Uitspraak
Nr. 40.310
8 september 2006
RS
gewezen op het beroep in cassatie van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Heumen te Malden tegen de uitspraak van het Gerechtshof te Arnhem van 3 november 2003, nr. 02/01516, betreffende na te melden ten aanzien van X te Z (hierna: belanghebbende) genomen beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken.
1. Beschikking, bezwaar en geding voor het Hof
Ten aanzien van belanghebbende is bij beschikking de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Z voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004 vastgesteld op € 278.167.
Na door belanghebbende daartegen gemaakt bezwaar heeft het hoofd van de sector financiële en economische zaken van de gemeente Heumen (hierna: het Hoofd) bij uitspraak de beschikking gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij het Hof.
Het Hof heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraak van het Hoofd vernietigd en de waarde van de onroerende zaak nader bepaald op € 262.284. De uitspraak van het Hof is aan dit arrest gehecht.
2. Geding in cassatie
Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Heumen (hierna: het college) heeft tegen 's Hofs uitspraak beroep in cassatie ingesteld. Het beroepschrift in cassatie is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
3. Beoordeling van de klachten
3.1. In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
(i) Bij beschikking is de waarde van de onroerende zaak vastgesteld op € 278.167.
(ii) In zijn bezwaarschrift heeft belanghebbende onder meer gesteld dat in de loop van de voorafgaande jaren een aantal zwakke plekken in het houtwerk is geconstateerd. Bij inspectie in 2001 zou zijn gebleken dat vervanging van enkele houtdelen noodzakelijk is. Een offerte daarvoor zou ƒ 5020 belopen, het werk zou in 2001 worden uitgevoerd. Belanghebbende kende aan het gestelde gebrek een waardedrukkend effect toe, ter grootte van de toenmaals bekende herstelkosten ad ƒ 5000.
(iii) Het bezwaar is ongegrond verklaard. De uitspraak van het Hoofd vermeldt dat de onroerende zaak in het kader van de behandeling van het bezwaarschrift is opgenomen, waarbij gesproken is met de moeder van belanghebbende, en dat volgens de taxateur bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de staat van onderhoud waarin het pand zich bevindt. Op het door belanghebbende gestelde gebrek (de zwakke plekken in het houtwerk) wordt in de uitspraak niet expliciet ingegaan.
(iv) In zijn beroepschrift voor het Hof klaagt belanghebbende dat in de uitspraak van het Hoofd geen duidelijke motivering wordt gegeven waarom geen rekening is gehouden met de waardedrukkende factor van de zwakke plekken in het houtwerk. Hij handhaaft het desbetreffende bezwaar, en verzoekt het Hof daarenboven om de correctie op grond van (in het beroepschrift niet nader gepreciseerde) nieuwe feiten te verhogen tot € 15.882.
(v) Bij zijn verweerschrift heeft het Hoofd een taxatierapport overgelegd, opgesteld door A. Daarin wordt vermeld dat de woning in de bezwaarfase inpandig is opgenomen door de taxateur C, waarbij met name is gelet op de zwakke plekken in het hout. Daarbij heeft de taxateur niets vermeldenswaardigs kunnen constateren. Niet aannemelijk is dat een potentiële koper zich door dit euvel in overwegende mate zal laten leiden, aldus het rapport.
(vi) Ter toelichting vermeldt het verweerschrift dat navraag bij C heeft geleerd dat belanghebbendes moeder, die bij de opname aanwezig was, geen zodanige zwakke plekken heeft aangewezen die het vermelden waard zijn.
3.2. Het Hof heeft geoordeeld dat het Hoofd de hiervoor in 3.1 onder (iv) weergegeven grief onvoldoende heeft weerlegd, in
zoverre het standpunt van belanghebbende gevolgd, en de vastgestelde waarde verminderd met € 15.883.
3.3. Daartoe heeft het Hof overwogen dat ontoelaatbaar is dat de taxateur die het taxatierapport heeft opgesteld, A, het pand niet zelf heeft gezien, maar bij zijn rapportage volledig is uitgegaan van de (gestelde) bevindingen van C. Dit zou volgens het Hof vooral gelden nu het gaat om de beoordeling van door belanghebbende gesteld achterstallig onderhoud en/of bouwkundige gebreken.
3.4. In deze overweging ligt het oordeel besloten dat geen enkele bewijskracht kan worden toegekend aan de rapportage door een taxateur van constateringen die een collega-taxateur bij inpandige opname heeft gedaan. De daartegen gerichte klacht slaagt, omdat dat oordeel onjuist is, ook als die constatering betrekking heeft op gesteld achterstallig onderhoud en/of bouwkundige gebreken. De feitenrechter behoort in een dergelijk geval, zoals ten aanzien van ieder bewijsmiddel, de aannemelijkheid te beoordelen van de gerapporteerde bevinding van de collega-taxateur.
3.5. 's Hofs uitspraak kan niet in stand blijven. Verwijzing moet volgen. De overige klachten behoeven thans geen behandeling. De hierin aan de orde gestelde vragen kunnen, voorzover nodig, na verwijzing aan de orde komen. Daarbij verdient opmerking dat het waardedrukkend effect van een gebrek niet noodzakelijkerwijs gelijk is aan de met herstel van dat gebrek gemoeide kosten.
3.6. Ten slotte heeft het college terecht erop gewezen dat 's Hofs beslissing een misslag bevat voorzover het de gemeente Elburg in plaats van de gemeente Heumen heeft gelast het griffierecht aan belanghebbende te vergoeden. De Hoge Raad zal deze misslag herstellen.
4. Proceskosten
De Hoge Raad acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.
5. Beslissing
De Hoge Raad:
verklaart het beroep gegrond,
vernietigt de uitspraak van het Hof, behoudens de beslissing omtrent het griffierecht (met dien verstande dat in de beslissing "Heumen" moet worden gelezen in plaats van "Elburg"), en
verwijst het geding naar het Gerechtshof te 's-Hertogenbosch ter verdere behandeling en beslissing van de zaak met inachtneming van dit arrest.
Dit arrest is gewezen door de raadsheer L. Monné als voorzitter, en de raadsheren A.R. Leemreis en C.J.J. van Maanen, in tegenwoordigheid van de waarnemend griffier A.I. Boussak-Leeksma, en in het openbaar uitgesproken op 8 september 2006.