Uitspraak
17 november 2000
Eerste Kamer
Rek.nr. R98/167HR
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
[Eiser], wonende [te woonplaats], Nederlandse Antillen,
EISER tot cassatie,
advocaat: mr. P. Garretsen,
t e g e n
[Verweerders], beiden wonende te Frankrijk,
VERWEERDERS in cassatie,
advocaat: mr. M.W. Scheltema.
1. Het geding in feitelijke instanties
Met een op 17 oktober 1994 ter griffie van het Gerecht in Eerste Aanleg van de Nederlandse Antillen, zittingsplaats Sint Maarten, ingekomen verzoekschrift, hebben verweerders in cassatie - tezamen verder te noemen: [verweerder] - zich gewend tot dat Gerecht en - na wijziging van eis - gevorderd:
- primair: eiser tot cassatie - verder te noemen: [eiser] - te veroordelen (1) tot nakoming van
de huurovereenkomst en (2) tot betaling van een schadevergoeding op te maken bij staat en te
vereffenen volgens de wet, zulks te vermeerderen met de wettelijke rente daarover;
- subsidiair [eiser] te veroordelen tot betaling van (1) US$ 120.000,-- althans de tegenwaarde
daarvan in Nederlands-Antilliaanse courant, vermeerderd met de wettelijke rente, en (2) een
schadevergoeding op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, zulks te vermeerderen
met de wettelijke rente daarover;
- het onderwerpelijke beslag van waarde te verklaren.
[Eiser] heeft de vorderingen bestreden.
Het Gerecht in Eerste Aanleg heeft bij tussenvonnis van 15 augustus 1995 de zaak naar de rol verwezen voor het nemen van een akte door [verweerder]. Bij eindvonnis van 6 februari 1996 heeft het Gerecht in Eerste Aanleg de subsidiaire vordering van [verweerder] toegewezen en het onderwerpelijke beslag van waarde verklaard.
Tegen beide vonnissen heeft [eiser] hoger beroep ingesteld bij het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van de Nederlandse Antillen en Aruba. [Verweerder] heeft incidenteel hoger beroep ingesteld.
Na een tussenvonnis van 14 februari 1997, waarbij [eiser] is opgedragen bescheiden in het geding te brengen heeft het Hof bij tussenvonnis van 25 april 1997 in het principaal beroep [eiser] tot bewijslevering toegelaten. Na enquête heeft het Hof bij eindvonnis van 28 augustus 1998 in het incidenteel beroep de vonnissen waarvan beroep vernietigd en opnieuw rechtdoende [eiser] veroordeeld om de huurovereenkomst met [verweerder] na te komen en [verweerder] derhalve toegang tot het gehuurde te verschaffen. Voorts heeft het Hof [eiser] veroordeeld de door [verweerder] als gevolg van [eiser]’s wanprestatie geleden en te lijden schade te vergoeden, een en ander op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet en te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 17 oktober 1994, en het op 3 oktober 1994 door de deurwaarder gelegde conservatoire beslag op het in het exploit van beslaglegging vermelde onroerend goed van waarde verklaard. In het principaal beroep heeft het Hof dit beroep verworpen.
De drie vermelde vonnissen van het Hof zijn aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in cassatie
Tegen het eindvonnis van het Hof heeft [eiser] beroep in cassatie ingesteld. Het cassatierekest is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
[Verweerder] heeft verzocht het beroep te verwerpen.
De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.
De conclusie van de Advocaat-Generaal De Vries Lentsch-Kostense strekt tot verwerping van het beroep.
3. Beoordeling van de middelen
3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
(i) Op 12 augustus 1988 heeft [eiser] een perceel gelegen op Sint Maarten voor US$ 420.000,-- verkocht aan Rochella Beach Hotel N.V. (hierna: Rochella Beach). Op diezelfde dag is op dat perceel een eerste hypotheek gevestigd ten gunste van Citco Bank Antilles N.V. (hierna: Citco) voor US$ 120.000,-- en een tweede hypotheek ten gunste van [eiser] voor US$ 300.000,-- Beide hypotheekakten bevatten een huurbeding als bedoeld in art. 1203 BWNA Pro.
(ii) Bij overeenkomst van 3 februari 1989 heeft [verweerder] aan Canadian International House Construction N.V. opdracht gegeven voor US$ 120.000,-- een gebouw op het perceel van Rochella Beach te bouwen; deze opdracht is uitgevoerd.
(iii) Bij een eveneens op 3 februari 1989 gesloten overeenkomst heeft Rochella Beach het gebouw aan [verweerder] in gebruik gegeven voor de tijd van 99 jaar tegen een door hen te betalen bedrag van US$ 120.000,--. [Verweerder] diende dit bedrag te voldoen aan Canadian International voornoemd. Het Gemeenschappelijk Hof heeft deze overeenkomst aangemerkt als huur in de zin van art. 1565 BWNA Pro.
(iv) Bij akte van 19 mei 1993 heeft Citco haar hiervoor vermelde door hypotheek verzekerde vordering op Rochella Beach gecedeerd aan [eiser].
(v) Op 14 december 1993 heeft openbare verkoop van het verhypothekeerde perceel plaats gehad. In de veilingvoorwaarden was opgenomen dat bij de hypotheekakte - waarmee werd gedoeld op de akte waarbij aan Citco een eerste hypotheek was verleend en waarin de in art. 1203 BWNA Pro bedoelde machtiging tot openbare verkoop was opgenomen - was bepaald dat de schuldenaar het verbondene zonder schriftelijke toestemming van de executant niet mag verhuren en dat, indien dit gebeurt, de koper wordt gesubrogeerd in het recht om de vernietiging van zodanige overeenkomst van huur en verhuur te eisen. Dit beding wordt hierna als het hypotheekbeding aangeduid.
(vi) Bij de openbare verkoop heeft [eiser] zelf het perceel gekocht. Hij heeft als koper tegenover [verweerder] een beroep gedaan op het huurbeding.
(vii) Begin 1994 heeft [eiser] tijdens de afwezigheid van [verweerder] nieuwe sloten laten aanbrengen.
3.2 [Verweerder] heeft van [eiser] voor het Gerecht - voor zover in cassatie van belang - primair nakoming gevorderd van de huurovereenkomst, subsidiair een schadevergoeding van US$ 120.000,--. Het verweer van [eiser] dat hij een beroep deed op het huurbeding heeft het Gerecht terzijde gelaten, daar geen gegevens over de gestelde openbare verkoop waren overgelegd. Het Gerecht heeft niettemin de primaire vordering afgewezen, oordelend dat ervan moest worden uitgegaan dat [verweerder] had berust in de eenzijdige beëindiging van de huurovereenkomst (door het aanbrengen van nieuwe sloten) door [eiser]. De subsidiaire vordering heeft het Gerecht toegewezen. Het Hof heeft de grieven van [eiser] verworpen. Op het incidentele beroep van [verweerder] heeft het Hof zijn primaire vordering alsnog toegewezen.
3.3 Hetgeen het Hof - in zijn eindvonnis van 28 augustus 1998 - met betrekking tot het door [eiser] gedane beroep op het huurbeding heeft overwogen in het principale appel kan als volgt worden weergegeven:
A. Een huurbeding heeft de bedoeling te voorkomen dat een hypotheekhouder bij een eventuele executie nadeel lijdt, nu een huurovereenkomst de waarde van het verbonden onroerend goed kan doen dalen (rov. 3.6). De hypotheken zijn gevestigd in augustus 1988 om het Rochella Beach mogelijk te maken de koopsom voor de grond met de daarop gebouwde appartementen te financieren. Het huurbeding had uitsluitend betrekking op die appartementen. Daarna is het in opdracht van [verweerder] opgerichte gebouwde erbij geplaatst. Er is niets aangevoerd waaruit is af te leiden dat de bouw en verhuur van dit laatste gebouw tot een waardedaling van het litigieuze onroerend goed hebben geleid. In dat licht bezien zou het in strijd zijn met de aard en de strekking van het huurbeding, mede gelet op de belangen van de hypotheekhouder en de huurder, om aan te nemen dat het huurbeding tevens betrekking heeft op de met [verweerder] gesloten huurovereenkomst. Nu Citco dit huurbeding niet tegen [verweerder] kon inroepen, kon ook [eiser], die het hypotheekrecht van Citco had gekocht, dat niet (rov. 3.7).
B. Ook als zou moeten worden aangenomen dat Citco wél een beroep op het huurbeding toekomt, kan dat [eiser] niet baten. Uit de afgelegde getuigenverklaringen - [verweerder] was in het tussenvonnis van 25 april 1997 opgedragen te bewijzen dat [eiser] misbruik van zijn bevoegdheid maakt, althans handelt in strijd met maatstaven van redelijkheid en billijkheid door zich tegenover [verweerder] te beroepen op het huurbeding - blijkt dat [eiser] in diverse hoedanigheden bij het bewuste onroerend goed betrokken is geweest en dat hij al ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst met [verweerder] van die overeenkomsten op de hoogte is geweest, en dat hij in ieder geval stilzwijgend met de huurovereenkomst accoord is gegaan. Dit blijkt in het bijzonder uit een door het echtpaar Graton weergegeven telefoongesprek over de huurovereenkomst dat heeft plaats gehad tussen de advocaat van Rochella Beach en [eiser] - ook al herinnerde deze advocaat als getuige gehoord zich dat niet meer - en uit door [verweerder] overgelegde bescheiden waaronder een verklaring van genoemde advocaat van 11 februari 1992, maar ook uit de door het echtpaar Senary afgelegde verklaring over besprekingen die tussen hen, [eiser] en [verweerder] hebben plaats gehad ter zake van een "feasebility study" waarbij ook het litigieuze appartement was betrokken (rov. 3.8 en 3.9). [Eiser] kan zich als koper van het onroerend goed niet te goeder trouw op een ander standpunt stellen (rov. 3.10).
3.4.1 Middel I keert zich tegen de hiervoor weergegeven oordelen van het Hof.
Onderdeel 3.3 bestrijdt het onder B weergegeven oordeel. Het betoogt dat uit de inhoud van de getuigenverklaringen in samenhang met de verklaring van [eiser] zelf slechts valt af te leiden dat [eiser] op de hoogte raakte met de verhuur aan [verweerder] nadat Citco de openbare veiling had aangekondigd, en dat onbegrijpelijk is dat het Hof verwijst naar bescheiden, nu geen bescheiden zijn overgelegd of aangehecht, althans dat van overlegging niet blijkt uit enig proces-verbaal.
Het onderdeel faalt. Het Hof heeft geoordeeld dat [eiser] van meet af aan op de hoogte is geweest van de aannemingsovereenkomst en de huurovereenkomst met [verweerder] en in ieder geval stilzwijgend accoord is gegaan met de verhuur aan [verweerder]. Dit oordeel berust op een waardering van de inhoud en de geloofwaardigheid van de afgelegde getuigenverklaringen en de daarbij te betrekken stellingen van partijen en overgelegde bescheiden. Deze waardering is voorbehouden aan de rechter die over de feiten oordeelt en kan in cassatie niet op juistheid worden getoetst. Het oordeel is in het licht van de gedingstukken niet onbegrijpelijk en behoefde geen nadere motivering. Met betrekking tot de klacht over de genoemde stukken mist het feitelijke grondslag, nu het Hof heeft vastgesteld dat bescheiden zijn overgelegd, waaronder de verklaring van 11 februari 1992. Afschriften van deze stukken behoren tot de stukken van het geding.
3.4.2 Nu de hiervoor in 3.3 onder A en B weergegeven oordelen van het Hof ieder voor zich 's Hofs beslissing dat [eiser] geen beroep op het huurbeding toekomt zelfstandig dragen, behoeven de onderdelen 3.1 en 3.2 van het middel - die opkomen tegen het onder A weergegeven oordeel - geen behandeling meer.
3.5 Middel II is gericht tegen het oordeel van het Hof - in de rov. 3.12-3.14 - dat [verweerder] niet in de beëindiging van de huurovereenkomst heeft berust, dat van een rechtsgeldige beëindiging van de huur niet is gebleken, dat [eiser] wanprestatie heeft gepleegd nu hij door het aanbrengen van andere sloten huurgenot aan [verweerder] heeft ontzegd, en dat dan ook de primaire vordering van [verweerder] tot nakoming van de huurovereenkomst toewijsbaar is, evenals de vordering tot schadevergoeding.
Het middel faalt op de gronden uiteengezet in de conclusie van de Advocaat-Generaal De Vries Lentsch-Kostense onder 9.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
verwerpt het beroep;
veroordeelt [eiser] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [verweerder] begroot op ƒ 540,-- aan verschotten en ƒ 3.000,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de vice-president F.H.J. Mijnssen als voorzitter en de raadsheren
A.E.M. van der Putt-lauwers, H.A.M. Aaftink, A. Hammerstein en P.C. Kop, en in het openbaar
uitgesproken door de raadsheer W.H. Heemskerk op 17 november 2000.