Uitspraak
HOGE RAAD DER NEDERLANDEN
CIVIELE KAMER
Nummer20/04149
Datum1 april 2022
ARREST
In de zaak van
[de verhuurder],
wonende te [woonplaats],
wonende te [woonplaats],
EISER tot cassatie,
hierna: [de verhuurder],
advocaat: R.L.M.M. Tan,
tegen
AMSTERDAM-INN B.V., voorheen genaamd CENTRE HOTEL B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
gevestigd te Amsterdam,
VERWEERSTER in cassatie,
hierna: Centre Hotel,
niet verschenen.
1. Procesverloop
Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar:
de vonnissen in de zaak 3386618 CV EXPL 14-25540 van de rechtbank Amsterdam van 1 december 2014 en 23 mei 2016;
de arresten in de zaak 200.199.389/01 van het gerechtshof Amsterdam van 28 augustus 2018 en 15 september 2020.
[de verhuurder] heeft tegen het arrest van het hof van 15 september 2020 beroep in cassatie ingesteld.
Tegen Centre Hotel is verstek verleend.
De zaak is voor [de verhuurder] toegelicht door zijn advocaat.
De conclusie van de Advocaat-Generaal T. Hartlief strekt tot vernietiging en tot verwijzing.
2.Uitgangspunten en feiten
2.1
In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
(i) Sinds 2002 is [de verhuurder] eigenaar van een pand aan de [a-straat] te Amsterdam. In dit pand heeft [de verhuurder] van maart 2002 tot maart 2006 een hotel gedreven.
(ii) In maart 2006 heeft [de verhuurder] de onderneming verkocht aan Hotel De Lantaerne Leidsekade B.V. (hierna: De Lantaerne) en het pand (hierna: het gehuurde) aan deze vennootschap verhuurd.
(iii) Blijkens de schriftelijke huurovereenkomst (hierna: de huurovereenkomst) is de huur aangegaan voor de duur van vijf jaar, ingaande op 1 maart 2006, met voortzetting van de huurovereenkomst voor steeds weer vijf jaar.
(iv) Bij schriftelijke overeenkomst tussen [de verhuurder], De Lantaerne en Centre Hotel van 21 april 2009 is Centre Hotel als huurder van het gehuurde in de plaats van De Lantaerne gesteld.
(v) De overeengekomen huur bedroeg in mei 2016 € 248.706,96 per jaar.
(vi) In februari 2014 heeft [de verhuurder] de huur opgezegd tegen 28 februari 2016 (op welke datum de huurovereenkomst tien jaar heeft geduurd) wegens onder meer dringend eigen gebruik.
(vii) In februari 2014 is Centre Hotel een procedure begonnen bij de kantonrechter te Amsterdam, om te komen tot verlaging van de huurprijs.
(viii) Bij vonnis van 30 maart 2015 heeft de kantonrechter de huurprijs van het gehuurde vastgesteld op bedragen die per jaar stapsgewijs lager werden, van € 212.865,18 per 13 september 2012 tot € 84.200,-- per 13 september 2016 (bedragen steeds per jaar en exclusief btw).
(ix) Tegen het hiervoor onder (viii) genoemde vonnis heeft [de verhuurder] hoger beroep ingesteld. In die procedure heeft het gerechtshof Amsterdam bij arrest van 15 september 2020 de huurprijs per 13 september 2012 vastgesteld op € 180.000,-- exclusief btw per jaar. [1]
2.2
In dit geding vordert [de verhuurder], voor zover in cassatie van belang, beëindiging van de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik in de zin van art. 7:296 lid Pro 1, aanhef en onder b, BW en ontruiming. Hij heeft daaraan ten grondslag gelegd dat hij een aanmerkelijk beter rendement uit het gehuurde kan behalen dan hij door de verhuur behaalt, door daarin zelf weer een hotel te gaan exploiteren.
2.3
De kantonrechter heeft de vorderingen afgewezen.
2.4
Het hof heeft het vonnis van de kantonrechter bekrachtigd. Voor zover in cassatie van belang heeft het hof als volgt geoordeeld.
