Conclusie
Nr. 1297
mr Wattel
Derde Kamer B
Onteigening
Conclusie inzake:
[Eiser]
tegen
NS Railinfrabeheer B.V.
Zitting, 18 oktober 2000
Edelhoogachtbaar College,
1 Feiten en procesverloop
1.1 Ten behoeve van de Betuwelijn met bijkomende werken, is bij KB(1) goedgevonden en verstaan dat ten algemene nutte en ten name van NS Railinfrabeheer B.V. (hierna: NS) zullen worden onteigend de volgende onroerende zaken:
- een deel van gemeentesectie Charlois, nummer C 2895; grondplannen 2184, 5457 en 5458, kadastraal bekend als "grasland" en
- een deel van gemeentesectie Charlois, nummer C 2902; grondplannen 2190, 5470 en 5471, kadastraal bekend als "akkerbouwland",
1.2 Perceel C 2895 was belast met een gedoogplicht (als bedoeld in de belemmeringenwet Privaatrecht) die de gemeente Rotterdam de bevoegdheid gaf tot het leggen, hebben, houden, plaatsen, onderhouden, inspecteren, repareren en weder wegnemen van buizen, elektrische geleidingen met toebehoren en elk ander materiaal, inclusief ondersteunings-, beschermings- en bevestigingswerken.
1.3 Een uitgewerkt plan als bedoeld in art. 12 Ow Pro heeft van 29 september 1997 tot en met 30 oktober 1997 ter visie gelegen.
1.4 [Eiser] is eigenaar van de twee genoemde percelen. Hij heeft voorts in eigendom een bedrijfsterrein van eveneens twee percelen aansluitend aan de percelen waar het in deze procedure om gaat (zie § 1.11). Die andere twee percelen (C 2903 en C 2893) zijn eveneens (deels) onteigend. Daarover gaat de zaak met nr. 1296, waarin ik heden eveneens concludeer.
1.5 [Eiser] heeft het gehele perceel C 2895 en de in deze onteigening betrokken delen van perceel C 2902, alsmede ten zuiden daarvan gelegen delen, bij leveringsakte van 31 maart 1999(2) (de onteigeningsprocedure liep toen al) in eigendom verworven. De koopprijs bedroeg ƒ 1.124.782,50. Hij is toegelaten als tussenkomende partij. De onteigeningsprocedure is voortgezet tegen hem.
1.6 [Eiser] heeft de Rechtbank laten weten dat hij zich niet verzet tegen de onteigening op zichzelf, maar zich niet kan verenigen met de aangeboden schadeloosstelling, omdat hij daardoor niet volledig schadeloos zou worden gesteld.(3)
1.7 De Arrondissementsrechtbank Rotterdam heeft bij vonnis van 29 april 1999, nr. 115055/HA-ZA 99-604, vervroegd de onteigening uitgesproken van de hiervoor bedoelde perceelsgedeelten. De Rechtbank heeft toen drie deskundigen benoemd ter opneming der zaken en ter begroting van de aan [eiser] en aan een derde-belanghebbende (de pachter van de oude eigenaren) toe te kennen schadeloosstelling.
1.8 Bij (eind)vonnis van 2 maart 2000 heeft de Rechtbank geoordeeld over de aan [eiser] toe te kennen schadeloosstelling.
1.9 Blijkens een verklaring van 22 mei 1999, heeft de pachter op 22 maart 1999 ingestemd met beëindiging van de pachtovereenkomst met betrekking tot de te onteigenen perceelsgedeelten. [Eiser] heeft de gronden dan ook gekocht vrij van pacht. De ex-pachter heeft een passende vergoeding gekregen van de oude eigenaren van de percelen. Hij heeft jegens de NS verklaard geen aanspraak meer te maken op schadeloosstelling en heeft afstand gedaan van het hem door de Rechtbank toegekende voorschot.
1.10 De gronden van perceel C 2895 hebben de bestemmingen "verkeersweg, spoorweg op kunstwerk,(4) groenaanleg," en "tijdelijk werk- en opslagterrein ten behoeve van de aanleg van de Betuweroute en Kortsluitroute". De gronden van perceel C 2902 hebben de bestemmingen "groenaanleg, spoorweg, spoorweg op kunstwerk art. III" en "bedrijven II". Deze gronden hebben tijdelijk mede de bestemming "tijdelijk werk- en opslagterrein ten behoeve van de aanleg van de Betuweroute en Kortsluitroute".(5)
1.11 [Eiser] exploiteerde en exploiteert op zijn perceel C 2893 (ten westen van perceel C 2895) een tankstation, een tweedehands-autohandel, een gebruikte-onderdelenhandel en een sloperij. Perceel C 2895 sluit aan op het bij [eiser] in eigendom zijnde perceel C 2893. Perceel C 2902 sluit aan op het bij [eiser] in eigendom zijnde perceel C 2903. [Eiser] wilde daarop, en op aangrenzende perceelsgedeelten, zo mogelijk een tankstation met verzorgingsplaats, restaurant, etc. neerzetten.(6)
1.12 De deskundigen rapporteren dat, de Betuwelijn weggedacht, de bestemming van perceel C 2895 ingevolge het bestemmingsplan Charloisse Lagedijk zou zijn geweest:
- "verkeersweg" met aftakkingen ter ontsluiting van aanliggende gronden, "groenaanleg" en aan de westzijde een strook "Bedrijven II".
