Uitspraak
9 februari 2001
Eerste Kamer
Nr. C98/356HR
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
DOMMELSCHE BIERBROUWERIJ B.V., gevestigd te Dommelen, gemeente Valkenswaard,
EISERES tot cassatie,
advocaat: mr. W. Heemskerk,
t e g e n
1. [Verweerster], wonende te [woonplaats], Bondsrepubliek Duitsland,
2. [Verweerder 2], wonende te [woonplaats],
3. [Verweerder 3], wonende te [woonplaats],
4. [Verweerster 4], wonende te [woonplaats],
5. [Verweerster 5], wonende te [woonplaats],
6. [Verweerster 6], wonende te [woonplaats], Bondsrepubliek Duitsland,
7. [Verweerder 7], wonende te [woonplaats],
zijnde de erven van [erflaatster],
VERWEERDERS in cassatie,
advocaat: mr. E. van Staden ten Brink.
1. Het geding in feitelijke instanties
Verweerders in cassatie - verder te noemen: [verweerder] - hebben bij exploit van 14 februari 1996 eiseres tot cassatie - verder te noemen: De Brouwerij - op verkorte termijn gedagvaard voor de Kantonrechter te Tilburg en gevorderd bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, voor recht te verklaren dat de bestaande huurovereenkomst is komen te vervallen c.q. de huurovereenkomst te ontbinden op grond van wanprestatie.
De Brouwerij heeft de vordering bestreden.
De Kantonrechter heeft na twee tussenvonnissen van 28 maart 1996 en 29 augustus 1996, bij eindvonnis van 10 april 1997 de vordering van [verweerder] afgewezen.
Tegen de vonnissen van 29 augustus 1996 en 10 april 1997 heeft [verweerder] hoger beroep ingesteld bij de Rechtbank te Breda.
Bij vonnis van 14 juli 1998 heeft de Rechtbank [verweerder] niet-ontvankelijk verklaard in hun beroep, zulks voor zover dit beroep tegen het tussenvonnis van 29 augustus 1996 is gericht, het door de Kantonrechter te Tilburg op 10 april 1997 tussen partijen gewezen vonnis vernietigd en, opnieuw rechtdoende, de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het horecapand, staande en gelegen te [vestigingsplaats] aan [de a-straat] ontbonden. Voorts heeft de Rechtbank het meer of anders gevorderde afgewezen.
Het vonnis van de Rechtbank is aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in cassatie
Tegen het vonnis van de Rechtbank heeft De Brouwerij beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
[Verweerder] heeft zich met betrekking tot de onderdelen 2 en 3a van het cassatiemiddel gerefereerd aan het oordeel van de Hoge Raad en voor het overige geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten. De Brouwerij heeft bij haar schriftelijke toelichting onderdeel 5 ingetrokken.
De conclusie van de Advocaat-Generaal A.S. Hartkamp strekt tot vernietiging van het bestreden vonnis en tot verwijzing van de zaak naar het Gerechtshof te 's-Hertogenbosch ter verdere behandeling en beslissing.
3. Beoordeling van het middel
3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
(i) De Brouwerij heeft van [erflaatster], overleden in januari 1996 en onder algemene titel opgevolgd door haar erven, de verweerders in cassatie, gehuurd het horecapand aan [de a-straat 1] te [vestigingsplaats]. [Erflaatster] en haar erven zullen hierna tezamen worden aangeduid als [verweerder].
(ii) De Brouwerij heeft het pand in onderhuur doorverhuurd en wel aanvankelijk aan [betrokkene A], die in het pand een café met zaal exploiteerde, en vanaf 1 juli 1992 aan [betrokkene B] die daarin een Grand Poolcafé exploiteerde. Met ingang van 1 januari 1994 heeft [betrokkene B] het pand onderverhuurd aan [betrokkene C].
(iii) De Brouwerij heeft niet aan [verweerder] medegedeeld dat het pand niet langer door [betrokkene B] maar door [betrokkene C] werd geëxploiteerd. Daardoor heeft zij zich niet gehouden aan art. 5 van Pro de huurovereenkomst, luidende, voor zover hier van belang:
"Het is de huurder toegestaan het gehuurde of een deel daarvan aan derden te verhuren of in gebruik af te staan met dien verstande dat voorzover dit betrekking heeft op het bedrijfsmatige gedeelte bij een nieuwe exploitant goedkeuring vereist is van verhuurder."
(iv) Het pand bestaat uit een normale caféruimte met bar aan de voor-/straatzijde van circa 90 m2 en een grote achterzaal. In deze achterzaal was een groot aantal poolbiljarts geplaatst alsmede een tweede barmeubel. De kamers van de bovenwoning van het cafégedeelte zijn verhuurd.
