ECLI:NL:GHSHE:2025:1758

• Datum uitspraak: 24 juni 2025
• Publicatiedatum: 24 juni 2025
• Zaaknummer: 200.337.164_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: M. van der Schoor; P.W.A. van Geloven; J. den Hoed
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 5 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Bevestiging gebondenheid eigenaar vakantiewoningen aan beheerovereenkomst en betaling beheervergoedingen

In deze civiele zaak stond de vraag centraal of de eigenaar van meerdere recreatiechalets op een vakantiepark gebonden was aan een beheerovereenkomst die in de leveringsakten was opgenomen en of hij verschuldigd was aan de beheerder van het park de gevorderde beheervergoedingen, daggeldvergoedingen en energiekosten.

De eigenaar had de chalets in 2017, 2022 en 2022 verworven en deze in 2024 verkocht. In de leveringsakten was een kettingbeding opgenomen dat de beheerovereenkomst onlosmakelijk verbond aan het eigendom, waardoor opvolgende eigenaren daaraan gebonden zijn. De beheerder was door een keten van eigendomsoverdrachten en contractsovername partij geworden bij de beheerovereenkomst.

De kantonrechter wees de vorderingen af, maar het hof vernietigde dit vonnis. Het hof oordeelde dat de eigenaar door ondertekening van de leveringsakten gebonden was aan de beheerovereenkomst, dat de beheerder rechtsopvolger was en dat de gevorderde bedragen voor beheervergoedingen, daggeld en energiekosten toewijsbaar zijn. Ook de betwisting over de factuurdata en de berekeningswijze van energiekosten werd verworpen. Het hof veroordeelde de eigenaar tot betaling van ruim € 38.942,18 plus wettelijke rente en buitengerechtelijke kosten en in de proceskosten van beide instanties.

Uitkomst: De eigenaar wordt veroordeeld tot betaling van € 38.942,18 plus wettelijke rente en incassokosten wegens verschuldigde beheervergoedingen.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.337.164/01

arrest van 24 juni 2025

in de zaak van

[XX] Recreatie B.V., tevens h.o.d.n. Vakantiepark [YY] ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

appellante,

hierna aan te duiden als [XX] Recreatie,

advocaat: mr. E.C.M. Braun te 's-Hertogenbosch,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. S.H.O. Aben te Weert,

als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 12 maart 2024 in het hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond, onder zaaknummer 10348007 / CV EXPL 23-706 gewezen vonnis van 2 augustus 2023.

5. Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• het tussenarrest van 12 maart 2024 waarbij het hof een mondelinge behandeling na aanbrengen heeft gelast;
• het proces-verbaal van de mondelinge behandeling na aanbrengen van 7 juni 2024;
• de memorie van grieven met eiswijziging en producties 1-13;
• de memorie van antwoord met producties 1-5;
• de akte met producties 14-21 van [XX] Recreatie;
• de mondeling behandeling van 24 april 2025, waarbij namens [XX] Recreatie [persoon A] , voormalig parkmanager, is verschenen en namens [geïntimeerde] , die zonder bericht van verhindering niet is verschenen, [persoon B] , vastgoedbeheerder en waarbij de advocaten spreekaantekeningen hebben overgelegd.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

6. De beoordeling

De feiten

6.1.

Het hof stelt in dit hoger beroep de volgende feiten vast.

6.2.1.

Op 21 maart 2017 is [geïntimeerde] eigenaar geworden van het recreatiechalet bekend als [chalet A] , op 18 februari 2022 van [chalet B] en [chalet C] en op 13 december 2022 mede-eigenaar van [chalet D] , alle op het recreatiepark [YY] . [geïntimeerde] heeft alle chalets in juli 2024 verkocht.

6.2.2.

In de leveringsakten van alle chalets is opgenomen:

“
Met betrekking tot bekende kwalitatieve bedingen en/of bijzondere verplichtingen wordt verwezen naar een op een en twintig december twee duizend een voor [notaris] verleden akte van levering (…) waarin ondermeer woordelijk staat vermeld:

(…)

VESTIGING KWALITATIEVE VERPLICHTINGEN

Partijen komen bij deze overeen dat na te vermelden verplichtingen in deze bepaling voorzoveel mogelijk zullen gelden als kwalitatieve verplichtingen als bedoeld in artikel 6:252 van het Burgerlijk Wetboek en dat die verplichtingen voorzover ten laste van verkoper en genoemde besloten vennootschap Recreatiepark [YY] derhalve overgaan op degene(n) die van verkoper en/of Recreatiepark [YY] het Recreatiepark [YY] onder algemene of bijzondere titel zal/zullen verkrijgen en dat medegebonden zullen zijn degene(n) die van rechthebbende(n) een recht tot gebruik daarvan zal/zullen verkrijgen, alsmede dat die verplichtingen voorzover ten laste van koper derhalve overgaan op degene(n) die van koper het verkochte onder algemene of bijzondere titel zal/zullen verkrijgen en dat mede gebonden zal/zullen zijn degene(n), die van de rechthebbende(n) een recht tot gebruik daarvan zal/zullen verkrijgen.

