Uitspraak
Nr. 1344
14 juni 2002
PdM
in de zaak van
1. [eiseres sub 1],
wonende te [woonplaats],
en
2. Stichting [eiseres sub 2],
zetelende te 's-Gravenhage,
eiseressen tot cassatie, incidenteel verweersters,
advocaat: mr. B.R. Angad Gaur
tegen
de gemeente 's-Gravenhage,
zetelende te 's-Gravenhage,
verweerster in cassatie, incidenteel eiseres,
advocaat: mr. K.T.B. Salomons
1. Geding in feitelijke instantie
1.1. Nadat de Arrondissementsrechtbank te 's-Gravenhage (hierna: de Rechtbank) bij beschikking van 25 mei 2000 op daartoe strekkend verzoek van de gemeente 's-Gravenhage (hierna: de Gemeente) op de voet van artikel 54a van de Onteigeningswet een rechter-commissaris en een drietal deskundigen had benoemd, heeft de Gemeente bij exploit van 4 augustus 2000 eiseres tot cassatie sub 1 (verder: [eiseres sub 1]) doen dagvaarden voor de Rechtbank en ten behoeve van de uitvoering van het bestemmingsplan Regentesse/Valkenboskwartier Zuid Tweede herziening (Valkenbos Zuid I) gevorderd de vervroegd uit te spreken onteigening ten name van de Gemeente van de onroerende zaak [a-straat 1] te 's-Gravenhage, kadastraal bekend gemeente 's-Gravenhage, sectie en nummer [...], van welke onroerende zaak [eiseres sub 1] als eigenaar is aangewezen, alsmede de vaststelling van de aan [eiseres sub 1] uit te keren schadeloosstelling.
1.2.Bij vonnis van 17 oktober 2000, welk vonnis op 1 december 2000 is ingeschreven in de openbare registers, heeft de Rechtbank de Gemeentelijke Kredietbank (Gemeente 's-Gravenhage) en eiseres tot cassatie sub 2 (hierna: de Stichting) als tussenkomende partijen in de procedure toegelaten, de gevorderde onteigening vervroegd uitgesproken, het voorschot op de [eiseres sub 1] toekomende schadeloosstelling vastgesteld op f 211.500 althans
f 225.000 bij lege oplevering, het voorschot op de schadeloosstelling voor de Stichting vastgesteld op nihil, bepaald dat de Gemeente haar aanbod tot voortgezet gebruik tot vooralsnog 1 september 2001 gestand doet, en een dag voor de nederlegging van het deskundigenrapport bepaald.
1.3.Bij het thans bestreden vonnis van 8 augustus 2001 heeft de Rechtbank, voorzover in cassatie van belang, de schadeloosstelling voor [eiseres sub 1] vastgesteld op
f 319.000, waarin begrepen het betaalde voorschot, vermeerderd met een rente van 4,5% per jaar over laatstgenoemd bedrag vanaf 1 december 2000 tot de dag van dat vonnis, de Gemeente veroordeeld tot betaling aan [eiseres sub 1] van het bedrag van f 319.000, verminderd met het reeds betaalde voorschot en vermeerderd met de hiervoor genoemde rente alsmede de wettelijke rente over het totaal zoals in het vonnis nader bepaald en de vordering van de Stichting afgewezen. Het vonnis is aan dit arrest gehecht.
2. Geding in cassatie
2.1. [eiseres sub 1] en de Stichting hebben tegen het vonnis van 8 augustus 2001 beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
2.2. De Gemeente heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep en daarbij harerzijds incidenteel beroep in cassatie ingesteld. De conclusie van antwoord, tevens houdende incidenteel beroep in cassatie, is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
2.3. De partijen hebben hun standpunten schriftelijk doen toelichten door hun voornoemde advocaten. De advocaat van [eiseres sub 1] en de Stichting heeft gerepliceerd.
2.4.De Advocaat-Generaal P.J. Wattel heeft op
8 maart 2002 geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis van de Rechtbank op grond van zowel principaal middel III als de beide incidentele middelen en tot verwijzing van de zaak. De Gemeente heeft gereageerd op de conclusie van de Advocaat-Generaal.
