ECLI:NL:GHSHE:2024:91 - Gerechtshof 's-Hertogenbosch - Hoger beroep ontruiming sociale huurwoning na overlijden ...

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.335.477/01

arrest van 16 januari 2024

in de zaak van

[appellant],

wonende te [woonplaats] ,

appellant,

hierna aan te duiden als [appellant] ,

advocaat: mr. J.M.S. Nass te Gulpen,

tegen

Woonstichting Heemwonen,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als Woningstichting Heemwonen,

advocaat: mr. C.J.P. Schellekens te Tilburg,

op het bij exploot van dagvaarding van 28 november 2023 ingeleide hoger beroep van het kortgedingvonnis van 31 oktober 2023, door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, rechtdoende als voorzieningenrechter, gewezen tussen [appellant] als gedaagde en Woningstichting Heemwonen als eiseres.

1.Het geding in eerste aanleg (zaaknummer 10719258 \ CV EXPL 23-4136)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

2.Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding in hoger beroep met grieven en producties 1 tot en met 3;
de memorie van antwoord met producties 9 en 10;
de op 22 december 2023 gehouden mondelinge behandeling, waarbij partijen hun standpunten hebben toegelicht en vragen van het hof hebben beantwoord;
de bij brief van 7 december 2023 door [appellant] toegezonden producties 4 tot en met 7, die [appellant] bij de mondelinge behandeling bij akte in het geding heeft gebracht;
de bij H12-formulier van 19 december 2023 door [appellant] toegezonden producties 8 en 9, die [appellant] bij de mondelinge behandeling bij akte in het geding heeft gebracht;
de bij H12-formulier van 20 december 2023 door Heemwonen toegezonden producties 11 en 12, die Heemwonen bij de mondelinge behandeling bij akte in het geding heeft gebracht;
de bij H12-formulier van 21 december 2023 door [appellant] toegezonden productie 10, die [appellant] bij de mondelinge behandeling bij akte in het geding heeft gebracht.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

De stukken van de eerste aanleg betreffen de inleidende dagvaarding met producties en het beroepen vonnis. In het geding in eerste aanleg heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden waarvan volgens rov. 1.1 van het vonnis aantekeningen zijn gemaakt door de griffier. Die aantekeningen zijn kennelijk niet aan partijen verstrekt en in elk geval niet in hoger beroep overgelegd.

3.De beoordeling

De vaststaande feiten en de kern van het geschil

3.1.1.

Het gaat in dit kort geding naar de kern genomen om de vraag of [appellant] de sociale huurwoning, die door zijn vader werd gehuurd van Heemwonen en waarin [appellant] vele jaren met zijn vader heeft gewoond, moet verlaten nu zijn vader is overleden.

3.1.2.

In dit hoger beroep kan op hoofdlijnen worden uitgegaan van de volgende feiten.

a. Heemwonen is een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 19 van Pro de Woningwet, werkzaam op het gebied van de volkshuisvesting.
b. Een rechtsvoorgangster van Heemwonen heeft de zelfstandige sociale huurwoning aan het [adres] te [woonplaats] met ingang van 1 augustus 1975 verhuurd aan de vader van [appellant] . [appellant] is geboren op 10 november 1963 was op 1 augustus 1975 dus 11 jaar oud. [appellant] en zijn vader hebben vanaf 1975 in de woning gewoond.
c. Heemwonen heeft bij de inleidende dagvaarding kopieën overgelegd van brieven van 15 maart 2022 en op 23 mei 2022, gericht aan de vader van [appellant] , met het doel een afspraak in de plannen voor het installeren van een wettelijk verplichte rookmelder. Heemwonen heeft op deze brieven geen reactie ontvangen.
d. Heemwonen heeft bij de inleidende dagvaarding voorts kopieën overgelegd van herinneringsbrieven van 19 juli 2022 en 10 oktober 2022, gericht aan de vader van [appellant] . In deze brieven staat onder meer het volgende:

“De installateur van Jeurissen Elektrotechniek is bij u langs geweest, maar u was niet thuis of deed niet open. Zij hebben tweemaal een brief in uw brievenbus gedaan met de oproep een afspraak in te plannen. Helaas heeft u dat (nog) niet gedaan.

Heemwonen vraagt u daarom voor de laatste maal om een afspraak in te plannen, zodat de rookmelder(s) kunnen worden geplaatst. (…)

Wij sturen u deze belangrijke brief zowel aangetekend, en per gewone post.”

Heemwonen heeft geen reactie ontvangen op deze brieven.

- e. Heemwonen heeft ook een kopie overgelegd van een brief van 3 januari 2023, gericht aan de vader van [appellant] , waarin onder meer het volgende staat:

“U heeft een aantal brieven van ons ontvangen. Helaas krijgen wij hier géén enkele reactie op. Dit is voor ons reden om bij u op huisbezoek te komen. (…)

(…)

Wij komen bij u langs op vrijdag 13 januari om 10:00 uur

(…)

Krijgen wij geen reactie of bent u niet thuis? Dan zij wij genoodzaakt vervolgstappen te ondernemen.”

