Uitspraak
HOGE RAAD DER NEDERLANDEN
CIVIELE KAMER
Nummer25/00796
Datum17 juli 2026
ARREST
In de zaak van
LIDL NEDERLAND GMBH,
gevestigd te Neckarsulm, Duitsland, en kantoorhoudende te Huizen,
EISERES tot cassatie,
hierna: Lidl,
advocaat: D.M. de Knijff,
tegen
1. [huurder 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
2. [huurster 2] ,
wonende te [woonplaats] ,
VERWEERDERS in cassatie,
hierna: [de huurders] ,
advocaten: W.A. Jacobs en J.C. Zevenberg.
1.Procesverloop
Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar:
a. het vonnis in de zaak 9877831 MC EXPL 22-2890 MG/28934 van de rechtbank Midden-Nederland van 4 januari 2023;
b. de arresten in de zaak 200.327.453/01 van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 6 februari 2024 en 3 december 2024.
Lidl heeft tegen het arrest van het hof van 3 december 2024 beroep in cassatie ingesteld.
[de huurders] hebben een verweerschrift tot verwerping ingediend.
De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten en voor Lidl mede door M.S. van der Keur.
De conclusie van de Advocaat-Generaal W.L. Valk strekt tot verwerping van het cassatieberoep.
De advocaat van Lidl heeft schriftelijk op die conclusie gereageerd.
[de huurders] hebben een verweerschrift tot verwerping ingediend.
De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten en voor Lidl mede door M.S. van der Keur.
De conclusie van de Advocaat-Generaal W.L. Valk strekt tot verwerping van het cassatieberoep.
De advocaat van Lidl heeft schriftelijk op die conclusie gereageerd.
2.Uitgangspunten en feiten
2.1
In cassatie kan worden uitgegaan van de feiten en omstandigheden vermeld in de conclusie van de Advocaat-Generaal onder 2.1. Samengevat komen deze op het volgende neer.
(i) Tussen Lidl en [de huurders] heeft een huurovereenkomst bestaan, op grond waarvan [de huurders] bedrijfsruimte huurde in de nabijheid van een supermarkt van Lidl. Tegen 31 december 2017 heeft Lidl de huurovereenkomst opgezegd op grond van dringend eigen gebruik (een mogelijke uitbreiding van de supermarkt in de toekomst). [de huurders] hebben niet met deze opzegging ingestemd.
(ii) [de huurders] en Lidl hebben vervolgens gesprekken gevoerd over eventuele voortzetting van de huur. In de gesprekken liet Lidl weten dat zij een huurovereenkomst wilde sluiten voor een termijn van één of twee jaren, en dat als [de huurders] daarmee niet zou instemmen, Lidl een procedure zou beginnen om de huur te beëindigen wegens dringend eigen gebruik.
(iii) Lidl heeft in een procedure bij de kantonrechter de vaststelling gevorderd van het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen en daaraan primair ten grondslag gelegd dat zij de huurovereenkomst heeft opgezegd tegen 31 december 2017 op grond van dringend eigen gebruik als bedoeld in art. 7:296 BW Pro.
(iv) Op 31 juli 2019 heeft de kantonrechter vastgesteld dat de huurovereenkomst tussen Lidl en [de huurders] op 31 oktober 2019 eindigde op grond van dringend eigen gebruik door Lidl. Na betekening van dit vonnis hebben [de huurders] het verhuurde op 3 april 2020 aan Lidl opgeleverd.
2.2
In dit geding vorderen [de huurders] een verklaring voor recht dat Lidl jegens hen aansprakelijk is voor de schade die zij geleden hebben door de beëindiging van de huurovereenkomst. Volgens [de huurders] had Lidl destijds niet de wil om het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen.
De kantonrechter heeft de vordering afgewezen.
De kantonrechter heeft de vordering afgewezen.
2.3
Het hof [1] heeft voor recht verklaard, voor zover hier van belang, dat Lidl jegens [de huurders] schadeplichtig is doordat zij de huurovereenkomst met [de huurders] heeft laten beëindigen op de grond dat Lidl de desbetreffende bedrijfsruimte nodig had voor eigen gebruik, zonder dat de wil van Lidl daartoe aanwezig is geweest. Het hof heeft zijn oordeel, voor zover hier van belang, als volgt gemotiveerd:
“
Geen wil om verhuurde in duurzaam gebruik te nemen
Geen wil om verhuurde in duurzaam gebruik te nemen
(…)
4.9.
