Uitspraak
24 december 2004
Eerste Kamer
Nr. C03/263HR
JMH/AT
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
[Eiseres],
gevestigd te [vestigingsplaats],
EISERES tot cassatie,
advocaat: mr. E. van Staden ten Brink,
t e g e n
1. [Verweerster 1],
2. [Verweerster 2],
beiden wonende te [woonplaats],
VERWEERSTERS in cassatie,
niet verschenen.
1. Het geding in feitelijke instanties
Eiseres tot cassatie - verder te noemen: [eiseres] - heeft bij exploot van 5 juni 1998 verweersters in cassatie - verder gezamenlijk te noemen: [verweerster] c.s. en afzonderlijk: [verweerster 1], onderscheidenlijk [verweerster 2] - gedagvaard voor de rechtbank te Rotterdam en, na wijziging van eis bij conclusie van repliek, gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
A. te verklaren voor recht dat [verweerster] c.s. toerekenbaar tekortgeschoten zijn in de nakoming van hun verplichtingen voortvloeiende uit de koopovereenkomst van 13 augustus 1997;
B. [verweerster] c.s. te veroordelen om aan [eiseres] te voldoen een bedrag van ƒ 51.000,--, te vermeerderen met een bedrag van ƒ 3.200,-- voor buitengerechtelijke kosten en met de wettelijke rente vanaf 3 december 1997.
[Verweerster] c.s. hebben de vorderingen bestreden en in reconventie na wijziging van eis bij conclusie van repliek gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
primair:
de koopovereenkomst tussen partijen op 13 augustus 1997 te Ridderkerk gesloten wegens tekortkoming van [eiseres] in de nakoming te ontbinden en [eiseres] op de voet hiervan te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [verweerster] c.s. te voldoen de contractuele boete voorzien in art. 13 van Pro de koopovereenkomst ten bedrage van ƒ 51.000,--, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der reconventie tot aan de dag der algehele voldoening, althans ter fine van schadevergoeding de somma van ƒ 14.184,31, te vermeerderen met wettelijke interessen;
subsidiair:
voormelde koopovereenkomst te vernietigen wegens bedrog althans wegens dwaling met veroordeling van [eiseres] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [verweerster] c.s. wegens onrechtmatige daad ter fine van schadevergoeding te voldoen (a) de somma van ƒ 13.127,10 incl. ƒ 1.955,10 BTW ter zake van verleende buitengerechtelijke rechtsbijstand, en (b) de somma van ƒ 1.057,21 incl. ƒ 157,46 BTW ter zake van makelaarskosten, derhalve in totaal de somma van ƒ 14.184,31, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der reconventie tot aan de dag der algehele voldoening;
meer subsidiair:
voor recht te verklaren dat de koopovereenkomst voormeld op 3 november 1997 door [verweerster] c.s. buitengerechtelijke verklaring is ontbonden als voorzien in art. 14 lid 1 sub a van Pro de koopovereenkomst, met veroordeling van [eiseres] tot schadevergoeding wegens onrechtmatige daad als in de eis in reconventie gespecificeerd.
[Eiseres] heeft in reconventie de vorderingen bestreden.
De rechtbank heeft bij tussenvonnis van 10 september 1998 een comparitie van partijen gelast en bij tussenvonnis van 11 november 1999 in conventie en in reconventie [eiseres] tot bewijslevering toegelaten.
Nadat een aantal getuigen is gehoord, heeft de rechtbank bij eindvonnis van 22 februari 2001 in conventie de vorderingen afgewezen en in reconventie voor recht verklaard dat de koopovereenkomst op 3 november 1997 door de buitengerechtelijke verklaring van [verweerster] c.s. is ontbonden als voorzien in art. 14 lid Pro, sub a, van de koopovereenkomst en heeft zij het meer of anders gevorderde afgewezen.
Tegen de vonnissen van 11 november 1999 en 22 februari 2001 heeft [eiseres] zowel in conventie als in reconventie hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof te 's-Gravenhage. [Verweerster] c.s. hebben incidenteel hoger beroep ingesteld.
Bij arrest van 11 juni 2003 heeft het hof met vernietiging van het bestreden eindvonnis in conventie de vorderingen afgewezen en in reconventie voor recht verklaard dat de tussen partijen op 13 augustus 1997 te Ridderkerk gesloten koopovereenkomst ontbonden is wegens een tekortkoming in de nakoming zijdens [eiseres], [eiseres] veroordeeld tot betaling aan [verweerster] c.s. van een bedrag van € 23.142,79 (ƒ 51.000,--), te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 27 augustus 1998 tot aan de dag der algehele voldoening, en met meer of anders gevorderde afgewezen.
