ECLI:NL:GHSHE:2025:1527

• Datum uitspraak: 3 juni 2025
• Publicatiedatum: 3 juni 2025
• Zaaknummer: 200.345.997_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: M. van der Schoor; M. van Ham; M.C.M. van Kalmthout
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake koopovereenkomst woning en finale kwijting vaststellingsovereenkomst

In deze zaak gaat het om een hoger beroep van [XX] tegen een vonnis van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, waarin de rechtbank oordeelde dat de finale kwijting in de vaststellingsovereenkomst ook betrekking heeft op nieuwe gebreken die na het sluiten van de overeenkomst aan het licht zijn gekomen. [XX] had de woning van [YY] gekocht en meldde na de koop verschillende gebreken, waaronder lekkages en problemen met de elektriciteit. Na onderhandelingen werd een vaststellingsovereenkomst gesloten, waarbij [YY] een bedrag van € 6.000,00 aan [XX] betaalde in ruil voor finale kwijting van alle gebreken. Later ontdekte [XX] nieuwe constructieve gebreken aan de woning en vorderde schadevergoeding van [YY]. De rechtbank wees de vorderingen van [XX] af, met het argument dat de nieuwe gebreken onder de finale kwijting vielen. In hoger beroep betoogt [XX] dat de rechtbank de vaststellingsovereenkomst onjuist heeft uitgelegd, omdat deze alleen betrekking zou moeten hebben op de gebreken die bekend waren ten tijde van de overeenkomst. Het hof zal de zaak verder onderzoeken en heeft een mondelinge behandeling gelast om te bespreken of partijen tot een minnelijke regeling kunnen komen.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.345.997/01

arrest van 3 juni 2025

in de zaak van

1. [appellant sub 1] ,wonende te [woonplaats] ,

2.
[appellante sub 2] , wonende te [woonplaats] ,

appellanten,

hierna samen aan te duiden als [XX] ,

advocaat: mr. D.D. Senders te Leusden,

tegen

1. [geïntimeerde sub 1] ,wonende te [woonplaats] ,

2.
[geïntimeerde sub 2] , wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerden,

hierna samen aan te duiden als [YY] ,

advocaat: mr. A.J. Nieuwenhuijse te Terneuzen,

op het bij exploot van dagvaarding van 20 augustus 2024 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 24 juli 2024, door de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Middelburg, gewezen tussen [XX] als eisers en [YY] als gedaagden.

1. Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer C/02/415019 / HA ZA 23-551)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis en het tussenvonnis van 17 januari 2024.

2. Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding in hoger beroep;
• de memorie van grieven met producties 16-30;
• de memorie van antwoord met producties 1-5.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3. De beoordeling

De feiten

3.1.

In overweging 3.1. tot en met 3.3. van het bestreden vonnis heeft de rechtbank vastgesteld van welke feiten in dit geschil wordt uitgegaan. Deze feiten zijn niet betwist en vormen ook in hoger beroep het uitgangspunt. Voorts staan nog enkele andere feiten, als enerzijds voldoende gemotiveerd gesteld en anderzijds niet (voldoende gemotiveerd) betwist, tussen partijen vast. Het hof zal hierna een overzicht geven van deze feiten voor zover relevant in hoger beroep.

3.2.1.

[XX] heeft op 1 december 2017 van [YY] de woning aan [adres A] (hierna: de woning) gekocht. Voorafgaand aan de koopovereenkomst heeft [XX] een bouwkundige keuring laten uitvoeren. De levering van de woning vond plaats op 26 april 2018.

3.2.2.

[XX] heeft op 19 december 2018 per whatsapp aan [YY] melding gemaakt van een lekkage in de grote badkamer en wc en van een probleem met de elektriciteit. [XX] heeft [YY] ter zake bij brief van zijn toenmalige gemachtigde van 3 april 2019 in gebreke gesteld en gesommeerd om aansprakelijkheid te erkennen. [YY] heeft bij brief van 15 april 2019 aansprakelijkheid van de hand gewezen.

