Uitspraak
18 december 2009
Eerste Kamer
08/01432
RM/TT
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
DE STAAT DER NEDERLANDEN, Ministerie van Verkeer en Waterstaat,
zetelende te 's-Gravenhage,
EISER tot cassatie,
advocaat: mr. M.W. Scheltema,
t e g e n
1. [Verweerder 1],
wonende te [woonplaats],
2. [Verweerder 2], handelende onder de naam [A],
wonende te [woonplaats],
VERWEERDERS in cassatie,
advocaat: mr. J.P. van den Berg.
Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als de Staat en [verweerder] c.s., verweerders ieder afzonderlijk ook als [verweerder 1] en [verweerder 2]
1. Het geding in feitelijke instantie
De Staat heeft bij exploot van 24 november 2005 [verweerder 1] gedagvaard voor de rechtbank 's-Gravenhage en gevorderd, kort gezegd, de vervroegde onteigening uit te spreken van de in de inleidende dagvaarding omschreven onroerende zaak, kadastraal bekend gemeente Alkemade, sectie [B], nummer [001], waarvan de eigendom berust bij [verweerder 1].
[Verweerder 2] heeft een incidentele conclusie tot tussenkomst in de zaak genomen, en een schadeloosstelling verzocht.
De rechtbank heeft bij vonnis van 11 januari 2006 de gevorderde onteigening toegewezen en [verweerder 2] als tussenkomende partij toegelaten.
Bij eindvonnis van 30 januari 2008 heeft de rechtbank de schadeloosstelling voor [verweerder 1] vastgesteld op € 4.620.371,57 en deze voor [verweerder 2] vastgesteld op € 365.157,--, vermeerderd met rente en kosten.
Dit vonnis is aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in cassatie
De Staat heeft tegen het eindvonnis van de rechtbank beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
[Verweerder] c.s. hebben geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten, en voor de Staat mede door mr. R.T. Wiegerink, advocaat bij de Hoge Raad.
De conclusie van de Advocaat-Generaal J.L.R.A. Huydecoper strekt tot verwerping van het beroep.
De advocaat van de Staat heeft bij brief van 5 november 2009 op die conclusie gereageerd.
3. Beoordeling van het middel
3.1 In cassatie gaat het in dit onteigeningsgeding om de hoogte van de schadeloosstelling die toekomt
A. aan [verweerder 1] als eigenaar van een perceelsgedeelte van ongeveer 500 m² dat [verweerder 1] met ingang van 1 maart 2003 voor een periode van tien jaar tegen een huurprijs van € 365.157,-- per jaar (geïndexeerd) ten tijde van de vervroegde onteigening aan zijn zoon ([verweerder 2]) had verhuurd;
B. aan [verweerder 2] als tussengekomen huurder van dat langs de Rijksweg A4 gelegen perceelsgedeelte, waarop zich vier grote reclameborden bevonden. [Verweerder 2] heeft een onder meer op het maken van buitenreclame gericht eenmansbedrijf.
Het onteigeningsvonnis is op 10 april 2006 in de openbare registers ingeschreven.
Tegen het in cassatie bestreden eindvonnis van de rechtbank is ook door [verweerder 2] cassatieberoep ingesteld waarop de Hoge Raad bij heden uit te spreken arrest onder nummer 08/01449 beslist.
3.2.1 De onderdelen 1 en 2 betreffen de onder A bedoelde schadeloosstelling, en keren zich tegen rov. 24 van het eindvonnis.
3.2.2 Onderdeel 1.1 klaagt over het oordeel van de rechtbank dat de deskundigen de huurwaarde van het perceelsgedeelte te laag hebben gewaardeerd door deze te begroten op € 100.000,--. Deze klacht wordt onder a. tot en met e. uitgewerkt met een beroep op (essentiële) stellingen van de Staat en het door de Staat in het geding gebrachte deskundigenrapport. De klachten worden tevergeefs voorgesteld, omdat zij zich richten tegen een op waarderingen van feitelijke aard gebaseerd oordeel van de rechtbank, dat geen blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting of miskenning van de taak van de rechter om in het onteigeningsgeding zelfstandig, zo nodig in afwijking van het advies van de deskundigen, de aan de onteigende toekomende schadeloosstelling te begroten. Het oordeel van de rechtbank is verder in het licht van de gedingstukken niet ontoereikend of onbegrijpelijk gemotiveerd. Hetzelfde geldt voor onderdeel 1.2. Onderdeel 1.3 bevat geen zelfstandige klacht.
3.2.3 Onderdeel 2.1 betreft het oordeel van de rechtbank aan het slot van rov. 24 dat het neerwaartse effect op de huurwaarde van enkele door partijen besproken factoren moet worden bepaald op € 75.000,--. De klacht van het onderdeel komt erop neer dat de rechtbank, die partijen geen gelegenheid heeft gegeven zich hieromtrent uit te laten, met deze - volgens de Staat te lage - neerwaartse correctie een oordeel heeft gegeven waarop de Staat niet bedacht behoefde te zijn. Deze klacht faalt reeds omdat partijen over de door de rechtbank in aanmerking genomen factoren en het effect daarvan op de huurwaarde van het perceelsgedeelte hadden gedebatteerd, en de Staat, mede gelet op de zelfstandige taak van de onteigeningsrechter, niet zonder meer erop mocht vertrouwen dat de rechtbank de door de deskundigen geadviseerde lagere huurwaarde wel zou volgen. Onderdeel 2.2 faalt omdat de rechtbank de invloed van de in aanmerking genomen huurwaardedrukkende factoren niet (precies) behoefde vast te stellen, zo dat al mogelijk was, maar het effect daarvan mocht schatten.