Het arrest van het hof is aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in cassatie
Tegen het arrest van het hof heeft [eiseres] beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
Tegen de niet verschenen [verweerster] c.s. is verstek verleend.
[Eiseres] heeft de zaak doen toelichten door haar advocaat.
De conclusie van de Procureur-Generaal strekt tot vernietiging van het bestreden arrest en tot verwijzing van de zaak ter verdere behandeling en beslissing naar een ander gerechtshof.
3. Beoordeling van het middel
3.1 Wat betreft de feiten en het verloop van de procedure verwijst de Hoge Raad naar punt 1 van de conclusie van de Procureur-Generaal en naar het hiervoor onder 1 overwogene.
Kort samengevat gaat het om het volgende.
(i) [Eiseres] heeft op 13 augustus 1997 een woonhuis met bijbehorende grond, gelegen in [plaats], verkocht aan [verweerster] c.s. De levering zou plaatsvinden op 15 september 1997 of zoveel eerder of later als partijen nader zouden overeenkomen. Tot deze datum konden partijen ingevolge art. 14 van Pro de koopovereenkomst een beroep doen op de in dat artikel vermelde ontbindende voorwaarden. Voorzover thans van belang luidt deze bepaling:
"1. Deze overeenkomst zal, mits met inachtneming van het navolgende, ontbonden (kunnen) worden in elk van de volgende gevallen:
a. als aan koper niet vóór 15 september aanstaande van gemeentewege een vergunning dan wel een toezegging daartoe wordt verleend het registergoed met zijn gezin te betrekken. Koper zal ter verkrijging van de vergunning al het hem mogelijke verrichten;
(...)"
Partijen zijn medio september 1997 overheengekomen deze termijn te verlengen tot 1 november 1997.
De koopovereenkomst bevat voorts onder meer het volgende beding:
Art. 13 lid Pro 2:
"Indien één van de partijen, na bij deurwaardersexploit in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen tekortschiet in de nakoming van één of meer van haar verplichtingen - (...) - is deze partij in verzuim en heeft de wederpartij de al dan niet subsidiaire keus tussen:
a. (...)
b. de overeenkomst door een schriftelijke verklaring voor ontbonden te verklaren en betaling van een onmiddellijk opeisbare boete te vorderen van tien procent van de koopprijs."
Als bijlage zijn bij de koopovereenkomst gevoegd de leveringscondities, zoals deze zijn neergelegd in de notitie van [betrokkene 1] (die in dit verband is opgetreden als adviseur van [eiseres]) van 26 juli 1997; deze notitie is door beide partijen ondertekend. Eén van de condities luidt als volgt:
"Verder moet de woonbestemming nog worden aangevraagd en verkregen maar daarvoor worden geen problemen voorzien."
(ii) Ingevolge het voor het perceel geldende bestemmingsplan "Slikkerveer Midden 1983" was het toegestaan het pand als bedrijfswoning te gebruiken, met dien verstande dat in 1991 de gemeente vrijstelling had verleend om het pand als bedrijfsruimte te gebruiken.
(iii) Nadat de gemeente afwijzend had gereageerd op een verzoek van [eiseres] om toestemming het huis als woonhuis te mogen gebruiken, heeft [betrokkene 2], een medewerker van [A] B.V., op 27 augustus 1997 de gemeente namens [eiseres] verzocht de in 1991 verleende vrijstelling te corrigeren in die zin dat de woning door [verweerster 1], die tevens de functie van conciërge van het achterliggend kantoorcomplex zou gaan vervullen, als woonhuis in gebruik genomen kon worden.
(iv) Bij brief van 2 oktober 1997 heeft de gemeente meegedeeld dat het pand op deze voet zal worden aangemerkt als dienstwoning.
(v) Bij brief van 14 oktober 1997 is namens [verweerster] c.s. aan [eiseres] meegedeeld dat de brief van de gemeente van 2 oktober 1997 op een onjuist uitgangspunt berust, nu [verweerster 1] niet als conciërge wenst te functioneren en is onder meer de ontbinding van de koopovereenkomst ingeroepen.
(vi) Bij brief van 3 november 1997 is namens [verweerster] c.s., onder handhaving van hun stellingname in de brief van 14 oktober 1997, aan [eiseres] bericht dat de koopovereenkomst krachtens art. 14 van Pro die overeenkomst van rechtswege was ontbonden, nu de woonbestemming niet op 31 oktober 1997 was gerealiseerd.
