Uitspraak
9 december 2005
Eerste Kamer
Nr. C04/251HR (1419)
JMH/RM
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
DE STAAT DER NEDERLANDEN (Ministerie van Verkeer en Waterstaat),
gevestigd te 's-Gravenhage,
EISER tot cassatie,
advocaat: mr. H.A. Groen,
t e g e n
[Verweerder],
wonende te [woonplaats],
VERWEERDER in cassatie,
advocaat: mr. J.A.M.A. Sluysmans.
1. Het geding in feitelijke instantie
Eiser tot cassatie (hierna: de Staat) heeft bij exploot van 26 mei 2000 verweerder in cassatie (hierna: [verweerder]) gedagvaard voor de rechtbank te 's-Hertogenbosch en gevorderd ten algemenen nutte en ten name van de Staat (Verkeer en Waterstaat) uit te spreken de onteigening van de in de dagvaarding omschreven gedeelten van de onroerende zaken met de kadastrale aanduiding gemeente Uden en Bernheze, sectie [A], respectievelijk nrs. [001] en [002], waarvan [verweerder] als eigenaar is aangewezen en het bedrag van de schadeloosstelling vast te stellen op ƒ 2.502.500,-- (€ 1.135.585,--).
Bij vonnis van 3 november 2000, dat op 15 februari 2001 is ingeschreven in de openbare registers, heeft de rechtbank onder meer de gevorderde onteigening uitgesproken, het voorschot op de schadeloosstelling voor [verweerder] vastgesteld op ƒ 2.252.250,-- (€ 1.022.026,--), en drie deskundigen en een rechter-commissaris benoemd.
Bij vonnis van 30 juni 2004 heeft de rechtbank, voor zover in cassatie van belang, de schadeloosstelling voor [verweerder] vastgesteld op € 1.520.245,--, waarin begrepen het reeds betaalde voorschot van € 1.022.026,--, zodat resteert een bedrag van € 498.219,--, vermeerderd met de wettelijke rente over laatstvermeld bedrag vanaf 30 juni 2004 tot aan de dag der voldoening. Dit vonnis is aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in cassatie
De Staat heeft tegen het vonnis van de rechtbank van 30 juni 2004 beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
[verweerder] heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten en voor de Staat mede door mr. M.W. Scheltema, advocaat bij de Hoge Raad.
De conclusie van de Advocaat-Generaal L. Timmerman strekt tot verwerping van het beroep.
De advocaat van de Staat heeft bij brief van 12 september 2005 op die conclusie gereageerd.
3. Beoordeling van het middel
3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan. (i) Ten behoeve van de aanleg van de rijksweg A 50 zijn onteigend een gedeelte groot 1.05.45 ha van het perceel, kadastraal bekend gemeente Uden, sectie [A] nr. [001] alsmede een gedeelte groot 1.38.39 ha van het perceel, kadastraal bekend gemeente Uden, sectie [A] nr. [002]. Beide aan de [a-straat] te [plaats] gelegen percelen behoorden geheel in eigendom toe aan [verweerder]. Op het onteigende deel van nr. [001], een perceel bouwland, bevond zich onder meer een stenen loods. Op het onteigende deel van nr. [002] bevond zich onder meer een aantal loodsen. Deels werden de loodsen verhuurd, deels waren zij bij [verweerder] in gebruik voor de opslag van hobbygoederen (dump- en legermaterialen). De op het onteigende staande bebouwing was niet in gebruik door of ten behoeve van het bouwbedrijf van [verweerder].
(ii) Het vonnis waarbij de vervroegde onteigening is uitgesproken, is op 15 februari 2001 ingeschreven in de openbare registers.
(iii) Een week voor de op 18 november 2003 gehouden (voortzetting van de) pleidooien heeft [verweerder] het op 28 maart 2002 goedgekeurde bestemmingsplan [a-straat 1-2] (hierna: het bestemmingsplan) aan de Staat en de rechtbank doen toekomen. Dit plan heeft mede betrekking op het overblijvende deel van nr. [001], en is voornamelijk toegesneden op het bouwbedrijf van [verweerder], waarvan de hoofdvestiging zich bevindt aan de [a-straat 2]. Het is totstandgekomen omdat er - zij het volstrekt ten onrechte - bij de besluitvorming een relatie is gelegd tussen de onteigening en (de situatie van) het bouwbedrijf van [verweerder].
