Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team Handelsrecht
zaaknummer 200.339.851/01
arrest van 15 april 2025
in de zaak van
[appellant],
wonende te [woonplaats] ,
appellant in principaal appel,
geïntimeerde in incidenteel appel,
hierna aan te duiden als [appellant] ,
advocaat: mr. B. van Mieghem te Rotterdam,
tegen
[geïntimeerde] ,
wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerde in principaal appel,
appellant in incidenteel appel,
hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,
advocaat: mr. H.J. Delhaas te Amsterdam,
op het bij exploot van dagvaarding van 13 maart 2024 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 13 december 2023, door de rechtbank Zeeland - West-Brabant, zittingsplaats Breda, gewezen tussen [appellant] als eiser en [geïntimeerde] als gedaagde.
1.Waar gaat deze zaak over?
Deze zaak draait om een aantal transacties met percelen landbouwgrond in de periode 2006-2008. [appellant] heeft de percelen gekocht als pensioenbelegging. Hij hoopte daarbij op een waardestijging van de grond als gevolg van een bestemmingswijziging. De landbouwgronden werden gekocht van grondhandelaren die de percelen niet lang daarvoor zelf in eigendom hadden verworven. [appellant] spreekt in deze procedure [geïntimeerde] aan die steeds als notaris leveringsaktes bij deze transacties heeft verleden. Hij meent dat [geïntimeerde] zijn zorgplicht heeft geschonden bij zijn dienstverlening in het kader van de transacties, door niet voldoende te waarschuwen voor de met de (ABC)transacties samenhangende risico’s.
2.Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer C/02/396164 / HA ZA 22-158)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis en de vonnissen van 13 juli 2022 en 12 oktober 2022.
3.Het geding in hoger beroep
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep;
- de memorie van grieven met producties;
- de memorie van antwoord in principaal appel tevens inhoudende memorie grieven in (voorwaardelijk) incidenteel appel met producties;
- de memorie van antwoord in incidenteel appel met een productie;
- de mondelinge behandeling, waarbij partijen spreekaantekeningen hebben overgelegd;
- de bij de pleitaantekeningen van [geïntimeerde] overlegde productie 9 (in hoger beroep) die bij de mondelinge behandeling in het geding is gebracht.
Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
4.De beoordeling
4.1.
De feiten
4.1.1.
In overweging 3.13 tot en met 3.26 heeft de rechter in eerste aanleg vastgesteld van welke feiten in dit geschil wordt uitgegaan. Deze feiten zijn niet betwist en vormen ook in hoger beroep het uitgangspunt. Voorts staan nog enkele andere feiten, als enerzijds voldoende gemotiveerd gesteld en anderzijds niet (voldoende gemotiveerd) betwist, tussen partijen vast. Het hof zal hierna een overzicht geven van deze feiten voor zover relevant in hoger beroep:
a. Het notariskantoor van [geïntimeerde] verleende diensten aan particulieren en het midden- en kleinbedrijf. Tot september 2008 passeerde [geïntimeerde] circa 1200 aktes per jaar. Circa 50 daarvan betrof A-B-C-transacties, zoals hierna beschreven.
b. [geïntimeerde] is op 1 april 2011 gedefungeerd. Zijn notariskantoor sloot en het protocol werd overgedragen aan een notaris werkzaam bij een ander notariskantoor.
c. [appellant] is een ondernemer met verschillende bedrijven.
d. Hij verwierf in 2006 en 2007 in privé een zestal percelen landbouwgrond te [locatie A] , [locatie B] , [locatie C] , [locatie D] , [locatie E] en [locatie F 1] .
De percelen kocht en kreeg hij geleverd (de transacties B-C) van [bedrijf A] (perceel [locatie A] ), [persoon A] (perceel [locatie B] ), [bedrijf B] (percelen [locatie D] , [locatie F 1] en [locatie C] ), en [bedrijf C] (perceel [locatie E] ). De in het kader van de transacties B-C genoemde verkopende vennootschappen zijn alle gelieerd aan één persoon: [persoon B] . De verkopende natuurlijke persoon [persoon A] is werkzaam (geweest) voor [persoon B] .
