ECLI:NL:GHSHE:2025:2261

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.350.013/01

arrest van 19 augustus 2025

in de zaak van

Stichting Woonbedrijf [XX],

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

appellante,

hierna aan te duiden als Woonbedrijf,

advocaat: mr. B. Poort te Eindhoven,

tegen

1.[geïntimeerde sub 1] ,wonende te [woonplaats] ,

2.
[geïntimeerde sub 2] ,wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerden,

hierna aan te duiden als [geïntimeerden] ,

advocaat: mr. M.C.J. Houben te Eindhoven,

op het bij exploot van dagvaarding van 10 januari 2025 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 16 december 2024, door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats 's-Hertogenbosch, gewezen tussen Woonbedrijf als eiseres en [geïntimeerden] als gedaagden.

1.Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer C/01/409757 / KG ZA 24-596)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

2.Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding in hoger beroep met grieven en producties;
de memorie van antwoord met producties;
het op 17 juni 2025 ingekomen H12 formulier van de zijde van Woonbedrijf, met producties 16 tot en met 21;
het op 18 juni 2025 ingekomen H12 formulier van de zijde van Woonbedrijf, met productie 22;
het op 24 juni 2025 ingekomen H12 formulier van de zijde van Woonbedrijf, met productie 23;
het op 25 juni 2025 ingekomen H12 formulier van de zijde van [geïntimeerden] , met producties 10 en 11;
de mondelinge behandeling, waarbij partijen spreekaantekeningen hebben overgelegd.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3.De beoordeling

De kern van het geschil

3.1.1.

[geïntimeerden] huren een woning van Woonbedrijf. Op [datum A] is in de woning een anti-tank-raket afgevuurd. Dit heeft tot zeer grote schade geleid aan het gehuurde en aan de naastgelegen buurwoning. Op dit moment vinden er aanzienlijke herstelwerkzaamheden plaats. Omstreeks september 2025 zullen de werkzaamheden zijn afgerond. Woonbedrijf wil dat [geïntimeerden] dan niet meer terugkeren in de woning.
Woonbedrijf heeft de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden en heeft bij de kantonrechter ontruiming van de woning gevorderd. De kantonrechter heeft de vordering in kort geding afgewezen en geoordeeld dat van Woonbedrijf kan worden gevergd dat zij de uitkomst van de bodemprocedure afwacht. De kantonrechter overwoog (onder meer) dat hij over onvoldoende informatie beschikt om een inschatting te kunnen maken van de uitkomst van de bodemprocedure.

3.1.2.

Ook in hoger beroep gaat het om de vraag of [geïntimeerden] moeten worden veroordeeld tot ontruiming en het ontruimd houden, alsmede het niet opnieuw in gebruik nemen van de huurwoning. Woonbedrijf heeft in hoger beroep ook het strafdossier in het geding gebracht. Het hof komt tot een ander oordeel dan de kantonrechter en wijst de vordering van Woonbedrijf toe. Woonbedrijf is, zo luidt het voorlopig oordeel van het hof, gerechtigd de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. De wet geeft Woonbedrijf dat recht als de schade waardoor de woning onbewoonbaar is geworden het gevolg is van handelen waarvoor de huurder zelf aansprakelijk is. Die situatie doet zich hier voor.

3.1.3.

Wanneer de woning is hersteld en weer bewoonbaar is, mogen [geïntimeerden] vooralsnog niet terugkeren naar de woning. De belangenafweging in kort geding leidt niet tot een ander oordeel. Het hof vindt, gezien alle omstandigheden van het geval, het belang van [geïntimeerden] te mogen terugkeren naar de woning van minder gewicht dan het belang van Woonbedrijf de woning ontruimd te houden. Het hof licht dat oordeel hierna verder toe.

De vaststaande feiten

3.1.4.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

3.1.5.

[geïntimeerde sub 2] huurt sinds [datum B] van Woonbedrijf de woning, gelegen aan het adres [adres A] . Door het huwelijk van [geïntimeerde sub 2] met [geïntimeerde sub 1] is [geïntimeerde sub 1] wettelijk medehuurder van de woning geworden.

3.1.6.

Bij de stukken bevindt zich de vertrouwelijke bestuurlijke rapportage van de Politie, Eenheid Oost-Brabant van [datum C] . Hierin staat onder meer het volgende:

(…)

Op [datum A] kwamen er meerdere meldingen binnen van een zeer zware explosie op het adres [adres A] . In eerste instantie werd gedacht aan een gasexplosie. Bij nader onderzoek werden restanten aangetroffen van een explosief.

Bevindingen uit onderzoek

Door de politie, de teamleider explosieven en later ook het team forensische opsporing, werd een onderzoek ingesteld naar een mogelijk explosief wat afgegaan was in de woning [adres A] .

De benedenverdieping van deze woning was ernstig vernield en zowel de kozijnen van de voorgevel als achtergevel waren uit de woning geblazen.

Tevens lagen alle ruiten van de benedenverdieping uit de woning en was overal forse schade te zien aan het interieur.

Aan de achterzijde van de woning van [adres A] was bij de tussenmuur met naastgelegen woning een groot rond gat te zien. Dit gat bleek ontstaan te zijn door een projectiel wat was afgevuurd in de woning van [adres A] en door de muur is gegaan en in de woning van [adres B] terecht is gekomen.

In de woning van [adres B] werden restanten aangetroffen van een antitank raket. Tevens was er in de woning van [adres B] ook aanzienlijke schade ontstaan.

Aangetroffen wapen en restanten in en rondom de woning

Samen met het Nederlands Forensisch Instituut werd de plaats van ontploffing onderzocht, specifieker gesteld het doorschot van de raket. In de tuin van de woning van [adres A] werd een lanceerbuis van een raketwerper type M80 aangetroffen.