Aangenomen wordt dat [de verhuurder] in staat zal zijn een opbrengst van € 400.000,-- per jaar te behalen met de zelfexploitatie, wat leidt tot een waarde van het hotel van € 6,1 miljoen. Hiervan moet worden afgetrokken een nader te bepalen bedrag aan goodwillvergoeding dat [de verhuurder] aan Centre Hotel moet betalen, als de huurbeëindigingsvordering zou worden toegewezen. (rov. 2.7)
Hoewel de winstpotentie van het hotel dus aanzienlijk is en zelfexploitatie voor [de verhuurder] tot een behoorlijke rendementsverbetering kan leiden, kan onder de gegeven omstandigheden toch niet worden gezegd dat [de verhuurder] het gehuurde daarvoor dringend nodig heeft. Daartoe is, naast het feit dat [de verhuurder] met de verhuur van het pand tegen de herziene huur reeds een behoorlijk rendement behaalt, in het bijzonder het volgende redengevend. (rov. 2.8)
[de verhuurder] heeft tussen 2002 en 2006 zelf een hotel in het gehuurde geëxploiteerd en, naar hij stelt, op winstgevende wijze. Hij heeft in 2006 niettemin ervoor gekozen het hotelbedrijf te verkopen aan De Lantaerne voor een bedrag van € 800.000,-- en de bedrijfsruimte aan die vennootschap te verhuren. Het ligt voor de hand aan te nemen dat in 2006 zelfexploitatie van het hotel [de verhuurder] ook al meer kon opleveren dan de verhuur van het pand, omdat anders voor De Lantaerne geen winstpotentie zou hebben bestaan. Van die extra winst door zelfexploitatie heeft [de verhuurder] in 2006 welbewust afgezien. Het is weliswaar vaste rechtspraak dat de omstandigheid dat een verhuurder de dringende noodzaak tot het eigen gebruik zelf in het leven heeft geroepen, op zichzelf niet aan de toewijzing van de beëindigingsvordering in de weg hoeft te staan, maar dat betekent niet dat die omstandigheid bij de beoordeling van de dringendheid geen rol zou mogen spelen. Deze betrekkelijk recente eigen keuze van [de verhuurder] doet af aan de dringendheid van zijn wens zelf een hotel uit te baten. Hij heeft als belegger de beschikking over een (bescheiden) vastgoedportefeuille en de vraag dringt zich op waarom juist het gehuurde aan die wens dienstbaar moet worden gemaakt en waarom juist op dit moment. De reden daarvoor kan thans niet meer worden gevonden in de geringe hoogte van de huurprijs na herziening. Meer rendement is voor een eigenaar in beginsel altijd nastrevenswaardig, maar de wens om dat te bereiken door alleen voor dit pand nu weer terug over te schakelen van de positie van belegger/verhuurder naar de positie van uitbater is onvoldoende dringend. (rov. 2.9)
De conclusie is dat het beroep op dringend eigen gebruik wordt verworpen. (rov. 2.10)
3.Beoordeling van het middel
3.1
Het middel richt diverse rechts- en motiveringsklachten tegen rov. 2.8-2.10 van het bestreden arrest, waarin het hof het beroep van [de verhuurder] op dringend eigen gebruik als bedoeld in art. 7:296 lid Pro 1, aanhef en onder b, BW heeft verworpen.
Onderdeel 2.1 klaagt dat het hof in rov. 2.9 heeft miskend dat het niet aan [de verhuurder] was om te stellen en aannemelijk te maken dat hij “juist het gehuurde” nodig heeft voor zijn wens om een hotel uit te baten en het door hem gestelde economische voordeel te behalen, maar dat het aan Centre Hotel was om te stellen en aannemelijk te maken dat van [de verhuurder] kan worden gevergd dat hij een van de andere panden in zijn vastgoedportefeuille aanwendt om een hotel uit te baten en dat hij aldus het door hem gestelde economische voordeel kan behalen.
Onderdeel 2.4 klaagt onder meer dat het hof in rov. 2.9 ontoereikend heeft gemotiveerd waarom het voorgenomen eigen gebruik door [de verhuurder] ten tijde van het bestreden arrest niet dringend, in de zin van wezenlijk, is, nu dat tegenstrijdig is met de overweging (in rov. 2.7 en 2.8) dat zelfexploitatie voor [de verhuurder] tot een behoorlijke rendementsverbetering kan leiden.
Onderdeel 3.1 klaagt dat zonder nadere motivering niet valt in te zien waarom een keuze in 2006 om het hotelbedrijf te verkopen en aldus af te zien van de toenmalige extra winst door zelfexploitatie, “betrekkelijk recent” zou zijn, laat staan waarom een dergelijke keuze zou afdoen aan de dringendheid van de wens om het hotel in eigen gebruik te nemen ten tijde van het bestreden arrest.
3.2
Bij de beoordeling van de klachten wordt het volgende vooropgesteld.