e. De levering van genoemde percelen (transacties A-B) vond plaats, afhankelijk van het perceel, één tot tien maanden eerder dan de levering in het kader van transacties B-C. Bij de transacties B-C waren de overeengekomen prijzen per m2 steeds hoger dan de prijzen die voornoemde verkopers zelf hadden betaald toen zij de percelen aankochten (transacties A-B). Het ging om een verhoging:
van € 7,71 naar € 17,50 (perceel [locatie A] , 3.000 m2),
van € 6,05 naar € 7,00 (perceel [locatie B] , 4.000 m2),
van € 2,36 naar € 9,00 (perceel [locatie C] , 3.000 m2),
van € 4,59 naar € 9,50 (perceel [locatie D] , 1.500 m2),
van € 4,12 naar € 10,00 (perceel [locatie E] , 1.500 m2), en
van € 8,00 naar € 16,00 (perceel [locatie F 1] , 2.000 m2).
f. [geïntimeerde] heeft zowel de leveringsakten in het kader van transacties A-B gepasseerd als de leveringsakten in het kader van de transacties B-C.
g. De koopovereenkomsten met [appellant] (transactie B-C) vermelden onder meer:
“
1. Koper heeft kennisgenomen van de brochure en informatie welke behoort bij het door hem/haar gekochte.
2.Koper dient (...) 10% van de koopsom te betalen aan het kantoor van (…) [geïntimeerde] (...)
4. (...) overdracht zal plaatsvinden (...) ten kantore van voornoemde notaris”.
h. [geïntimeerde] heeft aan [appellant] de ontvangst van de koopovereenkomsten bevestigd en hem daarbij het ontwerp van de akten van levering en een (concept)volmacht toegestuurd. Daarbij heeft [geïntimeerde] geschreven:
“Mochten er onjuistheden staan in de ontwerp akte, dan verzoek ik u vriendelijk deze tijdig voor het tekenen van de akte, aan de behandelaar, mevrouw (...) door te geven”.
i. De levering is bij volmacht gepasseerd. De leveringsakten vermelden, voor zover relevant:
“[dat het perceel, hof] door koper [is] te gebruiken als landbouwgrond [hof, respectievelijk] als weiland
De comparante sub 1 verklaart namens verkoper geen enkel uitsluitsel te (kunnen) geven omtrent een (eventuele) toekomstige bestemmingswijziging van het verkochte (...)
4. Het verkochte wordt aanvaard in de feitelijke staat waarin het zich ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst bevond (…)”
j. Blijkens de nota’s van afrekening bedroegen de notariële kosten voor [appellant]
in totaal € 2.640,00. Na het passeren van de leveringsakten heeft [geïntimeerde] het eigendomsbewijs van de percelen toegestuurd aan [appellant] .
k. [appellant] kocht de landbouwgrond als (pensioen)belegging. Hij speculeerde op een waardevermeerdering van de grond zodra de agrarische bestemming van de grond zou wijzigen naar bouwgrond.
l. In ieder geval vanaf april 2009 is met enige regelmaat in de media aandacht besteed aan beleggingen in landbouwgrond, waarbij ook is gewaarschuwd voor hieraan verbonden risico's.
m. [appellant] heeft de zes percelen in 2010 verkocht en geleverd aan [bedrijf D] (hierna: “ [bedrijf D] ”), een vennootschap waarvan hij bestuurder en enig aandeelhouder was en is. De totaalprijs bij die transactie lag 4,5% hoger dan de totaalprijs waarvoor [appellant] de percelen zelf had gekocht.
In de leveringsakte is voor zover van belang opgenomen:
“Verkoper en koper hebben een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot
het hierna te vermelden registergoed (…)
OMSCHRIJVING REGISTERGOED
4. een perceel cultuurgrond, gelegen te [locatie C] (…)
5. een perceel cultuurgrond, gelegen te [locatie D] (…)
6. een perceel cultuurgrond, gelegen te [locatie E] (…)
7. een perceel cultuurgrond, gelegen te [locatie B] (…)
11. een perceel cultuurgrond, gelegen te [locatie F 2] , gemeente [locatie A]
(...)
12. een perceel cultuurgrond, gelegen te [locatie F 1] (…)
KOOPPRIJS
4. voor wat betreft het verkochte sub 4: twaalfduizend vijfhonderd euro
(€ 12.500,00);
5. voor wat betreft het verkochte sub 5: tienduizend euro (€ 10.000,00);
6. voor wat betreft het verkochte sub 6: twintigduizend euro (€ 20.000,00);
7. voor wat betreft het verkochte sub 7: veertigduizend euro (€ 40.000,00);
11. voor wat betreft het verkochte sub 11 : vierenvijftigduizend euro
(€ 54.000,00);
12. voor wat betreft het verkochte sub 12 : veertigduizend euro (€ 40.000,00);
derhalve bedraagt in totaal de koopprijs voor het verkochte (…), overeenkomstig de waarde in het economisch verkeer, zoals getaxeerd op twee juni tweeduizend tien respectievelijk drie juni tweeduizend tien door [persoon C] te [plaats A] in verband met de voorgenomen inbreng in de vennootschap. (…)
Koper heeft de koopprijs en het verder door hem verschuldigde voor een gedeelte (…) voldaan middels verrekening in rekeningcourant en voor een gedeelte (…) voldaan door storting op een kwaliteitsrekening ten name van Notariskantoor [x] .
