Uitspraak
HOGE RAAD DER NEDERLANDEN
CIVIELE KAMER
Nummer19/00457
Datum24 april 2020
ARREST
In de zaak van
[de huurster],
wonende te [woonplaats],
wonende te [woonplaats],
EISERES tot cassatie,
hierna: de huurster,
advocaat: M.E.M.G. Peletier,
tegen
[de verhuurster],
wonende te [woonplaats],
wonende te [woonplaats],
VERWEERSTER in cassatie,
hierna: de verhuurster,
niet verschenen.
1. Procesverloop
Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar:
het vonnis in de zaak 5733146 CV EXPL 17-4475 van de kantonrechter te Amsterdam van 18 augustus 2017;
het arrest in de zaak 200.227.295/01 van het gerechtshof Amsterdam van 30 oktober 2018.
De huurster heeft tegen het arrest van het hof beroep in cassatie ingesteld.
Tegen de verhuurster is verstek verleend.
De zaak is voor de huurster toegelicht door haar advocaat.
De conclusie van de Advocaat-Generaal M.H. Wissink strekt tot vernietiging van het bestreden arrest en tot verwijzing.
2.Uitgangspunten en feiten
2.1
Deze zaak gaat over de vraag hoever de contractsvrijheid reikt van partijen die bij het sluiten van een huurovereenkomst voor geliberaliseerde woonruimte (art. 7:247 BW Pro) overeenkomen dat de huurder een vast bedrag per maand aan servicekosten betaalt voor meubilair en aan de verhuurder de maandelijkse bijdrage voor de vereniging van eigenaars (hierna: VvE) vergoedt. Het komt daarbij aan op de uitleg en toepassing van art. 7:259 lid 1 BW Pro.
2.2
In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
(i) Huurster heeft van verhuurster van 1 augustus 2014 tot 15 november 2016 een zelfstandige woonruimte in [woonplaats] gehuurd. De prijs bedroeg in totaal € 1.500,-- per maand. In de huurovereenkomst is dit bedrag als volgt gespecificeerd:
“4.3. For each payment period of one month
- the lease price is € 740
- gas/electric/internet € 110
- furniture € 450
- Service costs V.V.E. € 200
So that lessee will owe for each month € 1500
In writing: One thousand five hunderd Euro
If the yearly gas/electricity bill will exceed € 110,- per month on average, the Lessee will pay the difference to the Lessor within 14 days from receiving notice from the Lessor and a copy of the original bill.”
(ii) Op de tussen partijen gesloten huurovereenkomst zijn de ‘general provisions lease contract living accomodation’ (model 30 juli 2003) van toepassing. De verhuurster heeft aan de huurster geen afrekening verstrekt van de kosten als bedoeld in art. 7:259 lid 2 BW Pro, dat wil zeggen voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en de servicekosten.
(iii) In december 2016 heeft de gemachtigde van de huurster aan de verhuurster verzocht onverschuldigd betaalde meubileringskosten en VvE-bijdragen terug te betalen. De verhuurster heeft niet betaald.
2.3
In deze procedure vordert de huurster veroordeling van de verhuurster tot betaling van € 11.055,28 aan onverschuldigd betaalde meubileringskosten en € 5.500,-- aan onverschuldigd betaalde VvE-bijdragen.
De huurster heeft aan deze vordering ten grondslag gelegd dat de verhuurster zich niet aan de wettelijke verplichting van art. 7:247 BW Pro in verbinding met art. 7:259 leden Pro 2-4 BW heeft gehouden om betaalde voorschotbedragen jaarlijks, en aan het einde van de huurovereenkomst, af te rekenen en daarbij inzage te geven in alle boeken en bescheiden die aan de afrekening ten grondslag liggen. De huurster voert verder aan dat zij gedurende de huurperiode maandelijks € 200,-- aan VvE-bijdragen heeft betaald, hoewel deze kosten niet zien op een levering of dienst aan haar, maar op maandelijkse bijdragen die de verhuurster verschuldigd is aan de VvE. Die kosten kunnen daarom niet aan de huurster worden doorberekend.
2.4
De kantonrechter heeft de vorderingen toegewezen. [1]
2.5
Het hof heeft het vonnis van de kantonrechter vernietigd en de vorderingen van de huurster afgewezen. [2] Het heeft daartoe, voor zover in cassatie van belang, als volgt overwogen:
“3.3 De grieven stellen de vraag aan de orde of [de huurster] in de omstandigheden van het geval op grond van artikel 7:259 BW Pro aanspraak kan maken op terugbetaling van door haar betaalde kosten voor meubilair (hierna ook wel servicekosten genoemd) en kosten ter zake van de bijdrage voor de VvE; het gaat in deze zaak niet om een afrekening van de kosten voor de nutsvoorzieningen met een individuele meter.