(v) Op 23 september 1996 heeft in de achterzaal een explosie plaatsgevonden die werd gevolgd door een brand. Daardoor is de achterzaal geheel verwoest en is het cafégedeelte beschadigd. De bovenwoning is geheel intact gebleven. [Verweerder] heeft herstel- en reparatiewerkzaamheden verricht aan het cafégedeelte van het pand, zodat het cafégedeelte weer bruikbaar is.
3.2 [Verweerder] heeft in het onderhavige geding gevorderd - voor zover in cassatie van belang - de huurovereenkomst te ontbinden. Hieraan heeft hij ten grondslag gelegd dat sprake is van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de verplichting die krachtens art. 5 van Pro de huurovereenkomst op de Brouwerij rust. Nu de Brouwerij, aldus [verweerder], ervan op de hoogte was dat [betrokkene C] de feitelijke exploitant was, had zij [verweerder] daarvan op de hoogte moeten stellen. Deze tekortkoming is volgens [verweerder] een reden om de huurovereenkomst te ontbinden. De verzekeraar van het pand - AMEV - heeft namelijk onder verwijzing naar een door haar gehanteerde en in een bij het polisblad behorend clausuleblad opgenomen bepaling laten weten niet de schade te vergoeden die het gevolg is van de explosie en de brand die in het pand hebben plaatsgevonden, nu [verweerder] niet gemeld heeft dat de feitelijke bedrijfsvoering in het pand in andere handen is overgegaan. De catastrofale gevolgen van de wanprestatie van de Brouwerij rechtvaardigen, aldus [verweerder], de ontbinding van de overeenkomst.
3.3 In zijn eindvonnis heeft de Kantonrechter de vordering afgewezen. Daartoe heeft hij - voor zover in cassatie van belang en zakelijk weergegeven - als volgt overwogen. [Verweerder] heeft niet alleen de onderhuur aan [betrokkene B] niet gemeld, maar hij heeft geen enkele van de toch niet onaanzienlijke wijzigingen - de verhuur aan de Brouwerij, de onderverhuur aan [betrokkene B], de exploitatie-overeenkomst tussen [betrokkene B] en [betrokkene C], de feitelijke bedrijfsvoering door [betrokkene D], de vriendin van [betrokkene C], de verbouwing door [betrokkene B] van de boven het café gesitueerde woning tot zes afzonderlijke woonvertrekken en de kamerverhuur van die afzonderlijke woonvertrekken - aan AMEV gemeld. Op grond van die constatering moet reeds worden geoordeeld dat onaannemelijk is dat [verweerder] nu juist wel melding gemaakt zou hebben van de onderverhuur aan [betrokkene C] als hij daarvan op de hoogte was geweest. Kennelijk is geen enkele wijziging gemeld en er is geen reden om in het geval van [betrokkene C] niet van een gelijke houding van [verweerder] uit te gaan. Daarmee moet het verweer van de Brouwerij worden gehonoreerd dat de geconstateerde tekortkoming van de Brouwerij geen verschil gemaakt zou hebben voor de verwikkelingen die AMEV er thans toe gebracht hebben om niet uit te keren, althans niet zodanig ernstig is geweest dat de ontbinding van de huurovereenkomst daardoor gerechtvaardigd is.
3.4 De Rechtbank heeft in rov. 3.3 aan de door de Kantonrechter vastgestelde feiten nog toegevoegd dat de Brouwerij niet heeft voldaan aan het in de huurovereenkomst opgenomen voorschrift om wijziging van de feitelijke exploitant (in [betrokkene B] en in [betrokkene C]) aan [verweerder] bekend te maken en goedkeuring te vragen en geoordeeld dat de Brouwerij dientengevolge jegens [verweerder] tekortgeschoten is in een van haar contractuele verplichtingen. In rov. 3.4 heeft de Rechtbank geoordeeld dat voormelde tekortkoming toereikend is om de gevorderde ontbinding te rechtvaardigen en dat zich hier niet voordoet het geval voorzien in de slotzinsnede van art. 6:265 lid 1 BW Pro, omdat de Brouwerij als professionele huurster/onderverhuurster zich heeft moeten realiseren welke gevolgen de niet-nakoming van de desbetreffende verplichting kon hebben. Vervolgens heeft de Rechtbank met vernietiging van het eindvonnis van de Kantonrechter de gevorderde ontbinding alsnog toegewezen.