Het deskundigenrapport vermeldt voorts (blz. 23):
"- In het aan "Bestemmingsplan Charloisse Lagedijk" voorafgaande plan "Buitengebied" van de gemeente Rhoon rustte op het onteigende voor wat betreft een smalle strook aan de westzijde (de bestemming, PJW) "recreatieve doeleinden" en voor het overige "verkeersdoeleinden".
- Het perceel kende tot aan de onteigeningsprocedure een agrarisch gebruik."
Over perceel C 2902 rapporteren de deskundigen dat het, de Betuweroute weggedacht, ingevolge het "Bestemmingsplan Charloisse Lagedijk" de bestemmingen "agrarische doeleinden" (met daarbij de aantekening "Gebied wijzigingsbevoegdheid III, art. 35") zou hebben gekregen. Ook op dit perceel rustte daaraan voorafgaand de bestemming "recreatieve doeleinden" en ook dit perceel kende tot aan de onteigeningsprocedure een agrarisch gebruik.
2 Geschil in cassatie
2.1 [Eiser] stelt een middel van cassatie voor dat vijf klachten omvat die kort gezegd het volgende inhouden:
2.2 (klachten 1-3) (perceel C 2895) Onjuist of onbegrijpelijk is de beslissing van de Rechtbank dat perceel C 2895 als "inbreidingslocatie" dan wel "minicomplex" moet worden beschouwd en dat bij de waardebepaling ervan het geheel in aanmerking moet worden genomen zodat differentiatie binnen het complex niet mogelijk is. Volgens [eiser] zijn de onteigende delen van perceel C 2895 zelfstandig ontwikkelbaar omdat zij aan het bedrijfsterrein van [eiser] grenzen. Een deel ervan dient zijns inziens als bouwrijpe grond te worden aangemerkt (voor zover het aansluit aan zijn bedrijfsterrein en een bedrijfsbestemming heeft) en een ander deel als ruwe bouwgrond. Ten onrechte gaat de Rechtbank, in navolging van de deskundigen, ervan uit dat er sprake is van één complex.
2.3 (klacht 4) (perceel C 2902) Onjuist of onbegrijpelijk is 's Rechtbanks oordeel dat de kans op realisering van een tankstation annex verzorgingsplaats ter plaatse langs de A15 gering was. De Rechtbank heeft daarom een te geringe verwachtingswaarde toegekend aan de bevoegdheid van B&W om het bestemmingsplan ter zake van de desbetreffende perceelsgedeelten in die zin te wijzigen.
2.4 (klacht 5) (perceel C 2902) Ten onrechte heeft de Rechtbank overwogen dat [eiser] geen bezwaar heeft gemaakt tegen de door deskundigen berekende waardevermindering van de overblijvende delen van perceel C 2902. [Eiser] voert aan dat de kosten voor een noodweg om deze overblijvende delen te ontsluiten (apart) vergoed moeten worden, alsmede dat vergoed moet worden de schade door verlies van de verwachtingswaarde van bestemmingswijziging.
3 Veranderingen na de tervisielegging
3.1 Art. 39 Ow Pro(7) luidt:
"Bij de berekening der schadevergoeding wordt niet gelet op veranderingen, welke kennelijk zijn tot stand gebracht om de schadevergoeding te verhogen; evenmin wordt gelet op veranderingen, tot stand gebracht na de nederlegging ter inzage, bedoeld in artikel 12, tenzij het normale of noodzakelijke veranderingen betreft die aansluiten bij de aard en de wijze van gebruik van de onroerende zaak ten tijde van die nederlegging."
3.2 De MvT bij de wijzigingswet van 23 januari 1958 vermeldt onder meer(8):
"De gebruiker van de grond kan een belangrijke invloed op de hoogte der schadeloosstelling uitoefenen door veranderingen in het feitelijk gebruik van de grond aan te brengen. Gedacht wordt vooral aan het omzetten van bouw- of weiland in intensieve tuinbouw. Wanneer deze omzetting geschiedt met het kennelijke doel een hogere schadeloosstelling bij onteigening te verkrijgen, is het niet redelijk, dat de overheid voor dergelijke bedragen zouden moeten opkomen. Het (...) artikel 39a schept de mogelijkheid veranderingen in het bestaande gebruik van de grond voor de berekening van de schadevergoeding buiten beschouwing te laten. Het artikel is algemeen geformuleerd; het geldt derhalve zowel voor de eigenaar als voor de pachter, die veranderingen in het bestaande gebruik aanbrengt. (...) Verder zijn de ondergetekenden tot de conclusie gekomen, dat er geen reden is het artikel 39b (nieuw) van de onteigeningswet te beperken tot pachtovereenkomsten. Het geval kan zich bijv. voordoen, dat de huurder kort vóór de onteigening het gehuurde koopt of zich een langdurig zakelijk genotsrecht verwerft; in verband hiermede is het artikel algemeen geformuleerd, zodat het toepassing kan vinden op alle overeenkomsten, welke kennelijk de strekking hebben de schadevergoeding te verhogen."