3.2 De rechtbank heeft overeenkomstig het advies van de deskundigen de totale waarde van het onteigende vastgesteld op ƒ 2.537.305,-- . Zij verwierp in rov. 2.3 het standpunt van de Staat dat het bestemmingsplan een onteigeningsgevolg is en dat dus de voordelen die voor [verweerder] uit dit plan voortvloeien gecompenseerd moeten worden met de door hem als gevolg van de onteigening ondervonden nadelen, althans dat het buiten beschouwing laten van die voordelen tot een onredelijk gevolg leidt, en deelde (rov. 2.5.1) het oordeel van partijen dat in verband met genoemd plan van een waardevermindering van het overblijvende deel van nr. [001] geen sprake was. De rechtbank volgde (rov. 2.7.11) het advies van de deskundigen, ook voor zover dit inhoudt dat [verweerder] na herbelegging van de waarde van de opstallen in reguliere bedrijfsruimte geconfronteerd zal worden met inkomensschade in de vorm van een lagere huuropbrengst ten bedrage van ƒ 238.473,--, en bepaalde de schadeloosstelling in totaal op € 1.520.245,--.
3.3.1 Onderdeel 1 keert zich met een rechtsklacht en enkele motiveringsklachten tegen het oordeel dat de voordelen die voor [verweerder] voortvloeien uit het bestemmingsplan geen onteigeningsgevolg zijn.
3.3.2 De rechtsklacht komt erop neer, dat de rechtbank heeft miskend dat de omstandigheid dat het bestemmingsplan totstandgekomen is omdat er een relatie is gelegd tussen de onteigening en (de situatie van) het bouwbedrijf van [verweerder] geen ander oordeel toelaat dan dat tussen de totstandkoming van het bestemmingsplan en de (vermeende) gevolgen van de onteigening voor (het bouwbedrijf van) [verweerder] een zodanig verband bestaat, dat de voordelen die uit het bestemmingsplan voor [verweerder] voortvloeien als onteigeningsgevolg in aanmerking behoren te worden genomen.
Deze klacht faalt. Van een voor verrekening anders dan met de vergoeding voor de werkelijke waarde in aanmerking komend voordeel kan slechts sprake zijn indien het gaat om een voordeel dat een rechtstreeks gevolg is van de onteigening of van het werk waarvoor onteigend wordt. Bij de besluitvorming inzake het, niet op het onteigende betrekking hebbende, bestemmingsplan is weliswaar een relatie gelegd tussen de onteigening en (de situatie van) het bouwbedrijf van [verweerder], maar dat die relatie is gelegd, is - zoals de rechtbank in cassatie onbestreden heeft geoordeeld - niet een voortvloeisel van de onteigening. Daarvan uitgaande heeft de rechtbank terecht geoordeeld dat de voordelen die voor [verweerder] uit dat bestemmingsplan voortvloeien niet een onteigeningsgevolg zijn.
3.3.3 Het hiervoor in 3.3.2 overwogene brengt mee dat ook de motiveringsklachten van onderdeel 1 falen.
3.4.1 Onderdeel 2 heeft betrekking op de voorlaatste alinea van rov. 2.3. Hetgeen de rechtbank daar overweegt, moet aldus worden begrepen dat zij niet inziet dat het buiten beschouwing laten van de voordelen die voor [verweerder] voortvloeien uit het bestemmingsplan tot een onredelijk gevolg leidt, zulks anders dan bijvoorbeeld het geval was in de zaak die geleid heeft tot het arrest HR 12 mei 1971, NJ 1972, 489. De beide rechtsklachten van het onderdeel gaan uit van een andere lezing van het bestreden vonnis en kunnen daarom wegens gemis aan feitelijke grondslag niet tot cassatie leiden.
3.4.2 Volgens de motiveringsklacht is het hiervoor in 3.4.1 vermelde oordeel van de rechtbank onbegrijpelijk in het licht van het betoog van de Staat dat het niet aangaat dat [verweerder], na eerst de Provincie in de waan te hebben gebracht dat de gevolgen van de onteigening voor zijn bouwbedrijf groot zouden zijn en zich daardoor een voordeel te hebben verschaft, vervolgens in het kader van de onteigening schade vergoed krijgt die hij, als gevolg van het onjuist informeren van de Provincie, niet zal ondervinden: hij ontvangt immers, zo voegt het onderdeel onder verwijzing naar de op 31 december 2003 genomen "akte van eiser na rolverwijzing" alsmede de pleitnota van de advocaat van de Staat van 20 april 2004 hieraan toe, volledige schadeloosstelling voor het verlies van de grond, terwijl het bestemmingsplan eenzelfde compensatie in natura beoogt te bieden.
