Uitspraak
HOGE RAAD DER NEDERLANDEN
CIVIELE KAMER
Nummer23/02883
Datum15 december 2023
PREJUDICIËLE BESLISSING
In de zaak van
[de verkoper] ,
wonende te [woonplaats] ,
EISER in eerste aanleg,
hierna: de verkoper,
niet verschenen in de prejudiciële procedure,
tegen
[de koper] ,
wonende te [woonplaats] ,
GEDAAGDE in eerste aanleg,
hierna: de koper,
niet verschenen in de prejudiciële procedure.
1.De prejudiciële procedure
Bij tussenvonnis van 12 april 2023 in de zaak C/08/285464 / HA ZA 22-323 heeft de rechtbank Overijssel op de voet van art. 392 Rv Pro prejudiciële vragen aan de Hoge Raad gesteld.
Geen van partijen heeft schriftelijke opmerkingen als bedoeld in art. 393 lid 1 Rv Pro ingediend.
De conclusie van de Advocaat-Generaal W.L. Valk strekt tot beantwoording van de prejudiciële vraag in de zin als onder 4 in de conclusie aangegeven.
2.Uitgangspunten en feiten
2.1
Deze prejudiciële procedure betreft de vraag of het schriftelijkheidsvereiste van art. 7:2 lid 1 BW Pro van toepassing is op de koop door een consument van een perceel grond dat krachtens publiekrechtelijke bestemming is bestemd voor de bouw van een woning.
2.2
Bij de beantwoording van de prejudiciële vragen gaat de Hoge Raad uit van de volgende feiten:
(i) De verkoper heeft in augustus 2021 een perceel in [plaats] (hierna: het perceel) te koop aangeboden op Funda. In de advertentie staat:
“BOUWKAVEL (...) voor het bouwen van een VRIJSTAAND WOONHUIS met BIJGEBOUW(EN). (...)”
(ii) Het perceel is krachtens publiekrechtelijke bestemming (mede) bestemd voor de bouw van een woning.
(iii) Enkele dagen later heeft de koper het perceel bezichtigd. Op dezelfde dag heeft hij per e-mail een bod van € 550.000,-- uitgebracht op het perceel.
(iv) De verkoper heeft het bod aanvaard. Daarna heeft zijn makelaar een conceptkoopovereenkomst aan de koper toegestuurd.
(v) Vervolgens heeft de koper aan de makelaar van de verkoper medegedeeld dat hij afziet van de koop van het perceel.
(vi) Het perceel is in maart 2022 aan een derde partij verkocht voor een koopsom van € 465.000,--.
2.3
In deze procedure vordert de verkoper veroordeling van de koper tot betaling van, onder meer, € 85.000,--. Volgens de verkoper is tussen partijen een koopovereenkomst tot stand gekomen en is art. 7:2 lid 1 BW Pro daarop niet van toepassing omdat er geen woning op het perceel staat. De koper is toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van deze koopovereenkomst. De verkoper stelt daardoor schade te hebben geleden ten bedrage van € 85.000,--.
De koper voert onder meer aan dat het perceel een tot bewoning bestemde onroerende zaak is en art. 7:2 lid 1 BW Pro daarom van toepassing is. Volgens hem is niet aan het schriftelijkheidsvereiste van deze bepaling voldaan en is dus geen koopovereenkomst tot stand gekomen.
2.4
De rechtbank heeft bij tussenvonnis [1] op de voet van art. 392 e.v. Rv de volgende prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad:
Is een perceel grond met de bestemming wonen (Wet ruimtelijke ordening) een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan in de zin van art. 7:2 lid 1 van Pro het Burgerlijk Wetboek? En zo ja, onder welke voorwaarden of omstandigheden?
3.Beantwoording van de prejudiciële vragen
3.1
De prejudiciële vragen stellen aan de orde wat moet worden verstaan onder “de koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan” in art. 7:2 lid 1 BW Pro.
3.2
Art. 7:2 BW Pro, voor zover hier van belang, luidt als volgt:
“1. De koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan wordt, indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, schriftelijk aangegaan.
2. De tussen partijen opgemaakte akte of een afschrift daarvan moet aan de koper ter hand worden gesteld, desverlangd tegen afgifte aan de verkoper van een gedateerd ontvangstbewijs. Gedurende drie dagen na deze terhandstelling heeft de koper het recht de koop te ontbinden. Komt, nadat de koper van dit recht gebruik gemaakt heeft, binnen zes maanden tussen dezelfde partijen met betrekking tot dezelfde zaak of hetzelfde bestanddeel daarvan opnieuw een koop tot stand, dan ontstaat het recht niet opnieuw.”
3.3
Blijkens de parlementaire geschiedenis moet onder “een tot bewoning bestemde onroerende zaak” worden verstaan een gebouw of gedeelte daarvan dat woondoeleinden dient, hetgeen hierna, in navolging van de parlementaire geschiedenis, kortweg wordt aangeduid als ‘een woning’. [2]
Voor de beantwoording van de vraag of sprake is van een koop van een dergelijke onroerende zaak is beslissend of de verkoper zich bij de overeenkomst tegenover de koper heeft verplicht om een woning te leveren (‘geven’ in de bewoordingen van art. 7:1 BW Pro) respectievelijk of de koper tegenover de verkoper recht heeft op levering van een woning. Voor de kwalificatie als koopovereenkomst in de zin van art. 7:2 BW Pro zijn immers de rechten en verplichtingen die partijen zijn overeengekomen bepalend. [3]
Of ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst sprake is van een woning – de feitelijke situatie ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst [4] – is een belangrijk gezichtspunt bij de beantwoording van de vraag wat het object van de koop is, maar is niet beslissend voor de beantwoording van de vraag of deze overeenkomst moet worden gekwalificeerd als een koopovereenkomst in de zin van art. 7:2 BW Pro. [5]
3.4
Uit het hiervoor in 3.3 overwogene volgt dat indien de verkoper zich bij de overeenkomst tegenover de koper – een natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf – heeft verplicht tot het leveren van een woning, het schriftelijkheidsvereiste van art. 7:2 lid 1 BW Pro en de bedenktijd van art. 7:2 lid 2 BW Pro van toepassing zijn.
Heeft de verkoper zich tegenover de koper daarentegen verplicht tot het leveren van een perceel grond (zonder woning), dan is art. 7:2 BW Pro niet van toepassing. Dat geldt ook indien dat perceel de publiekrechtelijke bestemming ‘wonen’ heeft, indien het perceel als bouwkavel is verkocht, of indien de verkoper weet dat de koper het voornemen heeft om op het perceel een woning te (laten) bouwen.
3.5
Op grond van het vorenstaande moeten de prejudiciële vragen aldus worden beantwoord dat een koopovereenkomst waarbij de verkoper zich tegenover de koper verplicht tot het leveren van een perceel grond met de publiekrechtelijke bestemming ‘wonen’ niet een koopovereenkomst in de zin van art. 7:2 lid 1 BW Pro is.
4.Beslissing
De Hoge Raad:
- beantwoordt de vragen op de hiervoor in 3.5 weergegeven wijze;
- begroot de kosten van deze procedure op de voet van art. 393 lid 10 Rv Pro aan beide zijden op nihil.
Deze beslissing is gegeven door de vicepresident M.V. Polak als voorzitter en de raadsheren A.E.B. ter Heide, S.J. Schaafsma, G.C. Makkink en K. Teuben, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer F.J.P. Lock op
15 december 2023.
15 december 2023.