Uitspraak
26 april 1996
Eerste Kamer
Rek.nr. 8732 (R95/105HR)
CS
Hoge Raad der Nederlanden
Beschikking
in de zaak van:
EXPLOITATIEMAATSCHAPPIJ WESTDUINWEG B.V.,
gevestigd te 's-Gravenhage,
VERZOEKSTER tot cassatie,
advocaat: mr E. Grabandt,
t e g e n
KONMAR B.V.,
gevestigd te 's-Gravenhage,
VERWEERSTER in cassatie,
advocaat: mr P.J.M. von Schmidt auf Altenstadt.
1. Het geding in feitelijke instanties
Met een op 18 juli 1990 ingekomen verzoekschrift heeft thans verweerster in cassatie - verder te noemen: Konmar - zich gewend tot de Kantonrechter te 's-Gravenhage met verzoek de jaarhuur van de door haar van thans verzoekster tot cassatie - verder te noemen: Westduinweg - gehuurde bedrijfsruimte aan de Westduinweg/Koppelstokstraat te Scheveningen nader vast te stellen op ƒ 436.800,--. Westduinweg heeft het verzoek bestreden.
De Kantonrechter heeft bij tussenbeschikking van 13 juni 1991 de stukken in handen van de Bedrijfshuuradviescommissie te 's-Gravenhage gesteld en verzocht de Kantonrechter van advies te dienen.
Nadat de Bedrijfshuuradviescommissie advies had uitgebracht heeft de Kantonrechter bij tussenbeschikking van 26 mei 1994 deze commissie om nader advies verzocht. Bij eindbeschikking van 9 februari 1995 heeft de Kantonrechter de huurprijs per 1 augustus 1990 van de bedrijfsruimte vastgesteld op ƒ 384.655,67 per jaar, onder aftrek van de kosten van groot onderhoud, de erfpachtscanon, het eigenarendeel van de onroerend goed belasting en de bijdrage aan de Vereniging van Eigenaren, die contractueel ten laste van de huurder zijn gebracht.
Tegen de genoemde drie beschikkingen heeft Westduinweg hoger beroep ingesteld bij de Rechtbank te 's-Gravenhage.
Bij beschikking van 21 juni 1995 heeft de Rechtbank Westduinweg niet ontvankelijk verklaard in haar beroep, voor zover gericht tegen de tussenbeschikkingen van de Kantonrechter van 13 juni 1991 en 24 mei 1994, en de eindbeschikking van 9 februari 1995 bekrachtigd.
De beschikking van de Rechtbank is aan deze beschikking gehecht.
2. Het geding in cassatie
Tegen de beschikking van de Rechtbank heeft Westduinweg beroep in cassatie ingesteld. Het cassatierekest is aan deze beschikking gehecht en maakt daarvan deel uit.
Konmar heeft verzocht Westduinweg niet ontvankelijk te verklaren in haar beroep, althans het beroep te verwerpen.
De conclusie van de Advocaat-Generaal Strikwerda strekt tot verwerping van het beroep.
3 . Beoordeling van het middel
3.1 Het gaat in dit geding om het volgende.
Konmar heeft bij schriftelijke overeenkomst van mei 1976 van Westduinweg bedrijfsruimte gehuurd gelegen aan de Westduinweg/Koppelstokstraat te Scheveningen. Het gehuurde is volgens die overeenkomst bestemd om te worden gebruikt als " zelfbedieningswarenhuis". Bij inleidend verzoekschrift van 18 juli 1990 heeft Konmar verzocht de huurprijs, die toen ƒ 682.000,-- per jaar bedroeg, nader vast te stellen op ƒ 160,-- per m
2, of ƒ 436.800,-- voor de gehele bedrijfsruimte, per jaar.
2, of ƒ 436.800,-- voor de gehele bedrijfsruimte, per jaar.
