Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team Handelsrecht
zaaknummer 200.351.778/01
arrest van 29 juli 2025
in de zaak van
Stichting Trudo,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
appellante,
hierna aan te duiden als Trudo,
advocaat: mr. B. Poort te Eindhoven,
tegen
[geïntimeerde] ,
wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerde,
hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,
advocaat: mr. S.J.L.M. van den Reek te Helmond.
op het bij exploot van dagvaarding van 26 februari 2025 ingeleide hoger beroep van het vonnis in kort geding van 3 februari 2025, door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats 's-Hertogenbosch, gewezen tussen Trudo als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde.
1.Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 11406509 \ CV EXPL 24-8199)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2.Het geding in hoger beroep
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep, tevens memorie van grieven, met productie 1;
- de memorie van antwoord;
- de mondelinge behandeling, waarbij partijen spreekaantekeningen hebben overgelegd.
Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
3.De beoordeling
de kern van het geschil
3.1.1.
[geïntimeerde] huurt sinds 2001 een woning van Trudo in [woonplaats] . Hij woont sinds zijn geboorte in die woning. [geïntimeerde] heeft van 31 oktober 2022 tot 11 april 2025 in detentie gezeten en de woning was in die periode niet feitelijk bewoond. Hij heeft dat niet gemeld aan Trudo. Trudo heeft zich op het standpunt gesteld dat [geïntimeerde] heeft gehandeld in strijd met de wet en de huurovereenkomst door gedurende langere tijd geen hoofdverblijf te hebben in de woning, de woning onbeheerd achter te laten en geen toezicht in of op de woning te houden. Om die reden wordt in kort geding - vooruitlopend op het oordeel ten aanzien van een in een bodemprocedure te vorderen ontbinding van de huurovereenkomst - ontruiming van de woning gevorderd.
3.1.2.
De kantonrechter heeft die vordering afgewezen. Het voorlopig oordeel van de kantonrechter hield onder meer in dat geen sprake is van een zodanige schending van de uit artikel 7:213 BW voortvloeiende verplichting tot goed huurderschap dat die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
3.1.3.
Ook het hof kan alleen maar een voorlopig oordeel geven over deze zaak. Het hof komt tot hetzelfde oordeel als de kantonrechter. Dat betekent dat [geïntimeerde] de woning nu niet hoeft te ontruimen en dus dat de vordering tot ontruiming wordt afgewezen. Het hof is net als de kantonrechter (voorlopig) van oordeel dat de tekortkoming (het niet hebben van hoofdverblijf in de woning) de ontbinding niet rechtvaardigt. Het belang van [geïntimeerde] bij het mogen blijven wonen in de woning is van zwaarder gewicht dan het belang van Trudo bij ontruiming. Het hof licht dat oordeel hierna verder toe.
de feiten
3.2.
In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.
3.2.1.
De vader van [geïntimeerde] heeft op 15 juni 1958 een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd gesloten met de rechtsvoorganger van Trudo ten aanzien van de woning, gelegen aan het [straatnaam] te [woonplaats] (hierna: de woning). [geïntimeerde] is in 2001 contractueel medehuurder geworden. Thans is enkel [geïntimeerde] nog huurder.
3.2.2.
Op 1 oktober 2024 heeft Trudo een huisbezoek gebracht aan de woning. Trudo constateerde bij dit bezoek dat er niemand in de woning aanwezig was. Ook constateerde Trudo dat er geen deurbel aanwezig was, dat het hekje voor de tuin op slot was en dat de brievenbus halfvol zat. Een omwonende gaf aan dat van [geïntimeerde] in detentie verblijft en dat een mevrouw zo nu en dan langs komt in de woning.
3.2.3.
Naar aanleiding van dit huisbezoek heeft Trudo telefonisch contact opgenomen met de politie. Een medewerker van de politie gaf aan dat [geïntimeerde] sinds 2022 in detentie verblijft en dat deze detentie nog wel even zal voortduren. De detentie is per 31 oktober 2022 aangevangen.
3.2.4.
Bij brief van 3 oktober 2024 heeft Trudo aan [geïntimeerde] onder meer als volgt bericht.
“(…)
Strijdigheid huurovereenkomst
Op grond van de overeenkomst en de daarop van toepassing zijnde algemene bepalingen dient u zelf het hoofdverblijf te hebben in het gehuurde. Door dit toch te doen, handelt u in strijd met de huurovereenkomst.