(vii) Nadat op een nieuw verzoek van [betrokkene 2] namens [eiseres] de gemeente zich bij brief van 14 november 1997 alsnog bereid had verklaard vrijstelling te verlenen van de voorschriften van het bestemmingsplan ten behoeve van het gebruik als burgerwoning, heeft [eiseres] bij deurwaardersexploit van 21 november 1997 [verweerster] c.s.
a. gesommeerd om binnen 48 uur medewerking te verlenen aan de levering van de beide koopovereenkomst verkochte onroerende zaak onder betaling van de koopprijs van ƒ 510.000,--;
b. aangezegd dat bij gebreke van deze medewerking [eiseres] gebruik zou maken van de wettelijke en contractuele rechten, onder meer inhoudende ontbinding van de koopovereenkomst per 3 december 1997.
3.2 Partijen hebben vervolgens de hiervoor onder 1 vermelde vorderingen tegen elkaar ingesteld. De rechtbank heeft de vordering in conventie van [eiseres] afgewezen en in reconventie voor recht verklaard dat de koopovereenkomst op 3 november 1997 door de buitengerechtelijke verklaring van [verweerster] c.s. is ontbonden als voorzien in art. 14 lid 1 onder Pro a van de koopovereenkomst; het in reconventie meer of anders gevorderde werd door de rechtbank afgewezen. Het hof heeft in conventie de vorderingen afgewezen en in reconventie (a) voor recht verklaard dat de koopovereenkomst ontbonden is wegens een tekortkoming in de nakoming zijdens [eiseres] en (b) [eiseres] veroordeeld tot betaling van de contractuele boete voorzien in art. 13 van Pro de koopovereenkomst.
3.3 In rov. 3 heeft het hof overwogen:
"3. Naar het hof begrijpt hebben beide partijen de brief van 14 oktober 1997 aldus opgevat dat daarbij onder meer de ontbinding van de overeenkomst is ingeroepen. Ten aanzien van [eiseres] blijkt dit uit alinea 11 van de inleidende dagvaarding. [Verweerster] c.s. stellen dit het duidelijkst in alinea 1.3 van de conclusie van antwoord in conventie, conclusie van eis in reconventie. Hieruit volgt dat beide partijen er in rechte vanuit zijn gegaan dat [verweerster] c.s. met de brief van 14 oktober 1997 ook de ontbinding van de overeenkomsten hebben ingeroepen wegens wanprestatie door [eiseres]."
Het hof legt (rov. 4) de hiervóór in 3.1 aan het slot van (i) weergegeven conditie aldus uit dat aan het door partijen gebruikte woord "woonbestemming" de betekenis moet worden toegekend dat dit een andere bestemming is dan bedrijfswoning of bedrijfsruimte, dat wil zeggen dat in het kader van (een vrijstelling van) het bestemmingsplan het pand uitsluitend als woning mag worden gebruikt zonder enige relatie met ter plaatste ontwikkelde economische bedrijvigheid.
In rov. 6 overweegt het hof dat [eiseres] de taak op zich heeft genomen de bestemmingswijziging met de gemeente te regelen en komt het hof tot de conclusie:
"Met recht hebben [verweerster] c.s. op 14 oktober 1997 de ontbinding van de overeenkomst ingeroepen wegens een aan [eiseres] toe te rekenen tekortkoming in de nakoming, voor zover op het pand de bestemming dienstwoning kwam te rusten."
In rov. 9 overweegt het hof ten aanzien van de betekenis van de verlenging van de termijn van 15 september tot 1 november 1997 voor de positie van de brief van 14 oktober 1997:
"De bij brief van 14 oktober 1997 ingeroepen ontbinding van de overeenkomst heeft derhalve alleen werking ten aanzien van de dienstwoning-constructie, heeft in feite het karakter als bedoeld in art. 6:80 BW Pro, en laat onverlet dat [eiseres] tot 1 november 1997 de tijd had het verzuim te zuiveren en alsnog een woonbestemming voor het pand te realiseren."
In rov. 11 merkt het hof ook het inroepen van de ontbinding op 3 november 1997 aan als te zijn geschied wegens een aan [eiseres] toe te rekenen tekortkoming. Het hof komt vervolgens tot de conclusie dat [verweerster] c.s. "gerechtigd [zijn] tot een door [eiseres] te betalen boete van ƒ 51.000,-- wegens een aan [eiseres] toe te rekenen tekortkoming in de nakoming, bestaande uit het niet op 1 november 1997 kunnen leveren van een pand met een woonbestemming".
