Uitspraak
21 maart 2003
Eerste Kamer
Nr. C02/012HR
JMH
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
[eiseres], gevestigd te [vestigingsplaats],
EISERES tot cassatie,
advocaat: mr. T.H. Tanja-van den Broek,
t e g e n
[verweerder], wonende te [woonplaats],
VERWEERDER in cassatie,
advocaat: mr. H.A. Groen.
1. Het geding in feitelijke instanties
Eiseres tot cassatie - verder te noemen: [eiseres] - heeft bij exploit van 1 april 1999 verweerder in cassatie - verder te noemen: [verweerder] - op verkorte termijn gedagvaard voor de Kantonrechter te Amsterdam en gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
1. voor recht te verklaren dat aan [verweerder] jegens [eiseres] geen recht van huur of enig ander recht van gebruik toekomt met betrekking tot de woonruimte [a-straat 1] te [woonplaats];
2. [verweerder] te veroordelen de woonruimte [a-straat 1] te [woonplaats] binnen twee dagen na betekening van het vonnis te ontruimen, met medeneming van alle personen en zaken die zich daarin van zijnentwege mochten bevinden, en deze woonruimte geheel leeg, behoorlijk schoongemaakt en onder overhandiging van de sleutels ter beschikking van [eiseres] te stellen, met machtiging aan haar om het vonnis op dit onderdeel zonodig zelf, met behulp van de sterke arm, ten uitvoer te doen leggen.
[Verweerder] heeft de vordering bestreden en zijnerzijds in reconventie gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,
primair te verklaren voor recht dat tussen [verweerder] en [eiseres] een huurovereenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot het benedenhuis [a-straat 1], bestaande uit twee verdiepingen, gelegen te [woonplaats], zulks de huurprijs van ƒ 907,68 per maand en
subsidiair indien de Kantonrechter mocht oordelen dat het primair gevorderde dient te worden afgewezen om redenen dat de door [verweerder] gedane betalingen geen huurovereenkomst tussen partijen tot stand hebben gebracht, [eiseres] te veroordelen de huurovereenkomst met betrekking tot de onderhavige woning, zijnde het benedenhuis [a-straat 1], bestaande uit twee verdiepingen, gelegen te [woonplaats], voort te zetten voor onbepaalde tijd met een huurprijs welke laatstelijk rechtsgeldig overeengekomen was met wijlen [betrokkene 1].
[Eiseres] heeft de vordering in reconventie bestreden.
De Kantonrechter heeft bij vonnis van 17 maart 2000 in conventie zich onbevoegd verklaard van de vordering kennis te nemen en de zaak naar de Rechtbank te Amsterdam verwezen, en in reconventie de vorderingen afgewezen.
Tegen dit vonnis heeft [verweerder] hoger beroep ingesteld bij de Rechtbank te Amsterdam, welke zaak bij de Rechtbank is ingeschreven onder rolnummer H 00.1087.
[Eiseres] heeft de zaak in conventie aangebracht bij de Rechtbank; deze is ingeschreven onder rolnummer H 00.0977.
De Rechtbank heeft beide zaken gevoegd behandeld.
Bij vonnis van 19 september 2001 heeft de Rechtbank in de zaak met rolnummer H 00.0977 het gevorderde afgewezen en in de zaak met rolnummer H 00.1087 het vonnis van de Kantonrechter van 17 maart 2000, voorzover aan haar oordeel onderworpen en voorzover daarbij de subsidiaire vordering in reconventie is afgewezen, vernietigd en, opnieuw rechtdoende, [eiseres] veroordeeld de huurovereenkomst met betrekking tot de woning [a-straat 1], bestaande uit twee verdiepingen, te [woonplaats] voor onbepaalde tijd voort te zetten, en het vonnis waarvan beroep, voor zover aan haar oordeel onderworpen, voor het overige bekrachtigd.
Het vonnis van de Rechtbank is aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in cassatie
Tegen het vonnis van de Rechtbank, voorzover gewezen in de zaak met rolnummer H00.1087, heeft [eiseres] beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
[Verweerder] heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten en voor [verweerder] mede door mr. M.W. Scheltema, advocaat bij de Hoge Raad.