Het hof is van oordeel dat [de huurster] hierop geen aanspraak kan maken. Het volgende is daartoe redengevend. Daarbij komt het hof terug van zijn eerdere rechtspraak op dit punt (zie o.m. ECLI:NL:GHAMS:2017:1761).
3.4
Voorop wordt gesteld dat het hier een geliberaliseerde huurwoning oftewel vrije sector woning betreft omdat de huurprijs bij de start van de huurovereenkomst hoger was dan de toen geldende huurliberalisatiegrens. (…)
3.6
De toelichting van de wetgever op de wijziging van dit artikel luidt onder meer als volgt (MvT, Kamerstukken 33 698, 2012/2013): “De voorgestelde wijziging in artikel 7:259, lid 1, BW houdt in dat de betalingsverplichting voor de servicekosten op een andere wijze wordt geregeld. Het huidige wettelijke uitgangspunt dat de betalingsverplichting van de huurder in eerste instantie bestaat uit hetgeen partijen daaromtrent zijn overeengekomen, en pas bij gebreke van overeenstemming het in overeenstemming met de wettelijke voorschriften geldende bedrag dan wel een redelijke vergoeding voor de geleverde zaken en diensten, blijft gehandhaafd voor de kosten voor nutsvoorzieningen (gas, water en licht op een individuele meter). De verhuurder kan aan de huurder ten hoogste de vergoedingen in rekening brengen die ingevolge wettelijke voorschriften kunnen worden berekend. De term «wettelijke voorschriften» duidt op bepalingen ingevolge de Prijzenwet. Indien krachtens die wet maximumprijzen worden gehanteerd, kan de huurcommissie de kosten voor nutsvoorzieningen niet hoger stellen dan de prijzen die voortvloeien uit die voorschriften.
De servicekosten worden bij gebreke van overeenstemming vastgesteld aan de hand van de bedragen die bij ministeriële regeling zijn vastgesteld.”
3.7
Bij geliberaliseerde woningen is, mede gezien bovenstaande toelichting, contractsvrijheid ten aanzien van de (hoogte van de) servicekosten (artikel 7:259 lid 1 eerste Pro volzin) dus het uitgangspunt, zoals deze vrijheid in beginsel ook geldt bij de vaststelling van de huurprijs (artikel 7:246 BW Pro). De betalingsverplichting van de huurder ten aanzien van de servicekosten beloopt het bedrag dat ter zake is overeengekomen, zo bepaalt immers bedoeld artikellid. Daarbij hoeft geen relatie met de werkelijke kosten te bestaan. Slechts indien partijen over de servicekosten geen overeenstemming hebben bereikt, wordt teruggegrepen op de bedragen die bij ministeriële regeling zijn vastgesteld. Anders dan voor de huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte, staat de weg naar de huurcommissie voor de huurder van geliberaliseerde woonruimte die over de servicekosten wil klagen, niet open. Artikel 7:260 BW Pro geldt immers niet voor geliberaliseerde woonruimte.
3.8
In het onderhavige geval hebben [de verhuurster] en [de huurster] bij het sluiten van de huurovereenkomst overeenstemming bereikt over de door [de huurster] te betalen bedragen als onderdeel van de huurprijs, ook over het bedrag aan servicekosten (‘furniture’) dat hier aan de orde is. Geen wettelijke regel stond partijen daaraan in de weg. Dit brengt mee dat hetgeen in artikel 7:259 BW Pro is bepaald na de eerste volzin van lid 1, niet van toepassing is op deze zaak. Niet is gesteld of gebleken dat partijen nadien een andere regeling zijn overeengekomen. [De huurster] heeft ook op geen enkel moment gedurende de huurperiode van ruim twee jaar bij [de verhuurster] erover geklaagd dat zij met die kosten een probleem had en deze telkens voldaan. Evenmin heeft [de huurster] na ommekomst van het eerste jaar van de huurovereenkomst, en voor het einde ervan, aanspraak gemaakt op een overzicht van de servicekosten van het eerste jaar. Daarbij geldt dat genoemd bedrag, gelet op de wijze van vermelding in de overeenkomst, niet het karakter van een voorschot heeft waarover te zijner tijd een afrekening zal volgen, maar van een vast bedrag dat zonder meer geldt als onderdeel van de totale prijs als bedoeld in artikel 7:237 lid 1 BW Pro. Immers alleen ten aanzien van het bedrag van € 110,- voor de nutsvoorzieningen (“gas/electric/internet”) is in de overeenkomst bepaald dat een verrekening volgt (met dien verstande dat moet worden bijbetaald als volgens een afrekening blijkt dat de werkelijke kosten hoger zijn). Voor een terugbetalingsverplichting op grond van onverschuldigde betaling is gelet op het voorgaande dan ook geen grond.