Ten laste van verkoper en van genoemde besloten vennootschap Recreatiepark [YY] en hun rechtverkrijgenden, zowel onder algemene als onder bijzondere titel en van degene(n) die van hen een recht tot gebruik verkrijgen van "Recreatiepark [YY] ", (…) voorzover eigendom van verkoper, worden ten behoeve van koper kwalitatieve verplichtingen aangegaan met betrekking tot:

a. De infrastructuur en overige gemeenschappelijke voorzieningen, inhoudende dat de eigenaar/gebruiker van het op het verkochte gestichte casu quo te stichten recreatieverblijf gebruik mag maken van ondermeer alle wegen, groenvoorzieningen, hekwerken, telefooncellen, algemene verlichting, riolering tot aan het recreatieverblijf, gas-, water- en

elektraleidingen tot aan het recreatieverblijf en centrale antenne installatie, een en ander onder de voorwaarden zoals die zijn neergelegd in de Beheerovereenkomst tussen enerzijds koper en anderzijds verkoper en Recreatiepark [YY] (hierna te noemen "de

Beheerovereenkomst")

(…)

Ten laste van koper en diens rechtverkrijgenden, zowel onder algemene als onder bijzondere titel en van degene(n) die van hem een recht tot gebruik van het bij deze akte verkochte verkrijgen, worden ten behoeve van verkoper de navolgende verplichtingen, zoveel mogelijk met kwalitatieve werking, aan koper opgelegd:

a. Beheerovereenkomst

Koper heeft met verkoper en genoemde vennootschap Recreatiepark [YY] . een Beheerovereenkomst gesloten inzake het beheer van het recreatiepark, het verkochte en het op het verkochte gestichte casu quo te stichten recreatieverblijf.

Koper verbindt zich om de Beheerovereenkomst zolang hij de hoedanigheid van eigenaar en/of beperkt gerechtigde van het verkochte bezit niet te beëindigen.

De Beheerovereenkomst is onlosmakelijk verbonden met en maakt deel uit van de koopovereenkomst.

(…)

g. Kettingbeding

Koper verbindt zich jegens verkoper en jegens Recreatiepark [YY] en jegens de Vereniging om bij vervreemding van het verkochte en/of het daarop geplaatste casu quo te plaatsen recreatieverblijf en/of verlening van enig beperkt recht op het verkochte en/of het daarop geplaatste casu quo te plaatsen recreatieverblijf, de hiervoor onder a. b. c. d. e. en f. genoemde bepalingen ten behoeve van verkoper op te leggen aan de nieuwe eigenaar en/of de beperkt zakelijk gerechtigde, die verplichtingen ten behoeve van verkoper aan te nemen en in verband daarmee om deze bepalingen in de betreffende notariële akte woordelijk te doen opnemen en te formuleren als kettingbeding, zodanig dat de hiervoor omschreven verplichtingen ook opgelegd zullen moeten worden aan volgende verkrijgers of beperkt zakelijk gerechtigden.

Bij overtreding of niet nakoming van een of meer van de hiervoor vermelde verplichtingen, zal door de overtreder aan verkoper een terstond opeisbare boete worden verbeurd van vijftig duizend euro (€ 50.000,00) voor iedere overtreding of niet-nakoming, welke boete zal zijn verschuldigd door het enkele feit van de overtreding of niet-nakoming zonder dat enige ingebrekestelling zal zijn vereist, onverminderd het recht van verkoper, van Recreatiepark [YY]

en van de Vereniging op vergoeding van geleden schade."

einde citaat

Voorzover in bovengenoemde bepalingen verplichtingen voorkomen welke verkoper verplicht is aan koper op te leggen, doet hij dat bij deze en wordt een en ander bij deze door koper aanvaard.

Voorzover het gaat om rechten die ten behoeve van derden zijn bedongen,

worden die rechten bij deze tevens door verkoper voor die derden aangenomen.

(…) ”

6.2.3.