3.2.3.

Op 10 juli 2019 heeft in opdracht van [XX] een bouwkundig onderzoek plaatsgevonden. Bij brief van 7 oktober 2019 schreef Arag SE Nederland namens [XX] aan [YY] , voor zover hier van belang:

“
(…)

In de bijlage treft u de rapportage van de onafhankelijke deskundige aan. Uit de rapportage blijkt dat cliënten na de verhuizing meerdere gebreken hebben ontdekt, waaronder de lekkages in de badkamers, het niet functioneren van de afvoer van het toilet op de eerste verdieping en problemen met de riolering.

(…)

Namens cliënten verzoek ik u -en voor zover nodig sommeer ik u ditmaal met klem- om aansprakelijkheid te erkennen en om over te gaan tot vergoeding van de begrote schade ad € 41.294,28 (…) .”

[YY] heeft bij brief van zijn toenmalige advocaat mr. M. Harte (hierna: mr. Harte) van 22 oktober 2019 ‘aansprakelijkheid afgewezen’.

3.2.4.

Op 12 maart 2021 heeft in opdracht van [XX] , in aanwezigheid van [YY] , een nader bouwkundig onderzoek plaatsgevonden. Daarvan is geen rapport opgemaakt.

3.2.5.

Per e-mail van 8 september 2021 aan mr. Harte heeft mr. Senders een gerechtelijke procedure aangekondigd en daarbij, voor zover hier van belang, geschreven:

“
(…) Indien uw cliënten nog open mochten staan voor een nadere poging om deze kwestie buiten rechte tot een goed einde te brengen, treed ik graag met u in overleg. In dat geval verzoek ik u om bij uw cliënten na te gaan voor welke bedrag zij maximaal bereid zijn om

een gerechtelijke procedure, met alle daaraan verbonden kosten en risico's, te voorkomen. Bedoeling is om tot finale kwijting te komen voor alle gebreken, zoals die in de correspondentie worden genoemd.

Ik benadrukte ''maximaal", daar het niet mijn bedoeling is wederom weken lang te gaan onderhandelen en alleen op deze wijze op zeer korte termijn duidelijk wordt of partijen elkaar zullen gaan vinden of niet. Ten overvloede laat ik wel alvast weten dat het eerder

aangeboden bedrag van EUR 4.000,00 niet tot overeenstemming zal gaan leiden. Er zal, ook door uw cliënten, dus nog wat water bij de wijn gedaan moeten worden.

(…) ”

3.2.6.

Op 9 september 2021 schreef mr. Senders per e-mail aan mr. Harte:

“
(…)

Refererend aan wat wij eerder besproken hebben, kan ik bevestigen dat, indien uw cliënten bereid zijn hun aanbod te verhogen tot EUR 6.000,00, er tot overeenstemming gekomen kan worden.

(…)

Zoals eerder geschreven leidt betaling na overeenstemming tot finale kwijting voor alle gebreken, zoals die in de correspondentie worden genoemd. (…) ”

3.2.7.

Op 9 september 2021 schreef mr. Harte aan mr. Senders:

“
(…)

Cliënt is bereid € 6.000,- tegen finale kwijting te betalen, doch dan dient er wel een korte

vaststellingsovereenkomst te komen.

Zorgt u daarvoor?

(…) ”

3.2.8.

Mr. Senders heeft daarop op 9 september 2021 geantwoord:

“
(…)

Dank voor uw mail.

Ik zal spoedig wat op schrift stellen. Dat hoeft wat mij betreft niet heel uitgebreid.

U verneem spoedig nader.

(…) ”

3.2.9.

