Conclusie
Rolnummer R98/167
(Antillenzaak)
mr De Vries Lentsch - Kostense
Zitting 14 juli 2000
Conclusie inzake
[Eiser]
tegen
[Verweerders]
Edelhoogachtbaar College,
Inleiding
1. In deze zaak heeft [eiser] (tijdig) cassatieberoep ingesteld tegen het eindvonnis van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van de Nederlandse Antillen en Aruba, gewezen tussen hem en thans verweerders in cassatie, het echtpaar [...] (verder "in het enkelvoud" aan te duiden als: [verweerder]). Het beroep moet mijns inziens falen. Voordat ik de voorgedragen middelen bespreek geef ik een kort overzicht van de feiten en het verloop van het geding.
2. In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan:
i) Op 12 augustus 1988 heeft [eiser] een perceel grond met aanhorigheden op Sint Maarten voor US$ 420.000,- verkocht en geleverd aan Rochella Beach Hotel N.V. (verder: Rochella Beach).
ii) Op diezelfde dag heeft Rochella Beach op dat perceel voor US$ 120.000,- een recht van eerste hypotheek ten gunste van de Citco Bank Antilles N.V. (verder: Citco) gevestigd en voor US$ 300.000,- een recht van tweede hypotheek ten gunste van [eiser]. Beide hypotheekakten bevatten een huurbeding inhoudende dat de schuldenaar het verbondene niet zonder schriftelijke toestemming van de executant mag verhuren en dat, indien dit toch gebeurt, de koper wordt gesubrogeerd in het recht om de vernietiging van zodanige huurovereenkomst te eisen.
iii) Een half jaar later heeft [verweerder], bij overeenkomst van 3 februari 1989, aan Canadian International House Construction N.V. opdracht gegeven voor US$ 120.000,- een gebouw/appartement op het litigieuze perceel te bouwen; deze opdracht is uitgevoerd.
iv) Bij een eveneens op 3 februari 1989 gesloten overeenkomst heeft Rochella Beach dat gebouw aan [verweerder] voor een periode van 99 jaar in gebruik gegeven tegen het bedrag van US$ 120.000,-; partijen kwamen overeen dat [verweerder] dit bedrag zou voldoen aan Canadian International voornoemd voor de bouw van het appartement. Het Gemeenschappelijk Hof heeft deze overeenkomst - in cassatie onbestreden - aangemerkt als huur in de zin van art. 1565 BWNA Pro (art. 1584 (oud) BW).
v) Bij akte van 19 mei 1993 heeft Citco haar vordering op Rochella Beach gecedeerd aan [eiser].
vi) Op 14 december 1993 heeft de openbare verkoop van het litigieuze goed plaatsgevonden (in de hypotheekakte waarin aan Citco een eerste hypotheek werd verleend was de in art. 1203 BWNA Pro (art. 1223 (oud) BW) bedoelde machtiging tot openbare verkoop opgenomen). In de veilingvoorwaarden heeft [eiser] als executerende hypotheekhouder (zoals gezegd was de vordering van Citco aan hem gecedeerd) een beroep gedaan op het in de hypotheekakte opgenomen huurbeding en heeft hij aan de koper het recht gelaten om dit huurbeding tegenover de huurder in te roepen.
vii) [Eiser] heeft het litigieuze onroerend goed voor zichzelf gekocht en in eigendom aanvaard en als executant verklaard de koopsom te hebben ontvangen en het onroerend goed voorzover nodig aan zichzelf als koper toe te wijzen. Met de inschrijving van die akte is de eigendomsoverdracht van het onroerend goed aan [eiser] voltooid. (Ik spreek gezien het in dit geding toepasselijke recht nog van "onroerend goed".)
viii) [Eiser] heeft als koper tegenover [verweerder] een beroep gedaan op het huurbeding.
vix) Begin 1994 heeft [eiser] tijdens de afwezigheid van [verweerder] nieuwe sloten op het litigieuze gebouw laten aanbrengen.