3.3 In de MvT(9) bij de wijziging van deze bepaling in 1981(10) werd opgemerkt:
"De Onteigeningswet kent van het begin af aan een bepaling (artikel 39 Ow Pro.) die tot strekking heeft te voorkomen, dat de onteigenaar schadevergoeding moet betalen als gevolg van bepaalde handelingen, die door de onteigende in het vooruitzicht van de onteigening zijn verricht."
3.4 De MvA(11) bevatte de volgende passage over (onder meer) art. 39 Ow Pro (nieuw):
"Ten gevolge van de artikelen 39, 91, 139 en 152 onteigeningswet wordt bij de berekening van de schadeloosstelling niet gelet op schadeverhogende veranderingen die door de tot schadeloosstelling gerechtigde met betrekking tot het onteigende zijn tot stand gebracht (1) met de kennelijke bedoeling om de schadeloosstelling te verhogen; en (2) welke tot stand zijn gekomen nadat de nederlegging ter inzage van het plan tot onteigening heeft plaatsgehad. Deze bepalingen brengen aldus mee dat ook op normale of noodzakelijke uitbreidingen, waarvoor het bestemmingsplan wèl ruimte laat, niet mag worden gelet, zo zij ná de nederlegging ter inzage hebben plaatsgehad, ook wanneer daarbij de bedoeling de onteigenaar te schaden, niet voorzit. Ondergetekenden zijn van mening dat dit wel erg ver gaat, en stellen daarom voor in dit opzicht de positie van de onteigende te verbeteren door aan al de bovengemelde bepalingen toe te voegen: «tenzij het noodzakelijke of normale veranderingen betreft die aansluiten bij de aard en de wijze van het gebruik van de onroerende zaak ten tijde van die nederlegging».
3.5 Tijdens de mondelinge behandeling van het wetsvoorstel in de Eerste Kamer zei Minister De Ruiter:
"Artikel 39 heeft Pro betrekking op veranderingen die de eigenaar of andere gebruikers hebben aangebracht in de eerste plaats met de kennelijke bedoeling om de schadevergoeding te verhogen en in de tweede plaats om alle veranderingen, die deze eigenaars/gebruikers tot stand hebben gebracht na de nederlegging ter inzage van het plan om tot onteigening te geraken. Met andere woorden: in het laatste geval wordt de kennelijke opzet om te verhogen bij wijze van wetsduiding steeds aanwezig geacht."(12)
3.6 Telders(13) schrijft:
(326) "De betekenis van [art. 39, PJW] is dan slechts deze: een voor de onteigenaar nadelige invloed van de voorgeschreven bekendmaking-vooraf van zijn plan te voorkomen door het elimineren van alles wat aan de zijde van de onteigende na de ter inzagelegging is ondernomen en het verkrijgen bezwaarlijker maakt. Deze eliminatie moet inderdaad alles treffen, stoffelijke en juridische veranderingen, wil zij doeltreffend zijn."
(343) "Het voorschrift: 'op veranderingen na tervisielegging wordt niet gelet', heeft een absolute klank. Het wordt in den beginne in absolute zin verstaan en zelfs opgevat als uitdrukking van (waarschuwing voor) het algemene beginsel, dat de toestand ten tijde der tervisielegging maatgevend zou zijn. Eerst komt dan het inzicht, dat het een voorschrift is geenszins van algemene maar met een bepaalde strekking: de bescherming van de onteigenaar tegen misbruik van de bekendheid-vooraf met het plan (...).
(326). En het is in deze strekking, dat het voorschrift verder wordt ontwikkeld. Eerst door het onderscheid tussen stoffelijke en juridische veranderingen, als zonder goede zin, op te heffen. Vervolgens door de verandering niet in absolute zin weg te denken, doch slechts in zoverre als zij schade-verhogend is. Dit alles met het doel: de onteigenaar, die verplicht is zijn plan tevoren bekend te maken, niettemin te doen gelden louter als iemand, die verkrijgt."(14)
3.7 In 1974 besliste u een zaak waarin de onteigende pas na de tervisielegging de eigendom van een woonhuis had verkregen.(15) U overwoog dat
"het bepaalde in art. 39 (Ow., PJW) ertoe kan leiden dat de schadeloosstelling in haar geheel niet groter mag zijn dan de schadeloosstelling, die de onteigenaar zou hebben moeten betalen aan degenen, die ten tijde van de tervisielegging eigenaars waren, en aan eventuele toen aanwezige andere rechthebbenden, indien de rechtsverhoudingen met betrekking tot het onroerend goed na de tervisielegging ongewijzigd zouden zijn gebleven."
