Uitspraak
15 december 1978
E.K.
De Hoge Raad der Nederlanden,
in de zaak nr. 11.376 van
[eiser], wonende te [woonplaats], eiser tot cassatie van een tussen partijen gewezen vonnis van de Arrondissementsrechtbank te Almelo van 1 februari 1978, tevens verweerder in het incidenteel cassatieberoep, vertegenwoordigd door Mr. L.D. Pels Rijcken, advocaat bij de Hoge Raad,
t e g e n
[verweerder], wonende te [woonplaats], verweerder in cassatie, tevens eiser in het incidenteel cassatieberoep, vertegenwoordigd door Mr. A.G. Maris, mede advocaat bij de Hoge Raad;
Gehoord partijen;
Gehoord de Advocaat-Generaal Berger in zijn conclusie, in het principaal beroep, tot vernietiging van het bestreden vonnis en tot bekrachtiging van het vonnis van het Kantonrechter te Almelo op 17 juni 1976 tussen partijen gewezen, en, in het incidenteel beroep, tot verwerping van het beroep, alles met de veroordeling van de verweerder in cassatie, incidenteel eiser ([verweerder]), in de kosten op het geding in hoger beroep en cassatie gevallen;
Gezien het bestreden vonnis en de overige stukken van het geding, waaruit blijkt:
Bij inleidende dagvaarding van 17 februari 1975 heeft verweerder in cassatie, tevens eiser in het incidenteel cassatieberoep, hierna te noemen [verweerder], eiser tot cassatie, tevens verweerder in het incidenteel cassatieberoep, hierna te noemen [eiser], gedaagd voor de Kantonrechter te Almelo en, stellende, verkort weergegeven, dat hij, ingaande 15 april 1974 voor vijf jaar aan [eiser] heeft verhuurd een herenkapsalon in [woonplaats] tegen een huurprijs van ƒ 100,-- per week, dat [eiser] op 23 september 1974 het gehuurde heeft ontruimd en sinds 21 september 1974 in gebreke blijft de huur te betalen, betaling van de huur gevorderd tot de dag dat de overeenkomst rechtsgeldig zal zijn beëindigd. [eiser] heeft de vordering bestreden; hij stelde dat hij met [verweerder] was overeengekomen dat hij gedurende een proefperiode eens zou kijken of hij de kapsalon rendabel zou kunnen exploiteren en dat daarna een huurovereenkomst zou worden gesloten; dat er, zo er al een huurovereenkomst zou zijn, sprake was van een huurovereenkomst ex artikel 1630 van het Burgerlijk Wetboek; dat hij in september 1974 besloten heeft om niet langer door te gaan met de zaak.
Daarna heeft een comparitie van partijen plaatsgehad, waarna de Kantonrechter bij tussenvonnis van 24 juli 1975 [eiser] heeft toegelaten tot het bewijs, dat tussen partijen overeengekomen is, dat [eiser] de huurovereenkomst alsnog kon ontbinden voordat een halfjaar daarvan was voorbijgegaan. Nadat [eiser] getuigen had doen horen heeft de Kantonrechter bij zijn eindvonnis van 17 juni 1976 aan [verweerder] diens vordering ontzegd en hem veroordeeld in de kosten van het geding, daartoe overwegende:
“Uit hetgeen partijen over en weer hebben gesteld en uit de verklaringen der beide gehoorde getuigen is komen vast te staan, dat [verweerder] de als kappersruimte ingerichte garage aan [eiser] heeft aangeboden en dat [eiser] de ruimte heeft aanvaard, onder de voorwaarde dat eerst bezien zou worden of het uitoefenen van een kappersbedrijf aldaar rendabel zou zijn.
Dit betekent, dat partijen dus een proefperiode zijn overeengekomen, alvorens een definitief gebruik op langere termijn zou worden aangegaan.
[verweerder] spreekt bij de comparitie van partijen over een proefperiode van drie maanden.
[eiser] heeft gesteld dat hij slechts zou zijn overeengekomen met [verweerder] om het eerst eens aan te zien, terwijl de getuigen verklaren dat de proefperiode niet aan een vooraf afgesproken tijdsduur was gebonden.
