen en de post op te halen. Ter onderbouwing van die stelling heeft de bewindvoerder verwezen naar een overgelegde schriftelijke verklaring van de vader van [geïntimeerde] . In die verklaring staat onder meer dat de medische situatie van de vader van [geïntimeerde] eind januari dan wel begin februari 2023 zo ernstig was dat hij de hele dag op bed moest blijven liggen, dat [geïntimeerde] zijn vader in die periode heel veel heeft verzorgd en regelmatig in de woning van zijn vader heeft geslapen, en dat de situatie na een paar weken verbeterde waarna [geïntimeerde] weer in de huurwoning in [woonplaats] is gaan slapen.

3.8.3.

Naar het oordeel van het hof is voorshands niet met voldoende zekerheid komen vast te staan dat [geïntimeerde] gedurende een relevante periode niet zijn hoofdverblijf heeft gehouden in het gehuurde. Dat [geïntimeerde] gedurende enkele weken bij zijn vader heeft geslapen om mantelzorg te verlenen, is daartoe onvoldoende. De bewindvoerder heeft bovendien (volgens rov. 4.3 van het vonnis) verklaard dat de energierekeningen van het gehuurde normaal zijn en zeker niet laag. Mooiland heeft dat niet gemotiveerd betwist. Verder kan het hof zich verenigen met hetgeen de kantonrechter over het hoofdverblijf van [geïntimeerde] heeft overwogen in rov. 4.3 van het beroepen vonnis. De slotsom is vooralsnog dat ten aanzien van het houden van hoofdverblijf in de woning niet met voldoende zekerheid is gebleken van een tekortkoming die ontbinding van de huurovereenkomst kan rechtvaardigen.

3.8.4.

Volledigheidshalve overweegt het hof dat een tekortkoming ter zake het houden van hoofdverblijf voorshands ook niet kan worden afgeleid uit het feit dat enkele weken na ingang van de huurovereenkomst nog geklust en geschilderd werd in de woning terwijl de woning toen nog leeg was, zoals vermeld in punt 13 van de inleidende dagvaarding en in de door Mooiland als productie 9 overgelegde e-mail van 13 april 2022. Zoals de bewindvoerder in zijn pleitnota (blz. 2, 3 en 6) heeft gesteld, is het niet ongebruikelijk om bij de huur van een oudere woning eerst enige klus en schilderwerkzaamheden te verrichten alvorens de woning te betrekken.

3.8.5.

In een eventuele bodemprocedure zou nader onderzoek kunnen worden gedaan naar de vraag of [geïntimeerde] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichting om zijn hoofdverblijf in het gehuurde te houden, bijvoorbeeld door het horen van getuigen. Voorshands ziet het hof in de betwiste stellingen daarover onvoldoende aanleiding om in dit kort geding de vordering tot ontruiming toe te wijzen.

In de woning verrichte prostitutiewerkzaamheden

3.9.1.

Het hof zal nu oordelen over de stelling van Mooiland dat [geïntimeerde] de woning heeft laten gebruiken voor prostitutieactiviteiten, althans de woning gedeeltelijk in gebruik heeft gegeven aan een derde die in de woning prostitutieactiviteiten heeft ontplooid, en dat dit een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst oplevert op grond waarvan de huurovereenkomst in een eventuele bodemprocedure zal worden ontbonden.

3.9.2.

De bewindvoerder heeft niet betwist dat vanuit de woning kortdurend prostitutiewerkzaamheden zijn verricht. Volgens de bewindvoerder is daarvan aan [geïntimeerde] echter geen verwijt te maken. De bewindvoerder heeft daartoe, samengevat, het volgende gesteld.

[geïntimeerde] heeft vanaf eind januari / begin februari enkele weken bij zijn vader geslapen omdat zijn vader op dat moment door gordelroos op zijn hoofd veel pijn had en slaapproblemen had. [geïntimeerde] is in deze periode wel om de paar dagen bij zijn woning gekomen om toezicht uit te oefenen en post op te halen, In dezelfde periode vroeg een goede vriend van [geïntimeerde] of hij kortdurend een logeerplek kon verschaffen aan een vriendin van een kennis, die haar woonruimte was kwijtgeraakt. [geïntimeerde] heeft die logeerplek verschaft voor de periode waarin hij bij zijn vader zou verblijven, en duidelijk gemaakt dat dit maximaal anderhalf tot twee weken kon duren. [geïntimeerde] zag hier geen kwaad in en meende dat het juist goed was dat er tijdens zijn afwezigheid iemand in de woning was om toezicht uit te oefenen. Direct nadat [geïntimeerde] ervan op de hoogte raakte dat de vriendin prostitutiewerkzaamheden had verricht in de woning heeft hij gezegd dat zij de woning onmiddellijk moest verlaten en is die vriendin naar een andere logeerplek (in Rotterdam) gegaan.