Tussen het puin werden diverse resten/fragmenten aangetroffen, passend bij de 64mm raket, zijnde de punt en de stabilisatievinnen van de achterzijde van de raket. Deze werden veiliggesteld.

In beeld gebrachte verdachten

Uit onderzoek is gebleken dat als verdachten konden worden aangemerkt:

- [geïntimeerde sub 1]

(…)

- Medeverdachte, niet nader te specificeren binnen de context van deze bestuurlijke

rapportage.

(…)

Verklaring verdachte [geïntimeerde sub 1]

[geïntimeerde sub 1] verklaarde dat zijn medeverdachte een groene buis had meegenomen naar zijn woning.
[geïntimeerde sub 1] verklaarde dat ze de groene buis op tafel hebben gelegd en een stukje hebben uitgeschoven.
[geïntimeerde sub 1] verklaarde dat er ineens een enorme knal was.
[geïntimeerde sub 1] verklaarde dat hij niet wist wat het voor een buis het was en dat ze niet wisten dat het om militair materiaal ging.

(…)

Conclusie en aanbevelingen

Uit het onderzoek is gebleken dat het aannemelijk is dat [geïntimeerde sub 1] , de hoofdbewoner van de woning [adres A] , samen met een medeverdachte een antitank wapen voorhanden heeft gehad en dit daadwerkelijk heeft afgevuurd, waardoor een ontploffing ontstond die gemeen gevaar voor goederen en personen heeft opgeleverd.

De aannemer van de woningbouwvereniging heeft inmiddels vastgesteld dat omwille van de ontstane schade de gevaarszetting dusdanig groot is dat de woning [adres A] onbewoonbaar is verklaard.

Gezien de ontstane maatschappelijke onrust en de impact op de woonomgeving lijkt het niet wenselijk dat de huidige bewoners van de woning [adres A] terugkeren in deze woning.

De politie Oost-Brabant geeft de burgemeester van de gemeente [YY] in overweging om de informatie uit deze bestuurlijke rapportage te gebruiken voor het treffen van adequate bestuurlijke maatregelen tegen de locatie(s) en/of perso(o)n(en) die in het onderzoek van de politie naar voren is/zijn gekomen. (…)

3.1.7.

In het procesdossier bevindt zich een afschrift van het strafdossier van de Politie Eenheid Oost-Brabant, met daarin het voorgeleidingsdossier. In het proces-verbaal voorgeleidingsdossier staat, voor zover van belang, onder meer het volgende.
Pagina 5
Verdachte [geïntimeerde sub 1] verklaarde dat [persoon A] met de groene pijp naar hem toe was gekomen om het samen te bekijken en te experimenteren. Verdachte [geïntimeerde sub 1] verklaarde dat hij de groene pijp op tafel had gelegd en zag dat er wat klipjes en pinnetjes op zaten. Hij verklaarde dat er een buitenlandse beschrijving op de groene pijp stond.

Verdachte [geïntimeerde sub 1] verklaarde dat hij de groene pijp een klein beetje had uitgeschoven en er daarna vanaf bleef.

Pagina 6

Hij verklaarde kort weergegeven dat [persoon A] en hij de raketwerper uit elkaar trokken, hij zichzelf vervolgens omdraaide, koffie ging maken en dat daarna de klap kwam. Verdachte [geïntimeerde sub 1] verklaarde dat het kan dat hij

( [geïntimeerde sub 1] ) de raketwerper uit elkaar had geschoven en dit 20 centimeter kon zijn, maar hij wist dit niet zeker. Verder verklaarde hij dat hij ( [geïntimeerde sub 1] ) aan het videobellen was met een kennis uit [plaats A] en toen zei hij ( [geïntimeerde sub 1] ) tegen deze kennis dat hij ( [geïntimeerde sub 1] ) de raketwerper uit elkaar had geschoven. Verdachte [geïntimeerde sub 1] verklaarde dat het niet de bedoeling was om de raketwerper te activeren.

In het proces-verbaal van verhoor van [geïntimeerde sub 1] staat onder meer:

Pagina 29
V: Met welk doel is [persoon A] met dat apparaat gekomen?

A: Gewoon kijken en experimenteren met dat ding, wij wisten niet wat wij daar hadden en wij hadden het niet moeten doen. Dat ding in huis halen was de grootste fout. (...)

Toen hij aan kwam lopen heb ik het aangeraakt en gekeken hoe dit en dat, er zaten een pinnetje en een knopje op. En toen hebben we het op tafel gelegd. (...) De beschrijving konden we sowieso niet lezen, was buitenlandse

taal. Ik zag pinnetje en andere dingen. Wij hebben dat ding bekeken en naar buiten geschoven. En zagen plaatjes daar zijn wij naar aan het kijken geweest.

Pagina 37
V: Wanneer had je dat ding in je handen?

A: We keken er naar, we trokken het een beetje uit elkaar. Ik ging koffie maken en daarna volgde de klap.

V. Hoe ver trok je dat ding uit elkaar?

A: Ja geen idee, kan 20 centimeter zijn geweest maar weet ik niet. We trokken het wat, ik zag een zwarte sticker, met een tekst wat ik niet kon lezen, iets buitenlands. Vervolgens ging ik koffie maken.

V: Wie heeft de raketwerper naar buiten geschoven?

A: Beetje allebei. Maar weet ik niet zeker.

V: Wat weet je van eigen handelen?

A: Dat ik hem stukje uit elkaar trok, daarna wat er achter mijn rug om gebeurde weet ik niet.

V: jij pakt hem beet en toen?