Vast staat voorts, dat [eiser] na 24 en 25 weken, dus binnen een half jaar, aan [verweerder] heeft laten weten dat het bedrijf niet rendabel was en dat hij afzag van het verdere gebruik.
Wij achten een periode van een half jaar een redelijke termijn om te kunnen bepalen of een nieuw bedrijf ter plaatse zal aanslaan of niet.
Het komt Ons in strijd met de redelijkheid en billijkheid voor om, nu partijen niet uitdrukkelijk omtrent een vaste langere termijn zijn overeengekomen, [eiser] te houden aan een huur voor vijf jaren, nu uitdrukkelijk de voorwaarde van een proefperiode is gemaakt en de duur van deze periode niet exact is komen vast te staan.
Het komt Ons voor, dat [verweerder] in wezen deze visie van der partijen overeenkomst erkent, doordat hij in januari 1975 in het kappersblad te huur heeft aangeboden een herenkapsalon, met de mededeling, dat het pand direct te aanvaarden was.
Op grond van al deze aanwijzingen en verklaringen komen Wij tot de slotsom, dat der partijen overeenkomst een voorwaardelijke is geweest, en dat de voorwaarde van de rentabiliteit van het bedrijf, te beoordelen na circa een half jaar, binnen de redelijke uitleg van der partijen overeenkomst ligt.
Op grond daarvan zijn Wij van oordeel, dat de vordering van [verweerder] tot het verkrijgen van huurbetalingen over een periode van ongeveer 41/2 jaar, gedurende welke [eiser] reeds lang is verdwenen, niet moet worden toegewezen.
Nu [verweerder] in het ongelijk is gesteld, dient hij tevens te worden veroordeeld in de kosten van het geding.”.
Tegen dat eindvonnis is [verweerder] in beroep gekomen bij de Arrondissementsrechtbank te Almelo, daartegen vijf grieven aanvoerende, waarna [eiser], verweer voerende tegen die grieven zijnerzijds incidenteel in beroep is gekomen en wel in de eerste plaats tegen het interlocutoir vonnis van 24 juli 1975, daartegen een grief naar voren brengende, en wel voorwaardelijk, te weten voor het geval het eindvonnis - mogelijk met wijziging van gronden - niet zou worden bekrachtigd. Tegen deze grief heeft [verweerder] weer verweer gevoerd, waarna de Rechtbank in het bestreden vonnis ten principale:
het vonnis door de Kantonrechter te Almelo op 17 juni 1976 tussen partijen gewezen, waartegen hoger beroep, heeft vernietigd, [eiser] heeft veroordeeld tot nakoming van de onderhavige huurovereenkomst met betrekking tot een tot herenkapsalon ingerichte garage met daarbij behorende vaste inventaris, staande en gelegen te [woonplaats] aan de [a-straat 1], met doorbetaling door [eiser] van de overeengekomen huurprijs van ƒ 100,-- per week, gerekend vanaf 22 september 1974 tot 15 april 1976, de datum, waarop de onderhavige huurovereenkomst rechtsgeldig is beëindigd, vermeerderd met de wettelijke rente over de reeds vervallen huurtermijnen vanaf de dag der dagvaarding in prima tot de dag der algehele voldoening en dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad heeft verklaard;
in het incident:
het beroep ingesteld tegen het vonnis door de Kantonrechter te Almelo op 15 mei 1975 (lees: 24 juli 1975) gewezen, heeft verworpen en de proceskosten in beide instanties gecompenseerd, des dat iedere partij de hare drage, het een en het andere op grond van de volgende overwegingen:
“2. De Kantonrechter heeft overwogen: “Het komt Ons in strijd met de redelijkheid en billijkheid voor, om, nu partijen niet uitdrukkelijk omtrent een vaste langere termijn zijn overeengekomen, [eiser] te houden aan een huur voor vijf jaren, nu uitdrukkelijk de voorwaarde van een proefperiode is gemaakt en de duur van deze periode niet exact is komen vast te staan.”
3. Tegen deze overweging richt zich de eerste grief van [verweerder], die er, kort gezegd, van uitgaat dat het beding van een proefperiode in een huurovereenkomst betreffende bedrijfsruimte ex artikel 1624 van het Burgerlijk Wetboek nietig is op grond van ter zake geldende bepalingen van dwingend recht, onafhankelijk van de vraag of de proefperiode voor bepaalde dan wel onbepaalde tijd gold.