Sommatie beëindigen huurovereenkomst
Wij verzoeken u, en voor zover nodig sommeren u, de met de huurovereenkomst strijdige situatie onmiddellijk te beëindigen door de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen middels bijgaand* formulier huuropzegging. Wij ontvangen de huuropzegging graag uiterlijk1 november 2024waarbij de huur wordt opgezegd per uiterlijk30 november 2024.
(…)”
3.2.5.
Bij brief van 24 oktober 2024 heeft mr. Van den Reek aan Trudo bericht dat [geïntimeerde] de huur niet vrijwillig zal opzeggen. Daarnaast geeft mr. Van den Reek in zijn brief aan dat [geïntimeerde] op 17 april 2025, en mogelijk eerder, in vrijheid zal worden gesteld, alsmede dat het voor [geïntimeerde] van belang is dat hij dan over woonruimte beschikt. Hij wijst er op dat [geïntimeerde] in de woning is ‘geboren en getogen.
3.2.6.
Bij e-mailbericht van 29 oktober 2024 heeft Trudo aan mr. Van den Reek onder meer gevraagd hoe lang [geïntimeerde] in detentie heeft gezeten en waarom deze informatie niet eerder aan Trudo was doorgegeven.
3.2.7.
Mr. Van den Reek heeft hierop bij e-mailbericht van 29 oktober 2024 geantwoord dat het niet in [geïntimeerde] was opgekomen om zijn detentie te melden en dat hij in de veronderstelling verkeerde dat hij niets verkeerd deed omdat hij gewoon de huur betaalde.
3.2.8.
Bij e-mailberichten van 29 oktober 2024 en 6 november 2024 heeft Trudo nogmaals aan mr. Van den Reek gevraagd hoe lang [geïntimeerde] in detentie heeft verbleven.
3.2.9.
Op deze vraag heeft mr. Van den Reek niet gereageerd, waarna de gemachtigde van Trudo bij e-mailbericht van 7 november 2024 [geïntimeerde] heeft verzocht om de huurovereenkomst per 30 november 2024 vrijwillig op te zeggen en de woning te ontruimen.
3.2.10.
[geïntimeerde] is op 11 april 2025 vervroegd vrijgelaten. Sedertdien verblijft hij weer in de woning.
de vorderingen van Trudo en de beslissingen van de kantonrechter
3.3.1.
In de onderhavige procedure heeft Trudo in eerste aanleg gevorderd dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. [geïntimeerde] veroordeelt om de woning, gelegen aan het adres [straatnaam] te [woonplaats] , te ontruimen en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Trudo te stellen;
II. [geïntimeerde] veroordeelt om aan Trudo een bedrag van € 522,24 te voldoen, zijnde de huurachterstand tot en met december 2024, te vermeerderen met de wettelijke rente;
III. [geïntimeerde] veroordeelt om vanaf januari 2025 tot aan het tijdstip van ontruiming, aan Trudo een vergoeding te betalen gelijk aan de laatst geldende huurprijs, vermeerderd met de wettelijke rente;
IV. [geïntimeerde] veroordeelt in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.3.2.
Op hetgeen Trudo aan deze vorderingen ten grondslag heeft gelegd en de daartegen door [geïntimeerde] gevoerde verweren zal het hof, voor zover in hoger beroep van belang, hierna ingaan.
3.3.3.
In het vonnis in kort geding van 3 februari 2025 heeft de kantonrechter - voor zover in hoger beroep relevant - geoordeeld dat [geïntimeerde] de woning inmiddels al meer dan twee jaar niet bewoont, terwijl hij moest begrijpen dat van hem verwacht werd dat hij de sociale woning daadwerkelijk zou blijven bewonen en dat hij als gevolg van de detentie langdurig niet meer aan die verplichting kon voldoen. Anderzijds is het volgens de kantonrechter niet onbegrijpelijk dat [geïntimeerde] er niet bij stil heeft gestaan dat hij dit bij Trudo moest melden, temeer nu in de huurovereenkomst geen verplichting is opgenomen tot het daadwerkelijk bewonen van de woning. [geïntimeerde] heeft er daarnaast voor gezorgd dat er steeds enige mate van toezicht en beheer is (geweest). Dat heeft de kantonrechter tot het oordeel gebracht dat geen sprake is van een zodanige schending van de uit artikel 7:213 BW voortvloeiende verplichting tot goed huurderschap dat die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Daarbij komt dat [geïntimeerde] spoedig (17 april 2025) uit detentie zou komen, zodat het volgens de kantonrechter van groot belang is dat hij daarna zijn leven weer op orde kan krijgen en terecht kan in de woning. Dat belang weegt zwaarder dan het belang van Trudo om de woning beschikbaar te kunnen stellen aan gegadigden die op de wachtlijst staan.