Het hof stelt vast dat Lidl de huurovereenkomst heeft opgezegd wegens dringend eigen gebruik, dit omdat Lidl niet wilde dat de looptijd van de bestaande huurovereenkomst met vijf jaar verlengd werd. Lidl wilde alleen een 'flexibele' huurovereenkomst met een looptijd van één of twee jaar, dit vanwege (mogelijk) eigen gebruik in de toekomst. Lidl heeft dit ook erkend, of zij heeft dit in elk geval niet voldoende duidelijk en gemotiveerd weersproken. Een en ander volgt – zoals [de huurders] opmerken – overigens ook uit wat (…) de vastgoedmanager van Lidl, in het hiervoor genoemde gesprek met [huurder 1] heeft gezegd. [De vastgoedmanager van Lidl] heeft in dat gesprek onder meer laten weten dat Lidl vooralsnog geen plan had, dat Lidl standaard huurcontracten met een korte looptijd hanteerde, dat Lidl langere huurcontracten openbreekt als dat mogelijk is, dat hij wilde dat [de huurders] nog 10 jaar of 15 jaar huurden, en dat [de huurders] aaneensluitende contracten zouden krijgen met een looptijd van telkens twee jaar (‘2 jaar, 2 jaar, 2 jaar krijg je’) (…). Daarbij is van belang dat dit gesprek plaatsvond op 9 oktober 2017, dus ruim tien maanden nadat Lidl de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik had opgezegd. Die huuropzegging vond immers plaats op 28 november 2016 (…).
4.10.
Het hof is van oordeel dat hieruit volgt dat er bij Lidl geen sprake was van ‘de wil om het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen ’ als bedoeld in artikel 7:299 lid 1 BW Pro. (…)
4.11.
Lidl heeft ter onderbouwing van haar standpunt dat zij de wil had het verhuurde in duurzaam gebruik te nemen, gewezen op de ontwerptekeningen van 13 december 2017 en van 25 januari 2018 (…). Volgens Lidl blijkt uit die tekeningen en uit het feit dat zij opdracht heeft gegeven voor die tekeningen, dat zij de wil had het verhuurde in duurzaam gebruik te nemen. Het hof verwerpt die stelling van Lidl. Daarbij stelt het hof voorop dat de tekeningen gemaakt zijn een jaar nadat Lidl de huurovereenkomst had opgezegd (op 28 november 2016), en enkele maanden nadat Lidl uitdrukkelijk had verklaard dat zij vooralsnog geen plan had en dat er voor haar geen reële mogelijkheden voor uitbreiding waren (…). Er is dan ook niet in te zien hoe uit de tekeningen kan volgen dat Lidl ten tijde van de opzegging op 28 november 2016 al de wil had om het verhuurde in duurzaam gebruik te nemen. [de huurders] wijzen er bovendien terecht op dat de tekeningen gemaakt zijn nadat zij geweigerd hadden in te stemmen met een ‘flexibel’ huurcontract, en kort voordat Lidl op 6 februari 2018 de procedure bij de kantonrechter startte tot beëindiging van de huur wegens dringend eigen gebruik. Dat Lidl in die fase ontwerptekeningen liet maken voor een eigen gebruik van het verhuurde, duidt er in dit geval niet of niet afdoende op dat Lidl toen de wil had het verhuurde in duurzaam gebruik te nemen. In het gesprek van 9 oktober 2017 had Lidl immers al aan [de huurders] laten weten dat Lidl, als [de huurders] niet instemden met een korte looptijd, een procedure zou beginnen tot beëindiging van de huur wegens dringend eigen gebruik (…). Het lag dan ook in de rede dat Lidl, toen [de huurders] de verlangde medewerking weigerden, plannen is gaan maken voor gebruik van het verhuurde in de periode nadat de procedure bij de kantonrechter afgerond zou zijn. Lidl ging er immers zonder meer van uit dat zij in die procedure in het gelijk zou worden gesteld (…). Lidl heeft diezelfde tekeningen bovendien overgelegd aan de kantonrechter, dit om daarmee aan te tonen dat er een deugdelijke grond zou zijn voor beëindiging van de huur wegens dringend eigen gebruik. Het hof is echter van oordeel dat uit de voorgenoemde omstandigheden volgt dat de reden dat Lidl die ontwerptekeningen liet maken niet gelegen was in de wil om het verhuurde in duurzaam gebruik te nemen (als bedoeld in artikel 7:299 lid Pro I BW); veeleer was dit voor Lidl een logisch gevolg van het feit dat [de huurders] weigerden om mee te werken aan een ‘flexibilisering’ van het huurcontract en daarom (als huurders) het veld zouden moeten ruimen.
