Uitspraak
HOGE RAAD DER NEDERLANDEN
CIVIELE KAMER
Nummer22/03110
Datum7 juli 2023
ARREST
In de zaak van
ALEGRIA REAL ESTATE B.V.,
gevestigd in Sint Maarten,
VERZOEKSTER tot cassatie,
hierna: Alegria,
advocaten: J.W. de Jong en J.W.H. van Wijk,
tegen
1. TIMESHARE OWNERS AT CARAVANSERAI ASSOCIATION,
gevestigd te Philipsburg, Sint Maarten,
2. [verweerder 2],
wonende in de Verenigde Staten van Amerika,
3. [verweerster 3],
wonende in de Verenigde Staten van Amerika,
VERWEERDERS in cassatie,
hierna: TOCA c.s.,
niet verschenen.
1.Procesverloop
Voor het verloop van het geding tot dusver verwijst de Hoge Raad naar:
a. zijn arrest in de zaak 19/01351 van 25 september 2020 (ECLI:NL:HR:2020:1499);
b. het vonnis in de zaak AR 68/2015 - ghis 821269/2017 - H 16/17 - SXM2018H000169 van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba van 20 mei 2022.
Alegria heeft tegen het vonnis van het hof beroep in cassatie ingesteld.
TOCA c.s. hebben geen verweerschrift ingediend.
De conclusie van de Advocaat-Generaal P. Vlas strekt tot vernietiging van het vonnis van 20 mei 2022 en tot terugwijzing.
De advocaten van Alegria hebben schriftelijk op die conclusie gereageerd.
2.Uitgangspunten en feiten
2.1
Voor de feiten waarvan in cassatie kan worden uitgegaan verwijst de Hoge Raad naar zijn arrest van 25 september 2020. [1] In dat arrest heeft de Hoge Raad het vonnis van het hof van 13 december 2018 in deze zaak vernietigd en het geding teruggewezen naar het hof.
2.2
Na cassatie en terugwijzing heeft het hof het vonnis van het gerecht vernietigd. [2] Het heeft (i) voor recht verklaard dat Alegria jegens de leden van TOCA onrechtmatig heeft gehandeld door hen niet toe te laten tot het door hen gehuurde, (ii) Algeria geboden de uit de huurovereenkomsten van de leden van TOCA voortvloeiende gebruiksrechten op hun respectieve timeshare-units te eerbiedigen en hen toe te laten tot hun respectieve timeshare-units, voor zover deze betrekking hebben op reeds voltooide gebouwen en er op 13 augustus 2014 al sprake was van gebruik door de desbetreffende timesharehouder, op straffe van verbeurte van een dwangsom, en (iii) Alegria veroordeeld om aan [verweerders sub 2 en 3] te betalen de schade die zij hebben geleden door bovenbedoeld onrechtmatig handelen van Alegria, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet.
2.3
Het hof heeft daartoe onder meer het volgende overwogen.
De vraag is of Alegria gehouden is de uit de timeshareovereenkomsten voortvloeiende gebruiksrechten te eerbiedigen, in die zin dat zij de leden van TOCA niet mag ontruimen dan wel belemmeren in het gebruik van de timeshare-units in de desbetreffende timeshareweken. (rov. 2.6)
Alegria was op het moment van de overdracht ervan op de hoogte dat de zaak was verhuurd, en zij heeft bij de bepaling van haar bod met de risico’s daarvan rekening kunnen houden. De huurders lijden aanmerkelijk nadeel indien hun na de overdracht niet langer het huurgenot van de zaak wordt verschaft. Zowel de vorige erfpachter als de bank hebben ingestemd met de verhuur en de leden van TOCA hebben de huursommen volledig vooruitbetaald. (rov. 2.7)
Onder deze omstandigheden dient Alegria, op grond van de in de art. 6:2 en Pro 6:162 van het Burgerlijk Wetboek van Sint Maarten (hierna: BWSM) vervatte zorgvuldigheidsnorm, het gebruiksrecht van de leden van TOCA te respecteren, in die zin dat zij hen niet mag ontruimen dan wel belemmeren in het gebruik van de timeshare-units in de desbetreffende timeshareweken. Daarbij gaat het – naar analogie van art. 7:226 lid 3 BWSM Pro – alleen daarom en niet om overige dan wel verdergaande rechten, zoals gebruik van gemeenschappelijke faciliteiten en ruimten. In zoverre komt het gevorderde toelaten tot het gehuurde voor toewijzing in aanmerking. (rov. 2.8)
Uit het vorenstaande volgt dat de gevorderde verklaring voor recht dat Alegria onrechtmatig heeft gehandeld eveneens toegewezen zal worden, voor zover Alegria bedoelde toelating tot het gehuurde heeft belemmerd. (rov. 2.10)
Een met het vorenstaande overeenstemmende schadevergoeding zal worden toegewezen, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet. (rov. 2.11)
Met de door Alegria in haar memorie na cassatie aangevoerde omstandigheden die zich na het door de Hoge Raad vernietigde hofvonnis hebben voorgedaan kan – nog daargelaten dat zij gemotiveerd zijn betwist – geen rekening worden gehouden. Ingeval er inmiddels, mede door het enkele tijdsverloop, praktische belemmeringen mochten bestaan ten aanzien van de feitelijke uitvoerbaarheid van het uit te spreken gebod, dan dient dit opgelost te worden in de schadestaatprocedure. (rov. 2.12)
3.Beoordeling van het middel
3.1
De klachten van de onderdelen 1.1-1.3 van het middel kunnen niet tot cassatie leiden. De Hoge Raad hoeft niet te motiveren waarom hij tot dit oordeel is gekomen. Bij de beoordeling van deze klachten is het namelijk niet nodig om antwoord te geven op vragen die van belang zijn voor de eenheid of de ontwikkeling van het recht (zie art. 81 lid 1 RO Pro).