De conclusie van de Advocaat-Generaal J. Spier strekt tot vernietiging van het bestreden vonnis en tot bekrachtiging van het vonnis van de Kantonrechter voor zover gewezen in reconventie.
3. Beoordeling van het middel
3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
(i) De moeder van [verweerder] is vanaf 1 juni 1947 huurster geweest van een woning aan de [a-straat 1] te [woonplaats]. Sinds 15 september 1987 is [eiseres] eigenares van het pand waarvan de woning deel uitmaakt.
(ii) De moeder van [verweerder] is op 28 maart 1998 overleden.
(iii) [Verweerder] heeft sinds 1947 met zijn moeder in het gehuurde gewoond en voerde met haar een duurzame gemeenschappelijke huishouding.
(iv) Na het overlijden van zijn moeder is [verweerder] de huur gaan betalen.
(v) Bij brief van 23 februari 1999 heeft [eiseres] aan [verweerder] doen weten dat zij over de woning wenste te beschikken teneinde deze aan één van de familieleden van de directeur van [eiseres] in gebruik te kunnen geven. Bij brief van 11 maart 1999 heeft [verweerder] aan [eiseres] kenbaar gemaakt dat hij als huurder in de woning wilde blijven wonen.
3.2 [Eiseres] heeft vervolgens [verweerder] gedagvaard voor de Kantonrechter en ontruiming van het gehuurde gevorderd, daartoe stellende dat [verweerder] daarin zonder recht of titel verblijft. [Verweerder] heeft in reconventie primair een verklaring voor recht gevorderd dat tussen partijen stilzwijgend een huurovereenkomst tot stand is gekomen, zulks op de grond dat [eiseres] tot 23 februari 1999 zijn huurbetalingen zonder protest heeft aanvaard, en subsidiair gevorderd, kort samengevat, dat op voet van art. 7A:1623i BW zal worden bepaald dat hij de huurovereenkomst voortzet.
De Kantonrechter heeft zich onbevoegd verklaard van de vordering in conventie kennis te nemen en de zaak in conventie verwezen naar de Rechtbank. In reconventie heeft hij de vorderingen afgewezen. De Rechtbank heeft de zaak in conventie en het door [verweerder] ingestelde hoger beroep gevoegd behandeld. Zij heeft, oordelend in eerste aanleg, de vordering in conventie afgewezen. Oordelend in hoger beroep heeft zij de tegen de afwijzing van de primaire vordering in reconventie gerichte grieven verworpen, doch de tegen de afwijzing van de subsidiaire vordering gerichte grieven gegrond geoordeeld en deze vordering alsnog toegewezen. Het cassatieberoep is gericht tegen de oordelen en de beslissing van de Rechtbank betreffende de subsidiaire vordering.
3.3.1 De Rechtbank heeft in rov. 3.4 ten aanzien van de primaire vordering het volgende overwogen.
Uit het enkele feit dat [eiseres] gedurende elf maanden de huurbetalingen zonder protest heeft aanvaard, volgt (nog) niet dat een huurovereenkomst tot stand is gekomen. Aangezien [verweerder] met zijn moeder een duurzame gemeenschappelijke huishouding voerde, zette [verweerder] op grond van het bepaalde in art. 7A:1623i lid 2 BW vanaf 28 maart 1998 gedurende zes maanden van rechtswege de huurovereenkomst voort. Aan het aanvaarden van de huurpenningen door [eiseres] gedurende deze periode kan [verweerder] in dit verband dan ook geen rechten ontlenen. Aan de omstandigheid dat [eiseres] vervolgens nog gedurende de betrekkelijk korte periode vanaf 28 september 1998 tot 23 februari 1999 zonder enig (tegen)bericht de huurbetalingen aanvaardde, kan [verweerder] niet zonder meer het vertrouwen ontlenen dat [eiseres] hem als huurder aanvaard had. Dat der één dochters van [betrokkene B], de directeur van [eiseres], het bovenhuis bewoonde(n) en wel eens contact hadden met [verweerder], althans diens moeder, en dat de familie [B] aan [verweerder] haar deelneming heeft betuigd na het overlijden van diens moeder maakt dat niet anders. [Verweerder] heeft verder geen bijkomende feiten of omstandigheden gesteld en te bewijzen aangeboden - noch zijn die gebleken - die tot een ander oordeel aanleiding kunnen geven.
