Uitspraak
Nr. 1297
3 januari 2001
in de zaak van
[Eiser], wonende te [woonplaats],
eiser tot cassatie,
advocaat: mr. E. Grabandt,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid NS Railinfrabeheer B.V., gevestigd te Utrecht,
verweerster in cassatie,
advocaat: mr. J.C. van Oven, mr. J.G. de Vries Robbé en mr. D.H. de Witte.
1. Geding in feitelijke instantie
1.1. NS Railinfrabeheer B.V., hierna: NSR heeft bij exploiten van 25 en 26 februari 1999 [betrokkene A], [betrokkene B], [betrokkene C] en [betrokkene D] doen dagvaarden voor de Arrondissementsrechtbank te Rotterdam en ten behoeve van de aanleg van een in de dagvaarding nader omschreven gedeelte van de Betuweroute gevorderd de vervroegd uit te spreken onteigening ten algemene nutte en ten name van NS Railinfrabeheer B.V. van een tweetal in de dagvaarding nader omschreven gedeelten van onroerende zaken met de kadastrale aanduidingen gemeente Charlois C 2895 en C 2902, waarvan [betrokkene A], [betrokkene C], [betrokkene D] en [betrokkene E] zijn aangewezen als eigenaar, en de bepaling van het bedrag van de schadeloosstelling.
1.2. Bij vonnis van 29 april 1999, ingeschreven in de openbare registers op 13 juli 1999, heeft de Rechtbank - voorzover thans nog van belang - eiser tot cassatie, hierna: [eiser], die op 31 maart 1999 de eigendom van de (gedeeltelijk) te onteigenen percelen had verkregen, als tussenkomende partij toegelaten, de gevorderde onteigening bij vervroeging uitgesproken, het voorschot op de schadeloosstelling voor [eiser] vastgesteld op f. 252.714,60, en drie deskundigen en een rechter-commissaris benoemd.
1.3. Bij het thans bestreden vonnis van 2 maart 2000 heeft de Rechtbank - voor zover in cassatie van belang - de schadeloosstelling voor [eiser] bepaald op f. 496.590,--, NSR veroordeeld tot betaling aan [eiser] van een bedrag van (na aftrek van het reeds betaalde voorschot van f. 252.714,60) pro resto f. 243.875,40, vermeerderd met de wettelijke rente hierover vanaf 2 maart 2000 tot de dag der voldoening, en NSR veroordeeld in de proceskosten. Dit vonnis is aan dit arrest gehecht.
2. Geding in cassatie
2.1. [Eiser] heeft het vonnis bestreden met een uit vijf onderdelen bestaand middel van cassatie. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
2.2. NSR heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
2.3. Partijen hebben hun standpunten doen toelichten door hun advocaten. [Eiser] heeft gerepliceerd en NSR gedupliceerd.
2.4. De Advocaat-Generaal Wattel heeft op 18 oktober 2000 geconcludeerd tot verwerping van het beroep in cassatie.
3. Beoordeling van het middel
3.1.1. Het eerste onderdeel van het middel betreft het gedeelte van de schadeloosstelling dat betrekking heeft op de verkoopwaarde van de onteigende delen van perceel C 2895. De Rechtbank heeft met de deskundigen - in cassatie onbestreden - geoordeeld dat het onteigende, de ontwikkelingen met betrekking tot de Betuweroute weggedacht, de in het plan “Charloisse Lagedijk” beoogde bestemmingen, te weten “verkeersweg”, “groenaanleg” en aan de westzijde een strook “Bedrijven II” zou hebben verkregen. Voorts gelden als onbestreden uitgangspunten dat, gelet op het bepaalde in artikel 39 van Pro de Onteigeningswet, de schadeloosstelling ten behoeve van [eiser] niet hoger mag zijn dan die ten behoeve van de voormalige verpachter en de voormalige pachter samen, alsmede dat de schadeloosstelling bij een waardering in onverpachte staat niet duurder uitkomt dan een vergoeding voor pachter en verpachter tezamen. De Rechtbank heeft vervolgens, in overeenstemming met het advies van de deskundigen, de schadeloosstelling vastgesteld op basis van een waarde per vierkante meter van f. 40,--. De Rechtbank heeft daartoe geoordeeld dat in navolging van de deskundigen het perceel C 2895 is te zien als een “inbreidingslocatie”, een “mini-complex”, waarbij bij de bepaling van de waarde alle verschillende bestemmingen in aanmerking dienen te worden genomen, en dat differentiatie, zoals door [eiser] voorgesteld, niet verenigbaar is met deze benadering. Bij dit oordeel heeft de Rechtbank in aanmerking genomen dat de deskundigen in hun rapport ermee rekening hebben gehouden dat [eiser], als buurman van [betrokkene A], als de meest gerede koper zou kunnen worden aangemerkt, hetgeen heeft geleid tot een toeslag op het in de regio gangbare prijsniveau voor ruwe bouwgrond.