Verkoper kwiteert koper voor betaling van de koopprijs. "
n. [appellant] heeft [geïntimeerde] op 23 april 2021 aansprakelijk gesteld. Hij heeft [geïntimeerde] daarbij – kort gezegd – verweten dat hij bij het verlenen van zijn notariële diensten zijn zorgplicht heeft geschonden. [appellant] heeft [geïntimeerde] verzocht aan hem een schadevergoeding te betalen van het totaalbedrag dat [appellant] voor de percelen had betaald.
o. [bedrijf D] heeft de percelen cultuurgrond in [locatie A] , [locatie D] , [locatie E] , [locatie B] , en [locatie F 1] doorverkocht en eind 2023 geleverd aan derden.
4.2.
De vorderingen in eerste aanleg en het oordeel van de rechtbank
4.2.1.
In de onderhavige procedure heeft [appellant] in eerste aanleg gevorderd:
a. te verklaren voor recht dat [geïntimeerde] bij de levering van de in de dagvaarding genoemde percelen zijn zorgplicht jegens hem heeft geschonden, en dat [geïntimeerde] richting [appellant] niet heeft gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot in dezelfde omstandigheden mocht worden verwacht, en daarmee dat [geïntimeerde] aansprakelijk is voor de schade die [appellant] als gevolg daarvan heeft geleden;
b. [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van schadevergoeding aan [appellant] als gevolg van de zorgplichtschending, nader op te maken bij staat;
c. de overeenkomsten tussen [geïntimeerde] en [appellant] te ontbinden en [geïntimeerde] te veroordelen tot terugbetaling aan [appellant] van hetgeen in het kader van de transacties aan [geïntimeerde] is betaald (vermeerderd met) wettelijke rente;
d. [geïntimeerde] te veroordelen in de proceskosten (vermeerderd met rente en kosten).
4.2.2.
Hetgeen partijen aan hun vorderingen en verweer ten grondslag hebben gelegd, komt voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.
4.2.3.
In het eindvonnis heeft de rechtbank voor recht verklaard dat [geïntimeerde] zijn zorgplicht jegens [appellant] heeft geschonden en niet heeft gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot in dezelfde omstandigheden mocht worden verwacht. De schadevergoedingsvordering van [appellant] is afgewezen, omdat de rechtbank de mogelijkheid van schade niet aannemelijk heeft geacht. De ontbindingsvordering van [appellant] is toegewezen, zij het dat de vordering tot terugbetaling van aan [geïntimeerde] vergoede honoraria is afgewezen nu de werkzaamheden door [geïntimeerde] reeds zijn verricht en van waarde zijn geweest (de percelen zijn immers overgedragen). [geïntimeerde] is in de proceskosten veroordeeld.
4.3.
Het geschil in hoger beroep
in principaal appel
4.3.1.
[appellant] heeft in principaal appel vijf grieven aangevoerd. [appellant] heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog toewijzen van zijn vorderingen met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten in beide instanties.
4.3.2.
[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis (naar het hof begrijpt voor zover de vorderingen van [appellant] zijn afgewezen) en tot verwerping van de grieven van [appellant] met veroordeling van [appellant] in de proceskosten in beide instanties.
in incidenteel appel
4.3.3.
[geïntimeerde] heeft in het voorwaardelijk incidenteel appel acht grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis (naar het hof begrijpt voor zover de vorderingen van [appellant] zijn toegewezen) en tot afwijzing van de vorderingen van [appellant] en met veroordeling van [appellant] in de proceskosten in beide instanties.
4.3.4.
[appellant] heeft geconcludeerd tot vernietiging van het bestreden vonnis (naar het hof begrijpt voor zover zijn vorderingen zijn afgewezen) en tot alsnog toewijzing van zijn vorderingen met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten in beide instanties.
4.4.
De grieven 1 en 2 en de vorderingen van [appellant]
4.4.1.
Het hof komt tot de conclusie dat het hoger beroep van [appellant] tevergeefs is ingesteld. Daartoe acht het hof het volgende redengevend.