f. Op 13 januari 2023 is Heemwonen naar de woning gegaan voor een huisbezoek. De deur van de woning werd op die dag niet voor Heemwonen opengedaan.
g. Heemwonen heeft een kopie overgelegd van een brief 11 april 2023 van [persoon A] , medewerker vastgoeddata bij Heemwonen, gericht aan de vader van [appellant] . Deze brief bevat het (herhaalde) verzoek om een afspraak te maken voor inspectie van de woning in verband met het energielabel van de woning. Ook op deze brief is niet gereageerd.
h. Heemwonen heeft een kopie overgelegd van een brief van 30 augustus 2023, gericht aan de vader van [appellant] , met de mededeling dat een huurachterstand van € 31,93 is ontstaan en met het verzoek om dat bedrag vóór 4 september 2023 te voldoen. Op deze brief is niet gereageerd en de betalingsachterstand werd niet ingelopen.
i. Heemwonen heeft vervolgens bij de gemeente Landgraaf informatie uit de Basisregistratie Personen opgevraagd. Uit het door de gemeente aan Heemwonen toegezonden uittreksel uit de Basisregistratie Personen van 8 september 2023 bleek dat de vader van [appellant] op 22 januari 2023 was overleden. De vader van [appellant] is geboren op 2 juni 1926 en was op het moment van overlijden dus 96 jaar oud. Uit het uittreksel bleek ook dat [appellant] nog op het adres van de woning stond ingeschreven.
j. Bij brief van 12 september 2023 heeft de advocaat van Heemwonen aan [appellant] onder meer het volgende meegedeeld:

“Overlijden van uw vader

[persoon B] (uw vader) huurde van mijn cliënte de woning (…) .

Op 22 januari jl. is uw vader overleden. U hebt mijn cliënte hiervan niet in kennis gesteld.

De huurovereenkomst is geëindigd

Er zijn geen medehuurders of personen die de huurovereenkomst op grond van de wet voortzetten. De wettelijke termijn van zes maanden als bedoeld in artikel 7:268 lid 2 BW Pro is inmiddels (ook) verstreken, waardoor er geen mogelijkheden voor derden bestaan om een langer verblijf in de woning juridisch af te dwingen.

Verblijf zonder recht of titel

De woning (…) wordt hierdoor zonder recht of titel door u gebruikt. U dient daarom de woning leeg en ontruimd op te leveren aan mijn cliënte.”

In de brief is [appellant] in de gelegenheid gesteld om mee te delen dat hij de woning vrijwillig zal verlaten. In de brief is voorts aangekondigd dat, als [appellant] daartoe niet bereid is, Heemwonen een kort geding zal starten om tot ontruiming van de woning te komen.

k. [appellant] heeft niet op de brief van 12 september 2023 gereageerd.
l. [appellant] is momenteel 60 jaar oud.

Het geding bij de kantonrechter

3.2.1.

In het geding bij de kantonrechter vorderde Heemwonen als onmiddellijke voorziening bij voorraad in de zin van artikel 254 Rv Pro, kort gezegd, veroordeling van [appellant] tot ontruiming van het gehuurde, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.

3.2.2.

Aan deze vordering heeft Heemwonen, samengevat, het volgende ten grondslag gelegd.

Toen de vader van [appellant] op 22 januari 2023 overleed, was er geen sprake van een medehuurder als bedoeld in de artikelen 7:266 en 7:267 BW. [appellant] heeft nimmer een verzoek ingediend medehuurder te mogen worden.

[appellant] heeft ook niet binnen de in artikel 7:268 lid 2 BW Pro genoemde termijn van zes maanden na het overlijden van zijn vader een vordering ingesteld om de huur na die termijn te mogen voortzetten. Dit brengt mee dat de huurovereenkomst zes maanden na het overlijden van de vader van [appellant] , dus op 22 juli 2023, is geëindigd. [appellant] verblijft sindsdien zonder recht of titel in de woning.

Heemwonen heeft er een spoedeisend belang bij dat [appellant] de woning verlaat. Het gaat om een sociale huurwoning. Voor dergelijke woningen bestaan lange wachtlijsten. Heemwonen wil de woning zo spoedig mogelijk toewijzen aan iemand die daar op grond van het woonruimte-verdeelsysteem voor in aanmerking komt.

3.2.3.

[appellant] heeft in het geding bij de kantonrechter in persoon verweer gevoerd. De kantonrechter heeft dat verweer weergegeven in rov. 4.4 van het beroepen kortgedingvonnis. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.

3.2.4.

In het beroepen kortgedingvonnis van 31 oktober 2023 heeft de kantonrechter, samengevat, als volgt geoordeeld.

Heemwonen heeft een spoedeisend belang bij beoordeling van haar vordering in kort geding (rov. 4.1).
Gelet op het door [appellant] gevoerde verweer, gaat het er in deze zaak alleen om of voorshands kan worden geoordeeld dat een uitzondering op de termijn van zes maanden als bedoeld in artikel 7:268 BW Pro moet worden gemaakt (rov. 4.2).
[appellant] heeft onvoldoende concreet onderbouwd dat er aanleiding bestaat om een uitzondering te maken op de dwingendrechtelijke termijn van artikel 7:268 BW Pro. Dit brengt mee dat [appellant] zonder recht of titel in de woning verblijft. Er kan niet worden aangenomen dat de belangen van [appellant] zwaarder wegen dan die van Heemwonen. De vordering tot ontruiming moet daarom worden toegewezen (rov. 4.5).
Heemwonen moet het vonnis zonder vertraging ten uitvoer kunnen leggen. Het vonnis wordt daarom uitvoerbaar bij voorraad verklaard (rov. 4.6).