3.1.2. Tegen dit laatste oordeel keren zich de onderdelen 1 tot en met 3 van het middel met het betoog dat de Rechtbank heeft miskend dat een strook grond van 1320 m2 aan de westzijde van het perceel, geheel los van de rest van het onteigende perceel, als technisch en juridisch bouwrijpe grond in ontwikkeling kan worden genomen, omdat die strook aan het bedrijfsterrein van [eiser] op het perceel C 2893 grenst en door [eiser] zelf ontwikkeld kan worden. Volgens [eiser] mag in zijn algemeenheid gelden dat het hele terrein C 2895 ruwe bouwgrond is, omdat het voor willekeurige derden pas als bedrijventerrein bruikbaar is als de Driemanssteeweg zal zijn aangelegd, maar geldt dat niet voor hem, omdat hij alleen een sloot hoeft te dempen om het terrein direct bij zijn eigen bedrijventerrein te trekken, zodat de strook juridisch geheel en technisch nagenoeg geheel “bouwrijp” is. Daarom dient volgens [eiser] de strook grond te worden gewaardeerd op f. 250,-- per vierkante meter en niet, zoals de Rechtbank heeft geoordeeld, op f. 40,--, zijnde het in de regio gangbare prijsniveau voor ruwe bouwgrond met een toeslag.
3.1.3. De middelonderdelen 1 en 2 falen voorzover zij berusten op het uitgangspunt dat de waardering dient plaats te hebben alsof [eiser] eigenaar is van het aan zijn bedrijventerrein grenzende perceel C 2895. Dit uitgangspunt is onjuist. De omstandigheid dat [eiser] inmiddels eigenaar is geworden van de onteigende delen van perceel C 2895 moet, zoals volgt uit de uiteenzettingen van de Advocaat-Generaal onder 4.9 in samenhang met onderdeel 3 van zijn Conclusie, buiten beschouwing blijven voor het bepalen van de schadeloosstelling voorzover de eigendomsoverdracht aan [eiser] zou leiden tot een verhoging van de zonder de eigendomsoverdracht te betalen schadeloosstelling. Dat laatste zou klaarblijkelijk het geval zijn bij een hogere waardering dan die van de Rechtbank in navolging van de deskundigen. De omstandigheid dat het bedrijventerrein grenst aan het onteigende heeft dan ook, zoals de Rechtbank terecht heeft aangenomen, slechts kunnen leiden tot een hogere waardering voorzover mocht worden aangenomen dat [eiser] als buurman de meest gerede koper was, die een hogere prijs dan de in de regio gangbare prijs voor ruwe bouwgrond zou willen betalen.
3.1.4. De onderdelen worden eveneens tevergeefs voorgesteld voorzover daarin wordt opgekomen tegen het oordeel dat voor een afzonderlijke waardering van de bedoelde strook van 1320 m2 geen plaats is. Het oordeel dat het perceel C 2895 is te zien als een “inbreidingslocatie” of “mini-complex”, waarbij bij de bepaling van de waarde alle verschillende bestemmingen in aanmerking dienen te worden genomen, geeft, gelet op hetgeen de deskundigen omtrent de feitelijke situatie ter plaatse en de in aanmerking te nemen verschillende bestemmingen in hun rapport hebben vermeld, geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting. Het is voor het overige van feitelijke aard, zodat het in cassatie niet op zijn juistheid kan worden onderzocht. Het is ook niet onbegrijpelijk en behoefde in het licht van het deskundigenrapport, waarnaar de Rechtbank verwijst, geen nadere motivering.
3.1.5. De onderdelen 1 en 2 falen derhalve. Aangezien onderdeel 3 kennelijk slechts is voorgesteld voor het geval onderdeel 1 tot vernietiging van het vonnis leidt, behoeft het geen behandeling.
3.2.1. Het vierde, uit drie subonderdelen bestaande onderdeel van het middel betreft de verkoopwaarde van de onteigende gedeelten van het perceel C 2902. De Rechtbank heeft in dit verband onderzocht of en in welke mate een waardevermeerderende invloed kan worden toegekend aan de bevoegdheid van B en W tot wijziging van de bestemming ten behoeve van een verkooppunt voor motorbrandstoffen annex verzorgingsplaats aan de ten zuiden van het perceel gelegen A15. De Rechtbank heeft daarbij tot uitgangspunt genomen dat voor de beantwoording van de vraag of die waardevermeerderende invloed zich voordoet, van belang is allereerst na te gaan hoe realistisch de mogelijkheid voor [eiser] (of voor een bij benzineverkoop belang hebbende koper van het onteigende) zou zijn geweest om ter plaatse langs de Rijksweg A15 een dergelijk verkooppunt te realiseren. Dit uitgangspunt wordt in cassatie niet bestreden.