3.5 Bij de beoordeling van het middel moet het volgende worden vooropgesteld. De rechter die zich in het kader van de toepassing van art. 6:265 lid 1 BW Pro gesteld ziet voor de vraag of de tekortkoming van de wederpartij van degene die de ontbinding nastreeft, gezien de bijzondere aard van deze tekortkoming of de geringe betekenis ervan, de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt, zal rekening moeten houden met alle omstandigheden van het geval, waaronder eventueel ook omstandigheden die na de gestelde tekortkoming hebben plaatsgevonden. Hij zal daarbij mede in zijn beoordeling moeten betrekken de aard en de betekenis van het beding in de naleving waarvan de partij tegen wie de ontbinding is gericht, is tekortgeschoten (HR 22 oktober 1999, nr. C98/042, NJ 2000, 208, en HR 10 augustus 1992, nr. 14690, NJ 1992, 715).
3.6 De onderdelen 2 en 3a - met betrekking tot welke onderdelen [verweerder] zich heeft gerefereerd - zijn gegrond. Anders dan in rov. 3.3 van de Rechtbank besloten ligt, staat tussen partijen vast dat [verweerder] wèl bekend was met de overgang van de feitelijke exploitatie van [betrokkene A] op [betrokkene B]. Reeds deze misslag moet leiden tot vernietiging van het vonnis van de Rechtbank, omdat ook deze omstandigheid, al dan niet in samenhang met andere omstandigheden (zie daaromtrent ook hierna 3.8), van belang kan zijn voor de vraag of het geval voorzien in de slotzinsnede van art. 6:265 lid 1 BW Pro zich voordoet.
3.7 De enkele omstandigheid dat de Rechtbank niet heeft vastgesteld dat de tekortkoming van de Brouwerij ernstige gevolgen heeft gehad staat, anders dan onderdeel 3b betoogt, niet eraan in de weg dat die tekortkoming grond voor ontbinding kan zijn. In zoverre faalt onderdeel 3b.
3.8 Voor het overige slaagt onderdeel 3b. In aanmerking genomen hetgeen hiervóór in 3.5 is overwogen, betoogt onderdeel 3b terecht dat de Rechtbank in het kader van de vraag of zich hier voordoet het geval voorzien in de slotzinsnede van art. 6:265 lid Pro 1, niet voorbij had mogen gaan aan de door de Kantonrechter aanvaarde stelling van de Brouwerij dat, nu gebleken is dat [verweerder] van eerdere hem wel bekende (risico)wijzigingen geen melding heeft gemaakt, het onaannemelijk is dat hij van de overname van de exploitatie door [betrokkene C], indien hij daarvan op de hoogte was geweest, wèl melding zou hebben gemaakt. Anders dan de Rechtbank in haar rov. 3.4 heeft geoordeeld, is derhalve de omstandigheid dat "[verweerder] de hem wèl bekende mutatie evenmin" aan AMEV heeft gemeld niet alleen van belang bij een eventuele schadeclaim van [verweerder]. Ook had, naar het onderdeel evenzeer terecht betoogt, de Rechtbank in voormeld kader niet voorbij mogen gaan aan de in de feitelijke instanties door de Brouwerij aangevoerde stelling - kort ge-zegd - dat de dekking uit hoofde van de tussen AMEV en [verweerder] gesloten verzekeringsovereenkomst in verband met het eerder niet melden van (risico)wijzigingen toch al was (komen te) vervallen.
3.9 De Rechtbank heeft geoordeeld dat de Brouwerij als professionele huurster/onderverhuurster zich heeft moeten realiseren welke gevolgen de niet-nakoming van de in art. 5 van Pro de huurovereenkomst neergelegde verplichting kon hebben. Met dit oordeel heeft de Rechtbank kennelijk (mede) het verweer van de Brouwerij verworpen dat art. 5 van Pro de huurovereenkomst niet de strekking had om [verweerder] in staat te stellen haar verplichtingen tegenover AMEV na te komen, althans dat die strekking voor haar niet kenbaar was. Die verwerping behoefde geen nadere motivering. Onderdeel 4 faalt derhalve.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
vernietigt het vonnis van de Rechtbank te Breda van 14 juli 1998;
verwijst het geding ter verdere behandeling en beslissing naar het Gerechtshof te 's-Hertogenbosch;
veroordeelt [verweerder] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van de Brouwerij begroot op ƒ 909,54 aan verschotten en ƒ 3.500,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de vice-president P. Neleman als voorzitter en de raadsheren R. Herrmann, A.E.M. van der Putt-Lauwers, O. de Savornin Lohman en P.C. Kop, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer W.H. Heemskerk op 9 februari 2001.