Op grond van deze oordelen heeft de kantonrechter, rechtdoende als voorzieningenrechter:

[appellant] veroordeeld om na betekening van het vonnis het gehuurde uiterlijk op 1 januari 2024 te ontruimen;
[appellant] in de proceskosten veroordeeld;
Het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard;
Het meer of anders gevorderde afgewezen.

Gebeurtenissen na het beroepen vonnis

3.3.

Na het beroepen vonnis heeft zich op hoofdlijnen nog het volgende voorgedaan (waarbij het hof aansluit op de letteraanduiding uit rov. 3.1.2 van dit arrest).

m. Heemwonen heeft het kortgedingvonnis op 8 november 2023 aan [appellant] laten betekenen, en daarbij aangezegd dat, indien [appellant] de woning niet uiterlijk op 1 januari 2024 heeft ontruimd, de gerechtelijke ontruiming zal plaatsvinden op woensdag 3 januari 2024 vanaf 09:00 uur.
n. Heemwonen heeft in de memorie van antwoord (punt 54) meegedeeld dat zij de deurwaarder heeft laten weten dat zij de uitkomst van het onderhavige hoger beroep wil afwachten, en dat de woning dus niet eerder ontruimd zal worden dan nadat het hof arrest heeft gewezen in het onderhavige hoger beroep.
o. [appellant] heeft in december 2023 een dagvaarding in een bodemzaak aan Heemwonen laten betekenen. [appellant] vordert in die dagvaarding, samengevat, een verklaring voor recht dat [appellant] huurder is met betrekking tot het gehuurde, althans dat [appellant] de huurovereenkomst van de vader van [appellant] zal voortzetten, althans dat [appellant] een gebruiksrecht heeft met betrekking tot de woning.

- p. Ten tijde van de in dit hoger beroep gehouden mondelinge behandeling van 22 december 2023 was ten aanzien van de betaling van huur- dan wel gebruiksvergoeding voor de woning sprake van een achterstand van € 821,14.

Het geding in hoger beroep

3.4.1.

[appellant] heeft in hoger beroep zes grieven aangevoerd. [appellant] heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog afwijzen van de vordering van Heemwonen, met veroordeling van Heemwonen in de proceskosten.

3.4.2.

Heemwonen heeft de grieven bestreden en geconcludeerd tot bekrachtiging van het beroepen vonnis, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten van het hoger beroep.

3.4.3.

De mondelinge behandeling van de zaak in hoger beroep heeft plaatsgevonden op 22 december 2023. Partijen hebben tijdens de mondelinge behandeling hun standpunten toegelicht. Het hof kan nu overgaan tot een behandeling van de grieven.

Over grief 1: de bevoegdheid van de kantonrechter

3.5.1.

Door middel van grief 1 betoogt [appellant] dat de kantonrechter niet bevoegd was om van de vordering kennis te nemen, omdat [appellant] volgens Heemwonen zonder recht of titel in de woning verblijft en de vordering dus niet is gebaseerd op een huurovereenkomst. [appellant] meent dat het in het onderhavige geval niet gaat om een zaak “betreffende een huurovereenkomst” in de zin van artikel 93 aanhef Pro en onder c Rv.

3.5.2.

Het in de toelichting op de grief gehouden betoog komt er naar de kern genomen op neer dat de kantonrechter de zaak had moeten verwijzen naar een kamer voor andere zaken dan kantonzaken. Deze grief kan geen doel treffen. Tegen het feit dat de kantonrechter de zaak niet op de voet van artikel 71 lid 1 Rv Pro heeft verwezen naar een kamer voor andere zaken dan kantonzaken, staat immers op grond van artikel 71 lid 5 Rv Pro geen hogere voorziening open.

3.5.3.

Ten overvloede overweegt het hof dat de kantonrechter zich terecht op de voet van artikel 254 lid 5 Rv Pro bevoegd heeft geacht om in dit kort geding recht te doen. De bewoordingen “betreffende een huurovereenkomst” in artikel 93 aanhef Pro en onder c Rv moeten immers volgens vaste rechtspraak ruim worden uitgelegd. Dat brengt mee dat vorderingen die verband houden met en niet los gezien kunnen worden van het (oorspronkelijke) bestaan van een huurovereenkomst, gekwalificeerd moeten worden als vorderingen “betreffende een huurovereenkomst” in de zin van artikel 93 aanhef Pro en onder c Rv (zie in vergelijkbare zin onder meer HR 16-11-2001, ECLI:NL:HR:2001:AD3992, rov. 3.6). Daar komt nog bij dat [appellant] in de toelichting op grief 3 betoogt dat hij in de woning verblijft op basis van een tussen hem en Heemwonen tot stand gekomen huurovereenkomst. [appellant] beroept zich in zijn verweer dus zelf op het bestaan van een huurovereenkomst.

Over grief 2: spoedeisend belang

3.6.1.

In rov. 4.1 van het beroepen vonnis heeft de kantonrechter naar de kern genomen geoordeeld dat Heemwonen een spoedeisend belang heeft bij beoordeling van haar vordering in kort geding.

3.6.2.