A: [persoon A] zat erbij op de stoel. Ik stond er naast. Ik pakte hem met beide handen vast. Trok hem wat uit elkaar. Vervolgens draaide ik me om een daarna volgde de knal. (…)

V: Volgens [persoon A] was jij aan bellen met iemand en zei je terwijl je aan de telefoon zat "ik heb hem al uit elkaar geschoven". Wat kun je daarover verklaren?

A:Ja dat klopt en ging over dat stukje dat ik hem uit elkaar had geschoven, dat stukje wat ik net al zei. Wat [persoon A] daarna had gedaan weet ik niet, volgens mij is niet helemaal helder meer. Ik stond niet bij het apparaat

toen ie afging.

V: Waarom had je hem uit elkaar geschoven?

A: Ik dacht omdat het kon, ik was nieuwsgierig. Niet de bedoeling om hem te activeren of wat jullie allemaal zeggen.

V: Met wie was je aan het bellen?

A: Een kennis uit [plaats A] , videobellen. Hij komt uit het buitenland en ik dacht misschien herkent hij het, maar hij wist het ook niet. Tijdens het bellen ben ik mij omgedraaid, ik stond bij de koffiezetter en daarna gebeurde het.

In het proces-verbaal van verhoor van medeverdachte [persoon A] staat onder meer:
Pagina 72 en 73:
V: Je bent gisteren aangehouden in de woning aan het [adres A] . Vertel eens?

A: Ik ben handyman.

Maar twee deuren ( [adres C] ) van mij af woonde iemand die ze in het kanaal hebben gevonden in [plaats B] . Deze man was gekneveld gevonden en daar is toen ook politie bij geweest. Deze gevonden man is overleden,

Er loopt nu een nieuwe klusjesman rond in ons flatgebouw, deze heeft [naam A] (fon). Deze man die vroeg of dat ik de berging mee leeg kon halen van de man die op [adres C] woonde. Zodat de makelaar de berging kon tonen aan een nieuwe huurder. Dit is ongeveer 1.5 week geleden. (…) Ik heb geholpen met de berging leeghalen en opruimen. (…)

Tijdens het opruimen zag ik een groene buis. Ik dacht, dit is raar. Ik zag er Russische letters erop staan, althans letters die ik niet kon lezen en niet begreep.

(…)

Ik ben nieuwsgiering van aard en een verzamelaar, daarom heb ik deze meegenomen. Ik zag die Russische letters erop staan en toen dacht ik, hier kom ik niet verder mee.

Toen heb ik deze groene buis in mijn eigen bering gelegd, ongeveer 1 week geleden.

Een maat van mij, die ik al 15 jaar ken, die heb ik gezegd dat ik zo'n ding gevonden had. (…)

Deze maat heet [geïntimeerde sub 1] .

Ik ben gisteravond naar mijn berging gegaan, ik heb toen die groene buis gepakt en heb er twee vuilniszakken omheen gedaan. Ik wist niet waarmee ik op pad ging Ik zag ook dat er een koord aan de groene buis zat, waarmee je hem om je schouder kunt doen. Dit heb ik niet gedaan.

(…)Pagina 79-81
Ik kwam binnen, thuis had ik hem eerst in de zak gedaan maar was te klein. Van beide kanten heb ik het in de vuilniszak gedaan. Toen opgerold.

Ik heb in de auto naast mij geplaatst op het voeteneind van de bijrijderszijde.

[geïntimeerde sub 1] wist dat ik kwam en zijn deur stond open. Ik liep naar binnen en [geïntimeerde sub 2] goedendag gezet. Koffie stond al op tafel klaar, [geïntimeerde sub 1] zei dit en ik zag het staan. Wij zijn naar de achterste tafel gelopen. Ik trok 1 zak eraf, ik denk met mijn linkerhand. Ik denk dat [geïntimeerde sub 1] de andere zak eraf heeft gehaald, maar dat weet ik niet zeker. Hij moet het wel geweest zijn want er was niemand. Ja [geïntimeerde sub 2] maar zij zat voor tv te kijken. Ik hoorde [geïntimeerde sub 2] zeggen "waarom moet dat groen ding op de tafel". Ik reageerde daar niet op en [geïntimeerde sub 1] ook niet. Ik ben koffie gaan drinken en [geïntimeerde sub 1] was aan de telefoon. Ik zat er naar te kijken met het idee wat was het. [geïntimeerde sub 1] pakte het van de tafel en stond in de keuken achter mij. [geïntimeerde sub 1] belde zelf iemand, dit denk ik omdat ik de telefoon niet hoorde over gaan. Ik hoorde hem praten maar had geen zicht op hem want hij stond achter mij. Op dat moment had ik ook geen zicht op de raketwerper. Ik hoorde iets zeggen van "ik heb hem al uit elkaar geschoven".

3.1.8.

De aannemer heeft in opdracht van Woonbedrijf op 24 november 2024 een kostenbegroting opgesteld voor herstelwerkzaamheden. Hij begroot de kosten van herstel op € 152.196,11 inclusief btw. Later (april 2025) is dat naar boven bijgesteld tot een bedrag van € 185.250,00 inclusief btw.

3.1.9.

Bouwtechnisch Adviesbureau [ZZ] B.V. heeft de schade constructief beoordeeld. Het rapport van de opname, gedateerd 8 november 2024, luidt als volgt:

De woningscheidende wand betreft een dragende ankerloze spouwmuur. 2x 100mm kalkzandsteen.