4. [verweerder] heeft als tweede grief aangevoerd, dat de Kantonrechter op grond van de getuigenverklaringen ten onrechte heeft geoordeeld, dat, de stelling van [verweerder], dat er tussen partijen een proefperiode van drie maanden afgesproken was, weerlegd zou zijn.
5. Ter zake deze grieven:
De stelling van [verweerder], dat het beding van een proefperiode in een huurovereenkomst niet mogelijk is, gaat slechts op voor zover het de vijf-jarige huurovereenkomst ex artikel 1625 van het Burgerlijk Wetboek betreft.
Artikel 1630 van het Burgerlijk Wetboek geeft echter een mogelijkheid om een huurovereenkomst van twee jaar of korter te sluiten.
De huurder heeft op grond van deze wetsbepaling de gelegenheid om, alvorens hij zich bindt tot de vijf-jarige huurovereenkomst van artikel 1625 van het Burgerlijk Wetboek, na te gaan of de huur van het perceel voldoet aan de verwachtingen die hij daarvan heeft.
[verweerder] meent dat in casu de toepasselijkheid van artikel 1630 van het Burgerlijk Wetboek niet opgaat; hij is op grond van de wetsgeschiedenis en met name het amendement Scholten van oordeel, dat de begin- en einddatum van de huurovereenkomst ex artikel 1630 van het Burgerlijk Wetboek exact moeten vastliggen, dat het een overeenkomst voor bepaalde tijd moet zijn, die echter niet langer mag duren dan twee jaar.
6. Vast staat dat partijen hebben afgesproken, dat [eiser] zou kijken of de kapperszaak rendabel zou zijn. Daarmee staat ook vast, dat [eiser] bij het sluiten van de huurovereenkomst met [verweerder] in ieder geval (nog) geen overeenkomst voor de duur van vijf jaar wenste, maar een kortere, en dat [verweerder] het daarmee eens was.
Naar het oordeel van de Rechtbank is niet komen vast te staan, dat partijen bij wijze van proefperiode een overeenkomst voor de duur van drie maanden hebben afgesloten; de duur van de proefperiode is onbepaald gebleven. De gehoorde getuigen zeggen immers dat over een termijn niet is gesproken. [verweerder] zegt nu wel dat het mogelijk is, dat de termijn van drie maanden buiten aanwezigheid van de getuigen is genoemd, dat het uitgesloten is te achten dat hij, [verweerder], niet heeft willen weten waar hij aan toe was en dat aannemelijk is dat een termijn is genoemd, maar dit alles zijn veronderstellingen, geen feiten. Bewijs biedt [verweerder] niet aan.
Nu partijen de overeenkomst ex artikel 1625van het Burgerlijk Wetboek niet wilden, maar een kortere, konden zij in het systeem van de wet slechts een overeenkomst voor de duur van twee jaar of korter aangaan; daar partijen over de duur van die overeenkomst ex artikel 1630 van het Burgerlijk Wetboek geen afspraken hebben gemaakt, heeft zij de maximale in artikel 1630 genoemde looptijd van twee jaar.
[eiser] zal derhalve huur over twee jaar dienen te betalen en het vonnis van de Kantonrechter dient in zoverre te worden vernietigd.
7. De wetsgeschiedenis van het artikel, waar [verweerder] zich op beroept, bindt de rechter bij de interpretatie ervan niet.
De Rechtbank wil zich bij de interpretatie van artikel 1630 van het Burgerlijk Wetboek te minder laten leiden door die wetsgeschiedenis, omdat het amendement Scholten juist werd ingediend om de huurder wat meer bescherming te geven.
8. De derde, vierde en vijfde grief behoeven geen bespreking, omdat zij, zo zij al gegrond zouden worden bevonden, op grond van het onder 5 tot en met 7 overwogene niet tot de door [verweerder] gewenste uitspraak zouden leiden, dat hier sprake is van een huurovereenkomst ex artikel 1625 van het Burgerlijk Wetboek.
9. Bij interlocutoir vonnis van 24 juli 1975 heeft de Kantonrechter aan [eiser] bewijs opgedragen van feiten en omstandigheden, waaruit volgt dat tussen partijen is overeengekomen dat [eiser] de huurovereenkomst alsnog kon ontbinden voordat een halfjaar daarvan was voorbij gegaan.