Grief 2 is tegen dat oordeel gericht. In de toelichting op de grief betoogt [appellant] dat Heemwonen geen spoedeisend belang heeft bij haar vordering en dat Heemwonen de uitkomt van een bodemprocedure kan afwachten terwijl [appellant] in de woning verblijft.

3.6.3.

Het hof stelt bij de beoordeling van deze grief het volgende voorop. Het begrip “spoedeisend belang” wordt in kort geding vaak in twee betekenissen gebruikt: ten eerste als vereiste om toegang te krijgen tot de kortgedingrechter (bevoegdheids- of ontvankelijkheidsvereiste) en ten tweede als vereiste voor toewijzing van de verlangde voorziening. Overweging 4.1 van het beroepen vonnis heeft betrekking op de eerste betekenis van het begrip spoedeisend belang.

3.6.4.

Grief 2 legt dus aan het hof de vraag voor of Heemwonen, uitgaande van haar stellingen, bij haar vordering voldoende belang heeft om beoordeling van die vordering in kort geding te rechtvaardigen. Het hof beantwoordt die vraag bevestigend. Volgens de stellingen van Heemwonen verblijft [appellant] zonder recht of titel in de woning terwijl Heemwonen de woning zo snel mogelijk ter beschikking wil stellen aan een gegadigde die daar op grond van de lange wachtlijsten voor dergelijke woningen voor in aanmerking komt.

Dit rechtvaardigt een beoordeling van de vordering van Heemwonen in kort geding. Het hof verwerpt daarom grief 2.

3.6.5.

Of Heemwonen een zodanig spoedeisend belang heeft dat haar vordering toewijsbaar is (de tweede betekenis van het begrip spoedeisend belang), vergt een afweging van belangen die het hof bij beoordeling van grief 4 zal verrichten.

Over grief 3: is er een huurovereenkomst tot stand gekomen tussen Heemwonen en [appellant] ?

3.7.1.

Door middel van grief 3 betoogt [appellant] dat er tussen Heemwonen en hem een huurovereenkomst tot stand gekomen is met betrekking tot de woning omdat:

Een huurovereenkomst vormvrij kan worden aangegaan;
[appellant] zich altijd als huurder heeft gedragen;
[appellant] na het overlijden van zijn vader huur heeft betaald en Heemwonen die huur heeft geaccepteerd en behouden.

3.7.2.

Het hof verwerpt dit betoog. Zolang de vader van [appellant] leefde, was de vader van [appellant] de huurder van de woning. Naar het voorshands oordeel van het hof had Heemwonen in deze periode geen (of in elk geval onvoldoende) aanleiding om [appellant] zelf tevens als (mede)huurder te beschouwen. Vaststaat dat [appellant] nimmer een verzoek als bedoeld in artikel 7:267 lid 1 BW Pro om als medehuurder te worden aangemerkt tot Heemwonen heeft gericht.

3.7.3.

Na het overlijden van de vader van [appellant] veranderde de situatie. Het hof neemt op grond van de door Heemwonen overgelegde brieven, die zij nog op 11 april 2023 en 30 augustus 2023 aan de vader van [appellant] heeft gericht, echter voorshands aan dat Heemwonen op het moment van verzending van die brieven nog niet op de hoogte was van het feit dat de vader van [appellant] op 22 januari 2023 was overleden. De stelling van [appellant] dat hij die brieven niet heeft ontvangen en dat ze niet zijn verzonden, acht het hof onaannemelijk. Volgens de weergave van het verweer in rov. 4.4 van het vonnis heeft [appellant] bovendien erkend dat hij niet op de brieven van Heemwonen heeft gereageerd en daarvoor als reden aangevoerd dat hij ziek was. Het voorgaande brengt mee dat Heemwonen pas na ontvangst van het uittreksel uit de Basisregistratie Personen van 8 september 2023 op de hoogte is geraakt van het overlijden van de vader van [appellant] . [appellant] heeft niet aannemelijk gemaakt dat Heemwonen eerder op de hoogte was van het overlijden. Het hof merkt in dit kader ook op dat de huur (of gebruiksvergoeding) over de periode tot en met juni 2023 vanaf de bankrekening van de vader van [appellant] is betaald (op de dag na het overlijden van de vader van [appellant] zijn vanaf diens bankrekening vier huurtermijnen betaald). De eerste huurbetaling die van een andere rekening (vermoedelijk de rekening van [appellant] ) afkomstig was, dateert van 3 juli 2023. Uit de enkele omstandigheid dat vanaf dat moment betalingen werden verricht vanaf een andere bankrekening hoefde Heemwonen niet af te leiden dat de vader van [appellant] was overleden. [appellant] heeft voorts onvoldoende toegelicht dat Heemwonen om enige andere reden al vóór 8 september 2023 van het overlijden van de vader van [appellant] op de hoogte was of redelijkerwijs had moeten zijn.

3.7.4.

Nadat Heemwonen door ontvangst van het uittreksel uit de Basisregistratie Personen van 8 september 2023 op de hoogte raakte van het overlijden van de vader van [appellant] , heeft zij al bij brief van 12 september 2023 aan [appellant] laten weten dat hij zonder recht of titel in de woning verblijft, en dat hij de woning moet verlaten. Onder deze omstandigheden kan naar het voorlopig oordeel van het hof niet worden aangenomen dat een huurovereenkomst tot stand gekomen is tussen Heemwonen en [appellant] .

3.7.5.