Op 13 september 2021 heeft mr. Senders de vaststellingsovereenkomst per e-mail aan mr. Harte toegestuurd. Partijen hebben die op respectievelijk 13 en 15 september 2021 ondertekend. In de vaststellingsovereenkomst is, voor zover van belang, het volgende opgenomen:

“(…)

In aanmerking nemende dat

(…)

c) [XX] zich op het standpunt gesteld heeft dat de woning op onderdelen gebrekkig zou zijn en dat [YY] ter zake schadeplichtig zou zijn;

d) [YY] de aanwezigheid van gebreken en/of aansprakelijkheid daarvoor uitdrukkelijk betwist;

e) Partijen onderhandeld hebben over een oplossing van hun geschil en ter zake tot overeenstemming hebben kunnen komen;

(…)

Partijen verklaren het navolgende overeengekomen te zijn

Bedrag

1. [YY] zal aan [XX] bedrag van EUR 6.000,00 (zegge: zesduizend euro).

(…)

Kwijting

6. Na ontvangst van de volledige betaling binnen de in artikel 2 genoemde termijn, verlenen partijen elkaar over en weer finale kwijting, in die zin dat zij over en weer niet meer te vorderen hebben ter zake de onderwerpen van geschil. (…)

(…) ”

[YY] heeft het bedrag van € 6.000,00 aan [XX] betaald.

3.2.10.

Op 3 oktober 2022 heeft mr. Senders per e-mail aan mr. Harte geschreven:

“
(…)

Enige tijd geleden hebben wij gecorrespondeerd over een aantal gebreken aan de woning van cliënten, die zij van uw cliënten gekocht hadden. De onderwerpen van geschil van destijds hebben partijen onderling weten te regelen.

Recent zijn cliënten begonnen met het herstel van de badkamer. Tijdens het weghalen van de dekvloer en de plafondplaten aan de onderzijde bleken er (constructieve) problemen te zijn met de verdiepingsvloer. Deze bleek een aantal centimeters verzakt te zijn. Op eerste gezicht lijkt de oorzaak gelegen in het aangebracht zijn van een verkeerd staalprofiel. Er is, in de plaats van een voorgeschreven H-profiel, een T-profiel gebruikt. Het verticale gedeelte smalle gedeelte van het T-profiel, dat zich aan de onderzijde bevindt, heeft zich als het ware door de ondergelegen balk heengedrukt. Niet gunstig daarbij is dat vele draagbalken ingezaagd bleken te zijn voor leidingen etc. Bijgaand enkele foto's van de aangetroffen situatie.

Zowel architect, constructeur als aannemer hebben geadviseerd om het geheel direct te onderstutten wegens instortingsgevaar. Cliënten hebben dit advies opgevolgd, met als gevolg dat er grote overlast is en de voorgenomen verbouwing thans stil is komen te liggen.

Hoewel het er wel naar uitziet, is nog niet helemaal duidelijk of hier sprake is van een gebrek als bedoeld in artikel 6 van de koopovereenkomst. Cliënten willen dit daarom op zo'n kort mogelijk termijn laten onderzoeken.

Omdat dit potentieel kan gaan om een nieuw onderwerp van geschil (waarvoor geen kwijting is verleend) en deze materie derhalve ook nu al uw cliënten aangaat, maak ik bij deze niet alleen melding van hetgeen is aangetroffen (vergelijk artikel 7:23 BW), maar nodig ik uw cliënten ook uit om medewerking aan het onderzoek te verlenen. Zo zouden wij bijvoorbeeld gezamenlijk en in goed overleg een deskundige kunnen raadplegen hierover. In ieder geval

zullen uw cliënten, indien niet gezamenlijk afspraken gemaakt kunnen worden, uitgenodigd worden om het onderzoek te kunnen bijwonen. Uiteraard mogen zijn ook met een eigen deskundige langskomen.

(…) ”

3.2.11.

Op 9 februari 2023 heeft in opdracht van [XX] een bouwkundige inspectie plaatsgevonden door ing. [persoon A] , in het bijzijn van, onder anderen, een constructeur en [persoon B] namens [YY] . [persoon A] heeft op 4 september 2023 een rapport uitgebracht met daarin verwerkt de bevindingen van de constructeur. In de conclusie van het rapport staat onder meer vermeld:

“
(…)

Op basis van de constateringen ter plaatse en het rapport welke zijn onderbouwt met constructie berekeningen welke opgesteld is door Bouwkundig Buro [ZZ] B.V. concludeert ondergetekende dat de vloerconstructie boven de woonkamer niet voldoet aan de normen welke tijdens het opmaken van de tekeningen in 2005 golden (NEN 6770).

