ECLI:NL:HR:2014:2987

• Datum uitspraak: 17 oktober 2014
• Publicatiedatum: 16 oktober 2014
• Zaaknummer: 13/02085
• Instantie: Hoge Raad
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Cassatie
• Rechters: C.A. Streefkerk; C.E. Drion; T.H. Tanja-van den Broek
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoge Raad bevestigt zorgplicht makelaar jegens koper bij onroerend goed met hypotheek en beslag

In deze zaak stond de vraag centraal of een makelaar die namens de verkoper optreedt, gehouden is om zelfstandig onderzoek te doen naar hypotheekrechten of derdenbeslagen op het te verkopen onroerend goed en/of de koper hierover te waarschuwen.

De feiten betroffen de verkoop van een perceel grond dat bezwaard bleek met een hypotheek en beslag, terwijl de koper betaling had gedaan en levering uitbleef. De koper stelde dat de makelaar onrechtmatig had gehandeld door geen onderzoek te doen en niet te waarschuwen, en vorderde schadevergoeding.

De rechtbank kende de vordering toe, maar het hof wees deze af. Het hof overwoog dat in Curaçao, waar geen online raadpleging van het kadaster mogelijk is, van een makelaar niet zonder meer kan worden verlangd dat hij zelfstandig onderzoek doet naar bezwaren, tenzij de koper hier expliciet om vraagt of de makelaar op de hoogte is van bezwaren.

De Hoge Raad bevestigde het oordeel van het hof dat de makelaar niet tekortgeschoten is in zijn informatie- en waarschuwingsplicht, omdat de koper niet had gevraagd naar bezwaren, de makelaar geen mededelingen had gedaan over het niet bezwaard zijn, noch op de hoogte was van bezwaren. Het beroep werd verworpen.

Uitkomst: Het cassatieberoep van de koper wordt verworpen; de makelaar is niet tekortgeschoten in zijn zorgplicht.

Uitspraak

17 oktober 2014

Eerste Kamer

nr. 13/02085

EE

Hoge Raad der Nederlanden

Arrest

in de zaak van:

1. [verzoeker 1],
wonende te [woonplaats],

2. [verzoekster 2],
wonende te [woonplaats],

VERZOEKERS tot cassatie,

advocaten: mr. J.F. de Groot en mr. P.A. Fruytier,

t e g e n

HAMAR REAL ESTATE B.V.
(handelend onder de naam Remax Bon Bini),
gevestigd te Willemstad, Curaçao,

VERWEERSTER in cassatie,

advocaten: mr. D.M. de Knijff en mr. M.S. van der Keur.

Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als [verzoeker] c.s. en Remax.

1. Het geding in feitelijke instanties

Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar de navolgende stukken:

a. de vonnissen in de zaak A.R. 35495, voorheen A.R. 260/2010, van het gerecht in eerste aanleg van Curaçao van 29 november 2010 en 9 januari 2012;

b. het vonnis in de zaak AR 35495-H 173/12 van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba van 22 januari 2013.

Het vonnis van het hof is aan dit arrest gehecht.

2. Het geding in cassatie

Tegen het vonnis van het hof hebben [verzoeker] c.s. beroep in cassatie ingesteld. Het cassatierekest is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.

Remax heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.

De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.

De conclusie van de Advocaat-Generaal M.H. Wissink strekt tot verwerping van het cassatieberoep.

De advocaten van [verzoeker] c.s. hebben bij brief van 11 juli 2014 op die conclusie gereageerd.

3. Beoordeling van het middel

3.1

In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.

(i) Remax, een makelaarskantoor, heeft een kavel grond te koop aangeboden (hierna: het perceel) dat in eigendom toebehoorde aan [betrokkene 1].

(ii) [betrokkene 2] (hierna: [betrokkene 2]) heeft uit hoofde van een "Independent Contractor Agreement" werkzaamheden voor Remax verricht.

(iii) [betrokkene 2] en [betrokkene 3], office manager bij Remax, hebben contact gehad met [verzoeker] c.s. over het perceel.