Bij koopovereenkomst van 15 november 2019 heeft [--] Beheer B.V., toen inmiddels statutair genaamd [QQQ] Nederland B.V., het park verkocht aan [ZZ] Groep B.V. Levering heeft op 16 december 2019 plaatsgevonden aan [XX] Recreatie, die daartoe op 12 december 2019 door [ZZ] Groep B.V. was opgericht. Van de koopovereenkomst maken onder meer de volgende bepalingen deel uit:

“
(…)

Artikel 9

(…)

2. Koper heeft het recht een of meerdere meester(s) aan te wijzen die in haar plaats

uitvoering geeft aan deze koopovereenkomst, In dier voege dat ook een of meerdere

meesters kunnen worden aangewezen voor (steeds) een gedeelte van het Verkochte.

(…)

Artikel 12

(…)

2. Voor de levering verstrekt Verkoper aan Koper een afschrift van alle beheerovereenkomsten (de aanvaarding van het parkreglement daaronder begrepen) met eigenaren van kavels en/of opstallen op het park (waar het Verkochte deel van uitmaakt) en waaruit Koper naar haar genoegen de conclusie moet kunnen trekken dat uitsluitend Koper na uitvoering van deze koopovereenkomst aanspraak heeft op de vergoedingen uit hoofde van die beheerovereenkomsten. Ten aanzien van die beheerovereenkomsten garandeert de Verkoper dat geen sprake is van tekorten en/of gebreken die afbreuk kunnen doen aan de aanspraak op de beheervergoeding.

Verkoper garandeert dat voor het jaar 2020 nog geen beheervergoedingen zijn betaald.

[QQQ] B.V. draagt met de ondertekening dezes de rechten uit

de beheerovereenkomsten over aan Verkoper, althans doet daarvan ten behoeve van

de verkoper afstand, die zulks aanvaardt, zodat en met als doel dat de Verkoper tot aan

de levering de rechten uit die overeenkomsten uitoefent en na de levering de Koper.

(…) ”

De procedure bij de kantonrechter

6.3.1.

In de procedure bij de kantonrechter heeft [XX] Recreatie veroordeling van [geïntimeerde] gevorderd tot betaling van € 5.210,46 (€ 4.420,00 ter zake van onbetaald gebleven facturen voor dagvergoedingen, vermeerderd met € 223,46 wettelijke rente en € 567,00 buitengerechtelijke kosten), vermeerderd met wettelijke rente en proceskosten.

6.3.2.

Aan deze vordering heeft [XX] Recreatie, kort samengevat, het volgende ten grondslag gelegd. [XX] Recreatie is per 16 december 2019 door koop en levering eigenaar geworden van de infrastructuur, grond en voorzieningen van het vakantiepark. Nu zij nadien is overgegaan tot beheer van het park zijn de beheerovereenkomsten, kettingbedingen en kwalitatieve verplichtingen naar haar overgegaan. Zodoende is zij gerechtigd de daaruit voortvloeiende beheer- en/of daggeldvergoeding in rekening te brengen bij de eigenaren van de chalets, waaronder bij [geïntimeerde] . [XX] Recreatie heeft daarover met [geïntimeerde] ’ gemachtigde ook bindende afspraken gemaakt. Subsidiair is de vordering gebaseerd op de redelijkheid en billijkheid.

6.3.3.

[geïntimeerde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, hierna aan de orde komen.

6.3.4.

In het vonnis van 2 augustus 2023 heeft de kantonrechter de vorderingen van [XX] Recreatie afgewezen, met veroordeling van [XX] Recreatie in de proceskosten.

De procedure in hoger beroep

6.4.

[XX] Recreatie heeft in hoger beroep vijf grieven aangevoerd en haar eis vermeerderd. [XX] Recreatie heeft geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis van de kantonrechter en tot veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van een bedrag van € 38.942,18 en een bedrag van € 1.164,42 aan buitengerechtelijke incassokosten, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten van beide instanties, vermeerderd met de wettelijke rente.

6.5.

Met haar vermeerderde eis vordert [XX] Recreatie betaling van de door haar als productie 12 in het geding gebrachte (deels) onbetaald gebleven facturen ter zake van beheervergoedingen, daggeldvergoedingen en energiekosten voor de chalets van [geïntimeerde] over de jaren 2020 tot en met 2024. [geïntimeerde] heeft geen bezwaar gemaakt tegen de eisvermeerdering. Het hof acht die ook niet in strijd met de goede procesorde en zal recht doen op de gewijzigde eis.

6.6.