Nabij de achtergevel is hierin een volledig gat aanwezig.Tevens is de woningscheidende wand bij beide woningen (scheiding tussen nr. [adres A] en [adres B] ) gescheurd. (…)

Conclusie omschrijving(…)

Daar waar het gat aanwezig is en de scheurvorming dient de woningscheidende wand opnieuw opgebouwd/aangeheeld te worden. Door de scheurvorming is de constructieve samenhang onvoldoende. De woningscheiding is dragend voor dak, verdiepingsvloeren en wand.

(…)(voor- en achtergevel)De voor- en achtergevel dient op verdiepingsvloerniveau voldoende afgesteund en gekoppeld te zijn. Dat is op dit moment zeer waarschijnlijk niet meer het geval. Constructief gezien bestaat het risico dat de voor- en achtergevel los zijn komen staan.

De aansluiting van de kozijnen aan metselwerk is niet meer in orde. Dat betreft niet zo zeer een constructief probleem, wel bouwkundig in verband met kans op tocht en vocht doorslag.

(…)(entreepartij)

Het plafond van de entreepartij en de spantconstructie aan rechterzijde dient gekoppeld te zijn aan elkaar en de aansluitende wanden. Te zien is dat het plafond omhoog is gekomen en de rechterzijgevel naar buiten is geweken. Of de gewenste koppelingen nog in orde zijn dient in het werk gecontroleerd te worden. De samenhang van deze onderdelen kan zeer waarschijnlijk eenvoudig hersteld worden door het richten en daarna verbinden van kozijnen en spant.

(…)(trap en kozijn boven aan trap)

Trap en kozijn boven aan trap dienen opnieuw deugdelijk gekoppeld te worden aan de wand.

3.1.10.

[bedrijf A] heeft in opdracht van de opstalverzekeraar van Woonbedrijf onderzoek verricht. In het afsluitende expertise-rapport gedateerd [datum D] staat onder meer:

Omvang van de Schade

De schade die door de explosie is ontstaan is als aanzienlijk te kwalificeren. Door de explosie zijn de opstallen van het verzekerd object ernstig beschadigd en is op de begane grond een ravage ontstaan. Onder andere is het keukenblok volledig verwoest, de trap naar de eerste verdieping door de klap ontzet, zijn meerdere ruiten gesprongen en nagenoeg alle kozijnen zijn ontzet en beschadigd,. De voor- en achtergevel zijn door de explosie dermate naar buiten gedrukt waardoor het metselwerk van de buitenspouw is losgekomen van de binnenspouw. De woning scheidende rechterzijgevel en de betonnen verdiepingsvloer zijn plaatselijk ernstig aangetast, zodanig dat constructief onderzoek noodzakelijk was. Uit het onderzoek door de constructeur is vastgesteld welke herstelwerkzaamheden moeten worden uitgevoerd voor een goed constructief herstel. De uit te voeren werkzaamheden zijn besproken met de ingeschakelde aannemer en opgenomen in de herstelwerkzaamheden. Voor herstel zullen de voor-, achter- en de woning scheidende rechterzijgevel worden vervangen en opnieuw onderling worden verankerd. De schade aan de draagconstructie van de verdiepingsvloer wordt door middel van vervanging van de gevels ook wederom hersteld en verankerd. Tevens heeft verzekerde kosten gemaakt voor beredding en is door de explosie en daaruit volgende herstelwerkzaamheden het schadeadres gedurende lange periode tijdelijk niet bewoonbaar, waardoor huurderving zal ontstaan. Wij hebben deze over de reële herstelperiode begroot.

Schadebedrag

In overleg met de namens verzekerde ingeschakelde contra-expert hebben wij de schade als volgt begroot:

Opstal: herstelkosten:

. Bouwkundige herstelkosten (9%) € 18.672,42

. Bouwkundige herstelkosten (21%)€ 151.765,81

€ 170.438,23

Bijkomende kosten:

. Bereddingskosten € 4.672,71

. Opruimingskosten € 10.139,05

. Huurderving € 5.109,52

. Toezichts- en begeleidingskosten€ 14.820,00

€ 34.741,28

Totaal, inclusief btw€ 205.179,51

De contra-expert heeft zich volgens een getekende akte van taxatie, die wij alsbijlage 2bij dit rapport

toevoegen, akkoord verklaard met de begrote schadecijfers. De specificatie van bovengenoemde

bedragen bevindt zich in ons dossier.

3.1.11.

Bij brief van [datum E] heeft Woonbedrijf de huurovereenkomst per [datum A] (zijnde de dag van het afvuren van de anti-tank-raket), althans per datum van de brief, buitengerechtelijk ontbonden op grond van artikel 7:210 BW en artikel 6:267 BW omdat Woonbedrijf, in het licht van artikel 7:206 lid 1 en/of lid 2 BW, niet verplicht kan worden gesteld dat zij het gebrek aan het gehuurde verhelpt.

Het kort geding bij de kantonrechter

3.2.

In onderhavige procedure in kort geding heeft Woonbedrijf in eerste aanleg, na wijziging / aanvulling grondslag van eis kort gezegd en voor zover in hoger beroep relevant gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I. [geïntimeerden] te veroordelen om het gehuurde te ontruimen en ontruimd te houden alsmede niet opnieuw in gebruik te nemen en met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking aan Woonbedrijf te stellen;

II. [geïntimeerden] (hoofdelijk) te veroordelen tot betaling van de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover.

3.3.