[appellant] heeft in de toelichting op de grief ook aangevoerd dat er sprake is van een door verjaring ontstaan gebruiksrecht omdat hij al bijna vijftig jaar in de woning woont. Het hof verwerpt ook dit betoog. Tot aan het overlijden van de vader van [appellant] woonde [appellant] in bij zijn vader. Zijn recht om in de woning te verblijven was dus afhankelijk van de huurovereenkomst tussen Heemwonen en zijn vader. Van een zelfstandig gebruiksrecht van [appellant] jegens Heemwonen was geen sprake tijdens het bestaan van de huurovereenkomst tussen Heemwonen en de vader van [appellant] . Er is dus ook geen sprake van dat een dergelijk gebruiksrecht door verjaring is ontstaan.

3.7.6.

Om de bovenstaande redenen verwerpt het hof grief 3.

Over grief 4: is het beroep van Heemwonen op de in artikel 7:268 lid 2 BW Pro genoemde termijn van zes maanden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar?

3.8.1.

In rov. 4.5 van het vonnis heeft de kantonrechter, samengevat, als volgt geoordeeld.

[appellant] heeft onvoldoende concreet onderbouwd dat er aanleiding bestaat om een uitzondering te maken op de dwingendrechtelijke termijn van artikel 7:268 BW Pro. Dit brengt mee dat [appellant] zonder recht of titel in de woning verblijft. Er kan niet worden aangenomen dat de belangen van [appellant] zwaarder wegen dan die van Heemwonen. De vordering tot ontruiming moet daarom worden toegewezen

3.8.2.

Grief 4 is tegen deze overweging gericht. In de toelichting op de grief stelt [appellant] allereerst dat Heemwonen wist dat de vader van [appellant] was overleden, althans dat Heemwonen dat had moeten weten, en dat Heemwonen [appellant] over de gevolgen daarvan voor zijn woonrechten had moeten informeren.

3.8.3.

Het hof verwerpt dit betoog. [appellant] heeft namelijk onvoldoende aannemelijk gemaakt dat Heemwonen eerder op de hoogte was van het overlijden van de vader van [appellant] dan na ontvangst van het uittreksel uit de Basisregistratie Personen van 8 september 2023. Op dat moment was de termijn van zes maanden van artikel 7:268 lid 2 BW Pro al verstreken. [appellant] heeft niet gesteld dat hij op enig moment daarvóór Heemwonen op de hoogte heeft gesteld van het overlijden van zijn vader. Ook om de hiervoor in rov. 3.7.3 genoemde redenen gaat het hof er voorshands vanuit dat Heemwonen pas door kennisname van het uittreksel uit de Basisregistratie Personen van 8 september 2023 op de hoogte raakte van het overlijden van [appellant] . Heemwonen had dus geen aanleiding om [appellant] in het eerste halfjaar na het overlijden van zijn vader op de hoogte te stellen van de in artikel 7:268 lid 2 BW Pro neergelegde regeling. [appellant] heeft aan Heemwonen de mogelijkheid ontnomen om hem tijdig op de mogelijkheden van artikel 7:268 lid 2 BW Pro te wijzen, door het overlijden van zijn vader gedurende meer dan zes maanden na dat overlijden niet aan Heemwonen te melden.

3.8.4.

Daar komt bij dat artikel 7:268 lid 2 BW Pro het initiatief om te komen tot een voortzetting van de huurovereenkomst na het overlijden van de huurder, legt bij de persoon die de huurovereenkomst wil voortzetten (zie in dezelfde zin over het vóór 1 augustus 2003 geldende artikel 7A:1623i lid 2 BW het arrest van de Hoge Raad van 21 maart 2003, ECLI:NL:HR:2003:AF2683). Het ligt dus in beginsel op de weg van de in de woning achterblijvende persoon zelf om tijdig actie te ondernemen om de positie van de overleden huurder te mogen overnemen. De achterblijvende persoon mag niet zomaar aannemen dat hij de huurovereenkomst die de overledene met de verhuurder had, automatisch als huurder kan voortzetten.

3.8.5.

[appellant] heeft in de toelichting op de grief voorts aangevoerd dat het voor hem onmogelijk was om binnen de termijn van zes maanden na het overlijden van zijn vader een vordering tot het mogen voortzetten van de huur als bedoeld in artikel 7:268 lid 2 BW Pro in te stellen. Volgens [appellant] was dat voor hem onmogelijk omdat, kort samengevat:

hij in de betreffende periode ernstig ziek was door de gevolgen van de jarenlange intensieve mantelzorg die hij voor zijn vader had verricht;
hij er niet van op de hoogte was dat het indienen van een dergelijke vordering noodzakelijk was om in de woning te kunnen blijven wonen.

Volgens [appellant] is het beroep van Heemwonen op het verstrijken van de in artikel 7:268 lid 2 BW Pro genoemde termijn van zes maanden onder deze omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.

[appellant] heeft in dit kader ook gesteld dat hij voldoet aan de in artikel 7:268 lid 3 BW Pro genoemde voorwaarden om de huur te mogen voortzetten. Volgens [appellant] heeft hij met zijn vader een duurzame gemeenschappelijke huishouding gevoerd, en biedt hij vanuit financieel oogpunt voldoende waarborg voor een behoorlijke nakoming van de huurbetalingsverplichtingen.

3.8.6.