[eiser] is van dit vonnis in incidenteel appel gekomen. Hij voert aan dat hij tegenover [verweerder] stelling: er is een huurovereenkomst voor vijf jaar, een gans andere overeenkomst heeft gesteld, namelijk om alvorens definitief te huren, te bezien of vestiging in [woonplaats] rendabel zou zijn. Aan [verweerder] had, aldus [eiser], het bewijs van de door hem gestelde huurovereenkomst moeten worden opgedragen.
10. De Rechtbank verwerpt deze grief. De feitelijke situatie was dat [eiser] in een pand van [verweerder], een kapsalon, het kappersbedrijf uitoefende tegen betaling aan [verweerder] van ƒ 100,-- per week; [eiser] had het genot van een zaak tegen een bepaalde prijs en ingevolge artikel 1584 van het Burgerlijk Wetboek was er derhalve een huurovereenkomst.
[eiser] betwistte de door [verweerder] gestelde toepasselijkheid van artikel 1625 van het Burgerlijk Wetboek en beriep zich op voor hem bevrijdende omstandigheden; naar de regelen van het bewijsrecht zal hij die omstandigheden hebben te bewijzen en in zoverre is het vonnis van de Kantonrechter juist gewezen.
11. Daar partijen over en weer ten dele in het ongelijk zijn gesteld zal de Rechtbank de proceskosten in beide instanties compenseren in voege als na te melden.”;
Overwegende dat [eiser] tegen dat vonnis het volgende middel van cassatie heeft doen aanvoeren:
“Schending van het Nederlandse recht en/of verzuim van op straffe van nietigheid voorgeschreven vormen, doordat de Rechtbank op de in het beroepen vonnis vervatte gronden het vonnis van de Kantonrechter heeft vernietigd met verdere beslissingen als in het dictum van het beroepen vonnis zijn vermeld, ten onrechte om de volgende redenen:
In cassatie kan als vaststaand worden aangenomen:
dat tussen partijen een overeenkomst is gesloten, waarbij [verweerder] met ingang van 15 april 1974 aan [eiser] een herenkapsalon heeft verhuurd tegen een huurprijs van ƒ 100,-- per week;
dat partijen bij totstandkoming van deze overeenkomst hebben afgesproken dat [eiser] zou kijken of de in het gehuurde te drijven kapperszaak rendabel zou zijn en dat [eiser] (nog) geen overeenkomst voor de duur van vijf jaar wenste maar een kortere, en dat [verweerder] het daarmee eens was;
dat [eiser] de huurovereenkomst tegen 21 september 1974 heeft opgezegd omdat de kapperszaak voor hem niet of niet voldoende rendabel was en dat hij de verschuldigde huurpenningen tot die datum heeft betaald.
In de onderhavige procedure heeft [verweerder] veroordeling van [eiser] gevorderd tot doorbetaling van de overeengekomen huurprijs van ƒ 100,-- per week, gerekend vanaf 22 september 1974 tot aan de datum waarop de huurovereenkomst rechtsgeldig zou zijn beëindigd. Daarbij ging [verweerder] ervan uit, dat de huurovereenkomst volgens artikel 1625 van het Burgerlijk Wetboek gold voor vijf jaar en dat zij derhalve niet als gevolg van de door [eiser] gedane opzegging rechtsgeldig was beëindigd.
De Rechtbank heeft haar taak als appelrechter miskend en/of haar vonnis niet naar de eis der wet met redenen omkleed, nu zij op de in haar vonnis vervatte gronden heeft geoordeeld, dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst geacht moet worden voor de duur van twee jaar te zijn aangegaan, zónder gemotiveerd te beslissen omtrent de gronden, waarop de Kantonrechter de vordering van [verweerder] had afgewezen, en zónder een beslissing te nemen omtrent hetgeen [eiser] in hoger beroep heeft gesteld, met name over de volgende stellingen in de memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in het incidenteel appel:
“De redelijkheid brengt met zich mee, dat deze proeftijd beslist niet 2 jaar zou hebben kunnen duren. [verweerder] zegt zelf dat een proeftijd van 3 maanden was afgesproken en dat zelfs 3 maanden voldoende moeten worden geacht om tot een oordeel omtrent de rentabiliteit van het bedrijf in [woonplaats] te komen. Met de Kantonrechter is [eiser] van mening, dat een half jaar redelijk is, te meer omdat [eiser] ook nog wilde nagaan hoe het bedrijf in [woonplaats] zou lopen nadat de zomervakantie in 1974 voorbij was.”