3.4.3 Klaarblijkelijk en in het licht van de gang van zaken bij een bestemmingsplanprocedure en de beperkte rol die daarbij is toebedeeld aan belanghebbenden als [verweerder], niet onbegrijpelijk, is de rechtbank aan de stelling dat [verweerder] zich een voordeel heeft verschaft door de Provincie in de waan te brengen dat de onteigening noopte tot een wijziging van de bestemming van onder meer het overblijvende deel van nr. [001] voorbijgegaan omdat zij deze onvoldoende toegelicht achtte. De motiveringsklacht van onderdeel 2, welk onderdeel overigens in zijn geheel uit het oog verliest dat ook voor een regel van onteigeningsrecht geldt dat deze slechts niet van toepassing is voor zover dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn, treft dus evenmin doel.
3.5 Onderdeel 3 klaagt tevergeefs over innerlijke tegenstrijdigheid van de bestreden uitspraak voor zover de rechtbank daarin enerzijds het bestemmingsplan niet als een onteigeningsgevolg aanmerkt en daarom het betoog van de Staat, dat er grond is voor toerekening van voordelen verwerpt, doch anderzijds het standpunt van partijen deelt dat van waardevermindering van het overblijvende deel van nr. [001] in verband met dat bestemmingsplan geen sprake is. Anders dan het onderdeel betoogt, valt immers niet in te zien dat in dit laatste, waarmee de rechtbank slechts tot uitdrukking heeft gebracht dat partijen het alsnog erover eens zijn dat van de door deskundigen aangenomen waardevermindering geen sprake is zodat dienovereenkomstig kan worden beslist, besloten ligt dat de rechtbank van oordeel is dat het bestemmingsplan wel een positief effect op de waarde van het overblijvende heeft.
3.6.1 Onderdeel 4 keert zich tegen (de motivering van) het oordeel van de rechtbank dat [verweerder] na herbelegging van de vergoeding voor de verhuurde opstallen in reguliere bedrijfsruimte geconfronteerd zal worden met inkomensschade in de vorm van een lagere huuropbrengst ten bedrage van ƒ 238.473,--, zoals door de deskundigen begroot.
3.6.2 De op dit oordeel betrekking hebbende tweede alinea van rov. 2.7.11 luidt als volgt:
"Naar de rechtbank begrijpt stellen de deskundigen zich op het standpunt dat een object als dat [verweerder] thans heeft niet terug te vinden is, zodat hij is aangewezen op de aankoop van reguliere bedrijfsruimte. De deskundigen hebben ter zitting van 16 september 2003 opgemerkt dat [verweerder] voor het bedrag ad. Fl. 1.664.780,- niet hetzelfde aantal vierkantemeters verhuurbare ruimte kan terugkopen, omdat hij is aangewezen op reguliere bedrijfsruimte die duurder is. Daar staat dan volgens de deskundigen weliswaar tegenover tegenover dat de huurprijs per vierkante meter op een regulier bedrijfsterrein hoger is dan die [verweerder] op het onteigende kon hanteren (de onteigening weggedacht), doch dat maakt volgens de deskundigen het minder aantal vierkante meters niet helemaal goed, zodat er inkomensnadeel ontstaat voor [verweerder]. De deskundigen hebben dat in hun nadere rapport zo becijferd dat het brutorendement op het geïnvesteerd vermogen bij reguliere bedrijfsruimte lager ligt dan in het geval van de onteigende bedrijfsruimtes van [verweerder]. De rechtbank kan niet inzien dat de deskundigen in dit opzicht een denkfout hebben gemaakt. De Staat heeft niets naar voren gebracht waaruit kan volgen dat dit verschil in rendement er niet is. De rechtbank acht daarom het advies van deskundigen op dit punt consistent en voldoende overtuigend, zodat de rechtbank dat advies tot het hare maakt."
Onderdeel 4.1 komt erop neer dat dit oordeel blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting, althans niet toereikend is gemotiveerd, nu niet valt in te zien dat [verweerder] met een minder rendement wordt geconfronteerd als het bedrag van de waarde van het verhuurde deel van het onteigende wordt bepaald door een (fictief) aangenomen rendement te kapitaliseren op de wijze als de deskundigen adviseren te doen, en dat bedrag vervolgens, als meest voor de hand liggende vorm van vervangende investering, wordt geïnvesteerd in reguliere bedrijfsruimte.