3.8 Ten tijde van de tervisielegging en de dagvaarding waren de percelen C 2895 en C 2902 in eigendom bij anderen dan [eiser] en bovendien verpacht. De oude eigenaren van de percelen zijn met de pachter beëindiging van de pacht overeengekomen en hebben hem daarvoor schadeloos gesteld. De percelen zijn vervolgens vrij van pacht verkocht aan [eiser]. Voor het vaststellen van [eisers] schadevergoeding dient, gezien art. 39 Ow Pro, te worden voorbijgegaan aan deze verkoop. De verkoop is immers een verandering in de rechtstoestand, tot stand gebracht na de nederlegging ter inzage. Aan een dergelijke verandering wordt voorbijgegaan ongeacht de vraag of zij bedoeld is om de schadevergoeding te verhogen. [Eiser] erkent dit ook.(16)
3.9 [Eiser] heeft aangevoerd dat aankoop van de percelen voor hem de enige mogelijkheid lijkt om ter plaatse zijn bedrijven voort te zetten.(17) Het verkrijgen van vervangend bedrijfsterrein is voor hem een economische noodzaak. Hij kocht de percelen niet omdat hij graag speculeert of procedeert.
3.10 De Rechtbank overweegt dat als uitgangspunt heeft te gelden
"dat de schadeloosstelling ten behoeve van [eiser] niet hoger mag zijn dan die ten behoeve van de voormalige verpachter (...) en de voormalige pachter (...) tezamen."
4 Beoordeling van het middel
Complexbenadering (perceel C 2895) (klachten 1-3)
4.1 De Rechtbank is met de deskundigen van oordeel dat perceel C 2895 (de Betuweroute weggedacht) de bestemmingen "verkeersweg", "groenaanleg" en (aan de westzijde) een strook "bedrijven II" had verkregen. Zij overweegt voorts:
"De rechtbank volgt deskundigen (...) in hun oordeel dat het perceel C 2895 is te zien als een "inbreidingslocatie", een "mini-complex", waarbij bij de bepaling van de waarde alle verschillende bestemmingen in aanmerking dienen te worden genomen, en dat differentiatie, zoals door [eiser] voorgesteld, niet verenigbaar is met deze benadering. De rechtbank heeft hierbij in aanmerking genomen dat deskundigen in hun rapport ermee rekening hebben gehouden dat [eiser] als buurman van [de oude eigenaren, PJW], als de meest gerede koper zou kunnen worden aangemerkt, hetgeen heeft geleid tot een toeslag op het in de regio gangbare prijsniveau voor ruwe bouwgrond. De rechtbank neemt de waardering van het perceel door deskundigen over. De rechtbank heeft hierbij in aanmerking genomen dat niet is gebleken dat deskundigen van onjuiste feiten zijn uitgegaan, dat zij van belang zijnde feiten over het hoofd hebben gezien of dat zij hun kennis en ervaring of regels van het schadevergoedingsrecht onjuist hebben toegepast. Overeenkomstig het advies van deskundigen stelt de rechtbank de post "de verkoopwaarde van de onteigende delen van het perceel C 2895" vast op ƒ 40,= per m2, ofwel in totaal op ƒ 380.840,=."
4.2 In zijn schriftelijke toelichting voor de Hoge Raad betoogt [eiser] dat hij ca 1.320 m2 van het onteigende deel van perceel C 2895 (zonder Betuweroute, bestemming bedrijfsterrein) zonder meer in gebruik had kunnen nemen voor zijn eigen bedrijf zodat de waarde van die grond niet ƒ 40 maar ƒ 275 of ƒ 250 per m2 was. Hij hoefde als buurman slechts een sloot te dempen om dit gebied bij zijn eigen bedrijfsterrein te trekken zodat dit stuk "juridisch geheel en technisch nagenoeg geheel" bouwrijp was. Volgens [eiser] is art. 39 Ow Pro niet van toepassing omdat de verkoop niets aan de waarde heeft toegevoegd: de waarde was er al, want [eisers] bedrijven waren er al, op het aangrenzende terrein.
4.3 De deskundigen rapporteren dat perceel C 2895 geheel omgeven is door kavelsloten. Het perceel is toegankelijk vanaf de Charloisse Lagedijk via een dam met duiker en omvat een kavel bouwland.(18) Voorts schrijven zij:(19)
"Deskundigen kwalificeren, evenals eiseres, de pachtvrijmaking van het perceel als een verandering na tervisielegging als bedoeld in artikel 39 OW Pro, maar zien daaruit voor eiseres geen schadeverhogend effect voortvloeien. Immers de onverpachte staat leidt wel tot een hogere waarde dan de verpachte staat, maar daar staat tegenover dat eiseres aan pachter geen schadeloosstelling behoeft te betalen.