Op grond daarvan heeft de kantonrechter de vordering tot ontruiming van Trudo afgewezen en Trudo in de proceskosten veroordeeld.
het geschil in hoger beroep
3.4.1.
Trudo heeft in hoger beroep vier grieven aangevoerd. Op basis van die grieven heeft Trudo geconcludeerd tot vernietiging van dat vonnis en tot, kort gezegd veroordeling van [geïntimeerde] tot ontruiming van het gehuurde, met veroordeling van hem in de proceskosten, vermeerderd met wettelijke rente.
3.4.2.
[geïntimeerde] heeft de grieven bestreden en geconcludeerd tot, kort gezegd, bekrachtiging van het beroepen vonnis met veroordeling van Trudo in de proceskosten.
3.4.3.
Het hof zal de grieven hierna gezamenlijk behandelen.
het spoedeisend belang bij de gevorderde veroordeling tot ontruiming
3.5.1.
Het hof moet eerst ambtshalve beoordelen of Trudo een spoedeisend belang heeft bij beoordeling van de in hoger beroep nog aan de orde zijnde vordering tot veroordeling van [geïntimeerde] tot ontruiming van de woning.
3.5.2.
Het begrip spoedeisend belang wordt in kort geding in verschillende betekenissen gebruikt: ten eerste als vereiste om toegang te krijgen tot de kortgedingrechter (bevoegdheids- of ontvankelijkheidsvereiste) en ten tweede als vereiste voor toewijzing van de verlangde voorziening.
Voor de bevoegdheid van de kortgedingrechter of, met andere woorden, de ontvankelijkheid van de eiser in kort geding, kan de enkele, ook impliciete stelling dat eiser een spoedeisend belang heeft bij de gevraagde voorziening, volstaan. Deze eerste betekenis van het begrip spoedeisend belang wordt ook wel afgeleid uit de aard van de vordering.
De beantwoording van de vraag of een zodanig spoedeisend belang (in de tweede betekenis) bestaat dat de verlangde voorziening daadwerkelijk moet worden gegeven, is afhankelijk van de uitkomst van een beoordeling van de voorlopige merites van de zaak en van afweging van de belangen van partijen, (in beginsel) beoordeeld naar de toestand ten tijde van de uitspraak.
3.5.3.
Naar het oordeel van het hof heeft Trudo, uitgaande van haar stellingen, ook in hoger beroep nog een spoedeisend belang (in de eerstgenoemde betekenis) bij beoordeling van haar vordering in kort geding. Volgens die stellingen is [geïntimeerde] immers ernstig in de nakoming van zijn verplichtingen als huurder tekortgeschoten en rechtvaardigt die tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde. Voorts heeft Trudo bij de ontruiming van de woning een spoedeisend belang omdat Trudo er als toegelaten instelling van volkshuisvesting onder de Woningwet een elang bij heeft te bewerkstelligen dat haar - schaarse - sociale huurwoningen op een rechtmatige manier worden bewoond. Trudo stelt op goede gronden dat er lange wachtlijsten zijn voor sociale huurwoningen en dat zij de woning daarom snel wil verhuren aan een gegadigde die daar recht op heeft.
3.5.4.
Hiermee is nog niet gezegd dat de vordering tot ontruiming in dit kort geding toewijsbaar is. Dat is afhankelijk van beoordeling van de grieven die Trudo tegen het vonnis heeft aangevoerd, waarbij ook het spoedeisend belang in de tweede betekenis (de belangenafweging) aan de orde zal komen. Bij die belangenafweging zullen ook de door [geïntimeerde] gestelde belangen worden betrokken.
3.5.5.
Kern van het geschil tussen partijen is of voldoende grond bestaat de vordering tot ontruiming van het gehuurde toe te wijzen. Met betrekking tot de vraag of dit het geval is, dient het hof zich als in kort geding beslissende rechter te richten naar de waarschijnlijke uitkomst van de bodemprocedure.
is [geïntimeerde] tekort geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen als huurder?
3.6.1.