(iv) Op 7 mei 2008 hebben [verzoeker] c.s. en [betrokkene 1] een koop- en een aannemingsovereenkomst gesloten met betrekking tot het perceel. Deze overeenkomsten zijn opgesteld en ondertekend op het kantoor van Remax, alwaar ook [betrokkene 2] en Vervoord aanwezig waren.

(v) In de koopovereenkomst is als koopprijs het bedrag van € 280.000,-- opgenomen, waarvan de betaling “zal geschieden zoals in de aannemingsovereenkomst (…) is overeengekomen”. Verder is daarin bepaald dat de notariële akte van levering zal worden verleden uiterlijk 1 april 2009 of zoveel eerder of later als partijen nader zullen overeenkomen.

(vi) In de aannemingsovereenkomst is bepaald dat [betrokkene 1] zich jegens [verzoeker] c.s. verplicht een woning op het perceel te bouwen en deze uiterlijk 1 april 2009 op te leveren. Met betrekking tot de bouwsom van € 280.000,-- is, samengevat, bepaald dat deze in tien termijnen verschuldigd wordt, waarvan acht termijnen tot een totaalbedrag van € 226.000,-- vóór de oplevering en het passeren van de akte.

(vii) [betrokkene 1] heeft het perceel niet geleverd. Naar later bleek, rustte op het perceel sinds 29 oktober 2007 een hypotheek ten behoeve van een bank en sinds 7 december 2007 een beslag ten gunste van een schuldeiser van [betrokkene 1].

(viii) [betrokkene 1] is op 11 september 2009 op verzoek van [verzoeker] c.s. failliet verklaard.

3.2.1

In de onderhavige procedure hebben [verzoeker] c.s. gevorderd dat Remax en [betrokkene 2] hoofdelijk worden veroordeeld tot betaling van € 215.250,--, NAF 155.317,22 en € 32.093,32 aan schadevergoeding. Daaraan hebben zij ten grondslag gelegd dat Remax en [betrokkene 2] als verkopende makelaars onrechtmatig jegens hen als kopers hebben gehandeld door geen onderzoek te doen naar de mogelijkheid dat het perceel bezwaard was en hebben nagelaten [verzoeker] c.s. te waarschuwen voor het grote risico dat zij liepen door het aangaan van een overeenkomst waarbij zij voor de levering dienden te betalen, zonder dat zekerheid werd geboden.

3.2.2

Het gerecht heeft de vorderingen jegens Remax toegewezen en die jegens [betrokkene 2] afgewezen. Het hof heeft, op het hoger beroep van Remax, ook de vorderingen jegens Remax afgewezen. Volgens het hof zijn Remax en [betrokkene 2] in de gegeven omstandigheden niet in hun informatie- en mededelingsplicht jegens [verzoeker] c.s. tekortgeschoten. Daartoe heeft het hof als volgt overwogen.

Van een (redelijk handelend en redelijk bekwaam) verkopende makelaar kan in Curaçao (waar een online raadpleging niet bestaat) niet zonder meer worden gevergd dat hij ten behoeve van potentiële kopers zelfstandig het kadaster en de openbare registers raadpleegt op eventuele bezwaardheden (hypotheek dan wel beslag), nog daargelaten op welk moment of welke momenten die raadpleging zou moeten plaats vinden. Dat is anders wanneer een koper de verkopende makelaar heeft gevraagd of sprake is van bezwaardheden, zoals het geval was in het door [verzoeker] c.s. genoemde arrest van de Hoge Raad van 4 februari 1977, NJ 1977/278 (vgl. ook HR 17 februari 2012, NJ 2012/290). Gesteld noch gebleken is dat [verzoeker] c.s. als kopers aan de verkopende makelaar Remax en/of [betrokkene 2] naar eventuele bezwaardheden hebben gevraagd, dat Remax en [betrokkene 2] spontaan mededelingen omtrent het niet bezwaard zijn hebben gedaan of dat Remax en [betrokkene 2] op de hoogte waren van de bezwaardheid dan wel in dat opzicht reden tot twijfel hadden. (rov. 4.4)