Het hof zal de grieven gezamenlijk behandelen. Door middel van deze grieven en de toelichting daarop betoogt [XX] Recreatie dat, anders dan de kantonrechter heeft geoordeeld, [XX] Recreatie en [geïntimeerde] gebonden zijn aan de in de akten van levering genoemde beheerovereenkomst en dat [geïntimeerde] uit dien hoofde de daarin genoemde vergoedingen en daarmee het in hoger beroep gevorderde bedrag is verschuldigd.

Gebondenheid van [geïntimeerde] aan de beheerovereenkomst

6.7.1.

[XX] Recreatie betoogt dat tussen [--] Beheer B.V. en Recreatiepark [YY] enerzijds en de eerste kopers anderzijds een beheerovereenkomst is gesloten. Zij heeft die als productie 6 bij memorie van grieven overgelegd. In de akten van levering is opgenomen dat er sprake is van een reeds bestaande beheerovereenkomst, op grond waarvan de eigenaren gebruik kunnen maken van de voorzieningen op het park. De beheerovereenkomst regelt ook de voorwaarden waaronder gebruik kan worden gemaakt van de voorzieningen. Met betrekking tot de beheerovereenkomst is in de akte van levering een kettingbeding opgenomen waardoor het onmogelijk is dat rechtsopvolgers van de eerste koper eigenaar worden van een recreatiewoning zonder dat zij gebonden zijn aan de eerder gesloten beheerovereenkomst. De in 2001 gesloten beheerovereenkomst is steeds ongewijzigd van toepassing geweest op de opvolgende kopers en is dus ook van toepassing op [geïntimeerde] . Die is daaraan dus gebonden.

6.7.2.

[geïntimeerde] betwist dat hij aan een schriftelijke beheerovereenkomst is gebonden, aangezien deze niet is verstrekt bij de aankoop of notariële levering van de chalets en hier door de notaris ook geen aandacht aan is besteed. De door [XX] Recreatie opgevoerde beheerovereenkomst kan in elk geval niet van toepassing zijn, want die is niet authentiek: de vermelding dat vergoedingen vanaf 1 januari 2002 worden geïndexeerd duidt op een ingangsdatum voor die tijd, maar de bedragen zijn alleen in euro’s weergegeven en de euro was voor 1 januari 2002 nog niet ingevoerd. Daarnaast lijkt het onwaarschijnlijk dat de beheerovereenkomst gedurende 25 jaar niet is aangepast.

6.7.3.

Het hof oordeelt als volgt. Vast staat dat in de vier akten van levering waarmee [geïntimeerde] de eigendom van de chalets heeft verkregen (productie 2-5 bij memorie van grieven) de hiervoor in rechtsoverweging (rov.) 6.2.2. geciteerde passages zijn opgenomen. Door de ondertekening van die akten, met daarin het kettingbeding onder g. en de bepaling onder a. die inhoudt dat de beheerovereenkomst onlosmakelijk is verbonden met en deel uitmaakt van de koopovereenkomst, heeft [geïntimeerde] gebondenheid aan de beheerovereenkomst aanvaard en raakte hij daaraan gebonden ten opzichte van [--] Beheer B.V. en Recreatiepark [YY] B.V., die beide partij waren bij de oorspronkelijke akten van levering uit 2001 en bij de beheerovereenkomst.

6.7.4.

De vraag is dan nog of, zoals [XX] Recreatie stelt en [geïntimeerde] betwist, ‘de’ beheerovereenkomst waaraan [geïntimeerde] is gebonden, de versie is die zij als productie 6 bij memorie van grieven in het geding heeft gebracht. Volgens [XX] Recreatie is die sinds 2001 ongewijzigd gebleven en is [geïntimeerde] daaraan dus gebonden. Die stelling, zo overweegt het hof, vindt steun in het feit dat [XX] Recreatie en haar rechtsvoorgangers, zoals [XX] Recreatie onweersproken heeft gesteld, altijd de in die overeenkomst vermelde bedragen ter zake van de beheervergoeding (€ 700,00 per jaar, geïndexeerd in overeenstemming met artikel 7) aan [geïntimeerde] in rekening hebben gebracht. Dat, zoals [geïntimeerde] aanvoert, in die overeenkomst uit 2001 bedragen in euro’s zijn vermeld, maakt niet dat de overeenkomst niet in 2001 kan zijn opgesteld. Tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep heeft de advocaat van [XX] Recreatie erop gewezen dat de euro officieel is ingevoerd op 1 januari 1999. [geïntimeerde] , althans [persoon B] namens hem, heeft dat vervolgens niet weersproken. De invoering van de euro per 1 januari 1999 als wettig betaalmiddel in girale vorm (dus toen enkel nog voor elektronische betalingen) is van algemene bekendheid. Het hof gaat daarvan om voormelde redenen dan ook uit. Ook de omstandigheid dat de overeenkomst niet aan de notariële akte is gehecht doet er niet aan af dat die in de door [geïntimeerde] ondertekende akte van toepassing is verklaard. [geïntimeerde] heeft ook niets aangevoerd waaruit zou kunnen blijken dat op enig moment een andere dan de door [XX] Recreatie overgelegde beheerovereenkomst is gesloten dan wel dat de oorspronkelijke overeenkomst is gewijzigd. [geïntimeerde] heeft, ten opzichte van de onderbouwde stelling van [XX] Recreatie, aldus onvoldoende gemotiveerd betwist dat [geïntimeerde] met de ondertekening van de akten van levering gebonden is geraakt aan de in het geding gebrachte beheerovereenkomst. Dat staat daarmee vast.

