ECLI:NL:HR:2023:472

• Datum uitspraak: 24 maart 2023
• Publicatiedatum: 24 maart 2023
• Zaaknummer: 21/04012
• Instantie: Hoge Raad
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Overig
• Procedures: Cassatie
• Rechters: M.V. Polak; C.H. Sieburgh; F.J.P. Lock; S.J. Schaafsma; G.C. Makkink
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 5 uitgaand · 2 inkomend

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hogere huurprijs vervangend object verrekend met huurderving bij schadeloosstelling onteigening

De zaak betreft een geschil tussen de Gemeente Rotterdam en de eigenaren van een appartement dat onteigend werd. De rechtbank Rotterdam had de schadeloosstelling vastgesteld inclusief vergoeding voor huurderving voorafgaand aan de peildatum, maar wees het standpunt van de Gemeente af dat dit nadeel gecompenseerd kon worden door het voordeel van een hogere huurprijs van het vervangende object na de peildatum.

De Hoge Raad stelt in cassatie vast dat de schadeloosstelling een volledige vergoeding moet vormen voor alle schade die de eigenaar door het verlies van zijn zaak lijdt. Voordelen en nadelen die voortvloeien uit de onteigening moeten in beginsel tegen elkaar worden weggestreept. De omstandigheid dat de onteigende voorafgaand aan de peildatum geen schadebeperkende maatregelen hoeft te treffen, sluit verrekening van het voordeel met het nadeel niet uit.

De Hoge Raad vernietigt daarom het vonnis van de rechtbank en verwijst de zaak naar het gerechtshof Den Haag voor verdere behandeling. Tevens veroordeelt de Hoge Raad de eigenaren in de kosten van het cassatiegeding.

De uitspraak verduidelijkt dat bij onteigening de schadeloosstelling zowel de huurderving vóór de peildatum als het voordeel van een hogere huurprijs na de peildatum in onderlinge samenhang moet worden beoordeeld en verrekend.

Uitkomst: Het vonnis van de rechtbank wordt vernietigd en de zaak wordt verwezen naar het gerechtshof voor verdere behandeling, met de uitspraak dat huurderving vóór de peildatum kan worden verrekend met het voordeel van een hogere huurprijs van het vervangende object.

Uitspraak

HOGE RAAD DER NEDERLANDEN

CIVIELE KAMER

Nummer 21/04012

Datum 24 maart 2023

ARREST

In de zaak van

GEMEENTE ROTTERDAM,

zetelende te Rotterdam,

EISERES tot cassatie,

hierna: de Gemeente,

advocaat: M.W. Scheltema,

tegen

1. [eigenaar 1],

wonende te [woonplaats],

2. [eigenaar 2],

wonende te [woonplaats],

VERWEERDERS in cassatie,

hierna: [de eigenaren],

niet verschenen.

1. Procesverloop

Voor het verloop van het geding in feitelijke instantie verwijst de Hoge Raad naar
de vonnissen in de zaak C/10/599890/HA ZA 20-655 van de rechtbank Rotterdam van 4 november 2020 (tussenvonnis) en 4 augustus 2021 (eindvonnis).

De Gemeente heeft tegen het eindvonnis van de rechtbank beroep in cassatie ingesteld.

Tegen [de eigenaren] is verstek verleend.

De zaak is voor de Gemeente toegelicht door haar advocaat.

De conclusie van de Advocaat-Generaal W.L. Valk strekt tot vernietiging en verwijzing van het cassatieberoep.

De advocaat van de Gemeente heeft schriftelijk op die conclusie gereageerd.

2. Uitgangspunten en feiten

2.1

In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.

(i) Bij Koninklijk Besluit ^[1] is ten name van de Gemeente ter onteigening aangewezen een aantal onroerende zaken, waaronder een perceel in Rotterdam, met daarop een gebouw, bestaande uit zes appartementen.

(ii) [de eigenaren] waren eigenaar van een van de appartementen. Dit appartement was verhuurd.

(iii) In haar tussenvonnis ^[2] heeft de rechtbank vervroegd de onteigening uitgesproken en het voorschot op de schadeloosstelling van [de eigenaren] bepaald op € 134.500,--.

(iv) Dit vonnis is op 27 november 2020 ingeschreven in de openbare registers.

2.2

Bij eindvonnis ^[3] heeft de rechtbank de door de Gemeente aan [de eigenaren] verschuldigde schadeloosstelling vastgesteld op € 164.965,--. Met betrekking tot gederfde huurinkomsten voorafgaand aan de datum van onteigening heeft de rechtbank overwogen:

“2.25. De rechtbank volgt de deskundigen in hun opvatting dat de voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst van het onteigende een direct en uitsluitend gevolg is geweest van de onteigening. Er is immers geen aanleiding om te veronderstellen dat de huurder ook was vertrokken (althans dat ook sprake zou zijn geweest van leegstand) als de onteigening niet had plaatsgevonden. Dat de gemeente en de huurder een huurbeëindigingsovereenkomst hebben gesloten is een omstandigheid die [[de eigenaren]] niet regardeert; zij waren hier niet bij betrokken en hebben op basis van die overeenkomst ook geen vergoeding ontvangen. Voor zover het standpunt van de gemeente zo moet worden begrepen dat de huurderving vóór de peildatum kan worden goedgemaakt door aan de huurder(s) van het vervangende object een hogere huur te vragen, volgt de rechtbank dit standpunt niet. Volgens vaste rechtspraak hoeft de onteigende voorafgaand aan de peildatum geen schadebeperkende maatregelen te treffen. In dat licht bezien ziet de rechtbank geen grond voor het oordeel dat [[de eigenaren]] geen recht hebben op vergoeding van de huurderving vóór de peildatum, omdat zij na de peildatum alsnog een schadebeperkende maatregel zouden kunnen treffen in de vorm van het vragen van een hogere huur aan hun nieuwe huurder(s).

2.26.

De huurderving over de periode tussen de voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst en de peildatum komt daarom voor vergoeding in aanmerking. De rechtbank acht het advies over de huurderving over de periode vóór de peildatum, zoals de deskundigen dat in hun rapport hebben gemotiveerd, juist en neemt dit over. Overeenkomstig het advies van de deskundigen wordt de huurderving vóór de peildatum vastgesteld op € 680,00.”

3. Beoordeling van het middel

3.1.1

Onderdeel 2.2.3 van het middel is gericht tegen de verwerping door de rechtbank (in rov. 2.25 van haar eindvonnis) van het standpunt van de Gemeente dat de huurderving vóór de peildatum kan worden goedgemaakt door aan de huurder(s) van het vervangende object een hogere huur te vragen. Het oordeel van de rechtbank dat huurderving voor de peildatum niet kan worden gecompenseerd met na de peildatum genoten voordeel, is onjuist omdat dit voordeel en het nadeel het gevolg zijn van die onteigening en daarom tegen elkaar kunnen wegvallen. Daaraan doet niet af dat de onteigende voorafgaand aan de peildatum geen schadebeperkende maatregelen behoeft te treffen, aldus het onderdeel.

3.1.2

De aan de onteigende toekomende schadeloosstelling vormt een volledige vergoeding voor alle schade, die de eigenaar rechtstreeks en noodzakelijk door het verlies van zijn zaak lijdt (art. 40 Ow). De onteigening behoort voor de onteigende partij in financieel opzicht nadeel noch voordeel mee te brengen. Indien een onteigening zowel voordelen als nadelen oplevert, worden deze in beginsel met elkaar verrekend.

3.1.3

Bij de rechtbank heeft de Gemeente het volgende aangevoerd. [de eigenaren] ontvingen vóór de onteigening een huur die aanzienlijk onder de marktconforme huurprijs lag. Vervangend onroerend goed is doorgaans vrij van huur, wat [de eigenaren] in staat stelt nieuwe huurders te werven tegen een marktconforme huur. In een deskundigenrapport is dit voordeel (te weten het verschil tussen de werkelijke huurprijs vóór de peildatum en de marktconforme huurprijs ná de peildatum) berekend op € 1.632,-- per appartement per jaar dat de oude situatie zou voortduren.
De rechtbank heeft niet vastgesteld dat het door de Gemeente bedoelde voordeel zich niet voordoet.

3.1.4

De omstandigheid dat de onteigende voorafgaand aan de peildatum geen schadebeperkende maatregelen behoeft te treffen, doet er niet aan af dat bij de vaststelling van de schadeloosstelling een voordeel bestaande uit een hogere huurprijs voor het vervangende object kan worden verrekend met een nadeel bestaande uit huurderving voor de peildatum. De klacht van onderdeel 2.2.3 slaagt dus, evenals de daarop voortbouwende klacht van onderdeel 2.3.

3.2

De overige klachten van het middel kunnen niet tot cassatie leiden. De Hoge Raad hoeft niet te motiveren waarom hij tot dit oordeel is gekomen. Bij de beoordeling van deze klachten is het namelijk niet nodig om antwoord te geven op vragen die van belang zijn voor de eenheid of de ontwikkeling van het recht (zie art. 81 lid 1 RO).

4. Beslissing

De Hoge Raad:

- vernietigt het vonnis van de rechtbank Rotterdam van 4 augustus 2021;

- verwijst het geding naar het gerechtshof Den Haag ter verdere behandeling en beslissing;

- veroordeelt [de eigenaren] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van de Gemeente begroot op € 964,21 aan verschotten en € 2.600,-- voor salaris, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten indien [de eigenaren] deze niet binnen veertien dagen na heden hebben voldaan.

Dit arrest is gewezen door de vicepresident M.V. Polak als voorzitter en de raadsheren C.H. Sieburgh, F.J.P. Lock, S.J. Schaafsma en G.C. Makkink, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer F.J.P. Lock op
24 maart 2023 .

Voetnoten

1. Koninklijk Besluit van 21 februari 2020, nr. 2020000383, Stcrt. 2020/14279.

2. Rechtbank Rotterdam 4 november 2020, ECLI:NL:RBROT:2020:13360.

3. Rechtbank Rotterdam 4 augustus 2021, ECLI:NL:RBROT:2021:7690.