In elk geval had de Rechtbank behoren te onderzoeken, of een redelijke uitleg van der partijen overeenkomst en/of de bij de uitvoering ervan in acht te nemen goede trouw, dan wel aanvulling der overeenkomst op grond van artikel 1375 van het Burgerlijk Wetboek met datgene wat naar haar aard door de billijkheid of het gebruik wordt gevorderd, medebrengt dat de bedongen proefperiode, waarbinnen [eiser] de rentabiliteit van de door hem in het verhuurde gedreven kapperszaak mocht beoordelen kan worden gesteld op een half jaar, en in elk geval op een kortere termijn dan twee jaren, alsmede dat [eiser] de huurovereenkomst binnen die proefperiode althans tegen het einde daarvan rechtsgeldig door opzegging kon beëindigen.”;
Overwegende dat [verweerder] zich met betrekking tot dit middel van cassatie aan het oordeel van de Hoge Raad heeft gerefereerd met verzoek buiten de kosten vallende op het principaal beroep in cassatie te worden gelaten omdat hij de in het middel vervatte klachten niet heeft uitgelokt, en zijnerzijds tegen het bestreden vonnis als middel van cassatie heeft aangevoerd:
“Verzuim van vormen op niet-inachtneming waarvan nietigheid staat en/of schending van het recht, in het bijzonder van de artikelen 1625, 1626, 1627, 1629 en 1630 van het Burgerlijk Wetboek, door te overwegen en te beslissen als vermeld in het vonnis waarvan beroep, ten onrechte, omdat, ook al moet worden aangenomen, dat partijen de overeenkomst ex artikel 1625 van het Burgerlijk Wetboek niet wilden, maar een kortere, en, nu door de Rechtbank is beslist, dat partijen over de duur van die overeenkomst geen afspraak hebben gemaakt, daaruit - en uit hetgeen de Rechtbank verder overweegt - niet volgt dat de overeenkomst de maximale in artikel 1630 van het Burgerlijk Wetboek genoemde looptijd van twee jaar heeft, aangezien, indien partijen geen afspraak over de duur van die overeenkomst hebben gemaakt, en in het bijzonder niet een bepaalde tijd van twee jaar of korter zijn overeengekomen, de huurovereenkomst voor vijf jaren geldt, hetgeen althans het geval is, waar artikel 1625 van het Burgerlijk Wetboek niet een uitzondering maakt voor de overeenkomst van onbepaalde tijd of voor een overeenkomst van onbepaalde tijd zij het voor minder dan vijf jaren en waar in deze niet blijkt van goedkeuring van het van artikel 1625 van het Burgerlijk Wetboek afwijkende beding omtrent de duur van de overeenkomst overeenkomstig artikel 1629 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek, hebbende de Rechtbank voorts miskend, dat in deze niet bepalend is voor welke duur partijen in het systeem van de wet slechts (rechtsgeldig) een overeenkomst konden aangaan, doch wel voor welke duur zij een overeenkomst hebben aangegaan en of zij over de duur van die overeenkomst afspraken hebben gemaakt, terwijl, al moge de wetsgeschiedenis van artikel 1630 van het Burgerlijk Wetboek, waarop [verweerder] zich beroept, de rechter bij de interpretatie daarvan niet binden, dit artikel wel, als bovenvermeld, behoort te worden uitgelegd, mede gelet op bedoelde wetsgeschiedenis, zijnde in deze evenmin van belang, dat het amendement Scholten, dat tot de huidige tekst van artikel 1630 van het Burgerlijk Wetboek heeft geleid, juist werd ingediend om de huurder wat meer bescherming te geven, omdat de huurder teneinde deze bescherming deelachtig te doen worden, een overeenkomst voor bepaalde tijd van twee jaar of korter dient te sluiten.”;
Overwegende omtrent deze middelen:
Bij de behandeling van de eerste twee grieven van [verweerder] had de Rechtbank, mede gelet op de toelichting op de eerste grief, te beslissen of, nu bij de onderhavige overeenkomst van huur en verhuur van bedrijfsruimte was bedongen dat de huurder zou kijken of de in het gehuurde te drijven zaak rendabel zou zijn en bij negatief resultaat de huur deswege zou mogen beëindigen, op deze overeenkomst de artikelen 1625- 1628 a van het Burgerlijk Wetboek toepasselijk zijn - met het gevolg dat zij ingevolge artikel 1625 geldt voor vijf jaar -, en niet artikel 1630, hetwelk een bijzondere regeling inhoudt voor een overeenkomst van twee jaar of korter.