Heemwonen heeft bestreden dat haar beroep op het verstreken zijn van de termijn van artikel 7:268 lid 2 BW Pro naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Heemwonen heeft daartoe, samengevat, het volgende aangevoerd:

Uit de door [appellant] overgelegde medische informatie blijkt niet dat hij door medische oorzaken niet in staat was om binnen zes maanden na het overlijden van zijn vader een vordering tot het mogen voortzetten van de huur in te stellen. Uit de als productie 4 door [appellant] overgelegde informatie van zijn huisarts blijkt juist dat [appellant] tijdens een consult van 24 maart 2023 aan zijn huisarts onder meer heeft meegedeeld dat hij door de mantelzorg zijn leven heeft weggecijferd en dat hij nu (na het overlijden van zijn vader)
[appellant] heeft kennelijk geprobeerd de ellenlange wachtlijsten voor sociale huurwoningen te ontwijken door voor Heemwonen te verzwijgen dat zijn vader was overleden, om zo “in het geheim” de woning te kunnen blijven bewonen.
[appellant] voldoet sowieso niet aan de voorwaarden om de huur te mogen voortzetten. Hij heeft namelijk onvoldoende onderbouwd dat hij met zijn vader een duurzame gemeenschappelijke huishouding in de zin van artikel 7:268 lid 2 BW Pro heeft gevoerd. Bovendien is het betalingsgedrag na het overlijden van de vader van [appellant] zeer grillig geweest en was medio december 2023 sprake van een betalingsachterstand van € 821,14. [appellant] biedt dus onvoldoende waarborg voor een behoorlijke betaling van de huur.
De woning betreft een hoekwoning met ruime tuin. Dergelijke woningen zijn extra schaars en reserveert Heemwonen voor gezinnen.

3.8.7.

Het hof stelt voorop dat [appellant] , gelet op zijn leeftijd van 60 jaar, niet valt onder de in december 2021 in werking getreden “Gedragscode voor verhuurders: ondersteuning jongvolwassen wezen in huurwoningen”. Aan die code, waar [appellant] zich tijdens de mondelinge behandeling van 22 december 2023 op heeft beroepen, kan [appellant] dus geen rechten ontlenen. Ook aan de zogeheten Wet huurbescherming weeskinderen, die op 1 januari 2024 in werking zal treden, kan [appellant] gelet op zijn leeftijd geen rechten ontlenen.

3.8.8.

Het hof neemt verder tot uitgangspunt dat de in artikel 6:2 lid 2 BW Pro neergelegde maatstaf “naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar”, waar [appellant] zich op beroept, noopt tot terughoudende toepassing ervan.

3.8.9.

[appellant] heeft zich beroepen op een arrest van dit hof van 10 maart 2020 (ECLI:NL:GHSHE:2020:884) waarin, vanwege de zeer specifieke omstandigheden van dat geval, het beroep van de verhuurder op de vervaltermijn van artikel 7:268 lid 2 BW Pro naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is geacht en waarin het hof voor recht heeft verklaard dat de betreffende huurovereenkomst zou worden voortgezet door (in dat geval) de dochter van de overleden huurder.

3.8.10.

Naar het oordeel van het hof zijn de omstandigheden die in dat geval aan de orde waren, echter in relevante mate anders dan de omstandigheden die bij [appellant] aan de orde zijn. Het geval waarover het hof bij arrest van 10 maart 2020 heeft beslist, betrof een 68-jarige vrouw die vanwege haar beperkte verstandelijke vermogens niet in staat werd geacht om binnen 6 maanden na het overlijden van haar vader een verzoek als bedoeld in artikel 7:268 lid 2 BW Pro in te dienen, en die bovendien een zeer zwaarwegend belang had bij behoud van haar woonruimte, terwijl de verhuurder in dat geval ook onvoldoende had betwist dat de betreffende vrouw voldeed aan de overige voorwaarden van artikel 7:268 BW Pro (met name: het gevoerd hebben van een duurzame gemeenschappelijke huishouding met de overledene en het vanuit financieel oogpunt bieden van voldoende waarborg voor behoorlijke betaling van de huur).

3.8.11.

In het onderhavige geval heeft [appellant] voorshands onvoldoende aannemelijk gemaakt dat hij niet in staat was om binnen 6 maanden na het overlijden van zijn vader een verzoek als bedoeld in artikel 7:268 lid 2 BW Pro in te dienen. [appellant] heeft tijdens die periode wel te maken gehad met enige medische problemen. Uit de door [appellant] overgelegde medische gegevens blijkt slechts van beperkte contacten met artsen in de betreffende periode, en [appellant] heeft daarover bij gelegenheid van de mondelinge behandeling in hoger beroep geen nadere mededelingen willen doen. Het hof wil wel aannemen dat [appellant] te kampen heeft gehad met enige psychische problemen, onder meer verband houdend met het overlijden van zijn vader. Dat deze kwesties het voor [appellant] onmogelijk hebben gemaakt om contact op te nemen met Heemwonen om het overlijden van zijn vader te melden en daar verder overleg over te hebben, acht het hof echter onvoldoende onderbouwd. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat [appellant] volgens de informatie van zijn huisarts tijdens een consult van 24 maart 2023 – dus ruimschoots binnen de termijn van zes maanden na het overlijden van zijn vader – al heeft gemeld dat zijn woonsituatie “op de tocht” stond. Bovendien blijkt uit de door [appellant] overgelegde productie 8 dat hij bij het regelen van zijn zaken enige begeleiding kreeg van een nichtje. Verder heeft [appellant] tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep meegedeeld dat zijn broer, die gemachtigd was over de bankrekening van de vader van [appellant] , op de dag na het overlijden van de vader van [appellant] vier huurtermijnen van diens bankrekening heeft voldaan als huur voor de woning om te voorkomen dat [appellant] op korte termijn problemen kreeg met de woonsituatie. [appellant] heeft tijdens de mondelinge behandeling meegedeeld dat zijn broer dat met hem heeft besproken. Om al deze redenen gaat het hof er vanuit dat het voor [appellant] redelijkerwijs duidelijk moet zijn geweest dat hij stappen moest zetten om in de woning te kunnen blijven wonen. Het hof is daarom voorshands van oordeel dat het voor [appellant] niet onmogelijk was om binnen zes maanden na het overlijden van zijn vader een verzoek tot het mogen overnemen van de huurovereenkomst in te dienen.