Volgens mededelingen van interveniënt is aan de pachter een pachtontbindingsvergoeding betaald van NLG 5,-- per m2, welk bedrag naar de mening van deskundigen overeen komt met de pachtdruk.
- Voor wat betreft de ruwe-bouwgrondprijzen worden in de directe nabijheid ten behoeve van de ontwikkelingen in Barendrecht en de gemeente Albrandswaard bedragen betaald in de orde van circa NLG 25,- tot circa NLG 30,- per m2.
- er in het onderhavige gebiedje sprake is van in feite een inbreidingslocatie;
- met een kleinschalig ontwikkelingskarakter;
- een ontsluiting die mede zal fungeren ten behoeve van andere kavels, deels reeds bestaande uit bedrijfsterrein;
- een realisatiemogelijkheid met verhoudingsgewijs vrij lage infrastructurele voorzieningen;
- een ligging nabij een gebied vol economische activiteiten."
De deskundigen schatten de (pachtvrije) waarde van de onteigende delen van het perceel om die redenen op ƒ 40 per m2.
4.4 Hamming(20) schrijft dat indien er een of meer speciale gegadigden voor een pand zouden zijn, dit
"invloed zal hebben op de te bedingen prijs en mitsdien op de toe te kennen schadeloosstelling, daar toch een verkoper, als bovenbedoeld, het bod van deze gegadigden zal weten af te wachten. Dat betekent natuurlijk niet, dat het waardebegrip, dat enkel bij de verkoper bestaat, de verkoopwaarde van het te onteigenen goed bepaalt (...). Het lijkt mij echter wel vereist, dat de deskundigen zich afvragen, of er gegadigden zijn, die een hogere prijs zouden willen betalen om bijzondere redenen, bijv. doordat de ligging van het perceel zeer gunstig is ten opzichte van hun percelen."
4.5 Telders(21) merkt op:
"Bij het bepalen van deze (verkoop-)waarde moeten alle omstandigheden, die in het algemeen in het commerciëel verkeer hun invloed op de waarde van een zaak doen gelden, in aanmerking genomen worden, gunstige en ongunstige, en wel naar hun invloed op het moment van de uitspraak.
(...)
Wanneer een terrein geschikt zou zijn voor een andere bestemming, als bouwterrein of anderszins, dan waartoe het tot nu toe werd gebruikt, dan moet deze omstandigheid in aanmerking worden genomen, indien deze reeds in de op het moment van de uitspraak tegenwoordige toestand bij verkoop invloed op de prijs zou hebben (H.R. 16 aug. 1911, W. 9257)."
4.6 NS betogen:(22)
"(...) voor kopers op de markt is het een perceel bouwland waarbij men voor de ontsluiting afhankelijk is van de medewerking van aangrenzende eigenaren. Op de markt zal het perceel daardoor als ruwe bouwgrond worden gewaardeerd.
Voor één koper op die fictieve markt geldt dit niet. [Eiser] kan het perceel laten aansluiten op de percelen die hij reeds in eigendom heeft en daardoor via zijn eigen perceel ontsluiten. (...) Omdat het onteigende perceel grenst aan het perceel van [eiser] en [eiser] zelf dit perceel kan ontwikkelen zou het perceel ten opzichte van [eiser] blijkens de stelling in het cassatiemiddel als bouwrijpe grond hebben te gelden. Voor [eiser] zou wellicht gezegd kunnen worden dat voor hem het perceel nagenoeg 'bouwrijp' is. In feitelijke aanleg en in cassatie wordt echter ten onrechte aangenomen, dat [eiser] daardoor als potentiële koper op de fictieve markt gehouden is een prijs als "nagenoeg" bouwrijpe grond te betalen. Op (de voor; PJW) het onteigeningsrecht geldende fictieve markt met redelijke handelende kopers en verkopers zal de hoogste bieder het perceel verwerven. Vanuit dit perspectief hoeft [eiser] slechts iets meer te betalen dan zijn mede kopers op de markt voor wie het perceel ruwe bouwgrond is.
(...)
De Rechtbank - in navolging van deskundigen - heeft het in dit geval specifieke markt gegeven tot uitdrukking gebracht door een hogere grondprijs te nemen dan de prijs van ruwe bouwgrond in de omgeving. (...) Door de waarde op het hogere bedrag van NLG 40,-- per m2 te stellen, is in dat bedrag onder meer verdisconteerd de hogere prijs die de buurman [eiser] voor het perceel zal willen betalen dan de andere kopers op de markt voor wie het perceel minder aantrekkelijk is."