4.4.2.
De rechtbank heeft voor recht verklaard dat [geïntimeerde] zijn zorgplicht jegens [appellant] heeft geschonden. De rechtbank heeft echter de vordering van [appellant] om de zaak naar de schadestaat te verwijzen, afgewezen. De grieven 1 en 2 van [appellant] strekken in de kern tot het alsnog verwijzen van deze procedure naar de schadestaatprocedure voor de vaststelling van de omvang van de door hem (vermeend) geleden schade als gevolg van de zorgplichtschending van [geïntimeerde] . Voor doorverwijzing naar de schadestaatprocedure is de aannemelijkheid van de mogelijkheid van schade voldoende, maar dat daarvan in het onderhavige geval sprake is, is het hof niet gebleken.
4.4.3.
[appellant] heeft de in geschil zijnde percelen immers in 2010 verkocht aan [bedrijf D] voor een hoger bedrag dan de door hem betaalde koopprijs (€ 176.500,00 respectievelijk € 168.750,00). Bij die verkoop zijn de percelen getaxeerd, waarbij volgens [appellant] de door hem betaalde koopprijs voor de percelen door de taxateur tot uitgangspunt is genomen en een inflatiecorrectie is toegepast. Uit de verkoopakte (hiervoor weergegeven in rov. 4.1.1. onder m.) blijkt dat de percelen als cultuurgrond, dat wil zeggen met een agrarische bestemming, zijn verkocht. Daaruit blijkt ook dat voorafgaand aan de verkoop en levering de percelen zijn getaxeerd en op basis van de waarde in het economisch verkeer zijn ingebracht in [bedrijf D] . Uit het voorgaande is niet af te leiden dat de waarde in het economisch verkeer van de percelen lager ligt dan de prijs die [appellant] daar oorspronkelijk voor heeft betaald. Dat de oorspronkelijk door [appellant] betaalde koopsom als verloren dient te worden beschouwd omdat de door hem betaalde koopprijs veel hoger zou zijn dan de intrinsieke waarde van de percelen vanwege hun agrarische bestemming, is met het voorgaande in tegenspraak. Bij de verkoopprijs en de inbreng van de percelen in [bedrijf D] is immers juist rekening gehouden met de op die percelen rustende agrarische bestemming. Met de verkoop van de percelen aan [bedrijf D] is het vermogen van [appellant] dan ook niet negatief beïnvloed (integendeel). Van eigen schade van [appellant] is daarmee geen sprake.
4.4.4.
Dat anderszins sprake is van de mogelijkheid van schade zijnerzijds als gevolg van de verkoop van de percelen en inbreng daarvan in [bedrijf D] heeft [appellant] evenmin aannemelijk gemaakt. [appellant] heeft betoogd dat geen sprake is van inbreng van de percelen in [bedrijf D] , maar van verkoop aan [bedrijf D] en aansprakelijkstelling van hem door [bedrijf D] voor het bij de verkoop niet informeren over of waarschuwen voor bijzonderheden omtrent de verkochte percelen.
Dat sprake is van enige schade van [bedrijf D] waarvoor [appellant] aansprakelijk kan worden gehouden, althans de aannemelijkheid van de mogelijkheid van zulke schade, is het hof echter niet gebleken. Als [bedrijf D] schade heeft geleden omdat zij de percelen voor een lager bedrag heeft kunnen verkopen dan zij van [appellant] heeft gekocht, dan wil dat nog niet zeggen dat [appellant] daarvoor aansprakelijk is jegens [bedrijf D] . De percelen zijn getaxeerd enkele maanden voorafgaand aan de levering aan [bedrijf D] . [appellant] heeft niet toegelicht waarom destijds niet uit mocht worden gegaan van de deskundigheid van de taxateur. Niet valt in te zien waarom [appellant] in weerwil van de uitgevoerde taxatie een lagere prijs had moeten overeenkomen met [bedrijf D] en/of [bedrijf D] had moeten waarschuwen tegen het risico dat de percelen minder waard zouden zijn dan de getaxeerde waarden. [appellant] heeft niet aangevoerd dat hij destijds (toen de percelen werden getaxeerd en verkocht aan [bedrijf D] ) ervan op de hoogte was dat de uitgevoerde taxatie niet juist was. Integendeel. Hij heeft gesteld: ‘Zodra aan [appellant] bleek dat hij misleid was bij de aankoop van de percelen grond, was dit uiteraard ook aan de bv bekend (waarvan [appellant] enig bestuurder is)’. Dit betekent dat [appellant] van mening is dat hij niet zelf [bedrijf D] heeft misleid, omdat hij zelf destijds onbekend was met de werkelijke waarde van de percelen. Waarom hij dan aansprakelijk zou zijn jegens [bedrijf D] , is voor het hof een raadsel.