3.8.12.

Daar komt nog het volgende bij. [appellant] heeft niet de stelling van Heemwonen betwist dat één dag na het overlijden van zijn vader, vanaf de bankrekening van zijn vader, maar liefst vier huurtermijnen van € 607,17 zijn gedaan, waardoor er een positief betalingssaldo van € 3.216,01 ontstond, waarna er vervolgens tijdens de maanden februari tot en met juni 2023 niets werd betaald, waardoor per 1 juli 2023 sprake was van een achterstand van € 528,69, die vervolgens door ontoereikende betalingen is opgelopen tot € 821,14 per medio december 2023. Dit betalingsgedrag van [appellant] sinds het overlijden van zijn vader wijst erop dat hij onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke betaling van de huur. [appellant] heeft tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep nog wel gesteld dat hij huurtoeslag zal krijgen zodra hij formeel huurder is, maar hij heeft die stelling niet nader onderbouwd met enige inkomens- en/of andere gegevens. Naar het oordeel van het hof heeft [appellant] onvoldoende aangetoond dat hij in financieel opzicht voldoende waarborg biedt voor een goede nakoming van de huurbetalingsverplichtingen. Daarom kan voorshands niet worden aangenomen dat [appellant] voldoet aan de voorwaarden om de huur van de woning te mogen voortzetten (artikel 7:268 lid 3 sub b BW Pro).

3.8.13.

Verder heeft [appellant] onvoldoende onderbouwd dat hij met zijn vader een duurzame gemeenschappelijk huishouding in de zin van artikel 7:268 lid 2 BW Pro heeft gevoerd. Het enkele feit dat [appellant] en zijn vader onder één dak hebben gewoond, is daarvoor onvoldoende.

In een geval als het onderhavige komt het daarbij aan op aspecten zoals het delen van woonkosten of kosten van levensonderhoud, het delen van huishoudelijke taken, de gezamenlijke aanschaf van inrichting of gebruiksvoorwerpen, het gewoonlijk samen eten, het gezamenlijk doorbrengen van vrije tijd of het verzorgen van de ander. [appellant] heeft uitsluitend gesteld dat hij (langdurig) mantelzorg voor zijn vader heeft verricht, maar verder geen feiten of omstandigheden gesteld waaruit afgeleid kan worden dat sprake was van een duurzame gemeenschappelijk huishouding in de zin van artikel 7:268 lid 2 BW Pro.

3.8.14.

[appellant] heeft voorts niet betwist dat sociale huurwoningen als de onderhavige (een hoekwoning met een ruime tuin) erg schaars zijn en door Heemwonen worden gereserveerd voor gezinnen, zodat hij daar als alleenstaande in beginsel niet voor in aanmerking komt.

3.8.15.

Gelet op het bovenstaande acht het hof het waarschijnlijk dat de bodemrechter het beroep van Heemwonen op het verstreken zijn van de termijn van artikel 7:268 lid 2 BW Pro en de daaruit volgende consequentie dat [appellant] zonder recht of titel in de woning verblijft, niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zal achten.

3.8.16.

Om bovenstaande redenen verwerpt het hof grief 4. Gelet op het spoedeisend belang aan de zijde van Heemwonen om de woning te kunnen verhuren aan een gezin dat daarvoor wel in aanmerking komt, acht het hof het gerechtvaardigd om op een oordeel van de bodemrechter vooruit te lopen en [appellant] al bij dit arrest te veroordelen tot ontruiming van de woning.

3.8.17.

[appellant] heeft aan het slot van de toelichting op grief 4 verzocht om, als het hoger beroep niet slaagt, de ontruimingstermijn met zes maanden te verlengen zodat [appellant] meer tijd heeft om vervangende woonruimte te vinden. In de toelichting op grief 5 heeft [appellant] hetzelfde verzoek gedaan. Het hof zal dit verzoek bij de behandeling van grief 5 beoordelen.

Over grief 5: uitvoerbaar bij voorraadverklaring, en verlenging ontruimingstermijn

3.9.1.

In rov. 4.6 van het beroepen vonnis heeft de kantonrechter geoordeeld dat het beroepen vonnis, zoals door Heemwonen verzocht, uitvoerbaar bij voorraad moet worden verklaard.

3.9.2.