3. [Verweerder] heeft vervolgens het onderhavige geding geëntameerd; hij vorderde - kort gezegd - na eiswijziging primair nakoming van de huurovereenkomst met schadevergoeding op te maken bij staat en subsidiair een schadevergoeding van US$ 120.000,- (de aanneemsom/huurprijs) alsmede schadevergoeding nader op te maken bij staat.
Het Gerecht in eerste aanleg van de Nederlandse Antillen, zittingsplaats Sint Maarten, heeft [eiser] bij tussenvonnis verzocht de hypotheekakten, de cessie-akte en de veilingvoorwaarden in het geding te brengen (in eerste aanleg was nog niet komen vast te staan dat het huurbeding waarop [eiser] zich beriep in de hypotheekakten was opgenomen en evenmin dat in de voorwaarden van de openbare veiling een beroep was gedaan op het huurbeding). Nadat het Gerecht had geconstateerd dat [eiser] niet aan dat verzoek had voldaan, wees het de subsidiaire vordering van [verweerder] toe. Het Gerecht wees de primaire vordering af omdat - naar zijn oordeel - ervan moest worden uitgegaan dat [verweerder] had berust in de eenzijdige beëindiging van de overeenkomst door [eiser] (het Gerecht kwalificeerde het aanbrengen van de nieuwe sloten als eenzijdige beëindiging) nu [eiser] onweersproken had gesteld dat [verweerder] nadien niets meer van zich had laten horen.
4. [Eiser] heeft appèl ingesteld en [verweerder] incidenteel appèl.
Het Gemeenschappelijk Hof heeft - nadat het [eiser] bij tussenvonnis had toegelaten tot bewijslevering - in zijn eindvonnis geconstateerd dat [eiser] was geslaagd in het hem opgedragen bewijs dat hij, de executerende hypotheekhouder, in de voorwaarden van de openbare verkoop een beroep heeft gedaan op het in de hypotheekakte uitdrukkelijk opgenomen huurbeding en aan de koper het recht heeft gelaten dit beding tegenover de huurder in te roepen. Het Gemeenschappelijk Hof heeft vervolgens geoordeeld dat [eiser] tegenover [verweerder] geen beroep op het huurbeding kon doen. Dit oordeel, dat leidde tot verwerping van het principale beroep, was gebaseerd op twee gronden die ieder op zich 's Hofs oordeel zelfstandig dragen.
De eerste grond is weergegeven in de rechtsoverwegingen 3.6-3.7 waarin het Hof tot de slotsom kwam dat het onderhavige huurbeding uitsluitend betrekking had op de appartementen die bij het verlenen van de hypotheken reeds op het perceel waren gebouwd. Het Hof stelde in dat verband in rechtsoverweging 3.6 voorop dat een huurbeding de bedoeling heeft te voorkomen dat een hypotheekhouder nadeel ondervindt doordat een huurovereenkomst de waarde van het als zekerheid verbonden onroerend goed kan doen dalen, waardoor hij bij eventuele openbare verkoop zijn vordering niet geheel kan verhalen. In rechtsoverweging 3.7 overwoog het Hof daarop als volgt:
"In onderhavig geval kunnen Citco en Rochella, maar ook [eiser] als tweede hypotheekhouder, de verhuur van het in geschil zijnde appartement niet voor ogen hebben gehad. De hypotheken waren immers in augustus 1988 gevestigd als zekerheid voor geldleningen die dienden om de door Rochella aan [eiser] verschuldigde koopsom voor de grond met de daarop gebouwde appartementen te financieren. Het huurbeding had uitsluitend betrekking op deze appartementen. Nadien is het in geschil zijnde gebouw er op korte afstand naast gebouwd. Dat is gebeurd in opdracht en voor rekening van [verweerder]. Rochella heeft daarvoor alleen de grond ter beschikking gesteld. [Verweerder] stelt dat het gebouw, dat eigendom van Rochella is geworden, tot een waardevermeerdering van het onroerend goed heeft geleid. De juistheid daarvan kan in het midden worden gelaten. Van belang is dat [eiser] niets heeft aangevoerd waaruit zou kunnen worden geconcludeerd dat de bouw en verhuur, die niet los van elkaar kunnen worden gezien, tot een waardedaling van het met hypotheek bezwaarde onroerend goed heeft geleid. Dat is ook niet aannemelijk geworden. In dat licht bezien zou het in strijd zijn met de aard en de strekking van het huurbeding, mede gelet op de belangen van de hypotheekhouder en de huurder, om aan te nemen dat het huurbeding tevens betrekking heeft op de met [verweerder] gesloten huurovereenkomst. Citco kon dit huurbeding niet tegen [verweerder] inroepen en heeft het recht daarop dan ook niet bij de cessie van de rechten uit de eerste hypotheek aan [eiser] overgedragen, hetgeen tevens betekent dat [eiser] als koper dit recht niet van de hypotheekhouder heeft gekregen."
