Uitspraak
Gerechtshof Arnhem
tiende enkelvoudige belastingkamer
nummer 06/00015
Proces-verbaal mondelinge uitspraak
appellant : in het principale hoger beroep de heffingsambtenaar van de gemeente Ubbergen (hierna: de Ambtenaar) en in het incidentele hoger beroep X te Z (hierna: belanghebbende)
verweerder : in het principale hoger beroep belanghebbende en in het incidentele hoger beroep de Ambtenaar
aangevallen beslissing : uitspraak van de Rechtbank Arnhem van 6 december 2005 nummer AWB 05/2552
betreft : beschikking waardevaststelling ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006
nummer : 40457
mondelinge behandeling : op 29 november 2006 te Arnhem
waarbij verschenen : belanghebbende alsmede – namens de Ambtenaar
gronden:
1. Vooraf zij opgemerkt dat belanghebbende desgevraagd ter zitting heeft verklaard dat hij de door hem in de procedure voor de Rechtbank aangevoerde – doch door de Rechtbank onbesproken gelaten – stellingen met betrekking tot: (1) het niet overleggen van alle op de zaak betrekking hebbende stukken door de Ambtenaar; (2) schending van de hoorplicht en (3) schending van het gelijkheidsbeginsel niet in de rechtsstrijd van partijen in hoger beroep wenst betrekken. Die stellingen behoeven in hoger beroep derhalve geen behandeling.
Beoordeling van het principale hoger beroep
2. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onderhavige tot woning dienende onroerende zaak (plaatselijk bekend als
a- straat 1 te Q) worden bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44). In het onderwerpelijke geval geldt daarbij als waardepeildatum 1 januari 2003.
3. Gelijk de Rechtbank heeft geoordeeld, dient – bij betwisting door belanghebbende – de Ambtenaar de door hem (nader) vastgestelde waarde aannemelijk te maken. De beantwoording van de vraag of hij hierin is geslaagd kan, anders dan de Ambtenaar kennelijk betoogt, uiteraard niet worden losgezien van hetgeen belanghebbende dienaangaande heeft gesteld en als bewijs heeft bijgebracht.
4. De Ambtenaar heeft ter staving van zijn standpunt dat de nader vastgestelde waarde per peildatum van € 336.000 niet te hoog is, een op 1 augustus 2005 gedagtekend taxatierapport van A (WOZ-gecertificeerd taxateur) overgelegd. In dit taxatierapport wordt geconcludeerd tot een waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak per peildatum van € 345.000. De taxateur heeft deze waarde bepaald op basis van de zogenoemde vergelijkingsmethode. Op zichzelf is dit een werkwijze die een goede benadering kan geven van de gezochte waarde. De door de taxateur in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten acht het Hof in dezen evenwel onvoldoende bruikbaar, aangezien deze objecten qua ligging, inhoud en oppervlakte aanmerkelijk verschillen van belanghebbendes object. De omstandigheid dat belanghebbende ter zitting van de Rechtbank heeft verklaard dat “het pand b-straat 2 het best vergelijkbare pand is” doet hieraan niet af, aangezien belanghebbende in hoger beroep desgevraagd heeft verklaard dat hij hiermee heeft bedoeld te zeggen dat van de door de taxateur aangedragen vergelijkingspanden dit pand het best vergelijkbare pand is, maar daarmee niet heeft willen erkennen dat dit pand zonder meer geschikt is om als vergelijkingspand te dienen. Een ander aan het door de Ambtenaar overgelegde taxatierapport klevend gebrek vormt naar het oordeel van het Hof de omstandigheid dat taxateur A een “waardeoordeel” heeft gegeven omtrent de binnenonderhoudstoestand van het pand zonder evenwel het object inpandig te hebben opgenomen. Opgemerkt hierbij zij dat gesteld nog gebleken is dat taxateur A in dit verband is afgegaan op constateringen die een collega-taxateur bij inpandige opname van het object zou hebben gedaan (vgl. HR 8 september 2006, nr. 40 310, NTFR 2006/1304).
