Uitspraak
9 november 2018
Eerste Kamer
17/02977
TT/AS
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
[eiser],
wonende te [woonplaats],
wonende te [woonplaats],
EISER tot cassatie,
advocaat: mr. K. Aantjes,
t e g e n
[verweerder],
wonende te [woonplaats],
wonende te [woonplaats],
VERWEERDER in cassatie,
niet verschenen.
Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als [eiser] en [verweerder].
1.Het geding in feitelijke instanties
Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar:
a. de vonnissen in de zaak C/02/272896/HA ZA 13-885 van de rechtbank Zeeland-West-Brabant van 5 februari 2014 en 28 mei 2014;
b. de arresten in de zaak 200.150.999/01 van het gerechtshof 's-Hertogenbosch van 24 mei 2016 en 28 maart 2017;
c. zijn tussenarrest in deze zaak van 13 oktober 2017, ECLI:NL:HR:2017:2629.
De arresten van het hof zijn aan dit arrest gehecht.
2.Het geding in cassatie
Tegen de arresten van het hof heeft [eiser] beroep in cassatie ingesteld. De procesinleiding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
Tegen [verweerder] is verstek verleend.
De zaak is voor [eiser] toegelicht door zijn advocaat.
De conclusie van de Advocaat-Generaal E.B. Rank-Berenschot strekt tot vernietiging en verwijzing.
3. Beoordeling van het middel
3.1
In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
(i) [verweerder] heeft in 1979 een perceel bouwterrein in Etten-Leur gekocht van een aannemersbedrijf, dat dit perceel op zijn beurt had gekocht van de gemeente Etten-Leur. Bij notariële akte van 25 juni 1979 is de eigendom van dit perceel door de gemeente aan [verweerder] overgedragen. [verweerder] heeft de koop van het perceel gefinancierd met een hypothecaire lening van Westland-Utrecht Hypotheekbank N.V. (hierna: WUB). De voor die lening verleende hypotheek op het perceel is eveneens gevestigd bij akte van 25 juni 1979.
(ii) [verweerder] kocht het perceel (mede) om het zijn zuster, de echtgenote van [eiser], en haar gezin mogelijk te maken naar Etten-Leur te verhuizen. [eiser] had een nieuwe baan in Breda gekregen. De gemeente stelde voor de verwerving van het perceel de eis van economische gebondenheid aan Etten-Leur. [eiser] voldeed niet aan die eis en [verweerder] wel.
(iii) Ten behoeve van de realisering van de nieuwbouwwoning (hierna: de woning) op het perceel voor [eiser] en diens gezin heeft WUB een nieuwe geldlening van ƒ 132.000,-- verstrekt aan [eiser], diens echtgenote en [verweerder], welke lening in de plaats kwam van de hiervoor onder (i) vermelde lening. De schuldenaren waren hoofdelijk verbonden. [eiser], diens echtgenote en [verweerder] hebben bij akte van 12 februari 1980 met betrekking tot die lening een nieuw recht van hypotheek verleend op het perceel aan WUB, dat in de plaats kwam van het hiervoor onder (i) vermelde hypotheekrecht.
(iv) Na de bouw en oplevering van de woning hebben [eiser] en zijn echtgenote daarin in 1980 hun intrek genomen. Zij hebben daar sedertdien gewoond.
(v) In 2007 heeft [eiser] in verband met zijn ziekte en de ziekte van zijn vrouw bouwkundige aanpassingen aan de woning laten verrichten, waarbij onder meer een lift in de woning is geplaatst en de badkamer en keuken zijn gerenoveerd. Ook zijn toen schilderwerkzaamheden uitgevoerd. Ter financiering van deze werkzaamheden heeft WUB toen opnieuw een hypothecaire geldlening verstrekt aan [eiser], diens echtgenote en [verweerder] en wel ter hoogte van € 65.000,--. Met het geleende bedrag is het nog niet terugbetaalde deel van de hiervoor onder (iii) genoemde lening afgelost. Het hiervoor onder (iii) genoemde hypotheekrecht is toen doorgehaald.
(vi) In 2011 is de echtgenote van [eiser] overleden.
(vii) Vanaf de datum van de oplevering van de woning heeft [eiser] steeds alle vaste lasten betaald, zoals de kosten van gas, water en elektra en de onroerendezaakbelasting. Tevens heeft [eiser] steeds de rente- en aflossingstermijnen van de hypothecaire geldleningen betaald aan WUB. [eiser] heeft hiervoor fiscale aftrek genoten.
(viii) [verweerder] heeft [eiser] in maart 2013 meegedeeld dat [verweerder], vanwege zijn financiële omstandigheden, de woning moet verkopen en dat hij bereid is die woning tegen de reële marktwaarde aan [eiser] te verkopen.
(ix) [eiser] heeft dat voorstel afgewezen en aanspraak gemaakt op overdracht om niet van de juridische eigendom van de woning aan [eiser].
(x) [eiser] woont tot nu toe in de woning.
3.2.1
[eiser] vordert in dit geding, voor zover in cassatie van belang, primair (a) een verklaring voor recht dat de rechtsvordering van [verweerder] strekkende tot beëindiging van het bezit en tot revindicatie van de grond met woning op grond van art. 3:306 BW Pro is verjaard en dat [eiser] in aansluiting op deze bevrijdende verjaring op grond van art. 3:105 BW Pro de eigendom heeft verkregen van grond en woning; subsidiair (b) een verklaring voor recht dat [eiser] in zijn rechtsverhouding tot [verweerder] economisch eigenaar is van het perceel en de woning, en [verweerder] te veroordelen tot medewerking aan levering om niet van het perceel en de woning aan [eiser]; meer subsidiair (c) [verweerder] te veroordelen tot betaling aan [eiser] van de door [eiser] geleden schade uit hoofde van ongerechtvaardigde verrijking.
3.2.2
[eiser] heeft aan deze vorderingen onder meer het volgende ten grondslag gelegd.
[eiser] en zijn echtgenote wilden in 1979 in Etten-Leur wonen omdat hij in Breda een baan had gevonden. Zij hadden een nog te bouwen huis op het oog maar daarvoor was sociaaleconomische gebondenheid nodig, aan welke eis zij niet voldeden. Omdat [verweerder] wel aan die eis voldeed, hebben partijen mondeling afgesproken dat het perceel op naam van [verweerder] zou staan, maar dat [eiser] de economische eigendom van grond en woning zou hebben, in die zin dat alle lusten en lasten voor hem waren. Voorts spraken partijen af dat [eiser], zodra dit mogelijk was, op eerste verzoek om niet de juridische eigendom zou krijgen van het perceel en de nog te bouwen woning, waarbij de overdrachtskosten voor zijn rekening zouden zijn.
In verband met deze afspraken zijn in de akte van12 februari 1980 [eiser] en zijn echtgenote mede als hypotheekverleners vermeld en is de daarin vermelde lening mede door hen aangegaan. [eiser] heeft met deze lening de facturen voldaan voor de bouw van de woning, welke bouw in zijn opdracht plaatsvond. [eiser] heeft steeds de rente en aflossing van de lening betaald en alle aan woning en perceel verbonden eigenaarslasten voldaan, zoals belastingen, opstalverzekering en onderhoud. Ook alle andere woonlasten, zoals gas, water en licht, zijn steeds door hem betaald. [verweerder] heeft hieraan nimmer meebetaald. De rente heeft [eiser] steeds afgetrokken voor de belastingen.
[eiser] en zijn echtgenote hebben de woning in 2007 laten renoveren. Ook deze werkzaamheden zijn in opdracht van [eiser] uitgevoerd, aan hem gefactureerd en door hem betaald. Ter financiering hiervan is een nieuwe hypothecaire lening aangegaan bij WUB, waarmee tevens het restant van de oude lening is afgelost. Daarbij is een nieuw hypotheekrecht aan WUB verleend door [eiser], diens echtgenote en [verweerder]. De afrekening van de notaris was aan [eiser] en zijn echtgenote gericht en het bedrag van de lening dat na aftrek van aflossing en kosten beschikbaar was, is aan [eiser] en zijn echtgenote uitgekeerd.
3.2.3
[verweerder] heeft de door [eiser] gestelde afspraak betwist. Hij heeft aangevoerd het perceel te hebben gekocht om enerzijds zijn zuster te helpen en anderzijds om in onroerende zaken te investeren. Hij was hoofdelijk verbonden voor de hypothecaire lening waarop de bij akte van 12 februari 1980 verleende hypotheek betrekking heeft en hij heeft zijn medewerking verleend aan de vestiging van die hypotheek. Afgesproken is dat de hypotheekrente ten laste van [eiser] en zijn echtgenote zou komen, als tegenprestatie voor het woongenot na oplevering van de woning. Volgens [verweerder] valt deze afspraak aan te merken als huur.
3.2.4
De rechtbank heeft de primaire vordering van [eiser] toegewezen en voor recht verklaard dat [eiser] door bevrijdende verjaring eigenaar is geworden van het perceel en de woning, nu hij daarvan meer dan twintig jaar het onafgebroken bezit heeft gehad.
De rechtbank heeft daartoe overwogen, kort gezegd, dat [verweerder], anders dan [eiser], geen begrijpelijke verklaring heeft gegeven voor de feiten dat [eiser] en zijn vrouw schuldenaar zijn geworden van de hypothecaire lening, dat zij niet alleen de rente, maar ook de aflossingen van de hypotheeklening hebben betaald (tot in totaal een bedrag van € 22.697,05), dat [eiser] destijds de facturen voor de bouw van het huis op eigen naam heeft ontvangen en steeds zelf die facturen rechtstreeks uit de hypothecaire lening heeft betaald, dat [eiser] de rente steeds fiscaal heeft afgetrokken als betaald voor een eigen woning, en dat [verweerder] geen enkele bemoeienis heeft gehad metde renovatie en de financiering in 2007, anders dan dat hij zijn handtekening onder de nieuwe hypotheekakte voor die financiering heeft gezet. De rechtbank was op grond hiervan van oordeel dat de feitelijke bewoning door [eiser] vanaf 1980 als bezit van het perceel en de woning valt aan te merken. (rov. 3.8 eindvonnis)
3.2.5
Het hof heeft het eindvonnis van de rechtbank vernietigd en de vorderingen van [eiser] afgewezen.
Met betrekking tot de primaire vordering van [eiser] heeft het daartoe bij tussenarrest overwogen dat [eiser] aan zijn vordering ten grondslag heeft gelegd dat op grond van de tussen partijen gemaakte afspraak, [eiser] de economische eigendom verkreeg van de grond en de daarop te bouwen woning, en dat daaruit volgt dat [eiser] houder is voor [verweerder]. Aangezien niet blijkt dat hierin verandering is gekomen in de zin van art. 3:111 BW Pro, is van bezit van [eiser] geen sprake. (rov. 3.6-3.6.3)
Met betrekking tot de primaire vordering van [eiser] heeft het daartoe bij tussenarrest overwogen dat [eiser] aan zijn vordering ten grondslag heeft gelegd dat op grond van de tussen partijen gemaakte afspraak, [eiser] de economische eigendom verkreeg van de grond en de daarop te bouwen woning, en dat daaruit volgt dat [eiser] houder is voor [verweerder]. Aangezien niet blijkt dat hierin verandering is gekomen in de zin van art. 3:111 BW Pro, is van bezit van [eiser] geen sprake. (rov. 3.6-3.6.3)
Met betrekking tot de meer subsidiaire vordering heeft het hof in zijn tussenarrest overwogen dat [eiser] de verarming die voor toewijzing van een vordering uit ongerechtvaardigde verrijking is vereist, onvoldoende feitelijk heeft onderbouwd. (rov. 3.8-3.8.2)
3.2.6
In zijn eindarrest heeft het hof met betrekking tot de subsidiaire vordering als volgt overwogen:
“6.2.3. [eiser] heeft niet gesteld, noch ter comparitie verklaard, op welk moment exact hij met [verweerder] de afspraak heeft gemaakt waaruit de verplichting voor [verweerder] tot levering om niet van de eigendom aan [eiser] zou voortvloeien. Gelet op (…)de gang van zaken had dit naar het oordeel van het hof wel op zijn weg gelegen. [verweerder] heeft immers het perceel grond (waarop later de woning is gebouwd) gekocht en uit het bouwdepot betaald. Dat [eiser] ter zake van de latere leningen samen met zijn echtgenote en [verweerder] debiteur is geworden van de WUB maakt dit oordeel niet anders. Dat [eiser] enige aflossing op de diverse gesloten leningen heeft betaald heeft hij onvoldoende duidelijk gesteld in het licht van de door hem overgelegde producties. Daaruit blijkt dat tot en met 2015 geen aflossing van de lening ad € 65.000,-- heeft plaatsgevonden.
6.2.4.
Het hof komt tot de slotsom dat [eiser] zijn standpunt onvoldoende met feiten heeft onderbouwd. Dat [eiser] steeds de rente van de hypothecaire leningen heeft betaald en ook andere lasten met betrekking tot de woning heeft gedragen, oordeelt het hof met name onvoldoende. [eiser] heeft daarmee kennelijk, op grond van een overeenkomst met [verweerder], betaald voor de bewoning van de woning, die ook in de visie van [eiser] (…) door natrekking eigendom van [verweerder] is. Dat op enig moment krachtens afspraak tussen partijen de eigendom van het perceel en de woning om niet aan [eiser] zou moeten worden overgedragen of dat [eiser] recht heeft op de waarde van de woning volgt daar niet uit.
Het feit dat [eiser] de betaalde hypotheekrente als aftrekpost bij de fiscus opvoerde, maak het oordeel van het hof, zonder toelichting die ontbreekt, evenmin anders.”
3.3.1
Onderdeel 3 van het middel keert zich tegen de afwijzing door het hof van de subsidiaire vordering. Het onderdeel klaagt onder meer dat onbegrijpelijk is het oordeel van het hof in rov. 6.2.3 van het eindarrest dat [eiser] onvoldoende duidelijk heeft gesteld enige aflossing op de diverse gesloten leningen te hebben betaald. Voorts bevat het onderdeel de klacht dat onbegrijpelijk is het oordeel van het hof in rov. 6.2.4 van het eindarrest dat [eiser] zijn standpunt onvoldoende met feiten heeft onderbouwd.
3.3.2
Eerstgenoemde klacht is gegrond. Uit het overzicht dat aan het proces-verbaal van de comparitie in hoger beroep is gehecht, blijkt dat [eiser] ƒ 50.071,71 heeft afgelost op de hypothecaire lening uit 1980. Deze aflossing heeft de rechtbank ook al vastgesteld in rov. 3.8 van haar eindvonnis, welke vaststelling in hoger beroep niet is bestreden, zij het dat de rechtbank de aflossing op een bedrag van € 22.697,05 heeft berekend (zie hiervoor in 3.2.4). Dat [eiser] aflossingen heeft gedaan, volgt ook uit de vaststaande feiten dat hij steeds de rente en aflossingen van de leningen heeft betaald (zie hiervoor in 3.1 onder (vii)), en dat de lening uit 1980 een zogeheten annuïteitenhypotheek betrof, welk soort lening daardoor wordt gekenmerkt dat periodiek termijnen moeten worden betaald die bestaan in zowel rente als aflossing. [eiser] heeft het feit dat hij de aflossingen heeft gedaan, ook onmiskenbaar aan zijn vordering ten grondslag gelegd (zie hiervoor in 3.2.2). Het door de klacht bestreden oordeel is dus onbegrijpelijk.
3.3.3
Ook de hiervoor in 3.3.1 als tweede genoemde klacht is gegrond. De hiervoor in 3.2.2 weergegeven stellingen die [eiser] aan zijn vorderingen ten grondslag heeft gelegd, omvatten aanmerkelijk meer dan hetgeen waarop het hof in rov. 6.2.3 en 6.2.4 is ingegaan. Die stellingen houden in of komen erop neer dat [eiser] en zijn echtgenote de hypothecaire leningen zijn aangegaan voor de koop en de bouw van het huis, waarmee die koop en bouw in hun geheel zijn gefinancierd (de aanvankelijke, alleen door [verweerder] in 1979 aangegane lening – ook wel aangeduid als het ‘bouwdepot’ – is in zijn geheel overgesloten met de in 1980 aangegane lening, waardoor [eiser] en zijn echtgenote schuldenaar werden van het bedrag daarvan), dat zij in de onderlinge verhouding met [verweerder] als de schuldenaar van die leningen golden, dat [eiser] van begin af aan steeds op eigen naam de rente en aflossing van de leningen heeft betaald, dat [eiser] en zijn echtgenote met het oog op de beoogde verkrijging van de juridische eigendom in de akte van 1980 zijn opgetreden als mede-hypotheekverstrekker, dat [eiser] optrad als opdrachtgever voor de bouw van de woning en dan ook alle facturen daarvoor heeft ontvangen, die op zijn naam waren gesteld, en uit de in 1980 verkregen lening heeft betaald, dat [eiser] op eigen naam in 2007 opdracht heeft gegeven voor de renovatie van de woning die toen plaatsvond en deze heeft betaald uit de toen door hem verkregen nieuwe lening, dat [eiser] ook steeds op eigen naam alle andere aan woning en perceel verbonden eigenaars- en woonlasten heeft voldaan, dat [verweerder] nimmer heeft meebetaald aan een van de hiervoor genoemde lasten, en dat [eiser] de rente over de leningen steeds in zijn belastingaangiftes heeft afgetrokken als betaald voor de financiering van een eigen woning. Niet valt in te zien dat [eiser] aldus zijn standpunt onvoldoende met feiten heeft onderbouwd. Deze stellingen bieden immers onmiskenbaar voldoende steun voor de door [eiser] gestelde afspraak en maken deze bovendien ook aannemelijk. Ook het oordeel van het hof in rov. 6.2.4 dat [eiser] zijn standpunt onvoldoende met feiten heeft onderbouwd, is dus onbegrijpelijk.
3.3.4
Bij het vorenstaande verdient nog opmerking dat [eiser] zowel in eerste aanleg als in hoger beroep heeft aangeboden om de door hem gestelde afspraak te bewijzen, onder meer door het horen van met name genoemde getuigen, waarvan volgens hem één, de broer van [verweerder], aanwezig was toen de afspraak werd gemaakt.
3.4
Ook onderdeel 4 slaagt. In het licht van de hiervoor in 3.3.3 weergegeven stellingen van [eiser] – die door hem ook ten grondslag zijn gelegd aan zijn meer subsidiaire vordering – is eveneens onbegrijpelijk het oordeel van het hof dat [eiser] de voor een vordering uit ongerechtvaardigde verrijking vereiste verarming onvoldoende feitelijk heeft onderbouwd.
3.5
De hiervoor niet besproken klachten van het middel behoeven geen behandeling.
4.Beslissing
De Hoge Raad:
vernietigt de arresten van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 24 mei 2016 en 28 maart 2017;
verwijst het geding naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden ter verdere behandeling en beslissing;
veroordeelt [verweerder] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [eiser] begroot op € 504,39 aan verschotten en € 2.600,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de raadsheren A.M.J. van Buchem-Spapens, als voorzitter, G. Snijders en M.J. Kroeze, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer M.V. Polak op
9 november 2018.
9 november 2018.