[XX] Recreatie partij bij de beheerovereenkomst

6.8.1.

De beheerovereenkomst duidt volgens [XX] Recreatie zowel [--] Beheer B.V. als Recreatiepark [YY] aan als beheerder. [--] Beheer B.V. heeft het park op 15 november 2019 middels een activa/passiva transactie verkocht aan [ZZ] Groep B.V. en het op 16 december 2019 geleverd aan het daartoe door [ZZ] Groep B.V. opgerichte [XX] Recreatie. [--] Beheer B.V. heeft vervolgens de template overeenkomsten van diverse parkdelen aan [XX] Recreatie verstrekt. Ondertekende beheerovereenkomsten zijn door [XX] Recreatie niet ontvangen.

De strekking van (artikel 12 lid 2 van) de koopovereenkomst is duidelijk. [XX] Recreatie treedt in de plaats van [--] Beheer B.V. met betrekking tot de beheerovereenkomsten die zijn overeengekomen met de eigenaren van de recreatiewoningen, waaronder [geïntimeerde] en Recreatiepark [YY] heeft haar rechten als beheerder overgedragen aan [XX] Recreatie. Vanaf 16 december 2019 was [XX] Recreatie derhalve effectief de enige contractpartij van de eigenaren van de recreatiewoningen, waaronder [geïntimeerde] .

6.8.2.

[geïntimeerde] betwist dat [XX] Recreatie contractspartij is geworden bij de beheerovereenkomst waarop zij zich beroept. [--] Beheer B.V. wordt in de leveringsakte niet genoemd als partij met wie een beheerovereenkomst is gesloten. [XX] Recreatie heeft niet aangetoond dat Recreatiepark [YY] / [QQQ] Nederland B.V., van wie [XX] Recreatie de infrastructuur op het park heeft overgenomen, beheerder van het park is geweest en ook niet dat die vennootschap contractspartij is geweest bij een beheerovereenkomst.

6.8.3.

Het hof oordeelt als volgt. Wil [XX] Recreatie partij zijn geworden bij de beheerovereenkomst waaraan [geïntimeerde] is gebonden, dan moet zijn voldaan aan de eisen van artikel 6:159 Burgerlijk Wetboek (BW): een partij bij die overeenkomst moet haar rechtsverhouding tot [geïntimeerde] met diens medewerking bij akte aan [XX] Recreatie hebben overgedragen. Anders dan [geïntimeerde] aanvoert wordt [--] Beheer B.V. in de leveringsakten genoemd als partij bij de beheerovereenkomst – en zij is dat ook daadwerkelijk. Of, zoals [XX] Recreatie stelt, de koopovereenkomst tussen [--] Beheer B.V. (toen inmiddels statutair genaamd [QQQ] Nederland B.V.) en [ZZ] Groep B.V. een akte in de zin van artikel 6:159 BW is, moet door uitleg van de koopovereenkomst worden bepaald. Dat [XX] Recreatie zelf geen partij is bij de koopovereenkomst staat niet aan contractsoverneming door haar in de weg. Daarin is voorzien in artikel 9 lid 2, dat bepaalt dat [ZZ] Groep B.V. het recht heeft een “meester” aan te wijzen die in haar plaats uitvoering aan de overeenkomst geeft. Vast staat dat de levering ter uitvoering van de overeenkomst heeft plaatsgevonden aan [XX] Recreatie. Met artikel 12 lid 2 in samenhang met artikel 9 lid 2 van de overeenkomst zijn de rechten uit de beheerovereenkomst overgedragen aan [XX] Recreatie. [geïntimeerde] betwist voorts uitdrukkelijk niet dat [XX] Recreatie gehouden was het beheer op het park te verzorgen. Tussen partijen is ook niet in geschil dat [XX] Recreatie het beheer – als enige - daadwerkelijk op zich heeft genomen. Uit de aangehaalde bepalingen, in onderlinge samenhang bezien, kan aldus in redelijkheid niet anders worden geconcludeerd dan dat met de koopovereenkomst en de levering aan [XX] Recreatie de rechten én verplichtingen uit de beheerovereenkomst aan [XX] Recreatie zijn overgedragen. Die uitleg vindt steun in het feit dat [XX] Beheer en [geïntimeerde] hebben gehandeld in overeenstemming met de bepalingen van de beheerovereenkomst – zie rov. 6.7.4. hiervoor.