5. Belanghebbende heeft eveneens een taxatierapport overgelegd – opgemaakt door B (register makelaar-taxateur onroerende zaken) –, waarin een onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik aan het pand per 16 februari 2005 wordt toegekend van € 330.000. De omstandigheid dat dit taxatierapport is opgesteld met het oog op het verkrijgen van een financiering en voorts geen vergelijkingsobjecten bevat brengt – gelijk de Rechtbank heeft geoordeeld – niet noodzakelijkerwijs mee dat de in dit taxatierapport bepaalde waarde niet strookt met de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ neergelegde maatstaf (vgl. HR 14 november 2003, nr. 38 399, BNB 2004/48). Nochtans biedt dit rapport, nu het betrekking heeft op de waardepeildatum 16 februari 2005 (derhalve ruim twee jaren ná de onderhavige peildatum), naar het oordeel van het Hof onvoldoende steun voor de vaststelling van de waarde per 1 januari 2003. Zulks laat echter onverlet dat dit taxatierapport wel enig licht kan werpen op de gezochte waarde per 1 januari 2003.
6. Gelet op het hiervóór in 4 en 5 overwogene, komt het Hof tot de conclusie dat de Ambtenaar niet erin is geslaagd de (nader) door hem vastgestelde waarde van belanghebbendes woning per peildatum van € 336.000 aannemelijk te maken.
Beoordeling van het incidentele beroep
7. Alsdan komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem verdedigde waarde van € 296.000 per peildatum 1 januari 2003 aannemelijk heeft gemaakt. Die vraag beantwoordt het Hof eveneens ontkennend. Zoals hiervóór in onderdeel 5 is overwogen, biedt het door belanghebbende overgelegde – naar de peildatum 16 februari 2005 opgemaakte – taxatierapport daartoe onvoldoende steun.
8. Nu de Ambtenaar noch belanghebbende erin is geslaagd de door hen verdedigde waarde van het object per 1 januari 2003 aannemelijk te maken, zal het Hof zelf – zonder een deskundigenbericht in te winnen – de gezochte waarde in goede justitie vaststellen. Het Hof zal daarbij aanknopen bij de door partijen in het geding gebrachte bewijsmiddelen (taxatierapporten). In dit verband zij opgemerkt dat het Hof geen aanleiding ziet te twijfelen aan de aannemelijkheid van de door B vastgestelde waarde van € 330.000 per 16 februari 2005. Het Hof acht voorts aannemelijk dat de prijzen van onroerende zaken in het marktsegment van belanghebbendes pand gemiddeld zijn gestegen in de periode 2003 – 2005 alsook dat de waarde van belanghebbendes object in die periode is gestegen.
9. Gelet op een en ander, kan het Hof zich vinden in de door de Rechtbank in goede justitie vastgestelde waarde van het object per 1 januari 2003 ten bedrage van € 315.000.
10. Mitsdien stelt het Hof de in artikel 17, tweede lid, Wet WOZ bedoelde waarde van belanghebbendes woning per 1 januari 2003 in goede justitie vast op € 315.000.
11. Zowel het principale als het incidentele beroep is ongegrond.
proceskosten:
Het Hof acht in het incidentele beroep geen termen aanwezig voor een kostenveroordeling. Nu het principale beroep van de Ambtenaar ongegrond wordt verklaard, acht het Hof in dat beroep termen aanwezig de Ambtenaar te veroordelen in de proceskosten aan de zijde van belanghebbende. Door belanghebbende, die werkzaam is als advocaat, is aanspraak gemaakt op vergoeding van verletkosten. Het Hof zal die aanspraak honoreren en begroot de voor vergoeding in aanmerking komende verletkosten overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht op 2 uren á € 53,09 is € 106,18.
beslissing:
Het Hof:
- bevestigt de uitspraak van de Rechtbank;
- veroordeelt de Ambtenaar in de proceskosten aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 106,18, en wijst de gemeente aan als de rechtspersoon die deze kosten aan belanghebbende dient te vergoeden.
Aldus gedaan op 13 december 2006 door mr. R. den Ouden, lid van de tiende enkelvoudige belastingkamer. De beslissing is op dezelfde datum in het openbaar uitgesproken, in tegenwoordigheid van mr. S.R.M. Dekker als griffier.
Waarvan opgemaakt dit proces-verbaal.
De griffier, Het lid van de voormelde kamer,
(S.R.M. Dekker) (R. den Ouden)
Van de gemeente Ubbergen wordt ter zake van het hoger beroep een griffierecht geheven van € 414.
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Tenzij de Hoge Raad anders bepaalt, zal het gerechtshof deze mondelinge uitspraak vervangen door een schriftelijke. In dat geval krijgt u de gelegenheid de gronden van het beroep in cassatie alsnog aan te voeren of aan te vullen.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.