ECLI:NL:HR:2014:326 - Hoge Raad - Hoge Raad over waardebepaling onteigende grond bij bestem...

Uitspraak

14 februari 2014

Eerste Kamer

nr. 13/00817

LZ/TT

Hoge Raad der Nederlanden

Arrest

in de zaak van:

1. [eiser 1],

2. [eiser 2],
beiden wonende te [woonplaats],

EISERS tot cassatie,

advocaat: mr. J.P. van den Berg,

t e g e n

PROVINCIE ZUID-HOLLAND,
zetelende te ’s-Gravenhage,

VERWEERSTER in cassatie,

advocaten: mr. M.W. Scheltema en mr. R.T. Wiegerink.

Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als [eisers] en de Provincie.

1.Het geding

Voor het verloop van het geding tot dusver verwijst de Hoge Raad naar de navolgende stukken:

a. het arrest in de zaak 08/04423 ECLI:NL:HR:2010:BN0761 van de Hoge Raad van 9 juli 2010;

b. de arresten in de zaak 200.080.048/01 van het gerechtshof te ’s-Gravenhage van 31 januari 2012 en 11 december 2012.

De arresten van het hof zijn aan dit arrest gehecht.

2.Het onderhavige geding in cassatie

Tegen de arresten van het hof hebben [eisers] beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.

De Provincie heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.

De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.

De conclusie van de waarnemend Advocaat-Generaal J.C. van Oven strekt tot niet-ontvankelijkverklaring van het beroep tegen het tussenarrest en tot vernietiging van het eindarrest met een nieuwe verwijzing.

De advocaat van de Provincie heeft bij brief van 29 november 2013 op die conclusie gereageerd.

3.Beoordeling van het middel

3.1

Het gaat in cassatie thans nog, kort samengevat, om het volgende.

(i) Bij inmiddels onherroepelijk geworden vonnis heeft de rechtbank ten name en ten behoeve van de Provincie vervroegd de onteigening uitgesproken van de in de processtukken nader aangeduide onroerende zaak die eigendom is van [eisers] (hierna ook: het onteigende).

(ii) Het onder (i) bedoelde vonnis is niet binnen de in art. 54m lid 1 Ow bedoelde termijn ingeschreven in de openbare registers. Bij vonnis van 14 maart 2008 heeft de voorzieningenrechter [eisers] veroordeeld om het onteigende aan de Provincie in gebruik te geven voor werkzaamheden ten behoeve van de aanleg van de N219. [eisers] hebben op 1 april 2008 aan dit bevel voldaan. Het werk ten behoeve waarvan werd onteigend, is inmiddels gerealiseerd. Het gaat hier om de aanleg van een omleiding van de provinciale weg N219, buiten Zevenhuizen om, met een gewijzigde aansluiting op de rijksweg A12, in (onder meer) de voormalige gemeente Zevenhuizen-Moerkapelle (thans: gemeente Zuidplas). Als planologische basis voor deze omleiding dient het bestemmingsplan “Omleidingsweg N219” dat de raad van de gemeente op 21 september 2004 heeft vastgesteld. Het onteigende heeft in dit bestemmingsplan de bestemming “verkeersdoeleinden”, terwijl in het voordien geldende bestemmingsplan “Zevenhuizen Landelijk Gebied” op het onteigende de bestemming “agrarische doeleinden” rustte.

(iii) Het onteigende was bij [eisers] in gebruik als landbouwgrond voor hun landbouwbedrijf en maakte deel uit van de huiskavel. Door de onteigening blijven twee perceelsgedeelten over; een westelijk deel ter grootte van 00.50.85 hectare en een oostelijk deel ter grootte van 08.98.10 hectare.

3.2.1

Bij eindvonnis heeft de rechtbank, conform het advies van de deskundigen, de schadeloosstelling voor [eisers] vastgesteld op € 301.030,--, te vermeerderen met een bedrag van € 28.300,-- aan zekerheid, met rente.

3.2.2

De Hoge Raad heeft in zijn hiervoor in 1 vermelde arrest het vonnis van de rechtbank vernietigd en de zaak voor verdere behandeling en beslissing verwezen naar het hof. Dit heeft eerst een tussenarrest, en daarna een eindarrest gewezen. [eisers] zijn hiervan (opnieuw) in cassatie gekomen.