De tweede zelfstandige dragende grond is vervat in de rechtsoverwegingen 3.8-3.9 waarin het Hof - voorzover Citco wel het recht had om het huurbeding tegenover [verweerder] in te roepen - inging op de bewijslevering waartoe [verweerder] bij tussenvonnis was toegelaten. Het Hof overwoog dat uit de getuigenverklaringen is gebleken dat [eiser] intensief in diverse hoedanigheden bij het bewuste onroerend goed betrokken is geweest en dat hij uitdrukkelijk, althans stilzwijgend, akkoord is gegaan met het aan [verweerder] verschafte huurrecht. Daaraan verbond het Hof de conclusie dat [eiser] zich niet te goeder trouw als koper van het onroerend goed op een ander standpunt kan stellen en dat zijn beroep op het huurbeding subsidiair daarop moet afstuiten.
Het Gemeenschappelijk Hof achtte gegrond het incidentele beroep gericht tegen het oordeel van het Gerecht in eerste aanleg dat [verweerder] in de tussentijdse beëindiging van het huurcontract heeft berust. Uit de door [verweerder] in appèl overgelegde bescheiden blijkt, aldus het Hof, dat [verweerder] niet in de beëindiging van de huurovereenkomst heeft berust doch daartegen juist stelling heeft genomen. Nu [eiser] door een verandering van de sloten van het gebouw het huurgenot aan [verweerder] heeft ontzegd zodat [verweerder] sedertdien daarvan geen gebruik heeft kunnen maken, moet worden geoordeeld dat [eiser] wanprestatie in het kader van de hem bindende huurovereenkomst heeft gepleegd zodat [verweerder] recht heeft op nakoming en schadevergoeding. Aldus het Hof, dat in het incidentele appèl het beroepen vonnis vernietigde en alsnog de primaire vordering van [verweerder] toewees.
5. [Eiser] heeft, zoals gezegd, tijdig cassatieberoep ingesteld. [Verweerder] heeft geconcludeerd tot verwerping. Beide partijen hebben de zaak schriftelijk toegelicht.
De cassatiemiddelen
6. Middel I komt in de onderdelen 3.1 en 3.2 op tegen de rechtsoverwegingen 3.6 en 3.7 met daarin vervat 's Hofs eerste zelfstandig dragende grond voor de verwerping van het principale beroep. Betoogd wordt dat 's Hofs oordeel onjuist, althans onbegrijpelijk, is. In dat verband wordt - onder meer -het volgende aangevoerd:
"Immers het huurbeding ziet op de of enige vorm van verhuring welke als zodanig de ondergrond bezwaart. Daarvan is ook of met name sprake in de situatie zoals hier, dat op het perceel een nieuw gebouw verrijst, dat vervolgens in langdurige huur wordt gegeven. Onder bezwaren is immers niet alleen het nadeel (de vermogensschade) begrepen; het gaat om iedere vorm van aantasting of beperking of verhindering van de mogelijkheid tot vrije executoriale verkoping van de onroerende zaak. [....] Anders dan het hof overweegt zag of ziet het huurbeding hier dan ook op de totale ondergrond, dat wil zeggen met inbegrip van de vervolgens daarop gebouwde opstallen, derhalve dan ook op die bijbouw, het gebouw van de [verweerder]'s. [...] Het hof stelt voorts ten onrechte dat de bouw en de verhuur niet los van elkaar kunnen worden gezien. [...] Bovendien is elke handeling in strijd met dit expliciet neergeschreven huurbeding voldoende; [...] Het gaat er dan ook niet om of [eiser] een waardedaling of -vermindering ondervindt (of heeft ondervonden), maar om het (rechts)feit dat in strijd met het bepaalde in de hypotheekakte(-n) in huur is gegeven, [...]."