3.9
Voor het bedrag ter zake van de VvE-bijdrage geldt mutatis mutandis hetzelfde. Daarbij heeft bovendien te gelden dat dit geen kosten zijn waarop artikel 7:259 BW Pro ziet. Het stond partijen vrij daarover af te spreken dat [de huurster] die kosten gedurende de huurperiode voor haar rekening zou nemen. Onverschuldigd betaald zijn deze bedragen dus evenmin.”
3.Beoordeling van het middel
3.1.1
Onderdeel 1 van het middel klaagt in de kern dat het hof (in rov. 3.7-3.8) is uitgegaan van een te ruime reikwijdte van de contractsvrijheid bij huur van geliberaliseerde woonruimte en mede daardoor heeft miskend dat art. 7:259 lid Pro 1, tweede volzin, BW ook van toepassing is als partijen bij het sluiten van een huurovereenkomst overeenstemming hebben bereikt over de servicekosten. Het onderdeel klaagt verder dat het hof ten onrechte heeft geoordeeld dat tussen de ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst overeengekomen servicekosten en de werkelijke kosten geen relatie behoeft te bestaan.
3.1.2
In deze procedure staat vast dat de huurovereenkomst betrekking heeft op geliberaliseerde woonruimte. Ingevolge art. 7:247 BW Pro is art. 7:259 BW Pro op deze overeenkomst van toepassing. De eerste volzin van art. 7:259 lid 1 BW Pro bepaalt, voor zover in cassatie van belang, dat de betalingsverplichting van de huurder met betrekking tot kosten voor de nutsvoorzieningen met een individuele meter en de servicekosten het bedrag beloopt dat door de huurder en verhuurder is overeengekomen. De tweede volzin van art. 7:259 lid 1 BW Pro bepaalt dat bij gebreke van overeenstemming de betalingsverplichting met betrekking tot kosten voor de nutsvoorzieningen met een individuele meter het bedrag beloopt dat in overeenstemming is met de voor de berekening daarvan geldende wettelijke voorschriften of met hetgeen als een redelijke vergoeding voor de geleverde zaken en diensten kan worden beschouwd, en met betrekking tot servicekosten het bedrag dat bij ministeriële regeling is vastgesteld. Art. 7:259 BW Pro geldt zowel voor geliberaliseerde als voor niet-geliberaliseerde woonruimte, en is blijkens art. 7:265 BW Pro van dwingend recht.
3.1.3
De zinsnede in de eerste volzin van art. 7:259 lid 1 BW Pro ‘dat de betalingsverplichting (…) het bedrag beloopt dat door de huurder en de verhuurder is overeengekomen’, moet aldus begrepen worden dat deze verwijst naar overeenstemming tussen de huurder en de verhuurder naar aanleiding van de jaarlijks (lid 2) of na beëindiging van de huurovereenkomst (lid 3) door de verhuurder te verstrekken specificatie van de kosten voor de nutsvoorzieningen met een individuele meter en de servicekosten. Bij gebreke van overeenstemming over deze kosten op dat moment, geldt dat de betalingsverplichting moet worden vastgesteld overeenkomstig hetgeen is bepaald in de tweede volzin van art. 7:259 lid 1 BW Pro. Uit een en ander volgt dat de betalingsverplichting met betrekking tot kosten voor de nutsvoorzieningen met een individuele meter en de servicekosten in relatie moet staan tot de werkelijke kosten. Een hiermee vergelijkbaar stelsel gold al onder het voor 1 juli 2014 geldende huurrecht. [3] Niet is gebleken dat de wetgever hiervan heeft willen afwijken bij de wijziging van art. 7:259 lid 1 BW Pro per 1 juli 2014. Dit volgt ook niet uit de toelichting op die wijziging. [4]
Uit het voorgaande volgt dat de uitleg van art. 7:259 lid 1 BW Pro die de contractsvrijheid bij het sluiten van de huurovereenkomst voorop stelt in die zin dat de betalingsplicht van de huurder voor kosten voor de nutsvoorzieningen met een individuele meter en de servicekosten het bedrag beloopt dat hiervoor bij het sluiten van de huurovereenkomst is overeengekomen, niet juist is. Die uitleg zou bovendien ertoe leiden dat de in art. 7:259 leden Pro 2 en 3 BW opgenomen verplichting van de verhuurder om een specificatie van die kosten te verstrekken, zinledig zou zijn bij huur van geliberaliseerde woonruimte. Ook zou die uitleg afbreuk doen aan de verwezenlijking van de aan de huurder in art. 7:249 BW Pro en art. 7:259 BW Pro geboden wettelijke bescherming.