3.3.1
Het gaat in deze zaak om een vordering tot beëindiging van een huurovereenkomst met betrekking tot bedrijfsruimte waarop de art. 7:290 e.v. BW van toepassing zijn. Vast staat dat [de verhuurder] de huurovereenkomst heeft opgezegd tegen het einde van de termijn waarmee de huurovereenkomst krachtens art. 7:292 lid 2 BW Pro was verlengd. In dat geval moet – ingevolge het bepaalde in art. 7:296 lid 4 BW Pro – een vordering van de verhuurder tot beëindiging van de huurovereenkomst in ieder geval worden toegewezen (onder meer) indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en hij daartoe het verhuurde dringend nodig heeft (art. 7:296 lid Pro 1, aanhef en onder b, BW). Voor een afweging van de belangen van verhuurder en huurder is dan geen plaats. [2]
3.3.2
De vraag of een verhuurder van bedrijfsruimte het verhuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik als bedoeld in art. 7:296 lid Pro 1, aanhef en onder b, BW dient te worden beantwoord aan de hand van alle omstandigheden van het geval. [3] De wil tot eigen gebruik moet niet alleen bestaan ten tijde van de opzegging, maar ook op het tijdstip van de uitspraak van de rechter. [4]
3.3.3
Met dringend nodig hebben voor eigen gebruik is bedoeld dat het pand van wezenlijk belang moet zijn voor de verhuurder. [5] Algemene bedrijfseconomische redenen kunnen voldoende zijn om een dringende noodzaak van eigen gebruik aannemelijk te achten. Niet is vereist dat de verhuurder in zijn maatschappelijk voortbestaan wordt bedreigd en dat hij het verhuurde nodig heeft om aan deze bedreiging het hoofd te kunnen bieden. [6]
Het bestaan van andere mogelijkheden voor de verhuurder om in zijn behoeften te voorzien, staat alleen dan aan een beroep op het dringend eigen gebruik van het verhuurde in de weg indien het benutten van die andere mogelijkheden voldoende in de rede ligt om van de verhuurder te vergen dat hij dat doet. De verhuurder behoeft niet te stellen en aannemelijk te maken dat hem geen andere mogelijkheid ten dienste staat dan het in eigen gebruik nemen van het verhuurde; het ligt in beginsel op de weg van de huurder om te stellen en aannemelijk te maken dat de verhuurder andere mogelijkheden ten dienste staan en dat het benutten daarvan voldoende in de rede ligt. [7]
3.4.1
Blijkens rov. 2.9 in verbinding met rov. 2.8 heeft het hof voor zijn oordeel dat – hoewel de winstpotentie van een hotel in het gehuurde aanzienlijk is en zelfexploitatie voor [de verhuurder] tot een behoorlijke rendementsverbetering kan leiden – onder de gegeven omstandigheden toch niet kan worden gezegd dat [de verhuurder] het gehuurde daarvoor dringend nodig heeft, mede redengevend geacht dat [de verhuurder] als belegger de beschikking heeft over een (bescheiden) vastgoedportefeuille. Met zijn oordeel dat zich in dat verband de vraag opdringt waarom juist het gehuurde dienstbaar moet worden gemaakt aan de wens van [de verhuurder] om zelf een hotel uit te baten, heeft het hof miskend dat het niet aan [de verhuurder] is om te stellen en aannemelijk te maken dat hem geen andere mogelijkheid ten dienste staat dan het in eigen gebruik nemen van het gehuurde, maar aan Centre Hotel om te stellen en aannemelijk te maken dat [de verhuurder] andere mogelijkheden ten dienste staan en dat het benutten daarvan voldoende in de rede ligt (zie hiervoor in 3.3.3). Voorts heeft het hof ontoereikend gemotiveerd waarom het voorgenomen eigen gebruik door [de verhuurder] ten tijde van het bestreden arrest niet dringend, in de zin van wezenlijk, is, nu het in rov. 2.7 en 2.8 heeft vastgesteld dat zelfexploitatie voor [de verhuurder] tot een behoorlijke rendementsverbetering kan leiden.
3.4.2
Ook het oordeel in rov. 2.9 dat sprake is van een betrekkelijk recente eigen keuze van [de verhuurder] om het hotelbedrijf te verkopen en daarmee van extra winst door zelfexploitatie af te zien, is zonder nadere motivering onbegrijpelijk. Ten tijde van het bestreden arrest lag de door [de verhuurder] in 2006 gemaakte keuze immers al veertien jaar in het verleden. Daarmee is eveneens zonder nadere motivering onbegrijpelijk waarom deze toen gemaakte keuze afdoet aan de dringendheid van [de verhuurder] wens om het gehuurde weer zelf in gebruik te nemen.
3.4.3
Uit het voorgaande volgt dat de hiervoor in 3.1 weergegeven klachten slagen.
3.5
Onderdeel 3.4 klaagt terecht dat de overweging van het hof (in rov. 2.9) dat [de verhuurder] het hotelbedrijf heeft verkocht aan De Lantaerne voor € 800.000,-- ontoereikend is gemotiveerd, nu tussen partijen niet in geschil is dat [de verhuurder] het hotelbedrijf voor € 400.000,-- aan De Lantaerne heeft verkocht.
3.6
De overige onderdelen behoeven geen behandeling.
4.Beslissing
De Hoge Raad:
- vernietigt het arrest van het gerechtshof Amsterdam van 15 september 2020;
- verwijst het geding naar het gerechtshof Den Haag ter verdere behandeling en beslissing;
- veroordeelt Centre Hotel in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [de verhuurder] begroot op € 526,07 aan verschotten en € 2.600,-- voor salaris, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten indien Centre Hotel deze niet binnen veertien dagen na heden heeft voldaan.
Dit arrest is gewezen door de vicepresident M.V. Polak als voorzitter en de raadsheren T.H. Tanja-van den Broek, A.E.B. ter Heide, S.J. Schaafsma en F.R. Salomons, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer H.M. Wattendorff op
1 april 2022.
1 april 2022.