Aan deze vordering heeft Woonbedrijf, kort samengevat, het volgende ten grondslag gelegd. Woonbedrijf stelt primair dat zij de huurovereenkomst buitengerechtelijk heeft ontbonden op grond van het bepaalde in artikel 7:210 BW en artikel 6:267 BW omdat zij in het licht van artikel 7:206 lid 1 en/of lid 2 BW niet verplicht kan worden het gebrek aan het gehuurde te verhelpen. Woonbedrijf stelt dat van herstel geen sprake (meer) is omdat de woonruimte geheel dan wel voor een substantieel deel dient te worden vernieuwd. Voor zover herstel wel mogelijk is stelt Woonbedrijf dat [geïntimeerden] voor het ontstaan van het gebrek aansprakelijk zijn. Ook om die reden is er voor Woonbedrijf geen verplichting het gehuurde te herstellen en mag zij buitengerechtelijk ontbinden. Dat heeft zij gedaan bij brief van [datum E] . De huurovereenkomst is derhalve op goede gronden geëindigd en voor het gebruik van het gehuurde door [geïntimeerden] is geen rechtsgrond meer. Subsidiair voert Woonbedrijf aan dat sprake is van een tekortkoming die ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure (en daarop vooruitlopend de ontruiming) rechtvaardigt.

3.4.

[geïntimeerden] hebben gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.

3.5.

In het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de vordering van Woonbedrijf tot ontruiming van de woning afgewezen en Woonbedrijf in de proceskosten veroordeeld.

Het geding in hoger beroep

3.6.

Woonbedrijf heeft in hoger beroep 5 grieven aangevoerd. Zij komt op tegen het oordeel van de kantonrechter dat van Woonbedrijf de uitkomst van een bodemprocedure kan worden afgewacht (grief 1), dat de kantonrechter, mede bij gebrek aan aanvullende informatie, waaronder het strafdossier, over onvoldoende informatie beschikt om met voldoende zekerheid een inschatting te kunnen maken van de uitkomst van de bodemprocedure (grieven 2 en 3), dat de belangenafweging in het voordeel van [geïntimeerden] is uitgevallen (grief 4) en dat de kantonrechter de ontruiming heeft afgewezen en Woonbedrijf in de proceskosten heeft veroordeeld (grief 5). Woonbedrijf heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog toewijzen van haar vorderingen, met hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten in beide instanties.

3.7.

Woonbedrijf heeft met haar grieven het geschil in volle omvang aan het hof voorgelegd. Het hof zal hierna beoordelen of de door Woonbedrijf gevorderde ontruiming in dit kort geding op de door Woonbedrijf aangevoerde gronden moet worden toegewezen.

Spoedeisend belang

3.8.

In deze procedure dient allereerst te worden beoordeeld of Woonbedrijf een spoedeisend belang heeft bij de gevorderde ontruiming. Naar het oordeel van het hof is met de aard van de vordering het spoedeisend belang gegeven. Woonbedrijf legt aan haar vordering tot ontruiming immers ten grondslag dat de huurovereenkomst op [datum A] , respectievelijk [datum E] is ontbonden. De huurovereenkomst is daarmee beëindigd en [geïntimeerden] dienen het gehuurde te ontruimen en ontruimd te houden. Nu de herstelwerkzaamheden in september 2025 zullen zijn afgerond, heeft Woonbedrijf er belang bij dat [geïntimeerden] , bij gebreke van recht of titel, het gehuurde niet opnieuw in gebruik zullen nemen. Daarmee is het spoedeisend belang bij de gevraagde voorziening gegeven, waarmee nog niet is gezegd dat de vordering tot ontruiming in dit kort geding toewijsbaar is. Dat is afhankelijk van beoordeling van de grieven in deze zaak.

Beoordelingskader in kort geding

3.9.

In het onderhavige kort geding dient beoordeeld te worden of de omstandigheden ordemaatregelen vereisen dan wel of door partijen in een bodemprocedure in te stellen vorderingen een zodanige kans van slagen hebben dat het, mede gelet op de belangen van partijen over en weer, gerechtvaardigd is om op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van voorzieningen als gevorderd. De aard van de procedure brengt met zich mee dat deze geen uitgebreid onderzoek naar enerzijds gestelde en anderzijds weersproken feiten of omstandigheden toelaat.

Buitengerechtelijke ontbinding (primaire grondslag)

3.10.

Woonbedrijf stelt dat zij voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de buitengerechtelijke ontbinding op goede gronden is geschied. Er is immers sprake van een situatie in de zin van artikel 7:210 BW in verbinding met artikel 7:206 BW. Er is volgens haar geen sprake meer van herstel maar van vernieuwing van het gehuurde (artikel 7:206 BW lid 1), hetzij is er sprake van een situatie waarbij Woonbedrijf niet verplicht is om de gebreken aan het gehuurde te verhelpen omdat [geïntimeerden] voor het ontstaan van de gebreken jegens Woonbedrijf aansprakelijk zijn (artikel 7:206 BW lid 2). De schade aan het gehuurde is ontstaan als gevolg van een handelen en/of nalaten van [geïntimeerde sub 1] en/of [geïntimeerde sub 2] . Zij zijn daarvoor dan ook aansprakelijk op grond van artikel 7:213 BW en/of artikel 7:219 BW. Hierbij geldt op grond van artikel 7:218 lid 2 BW bovendien dat alle schade aan het gehuurde wordt vermoed te zijn ontstaan door een tekortschieten in de nakoming van enige verplichting aan de zijde van [geïntimeerden] als huurders, aldus nog steeds Woonbedrijf.

3.11.

Het hof stelt bij zijn beoordeling voorop dat artikel 7:210 BW bepaalt dat indien een gebrek dat de verhuurder ingevolge artikel 7:206 BW niet verplicht is te verhelpen, het te verwachten huurgenot geheel onmogelijk maakt, elk van de partijen bevoegd is de huurovereenkomst te ontbinden. De ontbinding van artikel 7:210 BW kan plaatsvinden langs buitengerechtelijke weg. Onbetwist staat vast dat de woning ten gevolge van de schade op dit moment niet conform haar bestemming als woonruimte kan worden gebruikt. De vraag luidt vervolgens of Woonbedrijf verplicht is het gebrek te verhelpen. Deze vraag dient te worden beantwoord aan de hand van artikel 7:204 BW en verder.