Zowel de houten balklaag als de stalen hoeklijn is door heer [ZZ] berekend. Volgens de heer [ZZ] is de balklaag qua doorbuiging royaal ontoereikend (2,57x de toelaatbare doorbuiging). De stalen hoeklijn voldoet niet aan de eisen met betrekking tot sterkte (1,57x sterkte) en doorbuiging (2,98x doorbuiging).

Hierbij dient aangetekend te worden dat in de berekening van de heer [ZZ] de aanwezige gemetselde wand (zie foto 06) niet is opgenomen. Door het gewicht van deze wand wordt de balklaag extra belast. De heer [ZZ] geeft aan de er sprake is van een extreme doorbuiging en dat de vloerconstructie beslist niet veilig is, de woning is in deze staat niet geschikt voor bewoning.

(…) ”

3.2.12.

Op 7 september 2023 heeft mr. Senders het rapport van ing. [persoon A] aan [YY] toegestuurd en [YY] gesommeerd tot betaling van € 99.729,58 + PM.

De procedure bij de rechtbank

3.3.1.

In de onderhavige procedure vordert [XX] – samengevat – de hoofdelijke veroordeling van [YY] tot betaling van € 100.424,47 (bestaande uit € 88.095,87 aan herstelkosten, € 6.000,00 aan schadevergoeding, € 3.630,00 aan expertisekosten, € 2.003,71 aan buitengerechtelijke incassokosten en € 694,89 aan beslagkosten), vermeerderd met wettelijke rente, met hoofdelijke veroordeling van [YY] in de proceskosten en de nakosten.

3.3.2.

Aan deze vordering heeft [XX] , kort samengevat, het volgende ten grondslag gelegd. Na het sluiten van de vaststellingsovereenkomst is [XX] gestuit op nieuwe constructieve gebreken aan de verdiepingsvloer. Deze gebreken waren nog niet bekend ten tijde van het sluiten van de vaststellingsovereenkomst en konden daarom geen onderwerp van geschil zijn. Om die reden vallen de nieuwe gebreken niet onder de reikwijdte van de finale kwijting. De gebreken komen voor rekening van [YY] , waarbij [XX] zich primair beroept op non-conformiteit van de woning en subsidiair op dwaling dan wel onrechtmatige daad.

3.3.3.

[YY] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.

3.3.4.

In het vonnis van 24 juli 2024 heeft de rechtbank, kort samengevat, geoordeeld dat de finale kwijting in de vaststellingsovereenkomst ook betrekking heeft op de gestelde nieuwe gebreken. De rechtbank heeft de vorderingen van [XX] afgewezen en [XX] in de proceskosten veroordeeld.

De grieven

3.4.

[XX] heeft in hoger beroep twee grieven aangevoerd, waarbij geldt dat grief 2 geen zelfstandige betekenis heeft en geen aparte bespreking behoeft. [XX] heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het, bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, alsnog toewijzen van zijn vorderingen, met hoofdelijke veroordeling van [YY] in de proceskosten, vermeerderd met wettelijke rente en nakosten.

3.5.1.