Niet in geschil is dat [geïntimeerde] de woning gedurende bijna tweeëneenhalf jaar niet heeft bewoond en er aldus in die periode niet zijn hoofdverblijf heeft gehad. Bij beantwoording van de hoofdvraag, te weten of [geïntimeerde] zich niet heeft gedragen als een goed huurder in de zin van artikel 7:213 BW, moet worden vooropgesteld dat er geen expliciete contractuele verplichting voor hem bestaat om de woning daadwerkelijk te bewonen. Vast staat immers dat in het huurcontract uit 1958 niet een verplichting met die inhoud of strekking is opgenomen.
3.6.2.
Dat neemt niet weg dat ook zonder contractuele verplichting het niet of nauwelijks bewoond laten van woonruimte schending van de verplichting tot goed huurderschap kan opleveren. Het zal daarbij telkens van de concrete omstandigheden van het geval afhangen of van een zodanige schending sprake is. Het hof komt tot het oordeel dat hiervan sprake is en overweegt daartoe als volgt.
3.6.3.
Trudo heeft er terecht op gewezen dat het gaat om een schaarse sociale woonruimte waarvoor - naar feit van algemene bekendheid - lange wachtlijsten bestaan. [geïntimeerde] moest begrijpen dat van hem verwacht werd dat hij het gehuurde, een sociale woning, daadwerkelijk zou blijven bewonen. Hij moest ook begrijpen dat hij als gevolg van zijn detentie de woning voor langere tijd niet voor bewoning zou kunnen gebruiken en aldus langdurig niet meer aan die verplichting kon voldoen. De periode van niet-bewoning is zo lang dat dit een ernstige tekortkoming oplevert. Dat [geïntimeerde] er alles aan heeft gedaan om een primaire verplichting uit hoofde van de huurovereenkomst - het betalen van huur - na te komen en daartoe bezittingen heeft verkocht, maakt het voorgaande niet anders. Aan de ontruiming is immers niet (meer) het niet (tijdig) betalen van huur ten grondslag gelegd, maar het niet hebben van hoofdverblijf in de woning.
3.6.4.
Daar komt bij dat [geïntimeerde] , ook al heeft hij een of meer derden ingeschakeld om een oogje in het zeil te houden, gedurende die periode niet feitelijk zelf de verantwoordelijkheid heeft kunnen nemen voor hetgeen in het gehuurde gebeurde. Dat mag wel van de huurder worden verwacht. Trudo heeft een te respecteren en zwaarwegend belang bij het voorkomen van de negatieve gevolgen die verbonden zijn aan het niet-gebruiken van de woning, zoals [geïntimeerde] zelf ook erkent.
rechtvaardigt de tekortkoming ontbinding van de huurovereenkomst?
3.7.1.
Ondanks de hiervoor voorshands aangenomen ernstige tekortkoming, rechtvaardigt deze gelet op de gevolgen naar voorlopig oordeel van het hof niet de ontbinding van de huurovereenkomst. Daartoe is het volgende redengevend.
3.7.2.
De vastgestelde tekortkoming staat op zichzelf. Er is geen sprake van een huurachterstand, verwaarlozing van de woning of ander ongewenst gedrag, ook niet in het verleden. Er is bovendien geen sprake van schending van een contractuele verplichting: de verplichting tot het hebben van hoofdverblijf stond immers niet in de huurovereenkomst. Met de kantonrechter acht het hof het mede om die reden niet onaannemelijk dat [geïntimeerde] zich niet heeft gerealiseerd dat hij zijn detentie diende te melden en dat dit gevolgen zou kunnen hebben voor de huur. Trudo heeft niet weersproken dat [geïntimeerde] altijd de intentie heeft gehad om na afloop van zijn detentie terug te keren in het gehuurde. Dat blijkt ook uit het feit dat hij verschillende maatregelen heeft genomen om dit zeker te stellen. Zo heeft hij bezittingen verkocht en het geld aan een kennis in bewaring gegeven zodat op die manier de huur namens hem kon worden - en is - voldaan. Ook heeft hij er voor gezorgd dat een of meer derden de woning in de gaten hielden, de postbus leegden en de woning en/of de tuin in enige mate onderhielden. Dat heeft Trudo, in het licht van de overgelegde verklaring van [persoon A] en gelet op het feit dat onweersproken is gebleven dat er geen sprake is van achterstallig onderhoud of verwaarlozing of klachten uit de buurt daaromtrent, onvoldoende gemotiveerd betwist. Hoewel dit niet hetzelfde is als de vereiste door van [geïntimeerde] als huurder te nemen verantwoordelijkheid voor het gehuurde, speelt het naar het oordeel van het hof wel een rol in de te maken afweging.