3.2.3

In dit cassatieberoep is uitsluitend nog de waarde van het onteigende aan de orde. [eisers] stellen zich op het standpunt dat deze door de rechtbank op een te laag bedrag is bepaald, en hebben daarvoor in de loop van het geding diverse argumenten aangevoerd. Thans is nog slechts ter beoordeling hun standpunt dat het bestemmingsplan “Omleidingsweg N219” moet worden weggedacht. Alsdan komt aan het onteigende mede een verwachtingswaarde toe, die samenhangt met de omstandigheid dat aan de ten oosten van het onteigende gelegen gronden in het ter plaatse geldende nieuwe bestemmingsplan “Zuidplas West” de bestemming “Woongebied - Uit te werken Ringvaartdorp” is gegeven. Om die reden moet de waarde van het onteigende volgens [eisers] worden vastgesteld op een bedrag dat aanzienlijk hoger is dan € 9,50 per m2.

3.2.4

Het hof heeft dienaangaande in zijn tussenarrest geoordeeld dat ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan “Omleidingsweg N219” al een (concreet) plan bestond voor de aanleg van de omleiding van de provinciale weg N219 ter plaatse van onder meer het onteigende. Het gevolg daarvan is dat bij de bepaling van de schadeloosstelling de waardeverminderende invloed van de in het bestemmingsplan “Omleidingsweg N219” aan het onteigende gegeven bestemming “verkeersdoeleinden” buiten beschouwing moet blijven. Met veranderingen van het onteigende als gevolg van de aanleg van de omleiding behoort geen rekening te worden gehouden. Het hof overwoog verder:

"4.3 Het bestemmingsplan N219 moet worden weggedacht, zodat in beginsel moet worden uitgegaan van de voordien geldende bestemming, dus de bestemming 'agrarische doeleinden', die op het onteigende rustte ingevolge het vroegere bestemmingsplan Zevenhuizen Landelijk Gebied.

In beginsel behoort niet te worden geëlimineerd dat de raad van de gemeente, thans genaamd: Zuidplas, inmiddels, op 16 september 2009, het bestemmingsplan Zuidplas West heeft vastgesteld. Dit plan is wel in werking getreden maar nog niet onherroepelijk geworden. Het plan is niet te beschouwen als een plan voor het werk waarvoor onteigend wordt. In dit bestemmingsplan is aan het onteigende de bestemming 'Verkeer - Wegverkeer 2' gegeven. Materieel is dit niet een andere bestemming dan de - ingevolge het bestemmingsplan Omleidingsweg N219 - thans geldende. Voor een verbreding van de weg (tot 2x2 rijstroken) is, zo valt op te maken uit een vergelijking van de plankaarten, geen ruimte gereserveerd. Ter hoogte van de gronden van [eisers] is de aangelegde omleidingsweg dus in het nieuwe plan ingepast. Het hof is van oordeel dat in dit geval om redenen van redelijkheid en billijkheid een uitzondering moet worden gemaakt op de hoofdregel dat de bestemming volgens een vigerend of nagenoeg vigerend plan niet moet worden weggedacht, en wel omdat het bestemmingsplan Zuidplas West in feite niet meer doet dan de bestemming volgens het (weg te denken) bestemmingsplan N219 te conserveren.

4.4

De vaststelling van de rechtbank, dat het onteigende niet te beschouwen is als een onderdeel van een complex is weliswaar in cassatie bestreden maar het desbetreffende onderdeel van het cassatiemiddel is verworpen. Het hof is dan ook aan deze vaststelling van de rechtbank gebonden. Dit betekent dat de waarde van het onteigende moet worden bepaald aan de hand van zijn eigen gebruiksmogelijkheden, los van de omringende gronden.

4.5

Het onder 4.3 en 4.4 overwogene leidt er, in samenhang bezien, toe dat bij de bepaling van de werkelijke waarde van het onteigende geen rekening gehouden mag worden met een ruimtelijke ontwikkeling die inhoudt dat het onteigende in de toekomst een woningbouwbestemming had of zou kunnen krijgen. In het plan Zuidplas West is aan het onteigende opnieuw een verkeersbestemming gegeven. Anders dan [eisers] hebben doen betogen is de aanleg van de omleidingsweg op onder meer het onteigende niet te beschouwen als een ruimtelijke ontwikkeling in een veel groter gebied, waarmee vooruitgelopen is op een ontwikkeling die gestalte heeft gekregen in (onder meer) het bestemmingsplan Zuidplas West. Uit de toelichting op dit plan valt, integendeel, af te leiden dat de aanwezigheid van het nieuwe provinciale-weggedeelte ter hoogte van de gronden van [eisers] een gegeven en uitgangspunt is geweest. Alleen voor gedeelten van de N219 nabij de aansluiting op de A12 en op enige afstand ten zuiden van de gronden van [eisers] wordt c.q. is rekening gehouden met de mogelijkheid dat op termijn een verbreding of verlegging nodig is.

4.6

In beginsel zal de werkelijke waarde van het onteigende dan ook thans moeten worden bepaald op basis van de agrarische gebruiksmogelijkheden ervan, zonder uitzicht op een meer lucratieve ontwikkeling, hetgeen onverlet laat dat de prijsontwikkeling van (zuiver) agrarische gronden in de regio invloed kan hebben ondervonden van het feit dat in die regio door de gemeente plannen zijn voorbereid en/of tot uitvoering gebracht die gericht waren op een uitbreiding van de stedelijke bebouwing."

3.2.5

De door het hof benoemde deskundige heeft, met als uitgangspunt de agrarische gebruiksmogelijkheden zonder uitzicht op een meer lucratieve ontwikkeling, de waarde van het onteigende getaxeerd op € 9,50 per m2. [eisers] hebben daartegen bezwaar gemaakt, onder herhaling van hun hiervoor in 3.2.3 weergegeven standpunt aangaande de verwachtingswaarde van het onteigende.

3.2.6

In zijn eindarrest oordeelde het hof:

"2.1 Deze verwachtingswaarde zou volgen uit enerzijds de bij de lokale overheden bestaande plannen voor een grootscheepse transitie van de Zuidplaspolder (waarin het onteigende gelegen is) van een voornamelijk agrarisch gebied naar een woonlocatie en anderzijds de omstandigheid dat de gemeente Zevenhuizen-Moerkapelle op het gehele perceel indertijd een voorkeursrecht ingevolge de Wet voorkeursrecht gemeenten heeft gevestigd. Gewezen wordt in dit verband op de bij de gemeente Zuidplas levende wens om het bestemmingsplan "
Zuidplas West" tot uitvoering te brengen, en op vergelijkingstransacties.

2.2

In de procedure bij de rechtbank is door [eisers] reeds betoogd dat het onteigende verwachtingswaarde had. De rechtbank heeft die stelling gepasseerd met een verwijzing naar de inmiddels op het onteigende gelegde verkeersbestemming. De Hoge Raad heeft, in het tussen partijen gewezen arrest, deze motivering niet toereikend geacht. Het vonnis is daarom vernietigd en de zaak is naar het hof verwezen. Daarmee heeft de Hoge Raad, anders dan [eisers] lijken te denken, niet tot uitdrukking gebracht dat hun zienswijze omtrent de verwachtingswaarde aanvaard moet worden. Het is nu juist de taak van het hof om dienaangaande een nadere beslissing te geven.

2.3

Het hof heeft daaromtrent geoordeeld in zijn genoemde tussenarrest. Het heeft daarbij als uitgangspunt genomen dat het onteigende, gelet op de verwerping door de Hoge Raad van de op het tegendeel gerichte klacht, los gezien moet worden van het overblijvende en van omringende gronden. In het, in het tussenarrest gegeven, oordeel ligt besloten dat het hof geen reden aanwezig heeft geacht om de zienswijze van [eisers] alsnog te honoreren. Hetgeen [eisers] thans bij pleidooi nog hebben doen stellen heeft het hof niet op andere gedachten gebracht. De door hen aangevoerde omstandigheden hebben onvoldoende aanknopingspunten in zich om aan te nemen dat [eisers] een voldoende concrete verwachting mochten koesteren dat de markt erop zou rekenen dat mettertijd, wanneer de plannen voor transitie van de Zuidplaspolder c.q. het voorkeursrecht uitgewerkt zouden worden, ook en meer specifiek op het onteigende, los van het overblijvende en van omringende gronden, een bestemming zou worden gelegd die het realiseren van meer lucratieve doeleinden (woon- en bedrijfsbebouwing) mogelijk zou maken. Een redelijk handelende koper - die niet slechts door speculatieve motieven geleid zou worden - zou daarvan dan ook niet zijn uitgegaan. Er was dus hooguit sprake van een zeer latente verwachtingswaarde. Dat zal ter plaatse tot enige opwaartse druk op de agrarische prijzen hebben kunnen leiden en daarvan is het hof dan ook in zijn tussenarrest uitgegaan. Inmiddels is vast komen te staan dat het onteigende, anders dan het overblijvende, geen andere bestemming dan verkeersdoeleinden zal krijgen. Dat is dan ook te meer een reden om bij de vaststelling van de werkelijke waarde, rekening houdend met de peildatum, geen andere dan de 'vriendelijke' agrarische waarde als grondslag te nemen. Uit de in het geding gebleken gegevens met betrekking tot
de door [eisers] genoemde vergelijkingstransacties valt niet op te maken dat daarbij sprake is geweest van gronden die in voldoende mate vergelijkbaar zijn met het onteigende."

3.2.7

In het dictum van zijn eindarrest heeft het hof, met vernietiging van het vonnis van de rechtbank, de schadeloosstelling voor [eisers] ter zake van de onteigening vastgesteld op € 287.921,03. Het heeft voorts de Provincie veroordeeld haar aanbod gestand te doen de in dit geding bedoelde overhoek van [eisers] over te nemen tegen betaling van € 48.307,50, met nevenbeslissingen.

3.3

[eisers] hebben hun beroep mede gericht tegen het tussenarrest van het hof. Daarin is echter niet de onteigening uitgesproken, nadien een voorschot bepaald, of uitspraak gedaan over de uit te keren schadeloosstelling. Gelet op de art. 54l lid 1 Ow en 54t lid 1 Ow in verbinding met art. 52 lid 2 Ow Pro staat daarom geen cassatieberoep open tegen het tussenarrest, zodat [eisers] in zoverre niet-ontvankelijk in hun beroep zullen worden verklaard.

Het eindarrest van het hof laat echter geen andere lezing toe dan dat de in het tussenarrest uitgesproken oordelen mede aan het eindarrest ten grondslag zijn gelegd, zodat de tegen deze oordelen gerichte klachten hierna zullen worden behandeld als klachten tegen het eindarrest.

3.4

Het eerste middel houdt, samengevat weergegeven, de volgende klachten in. Het oordeel van het hof in rov. 4.4 van het tussenarrest dat de waarde van het onteigende moet worden bepaald aan de hand van zijn eigen gebruiksmogelijkheden, los van de omringende gronden, is onjuist of onbegrijpelijk. Het hof heeft hierop voortgebouwd in rov. 4.5 van het tussenarrest, waarin het oordeelde dat geen rekening mag worden gehouden met een ruimtelijke ontwikkeling die inhoudt dat het onteigende in de toekomst een woningbouwbestemming had of zou kunnen verkrijgen. Ook dit oordeel kan daarom geen stand houden.

3.5

Bij de beoordeling van het eerste middel dient tot uitgangspunt dat ingevolge art. 40b lid 2 Ow bij het bepalen van de werkelijke waarde van de onteigende zaak dient te worden uitgegaan van de prijs, tot stand gekomen bij een veronderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen de onteigende als redelijk handelende verkoper en de onteigenaar als redelijk handelende koper. Als een redelijk handelende koper in het vrije commerciële verkeer kan ook degene worden aangemerkt die, bij het bepalen van de koopprijs, mede rekening houdt met op het ogenblik van de onteigening bij hem bestaande, voldoende reële, verwachtingen over een wijziging van het ter plaatse geldende bestemmingsplan (vgl. HR 5 juni 1968, NJ 1968/288 en HR 14 juni 2002, ECLI:NL:HR:2002:AE4378, NJ 2003/150).

3.6

Het hof heeft geoordeeld dat bij het bepalen van de waarde van het onteigende in het onderhavige geval, geen rekening mag worden gehouden met een mogelijke toekomstige wijziging van de gebruiksmogelijkheden van de omringende gronden. Het heeft meer specifiek overwogen dat geen rekening mag worden gehouden met de verwachting dat het onteigende een woonbestemming had kunnen krijgen, omdat het onteigende geen onderdeel uitmaakt van een complex. Aldus heeft het hof miskend dat de waarde van het onteigende mede wordt bepaald door een voldoende reële verwachting over een wijziging van de bestemming van het onteigende, waarvan ook sprake kan zijn indien deze verwachting haar grond vindt in een verwachte wijziging van de bestemming van omringende of aanliggende gronden. Dit geldt ook indien het onteigende geen onderdeel uitmaakt van een complex waartoe mede de omringende of aanliggende gronden behoren.

3.7

Het eerste middel treft in zoverre doel, en behoeft voor het overige geen behandeling. Het tweede middel is ingetrokken.

4.Beslissing

De Hoge Raad:

verklaart [eisers] niet-ontvankelijk in hun beroep voor zover gericht tegen het tussenarrest van het gerechtshof te ′s-Gravenhage van 31 januari 2012;

vernietigt het arrest van dat hof van 11 december 2012;

verwijst het geding naar het gerechtshof Amsterdam ter verdere behandeling en beslissing;

veroordeelt de Provincie in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [eisers] begroot op € 466,89 aan verschotten en € 2.600,-- voor salaris.

Dit arrest is gewezen door de vice-president F.B. Bakels als voorzitter en de raadsheren A.M.J. van Buchem-Spapens, C.A. Streefkerk, A.H.T. Heisterkamp en C.E. Drion, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer G. de Groot op
14 februari 2014.