Met grief 1 en de toelichting daarop betoogt [XX] dat de rechtbank ten onrechte tot het oordeel is gekomen dat de gebreken die [XX] na het sluiten van de vaststellingsovereenkomst heeft ontdekt onder de finale kwijting zouden vallen. Taalkundig laat de vaststellingsovereenkomst volgens [XX] niets te wensen over. De finale kwijting ziet expliciet op “
alle onderwerpen van geschil ”, dus op alle onderwerpen die partijen op dat moment verdeeld hielden en niet op toekomstige onderwerpen. Er wordt gesproken over onderwerpen in meervoud en dus kan de taalkundige uitleg die de rechtbank heeft gegeven, door ervan uit te gaan dat het onderwerp van geschil is of er wel of geen sprake was van gebreken in de woning, niet juist zijn. Dit is een onderwerp van geschil, dus in enkelvoud. De rechtbank heeft voor de uitleg van de vaststellingsovereenkomst weliswaar de juiste maatstaf verwoord, maar die verkeerd toegepast. De bedoeling van partijen blijkt immers onomstotelijk uit de mailwisseling die vooraf is gegaan aan het sluiten van de veststellingsovereenkomst. Het is uitdrukkelijk de bedoeling geweest om de kwijting te laten zien op alle gebreken waarover partijen in de clinch lagen en dus niet op gebreken waarover zij in de toekomst nog van mening over zouden kunnen gaan verschillen:

8 september 2021 (productie 29)

Indien uw cliënten nog open mochten staan voor een nadere poging om deze kwestie buiten rechte tot een goed einde te brengen, treed ik graag met u in overleg. In dat geval verzoek ik u om bij uw cliënten na te gaan voor welke bedrag zij maximaal bereid zijn om

een gerechtelijke procedure, met alle daaraan verbonden kosten en risico's, te voorkomen. Bedoeling is om tot finale kwijting te komen voor alle gebreken, zoals die in de correspondentie worden genoemd.

9 september 2021 (productie 30)

Zoals eerder geschreven leidt betaling na overeenstemming tot finale kwijting voor alle gebreken, zoals die in de correspondentie worden genoemd. Ik zal dan mijn dossier sluiten en de aangezegde procedure(s) zullen niet plaatsvinden .

Over toekomstige geschillen is eenvoudigweg niet gecorrespondeerd, zodat deze per definitie niet onder de werking van de kwijting voor geschillen waarover gecorrespondeerd is kunnen vallen.

Dat de advocaat van [XX] het concept van de vaststellingsovereenkomst verzorgd heeft maakt dit niet anders. Ook [YY] werd bijgestaan door een advocaat, met wie het concept vooraf is gedeeld. Dat de overeenkomst kort is gehouden heeft te maken met het feit dat beide partijen goed wisten waar zij geschillen over hadden en uitgebreide opsommingen derhalve niet nodig geacht werden. Het was voor iedereen duidelijk dat alles waarover tot dusverre gediscussieerd werd, door middel van deze vaststellingsovereenkomst definitief beslecht zou worden. Een definitieve oplossing dus, zoals de rechtbank terecht opmerkt, maar alleen voor de bekende gebreken. Het uiteindelijk overeengekomen bedrag staat ook in rechtstreeks verband met de gebreken die speelden. Het is niet geloofwaardig dat [XX] niet alleen de gebreken die alleen al een herstelwaarde/schade van € 41.200,00 vertegenwoordigden zou laten afkopen voor “maar” € 6.000,00 en daarbij ook nog eens alle mogelijke gebreken – hoe ernstig ook – zou accepteren. Het had op de weg van [YY] gelegen om expliciet voor te stellen om de kwijting ook op toekomstige gevallen betrekking te laten hebben. Dat heeft hij echter nooit gedaan, aldus nog steeds [XX] .

3.5.2.

[YY] voert aan dat het geschil, dus het melden van gebreken door [XX] en het blijven verweren ertegen door [YY] , zich afspeelde over een periode van 3,5 jaar, met twee tussenpozen, een van 6 maanden en een van 13 maanden. [XX] heeft in een periode van 3,5 jaar bewoning steeds weer andere vermeende gebreken genoemd en [YY] daarvoor aansprakelijk gesteld. [YY] herkende de gebreken niet op basis van de 16 jaar bewoning en heeft telkens gedetailleerd verweer gevoerd. Het geschil bracht de nodige stress met fysieke klachten met zich mee. Daarom is [YY] bereid geweest om - om proceseconomische redenen - de zaak te regelen. In het eerste schikkingsvoorstel van [YY] op 25 november 2019 staat onder andere te lezen:

“
Cliënten gaan niet tot de betaling van de beweerde schade over. De

volgende stap zou zijn dat u namens uw cliënten een procedure entameert

waarin de rechter het hiernavolgende zal beslissen:

-
Dat ófwel de vorderingen van uw cliënten direct worden afgewezen

nu er reeds gedurende acht maanden normaal gebruik is geweest

en de beweerde gebreken geen non-conformiteit opleveren vanwege

bovengenoemde jurisprudentie;

-
Dat een gerechtelijk deskundige de non-conformiteit eerst zal

dienen te onderzoeken.

Gezien de kosten van een procedure en het feit dat proceskostenveroordelingen slechts beperkt zijn, zijn cliënten bereid, louter en alleen dus om proceseconomische redenen, te investeren in een minnelijke oplossing. Cliënten bieden uw cliënten aan een bedrag te betalen tegen finale kwijting van € 4.000,-. ”

Nadat namens [XX] was geantwoord dat het voorstel niet serieus was aangezien het niet in de richting kwam van € 40.000,00 die nodig was voor de gestelde herstelwerkzaamheden en nadat [YY] op 9 januari 2020 nogmaals zijn standpunten kenbaar had gemaakt, bleef het 13 maanden stil. Toen gaf [XX] aan dat er meer gebreken aan het licht waren gekomen en dat dit reden gaf om wéér een onderzoek te doen. [YY] is ditmaal op de uitnodiging om daarbij aanwezig te zijn ingegaan en heeft tijdens en na het onderzoek duidelijk aangevoerd dat de lijst van gebreken steeds langer werd en dat de gebreken gezocht waren en ook gerelateerd aan de toen al 3,5 jaar durende bewoning door [XX] en gebrek aan onderhoud en/of aangebrachte wijzigingen door [XX] . Daarop volgde de vraag van de (wederom nieuwe) advocaat van [XX] wat [YY] ’ maximale bereidheid was om een gerechtelijke procedure te voorkomen. Na telefonisch overleg tussen de advocaten werd namens [YY] voorgesteld: “
Cliënt is bereid € 6.000,- tegen finale kwijting te betalen, doch dan dient er wel een korte vaststellingsovereenkomst te komen. ” Maar dat hield volgens de advocaat van [XX] niet veel in: “
Ik zal spoedig wat op schrift stellen. Dat hoeft wat mij betreft niet heel uitgebreid. ” De vaststellingsovereenkomst werd getekend en het geschil (‘ [XX] meldt gebreken, [YY] verweert’) was daarmee ten einde.

De rechtbank heeft in het vonnis terecht verwoord dat een van de onderwerpen van geschil was of wel of geen sprake was van gebreken in de woning, gelet op de punten c t/m e van de vaststellingsovereenkomst. Er kon niet anders worden geconcludeerd dan dat ‘alle onderwerpen van geschil’ middels de vaststellingsovereenkomst voor eens en voor altijd afgewikkeld konden worden. Taalkundig laat de overeenkomst hierover dan ook niets te wensen over. De bedoeling was voor [YY] ook meer dan duidelijk: rust en wel volledig. Oftewel, finale kwijting. Indien het voor [XX] zo duidelijk was dat het ‘slechts’ ging om specifieke gebreken waar het geschil voor afgesloten werd, had hij dit specifiek moeten opnemen, aldus nog steeds [YY] .

3.5.3.

Het hof overweegt als volgt. [XX] heeft geen grief gericht tegen rechtsoverweging (rov.) 5.2. van het vonnis, waarin de rechtbank overweegt welke maatstaf moet worden aangelegd bij de uitleg van de vaststellingsovereenkomst. Uit hetgeen [YY] heeft aangevoerd valt evenmin af te leiden dat die maatstaf niet juist zou zijn. Ook het hof zal die maatstaf hanteren.