De Kantonrechter heeft advies gevraagd van de Bedrijfshuuradviescommissie (verder: Bhac) te 's-Gravenhage. De Bhac heeft bij haar beoordeling, op de voet van art. 7A:1632
a, tweede lid, BW, de huurprijzen betrokken van een aantal, naar haar oordeel, vergelijkbare bedrijfsruimten.
a, tweede lid, BW, de huurprijzen betrokken van een aantal, naar haar oordeel, vergelijkbare bedrijfsruimten.
De Kantonrechter heeft twee tussenbeschikkingen gegeven en bij zijn eindbeschikking, overeenkomstig het advies van de Bhac, de huurprijs vastgesteld op ƒ 384.655,67 per jaar onder aftrek van een aantal in de beschikking genoemde bedragen.
De Rechtbank heeft de, alleen tegen de eindbeschikking van de Kantonrechter aangevoerde, grieven verworpen. Daartegen keert zich het middel.
3.2.1 De onderdelen 1 tot en met 7 van het middel betreffen de vraag of de bedrijfsruimten die de Bhac in haar beoordeling heeft betrokken, in de zin van art. 7A:1632
avergelijkbaar zijn met de onderhavige bedrijfsruimte. 3.2.2 Onderdeel 1 is gericht tegen rov. 4.6 van de Rechtbank, waarin zij overweegt, samengevat weergegeven, dat ook van een goed vergelijkingspand sprake kan zijn wanneer de activiteiten die in dat pand plaatsvinden niet overeenstemmen met die welke plaatsvinden in de bedrijfsruimte waarvan de huurprijs dient te worden vastgesteld.
avergelijkbaar zijn met de onderhavige bedrijfsruimte. 3.2.2 Onderdeel 1 is gericht tegen rov. 4.6 van de Rechtbank, waarin zij overweegt, samengevat weergegeven, dat ook van een goed vergelijkingspand sprake kan zijn wanneer de activiteiten die in dat pand plaatsvinden niet overeenstemmen met die welke plaatsvinden in de bedrijfsruimte waarvan de huurprijs dient te worden vastgesteld.
Zoals de Hoge Raad heeft geoordeeld in zijn arresten van 25 oktober 1985, NJ 1986, 71 en 6 maart 1987, NJ 1987, 971, ligt in art. 7A: 1632a, tweede lid, besloten dat bij beantwoording van de vraag of sprake is van vergelijkbare bedrijfsruimte geen rekening mag worden gehouden met de verschillen in bestemming van de bedrijfsruimte waarvan de huurprijs dient te worden vastgesteld, en de bestemming van de vergelijkbare bedrijfsruimten, voor zover deze verschillen niet tot uitdrukking komen in de bouwkundige gedaante van de eerstbedoelde bedrijfsruimte. Er is geen aanleiding daarvan thans terug te komen.
Uit het voorgaande volgt dat het bestreden oordeel van de Rechtbank juist is. Het onderdeel faalt derhalve.
3.2.3 Onderdeel 2 bestrijdt in de eerste plaats als onjuist het oordeel van de Rechtbank in haar rov. 4.7 dat zich als volgt laat weergeven dat de omstandigheid dat zes van de door de Bhac in haar advies betrokken vergelijkingspanden vallen onder bestemmingsplannen met de planologische bestemming "volumineuze detailhandel", waardoor deze panden niet gebruikt zouden kunnen worden voor "normale detailhandel", niet meebrengt dat deze panden niet als vergelijkingspanden gebruikt kunnen worden. Deze klacht faalt omdat het door planologische bestemmingen ontstane verschil in de gebruiksmogelijkheden van de bedrijfsruimte waarvan de huurprijs moet worden vastgesteld,
en die van een of meer van de vergelijkingspanden, de vergelijkbaarheid in de zin van art. 7A:1632
aniet uitsluit.
aniet uitsluit.
3.2.4 Het onderdeel houdt voorts de klacht in dat de Rechtbank het onderscheid tussen de bestemming "volumineuze detailhandel" van bedoelde vergelijkingspanden en de bestemming "normale detailhandel", voor de onderhavige bedrijfsruimte niet in haar oordeelsvorming heeft betrokken.