Remax en [betrokkene 2] valt evenmin een verwijt te maken van de voor [verzoeker] c.s. risicovolle betalings- en leveringsvoorwaarden van de aannemingsovereenkomst. Van verder gaande betrokkenheid van Remax en/of [betrokkene 2] dan het aanwezig zijn van [betrokkene 2] op het kantoor van Remax bij de ondertekening door [verzoeker] c.s. en [betrokkene 1] van de aannemingsovereenkomst is het hof niet gebleken. Van Remax en [betrokkene 2] kon dan ook niet worden gevergd dat zij [verzoeker] c.s. zouden waarschuwen voor eventuele bijzonderheden in die overeenkomst. (rov. 4.5)

3.3.1

Onderdeel 1 klaagt dat het hof heeft miskend dat van een redelijk handelend en redelijk bekwaam, namens de verkoper optredende makelaar (ook, althans in ieder geval op Curaçao) mag worden verwacht dat hij ten behoeve van de (als particulier optredende en niet ter zake deskundige) koper bij het kadaster of het openbare register onderzoek doet naar op het te verkopen onroerend goed rustende hypotheekrechten of beslagen van derden en daarvan aan de koper melding maakt. Althans heeft het hof miskend dat van zodanige makelaar mag worden verwacht dat hij de koper voorafgaand aan de totstandkoming van de koopovereenkomst waarschuwt voor de mogelijkheid dat het aangeboden perceel bezwaard is met een hypotheekrecht of beslag van een derde.

3.3.2

De vraag of een makelaar die voor de verkoper optreedt, jegens een (potentiële) koper voldoende zorgvuldig heeft gehandeld, dient te worden beantwoord aan de hand van de omstandigheden van het geval (vgl. HR 17 februari 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV6162, NJ 2012/290). Anders dan het onderdeel betoogt, is ook het antwoord op de vraag of een voor de verkoper optredende makelaar gehouden is ten behoeve van een potentiële koper onderzoek te doen naar op het te verkopen onroerend goed rustende hypotheekrechten of beslagen van derden, dan wel hen voorafgaand aan de totstandkoming van een koopovereenkomst te waarschuwen voor de mogelijkheid van dergelijke rechten of beslagen, afhankelijk van de omstandigheden van het geval. In het onderhavige geval heeft het hof zijn oordeel dat Remax en [betrokkene 2] niet tot zodanig onderzoek of zodanige waarschuwing gehouden waren daarop gebaseerd dat niet is gesteld of gebleken dat [verzoeker] c.s. aan Remax of [betrokkene 2] hebben gevraagd of het perceel bezwaard was, noch dat Remax of [betrokkene 2] [verzoeker] c.s. heeft medegedeeld dat het perceel niet bezwaard was, noch dat Remax of [betrokkene 2] op de hoogte was van de omstandigheid dat het perceel bezwaard was of hieromtrent reden tot twijfel had. In het licht daarvan geeft het oordeel van hof dat Remax en [betrokkene 2] niet in hun informatie- en mededelingsplicht jegens [verzoeker] c.s. zijn tekortgeschoten, geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting.

3.4

Onderdeel 2 kan evenmin tot cassatie leiden. Dit behoeft, gezien art. 81 lid 1 RO, geen nadere motivering nu de daarin geformuleerde klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling.

4 Beslissing

De Hoge Raad:

verwerpt het beroep;

veroordeelt [verzoeker] c.s. in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van Remax begroot op € 6.275,34 aan verschotten en € 2.200,-- voor salaris.

Dit arrest is gewezen door de raadsheren C.A. Streefkerk, als voorzitter, C.E. Drion en T.H. Tanja-van den Broek, en in het openbaar uitgesproken door de vice-president E.J. Numann op 17 oktober 2014.