3.5.4.

De vraag hoe een overeenkomst (zoals een vaststellingsovereenkomst) moet worden uitgelegd, kan niet worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van die overeenkomst. De uitleg is mede afhankelijk van de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen in de overeenkomst mochten toekennen en wat zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke kennis van partijen kan worden verwacht. Ook kan betekenis toekomen aan de context van de desbetreffende bepaling, de totstandkomingsgeschiedenis ervan, de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen van de ene of andere uitleg, de aard van de overeenkomst en de gedragingen van partijen na het sluiten van de overeenkomst.

3.5.5.

[YY] heeft zich ter onderbouwing van de door hem voorgestane uitleg van de vaststellingsovereenkomst beroepen op een brief van 25 november 2019, die hij (als productie 3) bij memorie van antwoord in het geding heeft gebracht (zie rov. 3.5.2.). [XX] heeft zich over die brief en over de overige producties bij de memorie van antwoord niet uitgelaten. Het hof zal [XX] daartoe eerst in de gelegenheid stellen. Pas daarna kan het hof beslissen hoe de finale kwijtingsbepaling in de vaststellingsovereenkomst moet worden uitgelegd.

3.5.6.

Het hof overweegt voorts het volgende. Indien het hof in een nader arrest zou beslissen dat de finale kwijting geen betrekking heeft op het door [XX] gestelde constructieve gebrek aan de verdiepingsvloer en dat het (in dat geval op grond van de devolutieve werking van het hoger beroep te behandelen) beroep van [YY] op schending van de klachtplicht niet slaagt, moet het hof (eveneens op grond van de devolutieve werking) beslissen op [XX] vordering tot schadevergoeding en de stellingen en grondslagen die hij daarvoor in eerste aanleg heeft aangevoerd. [XX] heeft naar het voorshands oordeel van het hof zijn stellingen voldoende onderbouwd met het rapport van ing. [persoon A] (zie rov. 3.2.11.). [YY] heeft in eerste aanleg onder meer betwist dat er sprake is van een constructief gebrek dat aan normaal gebruik als woonruimte in de weg staat en heeft die betwisting naar het voorshands oordeel van het hof voldoende onderbouwd met een rapportage van [persoon B] (productie 1 bij conclusie van antwoord). De bewijslast rust op grond van artikel 150 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering op [XX] . Het hof zal - als het daaraan toekomt – zich beraden over de vraag of een onafhankelijke deskundige moet worden benoemd.

3.5.7.

Het hof ziet aanleiding om een mondelinge behandeling te gelasten, met als doel om met partijen te bespreken wat het hof hiervoor in rov. 3.5.5. en 3.5.6. heeft overwogen en om te onderzoeken of partijen alsnog tot een minnelijke regeling kunnen komen. [XX] kan tijdens de mondelinge behandeling op de producties bij de memorie van antwoord reageren.

3.5.8.

Het hof zal iedere verdere beslissing aanhouden.

4. De uitspraak

Het hof:

4.1.

bepaalt dat partijen in persoon vergezeld van hun advocaten, zullen verschijnen voor de meervoudige kamer van het hof, die daartoe zitting zal houden in het Paleis van Justitie aan de Leeghwaterlaan 8 te 's-Hertogenbosch op een door deze te bepalen datum, met de hiervoor onder 3.5.7. vermelde doeleinden;

4.2.

bepaalt dat de advocaten de zaak desgewenst aan het begin van de zitting maximaal 10 minuten mogen toelichten aan de hand van spreekaantekeningen;

4.3.

verwijst de zaak naar de rol van 17 juni 2025 voor opgave van de verhinderdata van partijen zelf en hun advocaten in de periode van 4 tot 12 weken na de datum van dit arrest;

4.4.

bepaalt dat het hof na genoemde roldatum dag en uur van de zitting zal vaststellen;

4.5.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. M. van der Schoor, M. van Ham en M.C.M. van Kalmthout en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 3 juni 2025.

griffier rolraadsheer