6.8.4.

Tussen partijen is niet in geschil dat op het moment van de overname door [XX] Recreatie daarvan mededeling aan [geïntimeerde] is gedaan – mr. Aben heeft dat ter zitting bij het hof bevestigd. Het hof heeft hiervoor al vastgesteld dat [XX] Recreatie zich na de overname ook als beheerder is gaan gedragen en dat [geïntimeerde] vanaf dat moment betalingen aan [XX] Recreatie is gaan doen op van haar ontvangen facturen. Niet gesteld of gebleken is dat [geïntimeerde] ook nog betalingen aan [--] Beheer B.V. of Recreatiepark [YY] is blijven doen. Naar het oordeel van het hof staat daarmee vast dat [geïntimeerde] heeft meegewerkt aan de overdracht van de rechtsverhouding tot hem aan [XX] Recreatie als bedoeld in artikel 6:159 BW. Die is daarmee met betrekking tot de beheerovereenkomst zijn contractspartij geworden. Het hof zal de vorderingen van [XX] Recreatie, die zij baseert op de beheerovereenkomst, dan ook beoordelen.

Beheervergoeding

6.9.

Volgens het door [XX] Recreatie als productie 11 overgelegde overzicht heeft zij met de (deels) onbetaald gebleven facturen een bedrag van in totaal € 14.740,84 aan beheervergoeding in rekening gebracht. [XX] Recreatie heeft ter zitting bij het hof nader onderbouwd dat de beheervergoedingen conform de beheerovereenkomst met inachtneming van de daarin overeengekomen indexering volgens de CPI aan [geïntimeerde] zijn gefactureerd. Zij benadrukt dat zij daarvoor ook de overeengekomen voorzieningen heeft geleverd. [geïntimeerde] heeft dat niet althans onvoldoende betwist. De component ‘beheervergoeding’ van de vordering is dus toewijsbaar.

Daggeldvergoeding

6.10.

Het bedrag van in rekening gebrachte daggeldvergoedingen is volgens productie 11 in totaal € 28.090,00. De grondslag voor 2023 en 2024 is artikel 1.4 van de beheerovereenkomst: € 2,50 per persoon per dag dat de eigenaar zijn vakantieverblijf verhuurt of anderszins in gebruik geeft aan derden. Voor de jaren tot en met 2022 heeft [XX] Recreatie, naar zij stelt op grond van speciale afspraken een, naar het hof begrijpt voor [geïntimeerde] gunstiger, daggeldtarief van twee of drie maal de vergoeding van € 2,50 per chalet, waarin (naar het hof begrijpt: vier of meer) ‘vaste derden’ verbleven, gehanteerd. [geïntimeerde] heeft in eerste aanleg betwist dat daarover afspraken zijn gemaakt, maar dat [XX] Recreatie op deze manier heeft gefactureerd heeft hij in hoger beroep niet althans onvoldoende betwist. Het deel ‘daggeldvergoeding’ van de vordering is daarom toewijsbaar. Of, zoals [XX] Recreatie stelt en [geïntimeerde] betwist, ook voor de overname door [XX] Recreatie, daggeldvergoedingen aan [geïntimeerde] in rekening werden gebracht, kan in het midden blijven. Ook al is dat niet het geval geweest, dan laat dat onverlet dat de verplichting tot betaling ervan voortvloeit uit de beheerovereenkomst. [geïntimeerde] heeft niet aangevoerd dat een beroep daarop door [XX] Recreatie naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

Energiekosten

6.11.1.