Grief 5 is tegen dat oordeel gericht. In de toelichting op de grief betoogt [appellant] dat de uitvoerbaar bij voorraadverklaring van het vonnis achterwege had moeten blijven vanwege de ingrijpende gevolgen die de veroordeling tot ontruiming van de woning voor hem heeft.

3.9.3.

Bij de beoordeling van dit onderdeel van grief 5 heeft [appellant] geen belang meer. Heemwonen heeft immers het vonnis niet ten uitvoer gelegd en heeft toegezegd dat niet te zullen doen totdat het onderhavige arrest is gewezen. Bovendien zal het hof de veroordeling tot ontruiming die bij het vonnis is uitgesproken vernietigen, en daar een nieuwe veroordeling tot ontruiming (met een nieuwe ontruimingstermijn) voor in de plaats stellen.

3.9.4.

[appellant] heeft in de toelichting op grief 5 voorts het hof verzocht om, als het hoger beroep niet zou slagen, de ontruimingstermijn te verlengen met zes maanden althans met een door het hof in goede justitie te bepalen termijn. Volgens [appellant] is dat wenselijk omdat hij dan meer tijd heeft om vervangende woonruimte te vinden in de sociale huursector.

3.9.5.

Vanwege het spoedeisend belang dat Heemwonen heeft bij het tot haar beschikking krijgen van de woning, ziet het hof geen aanleiding om de ontruimingstermijn met zes maanden te verlengen. Het hof ziet wel aanleiding om [appellant] nog enige termijn te gunnen om (al dan niet tijdelijke) alternatieve huisvesting te vinden. Het hof zal het beroepen vonnis daarom vernietigen voor zover het betreft de veroordeling van [appellant] om de woning na betekening van het vonnis uiterlijk op 1 januari 2024 te ontruimen. Het hof zal, in zoverre opnieuw rechtdoende, [appellant] veroordelen om de woning uiterlijk zes weken na betekening van dit arrest te ontruimen.

3.9.6.

Het hof zal deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad verklaren. Het feit dat [appellant] inmiddels een bodemprocedure aanhangig heeft gemaakt en daarin onder meer heeft gevorderd dat hij de positie van zijn vader als huurder van de woning mag voortzetten, brengt niet mee dat [appellant] in de woning mag blijven zolang niet op die vordering is beslist. De betreffende vordering is immers niet een “binnen die termijn ingestelde vordering” in de zin van artikel 7:268 lid 2 BW Pro, omdat de vordering pas ruim na afloop van de termijn van zes maanden is ingediend.

3.9.7.

Grief 5 heeft dus slechts in beperkte mate doel getroffen, in die zin dat [appellant] een iets ruimere termijn krijgt om de woning te ontruimen.

Over grief 6: de proceskosten van het geding bij de kantonrechter

3.10.1.

De kantonrechter heeft [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van het geding bij de kantonrechter veroordeeld. Grief 6 is tegen die beslissing gericht. In de toelichting op de grief betoogt [appellant] dat de vordering van Heemwonen had moeten worden afgewezen en dat Heemwonen dus in de proceskosten van het geding bij de kantonrechter had moeten worden veroordeeld.

3.10.2.

Gelet op de uitkomst van dit hoger beroep is [appellant] naar het oordeel van het hof de grotendeels in het ongelijk gestelde partij. Het hof acht het daarom juist dat [appellant] door de kantonrechter in de proceskosten van het geding in eerste aanleg is veroordeeld. Het hof zal het vonnis in zoverre bekrachtigen. Het hof verwerpt daarom grief 6.

De proceskosten van het hoger beroep

3.11.

Het hoger beroep heeft slechts in beperkte mate doel getroffen, in die zin dat [appellant] een iets ruimere termijn krijgt om de woning te ontruimen. Voor het overige heeft het hof de grieven verworpen. Het hof zal [appellant] daarom als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep.

4.De uitspraak

Het hof:

vernietigt het door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, rechtdoende als voorzieningenrechter, onder zaaknummer 10719258 \ CV EXPL 23-4136 tussen partijen gewezen kortgedingvonnis van 31 oktober 2023 uitsluitend voor zover het betreft de veroordeling van [appellant] om de woning aan de [adres] te [woonplaats] uiterlijk op 1 januari 2024 met alle goederen en al de personen die zijdens [appellant] in voormelde woning verblijven, te ontruimen en te verlaten en deze woning onder afgifte valt de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Heemwonen te stellen;

in zoverre opnieuw rechtdoende: veroordeelt [appellant] om de woning aan de [adres] te [woonplaats] uiterlijk zes weken na betekening van dit arrest met alle goederen en al de personen die zijdens [appellant] in voormelde woning verblijven, te ontruimen en te verlaten en deze woning onder afgifte valt de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Heemwonen te stellen;

bekrachtigt het genoemde vonnis voor zover het betreft de veroordeling van [appellant] in de proceskosten van het geding bij de kantonrechter;

veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot deze kosten aan de zijde van Heemwonen op € 783,-- aan griffierecht en op € 2.366,-- aan salaris advocaat, en voor nakosten: € 173,--, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe en bij niet tijdige voldoening na betekening te vermeerderen met € 90,-- aan salaris en de explootkosten van betekening;

verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, M.G.W.M. Stienissen en C.B.M. Scholten van Aschat en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 16 januari 2024.

griffier rolraadsheer