3. Beoordeling van de middelen in het principale beroep
3.1. De middelen I en II van het principale beroep bestrijden met rechts- en motiveringsklachten het oordeel van de Rechtbank dat [eiseres sub 1] ten aanzien van de onteigende parterre/bedrijfsruimte geen recht heeft op wederbeleggingskosten. De Rechtbank heeft dit oordeel doen steunen op de overwegingen dat bij onteigening van onroerend goed dat voor duurzame belegging wordt aangehouden, kosten van wederbelegging in onroerend goed slechts dan als rechtstreeks en noodzakelijk gevolg van de onteigening deel uitmaken van de schadeloosstelling, indien het redelijk belang van de onteigende - gelet op de vooruitzichten van zodanige wijze van beleggen en op de persoonlijke omstandigheden van de onteigende - wederbelegging in onroerend goed vordert, dat het er niet naar uitziet dat aan die eisen is voldaan en dat [eiseres sub 1] geen gegevens heeft overgelegd die tot een ander inzicht kunnen leiden. Voorzover de middelen erover klagen dat de Rechtbank heeft geoordeeld dat de desbetreffende parterre/bedrijfsruimte geen duurzame belegging van [eiseres sub 1] vormde, falen zij reeds omdat zodanig oordeel in het vonnis niet valt te lezen. Voorzover de middelen zich keren tegen de oordelen van de Rechtbank dat het er niet naar uitziet dat het redelijk belang van [eiseres sub 1], gelet op de vooruitzichten van belegging in onroerend goed en haar persoonlijke omstandigheden, wederbelegging in onroerend goed vordert en dat [eiseres sub 1] geen gegevens heeft overgelegd die tot een ander oordeel leiden, falen zij eveneens. Klaarblijkelijk heeft de Rechtbank uit de door [eiseres sub 1] overgelegde bescheiden als bedoeld in de toelichting op middel II niet afgeleid dat de bijzondere persoonlijke positie van [eiseres sub 1] als belegger meebrengt dat het redelijk belang van [eiseres sub 1] wederbelegging in onroerend goed vordert. Dit oordeel getuigt niet van een onjuiste rechtsopvatting en kan voor het overige als van feitelijke aard en niet onbegrijpelijk in cassatie niet worden getoetst. De stelling van [eiseres sub 1] dat zij voor een substantieel gedeelte afhankelijk is van de inkomsten uit verhuur, kan haar niet baten, omdat zij niet tevens stelt dat haar belang wederbelegging in onroerend goed vordert, in plaats van andersoortige wederbelegging.
3.2. Middel III keert zich tegen het oordeel van de Rechtbank dat [eiseres sub 1] geen vergoeding voor gederfde huurinkomsten toekomt, nu volgens de Rechtbank het gemis van de huurinkomsten geheel moet worden gecompenseerd door de rente van het vrijkomende kapitaal. Het verwijt de Rechtbank dat zij heeft verzuimd aan te geven in hoeverre rentedragend vrijkomend kapitaal de huurinkomsten, door [eiseres sub 1] bij de Rechtbank gesteld op in totaal f 2950 per maand, kan compenseren. Dit verwijt mist echter feitelijke grondslag, omdat de Rechtbank het er kennelijk, in het voetspoor van deskundigen, voor heeft gehouden dat de gederfde huur slechts f 1250 per maand bedraagt. Het middel kan derhalve niet tot cassatie leiden.
3.3. Middel IV komt op tegen de oordelen van de Rechtbank dat de Stichting geen recht op schadevergoeding toekomt nu zij de parterre/bedrijfsruimte pas vanaf een datum na de datum van eerste tervisielegging huurt en dat de Stichting haar eigen proceskosten dient te dragen. In de toelichting op het middel wordt betoogd dat de Gemeente vóór de onteigening met betrekking tot de gevolgen van verhuring misleidende mededelingen heeft gedaan op basis waarvan [eiseres sub 1] de parterre aan de Stichting heeft verhuurd en dat het onder die omstandigheid onredelijk en onbillijk is dat geen schadevergoeding aan de Stichting wordt toegekend en dat de Gemeente niet wordt veroordeeld in de proceskosten van de Stichting. Dit betoog faalt. De Rechtbank heeft met toepassing van artikel 42, vierde lid, van de Onteigeningswet de vordering tot schadeloosstelling van de Stichting terecht afgewezen. De onteigeningsprocedure leent zich niet voor de beoordeling van vorderingen tot schadevergoeding wegens misleiding door de onteigenende partij.
3.4. Middel V kan niet tot cassatie leiden. Zulks behoeft, gezien artikel 81 van Pro de Wet op de rechterlijke organisatie, geen nadere motivering, nu het middel niet noopt tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling.
4. De ontvankelijkheid van het incidentele beroep
[eiseres sub 1] betoogt dat het incidentele beroep tardief is ingesteld. Zij stelt daartoe dat de rolgemachtigde van de Gemeente op de rolzitting van 19 oktober 2001 enkel heeft geconcludeerd voor antwoord, en niet tevens heeft vermeld dat incidenteel beroep werd ingesteld. Deze stelling wordt bevestigd door het audiëntieblad van die rolzitting. [eiseres sub 1] vermeldt echter tevens dat haar advocaat een schriftelijke conclusie van antwoord tevens houdende incidenteel beroep in cassatie heeft ontvangen, gedateerd 19 oktober 2001. Nu zij het tegendeel niet stelt, moet worden aangenomen dat zij die schriftelijke conclusie - overeenkomstig de gebruikelijke gang van zaken - op of althans kort na de datum van de rolzitting heeft ontvangen. Tegen deze achtergrond is sprake van een voor [eiseres sub 1] kenbare vergissing van de rolgemachtigde van de Gemeente, zodat haar beroep op niet-ontvankelijkheid van het incidentele beroep faalt.