[XX] Recreatie heeft volgens productie 11 in totaal € 33.730,70 aan energiekosten aan [geïntimeerde] gefactureerd. De grondslag die [XX] Recreatie daarvoor aanvoert is artikel 4 van de beheerovereenkomst. Ter zitting bij het hof heeft [XX] Recreatie nader toegelicht hoe zij de energiekosten berekende. Voor de overname van het park werden de energiekosten doorberekend volgens de openbare prijzen kleinverbruik inclusief btw van Nuon/Vattenfall voor gas en van Eneco voor stroom. De eerste twee jaar na overname heeft ook [XX] Recreatie de kosten voor energieverbruik op deze wijze gefactureerd. Vanwege de energiecrisis schoten de prijzen van Nuon/Vattenfall/Eneco omhoog en toen is in overleg met de VvE’s besproken om niet langer van deze hoge tarieven uit te gaan maar van de lagere tarieven vanuit het CBS. Er is dus sprake van helder en zorgvuldig onderbouwde energiefacturen die zijn gebaseerd op gunstigere tarieven dan die op grond van de oude afspraken. Als [geïntimeerde] meent niet gebonden te zijn aan de nieuwe afspraken, dan is hij dat wel aan de oude (minder gunstige) afspraken, aldus [XX] Beheer.

6.11.2.

Volgens [geïntimeerde] , zoals door [persoon B] ter zitting bij het hof nader toegelicht, heeft [XX] Recreatie niet, zoals zij had moeten doen, de daadwerkelijke energiekosten zoals zij die aan haar leverancier verschuldigd was met een eindafrekening per maand of per jaar doorberekend, maar heeft zij zonder rechtsgrond een opslag berekend. [geïntimeerde] betwist die kosten verschuldigd te zijn. Mr. Aben heeft ter zitting bij het hof toegelicht dat gas, water en elektra nooit een issue is geweest maar dat de issues zijn ontstaan toen [XX] Recreatie eigenaar werd. Daarvoor werd er meer geaccepteerd, het was toen volgens hem ‘geven en nemen’.

6.11.3.

Het hof oordeelt als volgt. Artikel 4 van de beheerovereenkomst luidt:

“
De kosten van gas, water en elektriciteit zullen door de Beheerder aan de Eigenaar per

periode van drie of vier maanden op basis van voorschotten dan wel per periode achteraf

(naar keuze van Beheerder) in rekening worden gebracht. De definitieve rekening van het

verbruik vindt eenmaal per jaar plaats. De eigenaar zal de facturen van de Beheerder tijdig

(binnen 14 dagen na factuurdatum) betalen. ”

Die bepaling regelt dus niet de wijze van berekening van de energiekosten. Wat de overeengekomen kosten van gas en elektriciteit zijn moet dus door uitleg worden bepaald, waarbij het tevens aankomt op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepaling mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.

6.11.4.

Als voldoende onderbouwd gesteld en onvoldoende gemotiveerd betwist staat vast dat voor de overname van het park door [XX] Recreatie en de eerste twee jaar daarna niet de werkelijke energiekosten werden doorberekend, maar dat werd doorbelast volgens de openbare prijzen kleinverbruik inclusief btw van Nuon/Vattenfall voor gas en van Eneco voor stroom. Uit de verklaring dat dit nooit ‘een issue’ is geweest leidt het hof af dat [geïntimeerde] met deze systematiek heeft ingestemd. Niet gesteld of gebleken is ook dat hij facturen voor energiekosten van voor de overname of de eerste twee jaar daarna onbetaald heeft gelaten. Daaruit volgt dat van de rechten en verplichtingen die de rechtsverhouding tussen partijen beheersen deel uitmaakt dat [XX] Beheer niet de daadwerkelijk door haar aan haar leverancier betaalde energiekosten, al dan niet met een opslag, doorbelast, maar dat zij daarvoor objectief kenbare tarieven hanteert. [geïntimeerde] heeft niet aangevoerd dat dit naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn.

6.11.5.

[XX] Recreatie heeft gesteld en met producties onderbouwd dat zij, toen de energieprijzen omhoog schoten, een andere berekeningswijze, namelijk op basis van ‘de CBS tarieven’ is gaan hanteren en dat daardoor de energiekosten voor [geïntimeerde] lager werden dan zij op grond van de oude, geldende systematiek zouden zijn geweest. Namens [geïntimeerde] is dat ter zitting niet althans onvoldoende betwist. Voor zover [geïntimeerde] dat zelf wel voldoende gemotiveerd had kunnen betwisten, komt dat voor zijn risico, nu hij zonder voorafgaand bericht van verhindering niet op de mondelinge behandeling is verschenen. Waar [geïntimeerde] , zoals volgt uit rov. 6.11.4., facturen voor energie volgens de oude systematiek - en dus tot hogere bedragen - verschuldigd zou zijn geweest, geldt dat ook voor de lagere bedragen die [XX] Beheer op basis van de ‘CBS tarieven’ aan [geïntimeerde] heeft gefactureerd. [XX] Recreatie kan dus aanspraak maken op betaling van de facturen.