3.3.2 In rov. 3.6 kwam de Rechtbank evenwel tot een ontkennende beantwoording van de vraag of [eiseres] zich tegenover [verweerder] met vrucht kan beroepen op het verstrijken van de in art. 7A:l623i lid 2 bedoelde termijn van zes maanden, zulks op de volgende gronden.
Reeds vanaf 8 mei 1947 woonde [verweerder], die thans (ongeveer) 72 jaar oud is, tezamen met zijn moeder in de betrokken woning. [Eiseres], althans genoemde [betrokkene B] en diens familie, waren daarvan - reeds vanaf het moment dat zij in 1987 eigenaar van de woning werd(en) - op de hoogte. Het siert [eiseres] dat zij niet reeds kort na het overlijden van de moeder van [verweerder] aan deze kenbaar heeft gemaakt dat zij over de woning wenste te beschikken teneinde deze aan één van de familieleden [B] in gebruik te kunnen geven. Zij heeft dat evenwel in de periode van bijna elf maanden na het overlijden ook niet gedaan. Naar zij stelt, heeft zij welbewust de termijn van zes maanden laten verstrijken en geen contact met [verweerder] gezocht om te overleggen over beëindiging van de huurovereenkomst. Onder de gegeven omstandigheden mocht [eiseres] er evenwel redelijkerwijs niet van uitgaan dat [verweerder] na het verstrijken van de termijn van zes maanden van art. 7A:1623i lid 2 naar een andere woonruimte zou omzien. Van haar mocht worden verlangd dat zij [verweerder] op de hoogte zou stellen van haar plannen met de woning en hem zou wijzen op de mogelijkheid die genoemd artikel hem bood om voortzetting van die huurovereenkomst te verzoeken. Nu zij dat niet heeft gedaan moet haar beroep op overschrijding van de bedoelde termijn onder de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar worden geacht. Door na ontvangst van de brief van 23 februari 1999 reeds bij brief van 11 maart 1999 aan [eiseres] kenbaar te maken dat hij als huurder in de woning wilde blijven wonen en door in de procedure bij de Kantonrechter op 11 mei 1999 in reconventie een vordering te doen als bedoeld in art. 7A:1623i lid 2 heeft [verweerder] vervolgens voldoende voortvarend gehandeld.
Nu voorts ervan moet worden uitgegaan dat [verweerder] zijn hoofdverblijf in de woning had en niet gesteld of gebleken is dat één of meer van de in het derde lid onder b. en c. van art. 7A:1623i genoemde afwijzingsgronden zich voordoen, dient naar het oordeel van de Rechtbank de door [verweerder] gedane vordering tot voortzetting van de huurovereenkomst te worden toegewezen (rov. 3.7).
3.4.1 Het middel keert zich met een aantal rechts- en motiveringsklachten tegen het oordeel van de Rechtbank in rov. 3.6, dat het beroep van [eiseres] op overschrijding van de bedoelde termijn onder de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar moet worden geacht.
3.4.2 Het te dezen toepasselijke art. 7A:1623i lid 2 bepaalt, voorzover thans van belang, dat bij het overlijden van de huurder van woonruimte de persoon die niet op grond van lid 1 huurder wordt omdat hij medehuurder was, doch die wel in de woonruimte zijn hoofdverblijf heeft en met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gehad, de huurovereenkomst voortzet gedurende zes maanden na het overlijden van de huurder. Hij zet de overeenkomst ook nadien voort, indien de kantonrechter dit heeft bepaald op een daartoe strekkende binnen die termijn ingestelde vordering, en in elk geval zolang op deze vordering niet onherroepelijk is beslist. Op grond van deze bepaling, die - met een paar wijzigingen van ondergeschikte aard - ook is opgenomen in art. 7:268 BW Pro, zoals vervat in de nieuwe titel 7.4 BW (Wet van 21 november 2002, Stb. 587), was [eiseres] dus niet gehouden om [verweerder] binnen de bedoelde termijn van zes maanden ervan te verwittigen dat zij de huurovereenkomst niet wilde voortzetten, noch om hem te wijzen op de mogelijkheid om een vordering als zojuist bedoeld in te stellen.