Kortom, waarom [appellant] jegens [bedrijf D] aansprakelijk zou zijn voor door [bedrijf D] geleden of te lijden schade, is volstrekt onduidelijk. [appellant] heeft dat niet toegelicht, hetgeen wel van hem verlangd mocht worden, aangezien hij zelf geen schade lijdt en zijn schade er ‘slechts’ uit kan bestaan dat hij schade zou moeten vergoeden aan [bedrijf D] . Aangezien hij zelf bestuurder is van deze vennootschap had van hem verlangd kunnen en mogen worden dat hij nader had toegelicht waarom hij aansprakelijk is jegens [bedrijf D] .
4.4.5.
Door [appellant] is evenmin anderszins de grondslag van de aansprakelijkstelling van [bedrijf D] gemotiveerd onderbouwd. Niet is bijvoorbeeld geëxpliciteerd dat of voor welk bedrag de schadevordering van [bedrijf D] op [appellant] als voorziening in de (door [geïntimeerde] overgelegde) jaarrekening is of was opgenomen.
4.4.6.
Dat verder sprake zou zijn geweest van onregelmatigheden bij de verkooptransactie tussen [appellant] en [bedrijf D] , wordt evenmin ondersteund door de uitganspunten die blijken uit de leveringsakte (hiervoor weergegeven in rov 4.1. onder m.): de percelen zijn immers als agrarische grond verkocht en de waarde daarvan is gebaseerd op taxatierapporten die enkele maanden voor de levering [1] zijn opgesteld. De leveringsakte biedt dan ook geen aanknopingspunten om het betoog van [appellant] te volgen dat de door hem bij de aanschaf betaalde koopprijs veel hoger zou liggen dan de waarde in het economisch verkeer van de percelen gelet op de daarop rustende agrarische bestemming. Dat [bedrijf D] enige schade heeft geleden of heeft kunnen lijden doordat [appellant] bij de verkoop van de percelen aan [bedrijf D] heeft nagelaten bijzonderheden ten aanzien van die percelen te vermelden, wordt dan ook niet door omstandigheden die ten grondslag hebben gelegen aan de verkoop door [appellant] aan [bedrijf D] ondersteund.
De overige door [appellant] tegen de taxatiewaarde ingebrachte bezwaren dan wel wijze of (fiscale) achtergrond van de verwerking van de waarde van de percelen in de boeken van [bedrijf D] , behoeven geen nadere bespreking.
Slotsom
4.4.7.
Gelet op het voorgaande falen de grieven 1 en 2 van [appellant] . De grieven 3 tot en met 5 kunnen niet leiden tot het alsnog toewijzen van zijn door de rechtbank afgewezen vorderingen, zodat die grieven niet beoordeeld hoeven te worden.
4.4.8.
Het incidenteel hoger beroep van [geïntimeerde] is voorwaardelijk ingesteld. Nu de grieven van [appellant] falen, is de voorwaarde waaronder dat hoger beroep is ingesteld niet ingetreden. Het incidenteel hoger beroep behoeft dan ook geen behandeling.
4.4.9.
Nu het door [appellant] ingestelde hoger beroep geen doel treft en het hof aan het door [geïntimeerde] ingestelde hoger beroep niet toekomt, zal het bestreden vonnis worden bekrachtigd, voor zover aan het oordeel van het hof onderworpen (dus niet voor zover het vonnis ziet op de andere eisers).
4.4.10.
[appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het principaal hoger beroep worden veroordeeld. De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerde] zullen vastgesteld worden op:
- griffierechten € 349,00
- salaris advocaat € 2.428,00 (2 punten x tarief II)
- nakosten
beslissing)
totaal € 2.955,00
4.4.11.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep, voor zover aan het oordeel van het hof onderworpen;
veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het principaal hoger beroep van € 2.955,00, te betalen binnen veertien dagen na heden; als [appellant] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het arrest daarna wordt betekend, dan moet [appellant] € 92,00 extra betalen vermeerderd met de kosten van betekening;
veroordeelt [appellant] in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Pro Wetboek over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na heden zijn voldaan;
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. Z.D. van Heesen-Laclé, M. van Ham, en H.F.P. van Gastel en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 15 april 2025.
griffier rolraadsheer