3.12.

De verplichting tot het verhelpen van gebreken door verhuurder houdt in dat als er een gebrek is in de zin van artikel 7:204 BW, de huurder in beginsel recht heeft op opheffing daarvan. Artikel 7:204 lid 2 BW zondert van het begrip ‘gebrek’ uit de situatie dat sprake is van een ‘aan de huurder toe te rekenen omstandigheid’.

3.13.

[geïntimeerden] betogen dat artikel 7:210 BW enkel betrekking heeft op de situatie in artikel 7:206 lid 1 BW. Zij menen dat voor toepassing van artikel 7:210 BW niet relevant is of
zij aansprakelijk zijnvoor de schade van de woning, zoals beschreven in artikel 7:206 lid 2. Een tekortkoming waarvoor de huurder aansprakelijk is, is ingevolge artikel 7:204 lid 2 BW immers geen ‘gebrek’ want een ‘aan de huurder toe te rekenen omstandigheid’ zoals bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW.

3.14.

Het hof verwerpt deze uitleg van [geïntimeerden] . Volgens artikel 7:204 BW kwalificeren omstandigheden die het genot van de huurder belemmeren als ‘gebreken’ voor zover zij niet aan de huurder zijn toe te rekenen. In artikel 7:206 lid 2 BW (en overigens ook artikel 7:207 lid 2 BW) staat echter dat de gevolgen van wat in die artikelen voor de toepassing daarvan kennelijk (toch) als een gebrek wordt aangemerkt, niet voor rekening van de verhuurder komen, voor zover het om aspecten gaat (voor zover hier van belang) ter zake waarvan de huurder jegens de verhuurder aansprakelijk is. Ook genotsverhinderende omstandigheden die aan de huurder moeten worden toegerekend, vallen volgens de tekst van de wet derhalve onder het begrip ‘gebrek’. Artikel 7:210 BW is derhalve in beginsel toepasselijk op gevallen waarin het gebrek aan de huurder toerekenbaar is. Het verwijst ook naar artikel 7:206 BW als geheel, en niet uitsluitend naar het eerste lid. De in lid 2 van artikel 7:210 BW genoemde schadevergoedingsverplichting maakt dat nader duidelijk.
Anders dan [geïntimeerden] menen heeft Woonbedrijf, naar het oordeel van het hof, dus recht op ontbinding van de huurovereenkomst als het desbetreffende gebrek aan hen toerekenbaar is (bijvoorbeeld in geval van schade aan het gehuurde die door de huurder of ‘de zijnen’ is veroorzaakt, maar ook ten gevolge van feiten en omstandigheden die in hun risicosfeer liggen).

3.15.

De tussenconclusie luidt derhalve dat Woonbedrijf gerechtigd is de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden als zij niet verplicht kan worden gesteld het gebrek te verhelpen, omdat dit onmogelijk is, dan wel uitgaven vergt die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van Woonbedrijf zijn te vergen (artikel 7:206 lid 1 BW) dan wel voor het ontstaan waarvan [geïntimeerden] jegens haar aansprakelijk zijn (artikel 7:206 lid 2 BW). Het hof zal hierna beoordelen of één van genoemde uitzonderingen op de verplichting tot herstel zich voordoet.

3.16.

Woonbedrijf stelt primair dat er geen sprake is van herstel, maar (mede gezien aard, omvang en kosten van de werkzaamheden) van nieuwbouw. Daarmee betoogt zij dat herstel onmogelijk is, zoals omschreven in het eerste lid van artikel 7:206 BW. Naar het voorlopig oordeel van het hof kwalificeren de werkzaamheden evenwel (nog) als herstel. Weliswaar is het werk zeer omvangrijk, dienen er constructieve herstelwerkzaamheden plaats te vinden en zijn ook de kosten zeer aanzienlijk, maar de woning (een tussenwoning in een rij) is niet volledig teniet gegaan en deze zal, zo is de verwachting, na de afronding van de werkzaamheden omstreeks september 2025 ook weer bewoonwaar zijn. Bij zijn voorlopig oordeel betrekt het hof ook het expertise-rapport van Lengkeek, waar wordt gesproken over verschillende herstelwerkzaamheden.

3.17.

Ook de vraag of het verhelpen van de gebreken uitgaven vereist die die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen (slot van artikel 7:206 lid 1 BW) beantwoordt het hof voorshands ontkennend.

In de Memorie van Toelichting staat bij artikel 7:206 BW:^[1]

Dat verhelpen van het gebrek in de gegeven omstandigheden redelijkerwijze niet van de verhuurder is te vergen, zal niet snel aangenomen mogen worden. Herstelbare gebreken moet hersteld worden. Dat het herstel voor de verhuurder in verband met de verhouding tussen kosten toegevoegde waarde van de zaak onvoordelig is, maakt dit niet anders. Wel kan een wanverhouding op dit punt meewegen met andere omstandigheden zoals de omvang en aard van de te verkrijgen genotsvermeerdering en het belang daarvan voor de huurder, de resterende duur van de huur en de bestemming van de zaak na afloop van de huur. Verg. HR 2 juni 1993, NJ 1993, 582.