3.6.3 De deskundigen, bij wier oordeel de rechtbank zich heeft aangesloten, hebben de waarde van het verhuurde deel van het onteigende (kort gezegd: de loodsen) bepaald op basis van de huurwaarde. Bij het vaststellen van de huurwaarde hebben zij onderscheid gemaakt tussen enerzijds de loodsen waarvoor nog in 1998, dat wil zeggen: voor de tervisielegging van het onteigeningsplan, nieuwe huurovereenkomsten waren gesloten, en anderzijds de loodsen waarvoor na 1998 of reeds in 1989 huurovereenkomsten waren gesloten. Voor de eerste groep zijn zij uitgegaan van de werkelijk overeengekomen huurprijzen, voor de tweede groep van (fictieve) reële huurprijzen, waarmee zij bedoelen door hen geschatte reële, marktconforme huurprijzen. Dit leidde tot een jaarlijkse huursom van ƒ 175.240,--. Vervolgens hebben zij de waarde van de loodsen bepaald door dit bedrag te kapitaliseren met factor 9,5. Deze - voor de rechtbank door de Staat niet, maar door [verweerder] wel (als te laag) bestreden - factor achtten de deskundigen gepast "gelet op onder meer de ligging van de opstallen in het agrarisch buitengebied, de grote diversiteit van de aanwezige opstallen en daarmee het risico en rendement van de in deze opstallen gedane investeringen." Die kapitalisatie leidde in het nader rapport van deskundigen tot het hiervoor in 3.6.2 genoemde bedrag van ƒ 1.664.780,-- als waarde van de loodsen, hetgeen bij genoemde huurwaarde een (bruto)rendement van 10,5% per jaar opleverde. In dat rapport (blz. 13) schrijven de deskundigen voorts onder meer: "In "normale"gevallen wordt bij vervanging van verhuurde objecten uitgegaan van de aankoop van objecten met een gelijk rendement als het te vervangen object. In dit geval verschaften de door [verweerder] verhuurde opstallen op het onteigende echter een relatief hoog rendement, dat hij naar verwachting bij de aankoop van reguliere bedrijfsruimte niet zal kunnen behalen. Bij de aankoop van dergelijke bedrijfsruimten wordt immers bij het bepalen van de aankoopprijs in het algemeen uitgegaan van een brutorendement van "slechts" plm. 9%. [Verweerder] moet er dan ook rekening mee houden dat hij in dit geval met de investering van eenzelfde bedrag als de waarde van de voorheen verhuurde opstallen niet eenzelfde rendement/inkomen zal kunnen genereren"
3.6.4 Een en ander komt erop neer dat de deskundigen, en vervolgens de rechtbank met hen, bij de waardebepaling van de loodsen niet zijn uitgegaan van een aangenomen (fictief) rendement maar van te realiseren marktconforme en deels ook gerealiseerde huurprijzen, hetgeen leidde tot een jaarlijkse huursom van ƒ 175.240,--, waarop zij ter bepaling van de waarde de relatief lage kapitalisatiefactor van 9,5 hebben toegepast, zulks in verband met het feit dat het hier wat ligging en aard betreft niet om "normale" bedrijfsruimte ging. Voor de loodsen zou naar het oordeel van de deskundigen in de omgeving van [plaats] geen vervanging te vinden zijn, anders dan in de vorm van reguliere bedrijfsruimte, waarbij echter een investering van ƒ 1.664.780,-- niet een brutorendement van 10,5 maar van 9% zou opleveren.
3.6.5 Dit in aanmerking genomen, geeft het door het onderdeel bestreden oordeel niet blijk van een onjuiste rechtsopvatting. Het kan voor het overige als verweven met waarderingen van feitelijk aard in cassatie niet op juistheid worden onderzocht en behoefde geen nadere motivering dan door de rechtbank is gegeven. Onbegrijpelijk is het evenmin.
3.7 De in de onderdelen 4.2 en 5.2 aangevoerde klachten ten slotte - onderdeel 5.1 dat uitgaat van gegrondbevinding van de onderdelen 1 - 3 behoeft geen behandeling - kunnen evenmin tot cassatie leiden. Zulks behoeft, gelet op artikel 81 RO Pro, geen nadere motivering nu de klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
verwerpt het beroep;
veroordeelt de Staat in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [verweerder] begroot op € 359,34 aan verschotten em € 2.200,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de vice-president J.B. Fleers als voorzitter en raadsheren O. de Savornin Lohman, A.M.J. van Buchem-Spapens, P.C. Kop en E.J. Numann, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer E.J. Numann op 9 december 2005.