4.7 Over de waardering van de onderdelen van de te onteigenen delen van het perceel voeren NS aan dat uniforme waardering redelijk is nu dit over het geheel van de te onteigenen onderdelen gezien niet tot een hogere of lagere prijs leidt dan bij een waardering van elk gedeelte afzonderlijk. De lagere waarde van de delen met bestemmingen "verkeersdoeleinden" en "groen" wordt gecompenseerd door de hogere waarde van de bestemming "bedrijven".
4.8 In zijn schriftelijk repliek betoogt [eiser] dat NS er ten onrechte van uitgaan
"dat [eiser] gezien moet worden als fictieve koper van de 1320 m2 (nagenoeg) bouwrijp bedrijfsterrein. [Eiser] is immers reeds eigenaar. (...) Wanneer een eigenaar onteigend wordt gaat het om de schade die deze eigenaar lijdt. Deze eigenaar kan dan niet worden beschouwd als "fictieve koper" van het perceel, alsof hij geen eigenaar is. Het gaat dus niet om de hogere prijs die "buurman [eiser]" voor het perceel wil betalen; het gaat om de schade die "eigenaar [eiser]" lijdt."
4.9 [Eiser] miskent hiermee dat voor het bepalen van de schadeloosstelling de eigendomsoverdracht aan hem buiten beschouwing moet blijven voorzover deze tot een verhoging zou leiden van de zónder eigendomsoverdracht te betalen schadeloosstelling. [eiser] erkent kennelijk dat ƒ 40 per m2 niet onjuist is indien hij als "buurman" moet worden gezien; hij spitst zijn betoog toe op de stelling dat hem als "eigenaar" een hogere vergoeding toekomt. Dit betoog kan, gezien art. 39 Ow Pro, geen doel treffen. 's Rechtbanks oordelen dat perceel C 2895 is aan te merken als een minicomplex, dat de vierkante meters dooréén moeten worden gewaardeerd en dat de gemiddelde waarde van het onteigende deel is te stellen op ƒ 40,- per m2, zijn overigens feitelijk, niet-onbegrijpelijk en voldoende gemotiveerd.
4.10 Op grond van het bovenstaande falen mijns inziens de klachten 1 t/m 3.
B&W's bevoegdheid tot wijziging van het bestemmingsplan (perceel C 2902, onteigende deel) (klacht 4)
4.11 B&W hadden de bevoegdheid om de bestemming van een deel van het perceel C 2902 te wijzigen van "agrarische doeleinden" in "verzorgingsplaats."(23) Volgens de deskundigen en de Rechtbank valt aan dat gegeven slechts een beperkte waardevermeerderende invloed toe te kennen. [Eiser] schat die invloed aanzienlijk optimistischer in, met name op grond van zijn optimistischer visie op de medewerking van zijn buurman (een recyclingbedrijf dat aan hem, de onteigening weggedacht, grond zou willen overdragen) en op de medewerking van de bevoegde autoriteiten.
4.12 De Rechtbank overwoog ter zake (§ 4.2 C eindvonnis):
"Deskundigen zijn voor de bepaling van de waarde van het onteigende (...) terecht uitgegaan van de vraag of de wijzigingsbevoegdheid (...) een waardevermeerderende invloed heeft (...). Met deskundigen is de rechtbank van oordeel dat voor de beantwoording van deze vraag van belang is allereerst na te gaan hoe realistisch de mogelijkheid voor [eiser] (of voor een bij benzineverkoop belang hebbende koper van het onteigende) zou zijn geweest om ter plaatse langs de Rijksweg A15 een verkooppunt voor motorbrandstoffen annex verzorgingsplaats te realiseren. Deskundigen zijn er daarbij terecht vanuit gegaan dat de wijzigingsbevoegdheid geen (verwachtings-)waarde aan het perceel of een het perceel omvattend complex zal toevoegen wanneer niet (in voldoende mate) sprake is van feitelijke mogelijkheden om ter plaatse langs de Rijksweg A15 een verkooppunt voor motorbrandstoffen annex verzorgingsplaats te realiseren in de vorm van samenwerking of overeenstemming met de terzake bevoegde organen van de Staat der Nederlanden (Economische Zaken, Rijkswaterstaat en Domeinen).
(...)
Uit de door Rijkswaterstaat gemaakte indelingschets van de locatie bleek dat deze niet voldeed en kon voldoen aan de geldende richtlijnen, terwijl berekeningen zouden hebben uitgewezen dat er sprake zou zijn van een marginale exploitatie van de betreffende locatie.
Dit in ogenschouw genomen alsmede het feit dat dat de aan [eiser] in eigendom toebehorende gronden (bedoeld is het perceel C 2903, aan de orde in de parallelzaak nr 1296; PJW) niet toereikend waren voor de realisering van het motorbrandstoffenverkooppunt, is de rechtbank met deskundigen van oordeel (dat; PJW), wanneer de wijzigingsbevoegdheid ten behoeve van een verkooppunt voor motorbrandstoffen annex verzorgingsplaats van kracht was gebleven, de kans op realisering daarvan (en benutting van de wijzigingsbevoegdheid) gering was geweest, zodat deskundigen terecht slechts een beperkte waardevermeerderende invloed aan die wijzigingsbevoegdheid hebben toegekend."