In de Nota naar aanleiding van het Verslag staat bij artikel 7:206 BW:^[2]

Voor beantwoording van de vraag of de verhuurder verplicht is gebreken te verhelpen, is niet de maatstaf of dit - het verhelpen van de gebreken - redelijkerwijs van hem kan worden gevergd, maar of met het verhelpen van de gebreken uitgaven zijn vereist die redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen. Of aan deze maatstaf is voldaan, zal naar de omstandigheden moeten worden beoordeeld. Zoals in de memorie van toelichting wordt aangestipt, zal aan die maatstaf niet snel zijn voldaan. Men denke aan het geval dat een huis kort voor het einde van de huurovereenkomst ernstige schade oploopt, die niet dan met aanzienlijke kosten kan worden hersteld, of aan de situatie dat vaststaat dat het huis onteigend wordt en het geen zin heeft tot omvangrijke herstelwerkzaamheden over te gaan, omdat het huis binnenkort toch afgebroken wordt en de kosten van het herstel ook niet voor vergoeding door de onteigenende partij in aanmerking komen.

Gezien de werkzaamheden die Woonbedrijf laat verrichten en haar voornemen de woning wederom te verhuren als de werkzaamheden afgerond zijn, doet de situatie uit het eerste lid van artikel 7:206 BW zich, naar het voorshands oordeel van het hof, niet voor.

3.18.

Het hof komt daarmee toe aan de beoordeling van de subsidiaire grond tot buitengerechtelijke ontbinding en zal beoordelen of [geïntimeerden] jegens Woonbedrijf aansprakelijk zijn voor het ontstaan van de gebreken (artikel 7:206 lid 2 BW). Deze vraag zal hierna bevestigend worden beantwoord.

[geïntimeerden] zijn aansprakelijk voor het ontstaan van de gebreken

3.19.

Het hof herhaalt dat ingevolge artikel 7:206 lid 2 BW de verplichting van de verhuurder zich niet uitstrekt tot het verhelpen van gebreken waarvoor, voor zover hier van belang, de huurder aansprakelijk is. Daarbij gaat het vooral om beschadigingen die door de huurder of door ‘de zijnen’ zijn veroorzaakt.

In de Memorie van Toelichting staat bij artikel 7:206 BW:^[3]

Het tweede lid houdt er rekening mee dat omgekeerd ook de huurder jegens de verhuurder een aansprakelijkheid heeft ter zake van de toestand van het gehuurde, met name op grond van zijn verplichting tot het doen van kleine herstellingen (art. 217) en zijn verplichting zich als een goed huurder te gedragen (art. 213), die nader wordt bepaald door zijn aansprakelijkheid voor de personen bedoeld in art. 219. Voor gebreken waarvoor de huurder aldus aansprakelijk is, behoort de verhuurder het niet te zijnVoor beantwoording van de vraag of [geïntimeerden] aansprakelijk zijn jegens Woonbedrijf op grond van hun verplichting zich als goed huurder zoals bedoeld in artikel 7:213 BW te gedragen, stelt het hof voorop dat een huurder handelt als goed huurder indien hij, onder de gegeven omstandigheden van het geval, datgene doet wat hij naar maatstaven van redelijkheid en maatschappelijke zorgvuldigheid mag respectievelijk behoort te doen, mede gelet op de rechten en belangen van de verhuurder en derden. Deze norm is niet anders dan die van artikel 6:162 BW, die gebiedt zich te gedragen zoals dat in het maatschappelijk verkeer betaamt. Het hof acht bij zijn beoordeling daarvan de volgende feiten en omstandigheden van belang.

3.20.

[geïntimeerden] hebben, in strijd met de maatschappelijke zorgvuldigheid en in strijd met hetgeen van een goed huurder kan worden verwacht, niet voorkomen dat hun vriend een illegale anti-tank-raket en lanceerbuis van een raketwerper in het gehuurde heeft gebracht, om het in de woning te gaan onderzoeken. [geïntimeerde sub 1] heeft het wapen vervolgens samen met zijn vriend daadwerkelijk onderzocht. [geïntimeerde sub 1] heeft daarover ter zitting verklaard dat zijn vriend via Whatsapp een foto had gestuurd (welke foto naar zeggen van [geïntimeerde sub 1] wazig was en door Whatsapp bovendien inmiddels gewist en dus niet meer beschikbaar) met daarop het door [persoon A] gevonden voorwerp. Daarop hebben [geïntimeerden] hem in het gehuurde uitgenodigd om met het voorwerp langs te komen. Dat hadden zij niet moeten doen.

Het hof acht de stelling van [geïntimeerde sub 1] dat hij geen idee had van de aard van het object, gezien de uiterlijke kenmerken ervan, voorshands niet aannemelijk. In het proces-verbaal van bevindingen van [datum F] van de politie Eenheid Oost-Brabant (pagina 109 van het eerder genoemde voorgeleidingsdossier) wordt gerelateerd dat het (groene) object een raketwerper model M80 betreft (een anti-tank wapen, waarvan het projectiel vanaf de schouder kan worden afgevuurd). In het dossier zitten een door [persoon A] gemaakte tekening en verschillende foto’s van dit object, dan wel van een soortgelijke raket-lanceerbuis. Dit object heeft, zo oordeelt het hof, mede gezien vorm en kleur, uiterlijke kenmerken van een militair wapen.
Van [geïntimeerden] kon redelijkerwijs worden gevergd een dergelijk object buiten het gehuurde te houden en Woonbedrijf kan en mag in redelijkheid van haar huurders verwachten dat zij een dergelijk explosief en militair object (waarvan het voorhanden hebben strafbaar is gesteld in de Wet Wapens en Munitie) niet op hun keukentafel in een huurhuis in een tussenwoning in een woonwijk hebben liggen om het te onderzoeken. Kennelijk was ook [geïntimeerde sub 2] die mening toegedaan toen zij [geïntimeerde sub 1] vroeg waarom dat groene ding op de tafel moest. Van [geïntimeerde sub 1] mocht ook worden verwacht dat, als het object zich al in het gehuurde bevond, hij er van af zou blijven en evenmin zou toestaan dat [persoon A] het wapen beroerde. Zulks geldt temeer gezien het gevaarzettende karakter van een wapen van deze aard en als men er, zoals [geïntimeerde sub 1] zelf bij de politie heeft verklaard, mee gaat experimenteren (en het gaat beroeren / uitschuiven). Welke handeling het wapen precies heeft doen afvuren is volgens het hof niet relevant: beiden hebben het beroerd en [geïntimeerden] zijn bovendien op grond van artikel 7:219 BW aansprakelijk voor de gedragingen van [persoon A] . Dat [geïntimeerde sub 1] wel enig vermoeden had omtrent de aard van het voorwerp acht het hof overigens niet onaannemelijk nu hij heeft verklaard dat hij om nadere informatie te verkrijgen een kennis uit het Oostblok video-belde. Deze kennis had in het leger gezeten in Kroatië en had mogelijk ook kennis van de taal op het object.
Alle (kenbare) feiten en omstandigheden hadden voor [geïntimeerden] aanleiding moeten zijn het voorwerp buiten het gehuurde te houden en er in ieder geval van af te blijven.