Terecht heeft de Rechtbank de artikelen 1625- 1628 a niet toepasselijk geacht. Bij een overeenkomst als deze, waarbij partijen het eens zijn over een proefperiode - niet nader in duur door hen bepaald - gedurende welke de huurder mag onderzoeken of zijn bedrijf rendabel zal kunnen zijn en hij het recht heeft tot beëindiging als bovenvermeld, dient de duur van de overeenkomst te worden gesteld op zodanige tijd als in redelijkheid nodig is voor vorenbedoeld onderzoek. Blijft die tijd beneden de twee jaar, dan zijn de artikelen 1625 – 1628 a krachtens artikel 1630 op de overeenkomst niet van toepassing. Weliswaar zijn de woorden “of voor onbepaalde tijd” in laatstbedoeld artikel geschrapt ingevolge het amendement Scholten, maar, mede gezien de strekking van dat amendement - de betere bescherming van de huurder -, komt het juist voor een overeenkomst met een beding als het onderhavige, gemaakt ten voordele van de huurder en inhoudende een proefperiode in redelijkheid korter durende dan twee jaar, aan te merken als een overeenkomst voor een duur van twee jaar of korter als in artikel 1630 bedoeld, ook al hebben partijen over de juiste duur geen afspraken gemaakt.
Ten onrechte evenwel heeft de Rechtbank beslist dat de overeenkomst, nu partijen de duur van de proefperiode niet hebben bepaald, de in artikel 1630 genoemde maximale looptijd van twee jaar heeft. De wettelijke regeling biedt aan deze opvatting geen steun.
Uit het vorenstaande volgt de ongegrondheid van het middel in het incidenteel beroep, doch de gegrondheid van het middel in het principale beroep.
Het bestreden vonnis kan derhalve niet in stand blijven. Verwijzing zal moeten volgen ter behandeling van de door de Rechtbank nog buiten bespreking gelaten derde, vierde en vijfde grief van [verweerder].
Nu [verweerder] de in het principale beroep terecht bestreden beslissing der Rechtbank niet heeft uitgelokt of verdedigd, behoort ten aanzien van de kosten te worden beslist als hieronder aangegeven;
Vernietigt het door de Arrondissementsrechtbank te Almelo op 1 februari 1978 tussen partijen gewezen vonnis;
Verwijst de zaak naar het Gerechtshhof te Arnhem ter voortzetting van de behandeling en beslissing met inachtneming van deze uitspraak;
In het principaal beroep:
Verstaat dat omtrent de vraag te wiens laste de aan elk der beide zijden gevallen kosten zullen komen, bij einduitspraak zal worden beslist;
Begroot die kosten tot aan deze uitspraak aan de zijde van eiser tot cassatie op ƒ 310,70 aan verschotten en ƒ 2.000,-- voor salaris, en aan de zijde van verweerder in cassatie op ƒ 230,45 aan verschotten en ƒ 1.700,-- voor salaris;
In het incidentele beroep:
Veroordeelt eiser tot cassatie in de kosten aan de zijde van verweerder in cassatie gevallen, tot aan deze uitspraak begroot op nihil aan verschotten en ƒ 850,-- voor salaris.
Aldus gedaan door Mrs. Minkenhof, fungerend President, Van Dijk, Drion, Haardt en de Groot, Raden, en door Mr. Minkenhof voornoemd uitgesproken ter openbare terechtzitting van de vijftiende december 1900 acht en zeventig, in tegenwoordigheid van de Advocaat-Generaal Berger.