Ter onderbouwing van dit verweer heeft de bewindvoerder schriftelijke verklaringen overgelegd van de vader van [geïntimeerde] en van de vriend van [geïntimeerde] .

3.9.3.

Mooiland heeft gesteld dat [geïntimeerde] , zelfs als hij niet op de hoogte is geweest van de prostitutieactiviteiten die zijn logé in de woning ging verrichten, op grond van artikel 7:219 BW aansprakelijk is voor het gedrag van deze logé. Volgens Mooiland is [geïntimeerde] in dat geval tekortgeschoten doordat hij onvoldoende toezicht heeft gehouden op het gehuurde, en op de wijze waarop zijn logé van het gehuurde gebruikmaakte.

3.9.4.

Volgens artikel 7:219 BW is de huurder jegens de verhuurder op gelijke wijze als voor eigen gedragingen aansprakelijk voor de gedragingen van hen die met zijn goedvinden het gehuurde gebruiken of zich met zijn goedvinden daarop bevinden. Van een dergelijke wettelijke aansprakelijkheid van de huurder voor personen die met goedvinden van de huurder het gehuurde gebruiken of zich daarop bevinden, is echter alleen sprake indien die gedragingen tot schade aan het gehuurde hebben geleid (HR 22 juni 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ8743). Over schade aan het gehuurde is in dit geval niets, althans onvoldoende, gesteld of gebleken. Op grond van het zojuist genoemde arrest van de Hoge Raad is daarom beslissend of geoordeeld moet worden dat [geïntimeerde] zich, in het licht van de gedragingen van zijn logé, zelf niet als een goed huurder heeft gedragen. Daarbij is onder meer van belang of er een voldoende verband bestaat tussen die gedragingen en het gebruik van het gehuurde. Daarvan is in elk geval sprake indien [geïntimeerde] van (het voornemen tot) die gedragingen op de hoogte was of daarmee ernstig rekening had te houden, maar heeft nagelaten de in verband daarmee redelijkerwijs van hem te verlangen maatregelen te treffen (HR 22 juni 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ8743).

3.9.5.

Of, als het handelen van [geïntimeerde] wordt getoetst aan de zojuist genoemde maatstaf, [geïntimeerde] in de nakoming van de huurovereenkomst is tekortgeschoten, kan in een bodemprocedure definitief worden beoordeeld. Daarbij kan zo nodig nader onderzoek worden gedaan en kunnen eventueel getuigen worden gehoord. Op dit moment is niet zeker of de bodemrechter zal oordelen dat [geïntimeerde] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en dat dit de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

3.9.6.

De vraag of in dit kort geding al moet worden vooruitgelopen op een mogelijke ontbinding van de huurovereenkomst in de bodemprocedure, vergt voorts een afweging van de belangen van beide partijen. Daarbij is van belang dat, als de ontruiming van de woning reeds nu wordt toegestaan, [geïntimeerde] zijn woonruimte definitief verliest. Mooiland heeft immers gesteld dat zij de woonruimte direct aan een ander wil verhuren. De bewindvoerder heeft verder gesteld dat het schuldsaneringstraject van [geïntimeerde] , dat zich in het laatste jaar bevindt, hierdoor zal stranden waardoor de volledige schuldenlast weer op de schouders van [geïntimeerde] komt te rusten. [geïntimeerde] heeft er dus een zwaarwegend belang bij om de uitkomst van een eventuele bodemprocedure te mogen afwachten, en pas daarna, als hij in een dergelijke procedure daadwerkelijk tot ontruiming van de woning wordt veroordeeld, tot die ontruiming over te gaan.

3.9.7.

Mooiland heeft gesteld dat zij er een spoedeisend belang bij heeft dat [geïntimeerde] reeds nu wordt veroordeeld tot ontruiming, omdat zij er een groot belang bij heeft om verder gebruik van de woning voor prostitutieactiviteiten te voorkomen. Dat na 9 februari 2023 nogmaals prostitutiewerkzaamheden vanuit de woning hebben plaatsgevonden is echter niet gesteld of gebleken. Mooiland heeft naar het voorlopig oordeel van het hof ook niet aannemelijk gemaakt dat daarop een reële kans bestaat.