3.3.1 Onderdeel 3 betreft de hiervoor in 3.1 onder B bedoelde schadeloosstelling voor [verweerder 2] Het onderdeel keert zich tegen rov. 41 van het vonnis, waarin de rechtbank samengevat als volgt oordeelde:
a. Voor de begroting van de aan [verweerder 2] toe te kennen schadeloosstelling dient de regel van art. 42 lid 2 Ow Pro te worden toegepast.
b. Voor het door de Staat verdedigde terzijdestellen van die regel kunnen aan het arrest van de Hoge Raad van 30 november 1994, LJN AD2262, nr. 1174, NJ 1995, 668 geen argumenten worden ontleend.
c. Het beroep van de Staat op de veranderingsregel van art. 39 Ow Pro slaagt evenmin, omdat niet aannemelijk is gemaakt dat de tussen [verweerder 1] en [verweerder 2] afgesproken huurprijs kennelijk tot stand is gebracht om de schadeloosstelling te verhogen.
d. Wel dient, anders dan de deskundigen adviseerden, een aftrek wegens het voortgezet gebruik van het gehuurde in aanmerking te worden genomen, want volgens vaste rechtspraak wordt daardoor geen afbreuk gedaan aan het fixum van art. 42 lid 2 Ow Pro, terwijl ook het stelsel van de Ow zich niet verzet tegen het rekening houden met een schadebeperkend aanbod, omdat er geen reden is schade in aanmerking te nemen waarvan zeker is dat deze niet wordt geleden.
e. Ten gevolge van het aanbod van voortgezet gebruik heeft de eigendomsovergang in de periode (vanaf de peildatum 10 april 2006) tot 1 juli 2007 geen gevolgen gehad voor het gebruiksrecht van [verweerder 2], zodat het redelijk is dit voordeel te verrekenen met de toe te kennen schadeloosstelling en in zoverre van het deskundigenadvies af te wijken.
f. Gelet op de duur van het voortgezet gebruik na de peildatum wordt het voordeel naar billijkheid gesteld op een bedrag van eenmaal de jaarhuur, zodat aan [verweerder 2] een schadeloosstelling toekomt van (€ 730.314,-- min € 365.157,-- is) € 365.157,--.
3.3.2 Onderdeel 3.1 bouwt voort op de in onderdeel 1 aangevoerde klachten, en deelt het lot daarvan. Onderdeel 3.2 houdt in dat de rechtbank heeft miskend dat, zoals is voorgeschreven in art. 40c Ow, bij het bepalen van de schadeloosstelling geen rekening mag worden gehouden met voor- of nadelen als gevolg van het werk waarvoor onteigend wordt, en dat daarom de door de rechtbank bij de bepaling van de huurwaarde van het onteigende toegepaste aftrek van € 75.000,-- ook moet worden toegepast op de huurprijs die de basis vormt voor de aan [verweerder 2] op de voet van art. 42 lid 2 Ow Pro toe te kennen schadeloosstelling. Het onderdeel faalt. De strekking van art. 42 lid 2 Ow Pro is de bij de vaststelling van de door de huurder te lijden schade te verwachten moeilijkheden te voorkomen door de schadeloosstelling te fixeren op een gemakkelijk te bepalen bedrag. Aan deze strekking zou tekort worden gedaan, wanneer bij het bepalen van het bedrag van de "huurprijs van twee jaren" met het oog op de berekening op de voet van art. 42 lid 2 van Pro de schadeloosstelling nog zou moeten worden onderzocht of de jaarlijkse huurprijs zou moeten worden gecorrigeerd met waardedrukkende of waardeverhogende omstandigheden die zich in de aanloop naar de onteigening kunnen voordoen en die mogelijk bij de waardering van het onteigende als door het werk waarvoor onteigend wordt teweeggebrachte voor- en nadelen zouden moeten worden geëlimineerd.
3.3.3 Onderdeel 3.3 betoogt dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is bij de bepaling van de schadeloosstelling van [verweerder 2] op de voet van art. 42 lid 2 Ow Pro geen rekening te houden met de aftrek van € 75.000,-- die de rechtbank bij de bepaling van de huurwaarde heeft toegepast met het oog op de vaststelling van de waarde van het onteigende voor de eigenaar. Het onderdeel kan niet tot cassatie leiden, omdat de stelling dat het vasthouden aan de overeengekomen huurprijs bij toepassing van art. 42 lid 2 Ow Pro in dit geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn, niet voor de rechtbank is aangevoerd, en dit niet voor het eerst in cassatie kan geschieden.
3.3.4 Onderdeel 3.4 mist zelfstandige betekenis.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
verwerpt het beroep;
veroordeelt de Staat in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [verweerder] c.s. begroot op € 374,34 aan verschotten en € 2.200,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de vice-president D.H. Beukenhorst als voorzitter en de raadsheren A.M.J. van Buchem-Spapens, A. Hammerstein, J.C. van Oven en F.B. Bakels, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer E.J. Numann op 18 december 2009.