3.4 Het hof heeft, in cassatie onbestreden, vastgesteld dat partijen ingevolge art. 14 van Pro de koopovereenkomst een beroep konden doen op de in dat artikel vermelde ontbindende voorwaarden (rov. 1 in verbinding met rov. 2.3 van het vonnis van de rechtbank van 11 november 1999, hiervóór weergegeven in 3.1 onder (i)). In lijn hiermee is het hof kennelijk ervan uitgegaan dat het inroepen van de ontbinding van de koopovereenkomst op de voet van art. 14 niet Pro zonder meer kon worden aangemerkt als een buitengerechtelijke ontbinding wegens een aan de wederpartij toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst. In rov. 3 (zie hiervóór, 3.3) heeft het hof echter geoordeeld dat beide partijen in rechte ervan zijn uitgegaan dat [verweerster] c.s. met de brief van 14 oktober 1997 ook de ontbinding van de overeenkomst hebben ingeroepen wegens wanprestatie door [eiseres]. Onderdeel 2 klaagt terecht over onbegrijpelijkheid van dit oordeel. In de brief zelf wordt uitdrukkelijk een beroep gedaan op ontbinding wegens vervulling van de ontbindende voorwaarde, vervat in art. 14 lid 2 sub a van Pro de koopovereenkomst (waarbij de vermelding van lid 2 in plaats van lid 1 een kennelijke verschrijving is). In de passages uit de gedingstukken, waarop het hof een beroep doet ter staving van de vaststelling dat beide partijen de brief van 14 oktober 1997 aldus hebben opgevat dat daarbij onder meer de ontbinding van de overeenkomst is ingeroepen, wordt dit verband ook uitdrukkelijk gelegd en is niet gesteld dat de brief mede een ontbinding wegens wanprestatie inhield. Zonder nadere, niet gegeven motivering is dan ook niet begrijpelijk, waarop het hof zijn oordeel heeft gebaseerd dat "[h]ieruit volgt dat beide partijen er in rechte vanuit zijn gegaan dat [verweerster] c.s. met de brief van 14 oktober 1997 ook de ontbinding van de overeenkomst hebben ingeroepen wegens wanprestatie door [eiseres]".
3.5 Onderdeel 9.1, dat klaagt over onbegrijpelijkheid van het oordeel van het hof in rov. 11 dat het inroepen van de ontbinding op 3 november 1997 is geschied wegens een aan [eiseres] toe te rekenen tekortkoming, slaagt eveneens. In de brief van 3 november 1997 wordt geconstateerd "dat de laatste dag, waarop de woonbestemming gerealiseerd zou kunnen zijn, t.w. 31 oktober jl. verstreken is, zonder dat deze is gerealiseerd, zodat de overeenkomst thans krachtens het eerder gedane beroep op artikel 14 van Pro de koopakte van rechtswege is ontbonden". In het licht daarvan is zonder nadere, niet gegeven motivering niet begrijpelijk waarop het hof zijn bestreden oordeel heeft gebaseerd. Voorzover het hof zich mocht hebben gebaseerd op het feit dat de constatering geschiedt "onder handhaving van de eerder betrokken stellingen", brengt het hiervoor onder 3.4 overwogene mee dat het hof zijn oordeel ook in zoverre niet begrijpelijk heeft gemotiveerd.
3.6 Onderdeel 3.2 klaagt terecht dat het hof zijn oordeel dat op [eiseres] de verplichting rustte om op 1 november 1997 een pand met woonbestemming te leveren, onvoldoende (begrijpelijk) heeft gemotiveerd. Het hof heeft dit oordeel uitsluitend gebaseerd op het in rov. 6 vastgestelde feit dat [eiseres] de taak op zich heeft genomen de bestemmingswijziging met de gemeente te regelen. Het hof heeft niet duidelijk gemaakt, waarom het dit feit beslissend heeft geacht voor zijn evenvermelde oordeel, zulks niettegenstaande het feit dat, zoals het hof zelf in rov. 9 vermeldt, partijen in art. 14 lid 1 onder Pro a van de koopovereenkomst, bezien in samenhang met de hiervóór in 3.1 aan het slot van (i) weergegeven conditie, zijn overeengekomen dat de koopovereenkomst ontbonden kan worden indien aan [verweerster] c.s. niet van gemeentewege (de toezegging tot) toekenning van een woonbestemming aan het pand wordt verleend.
3.7 Het in 3.4-3.6 overwogene brengt mee dat het bestreden arrest niet in stand kan blijven. De overige onderdelen behoeven geen behandeling. De in die onderdelen aan de orde gestelde punten kunnen na verwijzing aan de orde komen.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
vernietigt het arrest van het gerechtshof te 's-Gravenhage van 11 juni 2003;
verwijst het geding naar het gerechtshof te Amsterdam ter verdere behandeling en beslissing;
veroordeelt [verweerster] c.s. in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [eiseres] begroot op € 749,38 aan verschotten en € 1.590,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de vice-president R. Herrmann als voorzitter en de raadsheren H.A.M. Aaftink, O. de Savornin Lohman, J.C. van Oven en F.B. Bakels, en in het openbaar uitgesproken door de vice-president P. Neleman op 24 december 2004.