3.9.8.

Mooiland heeft voorts gesteld dat zij er een spoedeisend belang bij heeft om de woning zo snel mogelijk ter beschikking te stellen aan een huurder die daarop, anders dan [geïntimeerde] , wel recht heeft. Of [geïntimeerde] nog in de woning mag blijven is echter nog niet in een bodemprocedure beoordeeld. Het feit dat er andere gegadigden voor de woning op een wachtlijst staan, is in dit geval onvoldoende om [geïntimeerde] reeds nu tot ontruiming van de woning te veroordelen.

3.9.9.

Mooiland heeft verder gesteld dat zij er een groot belang bij heeft om, door middel van een ontruiming van de woning, ook aan andere huurders te laten zien dat gebruik van haar huurwoningen voor prostitutieactiviteiten niet wordt getolereerd. Dat belang kan echter ook worden gediend nadat in een bodemprocedure is beoordeeld of de vordering van Mooiland toewijsbaar is. Een daadwerkelijk lik op stuk beleid is nu toch al niet meer mogelijk omdat sinds de politiecontrole al meer dan een jaar is verstreken.

3.9.10.

Al met al is het hof in de gegeven omstandigheden van oordeel dat onvoldoende vast staat dat de bodemrechter de ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd al achten en de ontruiming zal toewijzen.

Conclusie met betrekking tot de grieven 2, 3 en 4

3.10.

Om de bovenstaande redenen verwerpt het hof de grieven 2, 3 en 4.

Over vordering II tot betaling van de maandelijkse huurpenningen

3.11.

Mooiland vordert in dit kort geding niet alleen ontruiming van de woning, maar ook veroordeling van de bewindvoerder tot betaling van de lopende huurtermijnen tot aan het moment van ontruiming. De kantonrechter heeft ook die vordering afgewezen. Mooiland heeft daar geen afzonderlijke grief tegen gericht. Het hof ziet daarom geen aanleiding die vordering alsnog toe te wijzen. Bovendien is niet gesteld of gebleken dat [geïntimeerde] een huurachterstand heeft. Het hof gaat er vanuit dat de bewindvoerder ervoor zorgt dat aan de huurbetalingsverplichtingen wordt voldaan.

Over grief 5: de proceskosten van het geding bij de kantonrechter

3.12.1.

De kantonrechter heeft Mooiland als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van het kort geding bij de kantonrechter veroordeeld. Grief 5 is tegen die beslissing gericht. In de toelichting op de grief betoogt Mooiland dat de kantonrechter haar vorderingen had moeten toewijzen en dat de kantonrechter daarom de bewindvoerder in de proceskosten had moeten veroordelen.

3.12.2.

Deze grief heeft mede gelet op de daarbij gegeven toelichting geen zelfstandige betekenis naast de andere grieven. Omdat het hof die andere grieven heeft verworpen, verwerpt het hof ook deze grief.

Conclusie en afwikkeling

3.13.1.

Omdat het hof alle grieven heeft verworpen, zal het hof het beroepen kortgedingvonnis bekrachtigen. Verder zal het hof de door Mooiland in hoger beroep (in beperkte mate) gewijzigde eis afwijzen.

3.13.2.

Het hof zal Mooiland als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep. Het hof stelt de kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van de bewindvoerder vast op:

• Griffierechten € 343,--
• Salaris advocaat € 1.214,-- (1 punt maal tarief II)
• Nakosten € 178,-- (plus de verhoging zoals vermeld in de

beslissing)

Totaal € 1.735,--

3.13.3.

De over de proceskosten gevorderde wettelijke rente wordt toegewezen zoals hierna vermeld in de beslissing.

4. De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats 'sHertogenbosch, rechtdoende als voorzieningenrechter, onder zaaknummer 10542427 \ CV EXPL 23-2482 tussen partijen gewezen kortgedingvonnis van 10 juli 2023;

veroordeelt Mooiland in de proceskosten van het hoger beroep ten bedrage van € 1.735,--, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als Mooiland niet tijdig aan deze proceskostenveroordeling voldoet en het arrest daarna wordt betekend, dan moet Mooiland € 92,-- extra betalen vermeerderd met de kosten van betekening;

veroordeelt Mooiland in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan;

verklaart de bovenstaande proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, M.G.W.M. Stienissen en C.B.M. Scholten van Aschat en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 12 maart 2024.

griffier rolraadsheer