3.21.

Naar het oordeel van het hof hebben [geïntimeerden] door dat niet te doen in strijd gehandeld met de zorgvuldigheid die van een goed huurder (en overigens ook in het maatschappelijk verkeer) kan worden verwacht. [geïntimeerden] zijn dan ook, naar het voorlopig oordeel van het hof, aansprakelijk voor de gebreken aan het gehuurde die zijn ontstaan doordat zij zijn tekortgeschoten in hun verplichtingen zich als goed huurder te gedragen.

3.22.

De conclusie luidt dat voorshands aannemelijk is dat in een eventuele bodemprocedure wordt beslist dat sprake is van een ontbindingsgrond in de zin van artikel 7:210 BW in verbinding met artikel 7:206 lid 2 BW en dat op die grond de ontruiming zal worden gelast.

Ontruiming, wederzijdse belangenafweging in kort geding

3.23.

Een afweging van belangen leidt niet tot een ander oordeel. Het belang van [geïntimeerden] om weer terug te keren naar de woning moet wijken voor het belang van Woonbedrijf. Naar het voorlopig oordeel van het hof is zij immers gerechtigd de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden omdat haar huurders een verboden wapen in het gehuurde hebben afgevuurd of hebben doen afvuren, waarmee groot gevaar is gezet en schade is veroorzaakt. Zij heeft ook belang bij ontruiming en het daarmee voorkomen dat [geïntimeerden] na herstel de woning weer betrekken, zulks mede gezien de ernst van de gedragingen en de ingetreden gevolgen daarvan, alsmede gezien de verplichtingen van Woonbedrijf jegens andere huurders en omwonenden (buren van [geïntimeerden] ) om ook hen het hun toekomende (rustige) huurgenot te verschaffen. Het hof betrekt bij dit oordeel dat [geïntimeerden] sinds het gebeurde niet meer in de woning hebben verbleven, zodat al daarom nog steeds werking uitgaat van het in de richting van andere huurders en omwonenden af te geven signaal dat dit gedrag niet wordt getolereerd.

3.24.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de in dit kort geding verlangde voorziening toewijsbaar is, met dien verstande dat het hof de doorgaans gebruikelijke ontruimingstermijn zal geven van 14 dagen na betekening van dit arrest. De grieven slagen, het bestreden vonnis zal worden vernietigd en [geïntimeerden] zal hoofdelijk, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van dit geding in beide instanties.

De kosten voor de procedure eerste aanleg aan de zijde van Woonbedrijf zullen worden vastgesteld op:

explootkosten € 137,46
griffierecht € 688,-
salaris advocaat

Totaal € 1.932,46

De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van Woonbedrijf zullen worden vastgesteld op:

explootkosten € 146,43
griffierecht € 827,00
salaris advocaat/gemachtigde € 2.428,00 (2 punten tarief II)
nakosten

Totaal € 3.579,43

4.De uitspraak

Het hof:

vernietigt het vonnis waarvan beroep en opnieuw rechtdoende:

veroordeelt [geïntimeerden] de zelfstandige woonruimte staande en gelegen te [adres A] , binnen 14 dagen na betekening van dit arrest te ontruimen en ontruimd te houden alsmede niet op nieuw in gebruik te nemen met alle daarin aanwezige personen en goederen, voor zover deze goederen niet het eigendom van Woonbedrijf zijn, en, met afgifte van de sleutels, ter vrije beschikking aan Woonbedrijf te stellen;

veroordeelt [geïntimeerden] hoofdelijk in de proceskosten van de eerste aanleg € 1.932,46 en het hoger beroep € 3.579,43 (inclusief de eventuele ontruimingskosten), te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe; als [geïntimeerden] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het arrest daarna wordt betekend, dan moeten [geïntimeerden]

€ 92,- extra betalen vermeerderd met de kosten van betekening;

veroordeelt [geïntimeerden] in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan;

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. F.M.T. Quaadvliet, J.J.M. van Lanen en H.F.P. van Gastel en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 19 augustus 2025.

griffier rolraadsheer

ECLI:NL:GHSHE:2025:2261

Hoger beroep kort geding over ontruiming na explosie in huurwoning

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

1.[geïntimeerde sub 1] ,wonende te [woonplaats] ,

1.Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer C/01/409757 / KG ZA 24-596)

2.Het geding in hoger beroep

3.De beoordeling

4.De uitspraak

Voetnoten