4.12. (…)
Uit het gegeven dat Lidl met de gemeente in overleg was en het gegeven dat Lidl beroep heeft ingesteld tegen de vaststelling van het bestemmingsplan, volgt dan ook niet dat er bij Lidl sprake was van de in artikel 7:299 lid 1 BW Pro bedoelde wil om het verhuurde in duurzaam gebruik te nemen. Lidl heeft in het gesprek van 9 oktober 2017 opgemerkt dat er niet de verwachting was dat dit zou lukken. Dat er op een later moment – anders dan in oktober 2017 – wél een (voldoende) reële kans was dat uitbreiding toegestaan zou worden, is door Lidl niet voldoende gemotiveerd naar voren gebracht.
4.13.
Naar het oordeel van het hof is datgene wat Lidl in deze procedure heeft aangevoerd, ook als dat alles in samenhang wordt beschouwd, niet voldoende om tot het oordeel te kunnen komen dat er bij Lidl sprake was van de wil om het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen als bedoeld in artikel 7:299 lid 1 BW Pro. Het hof stelt vast dat de reden voor de opzegging gelegen was in de wens van Lidl tot ‘flexibilisering’ van de huur, dit zonder dat daarbij een voldoende concreet plan of voornemen bestond om binnen een termijn van een aantal jaren over te gaan tot ingebruikname, en dat de wil om het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen zodoende in werkelijkheid niet aanwezig was. Die wil ontbrak toen de huurovereenkomst op 28 november 2016 werd opgezegd. En die wil ontbrak nog steeds toen Lidl de procedure bij de kantonrechter begon tot beëindiging wegens dringend eigen gebruik (6 februari 2018) en toen de kantonrechter uitspraak deed (31 juli 2019). Daarbij merkt het hof op dat Lidl zich ook niet voldoende duidelijk op het standpunt heeft gesteld dat de beweegreden voor de beëindiging van de huur op de laatstgenoemde momenten gewijzigd was. Ook als aangenomen zou worden dat bij de toepassing van artikel 7:299 lid 1 BW Pro voldoende is dat de wil tot ingebruikname aanwezig is ten tijde van de aanvang van de beëindigingsprocedure of ten tijde van de uitspraak in die procedure, is de slotsom dus dat die wil bij Lidl in werkelijkheid niet aanwezig was. Dat betekent dat Lidl in beginsel schadeplichtig is (zie artikel 7:299 lid 1 BW Pro).”
3.Beoordeling van het middel
3.1
Onderdeel 1 van het middel betoogt dat het oordeel van het hof blijk geeft van een onjuiste toepassing van art. 7:299 BW Pro. Het klaagt dat het hof (in rov. 4.10-4.13) ten onrechte tot uitgangspunt heeft genomen dat de wil om het gehuurde persoonlijk duurzaam in gebruik te nemen aanwezig moet zijn op het moment van de opzegging. Het hof heeft miskend dat het er bij de toepassing van art. 7:299 lid 1 BW Pro om gaat of de wil om het gehuurde persoonlijk in gebruik te nemen aanwezig was ten tijde van de uitspraak waarbij de rechter de beëindigingsvordering van de verhuurder heeft toegewezen dan wel ten tijde van de instemming van de huurder met de beëindiging van de huur, aldus de klacht.
3.2
De klacht kan bij gebrek aan belang niet tot cassatie leiden. Het hof heeft immers naar een van de in de klacht voorgestane momenten de wil van Lidl om het gehuurde persoonlijk duurzaam in gebruik te nemen beoordeeld, te weten het moment van de uitspraak van de rechter waarbij de beëindigingsvordering is toegewezen (zie rov. 4.13 van het hof, hiervoor weergegeven in 2.3).
3.3
De overige klachten kunnen evenmin tot cassatie leiden. De Hoge Raad hoeft niet te motiveren waarom hij tot dit oordeel is gekomen. Bij de beoordeling van deze klachten is het namelijk niet nodig om antwoord te geven op vragen die van belang zijn voor de eenheid of de ontwikkeling van het recht (zie art. 81 lid 1 RO Pro).
4.Beslissing
De Hoge Raad:
- verwerpt het beroep;
- veroordeelt Lidl in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [de huurders] begroot op € 375,-- aan verschotten en € 2.200,-- voor salaris, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten indien Lidl deze niet binnen veertien dagen na heden heeft voldaan.
Dit arrest is gewezen door de president G. de Groot als voorzitter en de raadsheren C.E. du Perron, F.J.P. Lock, A.E.B. ter Heide en S.J. Schaafsma, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer F.R. Salomons op
17 juli 2026.
17 juli 2026.