4.13 NS achten dit oordeel juist en voldoende gemotiveerd nu de deskundigen diepgaand de kansen hebben geanalyseerd van daadwerkelijke realisatie van een verkooppunt. De tekeningen van Esso zijn niet in het bestemmingsplan opgenomen maar in de wijzigingsbevoegdheid van het bestemmingsplan. De berekeningen over de winstgevendheid van een verkooppunt door Esso en een latere berekening door Buro Rijnstad zijn door de deskundigen bekeken en te licht bevonden. Gezien de door de deskundigen vastgestelde onzekerheden kunnen deze berekeningen volgens NS geen verandering brengen in het waardeoordeel.
4.14 Al [eisers] subklachten onder 4 richten zich tegen een met feitelijke waarderingen en (in)schattingen verweven oordeel dat voldoende gemotiveerd is doordat de Rechtbank, na zichtbare weging van de door [eiser] daartegen ingebrachte bezwaren, zich de (nadere) bevindingen van de deskundigen en hun onderbouwing daarvan gemotiveerd (blijk gevende van eigen nadenken) heeft eigen gemaakt. De subklachten onder 4 kunnen daarom mijns inziens niet tot cassatie leiden.
Kosten aanleg noodweg en verlies verwachtingswaarde (perceel C 2902, overblijvende deel) (klacht 5)
4.15 NS heeft [eiser] het aanbod gedaan een zuidelijk deel van perceel C 2902 over te nemen voor ƒ 25 per m2. [Eiser] heeft dat aanbod afgewezen, betogende dat hij de grond zelf nodig heeft en dat hij schadevergoeding in geld wenst voor de verminderde gebruiksmogelijkheden (insluiting), die door een noodweg opgeheven moeten worden. De Rechtbank heeft [eisers] betoog op dit punt gevolgd en voor de schadevergoeding het subsidiaire standpunt van de deskundigen gevolgd (het primaire was dat het aanbod van NS zodanig schadebeperkend was dat geen schade resteerde). [Eiser] bestrijdt deze schadevaststelling.
4.16 De deskundigen rapporteerden - subsidiair - dat (blz. 38 rapport):
"(...) voor de betreffende gronden door een ingesloten ligging, een waardevermindering zal optreden, welke wordt begroot op de volle vrije waarde in de huidige situatie ad NLG 25,-- per m2, minus de volle vrije waarde na de onteigening, welke door deskundigen wordt begroot NLG 15,--, resulterende in een waardevermindering van NLG 10,-- per m2 (...)."
Voorts meenden zij (blz. 52 rapport):
"... ten aanzien van het overblijvende deel ten zuiden van het onteigende nog op te moeten merken dat volgens het bestemmingsplan Charloisse Lagedijk van 1993 voor de betreffende gronden géén bedrijvenbestemming was voorzien (...)".
4.17 De Rechtbank overwoog (§ 4.2 F eindvonnis):
"In hun rapport hebben deskundigen - subsidiair - geoordeeld dat voor de betreffende gronden door een ingesloten ligging een waardevermindering zal optreden. Zij hebben die waardevermindering begroot op de volle vrije waarde in de huidige situatie ad ƒ 25,= per m2 minus de volle vrije waarde na de onteigening, die door deskundigen wordt begroot op ƒ 15,= per m2, hetgeen resulteert in een waardevermindering van ƒ 10,= per m2, in totaal bedragende ƒ 12.900,=.
NS noch [eiser] hebben inzoverre bezwaar tegen het deskundigenrapport gemaakt. De rechtbank verenigt zich met de opvatting van het deskundigenrapport (...)."
4.18 NS betogen (schriftelijke toelichting, blz. 14) dat, gesteld al dat de door [eiser] in cassatie betrokken stelling gelezen kan worden in de pleitnota in feitelijke aanleg, deze weerlegd wordt doordat de Rechtbank de kosten van de noodweg in de vergoeding wegens waardevermindering heeft meegenomen. NS betogen voorts dat het verlies aan verwachtingswaarde van het overblijvende deel van perceel C 2902 niet anders is dan datzelfde verlies bij het onteigende deel, dat de Rechtbank de beide delen naar ƒ 25 per m2 in vrije staat heeft gewaardeerd en dat dus 's Rechtbanks motivering ter zake van het onteigende deel ook geldt voor het overblijvende deel, zodat de Rechtbank niet gehouden was op dit punt apart te reageren.
