Uitspraak
11 juli 2008
Eerste Kamer
Nr. C07/066HR
RM/AS
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
[Eiseres],
gevestigd te [vestigingsplaats],
EISERES tot cassatie,
advocaat: mr. E. Grabandt,
t e g e n
DE GEMEENTE ALBLASSERDAM,
zetelend te Alblasserdam,
VERWEERSTER in cassatie,
advocaat: aanvankelijk mr. G.R. den Dekker, thans mr. J. de Bie Leuveling Tjeenk.
Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als [eiseres] en de Gemeente.
1. Het geding in feitelijke instanties
[Eiseres] heeft bij exploot van 18 juli 2003 de Gemeente gedagvaard voor de rechtbank Dordrecht en gevorderd, kort gezegd, de Gemeente te veroordelen aan [eiseres] een bedrag van € 164.694,99 te betalen, met rente en kosten.
De Gemeente heeft de vordering bestreden.
De rechtbank heeft bij vonnis van 11 februari 2004 de vordering afgewezen.
Tegen dit vonnis heeft [eiseres] hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof te 's-Gravenhage.
Bij arrest van 2 november 2006 heeft het hof het vonnis van de rechtbank bekrachtigd.
Het arrest van het hof is aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in cassatie
Tegen het arrest van het hof heeft [eiseres] beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
De Gemeente heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten en voor [eiseres] mede door mr. J. Brandt, advocaat bij de Hoge Raad.
De conclusie van de Advocaat-Generaal D.W.F. Verkade strekt tot vernietiging en verwijzing.
De advocaat van de Gemeente heeft bij brief van 13 juni 2008 op die conclusie gereageerd.
3. Beoordeling van het middel
3.1 In cassatie kan worden uitgegaan van hetgeen is vermeld in de conclusie van de Advocaat-Generaal onder 2.1 tot en met 2.7.
3.2 [Eiseres] heeft aan haar hiervoor in 1 vermelde vordering onder meer ten grondslag gelegd dat de Gemeente tijdens de looptijd van het eerste optiecontract [eiseres] een verkeerde voorstelling van zaken heeft gegeven door haar steeds voor te houden dat van de optie alleen gebruik kon worden gemaakt na het verkrijgen van een bouwvergunning. Hierdoor heeft [eiseres] geen gebruik gemaakt van de optie, en een tweede optiecontract moeten sluiten en de kavel afgenomen tegen ongunstiger voorwaarden. Op grond van dwaling vordert [eiseres] het verschil tussen de prijs van de kavel in het eerste optiecontract en de prijs die [eiseres] ingevolge het tweede optiecontract voor de kavel heeft moeten betalen, vermeerderd met de optierente.
De rechtbank heeft de vordering afgewezen, op grond van haar oordelen
(i) dat niet in geding is dat de eis van een bouwvergunning alvorens tot het lichten van de optie over te kunnen gaan, geen harde eis was, en dat zulks ook niet is af te leiden uit het eerste optiecontract en uit de daarvan deel uitmakende concept grondverkoopovereenkomst (rov. 25), en
(ii) dat hoewel in de brieven van de Gemeente wel wordt gerefereerd aan de benodigde bouwvergunning, daaruit niet volgt dat dit een vereiste was om van de optie gebruik te maken, en dat ook niet kan worden gesteld dat de Gemeente deze suggestie zou hebben gewekt. Daarom kan niet gezegd worden dat [eiseres] op grond van door de Gemeente verstrekte onjuiste inlichtingen de tweede overeenkomst heeft gesloten. (rov. 26)