In de tweede alinea van haar rov. 4.7, gelezen in samenhang met de eerste alinea, heeft de Rechtbank, samengevat weergegeven, geoordeeld dat de verschillen in de desbetreffende bestemmingen niet van dien aard waren dat de panden waarvoor de eerstbedoelde bestemming gold, niet als vergelijkingspanden gebruikt konden worden. De klacht mist derhalve feitelijke grondslag en kan daarom niet tot cassatie leiden.
3.2.5 Ook de in de onderdelen 3 tot en met 7 vervatte klachten kunnen niet tot cassatie leiden. Zulks behoeft, gezien artikel 101a RO, geen nadere motivering nu die klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling.
3.3 De onderdelen 8 en 9 lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Deze onderdelen betreffen een zich in de door Konmar gehuurde bedrijfsruimte bevindende binnenplaats. Ten aanzien daarvan heeft de Rechtbank vastgesteld dat die ruimte van een overkapping is voorzien voor rekening van Konmar, en geoordeeld dat die overkapping daarom niet kan leiden tot stijging van de huurwaarde ten gunste van Westduinweg.
Bij de beoordeling van deze onderdelen dient tot uitgangspunt te worden genomen dat ingevolge art. 7A:1632
a, tweede lid, laatste volzin, verbeteringen van het gehuurde door de huurder geen grond kunnen opleveren tot verhoging van de huurprijs. Weliswaar kan een bijzondere geschiktheid van het verhuurde om het met betrekkelijk geringe kosten beter in te richten voor het doel waarvoor het is verhuurd, een factor zijn die op de huurwaarde van invloed is, en die bij de bepaling van de huurwaarde in aanmerking mag worden genomen (HR 9 juni 1990, NJ 1991, 198), maar de Rechtbank heeft, anders dan onderdeel 8 tot uitgangspunt neemt, niet ervan blijk gegeven dat te hebben miskend. Zij heeft daarentegen kennelijk geen gronden aanwezig geacht voor het aanvaarden van een uitzondering op de zoëven bedoelde hoofdregel. Laatst vermeld oordeel geeft niet van een onjuiste rechtsopvatting blijk, het is in het licht van de inhoud van de gedingstukken ook niet onbegrijpelijk en behoefde geen nadere motivering. Daarop stuiten de onderdelen, voor zover zij al feitelijke grondslag hebben, af.
a, tweede lid, laatste volzin, verbeteringen van het gehuurde door de huurder geen grond kunnen opleveren tot verhoging van de huurprijs. Weliswaar kan een bijzondere geschiktheid van het verhuurde om het met betrekkelijk geringe kosten beter in te richten voor het doel waarvoor het is verhuurd, een factor zijn die op de huurwaarde van invloed is, en die bij de bepaling van de huurwaarde in aanmerking mag worden genomen (HR 9 juni 1990, NJ 1991, 198), maar de Rechtbank heeft, anders dan onderdeel 8 tot uitgangspunt neemt, niet ervan blijk gegeven dat te hebben miskend. Zij heeft daarentegen kennelijk geen gronden aanwezig geacht voor het aanvaarden van een uitzondering op de zoëven bedoelde hoofdregel. Laatst vermeld oordeel geeft niet van een onjuiste rechtsopvatting blijk, het is in het licht van de inhoud van de gedingstukken ook niet onbegrijpelijk en behoefde geen nadere motivering. Daarop stuiten de onderdelen, voor zover zij al feitelijke grondslag hebben, af.
4 . Beslissing De Hoge Raad:
verwerpt het beroep;
veroordeelt Westduinweg in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van Konmar begroot op ƒ 470,-- aan verschotten en ƒ 3.000,-- voor salaris.
Deze beschikking is gegeven door de vice-president Snijders als voorzitter en de raadsheren Mijnssen, Korthals Altes, Neleman en Nieuwenhuis, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer Heemskerk op
26 april 1996.
26 april 1996.