5. Beoordeling van de middelen in het incidentele beroep
5.1. In middel I van het incidentele cassatieberoep klaagt de Gemeente over de verwerping van haar standpunt dat de bovenwoning ten tijde van de onteigening niet in gebruik was bij [eiseres sub 1] en dat aan [eiseres sub 1] derhalve geen vergoeding toekomt ter zake van vermogens- en inkomensschade. Het middel wijst er op dat [eiseres sub 1] bij brief van haar advocaat aan deskundigen van 6 februari 2001, zulks overigens in tegenstelling tot het eerder door haar ingenomen standpunt, heeft laten weten dat zij al twee jaar niet meer woont in het onteigende en dat namens [eiseres sub 1] ook bij gelegenheid van de pleidooien verklaard is dat de bovenwoning niet in eigen gebruik was bij [eiseres sub 1]. Dit middel kan niet tot cassatie leiden. [eiseres sub 1] heeft weliswaar, zoals voormeld, laten weten dat zij al twee jaar niet meer woont in het onteigende, echter blijkens de stukken van het geding heeft [eiseres sub 1] tevens verklaard dat haar inboedel nog steeds is opgeslagen in de [a-straat], alsmede dat zij, zodra de (onteigenings-)zaak is afgehandeld, gaat verhuizen. Het oordeel van de Rechtbank dat [eiseres sub 1] de bovenwoning zelf bewoonde, waarmee de Rechtbank kennelijk bedoelde dat [eiseres sub 1] nog niet uit de bovenwoning was verhuisd naar elders, is, gelet op het voorgaande, geenszins onbegrijpelijk.
5.2. Middel II van het incidentele beroep bestaat uit een motiveringsklacht tegen de verwerping door de Rechtbank van de door de Gemeente verlangde aftrek van 10% van de waarde van het onteigende wegens het niet gesplitst zijn van de desbetreffende bedrijfsruimte en bovenwoning. Deskundigen hadden in hun advies vermeld dat splitsing mogelijk was zonder toestemming van de Gemeente en dat in zo'n geval de kosten, verbonden aan het daadwerkelijk splitsen, zoals kosten van het maken van tekeningen, kadastrale kosten en kosten van de notaris, te stellen zijn op ongeveer 3% van de leegwaarde, derhalve in het onderhavige geval op circa f 9000, met welk bedrag deskundigen bij de waardering reeds rekening hadden gehouden. De Gemeente heeft hiertegen aangevoerd dat wel degelijk een vergunning vereist is voor de splitsing van een onroerende zaak als het onteigende. Deskundigen hebben daarop hun visie dat in het onderhavige geval geen splitsingsvergunning vereist is niet langer gehandhaafd maar zijn gebleven bij hun waardering van de onteigende onroerende zaak, stellende dat zij bij het bepalen van die waarde reeds rekening hebben gehouden met de splitsingskosten door een aftrek toe te passen van ongeveer 3%. De Rechtbank is deskundigen hierin gevolgd. Terecht voert het middel aan dat zonder nadere motivering niet te begrijpen valt waarom de Rechtbank aan een waardeverlagende factor (het vereiste van gemeentelijke vergunning voor splitsing), waarmee deskundigen bij hun aanvankelijke waardering geen rekening hebben gehouden, geen invloed op de waarde van het onteigende heeft toegekend.
5.3. De gegrondheid van middel II van het incidentele beroep leidt tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep. Verwijzing moet volgen.
6. Proceskosten
[eiseres sub 1] c.s. zullen worden veroordeeld in de kosten van het principale cassatieberoep. De Hoge Raad ziet aanleiding om de kosten van het incidentele cassatieberoep te compenseren des dat elk van partijen de eigen kosten draagt.
7. Beslissing
De Hoge Raad:
in het principale beroep:
verwerpt het beroep;
in het incidentele beroep:
vernietigt het vonnis van de Arrondissements-rechtbank te 's-Gravenhage van 8 augustus 2001;
verwijst het geding naar het Gerechtshof te 's-Gravenhage ter verdere behandeling en beslissing;
in het principale en het incidentele beroep:
veroordeelt [eiseres sub 1] c.s. in de kosten op de voorziening in cassatie gevallen in het principale beroep, tot op deze uitspraak aan de zijde van de Gemeente begroot op
€ 286,88 voor verschotten en € 1365 voor salaris;
compenseert de kosten op de voorziening in cassatie gevallen in het incidentele beroep des dat elk van partijen de eigen kosten draagt.
Dit arrest is gewezen door de vice-president E. Korthals Altes als voorzitter en de raadsheren J.W. van den Berge, J.C. van Oven, A.R. Leemreis en C.J.J. van Maanen, en door de raadsheer A. Hammerstein in het openbaar uitgesproken op 14 juni 2002.