3.7.3.
Het belang van [geïntimeerde] om in de woning te kunnen blijven wonen weegt bovendien zwaar. Hij heeft sinds zijn geboorte in 1964 in de woning gewoond en is daar erg aan verknocht, niet alleen vanwege de lange duur van bewoning maar ook omdat het hij daar met zijn beide inmiddels overleden ouders heeft gewoond. Dat het verliezen van de woning met naar alle waarschijnlijkheid dakloosheid als gevolg reële risico’s met zich brengt ten aanzien van de resocialisatie van [geïntimeerde] , is in voldoende mate onderbouwd met onder andere de verklaring van [persoon B] (forensisch adviseur bij Forensisch Maatwerk) en is onvoldoende gemotiveerd weersproken. Trudo wijst er terecht op dat het in de eerste plaats aan [geïntimeerde] is om de nadelige gevolgen van een gedwongen ontruiming op te vangen. Echter, [geïntimeerde] is psychisch kwetsbaar en het risico op recidive neemt toe bij ontregeling. Dat is vooral een persoonlijk belang van [geïntimeerde] , maar het is ook een maatschappelijke belang dat Trudo zich als toegelaten instelling krachtens de Woningwet tot op zekere hoogte dient aan te trekken. Het besef dat [geïntimeerde] zijn woning kan verliezen wanneer hij opnieuw de fout ingaat, vormt - zoals hij tijdens de mondelinge behandeling bij het hof heeft toegelicht - voor hem een extra stok achter de deur om op het rechte pad te blijven. Het hof vindt dan ook dat hij een tweede kans moet krijgen.
3.7.4.
Feit is dat de detentie intussen is geëindigd en dat [geïntimeerde] weer in de woning zijn hoofdverblijf heeft. Nu de woning niet meer nodeloos leeg staat terwijl veel woningzoekenden wachten op een woning is de door Trudo genoemde precedentwerking minder van betekenis. Opgemerkt wordt dat er geen sprake van is dat het zwijgen door [geïntimeerde] - nog daargelaten dat het hof heeft aangenomen dat er geen sprake is van het bewust niet melden van de detentie - wordt beloond. Vanwege de verstreken tijd is het eenvoudigweg de feitelijke situatie dat hij weer in de woning woont op het moment dat het hof de onderhavige afweging moet maken.
3.7.5.
Dit alles brengt het hof tot het voorlopige oordeel dat de tekortkoming in dit geval niet ernstig genoeg is om de ontbinding van de huurovereenkomst en haar gevolgen, en daarop vooruitlopend de ontruiming, te rechtvaardigen.
tot welke uitkomst leidt het voorgaande?
3.8.
Het voorgaande leidt het hof tot de slotsom dat het onder de gegeven omstandigheden en in de huidige situatie onvoldoende aannemelijk geworden is dat de bodemrechter de huurovereenkomst zal ontbinden. De gevraagde voorziening komt daarmee niet voor toewijzing in aanmerking. Ook een belangenafweging maakt het voorgaande niet anders. Het woonbelang van [geïntimeerde] om de woning te kunnen blijven bewonen behoort in de hiervoor besproken omstandigheden te prevaleren boven het belang van Trudo om in deze tijd van schaarste op de woningmarkt het gehuurde aan een ander te kunnen verhuren.
conclusie en proceskosten
3.9.1.
De grieven slagen niet. Het vonnis van de kantonrechter van 3 februari 2025 zal worden bekrachtigd.
3.9.2.
Het hof zal Trudo als de (overwegend) in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het hoger beroep veroordelen.
De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerde] zullen vastgesteld worden op:
- griffierechten € 362,-
- salaris advocaat € 2.428,00 (2 punt(en) x tarief II)
- nakosten
Totaal € 2.968,-
4.De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep van de kantonrechter van 3 februari 2025 voor zover dit aan het oordeel van het hof is onderworpen;
veroordeelt Trudo in de proceskosten van het hoger beroep van € 2.968,-, te betalen binnen veertien dagen na heden; als Trudo niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het arrest daarna wordt betekend, dan moet Trudo € 92,- extra betalen vermeerderd met de kosten van betekening;
verklaart bovenstaande proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.J.M. van Lanen, F.M.T. Quaadvliet en H.F.P. van Gastel en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 29 juli 2025.
griffier rolraadsheer