7. In de aangevallen rechtsoverwegingen heeft het Hof het huurbeding uitgelegd: in het licht van de aard en de strekking van het huurbeding als zodanig (voorkomen dat hypotheekhouder nadeel van de verhuur ondervindt) heeft het Hof, gelet op de belangen van de hypotheekhouder(s) en de huurder in het onderhavige geval, geconcludeerd dat niet kan worden aangenomen dat het onderhavige huurbeding ook zag op het na de vestiging van de hypotheek op kosten van de huurder op het perceel gebouwde gebouw, mede in aanmerking genomen dat is gesteld noch gebleken dat de bouw en verhuur tot een waardedaling van het perceel hebben geleid.
Naar mijn oordeel miskent het middel dat het Hof op grond van uitleg van het onderhavige huurbeding - bezien in het licht van de strekking van het huurbeding in het algemeen en van de bijzondere omstandigheden van het onderhavige geval - tot het oordeel is gekomen dat partijen bij het huurbeding niet het oog kunnen hebben gehad op het litigieuze door [verweerder] gehuurde gebouw/appartement. Dat het Hof bij zijn uitleg een onjuiste maatstaf heeft aangelegd wordt door het middel niet betoogd. Als ik het goed zie wordt evenmin aangegeven waarom 's Hofs oordeel onbegrijpelijk is: betoogd wordt met name slechts dat de verhuur van het in geschil zijnde appartement bij een zuiver taalkundige uitleg onder het huurbeding valt. (Zie Asser-Hartkamp II (1997), nr. 286.) Het Hof heeft bij zijn uitleg de bijzondere omstandigheden van het onderhavige geval mede in aanmerking genomen. Daarmee heeft Hof geen blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting. Onbegrijpelijk acht ik 's Hofs uitleg niet. Het Hof heeft geoordeeld dat de bouw en de verhuur in casu niet los van elkaar kunnen worden gezien nu het in het onderhavige geval in feite de huurder was die de bouw van het aan hem verhuurde gebouw financierde; dat oordeel is niet onbegrijpelijk. Juist omdat een huurbeding naar zijn aard beoogt te voorkomen dat de hypotheekhouder nadeel van de verhuur ondervindt (zie Uw arrest van 14 mei 1976, NJ 1977, 150), m.nt. WMK), is het evenmin onbegrijpelijk dat het Hof heeft geoordeeld dat de hypotheekgever en de hypotheeknemers in casu met het huurbeding niet het oog gehad kunnen hebben op de verhuur van het gebouw dat na de hypotheekverlening op kosten van de huurder is gebouwd; van nadeel voor de hypotheekhouder(s) kan dan geen sprake zijn behalve ingeval de bouw niet tot een waardevermeerdering van het perceel heeft geleid, zodat de bouw en verhuur tezamen wel tot een waardevermindering kunnen hebben geleid. Dat ervan kan worden uitgegaan dat een dergelijk geval zich hier niet voordeed heeft het Hof duidelijk gemaakt met zijn overweging dat [eiser] niets heeft aangevoerd waaruit zou kunnen blijken dat deze bouw en verhuur tot een waardevermindering van het perceel hebben geleid en dat zulks ook niet aannemelijk is geworden.
Op het voorgaande stuiten de middelonderdelen 3.1 en 3.2 af. Nu de door deze middelonderdelen bestreden overwegingen de verwerping van het principale beroep zelfstandig kunnen dragen behoeven de overige, tegen de verwerping van het principale beroep gerichte, onderdelen van middel I geen bespreking meer.