3.2.2. Het onderdeel keert zich met rechts- en motiveringsklachten tegen het oordeel van de Rechtbank dat de deskundigen terecht slechts een beperkte waardevermeerderende invloed hebben toegekend aan de bedoelde wijzigingsbevoegdheid. De Rechtbank heeft voor dit oordeel redengevend geacht dat de kans op realisering van een verkooppunt als hiervoor bedoeld (en de kans op benutting van de wijzigingsbevoegdheid) gering was, zulks op grond van hetgeen zij in de voorafgaande, hierna te bespreken overwegingen had overwogen.
3.2.3. Subonderdeel a is gericht tegen de overweging van de Rechtbank dat de deskundigen terecht ervan zijn uitgegaan dat de wijzigingsbevoegdheid geen (verwachtings-)waarde aan het perceel of een het perceel omvattend complex zal toevoegen wanneer niet (in voldoende mate) sprake is van feitelijke mogelijkheden om ter plaatse langs de Rijksweg A15 een verkooppunt voor motorbrandstoffen annex verzorgingsplaats te realiseren in de vorm van samenwerking of overeenstemming met de terzake bevoegde organen van de Staat der Nederlanden (Economische Zaken, Rijkswaterstaat en Domeinen). Het subonderdeel klaagt over de onjuistheid en/of onbegrijpelijkheid van dit oordeel, omdat de vraag of ter plaatse (feitelijk) een dergelijk verkooppunt kan worden gerealiseerd, niet louter afhankelijk is van een vorm van samenwerking of overeenstemming met de terzake bevoegde organen van de Staat der Nederlanden, en dat niet, althans niet zonder nadere motivering valt in te zien dat zulks de enige dan wel de beslissende factor vormt bij de beantwoording van de vraag of dit verkooppunt kan worden gerealiseerd.
3.2.4. Het subonderdeel mist feitelijke grondslag voorzover het ervan uitgaat dat de Rechtbank heeft geoordeeld dat de wijzigingsbevoegdheid geen verwachtingswaarde zal toevoegen. De Rechtbank heeft immers geoordeeld dat slechts een beperkte verwachtingswaarde zal worden toegevoegd. Ook voor het overige faalt het subonderdeel. De Rechtbank heeft de beoordeling van de kans op realisering van het bedoelde verkooppunt niet louter afhankelijk geacht van een vorm van samenwerking of overeenstemming met de terzake bevoegde organen, maar heeft kennelijk in het voetspoor van de deskundigen ook andere voor de beoordeling van de bedoelde kans relevante omstandigheden in haar beoordeling betrokken. Zo heeft de Rechtbank in haar vonnis onder meer verwezen naar een door Rijkswaterstaat gemaakte indelingschets, waaruit bleek dat de locatie niet voldeed en niet kon voldoen aan de geldende richtlijnen, en naar berekeningen inzake de exploitatie, terwijl in het door de Rechtbank klaarblijkelijk gevolgde deskundigenrapport voorts aandacht is besteed aan de onzekerheden met betrekking tot de voor de realisatie noodzakelijke grondverwerving. Het subonderdeel mist derhalve ook in zoverre feitelijke grondslag.
3.2.5. Subonderdeel b richt zich met motiveringsklachten tegen het oordeel van de Rechtbank dat de kans op realisatie van het verkooppunt gering is geweest. Het verwijt de Rechtbank dat zij de kans dat in de toekomst het verkooppunt zou worden gerealiseerd alleen op grond van omstandigheden uit het verleden heeft beoordeeld. Het subonderdeel faalt omdat bij gebreke van kennis omtrent hetgeen zich in de toekomst zal voordoen de Rechtbank zich mocht beperken tot een beoordeling van de desbetreffende kansen aan de hand van hetgeen haar wel bekend was aan daarvoor relevante omstandigheden uit het heden en verleden.
3.2.6. Voorzover subonderdeel b voorts in samenhang met subonderdeel c klaagt over onvoldoende of onbegrijpelijke motivering van het oordeel van de Rechtbank dat de genoemde kans op realisering van een verkooppunt gering was, falen deze subonderdelen evenzeer. Dit oordeel is, mede gezien in het licht van de bevindingen van de deskundigen, die de Rechtbank in dit opzicht heeft gevolgd, niet onbegrijpelijk of ontoereikend gemotiveerd.
3.3. Onderdeel 5 van het middel faalt op de door de Advocaat-Generaal in zijn Conclusie onder 4.20 en 4.21 weergegeven gronden.
4. Beslissing
De Hoge Raad
- verwerpt het beroep,
- veroordeelt [eiser] in de kosten van het geding in cassatie aan de zijde van NSR, tot aan deze uitspraak begroot op f. 632,20,-- aan verschotten en op f. 3.000,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de vice-president E. Korthals Altes als voorzitter, en de raadsheren A.G. Pos, D.H. Beukenhorst, L. Monné en P.J. van Amersfoort, in tegenwoordigheid van de waarnemend griffier A. I. Boussak-Leeksma en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 3 januari 2001.