3.4.3 Naar in onderdeel 2.1 met juistheid tot uitgangspunt wordt genomen, heeft de Rechtbank - in overeenstemming met haar oordeel in rov. 3.4 - haar bestreden oordeel niet erop gebaseerd dat [verweerder] aan het eerdere gedrag van [eiseres] het gerechtvaardigde vertrouwen heeft ontleend, dat [eiseres] geen beroep zou doen op voormelde bepaling. Onderdeel 2.2, dat van een andere lezing van rov. 3.6 uitgaat, kan dan ook bij gebrek aan feitelijke grondslag niet tot cassatie leiden.
3.4.4 Onderdeel 2.3 klaagt terecht dat de Rechtbank voor de beantwoording van de vraag of het beroep van [eiseres] op de bedoelde termijn naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar moet worden geacht, een onjuiste maatstaf heeft aangelegd door bepalend te achten of [eiseres] er redelijkerwijs van mocht uitgaan dat [verweerder] na het verstrijken van de bedoelde termijn naar andere woonruimte zou omzien, en te oordelen dat, nu dit laatste onder de gegeven omstandigheden niet het geval was, van [eiseres] verlangd mocht worden dat zij [verweerder] op de hoogte zou stellen van haar plannen met de woning en hem zou wijzen op de mogelijkheid die genoemd artikel hem bood om voortzetting van de huurovereenkomst te verzoeken. Deze maatstaf verdraagt zich niet met de betrokken wetsbepaling, waarin nu juist het initiatief is gelegd bij de persoon die de huurovereenkomst wil voortzetten, zulks niettegenstaande het feit dat aannemelijk is dat zich in de situatie waarop de bepaling ziet, zich wel vaker het geval zal voordoen dat de verhuurder op grond van hem bekende gegevens er niet van kan uitgaan dat de bedoelde persoon na het verstrijken van de bedoelde termijn naar andere woonruimte zal omzien. Hierbij moet bovendien in aanmerking worden genomen dat het in art. 6:2 lid 2 BW Pro voorkomende criterium 'onaanvaardbaar' tot een terughoudende toepassing van deze bepaling noopt.
Naar in onderdeel 2.4 terecht wordt betoogd, heeft de Rechtbank geen bijzondere feiten of omstandigheden vastgesteld, die niettemin het oordeel kunnen rechtvaardigen dat het beroep van [eiseres] op het verstreken zijn van de termijn van art. 7A:1623i lid 2 BW naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
3.5 Het slagen van de onderdelen 2.3 en 2.4 brengt mee dat het vonnis van de Rechtbank moet worden vernietigd. De overige onderdelen van het middel behoeven geen behandeling.
De Hoge Raad kan zelf de zaak afdoen. Aangezien [verweerder] geen stellingen heeft aangevoerd die tot een ander oordeel kunnen leiden, moet het vonnis van de Kantonrechter worden bekrachtigd.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
vernietigt het vonnis van de Arrondissements-rechtbank te Amsterdam van 19 september 2001, voorzover gewezen in de zaak met rolnummer H 00.1087;
bekrachtigt het vonnis van de Kantonrechter te Amsterdam van 17 maart 2000, voorzover gewezen in reconventie;
veroordeelt [verweerder] in de kosten van het geding in hoger beroep en in cassatie, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiseres] in hoger beroep begroot op € 766,89 en in cassatie op € 374,95 aan verschotten en € 1.590,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de vice-president R. Herrmann als voorzitter en de raadsheren H.A.M. Aaftink, D.H. Beukenhorst, O. de Savornin Lohman en P.C. Kop, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer F.B. Bakels op 21 maart 2003.