8. Middel II komt op tegen 's Hofs oordeel dat uit de door [eiser] niet bestreden inhoud van de door [verweerder] in appèl overgelegde bescheiden (een brief aan [eiser] en een schriftelijke aangifte aan de officier van justitie), blijkt dat [verweerder] niet in de beëindiging van de huurovereenkomst heeft berust, dat van een rechtsgeldige beëindiging niet is gebleken en dat derhalve moet worden geoordeeld dat [eiser] in het kader van de hem bindende huurovereenkomst wanprestatie heeft gepleegd; het middel komt tevens op tegen 's Hofs conclusie dat [verweerder] recht heeft op nakoming en schadevergoeding nu [eiser] door een verandering van sloten van het gebouw het huurgenot aan [verweerder] heeft ontzegd en [verweerder] sedertdien daarvan geen gebruik heeft kunnen maken.
Het middel klaagt dat [eiser] het recht had om ten aanzien van het gebouw veiligheidsmaatregelen te treffen nu het langdurig onbewoond stond. Immers, aldus dit middel, het Hof laat onweersproken dat het gebouw onbewoond was en dat [verweerder] noch iemand anders [eiser] heeft benaderd nadat het slot was veranderd. Geklaagd wordt dat het Hof in dit verband ten onrechte heeft overwogen dat [eiser] de inhoud van de door [verweerder] overgelegde bescheiden niet heeft betwist nu die bescheiden pas bij memorie van antwoord zijn overgelegd. Geklaagd wordt voorts dat het Hof heeft miskend dat van een ingebrekestelling niet is gebleken.
9. Ook dit middel faalt. Het ziet eraan voorbij dat het Hof de verandering van de sloten niet heeft gekwalificeerd als het treffen van veiligheidsmaatregelen; het Hof heeft geoordeeld dat [eiser] aan [verweerder] het huurgenot heeft ontzegd door de verandering van de sloten waartegen [verweerder] zich heeft verzet gezien de door hem overgelegde bescheiden. Anders dan het middel betoogt, mocht het Hof de inhoud van deze, pas bij memorie van antwoord overgelegde, bescheiden wel degelijk als niet weersproken beschouwen aangezien zich in casu niet het geval voordeed dat na de memorie van antwoord geen nadere akten meer zijn genomen en geen pleidooien zijn gehouden doch integendeel na de memorie nog conclusies zijn gewisseld en door [eiser] (schriftelijk) pleidooi is gehouden. Nu bij die gelegenheden door [eiser] niet meer op de overgelegde bescheiden is gereageerd, mocht het Hof concluderen dat de inhoud van de bescheiden onweersproken was gebleven. (Zie Snijders-Wendels, Civiel appel (1999), nr. 203.) De stelling dat in casu slechts sprake was van veiligheidsmaatregelen nu [verweerder] noch iemand anders [eiser] na de verandering van de sloten heeft benaderd, faalt dan ook bij gebrek aan feitelijke grondslag. Evenzeer mist feitelijke grondslag de klacht dat het Hof niet heeft gerespondeerd op het betoog dat [eiser] door niemand is benaderd.
De klacht dat niet blijkt van een ingebrekestelling ziet eraan voorbij dat een ingebrekestelling ook naar het hier toepasselijke recht niet is vereist ingeval uit een mededeling of gedraging van de schuldenaar kan worden afgeleid dat hij nakoming weigert. (Zie Asser-Hartkamp I (1992), nr. 370.) In 's Hofs overwegingen ligt het oordeel besloten dat in casu van zo'n weigering sprake was. Dat oordeel is niet onbegrijpelijk nu vaststaat dat [eiser] de nietigheid van de huurovereenkomst had ingeroepen en vervolgens nieuwe sloten op het litigieuze gebouw heeft laten aanbrengen zodat [verweerder] daarna ondanks zijn protest geen gebruik meer heeft kunnen maken van het gehuurde.
Conclusie
De conclusie strekt tot verwerping van het beroep.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden