Uitspraak
HOGE RAAD DER NEDERLANDEN
CIVIELE KAMER
Nummer19/02696
Datum2 oktober 2020
ARREST
In de zaak van
GEMEENTE BERGEN (L),
zetelende te Bergen,
zetelende te Bergen,
EISERES tot cassatie,
hierna: de Gemeente,
advocaat: T. van Malssen,
tegen
1. [verweerder 1],
wonende te [woonplaats],
wonende te [woonplaats],
2. [verweerster 2],
wonende te [woonplaats],
wonende te [woonplaats],
VERWEERDERS in cassatie,
hierna gezamenlijk: [verweerders],
advocaat: J.F. de Groot.
1. Procesverloop
Voor het verloop van het geding in feitelijke instantie verwijst de Hoge Raad naar de vonnissen in de zaak C/03/240640 / HA ZA 17-501 van de rechtbank Limburg van 1 november 2017 en 17 april 2019.
De Gemeente heeft tegen het vonnis van 17 april 2019 beroep in cassatie ingesteld.
[verweerders] hebben een verweerschrift tot verwerping ingediend.
De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten, voor [verweerders] mede door R.R. Oudijk.
De conclusie van de Advocaat-Generaal W.L. Valk strekt tot vernietiging en tot verwijzing.
De advocaten van partijen hebben schriftelijk op die conclusie gereageerd.
2.Uitgangspunten en feiten
2.1
Het gaat in deze onteigeningszaak in cassatie voornamelijk erom of bij winbare bodembestanddelen als uitgangspunt heeft te gelden dat het voordeel dat de onteigenaar geniet als gevolg van de aanwezigheid van deze winbare bodembestanddelen, bij helfte moet worden verdeeld tussen de onteigenaar en de onteigende.
2.2
In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
(i) Bij vonnis van 1 november 2017 is ten name van de Gemeente de onteigening uitgesproken van het perceel kadastraal bekend als gemeente Bergen (L), sectie […], nummer [001], groot [002] ha (hierna: het perceel of het onteigende). Dit vonnis is op 7 december 2017 ingeschreven in de openbare registers.
(ii) Voorafgaand aan de onteigening waren [verweerders] eigenaars van het perceel. Het perceel was in gebruik als bouwland.
(iii) De onteigening heeft plaatsgevonden ter uitvoering van het bestemmingsplan ‘Maaspark Well, deel rivierverruiming’. Het plangebied wordt nagenoeg geheel ontgrond. Ook het perceel wordt ontgrond.
2.3
Bij vonnis van 17 april 2019 heeft de rechtbank de schadeloosstelling voor de ontneming van het onteigende vastgesteld op € 724.299,80. Hiertoe heeft de rechtbank als volgt overwogen.
De begroting van de schadeloosstelling door de deskundigen
De deskundigen zijn bij de waardering uitgegaan van een complexbenadering. De deskundigen hebben vervolgens gezocht naar een complexwaarde voor gronden gelegen binnen dit complex, omdat uit bodemonderzoek(en) is gebleken dat in het onteigende niet een hoeveelheid bodembestanddelen aanwezig is die significant afwijkt van de hoeveelheid bodembestanddelen die in de andere gronden binnen het complex aanwezig is. (rov. 2.7)
De deskundigen hanteren daarbij het uitgangspunt dat sprake is van een situatie waarin bij de bepaling van de werkelijke waarde, rekening moet worden gehouden met in het onteigende aanwezige bodembestanddelen. Volgens de deskundigen geldt als hoofdregel dat de meerwaarde gecreëerd door de aanwezigheid van bodembestanddelen moet worden vastgesteld door na te gaan welk voordeel de onteigenaar door de aanwezigheid van de bodembestanddelen heeft. Daarbij moet in geval van onwinbare bodembestanddelen in beginsel ervan worden uitgegaan dat dit voordeel door de onteigenaar en onteigende wordt gedeeld en dient de vergoeding voor bodembestanddelen daarom te worden gesteld op de helft van dit voordeel. In het geval sprake is van winbare bestanddelen kan onder bijzondere omstandigheden sprake zijn van een andere verdeling dan bij helfte. Van dergelijke bijzondere omstandigheden is volgens de deskundigen in deze zaak geen sprake. (rov. 2.8)
De deskundigen hebben ervoor gekozen niet alleen de comparatieve methode te gebruiken, maar ook acht te slaan op de uitkomst van een gemengde benadering, waarbij wordt gewerkt met een agrarische basiswaarde en een opslag. De uiteindelijke waardering hebben de deskundigen gebaseerd op vier observaties, die zij met elkaar verzoenen. Het gaat daarbij om (i) de bandbreedte van de in het gebied gerealiseerde transacties, (ii) de waarde van direct naast het onteigende gelegen gronden, zoals in 2012 door de rechtbank begroot, (iii) twee transacties voor grond in het Grensmaas-project in 2018 en (iv) de exploitatiegegevens van het onderhavige project. (rov. 2.9)
In het licht van deze vier observaties en mede op basis van hun ervaring en intuïtie, hebben de deskundigen de werkelijke waarde per peildatum begroot. (rov. 2.10)
Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank neemt de conclusies en de daaraan ten grondslag liggende argumentatie van de deskundigen ten aanzien van de werkelijke waarde van het onteigende over en maakt deze tot de hare. Daartoe overweegt de rechtbank als volgt. (rov. 2.11)
De Gemeente heeft kritiek geuit op de door de deskundigen gehanteerde ‘gemengde methode’. De rechtbank volgt de Gemeente hierin niet. De rechtbank is vrij in de keuze voor een bepaalde (of zelfs een gemengde) waarderingsmethode. (rov. 2.16)
De rechtbank volgt niet het betoog van de Gemeente dat de gemengde methode bij een onteigening ten behoeve van winbare bodembestanddelen niet kan worden toegepast. Het gaat in deze zaak om winbare bestanddelen en de vraag hoe die gewaardeerd moeten worden. De onteigende heeft recht op volledige schadeloosstelling en dus moet volgens vaste jurisprudentie bij de vaststelling van de waarde van het onteigende ook de meerwaarde wegens winbare bodembestanddelen worden vergoed. In het arrest HR 14 juni 2002, ECLI:NL:HR:2002:AE4378 overwoog de Hoge Raad dat wanneer de eigenaar de bodembestanddelen niet mocht winnen en de onteigenaar wel, de vergoeding voor die bestanddelen voor de onteigende in principe moet worden begroot op de helft van het voordeel dat zij hebben voor de onteigenaar (maar nooit hoger dan de marktwaarde). De rechtbank ziet met de deskundigen geen aanleiding hiervan af te wijken. De onzekerheid en het tijdsverloop waarmee de exploitatie voor de onteigenaar gepaard gaat, rechtvaardigt geen andere verdeling. (rov. 2.16.1)
Een redelijke verkoper zal in het geval sprake is van winbare bodembestanddelen, pas tot verkoop overgaan als hij een bedrag boven de agrarische waarde krijgt. Een redelijk handelende koper zal niet tot een koop overgaan als hij niets kan verdienen. Daartussen zullen ze elkaar dus ergens moeten treffen. In die zin is de stelling van de Gemeente, dat de waarde van de grond haar plafond vindt in de uitkomst onderaan de streep van de residuele berekening, juist, maar dan moet het wel gaan om een zo objectief mogelijk tot stand gekomen residuele berekening. In dit geval is de werkelijke waarde van de grond niet veel hoger dan de uitkomst van de door de deskundigen gemaakte residuele berekening, zodat geen sprake is van een onredelijk resultaat. De deskundigen hebben bovendien tijdens het pleidooi terecht opgemerkt dat de maatstaf is dat de onteigende in beginsel recht heeft op de helft van het voordeel dat de onteigenaar geniet door de aanwezigheid van de bodembestanddelen in het onteigende. Die maatstaf ziet dus niet op het veiligstellen van de commerciële mogelijkheden van de ontgronder. (rov. 2.17)
De rechtbank acht dus met de deskundigen de ‘gemengde methode’ toepasbaar in deze zaak. Daarbij is relevant dat de gemengde methode niet als enige of doorslaggevende methode is gebruikt om de werkelijke waarde vast te stellen. (rov. 2.17.1)
3.Beoordeling van het middel
3.1
Onderdeel IC van het middel klaagt onder meer dat de rechtbank (in rov. 2.16.1) ten onrechte heeft geoordeeld dat de nettowinst bij helfte moet worden verdeeld. Volgens het onderdeel valt niet in te zien waarom een redelijk handelend koper en een redelijk handelend verkoper in het vrije commerciële verkeer voor winbare bodembestanddelen een verdeling bij helfte zouden overeenkomen.
3.2
De onteigende heeft recht op een volledige vergoeding voor alle schade die hij rechtstreeks en noodzakelijk door het verlies van zijn zaak lijdt (art. 40 Ow Pro). Indien de te onteigenen grond bruikbare bodembestanddelen bevat die deze grond aantrekkelijker maken dan andere gronden, dient deze eigenschap bij de waardebepaling in aanmerking te worden genomen, tenzij de aanwending van de grond winning van de bodembestanddelen uitsluit. [1]
Bij het bepalen van de waarde van de onteigende zaak moet worden uitgegaan van de prijs, tot stand gekomen bij een veronderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen de onteigende als redelijk handelend verkoper en de onteigenaar als redelijk handelend koper (art. 40b lid 2 Ow). Indien – zoals in dit geval (zie onder andere rov. 2.16.1 van het bestreden vonnis) – winbare bodembestanddelen aanwezig zijn, is de rechtbank in beginsel vrij in haar keuze voor de te hanteren waarderingsmethode en kan zij ook een combinatie van waarderingsmethodes hanteren. [2] Bij winbare bodembestanddelen geldt – anders dan bij onwinbare bodembestanddelen [3] – niet als uitgangspunt dat de vergoeding voor deze bodembestanddelen moet worden gesteld op de helft van het voordeel dat de onteigenaar door de aanwezigheid van de bodembestanddelen heeft. Het hangt af van de waarderingsmethode die de rechtbank hanteert of een afzonderlijke vergoeding voor winbare bodembestanddelen moet worden bepaald. Als zo’n afzonderlijke vergoeding moet worden bepaald, hangt het af van de omstandigheden van het geval op welk gedeelte van het hiervoor genoemde voordeel de vergoeding voor winbare bodembestanddelen moet worden gesteld. [4]
3.3
Ook als de rechtbank – zoals uit het hiervoor in 3.2 overwogene volgt, ten onrechte – tot uitgangspunt heeft genomen dat de vergoeding voor winbare bodembestanddelen moet worden gesteld op de helft van het voordeel dat de onteigenaar heeft door de aanwezigheid daarvan, kan de hiervoor in 3.1 weergegeven klacht niet tot cassatie leiden. De rechtbank heeft in rov. 2.16.1 terecht tot uitgangspunt genomen dat de onteigende recht heeft op volledige schadeloosstelling en dat de meerwaarde wegens winbare bodembestanddelen moet worden vergoed. Vervolgens heeft zij beoordeeld of aanleiding bestond voor een andere verdeling dan bij helfte en is zij tot het oordeel gekomen dat de omstandigheden van het geval geen andere verdeling rechtvaardigen. In dat verband heeft de rechtbank overwogen dat de onzekerheid en het tijdsverloop waarmee de exploitatie voor de onteigenaar gepaard gaan, zijn verdisconteerd in de exploitatiebegroting waarin rekenrentes voor die risico’s worden gehanteerd. Uit deze op de omstandigheden van het geval toegesneden motivering van de rechtbank, die niet onbegrijpelijk is, volgt dat de rechtbank ook bij toepassing van de hiervoor in 3.2, laatste volzin, geformuleerde maatstaf, tot een verdeling bij helfte was gekomen van het voordeel dat de onteigenaar heeft door de aanwezigheid van winbare bodembestanddelen. De hiervoor in 3.1 weergegeven klacht kan dus bij gebrek aan belang niet tot cassatie leiden.
3.4
Onderdeel III klaagt dat de rechtbank ten onrechte niet is ingegaan op het verweer van de Gemeente dat de deskundigen in hun berekening van de opbrengsten uit het onderhavige project zijn uitgegaan van ‘gewassen grind’ terwijl zij aan de kostenkant zijn uitgegaan van ‘vuil grind’, hetgeen inconsistent is en grote financiële consequenties heeft. Dit maakt het oordeel van de rechtbank (in rov. 2.11) dat zij de conclusies en daaraan ten grondslag liggende argumentatie van de deskundigen overneemt, onvoldoende begrijpelijk gemotiveerd, aldus het onderdeel.
3.5
De Gemeente heeft ten overstaan van de rechtbank betoogd dat de deskundigen in hun definitieve advies bij de berekening van de opbrengsten zijn uitgegaan van ‘gewassen grind’, terwijl zij bij de berekening van de kosten zijn uitgegaan van ‘vuil grind’. Dat dit betoog van de Gemeente onjuist is, blijkt niet uit het deskundigenbericht of uit het vonnis van de rechtbank. Indien het betoog van de Gemeente juist is, heeft dat mogelijk gevolgen voor de waarde van het onteigende. De rechtbank had dan ook niet zonder op dit betoog van de Gemeente in te gaan, de waardebepaling door de deskundigen en de daaraan ten grondslag liggende argumenten tot de hare mogen maken. De hiervoor in 3.4 weergegeven klacht slaagt daarom.
3.6
De overige klachten van het middel kunnen niet tot cassatie leiden. De Hoge Raad hoeft niet te motiveren waarom hij tot dit oordeel is gekomen. Bij de beoordeling van deze klachten is het namelijk niet nodig om antwoord te geven op vragen die van belang zijn voor de eenheid of de ontwikkeling van het recht (zie art. 81 lid 1 RO Pro).
4.Beslissing
De Hoge Raad:
- vernietigt het vonnis van de rechtbank Limburg van 17 april 2019;
- verwijst het geding naar het gerechtshof ’s-Hertogenbosch ter verdere behandeling en beslissing;
- veroordeelt [verweerders] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van de Gemeente begroot op € 822,34 aan verschotten en € 2.600,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de raadsheren G. Snijders, als voorzitter, M.J. Kroeze, C.H. Sieburgh, H.M. Wattendorff en F.J.P. Lock, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer M.J. Kroeze op
2 oktober 2020.
2 oktober 2020.