3.1.4
Uit het voorgaande volgt dat onderdeel 1 slaagt. Voor zover klachten van onderdeel 1 hiervoor niet zijn besproken, behoeven zij geen behandeling.
3.1.5
Opmerking verdient nog dat een redelijke uitleg van art. 7:259 lid 1 BW Pro meebrengt dat de rechter, bij gebreke van overeenstemming tussen de huurder en de verhuurder, ook bij huur van geliberaliseerde woonruimte de betalingsverplichting met betrekking tot de servicekosten mag bepalen op een bedrag dat in overeenstemming is met de voor de berekening daarvan geldende wettelijke voorschriften of met hetgeen als een redelijke vergoeding voor de geleverde zaken en diensten kan worden beschouwd. Dit strookt met de voor huur van niet-geliberaliseerde woonruimte geldende regeling van art. 18 Uitvoeringswet Pro huurprijzen woonruimte. Het voorkomt bovendien dat de huurder alleen al door zijn instemming aan de periodieke afrekening van de servicekosten te onthouden, zijn betalingsverplichting kan beperken tot het in art. 7:259 BW Pro genoemde ‘bedrag dat bij ministeriële regeling is vastgesteld’.
3.2.1
Onderdeel 2.1 voert de klachten van onderdeel 1 ook aan tegen het oordeel van het hof (in rov. 3.9) over de VvE-bijdrage. Kort gezegd komen de klachten erop neer dat het hof ook voor de VvE-bijdrage is uitgegaan van een te ruime reikwijdte van de contractsvrijheid bij huur van geliberaliseerde woonruimte en ten onrechte heeft aangenomen dat de huurster de VvE-bijdrage aan de verhuurster verschuldigd is omdat dit bij het sluiten van de huurovereenkomst was overeengekomen. Onderdeel 2.2 klaagt dat het hof zijn oordeel dat de kosten voor de VvE-bijdrage geen kosten zijn waarop art. 7:259 BW Pro ziet, niet heeft gemotiveerd.
3.2.2
Ook de klachten van onderdeel 2 slagen.
3.2.3
Het hof kon niet tot zijn oordeel komen dat de huurster de volledige VvE-bijdrage is verschuldigd, zonder te onderzoeken of en zo ja, tot welke hoogte de VvE-bijdrage een vergoeding inhield voor geleverde zaken en diensten die met de bewoning van de verhuurde woonruimte verband houden. Indien en voor zover de VvE-bijdrage dergelijke servicekosten omvatte, zouden de verschuldigdheid en de hoogte daarvan met inachtneming van art. 7:259 lid 1 BW Pro moeten worden vastgesteld. Het hof heeft zijn oordeel dat de VvE-bijdrage geen kosten zijn waarop art. 7:259 BW Pro ziet, niet gemotiveerd. Dit had het wel behoren te doen nu verhuurster, tegenover de stellingen van huurster dat de VvE-bijdrage zag op het onderhoud en in stand houden van de gemeenschappelijke ruimten, heeft aangevoerd dat de VvE-bijdrage ook kosten omvatte voor het reinigen van de gemeenschappelijke ruimten.
3.2.4
Opmerking verdient dat art. 7:259 BW Pro niet van toepassing is op de situatie waarin de huurder en de verhuurder overeenkomen dat de VvE-bijdrage voor zover deze niet bestaat uit servicekosten, aan de huurder wordt doorbelast. In dat geval moet de rechter onderzoeken of hij de regeling van art. 7:264 lid 1 BW Pro (niet redelijk voordeel) dient toe te passen.
3.3
Onderdeel 3 richt zich tegen oordelen die voortbouwen op de hiervoor met succes bestreden rov. 3.7-3.9 en slaagt daarom ook.
4.Beslissing
De Hoge Raad:
- vernietigt het arrest van het gerechtshof Amsterdam van 30 oktober 2018;
- verwijst het geding naar het gerechtshof Den Haag ter verdere behandeling en beslissing;
- veroordeelt [de verhuurster] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [de huurster] begroot op € 991,19 aan verschotten en € 2.600,-- voor salaris, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten indien [de verhuurster] deze niet binnen veertien dagen na heden heeft voldaan.
Dit arrest is gewezen door de vicepresident C.A. Streefkerk als voorzitter en de raadsheren G. Snijders, C.E. du Perron, M.J. Kroeze en F.J.P. Lock, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer C.E. du Perron op
24 april 2020.
24 april 2020.