3.2.1
De onderdelen 1.4-1.6, 3.1 en 3.2 lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Zij klagen dat het hof met zijn oordeel (in rov. 2.8) dat Alegria gehouden is het gebruiksrecht van de leden van TOCA te respecteren, heeft miskend dat de eventuele eerbiedigingsplicht van Alegria niet verder kan gaan dan de verplichtingen van de verhuurder jegens de huurders, althans dat het dit oordeel onvoldoende heeft gemotiveerd in het licht van de stellingen van Alegria. Die stellingen komen erop neer dat van een gebruiksrecht geen sprake (meer) was of dat het gebruik niet (meer) verschaft kon worden. Het oordeel (in rov. 2.12) dat deze stellingen gemotiveerd zijn betwist is onbegrijpelijk, en de oordelen (in rov. 2.12) dat het hof met de door Alegria in haar memorie na cassatie aangevoerde omstandigheden geen rekening kon houden en dat het de beoordeling van de stellingen deels kon doorschuiven naar de schadestaatprocedure, geven blijk van een onjuiste rechtsopvatting, aldus de klachten.
3.2.2
Alegria heeft betoogd dat in de verhouding tussen de verhuurder en de timesharenemers geen sprake meer was van (een) contractueel gebruik(srecht) en zij heeft in dat verband onder meer de volgende stellingen ingenomen:
(i) in september 2019 hebben de leden van TOCA de timeshareovereenkomsten ontbonden;
(ii) de timesharenemers hebben sinds de veiling in 2014 geen ‘maintenance fees’ meer betaald aan de verhuurder, zodat de timesharenemers geen aanspraak meer hebben op gebruik van hun unit;
(iii) in de meeste timeshareovereenkomsten is bepaald dat er slechts een gebruiksrecht is tot en met het jaar 2020;
(iv) begin september 2017 is het resort getroffen door orkanen, waardoor Alegria haar eerbiedigingsplicht niet meer (toerekenbaar) kan hebben geschonden, althans nakoming daarvan onmogelijk is geworden; en
(v) de verhuurder is op 11 september 2018 opgehouden te bestaan.
Deze stellingen zijn relevant voor de beoordeling in hoeverre Alegria gehouden is het gebruiksrecht van de leden van TOCA te respecteren. Het hof heeft de stellingen evenwel niet kenbaar in zijn oordeelsvorming betrokken.
3.2.3
Voor zover het hof (in rov. 2.12) heeft geoordeeld dat de in 3.2.2 genoemde stellingen door TOCA c.s. gemotiveerd zijn betwist, is dat oordeel in het licht van het partijdebat onbegrijpelijk. Uit de stukken van het geding in de feitelijke instanties blijkt dat Toca c.s. de feitelijke stellingen onder (i) en (iii) geheel of gedeeltelijk hebben erkend, dat zij de feiten die ten grondslag liggen aan de stellingen onder (ii) en (v) niet hebben betwist, en dat zij ten aanzien van de stelling onder (iv) slechts hebben aangevoerd dat het rapport dat is overgelegd ter onderbouwing van de als gevolg van de orkanen geleden schade, betrekking heeft op een gebouw waarvoor geen timeshareovereenkomsten zijn gesloten, en dat voor het overige geldt dat van Alegria gevergd kon worden dat zij tot reparatie zou overgaan.
3.2.4
Voor zover het hof (in rov. 2.12) heeft geoordeeld dat de in 3.2.2 genoemde stellingen te laat zijn aangevoerd, berust dit oordeel op een onjuiste rechtsopvatting, op de gronden uiteengezet in de conclusie van de Advocaat-Generaal onder 2.26-2.27.
3.2.5
Ook getuigt van een onjuiste rechtsopvatting het oordeel van het hof (in rov. 2.12) dat de stellingen die betrekking hebben op praktische belemmeringen ten aanzien van de feitelijke uitvoerbaarheid van het uit te spreken gebod, in de schadestaatprocedure aan de orde kunnen komen. De schadestaatprocedure heeft tot doel om de omvang van de schade vast te stellen. Zij dient niet ertoe de praktische belemmeringen ten aanzien van de uitvoerbaarheid van een uit te spreken gebod te beoordelen.
3.2.6
De hiervoor in 3.2.1 weergegeven klachten slagen dan ook.
3.3
Het oordeel van het hof in rov. 2.10 bouwt voort op het met succes bestreden oordeel van het hof in rov. 2.8 (zie hiervoor in 3.2.2-3.2.6), zodat ook de tegen rov. 2.10 gerichte voortbouwklacht van onderdeel 2.1 slaagt.
De overige klachten van onderdeel 2 behoeven geen behandeling.
4.Beslissing
De Hoge Raad:
- vernietigt het vonnis van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van 20 mei 2022;
- wijst het geding terug naar dat hof ter verdere behandeling en beslissing;
- veroordeelt TOCA c.s. in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van Alegria begroot op € 857,-- aan verschotten en € 2.600,-- voor salaris, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten indien TOCA c.s. deze niet binnen veertien dagen na heden hebben voldaan.
Dit arrest is gewezen door de vicepresident M.V. Polak als voorzitter en de raadsheren C.E. du Perron, C.H. Sieburgh, H.M. Wattendorff en F.J.P. Lock, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer F.J.P. Lock op
7 juli 2023.
7 juli 2023.