4.19 De Rechtbank gaat inderdaad niet expliciet in op de vraag of de kosten van de noodweg verdisconteerd zijn in de schadevergoeding ad ƒ 10 per m2. Noch reageert zij expliciet op de stelling dat ook op het overblijvende deel van het perceel verwachtingswaarde verloren gaat.
4.20 Wél geeft de Rechtbank aan rekening gehouden te hebben met de ingesloten ligging van het perceelsgedeelte, dus niet slechts met de afname van de verwachtingswaarde tot slechts de volle agrarische waarde. Ook de deskundigen zeggen expliciet bij hun begroting van de waardedaling rekening te hebben gehouden met de ingesloten ligging (zie 4.16). Aangezien voorts [eiser] bij pleidooi de Rechtbank erop gewezen had dat de ingesloten ligging zijns inziens een noodweg noodzakelijk maakte, moet aangenomen worden dat de Rechtbank bij de waardevermindering wegens ingesloten ligging de gehele waardevermindering, inclusief de eventuele kosten voor een noodweg in aanmerking heeft genomen, ook al heeft zij zulks niet expliciet overwogen. De overweging van de Rechtbank dat NS noch [eiser] "in zoverre" bezwaar hebben gemaakt tegen de door deskundigen begrote waardevermindering, is juist. Ook deze klacht kan daarom mijns inziens niet tot cassatie leiden.
4.21 Met NS meen ik voorts dat, gegeven (a) dat de Rechtbank het overblijvende perceeldeel op dezelfde meterprijs waardeerde als het onteigende perceeldeel en (b) dat de Rechtbank ter zake van het onteigende deel omstandig haar oordeel over het gestelde verlies aan verwachtingswaarde had gemotiveerd, de Rechtbank niet gehouden was nog (eens) (expliciet) op datzelfde punt in te gaan bij het niet-onteigende deel van het perceel, waarover niets nieuws te zeggen valt ten opzichte van het wel-onteigende deel. Niet elke slak hoeft gezouten te worden, met name niet als de spijkers bij eb aangetroffen worden.(24) Ook dit klachtdeel leidt mijns inziens niet tot cassatie.
5 Conclusie
Ik geef u in overweging het beroep in cassatie te verwerpen.
De Procureur-Generaal
bij de Hoge Raad der Nederlanden
(a-g)
1 KB van 9 juni 1998, no. 98.002893, Stcrt. 14 juli 1998, no. 130.
2 Ingeschreven in de openbare registers op 1 april 1999.
3 § 2.10 van de uitspraak van de Rechtbank nr. 99-604.
4 Dit is kennelijk een hooggelegen spoorbaan op palen (pleitaantekeningen NS zitting Rb 4-2-2000 in de zaak 99/411, blz. 3).
5 Volgens het deskundigenrapport (blz. 17) zijn de gronden t.b.v. de te realiseren "Kortsluitroute" gelegen aan de zuidzijde van perceel Charlois sectie C 2895 niet in deze onteigeningsprocedure betrokken.
6 Deskundigenrapport blz. 18.
7 Dit artikel is gewijzigd bij art. 175 Pachtwet Pro (Wet van 23 januari 1958, Stb. 37) en bij wet van 22 mei 1981, Stb. 319. Bij laatstgenoemde wet is de zinsnede vanaf "tenzij" toegevoegd.
8 Zie Schuurnan & Jordens nr. 24, Onteigeningswet, Zwolle 1994, bewerkt door L. de Vries, blz. 58/59.
9 MvT, TK 1979-1980, 15 978, nr. 3 blz. 3.
10 Wet van 22 mei 1981 tot wijziging van de Onteigeningswet (Stb. 1851, 125), Stb. 319.
11 MvA, TK 1980-1981, 15 978, nr. 6 blz. 4.
12 Mondelinge behandeling EK 20 mei 1981, 15 978, blz. 1026 lk.
13 C.H. Telders, Schadeloosstelling voor onteigening, Zwolle 1968, nr. 326.
14 C.H. Telders, a.w., nr. 343.
15 HR 13 maart 1974 na conclusie A-G Ten Kate, NJ 1974, 343 m.nt. MB.
16 Nota interveniënt ([eiser]) voor de Rechtbank, blz. 7.
17 Nota interveniënt ([eiser]) voor de Rechtbank, blz. 6.
18 Deskundigenrapport blz. 16.
19 Deskundigenrapport blz. 33.
20 S.J. Hamming, De schadeloosstelling bij onteigening, N.V. voorheen Fa M.J. van der Loeff - Enschede - 1948, blz. 37/38.
21 Telders, a.w. nr. 506.
22 Schriftelijke toelichting van mrs J.C. van Oven en D.H. de Witte voor de Hoge Raad, blz. 5/6.
23 Nota voor deskundigen van de zijde van de NS, blz. 3.
24 Al heel lang geleden scoorde ik bij een of andere IQ-test onvoldoende op het onderdeel "Nederlandse spreekwoorden en gezegden." Mijns inziens is het er sindsdien niet beter op geworden.