Factuurdata en factuurnummers

6.12.

[geïntimeerde] heeft nog aangevoerd en met enkele voorbeelden onderbouwd dat de factuurdata niet parallel lopen aan de opbouw van de factuurnummers. Hij concludeert daaruit dat het door [XX] Recreatie gebruikte facturatiesysteem eenvoudig te manipuleren is. Het hof verwerpt dit standpunt. De enkele mogelijkheid om het systeem te manipuleren is tegenover de onderbouwing van de vordering een onvoldoende betwisting. Bovendien voert [geïntimeerde] geen concrete aanwijzingen voor daadwerkelijke manipulatie op en is het hof van een dergelijke manipulatie ook niet gebleken. Daar komt nog het volgende bij. [XX] Recreatie heeft ter zitting bij het hof een verklaring gegeven voor de bedoelde incongruentie tussen factuurdata en de opbouw van factuurnummers. Die verklaring komt erop neer dat zij vanwege het feit dat [geïntimeerde] betalingen op facturen deed met in het betalingskenmerk een oud en dus onjuist factuurnummer, dat handmatig corrigeerde, waardoor een factuur hetzelfde factuurnummer hield maar een latere datum kreeg. Namens [geïntimeerde] is dat niet betwist. Ook hier geldt dat voor zover [geïntimeerde] dat zelf wel gemotiveerd had kunnen betwisten, dat voor zijn risico komt, nu hij zonder voorafgaand bericht van verhindering niet op de mondelinge behandeling is verschenen.

Conclusie, buitengerechtelijke kosten en proceskosten

6.13.1.

De grieven slagen. Het hof zal het vonnis van de kantonrechter vernietigen en de vordering van € 38.942,18 inclusief wettelijke rente toewijzen. Het is het hof op grond van de grieven en het petitum wel duidelijk dat [XX] Recreatie wettelijke rente vordert over de ten tijde van de memorie van grieven openstaande hoofdsom van € 37.084,81 (productie 11 bij memorie van grieven) en wel vanaf de datum van die memorie. Deze vordering is niet betwist en toewijsbaar.

6.13.2.

[geïntimeerde] heeft geen verweer gevoerd tegen de gevorderde buitengerechtelijke kosten van € 1.164,42. Die vordering komt het hof ook niet onrechtmatig of ongegrond voor. Het hof zal ook dat bedrag toewijzen. Het is het hof op grond van de grieven en het petitum ervan niet duidelijk geworden dat [XX] Recreatie wettelijke rente over deze kosten vordert. Deze wordt dan ook niet toegewezen.

6.13.3.

Het hof zal [geïntimeerde] als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van beide instanties veroordelen. De kosten voor de procedure in eerste aanleg aan de zijde van [XX] Recreatie zullen worden vastgesteld op:

• Griffierecht € 514,00
• Salaris gemachtigde

Totaal € 1.174,00

De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [XX] Recreatie zullen vastgesteld worden op:

• Explootkosten € 107,32
• Griffierechten € 2.175,00
• Salaris advocaat € 4.426,00 (2,0 punten x tarief IV)
• Nakosten

Totaal € 6.886,32

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

7. De uitspraak

Het hof:

7.1.

vernietigt het vonnis van de kantonrechter van 2 augustus 2023;

en opnieuw rechtdoende:

7.2.

veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling aan [XX] Beheer van € 38.942,18, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over € 37.084,81 vanaf 20 augustus 2024, alsmede tot betaling van € 1.164,42 aan buitengerechtelijke incassokosten;

7.3.

veroordeelt [geïntimeerde] in de proceskosten van de eerste aanleg van € 1.174,00 en van het hoger beroep van € 6.886,32, te betalen binnen veertien dagen na heden; als [geïntimeerde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het arrest daarna wordt betekend, dan moet [geïntimeerde] € 92,00 extra betalen vermeerderd met de kosten van betekening;

7.4.

veroordeelt [geïntimeerde] in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na heden zijn voldaan;

7.5.

verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. M. van der Schoor, P.W.A. van Geloven en J. den Hoed en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 24 juni 2025.

griffier rolraadsheer