3.3 Het hof heeft het vonnis van de rechtbank bekrachtigd. Het hof heeft daartoe samengevat het volgende overwogen.
a. Anders dan de rechtbank is het hof van oordeel dat uit de correspondentie van de Gemeente kan worden afgeleid dat een verleende bouwvergunning een vereiste was om van de optie gebruik te maken. Het hof verwijst naar de brief van 3 juni 1999 waarin staat:
"Aansluitend aan de optieperiode en na verlening van de bouwvergunning kan vervolgens tot grondaankoop worden overgegaan. Nadat aktetransport heeft plaatsgevonden bij de notaris kunt u aanvangen met de bouw." (onderstreping van het hof)
Weliswaar komt de eis van een bouwvergunning niet voor in het optiecontract noch in de grondverkoopovereenkomst doch dit is niet noodzakelijk. Een aanvullende eis kan ook zijn neergelegd in brieven van de kant van de Gemeente. (rov. 12)
b. De Gemeente heeft zich ook gedragen naar hetgeen zij in haar brieven van 3 juni 1999 en 18 juli 2000 heeft geschreven door [eiseres] erop te attenderen dat zij met haar planning tot het verkrijgen van een bouwvergunning rekening diende te houden met de looptijd van de optie (brieven van 14 maart 2000, 11 april 2000 en 18 juli 2000). De eis van een bouwvergunning ligt ook voor de hand omdat daarmee zowel voor de optieverlener als voor de optienemer zekerheid ontstaat dat het bouwplan dat op de desbetreffende kavel is geprojecteerd daadwerkelijk gerealiseerd zal kunnen worden. Het hof volgt dan ook niet het door de gemeente gemaakte onderscheid tussen een wel of niet "harde eis". (rov. 13)
c. Uit de brief van 11 mei 2000 van [eiseres] aan de Gemeente kan redelijkerwijs slechts worden afgeleid dat [eiseres] de Gemeente heeft benaderd met een verzoek om verlenging van de optie en een vragende opmerking of een tussenoplossing zou zijn dat gekocht wordt op 1 juli 2000 op basis van het ingediende bouwplan. De Gemeente behoefde dit niet op te vatten als het lichten van de optie aangezien zulks
in duidelijke, ondubbelzinnige bewoordingen dient te geschieden. Overigens kon [eiseres] ook in haar eigen visie toen de optie niet lichten omdat voor 1 juli 2000 nog geen bouwvergunning was verleend. (rov. 14)
d. Op grond van het vorenstaande faalt het beroep van [eiseres] op dwaling. Zij heeft de tweede optie-overeenkomst niet gesloten op grond van door de Gemeente verstrekte onjuiste inlichtingen maar vanwege de omstandigheid dat zij de eerste optie niet heeft gelicht en ook niet heeft kunnen lichten vanwege het feit dat voor 1 juli 2000 de gevraagde bouwvergunning nog niet was verleend.
3.4 Aldus oordelend heeft het hof niet een toereikend gemotiveerde beslissing gegeven omtrent het verwijt dat [eiseres] naar de kern genomen de Gemeente maakt, namelijk dat zij door de Gemeente op het verkeerde been is gezet doordat de Gemeente de indruk wekte dat voor het lichten van de optie de eis gold dat een bouwvergunning was verkregen, terwijl dat in werkelijkheid niet het geval was, en dat de Gemeente die onjuiste indruk ook na ontvangst van de brief van [eiseres] van 11 mei 2000 heeft laten voortduren tot na het verstrijken van de tot 1 juli 2000 lopende termijn waarbinnen de optie moest worden uitgeoefend.
Nadat de rechtbank had geoordeeld zoals hiervoor in 3.2 weergegeven, heeft de Gemeente bij memorie van antwoord (onder 9) bevestigd dat de voorwaarde van een bouwvergunning inderdaad niet is gesteld. Het hof heeft onderkend (zie hiervoor in 3.3 onder a) dat de eis van een bouwvergunning niet in het optiecontract noch in de grondverkoopovereenkomst werd gesteld, maar het heeft geoordeeld dat die eis wel werd gesteld in de brieven van de Gemeente. Dat was nu echter juist het verwijt van [eiseres]: de Gemeente stelde de eis van een bouwvergunning, terwijl die eis in werkelijkheid niet gold. Aldus houden de overwegingen van het hof veeleer een bevestiging in van het standpunt van [eiseres] dat zij op het verkeerde been is gezet dan een weerlegging daarvan. Daarbij verdient opmerking dat de Gemeente het standpunt van [eiseres] in zoverre onderschreef dat zij (memorie van antwoord onder 10) stelde dat als de bedoelde eis al gesteld zou zijn, zulks hoogstens door ambtenaar Nijs of wethouder Gruijters mondeling zou zijn gedaan, terwijl de overeenkomst (zonder die eis) een juridisch stuk is waarmee de Gemeente zich jegens [eiseres] heeft verbonden; de Gemeente heeft ook vanaf de comparitie van partijen op 7 november 2003 consequent aangevoerd dat van het stellen van een "harde eis" geen sprake was.
3.5 De op het voorgaande gerichte klachten van onderdeel 1 zijn derhalve terecht voorgesteld. Het middel behoeft voor het overige geen behandeling.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
vernietigt het arrest van het gerechtshof te 's-Gravenhage van 2 november 2006;
verwijst het geding naar het gerechtshof te Amsterdam ter verdere behandeling en beslissing;
veroordeelt de Gemeente in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [eiseres] begroot op € 5.092,03 aan verschotten en € 2.600,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de vice-president D.H. Beukenhorst als voorzitter en de raadsheren A. Hammerstein, J.C. van Oven, C.A. Streefkerk en W.D.H. Asser, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer W.D.H. Asser op 11 juli 2008.